Derechos Reales Sobre Cosa Ajena de Uso y Disfrute: Usufructo

Derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute
Hasta este momento venimos desarrollando derechos reales que se ejercen sobre una cosa
propia. Sin embargo, nuestra legislación permite que estos también sean desarrollados sobre
una cosa ajena, en tal caso, ¿cuáles son las facultades del titular del derecho real?, ¿y las del
dueño de la cosa?
Usufructo
Uso
Habitación
Servidumbres
Referencias
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LECCIÓN 1 de 6
Usufructo
A los fines del desarrollo de la presente lectura vamos a desarrollar una situación práctica.
Marcelo vive en una casa en la ciudad de Resistencia junto a su familia. Sin embargo, le surgió un trabajo en una
zona rural por lo que decidió ir a vivir allí junto a su familia.
Como la madre de Marcelo no tiene casa, sino que alquila, decidieron realizar un usufructo de la casa de Marcelo a
favor de la madre. Mientras tanto, y durante el tiempo en que Marcelo trabaje, el dueño del campo extiende a favor
de este un derecho de habitación respecto de una casa que se encuentra en el lugar para que Marcelo viva junto a su
familia.
Al poco tiempo, la madre de Marcelo fallece. Ante ello Marcelo y su familia deciden regresar a la casa. Allí se dan
con la noticia de que la madre había dejado una herencia dineraria muy grande a favor de Marcelo. Con ese dinero,
deciden comprar el campo en el que Marcelo estaba trabajando, ya que les parecía una muy buena inversión. Para
que no se lo usurpen hasta que decidan cómo trabajarlo, contratan a un peón y le permiten quedarse a vivir en la
misma casa que habitaban ellos hasta hace un tiempo.
El único problema con esta casa es que es la única propiedad que tiene salida a la ruta, por lo que los dueños de los
campos contiguos continuamente pasan por allí para acceder al camino.
Usufructo
Al momento de legislar acerca de los derechos reales sobre cosa ajena, nuestro Código Civil y Comercial lo realiza
mediante una forma residual, indicando que son todos aquellos no enumerados como derechos sobre cosa propia. A
partir de allí se pueden distinguir dos categorías: los de uso y disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbres) y
los de garantía (hipoteca, prenda y anticresis).
El primero a desarrollar en la presente lectura es el derecho de usufructo. Este se encuentra contemplado a partir del
art. 2129 del Código Civil y Comercial. Allí, nuestra legislación establece que: “usufructo es el derecho real de usar,
gozar y disponer jurídicamente de un bien ajeno, sin alterar su sustancia”[1]; y a continuación, explica que “hay
alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un derecho,
cuando se lo menoscaba”[2].
De la definición surgen sus caracteres: es un derecho real principal, sobre cosa ajena, de uso y goce. Su contenido es
una desmembración de dos facultades del derecho real de dominio: uso (usus) y goce (fructus). También se enuncia
el principio rector salva rerum substantia, según el cual no se puede alterar o menoscabar la materia (salvo el
menoscabo ordinario causado por el uso regular que se haga de la cosa), como así tampoco cambiar el destino para el
cual fue dada en usufructo. Por ejemplo, podrían extraerse los frutos, pero no los productos. La palabra
“disposición”, inserta en la definición, debe tomarse en tal sentido.
Por ejemplo, en el caso de Marcelo, cuando este otorga un usufructo a favor de su madre sobre la casa, esta última no
puede alterar la misma ni su destino.
[1] Art. 2129. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
https://bit.ly/2tYXaE8
https://bit.ly/2tYXaE8
Bienes susceptibles de usufructo
El Código indica que
el usufructo puede ejercerse sobre la totalidad, sobre una parte material o por una parte indivisa de
los siguientes objetos: a) una cosa no fungible; b) un derecho, solo en los casos en que la ley lo
prevé; c) una cosa fungible cuando recae sobre un conjunto de animales; d) el todo o una parte
indivisa de una herencia cuando el usufructo es de origen testamentario [3].
En el primer supuesto estamos hablando de una cosa que no puede ser sustituida por otra de la misma especie, de la
misma calidad y en la misma cantidad; y en el segundo supuesto, estamos frente al claro ejemplo del usufructo de
créditos. Cuando la legislación establece que puede recaer un usufructo sobre una cosa fungible, lo hace con la
salvedad que debe darse sobre un conjunto de esas cosas, por ejemplo, sobre un rebaño de ovejas, no pudiendo darse
en usufructo una sola oveja.
En los tres primeros casos, se trata de usufructo singular, y el último, de usufructo universal, en tanto recae sobre la
totalidad de los derechos reales y personales del causante, en el porcentaje respectivo.
