LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

V.- DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

LECCIÓN 37
EL ACCESO AL REGISTRO

1.- EL PROCEDIMIENTO HIPOTECARIO

A.- CONCEPTO Y NATURALEZA

Bajo el nombre de procedimiento hipotecario se hace referencia al conjunto de

acciones, operaciones y diligencias desplegadas tanto por los interesados cuanto por el
propio Registrador en relación con la inscripción de los títulos presentados ante el
Registro a efectos de la toma de razón del asiento que, en cada caso, corresponda,
aunque desde luego el más importante de ellos (también a efectos del procedimiento
hipotecario) es la inscripción del propio título presentado.
Se trata de un verdadero y propio procedimiento, regulado por normas imperativas, contenidas
sustancialmente en la legislación hipotecaria, que vinculan no sólo a los particulares que se encuentren
interesados en la constancia registral de algún documento, sino también -y probablemente, incluso más-
al mismo Registrador de la Propiedad.

La doctrina ha debatido profundamente, durante años, acerca de la naturaleza

de procedimiento hipotecario, pronunciándose básicamente en las siguientes líneas.
Para la mayor parte de los denominados hipotecaristas, el procedimiento hipotecario debía
considerarse como un procedimiento de naturaleza especial, pero que debía adscribirse en la
jurisdicción voluntaria. Esta línea de pensamiento fue iniciada por J. GONZÁLEZ Martínez y seguida,
entre otros por A. DE COSSIO y A. SANZ FERNÁNDEZ. De forma minoritaria, se ha defendido también que
el procedimiento hipotecario debía considerarse equiparable al judicial, si bien encomendado en
exclusiva al Registrador, aunque bajo la decisión jurisdiccional propiamente dicha, en su caso (DE
LARICA). Los autores más modernos (J. GONZÁLEZ PÉREZ, L. DÍEZ-PICAZO) se han pronunciado en favor
de la consideración del procedimiento hipotecario como un verdadero, aunque especial, procedimiento
administrativo. Conforme a ello, lo más seguro es seguir la tesis que podríamos denominar tradicional y
a la que se ha hecho referencia en primer lugar, aunque sin negar que, en ciertos extremos de menor
entidad, el procedimiento hipotecario participa también de aspectos administrativos en sentido amplio.

B.- EL ACCESO DE LOS TÍTULOS AL

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

La regla básica del procedimiento hipotecario es la de que la oralidad está

excluida del mismo, siendo necesario que su comienzo se produzca en virtud de la
presentación o aportación de un título al Registro.
De ahí, quizá, la insistencia del artículo 2 en utilizar semejante término (pese a
que en esta exposición, con razón, haya sido criticado) y que el artículo 3 establezca
que «Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior,
deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria [esto es, una resolución

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judicial firme] o documento auténtico expedido por Autoridad judicial o por el Gobierno
o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos».

C.- EL CARÁCTER PÚBLICO DE LOS

DOCUMENTOS SUSCEPTIBLES DE INSCRIPCIÓN

En nuestro caso, el Reglamento Hipotecario lo que prescribe al respecto es que

«Se entenderá por título, para los efectos de la inscripción, el documento o documentos
públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de
practicarse aquélla y que hagan fe, en cuanto al contenido que sea objeto de la
inscripción, por sí solos o con otros complementarios o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se acredite» (art. 33 RH).

Por tanto, acogiéndonos a semejante indicación reglamentaria, ha de

subrayarse que, como regla, para el acceso al Registro, los títulos deben reunir al
menos las siguientes características:
- Ser documentos públicos.
- Ser fehacientes respecto de alguna mutación jurídico-real.
- Que el derecho susceptible de inscripción se «funde inmediatamente» en el
título, en el sentido antes explicado de que el título en sentido material acredite por sí
mismo (o mediante complementos de carácter de carácter accesorio) la existencia de
un acto o de un derecho que sea susceptible de inscripción.

En consecuencia, establece el artículo 420 RH que «Los Registradores no

extenderán asiento de presentación de los siguientes documentos:
- Los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones
legales les atribuyan eficacia registral.
- Los documentos relativos a fincas radicantes en otros distritos hipotecarios.
- Los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no
puedan provocar operación registral alguna.

