LIZBETH CRUZ VELASCO

COMPENDIO JURIDICO

EL USUFRUCTO

El usufructo ha sido objeto de un gran número de estudios y consideraciones doctrinales.

Sin embargo, como es sabido por quienes de algún modo y otro participamos directamente
en lo concerniente a la ciencia jurídica, siempre es interesante ahondar en el estudio de
cualquier figura pues los alcances de dicha ciencia son ilimitados. Difícilmente puede
considerarse agotado lo estudiado respecto de algún concepto jurídico. Mi propósito es
realizar un estudio general del usufructo ayudándome para ello, cuando así considero
pertinente, del análisis y comparación de las disposiciones contenidas en diversas
legislaciones, incluyendo desde luego, la catalana y la española. Me apoyo también en las
opiniones que sobre diferentes aspectos del usufructo dan algunos autores,
confrontándolas en ocasiones y exteriorizando la nuestra cuando así lo considere oportuno.

El Usufructo se puede considerar como el derecho de usar y disfrutar de cosas ajenas,

dejando a salvo su substancia; porque es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo se
destruye, queda necesariamente destruido el derecho, es entonces la posibilidad de ejercer
actos, aunque limitados, sobre una cosa que no nos pertenece.

El usufructo es un derecho real, temporal o vitalicio que autoriza al usufructuario a usar y

disfrutar como el propietario mismo, de una cosa perteneciente a otro, con la carga de
conservar la substancia, es decir podrá hacer actos sobre la cosa o bien usufructuado pero
dichos actos se limitaran a usar la cosa y percibir los frutos de la misma sean estos
naturales, industriales o civiles. En nuestra legislación se considera al usufructo como EL
usufructo es el derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos.
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Es el derecho de usar de las cosas de otro y de percibir sus frutos sin alterar la substancia
de ellas. «Es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo se destruye, queda necesariamente
destruido el derecho.

Relaciones jurídicas. -

Entre el usufructuario, el titular del derecho real y un sujeto pasivo indeterminado.

Entre el usufructuario y el dueño de la cosa

Pueden recaer

• Bienes (cosas)- muebles, inmuebles, corporales e incorporales.

• Derechos reales y personales

Tipos de usufructos.

• Título particular. -se constituye sobre una cosa determinada (muebles, inmuebles,
corporales e incorporales)
• Titulo universal. - se constituye sobre una universalidad de hecho o de derecho (Eje.
Se confiere por testamento el usufructo a favor de todos los bienes de la sucesión)

MODOS DE CREAR O CONSTITUIR EL USUFRUCTO

a) Contrato. - La forma más habitual de constituir el usufructo es por contrato; en el contrato

se presentan dos aspectos: por constitución directa o por retención. Por constitución directa
cuando se enajena a una persona el usufructo; por retención cuando el dueño de la cosa
simplemente dispone de ésta, es decir, transmite el dominio, pero se reserva el usufructo.5
b) Testamento. - Por el testamento puede constituirse el usufructo, bien sea por transmisión
del mismo por legado o por reserva del usufructo universal a los herederos.

c) Por acto unilateral. - Por una declaración unilateral de voluntad también se puede
constituir o transmitir el usufructo, ya que el artículo 981 se refiere en general a la “voluntad
del hombre”.

d) Prescripción. - El usufructo puede adquirirse en la misma forma en que se adquieren los

bienes muebles o los inmuebles por prescripción; pero es necesario tener una posesión a
título de usufructuario, de buena fe, pacífica, continua y pública o bien, cuando falta el
requisito de la buena fe, tener una posesión por mayor tiempo; en uno y en otro caso se
adquiere el derecho real de usufructo.
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Parece difícil suponer la hipótesis en la cual se adquiera por prescripción el derecho real de
usufructo, toda vez que, si se está en posesión de la cosa misma, es lógico que se adquiera
la propiedad sobre el bien y no simplemente el usufructo; sería absurdo que si el poseedor
está en condiciones de adquirir la totalidad de la cosa se conformara con adquirir
simplemente el usufructo. Sin embargo, la hipótesis se presenta cuando aquel que entra en
posesión de la cosa no lo hace a titulo de dueño, sino simplemente a título de usufructuario,
pero su título no es suficiente, o bien se le transmitió el usufructo por persona que no tenía
capacidad por no ser propietaria de la cosa, en cuyo caso interesa al poseedor de aquel
derecho real de usufructo convalidar su título.

e) La ley. - La última forma de constitución del usufructo la tenemos en la ley. Esta forma
se reconoce para aquellos que ejercen la patria potestad a efecto de que puedan tener la
administración y la mitad del usufructo sobre los bienes del que está sometido a ella y que
no adquirió por su trabajo.

