LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

I.- CONCEPTOS GENERALES

LECCIÓN 4
LA DINÁMICA DE LOS DERECHOS REALES (II):
LA ADQUISICIÓN ORIGINARIA DE LOS DERECHOS REALES:
OCUPACIÓN Y ACCESIÓN

1.- LA OCUPACIÓN Y EL HALLAZGO COMO MODOS DE

ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

A.- CONCEPTO Y REQUISITOS

Se habla de adquisición originaria cuando la titularidad dominical (o de

cualquier otro derecho real) se obtiene con independencia del derecho del titular
anterior, ya sea:
- Porque la misma adquisición coincide con el derecho (de propiedad),
haciéndolo nacer o generándolo: tal ocurre en el supuesto de la ocupación de bienes
muebles vacantes o abandonados.
- Porque la titularidad-jurídico-real (propiedad o cualquier otro derecho real
limitado, que sea susceptible de posesión) se consigue sin estar fundamentada en el
derecho del titular anterior a través, por ejemplo, de la usucapión.

La forma más primaria e intuitiva de adquirir la propiedad consiste en

apoderarse de algo que nadie tiene bajo su dominio y puede ser objeto de libre
apropiación (recojo, por ejemplo, un pequeño meteorito caído en la finca o la perla de
una ostra mientras hago pesca submarina).

Dicha forma de adquirir el dominio, de llegar a ser propietario de algo, es

conocida en el mundo del Derecho con el término técnico de ocupación y se encuentra
legalmente identificada en el art. 610 CC:
«Se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carecen de dueño,
como los animales que son objeto de la caza y pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles
abandonadas».

Para que tenga lugar la ocupación, además de la idoneidad de los bienes sobre
los que recaiga, se requiere la conjunción de tres circunstancias:
1º.- Carencia de dueño
2º.- Aprehensión material efectiva de la cosa
3º.- Ánimo o intención de hacerla objeto de su propiedad por parte del
ocupante: ánimo de apropiación.

1º.- La carencia de dueño. La inexistencia de dueño puede deberse a

circunstancias diversas:

1
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

- Puede tratarse de bienes vacantes, propiamente dichos, que no han tenido

nunca dueño: RES NULLIUS. Como ejemplos nos indica el art. 610 CC las piezas de caza y
pesca, así como el tesoro oculto, hasta su afloramiento, cuyos dueños -en el caso de
ocultación consciente- lo fueron hasta el extremo de que mediante sus actos
provocaron que dichos bienes no pudieran transmitirse a sus sucesores.

- Pueden ocuparse igualmente los bienes que, aun habiendo tenido dueño
dejan de tenerlo por haberlos éste abandonado: RES DERELICTAE. Se trataría pues de
cosas abandonadas, que, legítimamente, pueden ser objeto de la apropiación por
cualquier otra persona (por ejemplo, la revista que abandona una pasajera cuando
llega a su destino y desciende del tren).

2º.- La aprehensión de la cosa. El requisito relativo a la aprehensión o

apropiación corporal de la cosa ha sido puesta en duda por algunos autores,
propugnando que la toma de posesión material de la cosa nullius no debe ser
identificada exactamente con el acto de ocupación. En tal sentido, debería entenderse
que se da igualmente la ocupación cuando el ocupante realiza los actos que la
conciencia social generalizada considera adecuados para predicar la titularidad
dominical de una cosa (por ejemplo, predicar a bombo y platillo que ha encontrado
una escultura religiosa, aunque verdaderamente no haya posesión material de la cosa
objeto de ocupación),

3º.- El ánimo de apropiación. Para llevar a cabo la ocupación de algo no se

requiere capacidad de obrar, ya que se considera que el acto jurídico en que consiste
la ocupación puede ser ejecutado por cualquier persona que tenga aptitud psíquica
suficiente para llevar a término la apropiación o aprehensión material de la cosa,
aunque se trate de un menor o de un incapacitado.
Sí parece, en cambio, exigible que el ocupante haya de tener voluntad y/o
consciencia del hecho de la apropiación, ya que la toma de la cosa no ha de tener
siempre virtualidad para generar la adquisición de la propiedad.

B.- COSAS INMUEBLES: LOS BIENES MOSTRENCOS

En el Derecho Español, los bienes inmuebles quedan excluidos del ámbito de la

ocupación. El Código parece realizar en el art. 610 CC una enumeración enunciativa, no
exhaustiva, de los bienes que pueden ocuparse.
Históricamente, sobre todo en sociedades primitivas, la tierra ha sido objeto de
apropiación, convirtiéndose automáticamente el ocupante de la misma en propietario
de ella. Dicha regla, sin embargo, ha ido decayendo en los sistemas jurídicos
modernos, de forma paralela con el fortalecimiento de los propios Estados durante el
siglo XIX. Ya el Texto Articulado de la Ley del Patrimonio del Estado de 1964 atribuyó la
titularidad de los inmuebles vacantes (llamados así por no tener dueño) o los
inmuebles abandonados, directamente al Estado.
Este mismo principio se reproduce en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del
Patrimonio de las Administraciones Públicas, cuyo art. 17 determina que pertenecen a

2
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

la Administración General del Estado los inmuebles que carecieren de dueño (art. 17. 1º
LPAP). Añadiendo, asimismo que la adquisición de estos bienes se producirá por
ministerio de la ley, sin necesidad de que medie acto o declaración alguna por parte de
la Administración General del Estado (art. 17. 2º LPAP).
Los bienes a que se refiere el párrafo anterior se entenderán adquiridos, desde luego, por la
Administración General del Estado y se tomará posesión de los mismos por vía administrativa, siempre
que no estuvieren siendo poseídos por nadie a título de dueño, y sin perjuicio de los derechos de tercero,
en cuyo caso, si existiese un poseedor en concepto de dueño, la Administración General del Estado
habrá de entablar la acción que corresponda ante los órganos del orden jurisdiccional civil (art. 17. 3º y
4º LPAP)

A juicio de algunos autores, tales preceptos, deben ser interpretados en el

sentido de que la Administración General del Estado cuenta a su favor con una suerte
de adquisición automática de la propiedad de los bienes inmuebles vacantes, dado que
la toma de posesión se realiza por vía administrativa (MORALES MORENO, MOREU
BALLONGA, LACRUZ). Por su parte, otros autores prefieren subrayar que la Administración
General del Estado no adquiere automáticamente, sino mediante el ejercicio de la
acción correspondiente respecto de los bienes vacantes o abandonados, que -mientras
tanto- habrían de seguir siendo nullius, pero, en ningún caso adquiribles por los
particulares en virtud de ocupación (GARCíA CANTERO).
Sobre este último aspecto existe práctica unanimidad porque los particulares
no pueden ocupar, pero sí usucapir los bienes inmuebles vacantes. Quizá en ello quepa
encontrar la razón de ser del artículo 17. 3º LPAP: si hay un poseedor en concepto de
dueño, la Administración General del Estado no podrá tomar posesión de los bienes
por vía administrativa, por lo que habrá de ejercitar la acción que corresponda ante la
jurisdicción civil (art. 17. 4º LPAP) ya sea para evitar o interrumpir la prescripción
adquisitiva o, en su caso, la reivindicación prevista en el artículo 22 LPAP, pero no
cuando el bien no sea poseído por nadie.
Naturalmente, apenas aprobado su Estatuto de Autonomía, la Generalidad de Cataluña preparó
una Ley propia de patrimonio y se autoatribuyó la propiedad de los bienes vacantes existentes en su
territorio. Sin embargo, por fortuna, la STC 5811982, de 27 de julio, declaró inconstitucional semejante
norma autonómica. Ergo, las Comunidades Autónomas carecen de competencia para ocupar ex lege
autonómica los inmuebles vacantes.