D.- ADMISIÓN EXCEPCIONAL

DE DOCUMENTOS PRIVADOS

La pretensión, pues, de que ingrese en el Registro algún documento privado

determina la exclusión del asiento de presentación y, por tanto, la falta de puesta en
marcha del procedimiento hipotecario «salvo en los supuestos en que las disposiciones
legales les atribuyan eficacia registral».
Tales supuestos han de entenderse, pues, tasados y sólo serán admisibles en
los casos en que la legislación hipotecaria admita el acceso al Registro de documentos
privados. Conviene hacer una referencia a algunos de ellos

1º.- El acta de notoriedad complementa, en su caso, el título privado de

adquisición a efectos de inmatriculación o primera inscripción de dominio (art. 298. 10
RH).

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2º.- Cabe solicitar la nota marginal referente al derecho de retorno arrendaticio,

al que también nos hemos referido en el capítulo anterior, a través de una sencilla
solicitud (cfr. art. 15 RH).

3º.- Los artículos 238 y 239 RH se refieren a la eficacia de la solicitud hecha en

documento privado, firmado por acreedor y deudor hipotecario, en el caso de que la
hipoteca haya sido constituida bajo condición.

4º.- EL acreedor refaccionario puede instar la correspondiente anotación

preventiva presentando por escrito el correspondiente contrato de obra (art. 59 LH).

5º.- En la misma sede, tiene interés considerar que las anotaciones preventivas
que hayan accedido al Registro en virtud de documento privado podrán cancelarse por
el mismo procedimiento (art. 208 RH).

E.- LA PRESENTACIÓN DEL TÍTULO Y

LA PETICIÓN DE INSCRIPCIÓN

El artículo 6 LH, relativo pues a la contratación privada propiamente dicha,

determina que «La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse
indistintamente:
a) Por el que adquiera el derecho.
b) Por el que lo transmita.
c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir.
d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.

En la práctica, sin embargo, no se realiza comúnmente petición de inscripción

alguna, sino que sencillamente se entiende solicitada de forma tácita mediante la mera
presentación del título (¿a qué efectos, si no, se va a llevar al Registro, después de
haber satisfecho los gastos de notaría y los altísimos porcentajes del impuesto
correspondiente?), que puede llevarse a cabo en virtud de cualquiera de los dos
siguientes mecanismos:

1º.- Aportación material y manual del documento: En tal caso, el Reglamento

habla, de forma imprecisa e innecesariamente pomposa, de presentación física,
estableciendo lógicamente que «sólo podrá realizarse durante el horario de apertura
al público del Registro» (art. 418. 2 RH).

2º.- Por correo: En dicho supuesto, obviamente existe también aportación

material del documento (es discutible si un servicio de mensajería realiza aportación
manual o, en cambio, debe equipararse al envío por correo), y el Reglamento afirma
que «se considerará presentante al remitente del documento y se practicará el asiento
de presentación en el momento en que proceda a la apertura del correo recibido en el
día».
Pues bien, al hecho de presentar el documento y, en su caso (raro en la actuación de los
particulares, aunque inherente al mandamiento o testimonio procedente de la autoridad judicial o
administrativa), a la petición de inscripción, se le ha dado en denominar, de forma pretenciosa y

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grandilocuente principio de rogación. Con tal expresión, pues, o con cualquier otra de parecido sentido,
pero más adecuada a la realidad de las cosas, se pretende únicamente poner de manifiesto que la
actividad propia del Registrador se inicia a instancia, requerimiento o impulso de parte. De quien esté
interesado en la inscripción.

F.- EL ASIENTO DE
PRESENTACIÓN

Con el acceso del título al Registro, dando por hecha su inicial admisibilidad y el
interés en su caso del presentante, podemos dar por concluido el período
correspondiente a la iniciativa de quien tenga interés en la inscripción oportuna. A
partir de ese mismo instante, comienzan a desgranar sus efectos las normas
imperativas para el Registrador, en garantía del conjunto del sistema, comenzando por
la obligación inmediata de llevar a efecto el asiento de presentación.