Asimismo, todos los elementos que sean objeto del usufructo deben encontrarse en el comercio.
https://bit.ly/2tYXaE8.
Constitución
El usufructo puede nacer de actos inter vivos o de última voluntad. También puede ser impuesto por imperio de la
ley, pero nunca judicialmente. En relación a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para tomarlo), nada
dice el Código Civil y Comercial específicamente, por lo que habrá que estarse a las normas análogas sobre
compraventa (si el usufructo es oneroso), donación (si es gratuito), disposiciones de última voluntad (si es así como
se constituyó), teniendo en cuenta además si la cosa es mueble o inmueble. En caso de duda, se presume oneroso.
La legislación establece que solo pueden constituir este derecho, el dueño, el titular de un derecho de propiedad
horizontal, el superficiario y los comuneros del objeto sobre el que puede recaer.
Siempre es necesario hacer tradición de la cosa, para configurar el modo del derecho real. La forma del título
dependerá del tipo de bien dado en usufructo (por ejemplo, en el caso de inmueble se trata de la escritura pública y en
el caso de los automotores, el respectivo formulario con firma certificada ante autoridad competente; si son bienes
muebles no registrables, bastará un instrumento privado).
Entonces si pensamos en el caso de Marcelo, dicho usufructo deberá ser realizado mediante una escritura pública, ya
que recae sobre un inmueble.
También puede adquirirse por prescripción, la que será de plazo breve si media justo título y buena fe, o larga en caso
contrario. En general, alguien que ha poseído por el tiempo de ley, invocará judicialmente la investidura de
propietario y no mero usufructuario, cobrando sentido la prescripción de usufructo solo en el caso en que la única
prueba documental existente sea un título imperfecto que lo sindique como usufructuario.
Modalidades de constitución:
El Código Civil y Comercial establece tres modalidades en que es posible constituir un derecho de usufructo:
a) por la transmisión del uso y goce con reserva de la nuda propiedad; b) por la transmisión de la
nuda propiedad con reserva del uso y goce; y c) por transmisión de la nuda propiedad a una
persona y el uso y goce a otra. [4]
El primer supuesto es el caso de Marcelo para con la madre, en donde le otorgó el uso y se reservó la propiedad. El
segundo caso es cuando hay una donación por ejemplo de un padre a un hijo, y en el mismo acto el donante se
reserva el usufruto vitalicio sobre la cosa. Y el tercero es cuando por ejemplo se dona a Juan, pero se le concede el
usufructo a Pedro sobre la cosa.
Asimismo,
puede ser establecido pura y simplemente, sujeto a condición o plazo resolutorios, o con cargo.
No puede sujetarse a condición o plazo suspensivos y si así se constituye, el usufructo mismo se
tiene por no establecido. Cuando el testamento subordina el usufructo a una condición o a plazo
suspensivos, la constitución solo es válida si se cumplen antes del fallecimiento del testador. [5]
Por ejemplo, siguiendo esto, Marcelo podría haber establecido que el usufructo a favor de su madre era realizado
hasta tanto él trabajara en el campo, por lo que si se daba la condición resolutoria (que él renunciara o lo echaran de
su trabajo en el campo) el usufructo se extinguía.
La normativa expone también, que el usufructo puede establecerse conjunta y simultáneamente a favor de varias
personas. Si se extingue para una, subsiste para las restantes. La muerte de una de ellas no implica que las demás
deban acrecer, en tanto ello debe pactarse expresamente en el acto constitutivo.
En cambio, no puede establecerse usufructo a favor de varias personas que se suceden entre sí, a menos que el
indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar el usufructo. Ello, en tanto se entiende que de tal
forma se privarían de cuidar el bien, pues no deben restituirlo a su dueño.
Por último, el usufructo no se transmite del usufructuario a sus herederos en caso de muerte, acaecida la cual el bien
o derecho retorna a su titular original. Por ello, en el caso planteado, cuando se murió la madre de Marcelo, la casa
retorno a este. En cambio, si el usufructo hubiese sido realizado a favor de la madre y el padre de Marcelo, muerta la
primera, el usufruto subsistiría a favor del padre, sin derecho a acrecer, salvo que expresamente se haya pactado
dicha posibilidad.
Duración
El usufructo durará el plazo estipulado en su constitución, con el máximo de la vida de las personas físicas (si nada
dice el instrumento, se reputa vitalicio), o de cincuenta años si es persona jurídica.
Como en el caso planteado Marcelo no había establecido un plazo, se presume que el derecho duraba toda la vida de
su madre.
Tabla 1: Derechos y obligaciones del usufructuario
Obligaciones del usufructuario

