Acciones Reales

Acciones reales
Al comienzo de la asignatura, analizamos qué podía hacer un poseedor ante una lesión en su relación de poder. Ahora bien, ¿qué sucede con los titulares de los derechos
reales ante los mismos supuestos? A continuación, daremos respuesta a este interrogante, señalando, asimismo, como se relacionan estas acciones con la de los
poseedores.
A los efectos del desarrollo de la presente lectura vamos a imaginar la siguiente situación práctica, para luego analizar las respuestas que nuestra legislación otorga en
cada supuesto.
La Sra. Russo ha comprado un campo en la localidad de Esperanza. Sin embargo, desde ese momento solo ha tenido problemas con el mismo. Lo primero que sucedió
es que cuando le vendieron el terreno le dieron unos planos que no reflejaban las dimensiones y la ubicación correctas. Al consultar dicha situación con el dueño del
campo vecino, el Sr. Pérez, este le mostró su plano el cual tampoco coincidía con el que la Sra. Russo tenía, por lo que ninguno de los dos sabía con seguridad donde
terminaba su campo y donde comenzaba el del otro.
Por otro lado, y en el extremo opuesto del campo, el dueño del inmueble vecino había colocado su alambre dentro de los límites del inmueble de la Sra. Russo.
Aproximadamente eran 10 metros dentro de la propiedad, por todo el largo del lateral de este.
Por último, como el campo que había comprado la Sra. Russo no tenía salida a la vía pública, al momento de adquirirlo le habían comunicado que el inmueble poseía a
su favor una servidumbre de paso sobre el fundo del vecino. Sin embargo, cuando quiso utilizar el camino que correspondía a dicho derecho real, advirtió que el vecino
lo había cerrado con una tranquera, por lo que ella no podía pasar.
Cansada de todas estas situaciones decide consultar a su abogado, a los fines de accionar judicialmente.
Acciones reales
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LECCIÓN 1 de 6
Acciones reales
Las acciones reales se encuentran legisladas en los artículos 2247 y siguientes del Código Civil y Comercial.[1] De allí se desprende que el fin de estas consiste en defender en
juicio la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impidan su ejercicio. Esto responde, al igual que sucedía con las acciones posesorias, al
principio de que la justicia por mano propia se encuentra prohibida, por lo que la defensa de los distintos derechos debe reclamarse por las vías legales.
Al momento de enumerar las acciones reales, el Código menciona cuatro:
1 Reivindicatoria
2 Confesoria
3 Negatoria
4 De deslinde
[1] Arts. 2247 y siguientes, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Cabe destacar que las mismas son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en relación a la prescripción adquisitiva.
Comparación con las acciones posesorias
Las relaciones de poder, reguladas por el artículo 1908 del Código Civil y Comercial (posesión y tenencia[2]), pueden sufrir dos tipos de lesiones, una menor o turbación, o una
mayor, desapoderamiento o despojo.
La turbación son los “actos materiales producidos o de inminente producción ejecutados con la intención de tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor (…) de
los que no resulta una exclusión absoluta"[3] del mismo; y el desapoderamiento son "los actos materiales producidos o de inminente producción ejecutados con intención de
tomar la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor"[4] que resulta totalmente excluido.
Cuando hacemos referencia a las acciones reales, debemos saber que se aplican ante los mismos supuestos (turbación o desapoderamiento). Lo que varía es la situación que
debe poseer el accionante, ya que, para estas últimas, es necesario ser titular de un derecho real, no bastando una mera relación de poder sobre la cosa.
[2] Art. 1908, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Tabla 1: Acciones posesorias y acciones reales
Definición de acciones posesorias (artículo 2238 del Código Civil y Definición acciones reales (artículo 2247 del Código Civil y Comercial de la
Comercial de la Nación) Nación)
Las acciones posesorias, según haya turbación o desapoderamiento, tienen Las acciones reales son los medios de defender, en juicio, la existencia, plenitud
por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su ejercicio.
relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de
inminente producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra
la voluntad del poseedor o tenedor.
Si los actos no conllevan la intención del accionante de hacerse poseedor, no

deben juzgarse como acción posesoria, sino como acción de daños.
Fuente: elaboración propia en base a Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación, 2014[5]
[5] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Acciones legisladas
Dentro del Código Civil y Comercial encontramos dos clases de defensas: por un lado, las acciones posesorias y, por el otro, las defensas reales.
Tabla 2: Acciones posesorias y acciones reales
1. Acción para adquirir la posesión o tenencia.
2. Defensa extrajudicial.
Acciones posesorias
3. Acción de despojo.
4. Acción de mantener la tenencia o posesión.

