1 Las Nuevas Formas de Propiedad

Las nuevas formas de propiedad
Hasta hace poco tiempo algunos emprendimientos, entre los que se destacan los barrios
cerrados y los cementerios privados, no tenían una regulación específica. Ante ello, ¿cómo
defendían los usuarios de estos servicios sus derechos? ¿Qué regulación utilizaban los
promotores de estos emprendimientos?
Nuevas formas de propiedad
Tiempo compartido
Cementerios privados
Super cie
Referencias
LECCIÓN 1 de 5
A los fines del desarrollo de la presente lectura vamos a imaginar un caso práctico de la vida profesional para luego ir
analizando los derechos observados en el mismo.
El Sr. Marcel es un reconocido inversor inmobiliario de la provincia de Santa Fe. Durante su vida invirtió en
numerosos emprendimientos con finalidades diversas, desde compra venta de casas hasta construcción de
departamentos.
En esta oportunidad el Sr. Marcel concertó una cita con su abogado para solicitarle su asesoramiento respecto a una
serie de nuevas inversiones que se le presentan como oportunidades.
La primera de ellas consiste en hacer un barrio privado, ya que en la ciudad del Sr. Marcel no hay uno. Él ya tiene el
lote inmueble en el que lo va a realizar, pero no sabe si tiene que hacer alguna acción respecto a la construcción,
como por ejemplo, realizar un cerramiento perimetral o contratar seguridad antes de iniciar el proyecto. Además, no
sabe cómo dejar asentado que ese inmueble va a ser un barrio cerrado. El último tema con respecto a este
emprendimiento, es que el Sr. Marcel quiere que todos los espacios comunes y comodidades sean solo utilizados por
los propietarios, y que, si alguno fuera con algún invitado, tenga que pagar un extra.
El segundo tema refiere a que una empresa de turismo le ofreció al Sr. Marcel la adquisición de un tiempo
compartido en la ciudad de Playa del Carmen. Este consiste en poder usar, durante dos semanas, un hotel en la
ciudad. Para ello, él debe pagar cien mil pesos al adquirir el derecho y luego todos los años cinco mil pesos en
concepto de gastos. Lo que el Sr. Marcel no tiene en claro es cuándo puede usar esas dos semanas, ya que cuando se
lo ofrecieron le hablaron de dos semanas durante los meses de octubre a marzo, sin indicar efectivamente cuándo
sería.
Y el último tema en el que quiere asesorarse el Sr. Marcel está relacionado con un terreno que tiene sin darle destino.
Cuando analizó lo que puede hacer allí le surgieron dos ideas. La primera es poner un cementerio privado. Lo que no
sabe es si luego él se tiene que encargar de todo el funcionamiento o si puede designar a una persona para que se
ocupe de ello. Además, quiere saber qué pasa si alguna persona que adquiere el derecho sobre el mismo no paga, si
se puede cobrar de forma judicial o cómo es, ya que él es un hombre de negocios y no quiere perder dinero. La otra
idea es ofrecer este terreno para que se constituya en él un derecho de superficie. Así, él puede mantener la propiedad
del bien y cobrar un canon durante el tiempo que dure el derecho. Lo que quiere saber el Sr. Marcel es qué pasa, por
ejemplo, si se hace este derecho con la finalidad de construir. ¿Él tiene que pagar luego por esa construcción o se la
puede quedar sin costo?

Existe una nómina de derechos reales incorporados al Código Civil y Comercial al sancionarse la última
modificación: dentro de los cuales se encuentran el derecho real de conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido,
cementerios privados y el derecho de superficie. Algunos de ellos, tales como el tiempo compartido o el derecho de
superficie (en su variante de superficie forestal) se encontraban legislados en leyes especial, transformándose en
derechos reales tras su inclusión al Código Civil y Comercial mediante la sanción de la Ley 26.994[1]. A
continuación, desarrollaremos cada uno de ellos.
[1] Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
https://bit.ly/2tYXaE8
Conjuntos inmobiliarios
La regulación de esta figura como un derecho real autónomo vino a tratar de solucionar una temática que, en razón
de la falta de legislación específica, anteriormente sufría muchos abusos. Un claro ejemplo de ello es el de los barrios
privados, los cuales al no tener una legislación especifica muchas veces eran generados como una sociedad con
alguna figura similar que no contemplaba todas las particularidades de estos emprendimientos.
Definición y caracteres
La regulación de este derecho real se encuentra a partir del art. 2073 del Código Civil y Comercial[2]. De este se
desprende que dentro de esta figura se incluyen los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques
industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial
que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos.
Al referirse a las características de estas urbanizaciones, la legislación establece que poseen cerramiento, partes
comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento
por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y
régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así
como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.
Entonces, si se piensa en el caso del Sr. Marcel, cuando él quiere realizar un barrio privado, lo que técnicamente
estaría realizando sería un conjunto inmobiliario.
[2] Art. 2073. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
Marco legal
El primer aspecto importante que establece el Código Civil y Comercial en referencia a este punto es que todo lo
relativo a los elementos urbanísticos, zonas autorizadas y dimensiones se rigen por las normas administrativas de
cada jurisdicción. Por lo que, en el caso del Sr. Marcel, lo primero que debería analizar antes de poner el
emprendimiento, son las normativas que se establecen en su localidad en relación a este derecho, cómo puede ser, en
qué zonas se puede construir, si hay limitaciones de tamaño, entre otras.
Además, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Código Civil y Comercial, con las modificaciones que establece la regulación de los conjuntos
inmobiliarios, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Por último, el art. 2075 in fine del Código Civil y Comercial establece una de las primeras respuestas a los
interrogantes que se planteaban al comienzo de la lectura respecto a los emprendimientos que ya existían cuando no
había una regulación especifica del derecho real, al exponer que: “Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se
hubiesen establecido como derechos personales o donde coexistan derechos reales y derechos personales se deben
adecuar a las previsiones normativas que regulan este derecho real”[3].
Elementos
Como primera medida debemos señalar que los elementos que se encuentran dentro de los conjuntos inmobiliarios se
dividen en partes o cosas que son necesariamente comunes y partes o cosas que son privativas.
Tabla 1: Diferencia entre partes comunes y privativas
Cosas y partes específicas comunes Cosas y partes privadas
Son necesariamente comunes o de uso común

