2021

INFORME DE TASACION

Tasador: ALONSO BARRAZA

ANDREA VICTORIA

MP 3586

30/05/2021
INFORME TASACION - Informe sobre la Tasación

- TASADOR: ALONSO BARRAZA ANDREA VICTORIA MP 3586

- Celular: 387-4462416
- COMITENTES: JOSE IGNACIO LOPEZ
- FECHA TASACION: 30/05/2021
- FINALIDAD TASACION: CONOCER EL VALOR PARA SU POSTERIOR VENTA

1) DATOS DE LA FINCA

- Nombre : “FINCA LA FRANCISCA”

- Domicilio: Calle Calixto P. N 2300
- Finalidad: Conocimiento de su valor

2) IDENTIFICACION Y LOCALIZACION DEL INMUEBLE

El inmueble se encuentra ubicado en el departamento de Rosario de Lerma, frente

a la ruta provincial N 36, con una distancia a la Ciudad de Rosario de Lerma de 10
km aproximadamente, a 5 km de la municipalidad del Carril, y a 33 km de la
Ciudad de Salta Capital

Accesos: Se accede por la ruta 68 a 5 km del cruce c/ la Ruta provincial 36

Datos registrales: Se encuentra identificada en la dirección general de Geodesia

y Catastro con la Norma catastral N° 538/436500, Inscripción Dominial N° 7403,
Folio N° 2 Tomo 67 Dpto. de Rosario de Lerma año 65 inscripto a nombre de Jose
Ignacio Lopez con plano de mensura N° 05/581/63

LATITUD Y LONGITUD: Latitud 25° 02´ 01,47´´, Longitud 65° 30´ 12,04´´
 3) CARACTERISTICAS EXTRINSICAS

La zona del valle de Lerma está identificada por la Dirección de planeamiento

urbano como de uso agrícola. Su principal actividad es la agricultura de diferentes
cultivos

Entre sus principales ríos figuran el Arenales y el Toro, mientras que en su borde
suroriental se encuentra el segundo lago artificial más grande de la Argentina, el
Cabra Corral. En el extremo norte del valle se sitúa el Gran Salta, además de otras
importantes localidades como Rosario de Lerma, Campo Quijano, Cerrillos, El
Carril, Chicoana, La Merced y Coronel Moldes. Por el norte el Valle de Lerma se
conecta con la Quebrada de Humahuaca, y por el suroeste con la majestuosa
Quebrada del Toro (que desciende desde la Puna de Atacama), y por el sur con
los Valles Calchaquíes.

El Valle de Lerma alberga poco más del 50% de la población de la provincia

(Provincia de Salta, 1.215.207 hab. según el último censo).

A sus alrededores, la zona cuenta con servicios de transporte de cargas y

servicios de logística.

CLIMA:

Posee un clima de tipo serrano subandino, con una marcada estación seca que
se prolonga desde mayo hasta inicios de octubre

PRECIPITACIONES:

El promedio anual de precipitaciones es de 900 mm anuales, con un máximo en

temporada estival. La temperatura media es de aproximadamente 23℃ (74℉) en
verano y 15℃ (60℉) en invierno.

TEMPERATURA.REGIMEN TERMICO:

La curva de temperatura, es decir, la marcha anual, muestra el máximo en el mes

de diciembre y el mínimo en el mes de julio. Minima de menos 2° grados bajo cero
y la máxima de 38°grados

Régimen Pluviométrico: Según las características que presentan las

precipitaciones en la Región Central del Valle de Lerma se pueden establecer dos
estaciones; Estación lluviosa: Se inicia cerca entre mediados de octubre Alcanza
su máxima durante el mes de enero Finaliza a mediados de abril, Estación seca:
se presenta en el resto del año con precipitaciones escasas.

HUMEDAD RELATIVA

La humedad relativa durante los picos de la estación lluviosa toma valores

cercanos al 60%, y, en los meses más secos, alrededor del 30%.

VIENTOS

Los mapas de vientos generados indican velocidades moderadas para la zona

baja del valle (media aproximada 2.5 m/seg), pero que se incrementan con la
altura, hasta alcanzar sus valores máximos en los sectores de abras y filos (7
m/seg). Esto permite definir como áreas con mayores potencialidades de
aprovechamiento energético del recurso viento a los sectores altos del Valle de
Lerma.

