MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO Y DERECHOS

REALES
1. OCUPACIÓN: Concepto y requisitos de la ocupación.
La ocupación es un modo originario de adquirir el dominio de las cosas muebles
que a nadie pertenecen (res nullius o res derelictae), mediante su aprehensión
material con el ánimo de adquirirlas y siempre que la ley permita su apropiación.

El Código Civil, en el artículo 685, la define así: “Por la ocupación se adquiere el

dominio de las cosas que no pertenecen a nadie, y cuya adquisición no es
prohibida por las leyes o por el derecho internacional”. Esta definición es
incompleta, ya que deja por fuera elementos sustanciales tales como el ánimo de
adquirir y la aprehensión material o presunta.

La ocupación como modo originario crea la propiedad y no la transfiere, puesto

que no se recibe de nadie. (Velásquez Jaramillo)

REQUISITOS:

a.    Que la cosa carezca actualmente de dueño:

Este requisito es de la esencia de la ocupación porque, como expresamente lo

dice el artículo 685, sólo pueden adquirirse por ocupación las cosas que no
pertenecen a nadie, es decir, las cosas que no tienen dueño, sea porque no lo han
tenido nunca, sea porque lo tuvieron y dejaron de tenerlo, por haber permanecido
largo tiempo ocultas, o porque el dueño las ha abandonado voluntariamente para
que las haga suyas el primer ocupante. (Alessandri, Arturo. Somarriva, Manuel)

b.    Aprehensión material con intención de adquirirla:

La aprehensión puede ser real o presunta. Es real cuando el ocupante toma la
cosa en su poder; es presunta cuando realiza actos que evidencian su actitud de
adquirir aun cuando no la tenga físicamente en su poder, como el cazador que
hiere al animal e insiste en perseguirlo. 
El ocupante necesita de una voluntad natural para adquirir, de la cual carecen los
infantes (menores de 7 años) y los dementes (art 784 C.C) (Velásquez Jaramillo)

Dentro de este requisito hay que distinguir, dos elementos: la aprehensión material
y el ánimo de adquirir el dominio. El primero de estos elementos es material, real o
de hecho; el segundo, es un elemento intencional. Ninguno de estos elementos
puede faltar en la ocupación porque todo modo de adquirir es un hecho y es
necesaria la voluntad como elemento intencional. (Alessandri, Arturo. Somarriva,
Manuel)

c.    Que la ocupación esté permitida por la ley:

El artículo 258, literal h, del decreto 2811 de 1974 faculta a la administración
pública para “imponer vedas periódicas o temporales o prohibiciones permanentes
y fijar las áreas en que la caza puede practicarse y el número, talla y demás
características de los animales silvestres y determinar los productos que puedan
ser objeto de aprovechamiento según la especie zoológica”. La misma facultad
existe para los recursos hidrobiológicos (decr.2811 de 1974, art 274, lit. a).

Las tierras existentes en el territorio nacional, carentes de dueño, son bienes de

propiedad de la nación (C.C., art 675). Tales como los baldíos y los vacantes. Al
tenerlos la nación en su dominio impide, según algunos autores, su adquisición
por ocupación y el nacimiento de un nuevo modo de adquirir no previsto por el
Código para los bienes baldíos como es su adjudicación por resolución
administrativa. Nuestra Corte Suprema de Justicia en reiterada jurisprudencia
afirma que los bienes baldíos se adquieren por ocupación. Los vacantes, bienes
inmuebles que estuvieron bajo el dominio del hombre y que actualmente aparecen
sin dueño aparente o conocido, pertenecen por mandato del artículo 16 de la ley
160 de 1994 al Fondo Nacional Agrario.

Si se admite que los bienes baldíos no son res nullius no cosas abandonadas por
su dueño, sino bienes inmuebles de propiedad de la nación, no pueden adquirirse
por ocupación ya que este modo exige que el bien no tenga dueño o no lo haya
tenido nunca. Así las cosas, la ocupación sería un modo de adquirir reservado
para los bienes muebles ya que las tierras carentes de propietario pertenecen a la
nación, según lo afirma el Código Civil en el artículo 675. Como se ve, esta norma
se refiere únicamente a las tierras, sin incluir para nada otro tipo de inmuebles
tales como los denominados por destinación. Las minas y las aguas, al ser bienes
de uso público, pertenecen a la nación y tampoco pueden adquirirse por
ocupación.