C.- COSAS MUEBLES

1º.- BIENES MUEBLES EXCLUIDOS DE LA OCUPACIÓN

a) El art. 18 LPAP de 2003 atribuye a la Administración General del Estado

ciertos bienes que se excluyen también de la susceptibilidad de ocupación por los
particulares Los valores, dinero y demás bienes muebles depositados en la Caja
General de Depósitos y en entidades de crédito, sociedades o agencias de valores o
cualesquiera otras entidades financieras, así como los saldos de cuentas corrientes,
libretas de ahorro u otros instrumentos similares abiertos en estos establecimientos,
respecto de los cuales no se haya practicado gestión alguna por los interesados que
implique el ejercicio de su derecho de propiedad en el plazo de 20 años.

3
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

b) Los buques y aeronaves abandonados o perdidos (Ley 60/1962, de 24 de

diciembre, sobre Hallazgos Marítimos, y Ley 48/1960, de 21 de julio, sobre Navegación
Aérea).
La autoatribución de la propiedad de ciertos bienes vacantes o abandonados (en la práctica todos los de
mayor relevancia económica) de que han venido haciendo gala los Estados modernos ha acabado
reduciendo el papel de la ocupación a una institución puramente marginal.

2º.- LOS DERECHOS DE CAZA Y PESCA

Como se ha indicado, el art. 610 CC indica que se adquieren por ocupación los
bienes que por su naturaleza carecen de dueño, como los animales que son objeto de
la caza y pesca. Ambos son conceptos de común entendimiento y, de hecho, el Código
Civil no regula ni una ni la otra, pues se limita a afirmar que “el derecho de caza y pesca
se rige por leyes especiales” (art. 611 CC), precepto éste de carácter señaladamente
administrativo
Actualmente la normativa sobre caza y pesca constituye un verdadero
enjambre, dado que la generalizada competencia de las CCAA en ambas materias ha
supuesto una absoluta eclosión de disposiciones legales.
Con alcance nacional siguen rigiendo disposiciones como la Ley de Caza de 1970 y su
Reglamento, aprobado por Decreto 506/1975 de 25 de marzo. Para la Pesca, se atenderá a la legislación
general de Medio Ambiente.

Frente a la regla general de la ocupación (exigencia de aprehensión de la cosa),

en la caza y la pesca basta con que las piezas hayan sido abatidas o atrapadas, a través
del instrumental propio de cada una de las suertes, aunque todavía no haya llegado a
aprehenderlas material y efectivamente, para considerarlas como propias del cazador
o pescador.

3º.- LOS SUPUESTOS ESPECÍFICOS DE LOS ARTÍCULOS 612 Y 613 CC

Por su parte, en materia propia de ocupación (arts. 612 y 613 CC), contempla el
Código tres supuestos:
1º.- Los enjambres de abejas
2º.- La pérdida de los animales amansados o domesticados
3º.- El tránsito de criadero de determinados animales (palomas, conejos y
peces).

El propietario de un enjambre de abejas tendrá

1º.- EL ENJAMBRE DE ABEJAS.
derecho a perseguirlo sobre el fundo ajeno, indemnizando al poseedor de éste el daño
causado. Si estuviere cercado, necesitará el consentimiento del dueño para penetrar
en él. Cuando el propietario no haya perseguido, o cese de perseguir el enjambre dos
días consecutivos, podrá el poseedor de la finca ocuparlo o retenerlo (Art. 612. 1º y 2º
CC). La problemática considerada en tales pasajes normativos puede considerarse
propiamente como de ocupación.

2º.- PÉRDIDA DE ANIMALES AMANSADOS O DOMESTICADOS.

Dispone el art. 612. 3º CC
que el propietario de animales amansados podrá también reclamarlos dentro de

4
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

veinte días, a contar desde su ocupación por otro. Pasado este término, pertenecerán
al que los haya cogido y conservado.
Nuestro Código, siguiendo la tradición histórica del Derecho Romano, considera
en el artículo 465 CC (en sede de posesión) que “los animales fieros sólo se poseen
mientras se hallen en nuestro poder; los domesticados o amansados se asimilan a los
mansos o domésticos, si conservan la costumbre de volver a casa del poseedor”.
Debe destacarse que el régimen jurídico propio de los animales domésticos es
el mismo que el de las restantes cosas muebles. Conforme al citado art. 465 CC,
también tendrán el mismo tratamiento los animales domesticados si tienen el hábito
de retornar con su verdadero dueño (animus revertendi en las fuentes históricas). El
art. 612. 3º, sin embargo, dispone que el propietario de animales amansados podrá
también reclamarlos dentro de veinte días, a contar desde su ocupación por otro.
Pasado este término, pertenecerán al que los haya cogido y conservado. Parece que
cabe ocupación de tal clase de animales, aunque realmente la aplicación de las reglas
generales, en caso de reclamación del propietario, debería llevar a la solución
contraria.

3º.- EL TRÁNSITO DE CRIADERO DE DETERMINADOS ANIMALES (PALOMAS, CONEJOS Y PECES)

El art. 613 CC, finalmente, considera que las palomas, conejos y peces que de su
respectivo criadero pasaren a otro criadero perteneciente a distinto dueño, serán
propiedad de éste, siempre que no hayan sido atraídos por medio de algún artificio o
fraude.

D.- DESCUBRIMIENTO DE UN TESORO

1.- CONCEPTO

Dispone el art. 614 CC que el que por casualidad descubriere un tesoro oculto
en propiedad ajena, tendrá el derecho que le concede el artículo 351 CC. Nuestro
Código define al llamado tesoro oculto en su art. 352 CC y en los siguientes términos:
“Se entiende por tesoro oculto, para los efectos de la Ley, el depósito oculto e
ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima pertenencia
no conste”.