HELADAS

Su temperatura mínima de menos dos grados en algunas épocas del año, hace
que la zona sea propensa a temperaturas extremas generando heladas

GRANIZO

Una de las adversidades más importantes para la producción puede ser el

granizo. Durante el verano se provocan fuertes lluvias y tormentas con granizo

MARCO GEOLOGICO Y GEOGRAFICO

El valle de Lerma mide unos 110 km de largo, con un ancho máximo de unos 30
km. El valle de Lerma es la región plana en el centro. Sismos históricos con
hipocentros a profundidades corticales someras e intermedias.
SUELO:

Es un suelo claro, no anegable, bien drenado, ubicado en áreas llanas

suavemente inclinadas de la parte central del Valle de Lerma; está desarrollado
sobre materiales de texturas media (franca) de origen aluvial. El desarrollo del
perfil borra los planos de estratificación de sus materiales originarios. La capa
superior tiene 20 cm de espesor, es de textura franca y de estructura en bloques
subangulares, su color es gris parduzco claro en seco. Sigue en profundidad un
horizonte cámbico de color claro y estructura moderada que se prolonga hasta los
60 cm y luego un horizonte de transición
de espesor menor a 20 cm. El horizonte
inferior es oscuro, bien estructurado y
corresponde a un suelo enterrado, se lo
encuentra a profundidades entre 70 y 80
cm. No hay reacción de carbonatos libres,
no hay horizontes salinos y el porcentaje
de sodio de intercambio es menor al 5%. Los suelos de la serie Rosario de Lerma
tienen fertilidad moderada, están medianamente provistos en materia orgánica y
nitrógeno total. El fósforo disponible es escaso y el potasio de intercambio se
encuentra en valores medios. No presenta limitaciones físico-químicas al
desarrollo radicular.

En general; la “FINCA LA FRANCISCA” tiene suelos de muy buena calidad

con un horizonte superficial con 3% de materia orgánica, horizonte b rico en
nutrientes, en general se trata de un suelo maduro

El productor todos los años le aplica 3000k de cama de aves de las granjas
vecinas lo que permite que sea un suelo enriquecido en nutrientes, osea bien
estructurado

Grupo de la tierra (FAO): horizonte superficial con alto contenido de materia orgánica,
horizontes bien estructurados delimitando A, B Y C. Horizonte B enriquecido en nutrientes
CARA

4) CARACTERISTICAS INTRINSECAS

SUPERFICIES- MEDIDAS-LIMITES

Posee los siguientes límites y medidas:

Limita al oeste con la Finca las Estufas, al este con Finca La Amelia y al Norte con
Finca la Sofía. AL sur se encuentra la ruta; todo separado con alambrado

Distancias lado Norte: 36.432 m

Distancia lado Este: 27.360,77 m

Distancia lado Oeste: 25.712,19 m

Distancia lado Sur: 40.016,34 m (ruta)

La propiedad tiene una superficie según mensura de 10 hectáreas, es decir

100.354,78m2

La producción de la propiedad se divide en 3 cultivos: tabaco, alfalfa y maíz

hibrido, según las siguientes hectáreas:

 TABACO 5,018 HECTAREAS, ES DECIR 50.177,39 M2

 MAIZ HIBRIDO 2,007 HECTAREAS, ES DECIR 20.070,96 M2

 ALFALFA 3,011 HECTAREAS, ES DECIR 30.106,43 M2

SISTEMA DE RIEGO

Riego por surcos y por melga, tienen un canon

de riego porque utiliza agua del Rio Rosario. Es
muy importante para la Finca esta disponibilidad
de agua, lo que permite la gran diversidad de
cultivos, en este caso: TABACO, MAIZ HIBRIDO
Y ALFAFA

TOPOGRAFIA

El sector de producción esta nivelado adaptado para el tipo de sistema de riego

empleado, y el área de plantaciones se encuentran en buen estado de cultivo.
REGION FITOGEOGRAFICA Y SUPERFICIES ARBOREAS