las partes y lugares del terreno destinadas a vías
de circulación, acceso y comunicación, áreas Dentro de las mismas se encuentra la unidad
específicas destinadas al desarrollo de funcional, la cual puede hallarse construida o en
actividades deportivas, recreativas y sociales, proceso de construcción, y debe reunir los
instalaciones y servicios comunes y todo otro requisitos de independencia funcional según su
bien afectado al uso comunitario, calificado destino y salida a la vía pública por vía directa o
como tal por el respectivo reglamento de indirecta.
propiedad y administración que regula el
emprendimiento.
Fuente: elaboración propia.
Es importante tener presente, asimismo, que el Código Civil y Comercial establece una regla general al exponer que
las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.
Facultades y obligaciones del propietario
Es dable mencionar que como existen tantos propietarios como partes o cosas privativas hay en los conjuntos
inmobiliarios es que el legislador introdujo diversas normas y principios los cuales deben respetarse. Por
consiguiente, los propietarios no gozan de un derecho absoluto, sino que el mismo debe ser ejercido de acuerdo a lo
establecido por el ordenamiento legal (Código Civil y Comercial), y teniendo en consideración que existen límites
propios impuestos por los reglamentos de propiedad horizontal de cada conjunto inmobiliario. Esto tiene su
fundamento en el deseo de lograr una buena convivencia y en la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos.
Uno de los “beneficios” que la gente busca al momento de elegir los conjuntos inmobiliarios son los límites
perimetrales y el control de acceso que se implementa en los mismos. Estos se llevan a cabo mediante cerramientos
de la propiedad, siempre de acuerdo a las reglamentaciones establecidas por las autoridades correspondientes, tanto a
nivel provincial como municipal.
Limitaciones y restricciones reglamentarias
ecológicos.
Gastos y contribuciones
ecológicos.
Sanciones
El Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2086[4], le otorga la posibilidad al consorcio de

propietarios de aplicar las sanciones previstas en el reglamento de propiedad horizontal, ante conductas graves o
reiteradas de los titulares de las unidades funcionales que violen el mismo.
Cesión y transmisión de la unidad
El reglamento de propiedad horizontal puede prever limitaciones, pero no impedir la libre transmisión y consiguiente
adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho de preferencia
en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades privativas. Como
podemos observar, más allá de que se puede ver limitado o restringido, el propietario nunca pierde la potestad
jurídica de disponer libremente de su bien.
Por ejemplo, el Sr. Marcel podría exponer, en el reglamento de propiedad horizontal, que si uno de los propietarios
quiere vender su unidad funcional, en el momento que reciba una venta, debe comunicar la misma al consorcio y si
algún miembro iguala la oferta, se debe preferir a este por sobre el primer oferente.
El régimen de invitados y la admisión de nuevos usuarios no propietarios
Al margen de las unidades privadas de cada uno de los propietarios, los conjuntos inmobiliarios poseen una serie de
espacios e instalaciones comunes para el uso y goce de estos.
En relación a dichos espacios e instalaciones comunes el reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de
los mismos a aquellas personas que integran el grupo familiar del propietario de la unidad funcional y prever un
régimen de invitados y admisión de usuarios no propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las
condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de propietarios.
El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
permanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria,
por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles
que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario.
Tal como se había expresado ut supra, existe la facultad de percibir un canon diferente a las expensas ordinarias, a los
fines de permitir el acceso de dichas personas a los espacios comunes, siempre exponiendo ello en el reglamento de
propiedad horizontal, como requisito obligatorio.
Por último, la legislación establece que pueden establecerse servidumbres u otros derechos reales de los conjuntos
inmobiliarios entre sí o con terceros conjuntos, a fin de permitir un mejor aprovechamiento de los espacios e
instalaciones comunes. Estas decisiones conforman modificación del reglamento y deben decidirse con la mayoría
propia de tal reforma, según la prevea el reglamento.
El Sr. Marcel quiere que en el conjunto inmobiliario que está generando no se pueda
reproducir música a volumen elevado ningún día de la semana después de las 21 h,
¿cómo debería establecer esa cuestión?
Debería colocarlo en el reglamento interno del conjunto inmobiliario y al mismo notificarlo
fehacientemente a cada uno de los propietarios de unidades funcionales.
Debería establecerlo en el reglamento de propiedad horizontal, y a su vez, transcribirlo en