LIMITE DE LA DURACIÓN DEL USUFRUCTO CONSTITUIDO A FAVOR DE LAS

PERSONAS MORALES

• El usufructo a favor de una persona física dura el tiempo que está viva.
• Tratándose de personas morales se fija por nuestra ley un término máximo de
duración de veinte años y si la persona jurídica se extingue antes de este término,
el usufructo también se extinguirá.

En el usufructo encontramos que las relaciones jurídicas que se originan son de dos
órdenes:

I. Relaciones jurídicas entre el usufructuario, titular del derecho real, y un sujeto pasivo
indeterminado -todo el mundo- que tiene una obligación de no hacer, de abstenerse
de ejecutar actos que perturben o que impidan el ejercicio del derecho real de
usufructo
II. Relaciones jurídicas entre el usufructuario y el dueño de la cosa o nudo propietario,
como sujeto pasivo determinado. Ya veremos al hacer el estudio de los derechos y
obligaciones del usufructuario y del nudo propietario, cuáles son estas relaciones
jurídicas concretas: basta por el momento indicar que, en el usufructo, como
derecho real, la situación se complica por cuanto que ya existen dos sujetos pasivos,
uno determinado y otro indeterminado.
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Las susceptibles de usufructo

El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes, tanto muebles como inmuebles,
corporales e incorporales. Por consiguiente, el usufructo se constituye no sólo sobre las
cosas sino sobre los derechos también, o sea, bienes incorporales.

El usufructo recae sobre derechos tanto reales como personales. Cuando el usufructo se
constituye sobre cosas materiales, se ejerce por la apropiación que hace el usufructuario
de los frutos o productos de la cosa. Cuando el usufructo recae sobre derechos, se ejerce
por la apropiación que hace el usufructuario de los beneficios económicos que el mismo
derecho traiga consigo.

distinción de los usufructos según la extensión de su objeto.

Los usufructos pueden ser de dos clases: A título particular y a título universal.

Se llama usufructo a título particular cuando se constituye sobre cosa determinada, mueble
o inmueble, corporal o incorporal.

Se llama usufructo a título universal cuando se constituye sobre una universalidad de hecho
o de derecho o sobre una parte alícuota de la misma. Esto ocurre generalmente cuando se
confiere por testamento el usufructo a favor de todos los bienes de la sucesión. Entonces
tenemos un usufructo constituido a título universal; comprende todo el patrimonio del autor
de la sucesión

Facultades del usufructuario respecto a la cosa o a su derecho

“El usufructuario puede gozar por sí mismo de la cosa usufructuada. Puede enajenar,
arrendar y gravar su derecho de usufructo; pero todos los contratos que celebre como
usufructuario terminarán con el usufructo”.

El primer caso a que se refiere el precepto: “el usufructuario puede gozar por sí mismo de
la cosa usufructuada”, implica el ejercicio normal del usufructo en forma directa por su titular.

Arrendamiento. - El segundo caso se refiere a la facultad que tiene el usufructuario para

arrendar su derecho y la cosa usufructuada; tanto en lo relativo a muebles como a
inmuebles, el usufructuario tiene este derecho; nuestro legislador no lo limita, como
acontece en el derecho francés para el arrendamiento de inmuebles, únicamente. Habla en
general de las facultades de arrendar. Los arrendamientos que lleve a cabo el usufructuario
terminarán al extinguirse el usufructo. El arrendatario deberá, por consiguiente, entregar la
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cosa al extinguirse el usufructo al nudo propietario. No podrá el arrendatario oponerle su

derecho derivado del arrendamiento, sólo tendrá una acción por daños y perjuicios en
contra del usufructuario si ocultó éste el término del usufructo o su carácter de usufructuario

Cuando se constituye el usufructo, el usufructuario sí debe respetar los arrendamientos

existentes. Esto es evidente, supuesto que el usufructuario recibe la cosa en el mismo
estado en que la tenía el dueño y, por consiguiente, debe respetar no sólo el arrendamiento
concertado anteriormente, sino cualquier gravamen real, servidumbre, hipoteca, que
anteriormente existiere sobre la cosa; más aún, si en los casos de venta el comprador debe
respetar

Enajenación. - Además de esta facultad de arrendar, el usufructuario puede enajenar su

mismo derecho de usufructo. Esta es una enajenación naturalmente condicionada a la
existencia del derecho que se enajena. Si el usufructo por definición es temporal y
generalmente vitalicio, cuando no se fija un plazo, lógicamente al enajenarse se adquiere
un derecho también temporal, que se habrá de extinguir cuando termine la vida del
usufructuario.ar los arrendamientos anteriores, cuando se constituye un usufructo, por
mayoría de razón deben respetarse esos arrendamientos.