Si un bien inmueble presenta señales de dominio anterior pero su dueño actual no

es conocido, tiene carácter de mostrenco y su propiedad pertenece al Instituto
Colombiano de Bienestar Familiar (ley 75 de 1968, art. 66. y C.C., art. 706). Por tal
razón no pueden adquirirse por ocupación. (Velásquez Jaramillo)

2.    Limites jurídicos de la ocupación

Las tierras existentes en el territorio nacional, carentes de dueño, son bienes de

propiedad de la nación (C.C., art 675). Tales como los baldíos y los vacantes. Al
tenerlos la nación en su dominio impide, según algunos autores, su adquisición
por ocupación y el nacimiento de un nuevo modo de adquirir no previsto por el
Código para los bienes baldíos como es su adjudicación por resolución
administrativa. Nuestra Corte Suprema de Justicia en reiterada jurisprudencia
afirma que los bienes baldíos se adquieren por ocupación. Los vacantes, bienes
inmuebles que estuvieron bajo el dominio del hombre y que actualmente aparecen
sin dueño aparente o conocido, pertenecen por mandato del artículo 16 de la ley
160 de 1994 al Fondo Nacional Agrario.
Si se admite que los bienes baldíos no son res nullius no cosas abandonadas por
su dueño, sino bienes inmuebles de propiedad de la nación, no pueden adquirirse
por ocupación ya que este modo exige que el bien no tenga dueño o no lo haya
tenido nunca. Así las cosas, la ocupación sería un modo de adquirir reservado
para los bienes muebles ya que las tierras carentes de propietario pertenecen a la
nación, según lo afirma el Código Civil en el artículo 675. Como se ve, esta norma
se refiere únicamente a las tierras, sin incluir para nada otro tipo de inmuebles
tales como los denominados por destinación. Las minas y las aguas, al ser bienes
de uso público, pertenecen a la nación y tampoco pueden adquirirse por
ocupación.

Si un bien inmueble presenta señales de dominio anterior pero su dueño actual no

es conocido, tiene carácter de mostrenco y su propiedad pertenece al Instituto
Colombiano de Bienestar Familiar (ley 75 de 1968, art. 66. y C.C., art. 706). Por tal
razón no pueden adquirirse por ocupación. (Velásquez Jaramillo)

El artículo 706 del Código Civil presenta para el estudio de la ocupación una
nueva clasificación de los bienes pero exclusivamente considerados como objeto
del modo de adquirir de que se está tratando. Dicha disposición expresa, en
efecto, que hay bienes vacantes y bienes mostrencos, y pasa a definirlos así:
Vacantes son los inmuebles “que se encuentran dentro del territorio respectivo a
cargo de la nación, sin dueño aparente o conocido”. Mostrencos son los muebles
“que se hallen en el mismo caso” anterior.

Conforme a la legislación vigente, se entiende por bienes vacantes, los inmuebles

abandonados y cuyo propietario se ignora, aclarando que han de ser inmuebles
que en alguna época salieron del dominio del Estado, que fueron de propiedad
particular y que no revirtieron al Estado, porque si son inmuebles que nunca
salieron del dominio estatal, no tendrán la calidad de vacantes sino de baldíos. Y
por bienes mostrencos se entienden los muebles que se hallen abandonados sin
poder saberse quién sea su actual propietario, pero siempre que por su misma
naturaleza sea recto considerar que alguna vez pertenecieron en dominio privado
a alguien, característica esta que los diferencia de las res nullius en estricto
sentido.

Los bienes baldíos por pertenecer al estado no pueden adquirirse por los
particulares por la sola ocupación como modo de adquirir (arts. 1º de la ley 47 de
1926 y 1º y 9 de la ley 34 de 1936);  su ocupación exige condiciones especiales y
produce peculiares efectos (art. 7 de la ley 98 de 1928); tienen una destinación
especial señalada en las leyes respectivas, y por ellos el Estado no puede
adjudicarlos libremente sino solo en los casos y para los fines previstos y una vez
que se haya surtido el trámite correspondiente (arts. 46 y 69 del C.F., 2º de la ley
47 de 1926 y 1º del decreto 297 de 1935), e inclusive hay algunos que ni siquiera
son adjudicables (art. 49 del C.F).