cada escritura de venta de unidades funcionales.
Lo único que debe realizar el Sr. Marcel en ese caso es una comunicación informal a cada
propietario de una unidad funcional.
El administrador deberá comunicarlo en la reunión de consorcio y con eso ya alcanzaría.
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LECCIÓN 2 de 5
Tiempo compartido
Este es uno de los derechos que ya se encontraban legislados por una ley especial (en este caso por Ley 26.356[5]).
Sin embargo, por aplicación del principio numerus clausus no era un derecho real (como es ahora que se encuentra
incluido en el art. 1887 del Código Civil y Comercial) y además, su regulación normativa daba lugar a diferentes
situaciones de abuso por parte de los oferentes, sobre todo en relación a los plazos del derecho y momentos en que se
podía utilizar los bienes. Actualmente se encuentra legislado a partir del art. 2087 del Código Civil y Comercial de la
Nación[6].
Técnicamente, se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y
por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino. Este derecho real puede recaer tanto sobre inmuebles como muebles, o directamente
sobre bienes.
[5] Ley 26.356. Sistemas turísticos de tiempo compartido. (2008) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
https://bit.ly/2EALEEn
Elementos
Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los
bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza de
estos sea compatible con los fines mencionados.
¿Y cómo se afectan los bienes a este derecho de tiempo compartido?
Para dar origen al tiempo compartido es necesaria la realización de un paso previo, el cual es la afectación de los
bienes que se van a utilizar. En razón de la finalidad de la figura, estos objetos van a ser afectados con el propósito de
ser aprovechados en forma periódica y por turnos.
En este punto es dable destacar que, si se trata de bienes inmuebles, su afectación debe realizarse mediante escritura
pública, respetando los principios establecidos por la normativa especial. La misma no es ni más ni menos que la Ley
26.356 antes mencionada. La misma, y a los solos efectos ejemplificativos, enumera en el art. 10[7] los contenidos
que debe tener la escritura de afectación respecto de los bienes (por ejemplo la descripción e identificación catastral y
las reglas aplicables a supuestos de destrucción, entre otros), respecto de los usuarios (por ejemplo procedimientos
para solicitar disponibilidad y plazo de duración de los derechos entre otros) y respecto de la administración (por
ejemplo forma de designación del administrador y forma en que se pagan los gastos, entre otras).
Por consiguiente, si fuéramos el abogado del Sr. Marcel, deberíamos informarle que su duda acerca del período que
puede utilizar, así como de que forma puede reservar el mismo, puede superarse leyendo detenidamente la escritura
de afectación del tiempo compartido.
Esta escritura solo puede ser otorgada por el titular del dominio, ya que es el único facultado para ello. En el caso de
que sea el emprendedor quien quiera realizar la misma, debe presentarse el titular a prestar su consentimiento al
momento de formalizar la afectación. Supongamos que es una empresa de turismo la que quiere realizar el tiempo
compartido, pero uno de los hoteles que quiere incluir pertenece a la Sra. Perez, es ella quien debe presentarse y
prestar el consentimiento (firmando la escritura respectiva) para que el bien se afecte al tiempo compartido.
Un elemento a tener en cuenta es que todos los bienes afectados deben estar libres de gravámenes y restricciones, y
los sujetos intervinientes en la misma, léase emprendedor, propietario, administrador y comercializador no pueden
estar sujetos a inhibición. Sin embargo, más allá de su afectación, los bienes siguen siendo de propiedad de su titular,
por lo que él puede constituir sobre dichos bienes garantías reales u otros gravámenes en forma posterior a la
inscripción de la escritura de afectación. Es decir, que al momento de su constitución no puede estar, por ejemplo,
hipotecado un inmueble, pero después de este acto, el titular podría realizar la hipoteca para refaccionar el inmueble
o con otra finalidad.
Lo importante con respecto a este último punto, es que el art. 2093 del Código Civil y Comercial[8] establece una
protección especial a favor de los usuarios del tiempo compartido ante estos supuestos. Dicha norma establece que
los usuarios pueden oponer su derecho de tiempo compartido ante cualquier acreedor del titular, incluso ante casos de
concursos y quiebras. Por ende, si el titular realizar una hipoteca luego de la afectación y no la paga, los usuarios van
a poder seguir usufructuando su derecho, independientemente de la situación de este.
Este instrumento de afectación mencionado ut supra debe ser inscripto en dos registros. Primeramente, en el Registro
de la Propiedad, y previo a todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial, se deberá inscribir el mismo en el
Registro de Prestadores y Establecimientos afectados al sistema de tiempo compartido, todo de acuerdo a lo
establecido por la ley 26356[9].
La inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad produce la prohibición (la cual
pesa sobre el propietario y el emprendedor) de modificar el destino previsto en el instrumento. Sin embargo, el
emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales
distintas al tiempo compartido.
[7] Art. 10. Ley 26.356. Sistemas turísticos de tiempo compartido. (2008) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
[9] Ley 26.356. Sistemas turísticos de tiempo compartido. (2008) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
Administración
Dentro de los tiempos compartidos uno de los sujetos intervinientes que toma vital importancia en su desarrollo es la
figura del administrador. Esta tarea puede recaer sobre el mismo emprendedor, o bien puede suceder que él designe a
un tercero. En este último caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios del tiempo compartido,
por la debida gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes.
Deberes del administrador

