LECCIONES DE DERECHO CIVIL III – DERECHOS REALES - Profesor Ramón García Gómez____________________________________

V.- DERECHO INMOBILIARIO REGISTRAL

LECCIÓN 38
ASIENTOS QUE SE PRACTICAN EN EL REGISTRO

1.- LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

A.- CONCEPTO Y FUNDAMENTOS

Pese a su carácter elemental, el Derecho Inmobiliario Registral no puede eludir

una referencia a un tipo de asiento registral de gran importancia práctica: la anotación
preventiva, regulada en los arts. 42 y ss. LH.
Su propio nombre y, en particular, el epíteto que utiliza la propia legislación
hipotecaria (preventiva) sugiere que se trata de un asiento registral que no tiene
carácter estable o definitivo, sino que pretende sólo asegurar, previéndolo, el resultado
por ahora incierto de un derecho que, en su caso, puede llegar a afectar a algún bien o
derecho inscrito.
Supongamos que, por tratarse de una compraventa anulable el vendedor demanda al
comprador, actual titular registral, reclamando -entre otros extremos- la restitución del cortijo vendido.
Si el sistema registral permitiera que, mientras se dilucida el pleito, el comprador vendiera a un tercero
que pudiera ser considerado tercero hipotecario, como sabemos, el vendedor primitivo no podría
recuperar de forma alguna el inmueble, aunque la sentencia le fuera favorable y obtuviera una
indemnización de daños y perjuicios millonaria. Ante dicha eventualidad (en este supuesto y en otros
de, más o menos, parecida índole), la Ley Hipotecaria permite que quien demanda la propiedad de
bienes inmuebles pueda solicitar del Registrador una anotación preventiva que le otorgue un cierto
rango registral para el caso de que la sentencia le resulte favorable.

Naturalmente, las anotaciones preventivas tienen carácter transitorio (frente a

la inscripción, que tendencialmente es estable) y tienen por misión fundamental
advertir a eventuales terceros adquirentes que hay una situación jurídico-real en litigio
o no estabilizada.
Por ejemplo, si el anotante consolida o ejercita su derecho (la sentencia le es favorable; el
embargo de los bienes inscritos, la incapacidad del titular registral, etc.), tendrá preferencia (por lo
general, de cobro) frente a los derechos que hayan ingresado en el Registro de la Propiedad con
posterioridad a la práctica de la anotación preventiva.

B.- CLASES DE ANOTACIONES PREVENTIVAS

Hablar de enumeración supone realizar una enunciación precisa de las distintas

anotaciones preventivas consideradas en la legislación vigente.
Tal enumeración figura en el contenido del art. 42 LH, el cual enuncia en sus
diez párrafos las anotaciones preventivas de mayor relevancia.

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El legislador hipotecario manifiesta que la enumeración del art. 42 no es

exhaustiva, ni taxativa. De hecho el nº 10 del precepto dice que “Podrán pedir
anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente: (…) El
que en cualquier otro caso tuviese derecho a exigir anotación preventiva conforme a lo
dispuesto en ésta o en otra Ley”.

Al mismo tiempo se deduce del inciso transcrito que las anotaciones

preventivas son una creación de legislador y, por tanto, que sólo existen aquellas que
hayan sido creadas por disposición legal.
Lo que equivale a afirmar que la autonomía privada o la función propia del Registrador son
irrelevantes a efectos de la existencia o no de la posibilidad de solicitar anotaciones preventivas, porque
constituyen un numerus clausus tasado legalmente.

De acuerdo con la clasificación de los Profesores LACRUZ y SANCHO REBULLIDA,

pueden sistematizarse las anotaciones preventivas en los siguientes cuatro grupos:
1º.- Las anotaciones preventivas representativas de otro asiento.
2º.- Las anotaciones preventivas relativas a los derechos en litigio o formación.
3º - Las anotaciones preventivas en función de garantía.
4º.- Las anotaciones preventivas de valor negativo.