1. Acción reivindicatoria.
2. Acción negatoria.
Acciones reales
3. Acción confesoria.
4. Acción de deslinde.
Finalidad de cada una de las acciones y lesión que las habilita
Tabla 3: Acciones posesorias
Acción para adquirir la De acuerdo con el artículo 2239 del Código Civil y Comercial, el título válido no da la tenencia o posesión, sino el derecho a requerir
posesión o tenencia el poder sobre la cosa, debiendo entonces, recurrir a las vías legales para lograr el cometido.
Defensa extrajudicial Siguiendo lo dispuesto por el artículo 2240 del Código Civil y Comercial, nadie puede mantener o recuperar la tenencia o posesión por
“mano propia”, “excepto cuando debe protegerse y repeler una agresión con el empleo de una fuerza suficiente”, y teniendo en cuenta
que la autoridad llegaría demasiado tarde. No debe haber intervalo de tiempo ni es posible excederse de los límites de la propia
defensa.
Acción de despojo El artículo 2241 del Código Civil y Comercial expresa que esta acción se da cuando al tenedor o poseedor de una cosa (aún el vicioso)
se le desapodera. La sentencia que hace lugar ordena la restitución y tiene efecto de cosa juzgada material en relación a la posesión o
tenencia. Incluso se puede practicar contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad.
Acción de mantener la De acuerdo con el artículo 2242 del Código Civil y Comercial, esta acción le corresponde al tenedor o poseedor contra todo aquel que
tenencia o posesión lo turba. Se entienda por turbación a la amenaza fundada de ser desapoderado y a los actos que anuncian una nueva obra. La sentencia
que hace lugar ordena cesar en la turbación y tomar las medidas para que no vuelva a producirse. Al igual que la acción anterior, tiene
efecto de cosa juzgada material.
Fuente: elaboración propia en base a Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación, 2014[6]
[6] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Tabla 4: Acciones reales
Acción reivindicatoria Defiende la existencia del derecho real que se ejerce por posesión y corresponde ante el desapoderamiento.
Acción negatoria Defiende la libertad del derecho real que se ejerce por posesión y corresponde ante una turbación (por ejemplo, servidumbres).
Acción confesoria Defiende la plenitud del derecho real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro hecho inherente a la
posesión.
Acción de deslinde Cuando existe estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea divisoria entre inmuebles contiguos,
la acción de deslinde permite fijarla de manera cierta
Fuente: elaboración propia
Normas procedimentales incluidas en la legislación de fondo
El Código Civil y Comercial, a través de su articulado, nos brinda una serie de pautas en relación al proceso llevado adelante durante las acciones posesorias.
En primer lugar, menciona que si no existe certidumbre acerca de quien ejercía la relación de poder al tiempo de la lesión, se entienda que es quien acredita estar en contacto
con la cosa en la fecha más próxima a la lesión. En caso de no poder acreditarse, se busca la relación de poder más antigua (artículo 2243 del Código Civil y Comercial[7]).
Posteriormente, en el artículo 2244 del Código Civil y Comercial, establece que, si una vez iniciada una acción se produce una lesión mayor, el iniciador de esta puede pedir que
se modifique de acuerdo al nuevo mal sufrido, sin necesidad que el proceso se retrotraiga (salvo que se viole el derecho de defensa).[8] Entonces, por ejemplo, si una persona
comienza una acción por una turbación, y luego la misma se transforma en un desapoderamiento, puede convertir la acción.
Respecto a la legitimación, se establece que les corresponde a los poseedores de cosas, universalidades de hecho o partes materiales de una cosa (artículo 2245 del Código Civil
y Comercial[3]). En caso de copropiedad, el condómino puede ejercerla sin el concurso de los demás, e incluso contra ellos si corresponde (salvo que trate acerca de la mayor o
menor extensión de cada uno). Por último, los tenedores pueden ejercer las acciones por hechos producidos contra el poseedor.
Al momento de referirse al proceso propiamente dicho de estas acciones posesorias, la legislación establece que: "todas las acciones posesorias tramitan por el proceso más
abreviado que establecen las leyes procesales o el que en su defecto determine el juez, de acuerdo a las circunstancias del caso".[9]
En relación a las acciones reales, se debe tener presente que, para el progreso de estas, "la titularidad del derecho debe existir al tiempo de la demanda y subsistir al tiempo de la
sentencia"[5]; y que el actor puede demandar el restablecimiento del derecho real o una indemnización sustitutiva del daño (en caso de ir por la indemnización, pierde el
derecho a ejercer la acción real), de acuerdo con el artículo 2250 del Código Civil y Comercial[10].
Por último, la normativa expone que las acciones reales competen a cada uno de los cotitulares contra terceros o contra los restantes cotitulares. Cuando la acción se dirige
contra los cotitulares siempre lo es en la medida de la parte indivisa. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa, o puede
reducirse a la medida de su parte indivisa. Restablecido el derecho sobre la totalidad o parte material del objeto, el ejercicio por cada condómino se circunscribe a su parte