Por encontrarnos en la región Valle de Lerma, Chaco serrano, existen las

siguientes especies arbóreas:

-algarrobo: Prosopis alga y Prosopis nigra

-tusca: Acacia caven

-chañar: Geoffroea decorticans

APTITUDES DE PRODUCCION:

Del análisis del siguiente informe se deduce que el campo posee las siguientes
aptitudes de producción:

 Buena aptitud para producir todo tipo de cereales, pasturas para forraje,
etc.
 Buena aptitud para la ganadería
 Buena aptitud para los tipos de cultivos que se realizan: tabaco, maíz
hibrido y alfalfa

MEJORAS EXTRAORDINARIAS:

 Desmonte
 Sistematización para manejo del agua de riego y de escurrimiento

MEJORAS ORDINARIAS:

 4.300 metros de alambrado perimetral, de madera dura y cinco hilos.

 Administración: 80 m2 cubiertos. Pisos de mosaicos cerámicos, muros de
ladrillo y madera maciza, techos de estructura de madera con cubierta de
chapas. Sala de reuniones, tres oficinas, estar y baños.
 Vivienda del encargado: 100m2 cubiertos. Pisos de mosaicos cerámicos,
muros de ladrillo y madera maciza, techos de estructura de madera con
cubierta de chapas. Cocina, comedor, tres dormitorios, y baño.
 Vivienda de personal: 40m2 cubiertos. Pisos de mosaicos cerámicos, muros
de ladrillo y madera maciza, techos de estructura de madera con cubierta
de chapas. Cocina, comedor, dos dormitorios y baño.
 Vivienda de personal: 32m2 cubiertos. Pisos de mosaicos cerámicos, muros
de ladrillo y madera maciza, techos de estructura de madera con cubierta
de chapas. Cocina, comedor, dos dormitorios y baño.
 Galpón principal: 1.500 m2. Pisos de cemento alisado, muros de ladrillo,
techos de estructura metálica parabólica con cubierta de chapas.
 Galpón: amurado al principal. 1.000 m2. Pisos de cemento alisado, muros
de ladrillo, techos de estructura metálica parabólica con cubierta de chapas.
 Galpón: Amurado al anterior. 750 m2. Pisos de cemento alisado, muros de
ladrillo y madera, techos de estructura metálica parabólica con cubierta de
chapas.
 Galpón amurado al principal: 750 m 2. Pisos de cemento alisado, muros de
ladrillo y madera, techos de estructura metálica parabólica con cubierta de
chapas.
 Taller y depósito: 800 m2 semi cubiertos. Pisos de cemento alisado, muros
de ladrillo y madera, techos de estructura metálica parabólica con cubierta
de chapas.
 Báscula para 50 toneladas marca CASILDA, con casilla de control.
 Instalaciones ganaderas, para engorde a corral: 20 corrales de 5.000 m 2,
comederos, bebederos, mangas, bretes y balanza.

5) FACTORES QUE INFLUYEN EN LA COMERCIALIZACIÓN DE LAS

PROPIEDADES EN LA ZONA:
 cercanías centro urbano
 disponibilidad de los Servicios de luz y agua
 Cercanías centro de acopio en el caso de cosecha de tabaco ej.:
ALLIANCE ONE TOBACCO ARGENTINA SA

6) OBSERVACIONES SOBRE LAS CONDICIONES DEL MERCADO

En la actualidad hay una alta demanda de forraje por el desarrollo ganadero
vacuno de la zona, para carne y leche, esto hace que el precio de la tierra
se vea incrementado

7) VALUACION CULTIVOS

Para valuar la propiedad y determinar su valor dependió principalmente de

su capacidad de producción, para el ello se el empleo el METODO DE
CAPITALIZACION DE LA RENTA NETA, aplicable para los cultivos de
 TABACO, MAIZ HIBRIDO Y ALFAFA, ya que los mismos son susceptibles
de producir ingresos
Se expone a continuación un detalle de cada cultivo teniendo en cuenta las
características particulares de cada uno

A) TABACO

El rendimiento por hectárea es, en esta zona, es de 3000 kilos de hojas

TIPO VF1 (máxima clase) que se recolectan en varias etapas entre
diciembre y abril y se disecan en estufas apropiadas antes de entregarlas a
los compradores o a la cooperativa de productores.