C.- LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS

REPRESENTATIVAS DE OTRO ASIENTO

Bajo dicha expresión se agrupan todas aquellas anotaciones preventivas que

ingresan en el Registro a consecuencia de la imposibilidad de llevarse a cabo el asiento
verdaderamente pretendido por el interesado, el cual, a su vez, puede ser una
anotación preventiva, una inscripción propiamente dicha o la cancelación de cualquier
asiento obrante ya en el Registro.
A ellas se refiere el número 9º del artículo 42 LH, conforme al cual puede
solicitar la anotación preventiva “El que presentare en el Registro algún título cuya
inscripción no pueda hacerse por algún defecto subsanable, por imposibilidad del
Registrador, o cuando este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de errores
que observe en algún asiento ya practicado en la forma que reglamentariamente se
determine”.

Los requisitos de este tipo de anotaciones son obvios en caso de que se

presente en el Registro un título cuya inscripción no puede realizarse:
- Por algún defecto subsanable
- Por imposibilidad del registrador
- Cuando el registrador este inicie de oficio el procedimiento de rectificación de
errores
La imposibilidad del registrador puede deberse a muy distintas circunstancias, tal y como se
deduce de la regulación hipotecaria:
- Puede deberse sencillamente a la falta de índices en un Registro.
- El caso de la presentación simultánea de títulos contradictorios presentados al mismo tiempo y
relativos a una misma finca.

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- Cuando se eleve consulta a la Dirección General de los Registros y del Notariado en relación
con alguna duda que transitoriamente le impida practicar cualquier asiento.

Sobre tales bases, en palabras de DE COSSIO, las anotaciones preventivas que

estamos contemplando «consideradas en sí mismas, tienen el juego propio del asiento
de presentación, del cual no son más que prolongaciones; pero en el fondo vienen a
significar, según los casos, verdaderas anotaciones, cancelaciones o notas marginales,
si bien siempre con el carácter de transitorias o provisionales».
En el supuesto de que la inscripción pretendida se consiga en dicho plazo, sus
efectos se retrotraerán al momento de toma de razón (por tanto, la similitud con el
asiento de presentación es evidente), al tiempo que, mientras tanto, habrán
determinado el cierre del Registro de cualquier título contradictorio con el anotado
preventivamente.
En caso contrario, lógicamente, de no superarse las circunstancias que impiden la toma de
razón de la inscripción pretendida dentro del período de vigencia de la anotación preventiva, ésta pierde
sus efectos también retroactivamente.

D.- LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS RELATIVAS A LOS DERECHOS

EN LITIGIO: LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

El primero de los números del artículo 42 LH concede facultad para solicitar

anotación preventiva a quien “… demandare en juicio la propiedad de bienes inmuebles
o la constitución, declaración, modificación o extinción de cualquier derecho real”.

1.- ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

El campo abonado de la anotación preventiva de demanda es, naturalmente, el

ejercicio de las acciones reales y, en particular, de la acción reivindicatoria. Si el
reivindicante que ha anotado vence al titular registral, cualquier enajenación realizada
por éste con posterioridad a la anotación preventiva, caerá por su propio peso.
Precisamente, la finalidad de la anotación preventiva de demanda radica en evitar que
cualquiera que se convierta en adquirente durante el período litigioso logre reunir los
requisitos del tercero hipotecario.
Por tanto, es perfectamente correcta la doctrina de la Dirección General de los Registros y del
Notariado en relación con el entendimiento del artículo 42. 1º LH: “Conforme a él -han afirmado las
Resoluciones de 24 y 25 de junio de 1991pueden anotarse no sólo las demandas en que se ejercita una
acción real, sino también aquellas otras mediante las que se persigue- la efectividad de un derecho
personal cuyo desenvolvimiento lleve aparejada una mutación jurídico-real inmobiliaria».