En términos reales y materiales, el asiento de presentación es una especie de

apunte provisional de la recepción de un título con alcance jurídico-real, cuya concisa
descripción sobre el acto jurídico de que se trate se plasma en el Diario de operaciones
del Registro, indicando el día y la hora del ingreso del documento en el Registro.
«Siempre que no sea posible extender el asiento de presentación en el momento de ingresar el
título, por estar practicándose los de otros anteriormente presentados, por el número de títulos, por
verificarse la entrada en hora próxima al cierre, o por otra causa, se pondrá en el documento una nota
en los siguientes términos: «Presentado a las... [hora] de hoy, por don/doña (nombre y apellidos, número
de entrada que le corresponda y la fecha)».
«Cuando el número de documentos en los que se dé tal circunstancia sea elevado podrá llevarse
un libro de entrada, en el que, por riguroso orden se hagan constar los documentos ingresados, con
expresión de la persona del presentante y hora y día de su presentación». Así pues, dicho libro de
entrada, facultativo para el Registrador, tiene por misión desempeñar el papel de ordenación de los
títulos llegados cada día, por su hora y por su orden, al Registro.
«En todo caso, los asientos se extenderán en el Diario por el orden de entrada en el Registro,
consignando como presentante y hora de presentación los que consten en la nota indicada en el párrafo
primero de este artículo o, en su caso, el libro a que se refiere el párrafo precedente».

El Registrador, por tanto, no puede en modo alguno alterar el orden de

presentación de los títulos, sino que ha de adecuarse estrictamente al orden de acceso
al Registro, haga o no el mismo día el asiento de presentación.
Además, en todo caso, por si la nota incorporada al documento no fuere suficiente garantía
para el presentante del título, el artículo 419 ordena que «se le entregará si lo pidiere, recibo del mismo
en el cual se expresará la especie de título entregado, el día y hora de su presentación y, en su caso, el
número y tomo del Diario en el que se haya extendido el asiento».

Se deduce claramente de la última proposición del artículo 17 LH que la

duración de la vigencia del asiento de presentación es, inicialmente, la de sesenta días
«contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento».
En consecuencia, en su caso, no computa la toma de razón del denominado libro de entrada,
sino propiamente hablando del asiento de presentación realizado en el Libro Diario.

A) PRIORIDAD EN SENTIDO FORMAL. El asiento de presentación determina el orden

en el que el Registrador ha de despachar y calificar los títulos ingresados en el Registro,
salvo en el supuesto de que la consecución de dicho orden implique la imposibilidad de

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inscripción del título que primero haya accedido a Libro Diario (por ejemplo, se
presenta la escritura de hipoteca el día 2 de este mes por el Banco, pero, por cualquier
problema, la escritura de compraventa del piso otorgada por la promotora al deudor
hipotecante no accede al Registro hasta el día cinco).

B) PRIORIDAD EN SENTIDO MATERIAL. A

todos los efectos, se considera que, en caso
de títulos incompatibles entre sí el derecho contenido en el título que hubiere sido
presentado antes goza de preferencia frente al posterior, pues según dispone el
artículo 24 de la Ley Hipotecaria «Se considera como fecha de la inscripción para todos
los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá
constar en la inscripción misma».

2.- LA FUNCIÓN CALIFICADORA

DEL REGISTRADOR

Siendo así que al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso, en principio, los
derechos reales inmobiliarios, siempre que, además, se encuentren documentados en
un título público, en gran medida la existencia de la figura del Registrador
En este sentido, el Registrador debe analizar y cribar cuidadosamente los títulos
que se presentan al Registro, realizando una calificación técnica de los mismos, antes
de proceder a la inscripción (o a suspender o denegar dicha inscripción) de los actos o
derechos que pretenden ingresar en el Registro.

A.- MATERIAS OBJETO

DE CALIFICACIÓN REGISTRAL

Según el artículo 18 LH, la función calificadora del Registrador comprenderá:

- La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos
- La capacidad de los otorgantes
- La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas

En cambio, como se comprenderá, no puede aplicarse el mismo esquema

conceptual a un mandamiento judicial o al testimonio de un acuerdo administrativo
que tengan incidencia jurídico-real.

Por ello, el Reglamento Hipotecario contempla expresamente tales supuestos

de documentos públicos.
1. «La calificación por los Registradores de los documentos expedidos por la autoridad judicial
se limitará a la competencia del juzgado o Tribunal, a la congruencia del mandato con el procedimiento
o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los
obstáculos que surjan del Registro» (art. 100 RH).
2. «La calificación registral de documentos administrativos se extenderá, en todo caso, a la
competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase de expediente o procedimiento
seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e incidencias
esenciales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los obstáculos que surjan del