Respecto de la definición pauliana recogida en el Digesto, ha desaparecido

textualmente el requisito de la antigüedad o vetustez de los objetos que han
permanecido ocultos, aunque no es seguro que pueda prescindirse de tal
caracterización. Por lo demás, sigue nuestro Código, una vez más y de cerca, los
patrones romanos, que exigen considerar la presencia de las siguientes notas o
características:

a) Carácter mobiliario y valioso de los bienes ocultos: la descripción legal de

dinero, alhajas u otros objetos preciosos es naturalmente enunciativa, pero establece
el presupuesto de que los bienes encontrados han de ser muebles y, por otra parte,
valiosos. “Preciosos” dice el precepto, es decir, “de precio”, en el sentido de costosos o
valiosos, posiblemente porque la experiencia histórica demuestra que, en caso de ser

5
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

intrascendentes económicamente, la invención de objetos ocultos no presenta

problema alguno.

b) Depósito oculto e ignorado: los muebles objeto de descubrimiento han de

ser ignorados o deben haber estado escondidos u ocultos durante un período de
tiempo que impida saber quién sea su actual dueño, aunque a través del propio
descubrimiento pueda conocerse quién lo fue en el momento de su «depósito»: así,
por ejemplo, en el caso de la STS de 27 de junio de 1988, en el que el descubrimiento
de una lata o bote con su contenido de monedas y documentos, a través de estos
últimos, permitió determinar con total certidumbre quién fue su propietario en el
momento del depósito.
Por tanto, el término «depósito» debe entenderse en su sentido convencional y usual de
colocación, ubicación, guarda u ocultación en cualquier lugar o escondrijo (y no, por supuesto, en
sentido técnico).

La ocultación puede haberse generado por la propia actuación humana,

pretendiendo ocultar a la codicia ajena determinados bienes valiosos, o por
cualesquiera otras circunstancias, incluidas por supuesto las geológicas, relativas a los
yacimientos propiamente dichos.

c) Falta de legítimo dueño: conforme a la relación enunciativa del artículo 610

CC, el tesoro oculto (junto con la caza y pesca y, de otra parte, las cosas muebles
abandonadas) constituye un “bien apropiable por naturaleza que carece de dueño”.
Dada tal premisa, es natural que el Código, al definir el tesoro en el artículo 352 CC,
siga requiriendo que el tesoro carezca de dueño, circunstancia que será más fácil de
acreditar cuanto más antiguos sean los objetos hallados (STS 17 de abril de 1951), pese
a que - conforme a la dicción legal- los objetos que constituyan el tesoro no han de ser
necesariamente antiguos.
Por ello, en rigor, no resulta tan diáfano prescindir de la antigüedad de los
bienes descubiertos, como se deduciría de una lectura prima facie del artículo 352, ni
siquiera de la antigüedad del propio depósito en relación con aquellos casos en que la
ocultación o el resguardo de bienes preciosos ha sido realizado conscientemente por
alguna persona. Así lo acredita el análisis de la jurisprudencia.

2.- REGLAS DE ATRIBUCIÓN

El tesoro pertenece, en principio, al dueño del terreno en que hubiese sido

hallado, conforme al art. 351. 1 CC. No obstante, si quien descubre o halla el tesoro, lo
hace por casualidad y es persona diferente al dueño del terreno, “la mitad se aplicará
al descubridor” (art. 351. 2 CC).

Pese a que el art. 351 hable “del terreno en que se hallare” el tesoro, éste no tiene por qué
encontrarse necesariamente «enterrado» en el suelo o en el terreno, sino que, como contemplan
algunas de las sentencias referidas, el tesoro puede encontrarse oculto en algún bien mueble (máquina
abandonada en un cobertizo, mueble librería con o sin doble fondo, etc.).
En segundo lugar, conviene precisar que si el descubrimiento se lleva a cabo por una persona
en «propiedad ajena», sus efectos son los mismos que si tal propiedad corresponde al Estado o a

6
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

cualesquiera otras corporaciones públicas. Por tanto, el pasaje normativo del artículo 351. 2 que
describe el descubrimiento en propiedad ajena, o del Estado, es redundante.

A.- El descubrimiento realizado por el dueño. En tal supuesto, conforme al

artículo 351. 1 CC, el tesoro pertenece al dueño. El cual, según el artículo 610 CC, lo
adquiere por ocupación, dado que la propia norma sienta como premisa que el tesoro
oculto carece de dueño.
De forma expresa, prevé el artículo 1.632. 2 CC que el enfiteuta «tiene los
mismos derechos que corresponderían al propietario en los tesoros y minas que se
descubran en la finca enfitéutica» (Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a
otra el dominio de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del
enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio).
En sentido antagónico, la segunda proposición del artículo 471 CC establece
que el usufructuario «respecto de los tesoros que se hallaren en la finca, será
considerado como extraño». En consecuencia, cualquier poseedor o usuario de la finca
por cualquier título -salvo el de enfiteusis- debe ser considerado tercero a efectos de
atribución de los tesoros ocultos.

B.- El descubrimiento casual realizado por tercero. En el caso de que el

descubridor del tesoro sea cualquier otra persona diferente al dueño, el hallazgo
determina que «la mitad se aplicará al descubridor».
Dicha expresión puede entenderse tanto al valor de las cosas preciosas objeto
del descubrimiento, cuanto a ellas mismas consideradas, atribuyéndose al descubridor
la mitad de su valor, o en cambio, una cuota de copropiedad ordinaria del 50% sobre el
tesoro. La doctrina actual considera preferible predicar la situación de copropiedad
entre el propietario y el descubridor. Por tanto, ninguno es titular de un derecho de
crédito frente al otro.
Requiere el Código que el descubrimiento tenga lugar por casualidad, es decir,
por azar o fortuna, con ocasión de tareas o actividades que no se encuentren dirigidas
precisamente a la búsqueda de un posible tesoro oculto.
El ejemplo paradigmático (y al tiempo real) es el descubrimiento de escondrijos con ocasión de
la demolición de edificios por parte de los albañiles o peones que, en el curso de una obra, realizan el
descubrimiento de las cosas atesoradas por sus antiguos dueños. En tal caso, la jurisprudencia (al
menos, la llamada menor) ha tenido ocasión reiterada de afirmar que es el propio albañil quien debe ser
considerado descubridor y no el contratista de la obra (aunque simultáneamente sea propietario del
inmueble) de demolición o reparación.

La adquisición de la copropiedad del tesoro en favor del inventor o descubridor

se genera en virtud de ocupación de forma automática o simultáneamente con el
descubrimiento, ya que al aflorar o aparecer un nuevo bien nullius, la Ley prevé tal
adjudicación no por entero, sino exclusivamente por mitad.

3.- PRIMACÍA DE LOS INTERESES GENERALES: LEGISLACIÓN DE PATRIMONIO HISTÓRICO

Pese a su antigüedad, el Código se preocupaba de recalcar en el párrafo tercero

del art. 351 CC que «Si los efectos descubiertos fueren interesantes para las Ciencias o
las Artes, podrá el Estado adquirirlos por su justo precio, que se distribuirá en

7
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

conformidad a lo declarado». Esto es, se habilitaba legalmente al Estado para

expropiar los tesoros ocultos que fueran interesantes desde el punto de vista científico
o artístico.
En dicha línea, otras disposiciones legales posteriores se han ido encargando de
reducir paulatinamente el ámbito de aplicación de los preceptos del Código Civil. Inicia
dicha evolución la Ley de 7 de julio de 1911 sobre Excavaciones Arqueológicas y
Conservación de Ruinas y Antigüedades (su Reglamento fue aprobado por RD de 1 de
marzo de 1912). Aunque sigue manteniendo la indemnización al descubridor y al
dueño del terreno (art. 5), el tesoro no pertenece ya al propietario del terreno ni al
descubridor, sino al Estado.

