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SUMARIO

TEMA 6.- LA PROPIEDAD INMOBILIARIA..............................................................1

I.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN. CONTENIDO
ESENCIAL Y FUNCIÓN SOCIAL...........................................................................1
1.- El concepto de propiedad en la Constitución. La función social de la
propiedad............................................................................................................1
2.- La propiedad y la reserva de ley según la Constitución................................3
3.- La aplicación de estas ideas a la propiedad inmobiliaria...............................3
II.- LAS SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO.....................................................4
1.- Conceptos previos: situaciones básicas de suelo, clasificación del suelo y
calificación urbanística........................................................................................4
2.- Las situaciones básicas del suelo según la LS.............................................5
A) El suelo rural...............................................................................................5
B) El suelo urbanizado....................................................................................5
3.- Los derechos, deberes y cargas en cada una de las situaciones básicas de
suelo....................................................................................................................5
III.- LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO EN LA LEGISLACIÓN ANDALUZA...........6
1.- Suelo urbano..................................................................................................6
2.- Suelo rústico..................................................................................................7
IV.- RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO Y USOS Y
ACTIVIDADES EN SUELO RÚSTICO....................................................................7
1.- Suelo urbano (art. 18 LISTA).........................................................................7
2.- Suelo rústico (art. 19-22 LISTA)....................................................................7
V.- LA DEFINICIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS
PROPIETARIOS DE SUELO. EL PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE
BENEFICIOS Y CARGAS: EL APROVECHAMIENTO MEDIO DEL ÁREA DE
REPARTO, EL APROVECHAMIENTO OBJETIVO DEL ÁMBITO Y EL
APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LA PARCELA.....................................8
VI.- EL RÉGIMEN GENERAL DE VALORACIONES DE LA PROPIEDAD
INMOBILIARIA........................................................................................................9
1.- Las valoraciones según la LS........................................................................9
2.- Valoración del suelo rural (art. 36 LS)...........................................................9
3.- Valoración de otros bienes y derechos relacionados con el suelo rural......10
4.- Valoración del suelo urbanizado (art. 37 LS)...............................................10

TEMA 6.- LA PROPIEDAD INMOBILIARIA.

I.- EL DERECHO DE PROPIEDAD EN LA CONSTITUCIÓN. CONTENIDO
ESENCIAL Y FUNCIÓN SOCIAL.

1.- El concepto de propiedad en la Constitución. La función social de la

propiedad.

El art. 33.1 de la Constitución reconoce del derecho a la propiedad privada

y a la herencia. El art. 33.2 añade que “la función social de estos derechos
delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes".
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El concepto de propiedad ha ido evolucionando con el tiempo y esa

evolución se reflejado en el art. 33 CE.

En primer lugar, la propiedad debe cumplir una función social. En segundo

lugar, no hay propiedad en abstracto, sino propiedades, en función de los
objetos sobre los que recae: no es lo mismo la propiedad de bienes inmuebles
que la de muebles, la propiedad de bienes de producción que de consumo. Es
la ley la que configura los derechos del propietario, y también sus obligaciones.
Se habla, por ello, del carácter estatutario del derecho de propiedad. En
consecuencia, hay distintos estatutos de la propiedad: no es lo mismo, por
ejemplo, ser propietario de un solar que de un terreno dedicado al cultivo o de
un automóvil.

Anteriormente se pensaba que el derecho de propiedad tenía un contenido

y el Estado ponía limitaciones. Actualmente se piensa que no existen
limitaciones, sino definiciones del contenido de la propiedad: no se habla de
limitaciones, sino de límites que configuran el derecho de propiedad.

El derecho de propiedad, como tal derecho, constituye un haz de

facultades. El contenido esencial incluye las siguientes facultades:

- La facultad de goce, es decir, de usar y aprovechar los bienes. Lo

que ocurre es que se trata de un poder funcionalizado, es decir,
que debe cumplir ciertas funciones.

- La facultad de disposición. Si la propiedad otorga un poder de

aprovechamiento de los bienes, también debe otorgar el poder de
adquirirlos y enajenarlos.