Así, la DGRN ha tenido ocasión, desde antiguo de admitir, además de las

demandas en ejercicio de la acción reivindicatoria, “otras demandas” como base
suficiente para la solicitud de la anotación preventiva considerada:
- La demanda de elevación a público de un documento privado (R de 9 de julio
de 1922).
- El ejercicio de la acción pauliana (R de 13 de febrero de 1929)

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- El ejercicio de un derecho de retracto legal de colindantes (R de 29 de octubre

de 1946).
- La reclamación de un derecho de retorno arrendaticio (RR de 6 de julio de
1962 y 29 de septiembre de 1963).

2.- PRÁCTICA DE LA ANOTACIÓN

Hemos de advertir, en relación con la práctica de la anotación preventiva de

demanda que, pese a los términos literales del encabezamiento del art. 42 LH, al
demandante no le basta con acreditar serlo y «pedir» por sí mismo la anotación
preventiva. Conforme al artículo 43. 1º LH, “… no podrá hacerse la anotación
preventiva sino cuando se ordene por providencia judicial, dictada a instancia de parte
legítima y en virtud de documento bastante al prudente arbitrio del juzgador”.
Por tanto, la valoración de la procedencia (o improcedencia) de la anotación
preventiva es responsabilidad del juez que conozca del proceso correspondiente.
Decidirá el juez en base al principio de prueba aportado documentalmente por el demandante
y, en su caso, ordenará al Registrador extender la anotación mediante mandamiento judicial.

3.- PLAZO DE VIGENCIA DE LA

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA

Conforme a la regla general establecida en el art. 86 LH, el período de vigencia

de la anotación preventiva de demanda es de cuatro años, prorrogable «por un plazo
de cuatro años más, siempre que la prórroga sea anotada antes de que caduque el
asiento».
Sin embargo, incluso transcurridos los referidos ocho años, la caducidad de la
anotación preventiva de demanda no se produce de forma automática por impedirlo
lo establecido en el artículo 199. 2º RH: «Las anotaciones preventivas ordenadas por la
Autoridad judicial no se cancelarán por caducidad, después de vencida la prórroga
establecida en el artículo 86 de la Ley, hasta que haya recaído resolución definitiva
firme en el procedimiento en que la anotación preventiva y su prórroga hubieren sido
decretadas».

4.- LOS EFECTOS DE LA ANOTACIÓN

PREVENTIVA DE DEMANDA

Durante la fase de pendencia del correspondiente proceso judicial, la anotación

preventiva de demanda destruye la posible eficacia de la fe pública registral respecto
de terceros adquirentes posteriores al asiento de la anotación preventiva, sin
obviamente limitar la capacidad transmisiva del titular registral.

Una vez dictada la sentencia firme, sus efectos sobre la anotación preventiva de
demanda son, por supuesto, radicalmente distintos según el sentido del fallo:

A) Desestimación de la demanda. Desde el punto de vista hipotecario, la

desestimación de la demanda implica naturalmente la pérdida de fundamento y
consiguiente cancelación de la anotación preventiva y, por tanto, los derechos inscritos

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con posterioridad a su toma de razón dejan de tener encima la «espada de Damocles»

que los pretendidos derechos del demandante significaban.

B) Estimación de la demanda. Los efectos de la sentencia estimatoria serán

naturalmente los que determine ésta. Por ello afirma el artículo 198 RH que «se
practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenen» en la sentencia firme,
dando por hecho que los asientos anteriores a la anotación preventiva no pueden
resultar afectados, atendiendo a la prioridad registral.
El citado precepto regula detalladamente los asientos a realizar que, en general, serán los
siguientes:
- La propia cancelación de la anotación preventiva de demanda, por haber generado los
correspondientes asientos definitivos.
- La cancelación de los asientos posteriores a la anotación preventiva de demanda, extendidos
en virtud de títulos de fecha posterior a la de la anotación, salvo que «se deriven de asientos que gocen
de prelación sobre el de la misma anotación.

E.- ANOTACIONES PREVENTIVAS

EN FUNCIÓN DE GARANTÍA

Bajo dicha concepción suelen agruparse las anotaciones preventivas de

embargo, de créditos refaccionarios, de derechos de ciertos cesionarios y de algunos
legados.
El criterio rector para la agrupación ahora considerada radica en que, en ciertos casos, las
anotaciones preventivas tienen única y exclusivamente asegurar la efectividad de derechos de crédito
que, en consecuencia, no son aptos para generar inscripciones propiamente dichas en el Registro.