La vigente Ley de Patrimonio Histórico Español (Ley 16/1985, de 25 de junio)

invierte los principios establecidos en el Código Civil y cierra el proceso de negación de
la ocupación en favor de los particulares respecto de los bienes muebles que se
consideran integrados en el Patrimonio Histórico Español. Para ello, establece la Ley
que son bienes de dominio público todos los objetos y restos materiales que posean los
valores que son propios del Patrimonio Histórico Español y sean descubiertos como
consecuencia de excavaciones, remociones de tierra u obras de cualquier índole o por
azar. El descubridor deberá comunicar a la Administración competente su
descubrimiento en el plazo máximo de treinta días e inmediatamente cuando se trate
de hallazgos casuales. En ningún caso será de aplicación a tales objetos lo dispuesto en
el artículo 351 del Código Civil. (art. 44. 1 LPHE)

Como puede observarse, la misma Ley establece sus propias reglas de

resolución del supuesto de hecho tanto respecto de la atribución de la titularidad
dominical del tesoro cuanto respecto del premio otorgado al descubridor y/o
propietario del terreno.

1º.- Todos los objetos y restos materiales que posean los valores que son
propios del Patrimonio Histórico Español y sean descubiertos como consecuencia de
excavaciones, remociones de tierra u obras de cualquier índole o por azar, son
calificados como bienes demaniales.
La amplitud del texto trascrito permite concluir que tales bienes son objeto de automática
adquisición por parte del Estado, incluso en el caso de que las circunstancias de hecho pudieran avalar
que el actual titular dominical del inmueble fuere heredero, por ejemplo, de quien llevó a cabo el
enterramiento –en el siglo XVI- de un conjunto de monedas de curso legal bajo el reinado de Carlos I o
de piedras preciosas traídas de las Indias.

2º.- Por su parte, el art. 44. 3º LPHE dispone que el descubridor y el propietario
del lugar en que hubiere sido encontrado el objeto tienen derecho, en concepto de
premio en metálico, a la mitad del valor que en tasación legal se le atribuya, que se
distribuirá entre ellos por partes iguales. Si fuesen dos o más los descubridores o los
propietarios se mantendrá igual proporción.

3º.- El descubridor está obligado a comunicar el descubrimiento a la

Administración competente en un plazo máximo de treinta días o inmediatamente si se
trata de hallazgos casuales. Caso de no hacerlo, tanto el descubridor cuanto el

8
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

propietario del terreno perderán el derecho al premio en metálico anteriormente

reseñado.
Por tanto, cabe concluir que la ocupación del tesoro oculto queda radicalmente excluida
respecto de los bienes de valor histórico, en sentido amplio .

E.- HALLAZGO DE COSAS PERDIDAS

Si las cosas abandonadas stricto sensu pueden legalmente ocuparse, por el

contrario, no son susceptibles de apropiación las cosas perdidas (la pasajera, además
de abandonar la revista, se deja en el tren -sin duda inadvertidamente- un magnífico
abrigo de visón) ni las cosas abandonadas de forma necesaria o involuntaria (un
automóvil averiado en una cuneta o la carga de un buque con avería a la gruesa).
En efecto, se apartaría notablemente de la idea de justicia un sistema jurídico
que legitimase la apropiación de los objetos perdidos y por ello, tanto el CC cuanto
otras disposiciones legislativas, establecen una serie de criterios normativos que, sin
detrimento del premio o recompensa que pueda merecer el descubridor de la cosa
perdida (o incluso su conversión en propietario), procuren la restitución a su legítimo
dueño de lo que, inadvertidamente o por cualesquiera otros azares de la fortuna,
hubiere perdido o se hubiere desposeído. Dicho de otra forma, en el Derecho Español,
una cosa perdida no se considera susceptible de ocupación, sino de restitución a su
poseedor o dueño

EL RÉGIMEN DEL HALLAZGO EN EL CÓDIGO CIVIL

Nuestro Código Civil regula con suficiente detalle la suerte de las cosas perdidas
en los artículos 615 y 616 CC, cuya mera trascripción será más que suficiente para
hacerse una idea inicial del régimen jurídico básico de lo que doctrinalmente se
denomina hallazgo: encontrar una cosa mueble que no merezca la calificación de
tesoro.
Conforme al art. 615 CC, el que encontrare una cosa mueble, que no sea
tesoro, debe restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuere conocido, deberá
consignarla inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiese
verificado el hallazgo. El Alcalde hará publicar éste, en la forma acostumbrada, dos
domingos consecutivos.
Si la cosa no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que disminuyan
notablemente su valor, se venderá en pública subasta luego que hubiesen pasado ocho días desde el
segundo anuncio sin haberse presentado el dueño, y se depositará su precio. Pasados dos años, a contar
desde el día de la segunda publicación, sin haberse presentado el dueño, se adjudicará la cosa
encontrada o su valor al que la hubiese hallado. Tanto éste como el propietario estarán obligados, cada
cual en su caso, a satisfacer los gastos.

Por su parte, el art. 616 CC, regula el supuesto de que el propietario reclame la
cosa, estableciendo que si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a
abonar, a título de premio, al que hubiese hecho el hallazgo, la décima parte de la
suma o del precio de la cosa encontrada. Cuando el valor del hallazgo excediese a
2.000 pesetas, el premio se reducirá al 5%.

9
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

Por consiguiente, la primera idea que ha de resaltarse es que el descubridor o

hallador de una cosa perdida se encuentra obligado a consignarla en la dependencias
municipales. De no hacerlo, puede ser sancionado incluso por vía penal, al ser
considerado reo de hurto o apropiación indebida. Una vez que haya consignado
debidamente la cosa encontrada, las facultades otorgadas por el CC al hallador son
claramente distintas según aparezca o no el propietario de la cosa perdida y, en su
caso, se produzca la consiguiente restitución.

1.- La recompensa o premio. En el supuesto de que la cosa perdida sea

restituida a su propietario, éste se encuentra obligado, como regla, a recompensar al
hallador con una cantidad equivalente al cinco por ciento del valor de la cosa, salvo
que el mismo propietario haya ofrecido públicamente una mayor recompensa.

2.- La atribución de la cosa (o su valor) al hallador. Si transcurridos dos años, el

propietario de la cosa no apareciere (o incluso apareciendo no reclamase la restitución
de aquélla), el hallador tiene derecho a convertirse en propietario de la cosa o, en su
defecto, al valor obtenido por su venta en pública subasta.
La adquisición en propiedad de la cosa se produce indudablemente de forma originaria en favor
del hallador, bien se entienda fundada en una atribución ex lege (PANTALEÓN) o bien, como es más
común entender, en una figura especial de ocupación originada por el abandono, consciente o no,
realizado por el anterior propietario (MOREU BALLONGA).