No obstante, ambas facultades tienen su límite en la función social de la

propiedad. El art. 33.2 dice que la función social de la propiedad delimitará su
contenido, de acuerdo con las leyes. Así, el uso ha de ser el que determine el
ordenamiento jurídico.

En igual sentido, el art. 128.1 CE establece que toda la riqueza del país en
sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés
general. Y asimismo habrá que tener en cuenta los principios rectores de la
política social y económica, que imponen también límites al derecho de
propiedad. Así, entre otros, el art. 45.2 alude a la utilización racional de los
recursos naturales; el art. 46, al patrimonio histórico, cultural y artístico; el art.
47, a la utilización del suelo de acuerdo con el interés general impidiendo la
especulación.

Ello implica la previsión legal de intervenciones públicas en la esfera de

facultades y responsabilidades del propietario, diferentes de la mera
expropiación forzosa. Se pueden establecer restricciones o modulaciones de las
facultades del propietario y deberes positivos del mismo, en atención a los
intereses generales, sin por ello privarle de la situación de ventaja individual y
económica que toda propiedad privada conlleva y que consiste en un conjunto
de facultades, no ilimitadas ni siempre las mismas, de goce y disposición.

Las intervenciones limitativas afectan de manera especialmente intensa a

la propiedad inmobiliaria por el carácter no renovable o naturalmente limitado en
su extensión de este tipo de bienes, y por la trascendencia económica que
ofrecen como soporte físico de las actividades productivas (STC 37/87).
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2.- La propiedad y la reserva de ley según la Constitución.

Conforme al art. 53.1 CE la ley que regule el ejercicio de los derechos del
capítulo II debe respetar el contenido esencial. Hay, pues, en principio una
reserva de Ley. Dada su ubicación, la materia no es propia de la Ley Orgánica,
sino de la ordinaria, que puede ser tanto la estatal como la autonómica, aunque
ha de tenerse en cuenta lo dispuesto en el art. 149.1.1º (es competencia
exclusiva del Estado el establecimiento de las condiciones que garanticen la
igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el
cumplimiento de los deberes constitucionales).

Lo que ocurre es que el propio art. 33.2 establece que la función social de
la propiedad delimitará su contenido “de acuerdo con las leyes”. Es decir, ya no
hay una reserva absoluta de Ley, sino que se permite una habilitación al
legislador para su desarrollo mediante normas reglamentarias.

Precisamente esta técnica es la que impera en la legislación urbanística.

Existe una norma con fuerza de Ley que regula el estatuto de la propiedad
inmobiliaria e impone límites al contenido de las facultades de goce y
disposición, así como cargas, deberes positivos y servidumbres legales. Dichas
medidas deben establecerse con carácter general por la Ley, como exige el art.
33.2 CE, pues cualquier limitación o restricción singular no puede considerarse
parte de la definición del contenido del derecho, sino que constituye una
privación de naturaleza expropiatoria.

Ahora bien, la concreción de los límites u obligaciones generales puede

llevarse a cabo a través de planes aprobados por las Administración o mediante
medidas de aplicación.

3.- La aplicación de estas ideas a la propiedad inmobiliaria.

Estas ideas inspiran la legislación urbanística. Según el art. 4.1 LS, la

ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas … que organizan y
definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general,
determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo
conforme al destino de éste, sin que esta determinación confiera derecho a
exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las
leyes (por ejemplo, no cabe solicitar una indemnización si un suelo se clasifica
como no urbanizable y el de al lado como urbanizable).

Y según el art. 11.1 LS, el régimen urbanístico de la propiedad del suelo

es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos
dispuestos por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística.

El art. 11.2 añade que la previsión de edificabilidad por la ordenación

territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho
de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce
únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al
cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del
régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística. En este sentido, el ius aedificandi o derecho
a construir no forma parte del contenido esencial del derecho de propiedad, ya
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que se trata de una creación del planeamiento urbanístico, no de una facultad

inherente al derecho de propiedad urbana.