El art. 2097 del Código Civil y Comercial establece, en forma subsidiaria a lo legislado por leyes específicas, los
deberes que debe cumplir el administrador [10].
Tabla 2: Deberes del administrador de un tiempo compartido
Conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones
adecuadas para facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos.
Preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las
reservaciones.
Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las recomendaciones requeridas.
Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan.
Llevar los libros de contabilidad conforme a derecho.
Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos.
Cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponda.
Rendir cuentas al emprendedor ya los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos

certificados por contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste
alzado relativo.
Entregar toda la documentación y los fondos indicados, al emprendedor o a quien este indique, al cesar
su función.
Comparta tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector.
Como se puede observar, el administrador tiene una gran importancia en el funcionamiento del sistema, ya que
además de cobrar las expensas, vela por la conservación del establecimiento y las unidades, verifica los
incumplimiento de los usuarios, aplica las sanciones correspondientes, confecciona el presupuesto, rinde cuentas y se
debe comportar como un “buen administrador” de acuerdo a los usos y prácticas y costumbres del sector.
Un aspecto muy importante a tener en cuenta es el reconocimiento del carácter ejecutivo que se le otorga al
certificado de deuda por gastos sistema emitido por el administrador, ya que esto conlleva la facultad de realizar su
cobro ejecutivo en forma más ágil que mediante un juicio de conocimiento. Para que esto pueda llevarse adelante, en
el certificado debe constar la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla, y se
debe intimar fehacientemente al usuario moroso, de acuerdo a lo estipulado por el reglamento de administración.
Deberes de los sujetos intervinientes
Existen dentro de esta figura dos sujetos más intervinientes, los cuales tienen una vital importancia en este. Nos
referimos al emprendedor (el cual puede o no coincidir con el titular del bien) y los usuarios. Es importante destacar
que en el art. 3 de la Ley 26.356[11] (de la cual se recomienda su atenta lectura) existe una enumeración de todas las
partes o sujetos que pueden intervenir en el desarrollo del derecho de tiempo compartido, entre los cuales se
observan, por ejemplo, el revendedor o la red de intercambio, entre otros. A continuación, vamos a desarrollar los
deberes del emprendedor y de los usuarios del tiempo compartido, como sujetos relevantes en el desarrollo del
tiempo compartido.
[11] Art. 3. Ley 26.356. Sistemas turísticos de tiempo compartido. (2008) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
Tabla 3: Deberes del emprendedor y de los usuarios del

tiempo compartido
Deberes del emprendedor (art. 2094 CCCN) Deberes de los usuarios (art. 2095 CCCN)
[12] [13]
[12] Art. 2094. Ley 26994. Código Civil y Comercial de [13] Art. 2095. Ley 26994. Código Civil y Comercial de
la Nación. (2014) Congreso de la Nación la Nación. (2014) Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8 Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Deberes del emprendedor (art. 2094 CCCN) Deberes de los usuarios (art. 2095 CCCN)
[12] [13]
a) Establecer el régimen de utilización y a) Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y
administración de las cosas y servicios que destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin
forman parte del tiempo compartido y controlar impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos
el cumplimiento de las obligaciones a cargo del que les corresponden;
administrador;
b) responder por los daños a la unidad, al
b) habilitar un Registro de Titulares, que debe establecimiento, o a sus áreas comunes,
supervisar la autoridad de aplicación, en el que ocasionados por ellos, sus acompañantes o las
deben asentarse los datos personales de los personas que ellos autorizan, si tales daños no
usuarios y su domicilio, períodos de uso, el o los son ocasionados por su uso normal y regular o
establecimientos a los que corresponden, tipo, por el mero transcurso del tiempo;
extensión y categoría de las unidades, y los

cambios de titularidad; c) comunicar a la administración toda cesión
temporal o definitiva de sus derechos, conforme
c) garantizar el ejercicio del derecho de los a los procedimientos establecidos en el
usuarios, en la oportunidad y condiciones reglamento de uso;