indivisa. La cosa juzgada extiende sus efectos respecto de todos los que pudieron ejercer su derecho de defensa en juicio. El contenido de la sentencia relativo a la
indemnización del daño aprovecha o perjudica solo a los que han intervenido en el juicio
Acción reivindicatoria
Dicha acción es una especie dentro del género de las defensas reales. Esta tiene por objeto defender la existencia del derecho real que se ejerce por posesión y se aplica ante
casos de desapoderamiento.
Esta acción sería la que podría intentar la Sra. Russo, respecto de la situación en que el vecino ha colocado el alambre dentro de los límites de su terreno.
En este punto, y tomando como parámetro el caso analizado, corresponde recordar que el desapoderamiento debe ser absoluto, pero puede ser parcial, es decir sobre una porción
de la cosa (como en este supuesto) o total.
Objetos reivindicables y no reivindicables
La acción puede ejercerse para reivindicar la cosa en su totalidad o en una parte material de la misma, de igual modo, pueden reivindicarse las universalidades de hecho
(integradas exclusivamente por cosas).
No obstante, no son reivindicables los objetos inmateriales, las cosas indeterminables o fungibles, los accesorios si no se reivindica la cosa principal, ni las cosas futuras al
tiempo de hacerse efectiva la restitución. Asimismo, no son reivindicables los automotores inscriptos de buena fe, salvo que sean hurtados o robados.
En este caso, entonces, son reivindicables, salvo que se inscriban y sean poseídos de buena fe por el plazo de dos años (recordando que siempre deben coincidir los asientos
registrales con los datos identificatorios del bien – número de chasis y motor).
Legitimación pasiva
De acuerdo al artículo 2255 del Código Civil y Comercial, la acción debe dirigirse contra el poseedor o tenedor de la cosa, aun cuando la tenga a nombre del reivindicante.[13]
En caso de ser un tenedor a nombre de un tercero, se puede librar de la acción identificando al poseedor. Este sería el caso de que se realizara una acción reivindicatoria contra
el locatario de un inmueble. Si este denuncia a la persona que se lo alquiló se libera de la acción. En cambio, si no lo hace, queda alcanzado por los efectos de la acción, pero la
sentencia no hace cosa juzgada contra el poseedor.
En los casos de los automotores, se puede dirigir la acción contra el titular registral (el cual luego debe ser resarcido).
En el caso planteado en la presente lectura, la Sra. Russo debe dirigir la acción contra el titular del inmueble vecino. Si el mismo se encontrara alquilado, por ejemplo, tendría
lugar lo expuesto anteriormente en relación a acciones entabladas en contra de tenedores.
La prueba en la reivindicación de cosas inmuebles
De acuerdo al artículo 2256 del Código Civil y Comercial se aplican las siguientes reglas:
1 “Si los derechos del actor y el demandado emanan de un antecesor común, se presume propietario quien primero es puesto en posesión de la cosa,
ignorando la obligación anterior, independientemente de la fecha del título”.[14] En este caso se prefiere a aquel que fue puesto en posesión (título +
modo), aunque su título fuera posterior, salvo mala fe.
Este sería el caso de que una persona, mediante una estafa, vendiera el mismo inmueble a dos personas distintas. Aunque la escritura de Pedro fuera de
fecha anterior, si Juan tiene también un instrumento, es de buena fe y ya tiene la posesión de la casa, va a ser presumido propietario de esta.
2 “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, el título del reivindicante posterior a la posesión del demandado, es
insuficiente para que prospere la demanda, aunque el demandado no presente título alguno”.[15]
En este caso Juan habría adquirido el bien de María, mientras que Pedro lo obtiene de Luisa. Si Juan se encuentra en posesión del bien desde el mes de
marzo, y Pedro intenta esta acción reivindicatoria presentando una escritura de junio, la acción no va a prosperar.
3 “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores y el título del reivindicante es anterior a la posesión del demandado, se
presume que este transmitente era poseedor y propietario de la heredad que se reivindica”. [16]
Este caso sería similar al planteado en el punto anterior, pero se daría cuando la posesión es del mes de marzo y la escritura de enero. Acá se presume
(admitiendo prueba en contrario) que Pedro era propietario, y que fue el quien le transmitió el derecho a Juan.
4 “Si los derechos del actor y el demandado emanan de diferentes antecesores, sin que se pueda establecer cuál de ellos es el verdadero propietario, se
presume que lo es el que tiene la posesión”.[17]
Es el mismo caso de Juan y Pedro, pero en el supuesto de que no se pueda establecer cuál era el propietario, por lo que la ley prefiere al poseedor actual.
[14] Art. 2256, inc. a, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
[15] Art. 2256, inc. b, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
[16] Art. 2256, inc. c, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
[17] Art. 2256, inc. d, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Por consiguiente, en el caso analizado de la Sra. Russo, habría que, primero, fijarse si los derechos sobre el inmueble provienen de un
antecesor común; y luego, la fecha del título de la Sra. Russo y de la posesión de su vecino.
La prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables

El artículo 2257 del Código Civil y Comercial establece que cuando la registración del demandado es de mala fe, se deben observar las
siguientes reglas:
1 se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de acuerdo al régimen especial y tampoco se
constata la documentación y estado registral;
2 el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro respectivo. El demandado debe justificar de igual
manera el derecho que opone;
3 si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su caso, de los asientos existentes. Si el derecho del
demandado carece de inscripción, incumbe a este acreditar el que invoca contra el actor;
4 si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un autor común, es preferida aquella que acredita la
coincidencia de los elementos identificatorios registrales exigidos por el régimen especial;
5 si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de personas distintas, sin que se pueda decidir a quién
corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.[18]
Un caso muy común, que ejemplifica el primer inciso, es cuando en los automóviles se encuentra limado o adulterado el número de chasis o de motor y este no coincide con el
que obra registralmente.
De lo antes expuesto, podemos extraer las siguientes reglas generales:
1 la falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace presumir la mala fe;
2 el derecho real se prueba por la inscripción registral; y
3 ante la duda por dos inscripciones de una misma cosa la ley prefiere a aquella en que coincidan todos los elementos identificatorios
La prueba en la reivindicación de cosas muebles no registrables
En el artículo 2258 del Código Civil y Comercial se establecen las reglas atinentes a la prueba cuando se trate de cosas muebles no registrables.
En la reivindicación de cosas muebles no registrables:
1 si las partes derivan sus derechos de un antecesor común, prevalece el derecho de la que primero adquiere el derecho real;
2 si las partes derivan sus derechos de distintos antecesores, prevalece el derecho que se derive del antecesor más antiguo. Sin embargo, siempre prevalece
el derecho que se remonta a una adquisición originaria, aunque sea más reciente;
3 si la cosa mueble es transmitida sin derecho y a título gratuito, procede la reivindicación si el objeto se encuentra en poder del subadquirente, aunque éste
sea de buena fe. [19]
Un ejemplo del inciso b, sería el subadquirente de cosa mueble no registrable no robada ni perdida, ya que, si bien es posterior, la misma es una adquisición ordinaria, por lo que
se prefiere ante el derecho alegado por el reivindicante. Todo ello sin perjuicio de los daños que reclame el reivindicante al transmitente de la cosa.
En el inciso c, se puede ver claramente la excepción a la adquisición del subadquirente de cosa mueble no registrable de buena fe.
Derecho a reembolso: reglas aplicables
Al momento de legislar acerca de esta temática, el Código Civil y Comercial expone que:
si se reivindica un objeto mueble no registrable robado o perdido de un poseedor de buena fe, este no puede reclamarle al reivindicante el precio que pagó, excepto que el objeto
se haya vendido con otros iguales en una venta pública, o en casa de venta de objetos semejantes, o por quien acostumbraba a venderlos.
Si se trata de una cosa mueble registrable robada o perdida, y la inscripción registral se obtiene de buena fe, el reivindicante debe reintegrar al reivindicado el importe abonado.
En caso de reembolso, el reivindicante tiene derecho a repetir el pago contra el enajenante de mala fe.[20]
Respecto al primer caso, podemos colocar como ejemplo quien compra una bicicleta y luego sufre una sentencia en contra en un proceso reivindicatorio. Al momento de
reintegrar el bien, aunque sea de buena fe, no le puede reclamar a quien recupera la misma el precio que pagó al comprar la bicicleta, salvo que la haya comprado en una
bicicletería o de una persona que acostumbra a vender.
El segundo supuesto es el caso de los automotores. Si una persona debe reintegrar un vehículo porque prosperó una acción reivindicatoria, pero él lo había inscripto
registralmente de buena fe, puede requerir que el reivindicante le reembolse lo que abonó para comprar el vehículo.
En todos los casos, aunque el reivindicante deba reembolsar el valor del bien a quien lo restituye, puede ir en contra del transmitente de mala fe, para repetir lo que tuvo que
abonar. Es una forma que establece la normativa para garantizar los derechos del reivindicante, como así también, del aquel que de buena fe adquirió un producto y ahora debe
devolverlo.
Alcance la acción reivindicatoria. Reglas aplicables
La acción reivindicatoria no es procedente contra el subadquirente de cosa mueble no registrable que fuera adquirida de buena fe y a título oneroso.
Sin embargo, con muy buen criterio, la ley prevé que, si fue adquirida la cosa de buena fe y a título oneroso, y aún no se hubiera completado el pago del precio, dicho saldo
podrá ser reclamado por el reivindicante como una suerte de indemnización sustitutiva del derecho real resignado.
Si el subadquirente lo fuere de una cosa registrable, sea mueble o inmueble, no puede prevalecerse de su buena fe y título oneroso, si su derecho no procede por vía directa o
indirecta del titular registral de la cosa. Por lo tanto, son susceptibles de reivindicación. Acá juega un papel preponderante la publicidad registral.
La sentencia, en su caso, ordenará la restitución del objeto, y en caso de mediar inscripción a favor del vencido, se ordenará la rectificación del asiento registral (artículo 2260
de Código Civil y Comercial[21]).
Actividad de repaso
Ricardo había comprado un auto en el año 2017. Sin embargo, por problemas personales recién pudo realizar la inscripción en el Registro en el año
2018. En el mes de junio de 2019, Marina le inició una acción reivindicatoria con el fin de recuperar el automóvil, ya que exponía que era de ella y se
lo habían robado. En dicho supuesto, ¿qué sucede con el automóvil?
Ricardo puede impedir la acción reivindicatoria iniciada por Marina, ya que han pasado dos años desde que compró el vehículo.
Ricardo puede impedir la acción reivindicatoria iniciada por Marina, ya que los automotores inscriptos de buena fe no son reivindicables.
La acción entablada por Marina va a prosperar porque el automóvil es robado y no han pasado dos años desde su inscripción.
La acción entablada por Marina no puede prosperar, ya que ella tenía solo un año desde la inscripción para presentar la acción reivindicatoria.
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Acción negatoria
La acción negatoria es aquella que, al igual que la acción reivindicatoria, defiende la libertad del derecho real que se ejerce por
posesión; pero a diferencia de esta, se aplica ante una turbación.
Gráfico con marcadores