Inventario: cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a

inventariar y determinar el estado del objeto del usufructo, antes de entrar
en su uso y goce. Cuando las partes son mayores de edad y capaces, el
inventario y determinación del estado del objeto del usufructo son
facultativos y pueden hacerse por instrumento privado. En caso contrario,
son obligatorios y deben ser hechos por escritura pública.
Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado

usufructuario está obligado a inventariar y determinar el estado del objeto,
en escritura pública. Esta obligación tampoco es dispensable.
Anteriores a la toma
La parte interesada puede reclamar en cualquier momento el
de posesión
cumplimiento de la ejecución no efectivizada.
La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace

presumir que se corresponden con la cantidad indicada en el título y que
se encuentran en buen estado de conservación, excepto que se haya
previsto lo contrario.
Garantía: puede ser establecida en el acto de constitución, la obligación

de prestar garantía real o personal (fianza), a los fines de satisfacer
posibles daños si el uso no fuera ejercido en forma regular por parte del
usufructuario, conservando la cosa conforme a su destino y restituyéndola
una vez extinto el plazo.
Posteriores a la toma Conservador el destino de la cosa: esto es consecuencia del principio

de posesión
salva rerum substantia. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al
destino de los bienes del usufructo, el que se determina por la convención,
por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.
Mejoras: estas pueden ser necesarias, cuando sin ellas la cosa no podría
ser conservada. Útiles, cuando son de manifiesto provecho para cualquier
poseedor de ella o voluntarias, las de mero lujo o recreo, o de exclusiva
utilidad para el que las hizo.
El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero

mantenimiento, las necesarias y las demás que se originen por su culpa.
No están a su cargo las mejoras originadas por vetustez o caso fortuito. El
nudo propietario puede exigir al usufructuario que realice las mejoras a las
que está obligado aun antes de la extinción del usufructo.
Es importante señalar que el usufructuario no está obligado a hacer

ninguna mejora por causas originadas antes del acto de constitución de su
derecho.
Impuestos: el usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,

contribuciones y expensas comunes que afectan directamente a los bienes
objeto del usufructo.
Comunicación al nudo propietario: el usufructuario debe comunicar al

nudo propietario las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en
razón de la cosa. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el
nudo propietario, como por ejemplo, usurpaciones en parte del inmueble.
Restitución: el usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo

a quien tenga derecho a la restitución al extinguirse el usufructo, en las
condiciones estipuladas en el título de constitución.
Fuente: elaboración propia.

Cabe aclarar que el fundamento jurídico del inventario es la correcta determinación de los bienes objeto del derecho
real, pues estos deben ser ciertos y determinados, por ello el inventario es de orden público y no puede ser
dispensado. Además, hace conocer con exactitud qué es lo que se deberá restituir una vez cumplido el plazo. En el
caso de las disposiciones de última voluntad, el inventario busca evitar la violación de la legítima de los herederos
forzosos.
Tabla 2: Facultades del usufructuario
Facultades del usufructuario
En lo que hace a la facultad del usufructuario de hacerse con los frutos,

productos o acrecentamientos naturales del usufructo, el art. 2141 del Código
Civil y Comercial[6] establece distintos supuestos a saber:
Le pertenecen los frutos percibidos. La excepción se da cuando el

usufructo es sobre un conjunto de animales. En este caso el usufructuario
debe reemplazar los animales que falten con otros iguales en cantidad y
calidad, salvo que opte por pedir la extinción;
Materiales le pertenecen los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo.

Los pendientes al momento de la extinción son del nudo propietario;
le pertenecen los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de

constitución del usufructo.
Asimismo, hay que mencionar que, sin necesidad de pagar suma alguna, el uso
y goce se extiende a los acrecentamientos originados naturalmente.
[6] Art. 2141. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014) Congreso de la
Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8.

Facultades del usufructuario
El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del

adquirente la que determina el límite máximo de duración del usufructo. Con
carácter previo a la transmisión, el adquirente debe dar al nudo propietario
garantía suficiente de la conservación y restitución del bien. El usufructuario
Jurídicas puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y

habitación y derechos personales de uso o goce. En ninguno de estos casos el
usufructuario se exime de sus responsabilidades frente al nudo propietario.
Entonces, en el caso planteado, la madre de Marcelo podría haber transmitido
su derecho, pero al fallecer se extingue el usufructo, independientemente de lo
que haya pactado con la persona a la cual se lo transmitió.
Derechos y deberes del nudo propietario
El nudo propietario conserva la propiedad de la cosa, por ende, posee todos los derechos compatibles con la misma,
como así también todas las obligaciones que eso conlleva. Por ende, no debe turbar el uso y goce del usufructuario.
Si lo hace, el usufructuario puede exigir el cese de la turbación; y, si el usufructo es oneroso, puede optar por una
disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación.
Así, podría por ejemplo vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres que
tengan efecto después de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su
calidad de tal. Además, tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservación de la cosa. Por
ende, Marcelo podría tranquilamente vender la casa en la que había constituido el usufructo a favor de su madre,
siempre que con ello no le turbe el derecho.
Por último, el propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar posteriormente el uso y goce a
que está facultado el usufructuario.
Defensas
El usufructuario cuenta con las defensas posesorias y reales de todo titular de derecho real que se ejerce por posesión,
es decir, las mismas que el titular de dominio.
La sentencia favorable obtenida por el usufructuario aprovecha al nudo propietario; las sentencias en su contra no lo
perjudican si no se le ha dado parte en el litigio.
Extinción: medios extintivos especiales. Efectos
Si el derecho recae sobre bienes registrables, la extinción debe formalizarse con las mismas formas exigidas para la
constitución y registro. Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastará la partida de defunción. Este se trata de
un asiento de cancelación y se encuentra contemplado en el art. 36 de la Ley 17.801[7], Régimen de la propiedad
inmueble.
El usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y también por las siguientes
causales especiales:
a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no