El procedimiento relacionado con la adquisición de bienes vacantes y mostrencos

está reglamentado en los arts. 838 y siguientes del Código Judicial, y el referente
a bienes baldíos en las diversas leyes que ellos tratan. Como se ve, la ocupación
en cuanto modo de adquirir el dominio se halla bastante restringida en relación
con las cosas que puedan ser objeto de ella, y actualmente no opera sino respecto
de cosas corporales muebles.( Barragan)

La ocupación de las cosas animadas:

Está comprendida por la caza de la fauna silvestre y la pesca de algunos recursos

hidrológicos. Anteriormente estas actividades estaban reguladas por el derecho
privado, pero actualmente se encuentran reguladas por normas de derecho
público (Decreto 2811 de 1974 o Código de Recursos Naturales y la ley 84 de
1989). El objeto de su reglamentación de reglas de orden público se orienta a la
conservación e incremento de los recursos naturales. Respecto a los artículos 685
y 686 (Art 685: Por la ocupación se adquiere el dominio de las cosas que no
pertenecen a nadie, y cuya adquisición no es prohibida por las leyes o por el
derecho internacional, y Art 686: La caza y pesca son especies de ocupación, por
las cuales se adquiere el dominio de los animales bravíos) debe entenderse que la
caza de fauna silvestre y extracción de los recursos hidrobiológicos (de acuerdo a
la consulta del consejo de estado de marzo 13 de 1985) deben hacerse cuando lo
permita la nación porque “ no existe libertad de caza ni aun en nuestras propias
tierras con relación a la fauna silvestre”, sobre los anteriores el estado ejerce un
derecho de dominio eminente, que lleva a interpretar el artículo &85 del C.C en el
sentido de que “la ocupación se aplica a las cosas no sujetas a propiedad privada
aunque sobre ellas exista dominio eminente del estado.

De acuerdo a lo anterior  y al artículo 259 del Decreto 2811 de 1974, se permite la

caza sin permiso de la autoridad cuando esta tiene como fin la subsistencia, es
decir no tiene ánimo de lucro. Este tipo de caza es susceptible de ocupación, el
cazador adquiere el dominio del animal salvaje a pesar de que el artículo 47 del
decreto 2811 lo define como un bien de propiedad de la nación ( Decreto 2811 de
1974, art 47: Pertenecen a la nación los recursos naturales renovables y demás
elementos regulados por este código, que se encuentran dentro del territorio
nacional, sin perjuicio de los derechos adquiridos por los particulares y las normas
especiales sobre baldios” también el artículo 3 de este decreto incluye la fauna en
general dentro de los recursos renovables. Adicionalmente para la protección de
las especies animales se cuenta con la Ley 84 de 1989, denominado como el
Estatuto de Protección de los animales y con el decreto 1608 de 1978.

La caza: Según el artículo 250 y ss del  Decreto 2811 de 1974 la caza es “todo

acto dirigido a la captura de animales silvestres ya sea dándoles muerte,
mutilándolos o atrapándolos vivos, y a la recolección de sus productos.

La Fauna Silvestre: Según el artículo 229 del Decreto 2811 de 1974 (además del
decreto nacional 1608 de 1978 que regula en materia de Fauna Silvestre el código
de Recursos Naturales) “se entiende el conjunto de animales que no han sido
objeto de domesticación, mejoramiento genético o cría y levante regular o que han
regresado a su estado salvaje excluidos los peces y todas las demás especies que
tienen su ciclo total de vida dentro del medio acuático”

Respecto al artículo 687 del Código los conceptos aportados por el Código de
Recursos Naturales no constituyen una gran diferencia; la expresión salvaje o
bravío utilizado por el Código Civil es equivalente a la de “fauna silvestre” utilizada
por el código de Recursos Naturales. Las expresiones de animal domesticado y
doméstico son perfectamente aplicables en el derecho actual, conforme a las
definiciones del código civil.
Se pueden cazar los animales silvestres y los domesticados que han regresado a
su estado de salvajes o bravíos. No se puede los animales domésticos o la fauna
silvestre que no han regresado a su estado salvaje, ni los animales silvestres que
se encuentren en corrales, pajareras, etc. O escapados, perseguidos por sus
dueños. Además la fauna silvestre que se encuentra en zoocriaderos o en cotos
de caza de propiedad particular no puede adquirirse mediante la caza.

De acuerdo al artículo 693 Se entiende que el cazador o pescador se apodera del

animal bravío y lo hace suyo desde el momento que lo ha herido gravemente, de
manera que ya no le sea fácil escapar, y mientras persiste en perseguirlo, o desde
el momento que el animal ha caído en sus trampas o redes, con tal que las haya
armado o tendido en paraje donde le sea lícito cazar o pescar. Si el animal herido
entra en tierras ajenas donde no es lícito cazar sin permiso del dueño, podrá este
hacerlo suyo.