La acción se entabla contra cualquiera que impida el derecho de poseer de otro (incluso el dueño del inmueble) arrogándose sobre él alguna servidumbre indebida.
Puede también tener por objeto reducir el ejercicio de un derecho real a sus límites verdaderos, a los fines que no se obstaculice o dificulte el pleno ejercicio del derecho real del
accionante (artículo 2262 del Código Civil y Comercial[22]).
Esta acción se podría entablar, por ejemplo, si el vecino de la Sra. Russo decidiera comenzar a realizar, de hecho, una servidumbre de sacar agua de un pozo que ella tuviera en
su propiedad.
Prueba
De acuerdo al artículo 2263 del Código Civil y Comercial, "al demandante solo le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el
inmueble no está sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer"[23]. Ello es así en razón de que el dominio se presume perfecto y exclusivo (artículos 1941, 1943 y
concordantes del Código Civil y Comercial[24]).
Por ende, en el supuesto antes mencionado, a la Sra. Russo le bastará con presentar su escritura y probar que no existe sobre su campo servidumbre de sacar agua a favor de su
vecino.
[24] Arts. 1941, 1943 y concordantes, Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Acción confesoria
La modificación introducida al Código Civil y Comercial, mediante la Ley 26994, omitió incluir una definición de la acción confesoria, tal como sí la expresaba el Código
derogado. El nuevo cuerpo normativo solo trata la legitimación pasiva de la acción y la prueba. Es por ello que, a los fines de brindar una definición, debemos citar al derogado
Código Civil, el cual establecía que: "la acción confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, su fin
es que los derechos y las servidumbres se restablezcan".[25]