II.- LAS SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO.

1.- Conceptos previos: situaciones básicas de suelo, clasificación del

suelo y calificación urbanística.

La LS (art. 21) establece que todo el suelo se encuentra, a efectos de esa

Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado. Es
decir, alude a una situación de hecho en la que puede encontrarse el suelo.

Esta distinción tiene gran importancia a efectos de fijar el contenido básico

(facultades, obligaciones y cargas) de los derechos de ciudadanos, propietarios
y promotores de transformaciones urbanísticas. También es muy importante
para la valoración del suelo (por ejemplo, en caso de expropiación, o a efectos
de responsabilidad patrimonial). Por ello mismo, es una materia que compete al
Estado, sobre la base de lo dispuesto en el art. 149.1.1 CE.

Por otra parte, la legislación estatal alude a los procesos de

transformación urbanística, reconociendo derechos e imponiendo deberes y
cargas (art. 18 y 19 LS).

Frente a ello, la clasificación del suelo hace referencia al aspecto

urbanístico, y por ello es competencia de la Comunidades Autónomas. La
clasificación hace referencia fundamentalmente a la distinción entre suelo
urbano, urbanizable y no urbanizable. Sin embargo, la LISTA, al contrario que la
antigua LOUA y que prácticamente todas las demás leyes urbanísticas
autonómicas, ha prescindido de introducir clasificaciones específicas del suelo,
considerando suficientes los criterios establecidos por la Ley estatal.

Interesa destacar que las situaciones básicas de suelo rural y de suelo

urbanizado atienden a la realidad existente, una especie de foto fija, no a la
clasificación urbanística que pueda establecer un plan urbanístico, que remite a
su destino a corto plazo.

Por ejemplo, una zona que actualmente pueda tener carácter rural,
rodeada de ciudad y sin apenas infraestructuras urbanas, se encuentra en la
situación básica de suelo rústico, aunque esté clasificada por la legislación
autonómica y el plan urbanístico como suelo urbano no consolidado. Por el
contrario, un suelo que de hecho esté urbanizado y clasificado como urbano,
pero que está en un terreno en el que se impide dicha urbanización (por
ejemplo, invadiendo el cauce de un río) tendría la consideración básica de suelo
rústico.

Por otra parte, está el concepto de calificación, que hace referencia a los
diferentes destinos que pueden darse a los suelos. La calificación determina un
destino con un uso (por ejemplo, residencial, equipamiento público, zona verde,
industrial, terciario, etc.), tipología edificatoria (por ejemplo, edificación aislada),
intensidad edificatoria (por ejemplo, 1m2t/m2s) y altura máxima (por ejemplo, 2
plantas, 5 metros), Los usos pueden ser globales (por ejemplo, residencial) o
pormenorizados (por ejemplo, vivienda adosada), lucrativos o no lucrativos.
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2.- Las situaciones básicas del suelo según la LS.

A) El suelo rural.

Está en la situación de suelo rural (art. 21.2 LS):

a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y

urbanística de su transformación mediante la urbanización.

b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y

urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado,
hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización.

Como puede observarse, incluye tanto el suelo con vocación de

permanecer siendo rural como el suelo con vocación de ser transformado en
urbano mientras no adquiera esa condición.

B) El suelo urbanizado.

Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el que, estando

legalmente integrado en una malla urbana conformada por una red de viales,
dotaciones y parcelas, cumpla alguna de las siguientes condiciones (art. 21.3
LS):

a) Haber sido urbanizado en ejecución del correspondiente instrumento de

ordenación.

b) Tener instaladas y operativas, conforme a lo establecido en la

legislación urbanística aplicable, las infraestructuras y los servicios necesarios,
mediante su conexión en red, para satisfacer la demanda de los usos y
edificaciones existentes o previstos por la ordenación urbanística o poder llegar
a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones
preexistentes.

c) Estar ocupado por la edificación, en el porcentaje de los espacios aptos

para ella que determine la legislación de ordenación territorial o urbanística,
según la ordenación propuesta por el instrumento de planificación
correspondiente.