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Registro» (art. 99 RH). Esto es, una vez presentado el título ante el Registro, el Registrador debe analizar
fundamentalmente las siguientes cuestiones:
- Si la constancia del título, desde el punto de vista formal, se adecua a las reglas legales y
reglamentarias antes indicadas.
- Si, a efectos de la inscripción pretendida, el título es completo, integrando en él todos los
elementos necesarios para llevar a cabo la inscripción.
- Que el derecho de que se trate tenga naturaleza, alcance o incidencia real en sentido técnico
y, por consiguiente, susceptible de inscripción.
- Que el otorgante del título, según resulte del propio Registro, goce de facultades dispositivas
suficientes para la mutación jurídico-real de que se trate, tal y como ordena el artículo 20 LH, que en
seguida analizaremos al considerar la exigencia del tracto sucesivo, pues ahora debemos continuar con
la exposición de las incidencias de la calificación registral. La actividad del Registrador se constriñe, pues,
a la admisibilidad o inadmisibilidad del ingreso en el Registro de los derechos contenidos en el título y en
el análisis de éste a efectos puramente hipotecarios.

B.- EL RESULTADO DE LA CALIFICACIÓN:

FALTAS SUBSANABLES E INSUBSANABLES

La calificación registral depende, por supuesto, de las circunstancias concretas

de cada caso y de la existencia o inexistencia de carencia de los requisitos debidos en
cualquiera de los elementos sometidos a calificación registral.
En el último caso, el Registrador se encuentra obligado a llevar a efecto el asiento pretendido,
realizando la inscripción definitiva que corresponda (inscripción propiamente dicha, anotación
preventiva, cancelación de un asiento, etc.).

En caso de existencia de alguna falta, la legislación hipotecaria determina un

efecto claramente distinto según que dicha falta haya de ser calificada como
subsanable o insubsanable:

1º.- La existencia de una falta subsanable provoca la suspensión del asiento y

otorga al presentante del título la facultad de solicitar una anotación preventiva
durante el período de vigencia del asiento de presentación (art. 65. 2 y 3 LH), es decir,
dentro de los sesenta días antes considerados (ex art. 66.1 in fine LH). La anotación
preventiva por falta subsanable, a su vez, caduca a los sesenta días, aunque puede
prorrogarse hasta los ciento ochenta «por justa causa y en virtud de providencia
judicial», según establece el artículo 96 LH.

2º.- La existencia de una falta insubsanable conlleva la denegación radical de la

práctica del asiento pretendido, sin que el presentante tenga derecho alguno a solicitar
anotación preventiva (art. 65.4 LH).
El problema en esta materia radica en que, a partir de la reforma hipotecaria de 1944-46, el
artículo 65. 1 de la Ley Hipotecaria se limita a decir que «Las faltas de los títulos sujetos a inscripción
pueden ser subsanables, insubsanables», sin establecer criterio alguno que permita dilucidar cuándo se
encuentra uno frente a una u otra categoría Ante ello, para determinar con exactitud si una falta es
subsanable o insubsanable, no queda otra opción que proceder de forma casuística y, partiendo de la
base de la doctrina de las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, delimitar
qué circunstancias pueden merecer uno u otro calificativo. Sin embargo, dicha tarea es inadecuada En
principio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento debe anotarse tanto en el
título presentado, que se devolverá a quien corresponda, cuanto en el propio Libro Diario mediante
nota marginal al asiento de presentación (cfr. arts. 434 y 435 del RH).

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C.- EL LLAMADO
RECURSO GUBERNATIVO

Evidentemente, contra la calificación registral favorable no cabe recurso

alguno, pues el presentante del título ha conseguido cuanto pretendía, inscribir el
asiento solicitado, y si cualquier otra persona desea debatir la validez de los derechos
inscritos (art. 1.3 LH y concordantes) tendrá que acudir a los Tribunales ordinarios
ejercitando la acción material que corresponda y solicitando simultáneamente la
rectificación registral.