Gravamen. - Puede también el usufructuario gravar su derecho de usufructo: las formas

jurídicas para gravar el derecho de usufructo consisten en la hipoteca, en la constitución de
un nuevo usufructo, en la prenda, etc. La hipoteca del usufructo se refiere exclusivamente
a los frutos. Es un gravamen que termina al extinguirse el usufructo.

Derechos y obligaciones del usufructuario

El vendedor de una casa por nuda propiedad tiene derecho a:

• Recibir el abono de la venta acordado al instante.

• Alquilar o rentar la vivienda.
• Hacer usufructo de la vivienda hasta el fin pre acordado de la nuda propiedad

El vendedor de una casa por nuda propiedad tiene la obligación de:

• Pagar los suministros de la vivienda.

• Pagar las cuotas de la comunidad.
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NUDA PROPIEDAD

El concepto de nuda propiedad no se encuentra definido en la Legislación Civil mexicana,

sino que más bien su definición puede obtenerse después de la interpretación de los
artículos de los diversos Códigos Civiles de los Estados y Federal donde va siempre de la
mano del usufructo

Dicha definición podría ser entonces: el derecho de propiedad que tiene una persona sobre
un bien en el cual ha constituido un usufructo, limitando su propio ejercicio de la propiedad
a favor de un tercero.

Para contestar a esta pregunta debemos remitirnos nuevamente a los elementos de la

propiedad, estos son: el derecho a usar, el derecho a disfrutar y el derecho a disponer. Si
ya sabemos que el usufructo da el derecho a usar y disfrutar, lo que nos queda dentro de
la nuda propiedad es el derecho a disponer. Es entonces que debemos entender que la
nuda propiedad da a quien la ostente la facultad de vender, donar y enajenar por cualquier
medio o gravar los bienes sobre los que haya constituido un usufructo.

La idea de que el nudo propietario no transfiere la propiedad por el simple hecho de

transferir derechos inherentes a la misma va más allá de una simple disertación teórica,
pues como se advierte, la constitución del usufructo es siempre temporal por lo que la
propiedad siempre volverá a consolidarse. Sin embargo, para efectos fiscales, la
constitución de un usufructo se considera un acto que transfiere la propiedad, por lo que
cuando este se lleva a cabo se calculan los impuestos como si se transfiriera la propiedad
del bien al 50% tanto en el impuesto sobre la renta como en el Impuesto sobre adquisición
de bienes inmuebles.

Ahora bien, el último elemento de la propiedad, es decir el derecho a disponer también

puede limitarse, sin que dicha limitación deba entenderse como una sesión de este derecho
a esta limitación se le conoce, valga la redundancia, como "limitación de dominio", la cual
impide al nudo propietario vender, donar, permutar o enajenar por cualquier medio y gravar
el bien sobre el que recaiga la limitación. Esta estipulación suele establecerse en las
donaciones con reserva de usufructo o en las compraventas a plazos, en el primero de los
casos para proteger el patrimonio de la persona a quien se le dona (de sí misma) y en el
segundo para evitar que el comprador venda el bien aún sin haber terminado de pagarlo ya
que para efectos de la materia civil el contrato de compraventa se tiene por celebrado aún
si no se ha realizado el pago ni entregado la cosa.
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Por otra parte, la persona que otorga un poder para administrar bienes o para enajenarlos,
no es un nudo propietario ya que si bien ha depositado en otra persona la capacidad de
disfrutar y disponer de su bien, esto no ha limitado la que tiene de hacerlo ella misma,
además de que los apoderados actúan siempre en su representación por lo que para todos
los efectos jurídicos es como si el mismo lo hubiera hecho, y el mismo caso ocurre con
otros contratos donde solo se da el derecho a usar dejando intacto el derecho a disfrutar
para el propietario.

Al adquirir una vivienda, un bien material o un derecho, comúnmente se obtiene la

propiedad total de tal cosa. No obstante, esa propiedad o dominio tiene dos vertientes: la
nuda propiedad y el usufructo.

Si bien es cierto que son conceptos que pueden estar relacionados entre sí, vamos a
analizar qué significan y qué diferencias hay entre estos dos términos.