LOS HALLAZGOS REGULADOS POR LEYES ESPECIALES

Es inadmisible que las mercancías arrojadas al mar para salvar un buque (sobre
todo cuando se encuentra «a la vista de la costa») puedan ser consideradas carentes
de dueño y, por tanto, susceptibles de ocupación Ley 48/1960, de 21 de julio, de
Navegación Aérea.
Semejante constatación constituye el arranque de una serie de disposiciones
legislativas que establecen parámetros normativos claramente diversos de los fijados
por el Código Civil. Es el caso de: Ley 48/1960 de 21 de julio de Navegación Aérea; Ley
60/1962, de 24 de diciembre, reguladora de los Auxilios, Salvamentos, Remolques,
Hallazgos y Extracciones Marítimos. Diversas órdenes Ministeriales relativas a los
automóviles en situación de abandono.
Por tanto, hay que indicar que en general se niega en los supuestos de las leyes especiales al
hallador la posibilidad de adquirir la propiedad de la cosa, por atribuírsela directamente el Estado.

2.- LA ACCESIÓN

A.- CONCEPTO, FUNDAMENTO Y ESPECIES

La idea inicial de accesión la proporciona el art. 353 CC, disponiendo que la

propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les
une o incorpora, natural o artificialmente.

10
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

La accesión supone la atracción o absorción de una cosa accesoria por otra de

mayor valor o principal que otorga al propietario de esta última la facultad de
apropiarse de aquélla, conforme al viejo brocardo o principio formulado con la
expresión latina accesorium sequitur principale (la cosa accesoria sigue la suerte de la
principal, podríamos decir), que constituye la idea inspiradora de la regulación del
Código, siguiendo las matrices romanas, aunque realmente no se encuentre recogido
en precepto alguno de carácter general.
En tal sentido, técnicamente hablando, por imperativo de la ley, la accesión
constituye un modo de adquirir la propiedad de las cosas accesorias, aunque no sea
objeto de mención explícita en el art. 609 CC.

En este orden de cosas, sería tres las clases o especies de accesión en el

Derecho Español:
1º.- Accesión de inmueble a inmueble: aluvión, avulsión, mutación de cauce y
formación de isla.
2º.- Accesión de mueble a mueble: unión (o adjunción), mezcla (también
denominada confusión o conmixtión) y especificación.
3º.- Accesión de mueble a inmueble: la problemática de la edificación,
plantación o sembrado en suelo ajeno.

B.- ACCESIÓN DE INMUEBLE A INMUEBLE

Bajo tal denominación suelen estudiarse los cuatro supuestos de incrementos

fluviales ya conocidos y regulados por el Derecho Romano como casos de accesión en
favor de los predios a causa de la aportación de las aguas o de las crecidas de los ríos:
alluvio, avulsio, alveus derelictus, e insula in flumine nata.
Actualmente, tales supuestos carecen realmente de general trascendencia, pues la regulación
de las aguas fluviales mediante embalses y la escasez de lluvias en larguísimos períodos de sequía ha
disminuido la importancia de esta cuestión. Aunque en caso de aluvión, avulsión, mutación de cauce o
formación de isla se producen de forma natural, esto es, a consecuencia de los propios fenómenos
naturales (lluvia, deshielo, etc.), las normas a aplicar con carácter general son las tradicionales normas
civiles. En cambio, si las modificaciones en la extensión de las fincas de los territorios ribereños tuvieran
lugar a consecuencia de la intervención humana, se estará a lo establecido en la concesión o
autorización correspondiente. Para los supuestos de que , sin concesión o autorización, se llevaren a
cabo obras que incidan sobre los cauces fluviales y pudieran originar daño a los predios ribereños, habrá
de estarse a las reglas generales, sean a las propias administrativas contenidas en la Ley de Aguas, sean
a las civiles características de la responsabilidad extracontractual.

1.- ALUVIÓN. En términos geológicos, se denominan terrenos de aluvión los

que quedan al descubierto después de las avenidas de agua. Por tanto, el fenómeno
físico del aluvión consiste en el incremento que pueden sufrir los terrenos ribereños de
los ríos a consecuencia del depósito de los distintos materiales que puedan portar o
arrastrar las aguas fluviales en caso de crecida.
Jurídicamente, sin embargo, nuestro Código obliga a distinguir entre los
supuestos de aluvión y de avulsión. El primero de ellos quedaría reservado a los casos
en que el depósito de tierra o materiales se produce de forma paulatina y constante,
sin que exista propiamente avenida de aguas; mientras que, por el contrario, las
corrientes torrenciales o las grandes avenidas podrían originar el supuesto de avulsión.

11
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

En tal sentido, establece el art. 366 CC que pertenece a los dueños de las heredades
confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que aquéllas reciben
paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas. Por tanto, el posible aumento
de la extensión territorial de la finca lo hace suyo el propietario en virtud de la
accesión. En cambio, los linderos físicos de las fincas propiamente dichos no quedan
afectados por la «subida» o «bajada» del nivel de las aguas de los estanques o lagunas.
Los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el
terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas
inundan en las crecidas extraordinarias.
A la misma conclusión ha de llegarse ahora en relación con los terrenos adyacentes a los cauces
de los ríos, según la Ley de Aguas que dispone que los terrenos que puedan resultar inundados durante
las crecidas no ordinarias de lagos, lagunas, embalses, ríos o arroyos, conservarán la calificación jurídica
y la titularidad dominical que tuvieren.

En cuanto a los descenso de las aguas fluviales, ha de tenerse en cuenta

también la ley de Agua, que considera como álveo o cauce natural de una corriente
continua o discontinua el terreno cubierto por las aguas en las máximas crecidas
ordinarias. Siendo así que los cauces fluviales constituyen en todo caso dominio
público hidráulico del Estado, desapareciendo totalmente la corriente de agua, el
propietario de los terrenos ribereños no tiene facultad de accesión alguna en relación
con el cause.

2.- AVULSIÓN. Como ya se ha indicado, la avulsión implica una extraordinaria

avenida de aguas que, violentamente (no, por tanto, paulatinamente), provoque de
forma brusca e irrefrenable la separación o extirpación de un trozo de terreno o
arbolado de una finca para, aguas abajo, depositarlos en otra finca perteneciente a
distinto dueño.
Nuestro Código regula, respectivamente, ambos supuestos en los arts. 368 y
369. En el primero de ellos establece el Código (separándose de la tradición histórica)
que cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su
ribera una porción conocida de terreno y la transporta a otra heredad, el dueño de la
finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta.
Respecto del arbolado (debe entenderse, plantación en general), el art. 369 CC
dispone que los árboles arrancados y transportados por las corrientes de las aguas
pertenecen al propietario del terreno donde vayan a parar, si no los reclaman dentro
de un mes los antiguos dueños. Si éstos los reclaman, deberán abonar los gastos
ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro.

3.- MUTACIÓN DE CAUCE. El fenómeno consiste, obviamente, en la

circunstancia de que las aguas de un río varían su curso, se desvían del terreno que
hasta entonces ocupaban, pasando a anegar otras tierras. Tal supuesto de hecho se
denomina también, aunque a mi juicio más impropiamente, cauce abandonado.
El Código Civil regula la mutación de cauce en los arts. 370 y 372, dedicando el
precepto intermedio (art. 371) a la formación de islas.
Para el Código, los terrenos ocupados por el cauce abandonado acrecen, en virtud de accesión,
las fincas o heredades ribereñas, en dependencia del supuesto de hecho concreto:
- Si la finca ribereña ocupa ambos márgenes del cauce abandonado, conforme a la primera
proposición del art. 370, los terrenos liberados pertenecerán al propietario de aquélla.