d) abonar en tiempo y forma las cuotas por
comprometidas;
gastos del sistema y del fondo de reserva, así
d) abonar las cuotas por gastos del sistema de las
como todo gasto que pueda serle imputado
unidades no enajenadas.
particularmente.
Normativa aplicable
Uno de los puntos discutibles de esta figura es que clase de derecho se genera entre los sujetos intervinientes del
sistema de tiempo compartido. Para ello, se distingue entre la relación que se genera entre el propietario,
emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con el usuario y los derechos que se le aplican
al adquirente del tiempo compartido.
Relación de consumo
–
La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien
adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas
en este Código y en las leyes especiales. Esto punto es de vital importancia, ya que, al referirse a las leyes
especiales, habilita la posibilidad de que la relación se analice de acuerdo a las disposiciones de la Ley 24.240 (Ley
de Defensa al Consumidor)[14] la cual establece un régimen mucho más beneficioso para los usuarios que el
estipulado en el Código Civil y Comercial.
Por otro lado, al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.
[14] Ley 24240. Defensa del consumidor. (1993) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2TJnYBo
Normas de policía
–
El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido debe cumplir con las
leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del
sistema.
Extinción
–
El derecho de tiempo compartido no es absoluto, sino que está concebido como un derecho eminentemente
temporal. A razón de ello es que el Código Civil y Comercial establece diferentes formas en que se produce la
extinción de este. La primera causal es por vencimiento del plazo establecido en el instrumento de afectación. En
segundo lugar, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los contratos,
circunstancia de la que se debe dejar constancia registral, y por último, por destrucción o vetustez.
LECCIÓN 3 de 5
Cementerios privados
Otro de los derechos que la modificación introducida en el Código Civil y Comercial establece es el de los
cementerios privados. Esto se debe a que en la práctica eran muy utilizados como figura comercial, pero no existía
legislación a nivel nacional, sino que las normas eran locales. El Código originario de Vélez no los regulaba por
cuanto los cementerios que existían eran los estatales. A partir de la sanción de la Ley 26.994, estos se encuentran
regulados como un derecho real autónomo a partir del art. 2103[15].
Este derecho real recae sobre cosa propia, es de carácter perpetuo y transmisible. De acuerdo a la legislación: “se
consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos”[16].
La crítica que se le realiza a la tarea del codificador es que solo hace referencia a inhumación de restos humanos,
dejando afuera otra clase de cementerios, como por ejemplo los de animales.
En este punto, y como primera medida, corresponde hacer una distinción. El titular del derecho real de cementerio
privado es el dueño del inmueble en que funciona dicho emprendimiento. Luego estarán los usuarios de este
cementerio privado, o técnicamente hablando, aquellos que usufructúan los derechos sobre las parcelas.
Afectación
Para efectuar la constitución cementerio privado, se debe realizar una escritura pública de afectación del inmueble a
efectos de destinarlo a la finalidad de cementerio privado. Dicha escritura se va a inscribir en el Registro de la
Propiedad Inmueble juntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. Esta escritura debe ser
otorgada por el titular de dominio. Es dable mencionar que a partir de su habilitación por parte de la municipalidad
local el cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía, por lo que dicho acto
es el límite para arrepentirse de la afectación y cambiar el destino.
Reglamento de administración y uso
El reglamento de administración y uso es un elemento muy importante del derecho, ya que es el estatuto por el cual
se va a regir el cementerio privado. En él se dejan expresadas las partes comunes y privativas del mismo, los cánones
a pagar por expensas y demás pautas que hacen a la organización y al funcionamiento de este. A continuación,
analizaremos los elementos que debe contener el mismo (los cuales se encuentran enumerados en el art. 2105 del
Código Civil y Comercial), a saber:
a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes,
lugares, instalaciones y servicios comunes; b) a los fines de ayudar a los titulares al ejercicio
pleno y correcto de sus derechos se deben expresar las disposiciones de orden necesarias a tales
efectos; c) todo lo relacionado a pago de expensas por administración y mantenimiento. Pueden
fijarse en forma anual o mediante un pago único; d) normativa sobre inhumaciones,
exhumaciones, cremaciones y traslados; e) pautas sobre la construcción de sepulcros; f)
disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas; g) normas sobre
acceso y circulación de titulares y visitantes; y h) constitución y funcionamiento de los órganos de
administración. [17]
Por consiguiente, en el caso analizado, si el Sr. Marcel opta por constituir un cementerio privado en su inmueble,
debe tener presente que va a tener que realizar la escritura de afectación, la cual va a tener que contener todos los
elementos enumerados ut supra, y que no es necesario que sea él mismo el que se encargue de todo, sino que puede
designar un administrador, el cual debe constar en el reglamento de administración y uso.
Dirección y administración
La dirección y administración del cementerio está a cargo del administrador, quien debe asegurar el correcto
funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permitan el derecho de sepultura. Es decir, debe
abocarse al cuidado y correcto funcionamiento de las instalaciones.
Dentro de sus obligaciones, el Código Civil y Comercial expresa en particular, que el administrador es el encargado
de confeccionar dos registros: por un lado, el de inhumaciones, en el que debe colocar los datos identificatorios de la
persona inhumada, y por el otro, el de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios
de titularidad producidos. Esto es importante, ya que muchas veces el titular del derecho (que va en el segundo
registro) inhuma a un determinado familiar (lo cual se consigna en el registro correspondiente) y luego ante de la
muerte de otra persona decide cremar a quien se encontraba en la parcela e inhumar allí a la otra persona, por lo que
el administrador debe consignar ese cambio. Todo ello es importante a los fines del control que realiza la autoridad
pública en el marco de su poder de policía.
Facultades y deberes del titular
El art. 2107 del Código Civil y Comercial[18] coloca en cabeza del titular de derechos de sepultura los derechos que
hacen al contenido del ejercicio de su derecho real de cementerio privado, como es la inhumación de los restos
humanos; efectuar exhumaciones, reducciones y traslados (siempre respetando la normativa dictada al respecto);
construir sepulcros, acceder al cementerio y a su parcela y utilizar los espacios comunes, tales como los oratorios,
servicios, parques e instalaciones.
Pero como todo derecho, dichas facultades conllevan para su titular, una serie de deberes, los cuales son enumerados
por el art. 2108 del Código Civil y Comercial[19], el cual establece que se debe mantener el respeto al culto de los
muertos; respetar las disposiciones y reglamentaciones nacionales, provinciales y municipales que hacen al poder de
policía referido a la salud pública y pagar los gastos, tasas, impuestos y contribuciones a los fines del correcto
funcionamiento y mantenimiento del cementerio.
Normativa aplicable
La figura del cementerio privado posee una serie de características propias, las cuales son legisladas en el Código
Civil y Comercial a los fines del correcto funcionamiento de este derecho.
La primera de ellas se refiere a aquello que sucede en el caso de que se generen deudas. Al respecto, la legislación
expresamente establece que las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por créditos
provenientes del saldo de precio de compra y de construcción de sepulcros, así como expensas, tasas, impuestos y
contribuciones correspondientes a aquéllas.
Entonces, cuando el Sr. Marcel consulta acerca de este tema, debería informársele que solamente podría embargar las
parcelas en caso de que algún usuario no pagara los impuestos, tasas o contribuciones sobre la misma o bien, si dejó
un saldo de precio de compra o construcción de sepulcro. En todos los otros casos no podría embargar las mismas,
por lo que el cobro de alguna deuda sería más dificultoso.
Por otro lado, la relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las
parcelas se rige por las normas que regulan la relación de consumo previstas en el Código Civil y en las leyes
especiales, haciéndose en este punto la misma salvedad que se indicó en relación al derecho de tiempo compartido y
la aplicación de la Ley 24.240[20].
Por último, al derecho de sepultura sobre la parcela (que es la que tendrían los usuarios de los servicios del
cementerio privado) se le aplican las normas sobre derechos reales.
[20] Ley 24240. Defensa del consumidor. (1993) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2TJnYBo
LECCIÓN 4 de 5
Superficie
Originalmente el Código de Vélez en el art. 2521[21] consagraba el principio superficies solo cedit, por lo que la
regulación del derecho de superficie habría roto el esquema de Vélez al permitir que el dueño de lo construido o
plantado sea una persona distinta del propietario del terreno en el que se construye o planta. Es por ello por lo que el
antiguo art. 2614 lo prohibió expresamente[22].
Sin embargo, posteriormente se sancionó la Ley 25.509 “Derecho real de superficie forestal”[23], pero tal como su
nombre lo indica, solo regulaba el derecho cuando su objeto era forestal, sin comprender la superficie edificada. Con
la sanción de la Ley 26.994 se establece en forma autónoma el derecho real de superficie en el Código Civil y
Comercial. La regulación del mismo obra a partir del art. 2114 de dicho cuerpo normativo.
De acuerdo a nuestra legislación, el derecho de superficie:
es un derecho real de carácter temporario, que se constituye sobre inmueble ajeno, que otorga a su
titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o
construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según
las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su
constitución y dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales. [24]
A partir del análisis de dicha definición se pueden observar sus distintos caracteres, a saber: a) es un derecho real
autónomo; b) temporario; c) se requiere de un inmueble (derecho real inmobiliario); d) puede constituirse tanto para
siembra y plantación como para construcción; y e) otorga la facultad de uso, goce y disposición jurídica y material
del derecho (no así del inmueble, el cual sigue perteneciendo a su dueño).
Entonces, si el Sr. Marcel optara por este derecho, él conservaría el derecho de dominio sobre el inmueble, pero el
mismo sería imperfecto porque está sujeto a este derecho de superficie. Durante el plazo de vigencia del mismo, él no
podría usar ni gozar de la cosa, ya que ello le correspondería al superficiario.
[21] Art. 2521. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://bit.ly/37UUrK0
[22] Art. 2614. Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://bit.ly/37UUrK0
[23] Ley 25509. Ley de Superficie Forestal. (2001) Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de https://bit.ly/3jHmyUs
Modalidades
Se pueden distinguir dos modalidades:
1 "posibilidad de construir, plantar o forestar sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno,
haciendo suyo lo plantado, forestado o construido" [25];
[25] Art. 2115. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014) Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
2 "posibilidad de constituir el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,