se pactó la duración del usufructo, se entiende que es vitalicio; b) la extinción de la persona
jurídica usufructuaria. Si no se pactó la duración, se extingue a los CINCUENTA (50) años desde
la constitución del usufructo; c) el no uso por persona alguna durante DIEZ (10) años, por
cualquier razón. El desuso involuntario no impide la extinción, ni autoriza a extender la duración
del usufructo; d) el uso abusivo y la alteración de la sustancia comprobada judicialmente; y e)
consolidación en la misma persona, [pues nadie puede ser titular de un derecho desmembrado
sobre cosa propia]. [8]
Extinguido el usufructo originario se extinguen todos los derechos constituidos por el usufructuario y sus sucesores
particulares. Además, el usufructo cedido por el usufructuario no puede durar más allá de la oportunidad prevista
para la extinción del usufructo originario.
[7] Art. 36. Ley 17.801. Registro de la propiedad inmueble. (1968) Poder Ejecutivo de la Nación. Recuperado de
https://bit.ly/3geJvMu
Martina había realizado un usufructo a favor de sus dos padres sobre una casa que poseía
en la ciudad de San Luis. Sin embargo, su madre acaba de fallecer. En ese supuesto, ¿qué
sucede con el usufructo si Martina no lo dejo expresado en el contrato constitutivo?
En este caso el usufructo realizado por Martina se extingue, ya que para su desarrollo se
necesitaba la presencia de ambos partes.
En este supuesto el usufructo continua, y además el padre acrece su derecho en la porción que
le correspondía a la madre.
En este caso, el usufructo realizado por Martina se mantiene, pero el padre no tiene derecho a
acrecer su porción.
En este supuesto el usufructo se extingue, salvo que expresamente Martina decida continuar
con el mismo.
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LECCIÓN 2 de 6
Uso
Originalmente el derecho de uso se definía como un derecho real que otorgaba la
facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de heredad alguna, con el cargo de

conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno lo que sea preciso
para las necesidades del usuario y de su familia. [9]
Es decir que el mismo era contemplado como un derecho de usufructo cuyo contenido tenía menor extensión.
En virtud de lo expresado ut supra es que el Código Civil y Comercial intentó mejorar algo de la deficiente
definición que contenía el Código Civil, al sostener que:
el uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el Título respectivo del Código Civil,
sin alterar su sustancia. Si el título no establece la extensión del uso y goce, se entiende que se
constituye un usufructo. El derecho real de uso solo puede constituirse a favor de persona humana
[10].
Como se puede analizar, una de las cosas que desaparece es la referencia a las necesidades del usuario y de su
familia.
Si pensamos en el caso planteado, podemos concluir que este derecho se observa cuando Marcelo, al contratar un
peón, permite que este viva junto a su grupo familiar en la casa que existía en la propiedad.
[9] Art. 2948. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://bit.ly/37UUrK0
Análisis de la normativa
Este derecho se diferencia del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad del iusutendi y del
iusfruendi, en el uso y la habitación, estas facultades se limitan a satisfacer las necesidades expresamente
establecidas. Asimismo, el usuario no puede constituir derechos reales sobre la cosa (nada se dice de derechos
personales) y los frutos de la cosa no pueden ser embargados por los acreedores cuando el uso de estos se limita a las
necesidades del usuario y su familia.
Si en el caso del peón, Marcelo habilitara a este a realizar una pequeña plantación en una parte del campo para su
alimento y el de su familia, dichos frutos no podrían ser embargados.
LECCIÓN 3 de 6
Habitación
Al igual que el uso este derecho real fue concebido como un derecho de usufructo de menor extensión, ya que solo
recaía sobre un inmueble, y la posibilidad de morar en ella. Es dable mencionar que en nuestro país no tuvo mucha
incidencia práctica, no obstante lo cual, se encontraba contemplada en el art. 2948 del Código Civil y en el art. 3573
bis[11] del mismo cuerpo legal (derecho legal de habitación del cónyuge supérstite).
Con la modificación introducida al Código Civil y Comercial se legisló que
la habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno construido, o en parte
material de él, sin alterar su sustancia. El derecho real de habitación solo puede constituirse a
favor de persona humana [12].
Como se puede observar, no se ha modificado en forma notable lo establecido en el Código Civil derogado, sino que
simplemente se ha “decorado” la definición diciendo que es un derecho de morar en inmueble ajeno construido, o en
una parte material de él, sin alterar su sustancia.
Este es el supuesto que se da cuando a Marcelo y su familia se lo deja habitar en la casa del campo en donde trabaja.
[11] Art. 3573 bis. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://bit.ly/37UUrK0
Análisis de la normativa
La legislación establece que "la habitación no es transmisible por acto entre vivos ni por causa de muerte, y el
habitador no puede constituir derechos reales o personales sobre la cosa. No es ejecutable por los acreedores"[13], en
tanto tiene carácter alimentario.
Asimismo, y en relación a los gastos que recaen sobre la cosa, la normativa expone que: "cuando el habitador reside
solo en una parte de la casa que se le señala para vivienda, debe contribuir al pago de las cargas, contribuciones y
reparaciones a prorrata de la parte de la casa que ocupa"[14].
Por ejemplo, si una persona tiene un derecho de habitación sobre una sola pieza de una casa, al momento de pagarse
los impuestos sobre dicha propiedad, debería pagar un proporcional por el espacio utilizado sobre el total de esta.
Se aplican las normas del usufructo en forma supletoria, a los derechos reales de uso y habitación.
Derecho de habitación legal
Al igual que el Código Civil derogado, el nuevo cuerpo legal establece como caso de derecho de habitación legal el
derecho de habitación del cónyuge supérstite.
Este derecho establece que el cónyuge posee un derecho de habitación vitalicio y gratuito sobre el inmueble de
propiedad del causante. Este inmueble debe reunir las condiciones de ser el último hogar conyugal, y que al
momento de la apertura de la sucesión no se encuentre en condominio con otras personas. Es dable mencionar que
este derecho es inoponible a los acreedores del causante, quienes podrían ejecutar el bien si no estuviera afectado por
el derecho de habitación.
Por último, hay que remarcar que la modificación establecida en el Código Civil y Comercial modificó algunas
exigencias de este derecho, ya que actualmente se produce de pleno derecho sin necesidad de petición expresa, y que,
asimismo, no es requisito indispensable que sea el único inmueble habitable.
Otro de los derechos de habitación legal que establece el Código Civil y Comercial es el del conviviente supérstite.
Para que pueda acceder a este derecho el conviviente no debe poseer vivienda propia habitable ni los medios
suficientes que aseguren la posibilidad de conseguir una. Si se dan estos supuestos puede solicitar el derecho real de
habitación gratuito sobre el inmueble del causante, siempre que sea el último hogar conyugal y al momento de la
apertura de la sucesión no esté sujeto a condominio.
Este derecho posee un límite máximo temporal de dos años. Al igual que el derecho del cónyuge supérstite es
inoponible a los acreedores del causante, y en este caso se extingue si el conviviente constituye una nueva unión
convivencial, se casa, adquiere una vivienda habitable o los medios para conseguirla.
LECCIÓN 4 de 6
Servidumbres
Las servidumbres surgen en el derecho clásico, conocidas como reales, ya que necesitan, para su existencia de dos
fundos, uno dominante y uno sirviente, y se constituye sobre uno de ellos para el beneficio de los otros.
Disposiciones generales: a) definición; b) objeto; c) diversas clasificaciones legales de las servidumbres.