Compete la acción confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesión; a los titulares
verdaderos o putativos de servidumbres personales activas, cuando fuesen impedidos de ejercerlas; y a los acreedores hipotecarios de inmuebles dominantes, cuyos poseedores
fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesión.
Esta sería la acción que podría entablar la Sra. Russo cuando no pueda ejercer correctamente su servidumbre de paso en el inmueble de su vecino porque este cerró el camino.
A modo de ejemplo, podemos mencionar también el supuesto en que el dueño del fundo sirviente tapa el pozo de agua de manera tal que impida ejercer la servidumbre de sacar
agua. Igualmente, si se establece un bar al lado de un inmueble, impidiendo el sueño nocturno de los propietarios por el volumen de la música.
[25]Art. 2795, Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://bit.ly/37UUrK0
Prueba
El artículo 2265 del Código Civil y Comercial legisla tres supuestos a saber:
1 Si por la acción confesoria se reclama el libre ejercicio de una servidumbre activa, el actor deberá probar su derecho real sobre el fundo dominante y
además el derecho real de servidumbre que reclama.[26]
Este sería el caso de la Sra. Russo, por lo que debería acompañar la escritura de su campo y el contrato mediante el cual se pactó la servidumbre de paso
2 Si se reclama el libre ejercicio de otro derecho real que se ejerce por la posesión y que no constituye servidumbre, el actor deberá probar solo su derecho a
poseer.[27]
3 Si quien demanda es acreedor hipotecario, y actúa subrogándose en los derechos hipotecarios del hipotecante por inacción de este, deberá acreditar,
además de los extremos invocados, su derecho de hipoteca.[28]
Legitimación activa y pasiva
Ambas temáticas se encuentran desarrolladas en el artículo 2267 del Código Civil y Comercial. Este establece que el titular de un derecho real sobre un inmueble no separado
de otro por edificios, muros, cercas u obras permanentes es quien puede entablar la acción contra los colindantes. Asimismo, establece que puede citarse a los demás poseedores
que sean titulares de derechos reales para que intervengan en el juicio.[29]
Respecto de la legitimación pasiva, se puede agregar que el artículo permite que la acción sea dirigida al Estado cuando se trata de bienes privados, ya que cuando se trata de
bienes de dominio público corresponde la jurisdicción administrativa.
Prueba y sentencia
Cada parte debe aportar al juicio los títulos y antecedentes que prueben la existencia y extensión de sus respectivos derechos, pero se admiten todo tipo de pruebas, las que
incluso pueden ser solicitadas de oficio por el juez, ya que su tarea es la de establecer una línea separativa cierta y definitiva.
Para el caso de que la prueba recolectada no sea suficiente para establecer fehacientemente el límite, el juez distribuirá la zona confusa entre los linderos por resolución fundada.
Por ende, tanto la Sra. Russo como el Sr. Pérez deberán acompañar todos los elementos que posean acerca de estos límites. Si ellos no son suficientes para determinar el límite a
ciencia cierta, será el propio juez, por resolución fundada, quien distribuya estos.
Actividad de repaso
Luisa compró un campo en la ciudad de San Rafael, el cual tenía una servidumbre de sacar agua de un fundo vecino. Sin embargo, el dueño del campo