1.- LA ANOTACIÓN PREVENTIVA

DE EMBARGO

De acuerdo con su importancia práctica, la anotación preventiva de embargo es

objeto de contemplación por distintas leyes y de detenida contemplación por las
disposiciones hipotecarias. A ella se refieren los números 2º y 3º del art. 42 LH.

En efecto, el embargo y su consiguiente anotación preventiva puede ser

establecida, a través del oportuno mandamiento judicial (por tanto, no puede
obtenerla por sí el acreedor en cuanto interesado), a consecuencia de haber decretado
el embargo tanto la autoridad judicial propiamente dicha, en proceso civil o criminal, o
en procedimientos laborales, cuanto la autoridad administrativa (a estas alturas,
resulta difícil olvidar los procedimientos fiscales de apremio) e incluso, en algunos
supuestos, la autoridad militar.
Dando por hecho que, a efectos del plazo de vigencia de la anotación preventiva de embargo,
podemos remitirnos a cuanto hemos dicho anteriormente en relación con la anotación preventiva de
demanda, vamos a referirnos seguidamente sólo a los efectos que genera, en particular a la incidencia
de la anotación preventiva respecto de los actos relativos a los bienes embargados que hayan tenido
acceso al Registro con posterioridad a la fecha de la anotación preventiva. La razón de ello estriba en
que, como resultará claro a estas alturas para el usuario de este libro, las inscripciones anteriores no
pueden verse afectadas por la anotación preventiva de embargo de fecha posterior, por causa de las
reglas generales sobre la prioridad registral, ya analizadas.

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A.- Título e inscripción posterior a la anotación preventiva de embargo. La

anotación preventiva de embargo no priva al deudor embargado de las facultades
dispositivas que, en cuanto dueño y titular registral del bien trabado, corresponden al
deudor.
Recordemos una vez más que el art. 71 LH parte del principio de que «Los
bienes inmuebles o derechos reales anotados podrán ser enajenados o gravados», mas
precisando de forma inmediata: «pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo
favor se haya hecho la anotación».

B) Inscripciones posteriores a la anotación preventiva de embargo basadas en

títulos anteriores. El art. 44 LH establece que «El acreedor que obtenga anotación a su
favor en los casos de los números segundo, tercero y cuarto del artículo 42, tendrá para
el cobro de su crédito la preferencia establecida en el artículo 1.923 del Código Civil».
En concreto, en el número 4º de dicho artículo, que otorga la condición de preferencia
especial inmobiliaria a «Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la
Propiedad... sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores».
Por tanto, los créditos anteriores a la anotación preventiva, pueden
considerarse preferentes al embargo anotado, aunque su fecha de acceso al Registro
sea posterior a la propia de la anotación preventiva.
Sin embargo, en fechas muy recientes, el signo legislativo parece haber cambiado, lo cual se
advirtió en la Ley 10/1992, de 30 de abril, que reformó el art. 1518 de la derogada Ley de Enjuiciamiento
Civil.

El actual art. 674. 2º de la vigente LEC 1/2000, de 7 de enero dice textualmente

que “A instancia del adquirente, se expedirá, en su caso, mandamiento de cancelación
de la anotación o inscripción del gravamen que haya originado el remate o la
adjudicación”, añadiendo que “Asimismo, el Secretario judicial mandará la cancelación
de todas las inscripciones y anotaciones posteriores, incluso las que se hubieran
verificado después de expedida la certificación prevenida en el artículo 656, haciéndose
constar en el mismo mandamiento que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o
inferior al importe total del crédito del actor y, en el caso de haberlo superado, que se
retuvo el remanente a disposición de los interesados. También se expresarán en el
mandamiento las demás circunstancias que la legislación hipotecaria exija para la
inscripción de la cancelación”.