12
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

- Si se abre un nuevo cauce en dicha finca (fenómeno nada extraño, sobre todo en caso de
largas sequías seguidas de lluvias torrenciales), con abandono del anterior, respecto -del abandonado
habrá de aplicarse lo establecido por el art. 370 (accesión a favor del propietario), mientras que los
terrenos ocupados por el nuevo cauce habrán de considerarse, de dominio público, según establece el
artículo 372.
- «Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños –concluye el art. 370-, la
nueva línea correrá equidistante de unas y otras». Esto es, el cauce se dividiría longitudinalmente entre
los propietarios de las fincas de una y otra ribera.
Probablemente la regulación civil se haya afectado por la Ley de Aguas, pues actualmente los
cauces de las corrientes naturales, sean continuas o discontinuas, constituyen siempre dominio público
hidráulico del Estado, Antes la accesión a favor de los propietarios de los predios ribereños tenía lugar
de forma indubitada.

4.- FORMACIÓN DE ISLA. El posible debate sobre la accesión en relación con las
islas formadas ex novo queda limitado al supuesto de que su nacimiento se produzca
en los ríos que no sean navegables ni flotables.
En efecto, el propio art. 371 CC preceptúa que “Las islas que se forman en los
mares adyacentes a las costas de España y en los ríos navegables y flotables,
pertenecen al Estado”. Por otra parte, propiamente hablando tampoco existe, derecho
de accesión cuando la corriente de un río, al dividirse en distintos brazos (caso típico
de los estuarios o de los cauces con mínima pendiente), produce la separación de
porciones de una misma finca. En tal caso, el art. 374 CC sigue reconociendo la
propiedad del titular originario de la finca.
Para el caso de que el nacimiento de la isla acaezca en los restantes ríos (sólo respecto de los
tramos hasta donde no lleguen las mareas) y se dé el supuesto de accesión, ha de atenderse a lo
establecido en el art. 373 CC: “Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van
formando en los ríos, pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los
de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente, por
mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de
ella el de la margen más cercana”.

C.- ACCESIÓN DE MUEBLE A MUEBLE

Los supuestos de posible accesión entre bienes muebles se encuentran

regulados en el Código Civil español en los artículos 375 a 383 CC, bajo la rúbrica del
derecho de accesión respecto a los bienes inmuebles. Según quiere la tradición, dichos
artículos, inspirados muy de cerca en las fuentes y recopilaciones romanas, obligan a
distinguir entre los supuestos de unión (o adjunción), mezcla (también denominada
confusión o conmixtión) y especificación .

1.- UNIÓN. Conforme al art. 375 CC, la unión o adjunción tiene lugar «Cuando
dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueños, se unen de tal manera que
vienen a formar una sola cosa ... » que sufriría detrimento si se pretendiera recuperar
la forma primitiva de sus componentes. El art. 378 CC, a su vez establece “Cuando las
cosas unidas pueden separarse sin detrimento, los dueños respectivos pueden exigir la
separación. Sin embargo, cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o
perfección de otra, es mucho más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquella
puede exigir su separación, aunque sufra algún detrimento la otra a que se incorporó”.

13
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

En caso de resultar posible la separación de los componentes no estaríamos

frente a un problema de accesión, sino de eventualidad. El problema básico que
plantea la unión radica en determinar cuál de sus componentes debe considerarse
«cosa principal» y cuál «cosa accesoria». A tal efecto, el Código utiliza diversos
criterios:
- El primero de ellos, recogido en el art. 376 CC, consiste en reputar cosa
principal «aquella a que se ha unido otra por adorno, o para su uso o perfección».
- Semejante criterio puede resultar sumamente impreciso. Por ello, en el
artículo siguiente establece, el Código que, en caso de insuficiencia, será cosa principal
«el objeto de mayor valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen»
(art. 377.1 CC)
- En todo caso, ejemplifica el Código «en la pintura y escultura, en los escritos,
impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra,
el lienzo, el papel o el pergamino».

Posiblemente haya de considerarse como criterio verdaderamente rector de la

calificación de las cosas unidas el referido al valor respectivo de ellas.
Conforme a lo expuesto, la atribución de la propiedad de la cosa resultante
depende naturalmente de la actitud o disposición con que haya actuado el
responsable de la unión:

1º.- Si la unión se produce sin intervención de mala fe por parte de los dueños
de las cosas unidas o con aquiescencia de ambos (art. 379.3 CC), el propietario de la
principal adquiere, por accesión, la accesoria, indemnizando su valor al dueño de ésta
(art. 375).

2º.- Si el dueño de la cosa principal actúa de mala fe, el dueño de la cosa

accesoria «tendrá derecho a optar entre que aquél le pague su valor o que la cosa de su
pertenencia se separe, aunque para ello haya que destruir la principal; y en ambos
casos, además, habrá lugar a la indemnización de daños y perjuicios» (art. 379.2 CC).

3º.- Si quien actúa de mala fe es el dueño de la cosa accesoria, «pierde la cosa

incorporada y tiene la obligación de indemnizar al propietario de la principal los
perjuicios que haya sufrido» (art. 379.1 CC).

2.- MEZCLA O CONFUSIÓN. Bajo dicha denominación (o la de conmixtión)

regula el Código el hecho de que se produzca la mixtura de varias cosas pertenecientes
a diferentes dueños de forma tal que, una vez mezcladas, no resulten separables. A tal
efecto, es indiferente que se trate de líquidos (diversas partidas de mosto o vino),
áridos (trigo, cebada) o de cualesquiera otros cuerpos sólidos (por ejemplo, aceitunas
en la almazara). Lo llamativo de la regulación ofrecida por el Código en los artículos
381 y 382 CC radica en que la mayor parte de los supuestos considerados no generan
realmente fenómeno de accesión alguno, sino al contrario una situación de
copropiedad ordinaria entre los dueños de las diferentes partidas de cosas que han
sido objeto de mezcla o confusión.
La accesión únicamente se dará en el supuesto de que el responsable de la
mezcla obrara de mala fe (confundiendo, supongamos, su propia cosecha con otra de

14
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

notoria mejor calidad), pues en tal caso el art. 382.2 CC establece que «perderá la cosa
de su pertenencia mezclada o confundida, además de quedar obligado a la
indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa con que hizo la mezcla» .
Por el contrario, no habrá accesión, sino establecimiento de una copropiedad
sobre la masa común resultante de la mezcla, en los siguientes supuestos:
- Cuando ambos dueños, voluntaria y conscientemente (para ahorrarse horas
de molino, por ejemplo), llevan a cabo la mezcla.
- Cuando la mezcla se produce casualmente (art. 381 CC) o, aunque el Código
no lo indique expresamente, a consecuencia del acto de un tercero.
- Cuando la mixtura sea resultado de la actuación de uno de los dueños, pero
obre de buena fe (art. 382 pr. CC).