3.- Los derechos, deberes y cargas en cada una de las situaciones básicas
de suelo.

La LS establece una serie de derechos, obligaciones y cargas para cada

una de las situaciones básicas de suelo, distinguiendo entre los siguientes
sujetos:

- Ciudadanos (art. 5 y 6): por ejemplo, el derecho a ser informado

por escrito por el municipio sobre el régimen urbanístico aplicable a
un inmueble.
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- Propietarios (art. 12-17 LS): por ejemplo, derecho y deber de usar

el suelo de acuerdo con la normativa urbanística, edificar de
acuerdo con el planeamiento urbanístico, deber de conservar la
edificación.

- Promotores (que pueden ser los propietarios del suelo o terceros)

de actuaciones de transformación urbanística para la ejecución del
planeamiento (art. 18): por ejemplo, derecho al aprovechamiento
urbanístico, aunque con la obligación de entregar entre un 5 y un
15 % a la Administración; obligación de entregar suelo para
dotaciones públicas; costear y ejecutar la urbanización.

III.- LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO EN LA LEGISLACIÓN ANDALUZA.

La LISTA ha prescindido de las clasificaciones de suelo anteriormente

existentes en la LOUA y en prácticamente todas las demás leyes urbanísticas
de las Comunidades Autónomas, considerando suficientes los criterios
establecidos por la legislación estatal del suelo, aunque hablando de suelo
rústico en lugar de rural, y de suelo urbano en lugar de urbanizado.

Así las cosas, cabe distinguir entre suelo urbano y rústico.

1.- Suelo urbano.

Según el art. 13 LISTA, y desarrollando lo previsto en el art. 21.3 LS,

conforman el suelo urbano los terrenos que, estando integrados en la malla
urbana constituida por una red de viales, dotaciones y parcelas propias del
núcleo o asentamiento de población del que forme parte, cumplan alguna de las
siguientes condiciones:

- Haber sido urbanizados en ejecución de los instrumentos de

ordenación.

- Estar transformados urbanísticamente por contar con acceso

rodado por vía urbana y conexión en red con los servicios básicos
de abastecimiento de agua, saneamiento y suministro de energía
eléctrica.

- Estar ocupados por la edificación, al menos, en las dos terceras

partes del espacio apto para ello, de acuerdo con el ámbito que el
instrumento de ordenación urbanística general establezca.

También forman parte del suelo urbano los núcleos rurales tradicionales
legalmente asentados en el medio rural que reunan unas determinadas
características (art. 13.2).

El art. 13.3 define el concepto de solar: tendrán la condición de solar las

parcelas de suelo urbano dotadas de las infraestructuras y servicios que
determine la ordenación urbanística y, como mínimo, las siguientes:

- Acceso por vías urbanas pavimentadas, salvo que el instrumento

de ordenación establezca lo contrario.
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- Alumbrado público en la vía a que dé frente la parcela, salvo que

se encuentren en espacios privados.

- Servicio urbano de suministro de agua potable, evacuación de

aguas residuales y energía eléctrica con capacidad suficiente para
el uso previsto.

2.- Suelo rústico.

Es el que puede ser incluido en alguna de las siguientes categorías (art.

14).

- Suelo rústico especialmente protegido por legislación sectorial (por

ejemplo, la de costas, o la de espacios naturales protegidos).

- Suelo rústico preservado por riesgos (por ejemplo, inundaciones).

- Suelo rústico preservado por la propia ordenación territorial o

urbanística.

- Suelo rústico común, que incluye el resto del suelo rústico del
término municipal.

IV.- RÉGIMEN URBANÍSTICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO Y USOS Y

ACTIVIDADES EN SUELO RÚSTICO.

La consideración de un suelo como urbanizado o rústico conlleva una

serie de consecuencias, en el sentido de que los derechos deberes y cargas
son distintos. La materia se regula en la LISTA, respetando las pautas de la LS.
Estamos a lo que dice aquélla:

1.- Suelo urbano (art. 18 LISTA).