atribuyendo al superficiario su propiedad" [26].
[26] Art. 2115. Ley 26994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014) Congreso de la Nación
Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8
Es dable mencionar que en ambas modalidades el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo. En el primer supuesto, podríamos pensar como ejemplo en un campo en donde no haya nada
sembrado, sino que solo este el terreno, entonces el superficiario puede cosechar allí y hacer suyo esos furtos. En
cambio, en el segundo supuesto, el derecho se realizaría sobre un campo ya sembrado, entonces el superficiario haría
suyo lo que ya se encontraba plantado y luego podría plantar lo que él quisiera.
Emplazamiento
–
La superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte de este. Para ello se deberá determinar
precisamente en el título constitutivo la parte que resulte afectada.
Asimismo, el Código Civil y Comercial establece que pueden situarse las construcciones, plantaciones o
forestaciones "con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes dentro de
un régimen de propiedad horizontal"[27]. Además se establece que el derecho puede comprender una extensión del
inmueble afectado que el necesario para los fines que se constituye, siempre que la misma sea útil para su
aprovechamiento.
Legitimación
–
Pueden constituir el derecho de superficie todos los titulares de derechos reales de dominio, condominio y
propiedad horizontal.
Con referencia a la legitimación del condómino, debe tenerse presente que este no podría constituir por sí solo el
derecho real de superficie sobre el inmueble común, ya que, al ser un acto de disposición, necesitará el
consentimiento de todos (art. 1990 del Código Civil y Comercial). Entonces, si el Sr. Marcel fuera dueño del
inmueble en condominio con su hermano, necesitaría que este también este de acuerdo en afectar el mismo al
derecho de superficie.
Adquisición y duración
–
El art. 2119 establece que el derecho de superficie se puede adquirir por contrato, el cual puede ser oneroso o
gratuito y ser transmitido por acto entre vivos o mortis causa[28]. Además, continúa exponiendo la norma que no se
puede adquirir por prescripción, con la salvedad que se admite la prescripción breve a los efectos del saneamiento
del justo título. Por consiguiente, queda excluida la adquisición por prescripción adquisitiva larga.
Es dable mencionar que el plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se
trata de construcción y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, todas contadas desde la adquisición
del derecho de superficie (el plazo puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos máximos).
Tabla 4: Facultades y obligaciones de los sujetos