3.- ESPECIFICACIÓN. La especificación presupone que una persona, mediante

su trabajo o esfuerzo, modifica o transforma una cosa mueble perteneciente a otra
persona, dando lugar a la creación de una nueva especie, radical o esencialmente
distinta de la cosa matriz.
El ejemplo tradicional y por antonomasia del supuesto de hecho sería el caso de la escultura:
quien esculpe o talla un figura sobre un bloque de mármol o piedra ajeno. En la pugna de intereses
entre el dueño de la materia utilizada y la actividad que sobre ésta recae, el Código ofrece diversa
solución según la buena o mala fe de quien lleva a cabo la especificación (denominado, si se desea,
especificante) y, en caso de buena fe, atendiendo al valor respectivo de la materia y de la cosa creada.

Aunque el especificante haya actuado de buena fe, creyendo actuar sobre

material propio y no ajeno, si la materia utilizada tuviere mayor valor o fuere «más
preciosa» que la obra resultante, el Código opta por atribuir al propietario de la
materia la facultad de optar por una de las actitudes siguientes:
- «Quedarse con la nueva especie, previa indemnización del valor de la obra»
- «Pedir indemnización de la materia» (art. 383.2 CC), esto es, atendiendo al
valor de la materia antes de llevarse a cabo la especificación.
Si, por el contrario, la obra ejecutada tiene mayor valor que la materia utilizada
(supuesto que resulta más frecuente), el especificante «hará suya la obra,
indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta» (art. 383.1 CC).

Pero si la actividad fue realizada con mala fe, en tal caso «el dueño de la
materia tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor, o de exigir de
éste que le indemnice el valor de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido»
(art. 383.3 CC). Se trata claramente de una opción a ejercitar por el dueño de la
materia, quien desde luego no puede pretender, de forma simultánea, apoderarse de
la nueva especie y, además, reclamar la indemnización.

D.- ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE

El tercer gran grupo de supuestos a considerar en materia de accesión viene

representado por el hecho de que determinados bienes muebles (materiales de obra,

15
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

árboles o plantaciones, y semillas o siembra (inaedificatio, plantatio y satio en las

fuentes romanas) se incorporen al suelo, bien inmueble por antonomasia.
El principio general que sienta el Código al respecto se formula en el art. 358
CC: “Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones
hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos (de los predios) con sujeción a lo
que se dispone en los artículos siguientes”.
Este es el principio de SUPERFICIES SOLO CEDIT, es decir, que lo principal es el suelo
y lo accesorio la construcción, plantación o siembra llevadas a cabo en dicho suelo. Por
tanto, el propietario del terreno o dominus soli adquiere por accesión todo cuanto a él
se incorpora.

La posición del titular dominical del suelo se ve reforzada además por la

presunción establecida en el art. 359 CC: “Todas las obras, siembras y plantaciones se
presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario”.
Se presupone, pues, salvo prueba en contrario, que el dominus soli ha realizado
todas las obras y plantaciones que recaigan sobre el terreno. De tal manera, quien
haya llevado a cabo la incorporación de los bienes muebles al inmueble habrá de
acreditar, que las condiciones inicialmente presupuesta en el 359 no se dan en el caso
concreto.
En el caso de probarse que la incorporación al inmueble fue realizada por persona distinta al
propietario del suelo, la pugna o tensión de intereses entre ambas personas sigue existiendo, sobre todo
en el caso de que la actuación del incorporante haya sido de buena fe. Es necesario considerar los
distintos supuestos que puedan darse.

Establece al respecto el art. 360 CC que

1º.- SUELO PROPIO Y MATERIALES AJENOS.
«El propietario del suelo que hiciere en él, por sí o por otro, plantaciones,
construcciones u obras con materiales ajenos, debe abonar su valor; y, si hubiere
obrado de mala fe, estará además obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. El
dueño de los materiales tendrá derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda
hacerlo sin menoscabo de la obra construida, o sin que por ello perezcan las
plantaciones, construcciones u obras ejecutadas» .
Al anterior dueño de los materiales su derecho real, por obra y gracia de la
incorporación, se le convierte en un mero derecho de crédito, consistente en reclamar
el valor de los materiales. Nace pues una obligación en sentido técnico entre el
dominus soli y el dueño de los materiales, cuyo alcance varía según que aquél haya
actuado de buena o de mala fe:
- En el primer caso, el dueño del suelo habrá de entregar únicamente el valor
dinerario de los materiales en el momento de la incorporación.
- En el segundo caso, al valor de los materiales habrá de añadirse el
resarcimiento de los daños y perjuicios.
El tratamiento legal de la cuestión es francamente criticable y parece legitimar la intervención
del dominus soli en la suerte y fortuna de los materiales ajenos, extralimitando las consideraciones
acerca del valor de los bienes inmuebles hasta extremos difíciles de defender.

2º.- MATERIALES PROPIOS Y SUELO AJENO. El revés de la medalla del supuesto

anterior se presenta en el caso de que el dueño de los materiales sea quien, de buena
o de mala fe, adopta la iniciativa (desgraciada para él, como veremos) de incorporarlos

16
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

al suelo ajeno. Dada la prevalencia otorgada a los bienes inmuebles, el Código

reacciona con extraordinaria dureza (si no saña) contra el incorporante, incluso en el
caso de que haya actuado de buena fe.

a) Actuación de mala fe. Si quien incorpora los materiales ha actuado de mala

fe, pierde irremisiblemente «lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a
indemnización» alguna (art. 362), pues todos los materiales los hace suyos en virtud de
accesión el propietario del suelo, si así le conviene o le interesa.
En caso de que el dominus soli considere que los materiales incorporados no son de su interés,
puede además «exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las
cosas a su estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró» (art. 363 CC).

b) Actuación de buena fe. Incluso en el supuesto de que el incorporante haya

actuado de buena fe, el Código se pronuncia abiertamente en favor del dominus soli,
pues le atribuye la iniciativa en la pugna de intereses establecida. Será el propietario
del suelo quien decida si hace suya la incorporación realizada o, por el contrario, obliga
a situarse al incorporante en posición de comprador o de arrendatario:
- Si el propietario del suelo opta por “hacer suya la obra, siembra o plantación»,
habrá de abonar al incorporante sólo los gastos necesarios y útiles” (art. 361 CC, por
remisión a los arts. 453 y 454 CC).
- Si el propietario del suelo, en cambio, opta por la otra alternativa podrá
«obligar al que fabricó o plantó a pagarle el precio del terreno, y al que sembró, la
renta correspondiente » (art. 361 CC).

c) Concurrencia de mala fe o mala fe recíproca. El art. 364 CC dispone que, en

caso de que ambos protagonistas del supuesto de hecho que venimos considerando
hayan incurrido en mala fe, “los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían
si hubieran procedido ambos de buena fe”. Se entiende haber mala fe por parte del
dueño (del terreno) siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y
paciencia, sin oponerse.

d) Buena fe del incorporante y mala fe del dominus soli. El supuesto descrito no

es objeto de regulación por el Código, ni ha sido objeto de jurisprudencia reiterada.
Doctrinalmente se ha propuesto que, en tales casos, debería llegarse a la conclusión de
que el constructor o incorporante podría convertirse en propietario del suelo sin
abonar cantidad alguna pero probablemente dicha opinión sea algo exagerada y poco
acorde con el conjunto de la regulación del Código, pese a que la aplicación analógica y
contrario sensu del art. 360 CC encuentra cierto fundamento.