Presunciones; d) régimen legal sobre la constitución del derecho. Diversas situaciones
"La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble
dominante determinada utilidad sobre la totalidad o parte del inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero
recreo"[15].
Del artículo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la servidumbre siempre recae sobre inmuebles, que
deben además ser ajenos, pues es este un derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un fundo sirviente, que debe
prestar una utilidad a persona determinada o al poseedor de un inmueble determinado. El derecho puede consistir en
el ejercicio de un uso sobre el inmueble de una manera lícita (por ejemplo, extraer agua de un pozo), o en impedir
que el propietario ejerza algunos derechos sobre este (caso de la servidumbre de vista, donde le está vedado al
propietario del fundo sirviente levantar construcciones que obstruyan la vista del paisaje desde el fundo dominante).
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a
un dejar hacer (in patiendo), pero la servidumbre nunca podrá consistir en un hacer (in faciendo) tal que obligue al
propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestación (salvo los actos de conservación que
permitan el ejercicio de la servidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de
paso).
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos más adelante al estudiar la clasificación de
servidumbres, que las personales se extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados 50 años, si el
titular es una persona jurídica.
Además, la legislación establece que la servidumbre puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno.
Clases de servidumbre
Las servidumbres pueden clasificarse en:
Tabla 3: Clases de servidumbre
La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su

Servidumbre positiva
ejercicio; es negativa si la carga real se limita a la abstención determinada
y negativa
impuesta en el título.
Servidumbre real y Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada

personal
sin inherencia al inmueble dominante. En este caso, si se constituye a
favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta
una duración menor. En cambio, servidumbre real es la inherente al
inmueble dominante. La misma se presume perpetua excepto pacto en
contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real a
la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el
ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La servidumbre real
considerada activa y pasivamente es inherente al fundo dominante y al
fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no puede
ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal.
Servidumbres continuas son aquellas en que no hace falta una acción

Servidumbre
humana para ejercerlas (como la de vista, o de no hacer), en tanto en las
continua y
discontinuas, es necesario un hecho del hombre (cruzar un sendero, sacar
discontinua
agua).
Servidumbre
Esta distinción se realiza según se exteriorice o no por signos visibles,
aparente y no
tales como un sendero o una cañería que esté a la vista.
aparente
Servidumbre forzosa Las forzosas también pueden nacer de un convenio, la diferencia consiste
y estándares en que pueden ser exigidas, pues la ley demarca situaciones en las que el
propietario de un fundo no se puede negar a prestar servicios a otro fundo.
Cabe destacar que la legislación expone que:
la servidumbre personal puede establecerse a favor de varias personas. Si se extingue para una
subsiste para las restantes, pero sin derecho de acrecer, excepto que el título prevea lo contrario.
No puede establecerse la servidumbre personal a favor de varias personas que se suceden entre sí,
a menos que el indicado en un orden precedente no quiera o no pueda aceptar la servidumbre. [16]
En el caso de Marcelo, podemos afirmar que el fundo contiguo tendría una servidumbre de paso forzosa, ya que no
tiene salida a la ruta, la cual puede ser calificada como positiva (soportar el paso), real porque recae sobre el
inmueble, discontinua porque se realiza a través de los actos de las personas que cruzan, aparente, y como dijimos al
principio, forzosa.
Otros ejemplos de servidumbres forzosas y reales son:
la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el