había decidido cercar el pozo de donde sacaba el agua. Ante ello, ¿qué acción puede realizar Luisa y con qué elemento debe contar?
Luisa puede iniciar una acción confesoria, necesitando para ello copia de la escritura del campo y del contrato de servidumbre.
Luisa puede iniciar una acción negatoria, necesitando para ello copia de la escritura del campo y del contrato de servidumbre.
En los centros educacionales como colegios y universidades se brindan servicios de alimentación comercial o públicos.
Luisa puede iniciar una acción negatoria, necesitando para ello únicamente copia del contrato de servidumbre.
Luisa puede iniciar una acción confesoria, necesitando para ello únicamente copia del contrato de servidumbre. Además, si mediante este contrato se reclama el libre
ejercicio de una servidumbre activa, Luisa deberá probar su derecho real sobre el fundo dominante y, además, el derecho real de servidumbre que reclama.
SUBMIT
Relaciones entre las acciones posesorias y las reales
El Código Civil y Comercial legisla de manera conjunta las acciones posesorias y las defensas reales, metodológicamente hablando, ubicando a ambas temáticas en el Título
XIII del Libro IV. Esto se fundamenta en que, muchas veces, no se ven claramente diferenciados los límites entre ambas acciones; y es por ello que el legislador incluyó dentro
del mismo título, un capítulo, el número tres, dedicado exclusivamente a enumerar las posibles relaciones entre las acciones posesorias y las defensas reales.
En ese marco, la ley establece una serie de principios cardinales, a saber:
1 Prohibición de acumular: no pueden acumularse las acciones reales con las posesorias.
No pueden desarrollarse las dos al mismo tiempo. Por lo que si la Sra. Russo inicia una acción real, queda vedado, hasta la finalización de esta, la realización de una acción
posesoria.
2 En las acciones posesorias es inútil la prueba del derecho real, ya que el juez analiza los títulos presentados.
3 Iniciado el juicio posesorio, no se admite o continúa la acción real hasta que la posesoria haya terminado.
4 Quien es condenado en juicio posesorio no puede iniciar acción real hasta cumplir la condena.
Ello sucedería, por ejemplo, si un tenedor comienza una acción posesoria en contra del titular del bien. Si vence en la acción, primero el titular debe cumplir con la condena, y
recién después de ello puede iniciar una acción real.
5 El titular puede optar por la acción posesoria o real, pero si intenta primero la acción real pierde el derecho a utilizar la posesoria. No así a la inversa, ya
que puede promover primero la posesoria para luego iniciar la real
6 El demandante por acción real no puede iniciar acciones posesorias por lesiones anteriores a la promoción de la demanda. Sí puede hacerlo el demandado.
7 En caso de turbaciones o desapoderamientos recíprocos, quien es condenado en la acción posesoria y cumple con la restitución (condena) puede, a su vez,
entablar la acción posesoria o real respecto del hecho anterior.
8 La promoción de la acción real no obsta a que las partes deduzcan acciones de defensa de la posesión y la tenencia por hechos posteriores.
LECCIÓN 2 de 6
Video conceptual
Acciones reales
LECCIÓN 3 de 6
Referencias
Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?
id=235975
Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-
109999/109481/texact.htm
LECCIÓN 4 de 6
Revisión del módulo
Hasta acá aprendimos
Las nuevas formas de propiedad