En cambio, la calificación registral de suspensión o denegación del asiento

solicitado, da pie a la presentación del denominado recurso gubernativo por parte de
la persona en favor de la que hubiera actuado el asiento pretendido o por el Notario
autorizante del título Dicho recurso se encuentra detalladamente contemplado en la
legislación hipotecaria (art. 66 LH y 112 y ss. RH), pero aquí debemos limitarnos a
señalar las ideas fundamentales al respecto:

1º.- Pese a su denominación generalizada de recurso gubernativo ha de

integrarse dentro del concepto de la jurisdicción voluntaria.
La primera instancia de dicho recurso se ventila ante el Presidente del Tribunal Superior de
justicia de la correspondiente Comunidad Autónoma, cuya resolución adopta la forma de auto Dicho
auto es definitivo en la vía gubernativa cuando el recurso se refiera a cuestiones de Derecho foral o
especial de las Comunidades Autónomas correspondientes En caso de tratarse de Derecho común (esto
es, Derecho civil aplicable al conjunto del territorio nacional), cabe la apelación o segunda instancia ante
la Dirección General de los Registros y del Notariado, cuyas resoluciones establecen la doctrina del
reiterado Centro Directivo y, en cierto sentido «anuncian» en algunos casos las líneas de reforma de los
preceptos reglamentarios.

2º.- El contenido de la resolución de la Dirección General se encuentra tasado y

establecido reglamentariamente por el artículo 126, de tal manera que su resultado ha
de coincidir con alguno de los tres supuestos siguientes:
«Si la resolución declarase insubsanable el defecto, el Registrador cancelará de oficio las
anotaciones o notas marginales preventivas extendidas, y hará constar por nota al margen del asiento
de presentación la resolución recaída».
« Si la resolución declarase subsanable el defecto, podrá ser subsanado dentro de los quince
días siguientes... salvo si fuera mayor el plazo de vigencia del asiento de presentación o de la anotación o
nota preventiva, en su caso...».
«Si se resolviese que procede practicar la inscripción, por no adolecer el título de defecto alguno,
el Registrador extenderá el asiento solicitado previa presentación de los documentos correspondientes, y
si estos documentos no le fueren presentados dentro de término expresado en el párrafo anterior,
extenderá de oficio las cancelaciones y nota que determina el mismo párrafo».

Por tanto, aunque contra las resoluciones de la Dirección General de los

Registros y del Notariado no cabe recurso gubernativo alguno, ni tampoco recurso
contencioso-administrativo, la aplicación del artículo 24 CE (tutela judicial efectiva, tan
al uso y al abuso en la actualidad), implica que sí queda abierta la vía judicial ordinaria
ante la jurisdicción civil.

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3.- LA DINÁMICA DE LAS

INSCRIPCIONES REGISTRALES

A.- LA EXIGENCIA DEL

TRACTO SUCESIVO

Una vez inmatriculada la finca e inscrito, por tanto, el dominio sobre ella, en su
caso, pueden ya ingresar en el Registro los títulos referentes a los actos o contratos
que recaigan sobre la finca inscrita y que, de alguna manera, afecten con alcance
jurídico-real al derecho de propiedad del que, en adelante, denominaremos titular
registral.
Ahora bien, las inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del
titular registral, del que -según el Registro- es propietario de la finca inmatriculada,
pues en caso contrario ---como ya sabemos- estaríamos frente a una falta de carácter
insubsanable.
Por consiguiente, el sistema hipotecario parte de la base de que los sucesivos propietarios de
una finca han de estar registralmente concatenados. Supongamos que la declaración de la propiedad de
Alberto Amador obra en el Registro como inscripción número 6.' porque, con anterioridad, ha habido
cinco propietarios y la «historia jurídica» de las transmisiones dominicales habidas se encuentra
contenida en los folios dedicados, bajo el número de finca registral 23.257, al piso 3 de la calle Libertad
número 3.

A esta exigencia de concatenación entre los titulares registrales (del derecho de

propiedad, al que por ahora estamos limitando la exposición) se le denomina tracto
sucesivo o, más engoladamente, principio de tracto sucesivo. Naturalmente, el referido
tracto sucesivo no juega sólo en relación con la propiedad, sino también respecto de
los demás derechos reales. Sólo el titular registral del dominio y mientras lo sea podrá
constituir derechos reales limitados que, además, para perjudicar a sucesivos
adquirentes de la finca, deberán inscribirse también en el Registro mientras el titular
registral que los ha constituido lo siga siendo.
De lo dicho se deduce que el mandato del artículo 20.1 LH comporta lo siguiente: si el titular
registral transmite su propiedad a Calixto Cruzado y éste no inscribe, desde el punto de vista hipotecario
o registral Alberto Amador continúa estando legitimado para otorgar, por ejemplo, dos años después
escritura de hipoteca a favor del Banco «X». En tal caso, hay que confrontar realmente al titular registral
con el titular civil. Éste, que es el verdadero propietario, no tendrá más remedio que soportar la
hipoteca en caso de que Alberto Amador no afronte las amortizaciones del correspondiente préstamo
hipotecario, con riesgo de que su finca le sea sacada a subasta pública y la pierda de forma definitiva.
Para el Registro, en base al tracto sucesivo, la actuación de Alberto Amador es correcta; pese a que, por
supuesto, Calixto Cruzado puede demandar civilmente a Alberto Amador o querellarse contra él por
haber cometido un delito de estafa.