3º.- SUELO AJENO Y MATERIALES AJENOS. Rizando el rizo de cuanto venimos viendo,
ha de considerarse finalmente el supuesto de que el incorporante, utilizando
materiales ajenos, actúe sobre suelo igualmente ajeno.
El supuesto, sin lugar a dudas, es sumamente raro en la práctica y no ha sido
objeto de aplicación por parte del TS. No obstante, es objeto de contemplación por el
Código Civil en su art. 365 CC
Conviene resaltar inicialmente que, ahora, la situación jurídica en su conjunto
requiere considerar la presencia de tres protagonistas: el dueño del suelo (sobre el que

17
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

se edifica, siembra o planta); el dueño de los materiales; y, finalmente, quien lleva a

cabo el acto de edificación, plantación o siembra: el incorporante. Sin embargo, a
efectos de accesión propiamente dicha, el artículo 365 CC no deroga las reglas
generales en la materia, ya consideradas con anterioridad: en principio, el dueño del
suelo, en virtud de la accesión, hace suyos los materiales objeto de incorporación al
inmueble.
Dando tal resultado por realizado y para evitar la producción de un
enriquecimiento injusto en favor del dominus soli, el apartado primero del artículo 365
CC lo convierte en deudor subsidiario del valor de los materiales frente al dueño de los
materiales que no haya actuado de mala fe, siempre y cuando tampoco el
incorporante haya actuado de mala fe: «el dueño del terreno deberá responder de su
valor subsidiariamente y en el solo caso de que el que los empleó no tenga bienes con
que pagar» .
En caso de que el incorporante haya actuado de mala fe, el propio apartado segundo del
artículo 365 CC se remite al artículo 363 CC, en cuya virtud el dominus soli puede exigir la reposición del
inmueble al estado en que se encontraba antes de haberse llevado a cabo el acto de incorporación.

3.- EN PARTICULAR, LA DENOMINADA ACCESIÓN INVERTIDA O

CONSTRUCCIÓN EXTRALIMITADA

A.- CONCEPTO Y CARACTERES

En particular, el conflicto de intereses derivado de la construcción de un

moderno edificio de numerosas plantas (y, por tanto, de altísimo valor económico),
realizado básicamente en terreno propio, pero en la que, actuando de buena fe el
constructor, invada parcialmente una parcela de terreno ajeno, plantea ribetes de
difícil solución si ha de atenderse exclusivamente a los criterios normativos
expresamente recogidos por el Código en el articulado que venimos analizando.

Habiendo sido construido el edificio principalmente en terreno propio y siendo

indivisible, la directa aplicación del art. 361 CC (“el dueño del terreno en que se
edificare, sembrare o plantare de buena fe, tendrá derecho a hacer suya la obra,
siembra o plantación, previa la indemnización... o a obligar al que fabricó o plantó a
pagarle el precio del terreno, y al que sembró la renta correspondiente”) ha sido
considerada inadecuada y, por consiguiente, la jurisprudencia del TS ha terminado por
llegar a la conclusión de que, frente a una laguna normativa, debía resolver
ponderando los intereses en juego y aplicando los principios que se deducen del
conjunto de los preceptos dedicados a regular la accesión y, en particular, la accesión
de mueble a inmueble.

Actuando así y manteniendo el valor del principio de que lo accesorio sigue a lo

principal, la jurisprudencia ha acabado por declarar que, en realidad, en supuestos
como los descritos (sumamente frecuentes en la práctica, aunque sea por cuestión de
metros) había de entenderse que lo principal era el edificio y lo accesorio el suelo,

18
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

dando lugar a una composición de intereses que actualmente se conoce con el nombre
de accesión invertida o de construcción extralimitada. Es decir, ha conformado una
excepción al principio superficies solo cedit.

La composición de intereses jurisprudencialmente establecida consiste en que

el suelo ajeno parcialmente utilizado accede al dueño de la edificación, si bien con la
obligación de abonar su valor al dueño de aquél .

B.- REQUISITOS DE LA ACCESIÓN INVERTIDA SEGÚN LA

JURISPRUDENCIA DEL TRIBUNAL SUPREMO

Los requisitos que deben darse en el caso litigioso para que se dé la accesión
invertida, son los siguientes:

1.- Que el edificio se haya construido en suelo propio del constructor (o

edificante) y, en parte, en suelo ajeno: el terreno ajeno ha de ser colindante o aledaño
al propio del constructor y, respecto de su extensión, no puede ser superior a la propia
del terreno perteneciente al constructor. Si únicamente se han realizado tareas previas
o preparatorias de la verdadera edificación (movimientos de tierra o acopio de
materiales, por ejemplo) el propietario del suelo invadido puede detener el efecto
propio de la accesión invertida. Igualmente resulta inaplicable la doctrina de la
accesión invertida si el propietario del suelo invadido se opone en cualquier momento
inicial de la construcción. Por contra deviene aplicable si el dueño del terreno deja
hacer y no se opone hasta que se encuentra finalizada la construcción.

2.- Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible.

3.- Que el edificio en su conjunto tenga un valor económico superior al valor del
suelo invadido (aunque a veces se dice que ha de considerarse exclusivamente el valor
de la parte del edificio construida sobre el suelo ajeno)

4.- Que haya buena fe por parte del constructor o incorporante: se trata de un
elemento primordial del supuesto de hecho, que implica la ignorancia del constructor
de que el suelo sobre el que construye no le pertenece, por lo que, en caso contrario,
no puede darse la accesión invertida.

5.- Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y dueño del suelo

parcialmente invadido: la STS de 1 de febrero de 1979, apoyándose en la de 14 de
junio de 1956, establece que «la accesión invertida nada tiene que ver con las obras y
edificaciones realizadas por el arrendatario o el usufructuario, que vienen reguladas
por su específica normativa..., ni con las llevadas a cabo por un adquirente del predio
en virtud de contrato extinguido por resolución».

19
LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

C.- EFECTOS DE LA ACCESIÓN INVERTIDA:

EL PAGO DEL TERRENO INVADIDO

Dándose los requisitos exigidos, es obvio que la accesión invertida determina la

adquisición por el constructor de la propiedad del terreno invadido y el nacimiento a
favor del dueño de éste de un derecho de crédito, consistente en obtener el valor de la
porción de terreno de que se ha visto privado.

Ante la inexistencia de regla legal alguna sobre el particular, ¿como habrá de

valorarse el terreno invadido? ¿Habrá de pagar el constructor únicamente el valor de
la franja de terreno indebidamente ocupada o habrá de indemnizar, además,
cualesquiera otros perjuicios?
El TS, acudiendo indistintamente al art. 1902 CC o a la idea de equidad, ha
acabado por considerar que la indemnización “reparadora” a favor del dueño del
terreno invadido, además de su valor y de los correspondientes intereses legales, debe
comprender todos los daños y perjuicios que se le hubieran irrogado o «todo el
quebranto o menoscabo patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de
la segregación producida.

20