Con tales nuevas pautas normativas parece que la conclusión antes expuesta
resulta cuanto menos dudosa, pues aunque es cierto que el Reglamento es una pura
norma reglamentaria, a la Ley de Enjuiciamiento Civil no se le pueden realizar
imputaciones de jerarquía normativa.
Además, la argumentación relativa al artículo 1.923. 4º CC, que constituye uno de los puntos
básicos de la conclusión comentada, no deja de encontrar un profundo escollo en el propio artículo
1927. 2º CC, pues la prelación interna entre los títulos con acceso al Registro (créditos hipotecarios y
refaccionarios anotados o inscritos, y los embargos o secuestros anotados) se determina «por el orden
de antigüedad de las respectivas inscripciones o anotaciones en el Registro de la Propiedad» ¿Se ha
recuperado, pues, el sentido propio de las reglas de prioridad registral? Probablemente la conclusión
definitiva deba ser la afirmativa.

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2.- LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE

CRÉDITOS REFACCIONARIOS

Se denomina técnicamente créditos refaccionarios a los nacidos a consecuencia

de préstamos de dinero concedidos para la realización de una obra (o refacción), con
independencia del tipo concreto de obra realizado: construcción propiamente dicha ex
novo, reparación, obras de conservación, etc.
Realizando una interpretación extensiva de dicho concepto prístino, por lo general, en la
actualidad se consideran también créditos refaccionarios doctrinal y jurisprudencialmente los
correspondientes a deudas generadas por los materiales empleados en la obra u otros conceptos, no
sólo los préstamos.

Conforme al Derecho histórico, los créditos refaccionarios son créditos

preferentes especiales respecto del inmueble objeto de la obra y la Ley hipotecaria,
siguiendo tal esquema, otorga al «acreedor refaccionario, mientras duren las obras que
sean objeto de la refacción», derecho a solicitar la anotación preventiva de sus créditos
(art. 42. 8º LH).
De ahí que, a efectos de preferencia, el Código Civil contemple tanto los créditos refaccionarios
anotados en el Registro (art. 1923. 3º CC) cuanto aquellos «no anotados ni inscritos» (art. 1923. 5º CC).
Obviamente, ahora nos interesan sólo los primeros.

En la Ley Hipotecaria, la anotación preventiva de los créditos refaccionarios es

provisionalísima, pues «caducará a los sesenta días de concluida la obra objeto de la
refacción» (art. 92 LH). Sin embargo, dicha provisionalidad, no viene determinada por
su intrascendencia, sino precisamente por la circunstancia de que, en realidad, las
anotaciones preventivas del crédito refaccionario se encuentran contempladas como
una hipoteca in itinere en cuanto el art. 93 LH establece que «el acreedor refaccionario
podrá pedir la conversión de su anotación preventiva en inscripción de hipoteca, si al
expirar el término contemplado en el artículo anterior [60 días] no estuviese aún
pagado por completo de su crédito, por no haber vencido el plazo estipulado en el
contrato. Si el plazo estuviere vencido, podrá el acreedor, o prorrogarlo mediante dicha
conversión, o exigir el pago desde luego, para lo cual surtirá la anotación todos los
efectos de la hipoteca».
Esta asimilación entre anotación preventiva e hipoteca (establecida también en el art. 59. 2º LH
constituye un supuesto particularísimo en nuestra legislación hipotecaria

3.- LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE

DERECHOS DE CIERTOS CESIONARIOS

En conformidad con el art. 42. 6º LH, el art. 45 LH establece una anotación

preventiva en favor de aquellos acreedores a quienes se hayan adjudicado bienes
inmuebles para pago de deudas a cargo de una herencia, concurso o quiebra (el
precepto utiliza después, literalmente, la expresión de «universalidad de bienes»).

Para ello exige en su párrafo 2º que los respectivos créditos «consten en

escritura pública o por sentencia firme» y que sus titulares soliciten la anotación
preventiva «dentro de los ciento ochenta días siguientes a la adjudicación».