inmueble dominante, o para la población, y la de recibir agua extraída o degradada artificialmente
de la que no resulta perjuicio grave para el fundo sirviente o, de existir, es canalizada
subterráneamente o en cañerías. Si el titular del fundo sirviente no conviene la indemnización con
el del fundo dominante, o con la autoridad local si está involucrada la población, se la debe fijar
judicialmente. La acción para reclamar una servidumbre forzosa es imprescriptible. [17]
Modos de constitución
En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad, a diferencia de los romanos, que establecieron un número
cerrado de servidumbres. Se ha dicho que esto va en detrimento del sistema de numerus clausus que impera en los
derechos reales. Sin embargo, el derecho real es uno (la servidumbre), luego se podrán dar diferentes modalidades de
este, de acuerdo a las ventajas que otorgue para el fundo dominante, pero siempre respetando los principios y
lineamientos de la teoría general.
Al momento de establecerse la legitimación activa para constituir este derecho se expone que: "están legitimados
para constituir una servidumbre los titulares de derechos reales que recaen sobre inmuebles y se ejercen por la
posesión. Si existe comunidad debe ser constituida por el conjunto de los titulares"[18].
La servidumbre puede ser sujeta a cualquier modalidad (cargo, plazo o condición), y en caso de duda, se presume
onerosa.
https://bit.ly/2tYXaE8 .
La constitución de las servidumbres puede ser:
Tabla 4: Tipos de constitución de servidumbres
Por disposición de última

Por contrato Por prescripción
voluntad
El mismo debe constar en En caso de heredero legítimo Luego de 20 años de uso, las
escritura pública, ya que versa no es necesaria la tradición,
servidumbres continuas y
sobre inmuebles, y puede ser pues aquel continúa la
oneroso o gratuito. Con persona del causante. Pueden aparentes se pueden adquirir
posterioridad a la suscripción darse distintas hipótesis en el por prescripción y solo podrán
del título, debe realizarse la testamento, como por ejemplo ejercerse en los límites que
tradición, que se reputa la constitución mediante
hubiese tenido la posesión, un
efectuada con el primer uso. legado de una servidumbre a
favor de un beneficiario, en ejemplo común es la
detrimento del heredero del servidumbre de acueducto
fundo, o del legado de un
cuando el entubado del agua
inmueble a favor de una
persona y la constitución de fuese visible.
servidumbre a favor de uno de
los herederos, etc.
Aquí cabe hacer una salvedad,
porque la prescripción (art.
1897 CCCN) exige la
Por disposición de última
Por contrato Por prescripción
voluntad
posesión, y el art. 1891

expone que: “Todos los
derechos reales regulados en
este Código se ejercen por la
posesión, excepto las
servidumbres y la hipoteca
”[19]. Sin embargo el mismo
artículo, en su parte final
agrega que: “Las
servidumbres positivas se
ejercen por actos posesorios
concretos y determinados sin
que su titular ostente la
posesión”[20], por lo que si
hay actos posesorios en esta
modalidad de servidumbre,
puede haber usucapión.
[1] Art. 1819. Ley 26994. Código
Civil y Comercial de la Nación.
(2014). Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de
[2] Art. 1891. Ley 26994. Código
Civil y Comercial de la Nación.
(2014). Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de

Lo que se encuentra vedado por la normativa es la constitución judicial (la que no puede darse en ningún supuesto) y
además, se expone en la legislación que la transmisión o la ejecución de la servidumbre no pueden hacerse con
independencia del inmueble dominante.
Por último, "Ninguna servidumbre puede transmitirse con independencia del inmueble dominante. La servidumbre
personal es intransmisible por causa de muerte, sin perjuicio de lo dispuesto para la servidumbre a favor de varias
personas con derecho de acrecer" [21].
Derechos y obligaciones del titular dominante
La extensión de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario se arreglará por los términos del título que
le dio origen y, en su defecto, por las reglas establecidas en el Código Civil y Comercial.
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la facultad
de ejercer las servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal y, además, el
derecho de ejecutar en la heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservación de la
servidumbre. Por ejemplo, en el caso de Marcelo, si se diera la servidumbre de paso, el titular del fundo dominante
podría realizar tareas de mantenimiento en el camino que utilizaría, como, por ejemplo, cortar el pasto.
Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos ni exceder
las necesidades del predio dominante en la extensión que tenía cuando fue constituida. "El titular de una servidumbre
puede constituir sobre ella derechos personales con relación a la utilidad que le es conferida, sin eximirse de su
responsabilidad frente al propietario. No puede constituir derechos reales" [22].
El titular dominante puede realizar en el inmueble sirviente las mejoras necesarias para el
ejercicio y conservación de la servidumbre. Están a su cargo, a menos que el gasto se origine en
hechos por los cuales debe responder el titular del inmueble sirviente o un tercero. [23]
El titular dominante puede obligar a quien hizo en el inmueble sirviente trabajos que menoscaban
el ejercicio de la servidumbre a restablecer la cosa a su estado anterior, a su costa. Si el inmueble
sirviente pasa a poder de otro, este solo debe tolerar la realización de las tareas, sin poder
reclamar contraprestación alguna. [24]
“El titular dominante debe comunicar al titular sirviente las perturbaciones de hecho o de derecho sufridas en razón
del ejercicio de la servidumbre. Si no lo hace, responde de todos los daños sufridos por el titular sirviente” [25].
Una de las limitaciones que se establece en este derecho es que: “el ejercicio de la servidumbre no puede agravarse si
aumentan las necesidades del inmueble dominante, excepto que se trate de una servidumbre forzosa" [26].
Derechos y obligaciones del titular sirviente