El propietario de suelo urbano tiene esencialmente como derecho el de

materializar, mediante la edificación, y una vez que el suelo tenga la condición
de solar, el aprovechamiento que corresponde a los terrenos. También puede
participar y, en su caso, promover las actuaciones de transformación urbanística
en esta clase de suelo. Y como deberes, entre otros, el de obtener las
autorizaciones necesarias para edificar, así como conservar la edificación.

2.- Suelo rústico (art. 19-22 LISTA).

En suelo rústico el propietario tiene derecho a los usos ordinarios y

extraordinarios a los que se refiere la Ley. Y también el derecho a participar en
las actuaciones de transformación urbanística de acuerdo con la legislación y
ordenación urbanística.

En cuanto a los usos y actividades en suelo rústico, no deben estar

prohibidos por la ordenación territorial o urbanística ni por la legislación
sectorial, no podrán inducir a la formación de nuevos asentamientos, y deben
ser proporcionados y adecuados al entorno rural donde se ubican (art. 20).
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Se contemplan como actuaciones ordinarias (art. 21):

- Las vinculadas a la explotación racional de los recursos naturales,

lo que incluye también las actividades mineras y las energías
renovables.

- Las infraestructuras que necesariamente deban localizarse sobre

suelo rústico

- Las actuaciones sobre hábitats rurales diseminados.

También se contemplan actuaciones extraordinarias, entre las que cabe

mencionar las actuaciones de interés público y social que contribuyan a la
ordenación y desarrollo del medio rural o que hayan de emplazarse en esta
clase de suelo por resultar incompatible su localización en suelo urbano. Éstas
requieren autorización previa del Ayuntamiento, previo informe vinculante de la
Comunidad Autónoma, contemplándose el cobro de una prestación
compensatoria (art. 22).

Como actuación extraordinaria, la Ley abre la posibilidad de autorizar

viviendas unifamiliares aisladas, remitiéndose a su desarrollo reglamentario (art.
22.2.2).

V.- LA DEFINICIÓN DEL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LOS

PROPIETARIOS DE SUELO. EL PRINCIPIO DE EQUIDISTRIBUCIÓN DE
BENEFICIOS Y CARGAS: EL APROVECHAMIENTO MEDIO DEL ÁREA DE
REPARTO, EL APROVECHAMIENTO OBJETIVO DEL ÁMBITO Y EL
APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO DE LA PARCELA.

Uno de los principios básicos en el urbanismo es el de equidistribución de

beneficios y cargas, especialmente aplicable en las actuaciones de
transformación urbanística (art. 26.1).

Cuando esté prevista una ejecución sistemática, las actuaciones se

incluirán en un área de reparto (art. 26.2), que es el ámbito territorial delimitado
por un instrumento de ordenación para hacer la equidistribución.

En cada área de reparto se determinará el aprovechamiento medio que le

corresponde. A este respecto, hay que distinguir distintas clases de
aprovechamiento:

- Medio: En cada área de reparto se determinará el

aprovechamiento medio que le corresponde, que vendrá
determinado por el cociente entre la suma de los
aprovechamientos objetivos de los ámbitos que pertenecen al área
y la superficie total de ésta, descontando la superficie de los
terrenos pertenecientes a los sistemas generales o locales ya
obtenidas y afectadas a su destino (art. 26.3).

- Objetivo: El aprovechamiento objetivo de un ámbito se determinará

ponderando su edificabilidad en función del uso y tipología
característica y, cuando implique un valor diferenciado, en función
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de la localización y las cargas de urbanización que deba soportar

la actuación (art. 26.4).

- El aprovechamiento urbanístico de una parcela viene determinado

por la edificabilidad ponderada en función del uso y tipología
correspondiente a su calificación urbanística (art. 26.5).

- Subjetivo: El aprovechamiento subjetivo es el beneficio económico

derivado de la edificabilidad. En Andalucía asciende al 90 % del
aprovechamiento medio (art. 32.b) (actuaciones en suelo rústico) o
del incremento del aprovechamiento (art. 28.a y 30.a) (actuaciones
de mejora y reforma interior).