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4.- LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE LOS

LEGATARIOS DE GÉNERO O CANTIDAD

En conformidad con el art. 42. 7º LH, se encuentra regulada en el artículo 48 LH

(y se refiere a ella también el art. 58 LH), disponiendo que «El legatario de género o
cantidad podrá pedir la anotación preventiva de su valor, dentro de los ciento ochenta
días siguientes a la muerte del testador, sobre cualesquiera bienes inmuebles de la
herencia, bastantes para cubrirlo, siempre que no hubieren sido legados especialmente
a otros».
Aclara el párrafo 2º que «No será obstáculo para la anotación preventiva que otro legatario de
género o cantidad haya obtenido otra anotación a su favor sobre los mismos bienes».

F.- ANOTACIONES PREVENTIVAS

DE VALOR NEGATIVO

Bajo dicha denominación, cabe agrupar una serie de anotaciones preventivas

que tienen como característica general otorgar publicidad a situaciones caracterizadas
por disminuir las facultades dispositivas que, en general, cabría atribuir a los titulares
registrales.
En consecuencia, no tienen por qué atribuir, declarar o constituir derecho alguno, sino
sencillamente advertir a terceros que, por razones subjetivas u objetivas, la facultad de disposición del
titular se encuentra mermada o disminuida.

1- ANOTACIONES PREVENTIVAS DE DEMANDA

SOBRE LA CAPACIDAD DE LAS PERSONAS

Pese a su carácter estrictamente jurídico-real, también pueden inscribirse en el

Registro, por obvias razones de interés en el tráfico, «las resoluciones judiciales en que
se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y
cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto
a libre disposición de sus bienes» (art. 2. 4º LH).
En concordancia con ello, el artículo 42. 5º LH establece que quien demandare
con “…objeto de obtener alguna de las resoluciones judiciales expresadas en el número
4º del artículo 2º de esta Ley” puede proceder a anotar previamente dicha demanda,
ante la posibilidad de que el eventualmente declarado incapacitado, pródigo, ausente,
etc. pudiera llevar a cabo algún tipo de enajenación.

2.- ANOTACIONES PREVENTIVAS DE SECUESTRO Y

DE CIERTAS PROHIBICIONES DE DISPONER

Conocemos ya la problemática fundamental de las prohibiciones de disponer

según cuanto dispone el artículo 26 LH:
- Las legales no necesitan inscripción registral para surtir efectos incluso frente
a terceros
- Las convencionales «serán inscribibles siempre que la legislación vigente
reconozca su validez».

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Las denominadas prohibiciones judiciales y administrativas de disponer, por su

parte, pueden ser objeto de anotación preventiva.

A estas últimas prohibiciones de disponer, así como al secuestro administrativa

o judicialmente decretado se refiere el número 4º del art. 42 LH, al afirmar que puede
pedir la anotación preventiva «El que, demandando en juicio ordinario el cumplimiento
de cualquiera obligación, obtuviere, con arreglo a las leyes, providencia ordenando el
secuestro o prohibiendo la enajenación de bienes inmuebles”
Sin embargo, el artículo 145 RH establece expresamente que las anotaciones preventivas ahora
consideradas «impedirán la inscripción o anotación de los actos dispositivos que respecto de la finca o
del derecho sobre los que haya recaído la anotación hubiere realizado posteriormente a ésta su titular,
pero no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos
vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación».

2.- LOS RESTANTES ASIENTOS REGISTRALES

A.- LAS NOTAS MARGINALES

Cualquiera que haya contemplado un libro registral, copia de alguna inscripción

o alguno de los modelos que forman parte de los anexos del Reglamento Hipotecario,
sabe que los folios de los libros del Registro -verticalmente considerados- se
encuentran divididos en tres columnas de diversa anchura e importancia: la más
ancha, a la derecha, sirve para tomar razón de los asientos principales (inscripciones y
anotaciones preventivas). Algo a la izquierda del centro, existe una estrecha columna
cuyo único objetivo es insertar en ella el «número de las inscripciones» (o
anotaciones). Finalmente, a la izquierda, existe un espacio reservado para las «notas
marginales».
Pues bien, dicho ello, resulta absolutamente imposible ofrecer una definición o un concepto
aproximativo de las notas marginales que, de forma positiva, indique en qué consisten, dada la
multiplicidad de funciones que en nuestro sistema hipotecario desempeñan, como en seguida habremos
de ver.