QUIEBRA Y REANUDACIÓN
DEL TRACTO SUCESIVO

Salvo contadas excepciones, en el Derecho español la inscripción registral no es

obligatoria, ni constitutiva del derecho de propiedad ni de los demás derechos reales.
Es más, como ya sabemos, ni siquiera es obligatorio que todas las fincas se encuentren
inmatriculadas.

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En el caso de falta de inmatriculación, es evidente que la dinámica de los

derechos reales sobre la finca se desarrolla extrarregistralmente, esto es, como si el
Registro de la Propiedad no existiera.

El mismo efecto práctico se produce cuando sucesivos adquirentes de una finca

ya inmatriculada dejan de acudir al Registro.
Supongamos que Alberto Amador, titular registral, fallece y sus hijos Bernardo y Bartolomé
siguen utilizando el piso inscrito a nombre de su padre. Hacen Bernardo y Bartolomé testamento a favor
de su sobrina Catalina y ésta (40 años después del fallecimiento de su tío abuelo Alberto Amador) vende
a Dionisio Diosdado. EI señor Diosdado tiene interés en que la finca obre registralmente a su nombre y
presenta la escritura pública de compra a inscripción. El Registrador denegará la inscripción (art. 20.2 de
la LH) por no ser la vendedora la titular registral, pese a que, por supuesto, es la dueña legítima del piso
en cuestión.

La eventualidad referida se identifica técnicamente afirmando que se ha roto o

interrumpido el tracto sucesivo: el verdadero historial de la finca, a partir de un cierto
punto, no se encuentra reflejado en el Registro, cuya inscripción de dominio ha
quedado anticuada respecto de la dinámica civil recayente sobre la finca y, por tanto, y
se encuentra contradicha extrarregistral o civilmente por las transmisiones habidas.
Ante situaciones parecidas, el sistema hipotecario procura dotar de procedimientos ad
hoc para que quien desea inscribir pueda hacerlo sin necesidad de recrear
registralmente todas las transmisiones habidas. Tales procedimientos parten de la
base de aprovechar el folio ya abierto a la finca (sin necesidad, pues, de nueva
inmatriculación de la misma) y, conforme al primer párrafo artículo 200 de la Ley
Hipotecaria, son dos:
- El acta de notoriedad.
- El expediente de dominio.

B.- LA PRIORIDAD REGISTRAL

Ya hemos analizado la trascendencia del momento temporal de la inscripción a

favor del adquirente se encuentra consagrada en el artículo 17. 1 LH: «Inscrito... en el
Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o de los
derechos reales, impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse ningún otro de igual
o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave
la propiedad del mismo inmueble o derecho real».

4.- LA VIGENCIA DE LOS ASIENTOS:

REFERENCIA A LA CADUCIDAD Y LA CANCELACION

En términos generales, los asientos registrales una vez efectuados, tienen por lo
general una vigencia temporal prolongada y, en muchos casos, indefinida, de
conformidad con la tendencial permanencia de los derechos reales a los que otorgan
publicidad.

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Sin embargo casi todas las anotaciones preventivas y un buen número de notas
marginales se caracterizan por ser asientos de carácter provisional, cuya pervivencia
temporal se encuentra, pues, limitada por la propia legislación hipotecaria. En tales
casos, los asientos pierden la vigencia por caducidad.

La caducidad, no obstante, es un mecanismo que no afecta a las inscripciones

propiamente dichas, cuya vigencia se proyecta indefinidamente hasta que el titular
registral del derecho que es objeto de publicidad consiente o insta su cancelación.
La cancelación, pues, es un acto formal que provoca la pérdida del valor (no la
tachadura, desde luego) del asiento respecto del cual se practica, que en general exige
cumplir requisitos parecidos a la propia toma del asiento de que se trate, como ya
tuvimos ocasión de poner de manifiesto al estudiar la hipoteca.

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