De acuerdo al artículo 252 del decreto 2811 de 1974  las clases de caza pueden
ser de subsistencia ( sin ánimo de lucro, pretende proveer alimento a quien la
ejecuta y no necesita permiso de la autoridad), comercial (tiene  fin económico)
deportiva (tiene  fin recreativo), científica (con fines de investigación o estudios),
de control (con el fin de regular la población de una especie), de fomento (para 
establecer zoocriaderos y cotos de caza)

La pesca: (También regulado por el Estatuto General de Pesca de la ley 13 de

1990) De acuerdo al artículo 671 del decreto 2811 de 1974 se entiende por pesca
el aprovechamiento de cualquiera de los recursos hidrobiológicos o de sus
productos mediante captura, extracción o recolección, agrega el artículo 270 que
son recursos hidrobiológicos el conjunto de organismo animales y vegetales cuyo
ciclo de vida de cumple totalmente en el medio  acuático, y sus productos. De
acuerdo al artículo 267 del mismo decreto estos recursos hidrobiológicos
pertenecen a la nación, sea que se encuentren en aguas marítimas, fluviales o
lacustres.
Se puede pescar libremente en ríos, lagos (art 690 C.C) y mares (Código de
Recursos Naturales). Agrega el artículo 692 que se puede pescar en aguas de
dominio privado con las limitaciones impuestas para la caza. La pesca se clasifica
en: pesca de subsistencia, científica, comercial, deportiva de control y de fomento.
De acuerdo a los artículos 275 y 277 del decreto, la pesca para la subsistencia no
requiere autorización y debe practicarse de manera que no impida navegar ni
cambie el curso de las aguas.

La ocupación de las cosas inanimadas:  El código 699 dice que la invención
hallazgo es una especie de ocupación por la cual, el que se encuentra una cosa
inanimada, que no pertenece a nadie, adquiere su dominio apoderándose de ella.
De acuerdo a Velásquez Jaramillo la cosa tiene que ser corporal, mueble e
inanimada, ya que si es animada se rige por los preceptos de la caza y la pesca.
Además la cosa debe ser res nullius es decir que no corresponda a nadie y
también recae sobre cosas denominadas por el derecho romano como res
dereclitae, es decir cosas abandonadas por su dueños de las cuales no exista
signos de dominio.

Respecto a las cosas perdidas: Los artículos 704 y 705 del código civil establecen
que  estas son cosas corporales que salen del patrimonio de una persona ya sea
porque se perdieron o fueron olvidadas por su dueño, además estas presentan
señales de dominio anterior.

Respecto a la res dereclitae  esta se diferencia por la voluntad de abandono, que

no existe en las cosas pérdidas, además la res dereclitae puede adquirirse  por
ocupación, las queal parecer están perdidas no. En cuanto al objeto hallado este
debe entregarse en los 30 días siguientes a la autoridad competente e informarse
de manera diligente a la comunidad para que quien la haya perdido sepa en
manos de quien se encuentra.

El tesoro: De acuerdo al artículo 700 del código civil el descubrimiento de estos es

una especie de invención o hallazgo, “se llama tesoro a la moneda o joyas u otros
efectos preciosos que, elaborados por el hombre, han estado largo tiempo
sepultados o escondidos, sin que haya memoria o indicio de su dueño. De
acuerdo a Velásquez Jaramillo no debe confundirse con el término de guaca que
se refiere al derecho minero, que de acuerdo al código de minas pertenece a
quien la descubre y tiene sobre ella derecho de explotación.
Los requisitos que debe reunir el tesoro de acuerdo al autor anteriormente citado
se refiere a que deben objetos  de valor de consideración, deben ser elaborados
por el hombre que es quien puede ocultarlos o sepultarlos, estos no
necesariamente tiene que estar sepultados o escondidos, pues bien pueden estar
en un muro o escaparate, finalmente estos objetos deben estar sepultados o
escondidos por largo tiempo sin que se conozca de su dueño.
Para concluir, respecto al tesoro. El código civil agrega: Artícuo 701 El tesoro
encontrado en terreno ajeno se dividirá por partes iguales entre el dueño del
terreno y la persona que haya hecho el descubrimiento. Pero ésta última no tendrá
derecho a su porción, sino cuando el descubrimiento sea fortuito, o cuando se
haya buscado el tesoro con permiso del dueño del terreno.

En los demás casos o cuando sean una misma persona el dueño del terreno y el
descubridor, pertenecerá todo el tesoro al dueño del terreno.
El artículo 702:  Al dueño de una heredad o de un edificio podrá pedir cualquiera
persona el permiso de cavar en el suelo para sacar dinero o alhajas que asegurare
pertenecerle y estar escondidos en él; y si señalare el paraje en que están
escondidos y diere competente seguridad de que probará su derecho sobre ellos,
y de que abonará todo perjuicio al dueño de la heredad o edificio, no podrá este
negar el permiso, ni oponerse a la extracción de dichos dineros o alhajas., y
artículo 703:  No probándose el derecho sobre dichos dineros o alhajas, serán
considerados o como bienes perdidos, o como tesoro encontrado en suelo ajeno,
según los antecedentes y señales. En este segundo caso, deducidos los costos,
se dividirá el tesoro por partes iguales entre el denunciador y el dueño del suelo;
pero no podrá este pedir indemnización de perjuicios, a menos de renunciar su
porción.