intervinientes
Facultades del superficiario (art. 2120 CCCN) Facultades del propietario (art. 2121 CCCN)
[29] [30]

Facultades del superficiario (art. 2120 CCCN) Facultades del propietario (art. 2121 CCCN)
[29] [30]
Está facultado para constituir derechos

reales de garantía sobre el derecho de
construir, plantar o forestar o sobre la
propiedad superficiaria, limitados, en
ambos casos, al plazo de duración del Conserva la disposición material y jurídica
derecho de superficie. que corresponde a su derecho, siempre que
las ejerza sin turbar el derecho del
Puede afectar la construcción al régimen
superficiario. Por ende puede, por
de la propiedad horizontal, con separación
ejemplo, constituir derechos reales o
del terreno perteneciente al propietario
personales que sean compatibles con el
excepto pacto en contrario.
derecho del superficiario, como así
Puede transmitir y gravar como inmuebles también actos materiales sobre el suelo.
independientes las viviendas, locales u
otras unidades privativas, durante el plazo
del derecho de superficie, sin necesidad de
consentimiento del propietario.
Extinción y efectos de esta
El art. 2124 establece las causales de extinción del derecho de superficie[31]. El mismo dispone que se extingue por
renuncia expresa, vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no
uso durante diez años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.
Con respecto a la renuncia, se entiende que la misma debe ser realizada por escritura pública (ya que versa sobre un
inmueble) y debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad a los fines de su oponibilidad.
En este punto es importante señalar que los efectos de la extinción van a ser distintos, teniendo en cuenta si la misma
se produce por vencimiento del plazo o por otra causal. En el primer caso, si se extingue por cumplimiento del plazo
legal o convencional, el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de todo derecho real
o personal impuesto por el superficiario. En cambio, si se extingue antes del vencimiento, los derechos reales o
personales continúan gravando las parcelas como si no hubiese habido extinción, hasta la finalización del plazo del
derecho de superficie.
Por ejemplo, si el Sr. Marcel afectara el inmueble a un derecho de superficie, y el superficiario gravará el derecho
con un derecho de garantía por el plazo de diez años y a los dos años de ello se extinguiera por renuncia, el Sr.
Marcel debería respetar ese derecho por los ocho años restantes, como si el derecho de superficie siguiera vigente.
Por otro lado, la legislación establece una regla particular en caso de destrucción de lo plantado o forestado. La
misma expone que el derecho no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido,
plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres
años para plantar o forestar.
Cuando se produce la extinción, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar, salvo pacto en contrario, al
superficiario. El monto debe ser acordado al realizarse el acto constitutivo del derecho, o se puede acordar
posteriormente. En caso de no llegar a un acuerdo, en forma subsidiaria, se toman en cuenta los valores subsistentes
incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.
Por ello, si tuviéramos que asesorar al Sr. Marcel acerca de su consulta, tendríamos que indicarle que si no quiere
indemnizar al superficiario por las obras que este realice, debe dejarlo asentado en el contrato constitutivo, ya que en
caso contrario deberá indemnizarlo, aunque no haya expresamente establecido el monto.
Normativa aplicable
Al derecho de superficie se le aplican las limitaciones de uso y goce contempladas para el usufructo, como así
también las que las partes hayan pactado. Y si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o
forestación ya existente, se le aplican las reglas relativas a la propiedad superficiaria.
Si una persona posee un derecho de superficie sobre un lote de terreno baldío y en él