–
La sanción de la Ley 26.994 introdujo al Código Civil y Comercial cuatro nuevos derechos reales, a saber: los conjuntos inmobiliarios, derecho de tiempo compartido, cementerios privados y
derecho de superficie.
Derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute

–
Dentro de los derechos reales sobre cosa ajena encontramos aquellos de uso y disfrute: usufructo, uso, habitación y servidumbres. Los mismos ocasionan que el derecho de dominio del titular de
la cosa sobre la que recaen se vuelva imperfecto (desmembrado).
Derechos reales sobre cosa ajena de garantía

–
La ley habilita a garantizar obligaciones con diferentes bienes. El derecho de hipoteca se realiza sobre un inmueble, el de anticresis, sobre cosas registrables individualizadas y el de prenda, sobre
cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
Acciones reales
–
Ante una desposesión o una turbación, la legislación habilita a los titulares de los derechos reales a ejercer las acciones reales, dentro de las cuales se encuentran la acción reivindicatoria,
negatoria, confesoria o de deslinde.
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Acciones Reales

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Acciones reales

Revisión del módulo

Al momento de enumerar las acciones reales, el Código menciona cuatro:

Comparación con las acciones posesorias

Si los actos no conllevan la intención del accionante de hacerse poseedor, no

Tabla 2: Acciones posesorias y acciones reales

1. Acción para adquirir la posesión o tenencia.

4. Acción de mantener la tenencia o posesión.

Finalidad de cada una de las acciones y lesión que las habilita

Tabla 3: Acciones posesorias

Tabla 4: Acciones reales

Normas procedimentales incluidas en la legislación de fondo

Objetos reivindicables y no reivindicables

La prueba en la reivindicación de cosas inmuebles

presume que lo es el que tiene la posesión”.[17]

La prueba en la reivindicación de cosas muebles registrables

corresponde el derecho controvertido, se presume que pertenece al que lo tiene inscripto.[18]

De lo antes expuesto, podemos extraer las siguientes reglas generales:

1 la falta de coincidencia de los elementos identificatorios hace presumir la mala fe;

2 el derecho real se prueba por la inscripción registral; y

La prueba en la reivindicación de cosas muebles no registrables

En la reivindicación de cosas muebles no registrables:

Derecho a reembolso: reglas aplicables

Alcance la acción reivindicatoria. Reglas aplicables

de Código Civil y Comercial[21]).

lo habían robado. En dicho supuesto, ¿qué sucede con el automóvil?

Gráfico con marcadores

accionante (artículo 2262 del Código Civil y Comercial[22]).

concordantes del Código Civil y Comercial[24]).

es que los derechos y las servidumbres se restablezcan".[25]

además de los extremos invocados, su derecho de hipoteca.[28]

Legitimación activa y pasiva

que sean titulares de derechos reales para que intervengan en el juicio.[29]

Relaciones entre las acciones posesorias y las reales

En ese marco, la ley establece una serie de principios cardinales, a saber:

Revisión del módulo

Hasta acá aprendimos

Las nuevas formas de propiedad

Derechos reales sobre cosa ajena de uso y disfrute

Derechos reales sobre cosa ajena de garantía

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