Son notas marginales por constar en el margen y, porque a lo largo y lo ancho

de la legislación hipotecaria, se ha establecido que sean así Ahora bien, dicho ello,
conviene advertir que el Registro sólo podrá hacer constar en el folio real las notas
marginales legal o reglamentariamente establecidas. Por tanto, constituyen un
numerus clausus que depende únicamente de la decisión legislativa al respecto y en
absoluto de los propios criterios organizadores o de la valoración de la trascendencia
del asiento que pudiera tener el Registro.

1.- NOTAS MARGINALES REPRESENTATIVAS

DE ASIENTOS PRINCIPALES

En algunos casos, las notas marginales tienen como contenido actos o títulos
que por sí mismos serían aptos para generar una inscripción o anotación preventiva,
pero respecto de los cuales la Ley autoriza su constancia registral a través de una
simple anotación marginal.

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Ocurre así, por ejemplo, en los siguientes supuestos:

- Cuando marginalmente se anota un débito o una afección fiscal, cosa frecuentísima.
- Cuando un título cuya finalidad consiste en generar una nota marginal, no pudiera efectuarse
ésta por algún defecto subsanable de aquél

2.- NOTAS MARGINALES QUE

PUBLICAN MODIFICACIONES

En otros casos, las notas marginales acogen la existencia de un hecho,

circunstancia o acto que completa o modifica la situación registral de una finca o de un
derecho sobre ella recayente o da cuenta de cualquier otra incidencia que puede
influir en la posición jurídica de los titulares inscritos o de sus causahabientes.
Entre ellos, a efectos de ejemplo, basta con reseñar que:
- El cambio de domicilio del deudor hipotecario, en su caso
- La expedición de las certificaciones de cargas exigidas en relación con los procedimientos de
ejecución
- La aceptación de la hipoteca unilateral

3.- NOTAS MARGINALES DE OFICINA

Las así denominadas son meras indicaciones de referencia, asentadas en el

Registro con la finalidad de poner en conexión unos asientos con otros y, en particular,
unos folios con otros (que les siguen o de los que traen causa), de forma tal que tanto
la llevanza de los libros (que corresponde al Registro) cuanto su consulta (consiguiente
a la publicidad formal) resulte factible.
Carecen, pues, de valor o efecto alguno, salvo el propiamente organizativo.
Bastará seguro con recordar que en caso de agrupación o segregación de fincas, deben existir
notas marginales que indiquen el libro y folio de la finca resultante o de la finca matriz.

B.- LAS MENCIONES REGISTRALES

El art. 29 LH establece taxativamente que «La fe pública del Registro no se

extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial».
Así pues, en la actualidad, carecen de significado alguno las denominadas menciones
registrales admitidas en el derogado art. 29 de la Ley Hipotecaria de 1909.
Conforme a dicho precepto (derogado, claro) «el dominio o cualquier otro derecho real que se
mencione expresamente en las inscripciones o anotaciones preventivas, aunque no esté consignado en el
Registro por medio de una inscripción separada y especial, surtirá efecto contra tercero desde la fecha de
presentación del título respectivo».

La Ley Hipotecaria de 1944 se pronunció abiertamente en contra de las

menciones registrales por la profunda inseguridad que podían generar.

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3.- EXTINCIÓN Y CANCELACIÓN DE LA INSCRIPCIÓN

Dispone el art. 76 LH que las inscripciones no se extinguen, en cuanto a tercero,

sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho
real inscrito a favor de otra persona.
Por su lado, las anotaciones preventivas se extinguen por cancelación, por
caducidad o por su conversión en inscripción.