Las especies naufragas: De acuerdo a los artículos 710 y 711 “son bienes
muebles que se encuentran en el mar y en los caudales navegables como
consecuencia de un naufragio” (Velásquez Jaramillo), quien encuentre una de
estas especies debe buscar a su dueño si es conocido, sino debe avisar a la
autoridad competente del lugar dentro de los 30 días siguientes al hallazgo. Como
gratificación al descubierto la autoridad competente del lugar deberá fijarla sin que
sea mayo a la mitad del valor de la cosa hallada. En caso de que el dueño ofrezca
también una gratificación, quien encuentre la especie escogerá con cual de las
dos se queda. De acuerdo con el artículo 710 sino aparecen los interesados
dentro de los 30 días siguientes al naufragio se procederá a declarar mostrencas
las especies salvadas previo el juicio correspondiente.

4.    Fundamentación jurídica acerca de si es posible adquirir por ocupación

los bienes vacantes, mostrencos, baldíos.  (Ver Código de Recursos
Naturales).

En la ocupación se puede apropiar algo siempre y cuando este esté “dentro del
comercio, es decir cosas que por naturaleza puedan ser objeto de propiedad
privada”(Jaramillo Velásquez). Los bienes baldíos corresponden al terreno urbano o
rural sin edificar o cultivar que forman parte de los bienes del Estado porque se
encuentran dentro de los límites territoriales y carecen de otro dueño. Estos bienes
son imprescriptibles, es decir que no son susceptibles de adquirirse en proceso de
pertenencia por prescripción adquisitiva de dominio, pero sí están destinados “a ser
adjudicados en propiedad a quienes los ocupen y exploten económicamente. Estos se
adquieren mediante la ocupación y posterior adjudicación, y los requisitos son: 1)
haber ocupado el terreno por espacio no inferior a cinco (5) años, 2) haberlo explotado
económicamente por un término igual al anterior, 3) que la explotación que se ha
adelantado en dichos predios corresponda a la aptitud del suelo, establecida por el
INCORA en la inspección ocular, y 4) que el solicitante no sea propietario o poseedor
a cualquier título de otros predios rurales en el territorio nacional. Estos se pueden ser
adjudicados a toda “persona natural, empresas comunitarias y cooperativas
campesinas (art. 65); a las entidades de derecho público, para la construcción de
obras de infraestructura destinadas a la instalación o dotación de servicios públicos, o
cuyas actividades hayan sido declaradas por la ley como de utilidad pública o de
interés social, con la condición de que si no se cumple esta finalidad, los predios
revertirán al dominio de la Nación; y a las fundaciones o asociaciones sin ánimo de
lucro que presten un servicio público, o tengan funciones de beneficio social por
autorización de la ley (art. 69)” (Secretaría General de Senado de la República, sent.
C-595 de 1995, magistrado ponente Carlos Gaviria Díaz)

Por otro lado están los bienes vacantes; los bienes inmuebles que se encuentran
dentro del territorio respectivo a cargo de la Nación, sin dueño aparente o conocido.
Sobre estos se ejerció la propiedad privada, por tanto aparecen en el momento sin
dueño aparente o conocido. Estos pertenecen en su totalidad al Fondo Nacional
Agrario .Bienes mostrencos son bienes muebles que han tenido dueño particular, pero
han sido abandonados material y jurídicamente y no se sabe quién es su dueño
aparente (artículo 16 de la ley 160 de 1994). Los bienes mostrencos existentes en el
territorio nacional pertenecen al Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ley 75 de
1968, art. 66). Concluyendo lo anterior: Si un bien inmueble presenta señales de
dominio anterior pero su dueño actual no es conocido, tiene carácter de mostrenco y
su propiedad pertenece al Instituto Colombiano de Bienestar Familiar (ley 75 de 1968,
art. 66. y C.C., art. 706). Por tal razón no pueden adquirirse por ocupación.
(Velásquez Jaramillo)

5.    Título en la ocupación

La ocupación es un modo originario de adquirir el dominio. El título que antecede

es el de la ley, ya que es la única que reglamenta y faculta todo el tema de
ocupación como lo es, que es o no susceptible de ocupación teniendo en cuenta
que no puede ser ilegal, tal como el enriquecimiento sin justa causa, un delito etc.