En estas definiciones aparecen una serie de conceptos que también

deben ser definidos:

- El aprovechamiento urbanístico de un suelo es el valor económico

derivado de los procesos de urbanización y/o edificación que
comporta la reclasificación o recalificación como resultado de su
planificación urbanística.

- Edificabilidad es la superficie edificable en metros cuadrados que

el instrumento de ordenación asigna a una parcela o ámbito (por
ejemplo, 0,5 m2/m2). Refleja la intensidad edificatoria.

- Uso: es el destino urbanístico que se pretende desarrollar: por

ejemplo, residencial, turístico, servicios, productivo, dotacional.

- Tipología de los usos: ¿cómo va a ser ese uso? Por ejemplo,

residencial unifamiliar, residencial plurifamiliar.

- Coeficiente de ponderación de uso y tipología, que sirve para

homogeneizar los diferentes valores como consecuencia de los
diferentes usos y tipologías (por ejemplo, no valen lo mismo 10
monedas de dólar que 10 monedas de euro, por lo que hay que
utilizar un coeficiente de ponderación).

VI.- EL RÉGIMEN GENERAL DE VALORACIONES DE LA PROPIEDAD

INMOBILIARIA.

1.- Las valoraciones según la LS.

Corresponde al Estado la legislación en materia de valoraciones (art.

149.1.18 CE) y por ello en la actualidad se regula en el Texto Refundido de la
Ley de suelo de 2015.

La LS regula los criterios de valoración, que son aplicables en una serie de

casos, tales como en las reparcelaciones (salvo acuerdo entre los sujetos
afectados), en los justiprecios expropiatorios o en la determinación de la
responsabilidad patrimonial de la Administración.

En su desarrollo, se ha dictado el Real Decreto 1492/2011 de 24 de octubre

(Reglamento de valoraciones de la Ley de suelo).
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2.- Valoración del suelo rural (art. 36 LS).

- El suelo rural se valora capitalizando las rentas reales o potenciales del

suelo.

- El valor puede corregirse al alza en función de factores objetivos de

localización.

- En ningún caso pueden valorarse las expectativas urbanísticas que no

hayan sido efectivamente realizadas (art. 36.2).

3.- Valoración de otros bienes y derechos relacionados con el suelo rural.

- Valoración de edificaciones y construcciones: el coste de reposición,

teniendo en cuenta su antigüedad y su estado de conservación.

- Valoración de otros bienes: se remite a lo que diga la Ley de Expropiación

o, en su caso, la Ley de Arrendamientos Rústicos.

4.- Valoración del suelo urbanizado (art. 37 LS).

Rige el método de comparación, con las siguientes matizaciones:

- Suelo urbanizado pero no edificado legalmente: se aplica el método

residual (estático). El valor se fija aplicando al uso y edificabilidad de la
parcela correspondiente el valor de repercusión del suelo según el uso
correspondiente determinado por el método residual estático, de acuerdo
con el valor de repercusión del suelo. Este método consiste en obtener el
precio del suelo sustrayendo del valor en venta de la edificación (“producto
inmobiliario terminado”), en el momento de la valoración, todos los gastos y
beneficios de la promoción (costes de producción, financiación,
comerciales, de gestión, incluido el beneficio del promotor): el “residuo” de
esa operación es el valor de repercusión del suelo.
Cuando el suelo no cuenta con edificabilidad reconocida (por ejemplo, por
estar destinado a jardín público), se le atribuye el valor de la edificabilidad
media y el uso mayoritario en el ámbito espacial homogéneo en que por
usos y tipología la ordenación los haya incluido (art. 37.1.a.2 TRLS15).

- Si el suelo urbanizado está edificado o en curso de edificación, su valor es

el que resulte superior de los dos siguientes:

o el determinado por la tasación conjunta del suelo y de la edificación

por el método de comparación.

o el que resulte de la aplicación, al suelo, exclusivamente (no a la

edificación), del método residual.