La cancelación de las inscripciones y anotaciones preventivas podrá ser total o

parcial (art. 79 LH) y podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total
de las inscripciones o anotaciones preventivas:
1.º Cuando se extinga por completo el inmueble objeto de las mismas.
2.º Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado.
3.º Cuando se declare la nulidad del título en cuya virtud se hayan hecho.
4.º Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos
esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley.

Podrá pedirse y deberá decretarse, en su caso, la cancelación parcial en los casos del art. 80 LH:
- Cuando se reduzca el inmueble objeto de la inscripción o anotación preventiva.
- Cuando se reduzca el derecho inscrito o anotado.

Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura

pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente
recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su
consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la
inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos (art. 82 LH)
en tanto que las inscripciones o anotaciones hechas en virtud de mandamiento judicial
no se cancelarán sino por providencia ejecutoria (art. 83 LH)

La anotación preventiva se cancelará no sólo cuando se extinga el derecho

anotado, sino también cuando en la escritura se convenga o en la providencia se
disponga convertirla en inscripción definitiva (art. 85 LH).
Si se hubiere hecho la anotación sin escritura pública y se tratara de cancelarla sin convertirla
en inscripción definitiva, podrá hacerse también la cancelación mediante documentos de la misma
especie que los que se hubieren presentado para hacer la anotación.

Dispone el art. 86 LH que Las anotaciones preventivas, cualquiera que sea su

origen, caducarán a los cuatro años de la fecha de la anotación misma, salvo aquellas
que tengan señalado en la Ley un plazo más breve.
No obstante, a instancia de los interesados o por mandato de las autoridades que las
decretaron, podrán prorrogarse por un plazo de cuatro años más, siempre que el mandamiento
ordenando la prórroga sea presentado antes de que caduque el asiento. La anotación prorrogada
caducará a los cuatro años de la fecha de la anotación misma de prórroga. Podrán practicarse sucesivas
ulteriores prórrogas en los mismos términos.
La anotación preventiva a favor del legatario que no lo sea de especie, caducará al año de su
fecha (art. 87 LH) y la anotación a favor del acreedor refaccionario caducará a los 60 días de concluida la
obra objeto de la refacción (art. 92 LH).

La caducidad de las anotaciones preventivas se hará constar en el Registro a

instancia del dueño del inmueble o derecho real afectado.

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4.- INEXACTITUD Y RECTIFICACIÓN

DEL REGISTRO

Como indica el art. 39 LH, por inexactitud del Registro se entiende todo
desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la
realidad jurídica extrarregistral.

Por ello es precisa la rectificación del Registro, que conforme al art. 40 LH sólo
podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que
lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto, y se practicará
con arreglo a las siguientes normas:

a) Cuando la inexactitud proviniere de no haber tenido acceso al Registro

alguna relación jurídica inmobiliaria, la rectificación tendrá lugar: primero, por la toma
de razón del título correspondiente, si hubiere lugar a ello; segundo, por la
reanudación del tracto sucesivo, con arreglo a lo dispuesto en el Título VI de esta Ley, y
tercero, por resolución judicial, ordenando la rectificación.

b) Cuando la inexactitud debiera su origen a la extinción de algún derecho

inscrito o anotado, la ratificación se hará mediante la correspondiente cancelación,
efectuada conforme a lo dispuesto en el capítulo IV o en virtud del procedimiento de
liberación que establece el Título VI.

c) Cuando la inexactitud tuviere lugar por nulidad o error de algún asiento, se

rectificará el Registro en la forma que determina el Título VII.

d) Cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que

hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las notificadas
anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o en su defecto,
resolución judicial.

En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda

contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se
sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente. Si se deniega totalmente la acción de
ratificación ejercitada, se impondrán las costas al actor; si sólo se deniega en parte, decidirá el Juez a su
prudente arbitrio.

La acción de rectificación será inseparable del dominio o derecho real de que se

derive y en ningún caso la rectificación del registro perjudicará los derechos adquiridos
por tercero a título oneroso de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare
inexacto.

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