El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse
de actos de disposición o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa está obligado a sufrir de
parte del propietario de la heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer. Sin embargo, es
importante remarcar en caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente,
debe resolverse a favor de la libertad de la heredad.
Asimismo,
el titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No

pierde el derecho de hacer servir el predio a los mismos usos que forman el objeto de la
servidumbre. Así, aquel cuyo fundo está gravado con una servidumbre de paso conserva la
facultad de pasar él mismo por el lugar [27].
Por consiguiente, Marcelo podría seguir pasando por su campo, aunque sus vecinos tengan sobre el mismo una
servidumbre de paso.
También podría sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en una servidumbre de sacar agua,
contribuyendo siempre en la proporción de su goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de
uso. También puede exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses,
sin privar al propietario de la heredad dominante de las ventajas a que tenga derecho.
El límite esta dado en que:
no debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el

titular dominante puede exigir el cese de la turbación; si la servidumbre es onerosa puede optar
por una disminución del precio proporcional a la gravedad de la turbación [28].
Por ultimo,
el titular sirviente puede exigir que la constitución y el ejercicio de la servidumbre se realicen con
el menor menoscabo para el inmueble gravado, pero no puede privar al dominante de la utilidad a
la que tiene derecho. Si en el título de la servidumbre no están previstas las circunstancias de
lugar y tiempo de ejercicio, las debe determinar el titular sirviente [29].
Si en el caso planteado no estuvieran previstas las condiciones, sería Marcelo quién debería designar por dónde sería
el paso.
El Sr. Blanco tiene un campo en la ciudad de Santa Cruz, el terreno que se encuentra al
costado no tiene forma de desagotar las lluvias, por lo que siempre se inunda. Por ello es
que el Sr. Blanco decide otorgar a favor del mismo una servidumbre personal. Sin
embargo, por un error involuntario omitió colocar el plazo de vigencia de este. Si el
instrumento de constitución se firmó en el año 2019 a favor de la empresa “Los Rosales
S. A.” ¿cuándo se va a extinguir el mismo?
Al tratarse de una persona jurídica, el derecho va a cesar por vencimiento del plazo en el año
2069.
Como no se expuso el plazo, se considera que el mismo es vitalicio, por lo que va a durar
hasta la muerte del representante de la persona jurídica.
Como no se designó el plazo de duración, y se trata de una persona jurídica, el mismo va a

extinguirse en el año 2049.
La única manera de establecer cuando será el vencimiento del contrato es realizar una acción
declarativa ante un juez.
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Extinción: medios extintivos especiales. Efectos
La extinción puede provenir de las mismas causales que los demás derechos reales, tales son: resolución del derecho
del que las había constituido, rescisión, por ser anulado el título por algún defecto inherente al acto, también por el
vencimiento del plazo acordado para la servidumbre, y por el cumplimiento de la condición resolutoria a que ese
derecho estuviere subordinado; también se extingue por la renuncia expresa o tácita del propietario de la heredad a la
cual es debida, o de la persona a favor de la cual se ha constituido el derecho. La renuncia expresa debe ser hecha en
la forma prescripta para la enajenación de los inmuebles. No tiene necesidad de ser aceptada para producir su efecto
entre las partes. La renuncia tácita tiene lugar cuando el poseedor del inmueble sirviente haya hecho, con
autorización escrita del dominante, obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.
También pueden extinguirse por causales propias, que son:

a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante; b) el no uso por persona alguna
durante DIEZ (10) años, por cualquier razón; c) la desaparición del titular, por muerte si es
persona humana o extinción si es persona jurídica; d) por cumplimiento de la condición pactada o
del plazo pactado o máximo legal permitido (si es persona jurídica cincuenta años); e) por reunión
en la misma persona, sea de los propietarios de las heredades o de un tercero, del predio
dominante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la haya motivado. [30]
Producida la extinción de la servidumbre, todos los derechos que haya constituido el titular dominante se extinguen,
siguiendo la suerte del derecho principal (la servidumbre).
A continuación, vamos a mencionar las características generales de las servidumbres más usuales, entre las que
encontramos la de tránsito (como el caso de Marcelo), la de acueducto y, por último, las de sacar o recibir aguas.
La servidumbre de tránsito es el derecho del propietario de un fundo o titular de otro derecho real sobre él, a pasar
por un inmueble ajeno. Es una servidumbre activa, pues para su constitución se necesitan dos fundos y será una
servidumbre legal o forzosa cuando tiene lugar el supuesto regido por el Código (heredades encerradas por fundos
vecinos, es decir, privadas de toda salida a la vía pública, o con una salida insuficiente para su explotación).
Esta servidumbre será real o personal, según su constitución responda a las necesidades de un motivo particular del
fundo dominante o de su titular, respectivamente. Podrá ser aparente o no aparente según el camino tenga signos de
tránsito, como empedrados, cercos, etcétera.
La servidumbre de acueducto consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo
por heredades ajenas. Puede ser forzosa en algunos supuestos, por ejemplo, cuando la heredad dominante carezca de
las aguas necesarias para el cultivo de sembradíos, plantaciones o pastos.
Se trata siempre de una servidumbre continua que, en caso de duda, se reputa real y que puede o no ser aparente,
según las cañerías sean visibles o no.
En las servidumbres de recibir aguas, quien recibe el agua es siempre el fundo sirviente. Se reputan reales siempre
que no hubiese convención en contrario, es continua y será aparente cuando existan signos visibles de su existencia.
Algunos supuestos puntuales son:
1 De goteraje: suele estar referida a las aguas pluviales provenientes de los techos, pero podrá pactarse
extendida a cualquier tipo de aguas, como las servidas o residuales de algún tipo de industria u oficio.
2 De desagüe: se da cuando los propietarios de los fundos inferiores están sujetos a recibir no solo las
aguas naturales sino también las aguas artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales
hubiesen sido llevadas o sacadas de allí por las necesidades de riego o de establecimientos
industriales.
3 De drenaje o avenamiento: se produce en los casos en que un propietario quiera desaguar su terreno
de aguas que le perjudiquen, o para evitar que se inunde o que deje de ser bañado, o para la
explotación agrícola, o para extraer piedras, arcillas o minerales. En dichos supuestos puede, previa
una justa indemnización, conducir las aguas por canales subterráneos o descubiertos, por entre las
propiedades que separan su fundo de una corriente de agua, o de toda otra vía pública. Tiene
aplicación en todos los terrenos que naturalmente se inundan y el agua es conducida por canales a
través de los fundos vecinos, hacia una corriente de agua.
Por último, la servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un inmueble ajeno, es una de las más
extendidas y en general es personal. Es siempre discontinua y puede ser aparente, incluye el derecho de pasar para
sacar el agua.
LECCIÓN 5 de 6
Referencias
Ley 17.801. Registro de la propiedad inmueble. (1968). Poder Ejecutivo de la Nación. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/50000-54999/53050/norma.htm
Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975
Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm
LECCIÓN 6 de 6
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Derechos Reales Sobre Cosa Ajena de Uso y Disfrute: Usufructo

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Derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute

Bienes susceptibles de usufructo

El Código indica que

Tabla 1: Derechos y obligaciones del usufructuario

Obligaciones del usufructuario

Inventario: cualquiera de las partes contratantes tiene derecho a

Si el usufructo se constituye por testamento, quien ha sido designado

La falta de inventario y de determinación del estado de los bienes hace

Garantía: puede ser establecida en el acto de constitución, la obligación

Posteriores a la toma Conservador el destino de la cosa: esto es consecuencia del principio

El usufructuario debe realizar a su costa las mejoras de mero

Es importante señalar que el usufructuario no está obligado a hacer

Impuestos: el usufructuario debe pagar los impuestos, tasas,

Comunicación al nudo propietario: el usufructuario debe comunicar al

Restitución: el usufructuario debe entregar los bienes objeto del usufructo

Fuente: elaboración propia.

Tabla 2: Facultades del usufructuario

Facultades del usufructuario

En lo que hace a la facultad del usufructuario de hacerse con los frutos,

Le pertenecen los frutos percibidos. La excepción se da cuando el

Materiales le pertenecen los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo.

le pertenecen los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de

Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8.

El usufructuario puede transmitir su derecho, pero es su propia vida y no la del

Jurídicas puede constituir los derechos reales de servidumbre y anticresis, uso y

Fuente: elaboración propia.

Derechos y deberes del nudo propietario

Extinción: medios extintivos especiales. Efectos

a) la muerte del usufructuario, aunque no se haya cumplido el plazo o condición pactados. Si no

Originalmente el derecho de uso se definía como un derecho real que otorgaba la

facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente de heredad alguna, con el cargo de

Con la modificación introducida al Código Civil y Comercial se legisló que

Derecho de habitación legal

Disposiciones generales: a) definición; b) objeto; c) diversas clasificaciones legales de las servidumbres.

Las servidumbres pueden clasificarse en:

Tabla 3: Clases de servidumbre

La servidumbre es positiva si la carga real consiste en soportar su

Servidumbre real y Servidumbre personal es la constituida en favor de persona determinada

En caso de duda, la servidumbre se presume personal.

Servidumbres continuas son aquellas en que no hace falta una acción

Fuente: elaboración propia.

Cabe destacar que la legislación expone que:

Otros ejemplos de servidumbres forzosas y reales son:

la de acueducto cuando resulta necesaria para la explotación económica establecida en el

La constitución de las servidumbres puede ser:

Tabla 4: Tipos de constitución de servidumbres

Por disposición de última

posesión, y el art. 1891

Civil y Comercial de la Nación.

(2014). Congreso de la Nación

[2] Art. 1891. Ley 26994. Código

Civil y Comercial de la Nación.

(2014). Congreso de la Nación

Fuente: elaboración propia.

Derechos y obligaciones del titular dominante

Derechos y obligaciones del titular sirviente

el titular sirviente conserva la disposición jurídica y material que corresponde a su derecho. No

El límite esta dado en que:

no debe turbar el ejercicio de la servidumbre, ni siquiera por la constitución de otra. Si lo hace, el

Como no se designó el plazo de duración, y se trata de una persona jurídica, el mismo va a

Extinción: medios extintivos especiales. Efectos

También pueden extinguirse por causales propias, que son:

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