construye unas cabañas, las cuales se destruyen en el año 2024 por un terremoto que
hubo en la ciudad, ¿conserva luego de ello su derecho de superficie?
Como fue un hecho de la naturaleza, conserva el derecho de superficie hasta el vencimiento

del plazo establecido en el contrato.
El derecho se extinguió, toda vez que lo construido que es el objeto del derecho se destruyó
por el fenómeno natural.
El superficiario va a poder conservar su derecho, siempre y cuando realice nuevamente la

construcción antes del año 2030.
El superficiario va a poder conservar su derecho, siempre y cuando realice nuevamente la

construcción antes del año 2027.
SUBMIT
LECCIÓN 5 de 5
Referencias
Ley 24.240. Defensa del consumidor. (1993). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/0-4999/638/texact.htm
Ley 26.356. Sistemas turísticos de tiempo compartido. (2008). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/135000-139999/138844/norma.htm
Ley 26.994. Código Civil y Comercial de la Nación. (2014). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/verNorma.do?id=235975
Ley 340. Código Civil de Argentina. (1871). Congreso de la Nación Argentina. Recuperado de
http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/105000-109999/109481/texact.htm

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Tabla 1: Diferencia entre partes comunes y privativas

Cosas y partes específicas comunes Cosas y partes privadas

Son necesariamente comunes o de uso común

Fuente: elaboración propia.

Limitaciones y restricciones reglamentarias

El Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2086[4], le otorga la posibilidad al consorcio de

Cesión y transmisión de la unidad

Debería establecerlo en el reglamento de propiedad horizontal, y a su vez, transcribirlo en

El administrador deberá comunicarlo en la reunión de consorcio y con eso ya alcanzaría.

Deberes del administrador

Tabla 2: Deberes del administrador de un tiempo compartido

Deberes del administrador

Verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las recomendaciones requeridas.

Interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que correspondan.

Llevar los libros de contabilidad conforme a derecho.

Confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos.

Rendir cuentas al emprendedor ya los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos

Fuente: elaboración propia.

Deberes de los sujetos intervinientes

Tabla 3: Deberes del emprendedor y de los usuarios del

la Nación. (2014) Congreso de la Nación la Nación. (2014) Congreso de la Nación

Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8 Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

la Nación. (2014) Congreso de la Nación la Nación. (2014) Congreso de la Nación

Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8 Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

a) Establecer el régimen de utilización y a) Ejercer su derecho conforme a su naturaleza y

el cumplimiento de las obligaciones a cargo del que les corresponden;

b) habilitar un Registro de Titulares, que debe establecimiento, o a sus áreas comunes,

extensión y categoría de las unidades, y los

c) garantizar el ejercicio del derecho de los a los procedimientos establecidos en el

usuarios, en la oportunidad y condiciones reglamento de uso;

Fuente: elaboración propia.

Reglamento de administración y uso

Facultades y deberes del titular

De acuerdo a nuestra legislación, el derecho de superficie:

Se pueden distinguir dos modalidades:

2 "posibilidad de constituir el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,

Tabla 4: Facultades y obligaciones de los sujetos

la Nación. (2014) Congreso de la Nación la Nación. (2014) Congreso de la Nación

Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8 Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

la Nación. (2014) Congreso de la Nación la Nación. (2014) Congreso de la Nación

Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8 Argentina. Recuperado de https://bit.ly/2tYXaE8

Está facultado para constituir derechos

Fuente: elaboración propia.

Extinción y efectos de esta

Si una persona posee un derecho de superficie sobre un lote de terreno baldío y en él

Como fue un hecho de la naturaleza, conserva el derecho de superficie hasta el vencimiento

El superficiario va a poder conservar su derecho, siempre y cuando realice nuevamente la

El superficiario va a poder conservar su derecho, siempre y cuando realice nuevamente la

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