1. Un ejemplo clásico: el usufructo concedido a la viuda y la nuda propiedad

concedida a los hijos

2. Cuando se recibe una vivienda en herencia, lo más habitual es que

el usufructo recaiga en el cónyuge y la nuda propiedad en los hijos.

3. Esto significa que el cónyuge viudo puede vivir en la casa hasta su muerte si
el usufructo es vitalicio, o de forma temporal si se ha asignado un tiempo
limitado en el testamento.

El sistema de venta de una casa por nuda propiedad es muy simple. Se basa en que el
comprador abona un valor por la vivienda, generalmente fuera de mercado y se
compromete al pago mensual de una renta a la persona que queda en usufructo que le
permite disfrutar de la vivienda.
¿Qué diferencias hay entre el usufructo y la nuda propiedad?

El nudo propietario será el nuevo propietario, pero no tiene el uso y disfrute de la vivienda
adquirida.

El nudo propietario no puede alquilar la vivienda, pero sí venderla a un tercero.

El nudo propietario sólo podrá disfrutar de la vivienda cuando finalice el usufructo

(normalmente por muerte del usufructuario).
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El usufructuario tiene el uso y disfrute, pero ya no será el dueño de la propiedad.

El usufructuario podrá disfrutar de la vivienda mientras dure su derecho. Esto le permite

obtener una renta durante el tiempo que transcurra dicho derecho ya sea alquilándola a un
tercero o obteniendo la renta del nuevo propietario.

Derechos y obligaciones del nudo propietario

El nudo propietario de una casa vendida a través de este método tiene derecho a:

• Vender el derecho de dominio de la propiedad.

• Recuperar la propiedad en buen estado tras la extinción del usufructo.

El nudo propietario de una casa vendida por nuda propiedad tiene la obligación de:

• Asumir los costes de las reparaciones que precise la casa.

• No perturbar la vida del usufructuario.
• Hacer frente a los impuestos de la casa adquirida (IBI, tasas de basura).
• Derramas de la comunidad.
• Gastos de la operación de compra/venta.

CONCLUSION

En conclusión, es de vital importancia contar con asesoría fiscal y legal especializadas para
ayudar en la configuración viable de este tipo de actos jurídicos como mejor convenga a los
intereses de las personas. La necesidad no implica una situación de indigencia, sino el
poder seguir viviendo conforme al modo o rango social, por tanto, podrá enajenarse tan
pronto se vea racionalmente que con los ingresos o patrimonio propio –excluido el
indisponible- no se podrá seguir viviendo de dicha forma. De la misma forma, a diferencia
de la situación legal de necesidad –no contemplada en nuestros Derecho civiles- que impide
el sacrificio del derecho ajeno cuando se ha creado la propia necesidad, en el usufructo de
disposición para caso de necesidad, sobre todo si ha surgido un tercero, no será la vía la
de la impugnación del negocio dispositivo, pues ciertamente la necesidad existe, sino la
reclamación de daños y perjuicios por el nudo propietario.
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La no sucesión del nudo propietario al usufructuario tiene su relevancia en materia de

usufructo de disposición en que pueden haberse celebrado negocios dispositivos que estén
todavía pendientes de perfección o de consumación, en consecuencia, todos los que estén
dentro del ámbito de facultades que tenía el usufructuario deberán ser respetados por el
nudo propietario, mientras que le serán inoponibles los demás.

Como conclusión última hay que admitir que el usufructo con facultad de disposición se
trata de un derecho real limitado de goce sobre cosa ajean en que su titular ostenta,
también, la legitimación extraordinaria de disponer sobre dicha misma cosa ajena que
usufructúa. Legitimación cuya falta implica la ineficacia del acto dispositivo. La misma
disposición puede quedar a la libre voluntad del usufructuario o sujeta a determinados
presupuestos como pueden ser la situación de necesidad, con o sin obligación de
acreditarla o probarla, pero, sí con necesidad de que exista, en todo caso; además, puede
estipularse la necesidad del consentimiento-asentimiento del nudo propietario o de terceros,
que formarían parte del acto complejo en que consiste el acto dispositivo y cuya falta
implicaría la existencia de un negocio incompleto y, por tanto, ineficaz.

REFERENCIAS

Unidad 6 (ual.dyndns.org)

https://lafuenteabogados.com/servicios-juridicos/derecho-inmobiliario/que-es-la-nuda-
propiedad-y-el-usufructo-diferencias-y-ejemplos/

https://ampervillas.com/blog/inmobiliaria/diferencias-entre-nuda-propiedad-y-
usufructo.html