Su vida útil es aproximadamente 1 año, desde el amacigo hasta el estufado

El precio de venta es un dato que se obtiene de la cooperativa de trabajo.

Con respecto a los pagos, se conforman por los siguientes GASTOS

DIRECTOS para esta producción:

 PrePlantación: Cincelar, Rastrar, Surcar ,Riego gravitacional pre‐

armado de bordos, Colocación mulching y cintas de riego
 Plantación y Manejo del Cultivo: Plantar a mano y replantar,
tratamientos Fitosanitarios, Riego, Aplicar Fertilizantes, Desmalezar
y Aplicar herbicida, Desbrotar, Desflorar y aplicar inhibidor de
floración
 Cosecha, Estufada y Clasificada: Cosecha y Acarreo, Cargar
Estufa, Estufar, Descargar
 PosCosecha:Descalzado mecánico,Destoconado, sacado plástico y 
acondicionamiento, Destrucción rastrojo

Para la determinación de la tasa, se tomó la tasa activa del banco nación para
operaciones de préstamos, Tasa Efectiva Anual 37%, esta tasa es de rentabilidad
razonable para este tipo de operaciones
 TABACO CLASE V1F
Años Rendimient Precio Cobros Pagos Flujos de
o (kg/ha) venta anuales anuales caja ($/ha)
($./kg) ($/ha) ($/ha)
1 3.000 191,89 575.670,00 285.000,00 290.670,00

TASA 37%
VALOR PARA 1HA 212.167,88

TABACO PARA 5,017 HA $ 1.064.603,06 VALOR ACTUALIZADO

B) MAIZ HIBRIDO

El rendimiento por hectárea es, en esta zona, es de 8000 kilos. Su vida útil es de
1 año que va desde la siembra hasta la cosecha

Es un maíz que se obtiene al cruzar dos

plantas de maíz. La combinación del 50%
del ARN (el ADN de las plantas) de una
especie y el 50% de otra dará como
resultado una planta con características
determinadas de resistencia, altura, sabor,
etc.

Su precio de venta se obtiene de las

operaciones de mercado

Sus pagos se componen por los siguientes gastos directos:

 Pre-siembra y siembra: barbecho químico, siembra y resiembra

 Manejo de cultivo: aplicación de herbicida, aplicación de insecticida,
acarreo de agua
 Trilla

Para la determinación de la tasa, se tomó la tasa activa del banco nación para
operaciones de préstamos, Tasa Efectiva Anual 37%, esta tasa es de rentabilidad
razonable para este tipo de operaciones
 MAIZ HIBRIDO
Años Rendimient Precio Cobros Pagos Flujos de
o (kg/ha) venta anuales anuales caja ($/ha)
($./kg) ($/ha) ($/ha)
1 8.000 45,00 360.000,00 140.000,00 220.000,00

TASA 37%
VALOR PARA 1HA 160.583,94
MAIZ PARA 2,007 HA 322.307,32 VALOR ACTUALIZADO

C) ALFALFA

La alfalfa es una planta utilizada como forraje, y que pertenece a la familia de las
leguminosas. El cultivo de alfalfa es muy interesante por su adaptabilidad en el
suelo, su alta fijación de nitrógeno atmosférico y su potencial nutritivo como forraje
para el ganado.

Su vida útil es de 5 años, desde que se siembra hasta su máxima producción. Por
año se hacen 6 cortes

Su precio de venta se obtiene de las operaciones de mercado

Su rendimiento por hectárea es de 30.000 kg los dos primeros años, el tercer año
es de 35.000 kg y en el cuarto y quinto año es de 40.000 kg

Con respecto a los gastos de producción son:

 Labores: Rastra pesada, cincel, bordeado y desarmado, rastra liviana,

siembra, cortes, hilerado, enfardado y carga, servicio de mosquito, semilla
peleteada
 Insumos: Dimetoato, trifluralina, canon de riego, etc
 Riego: mantenimiento de acequias, riego presiembra, riegos
complementarios

Es importante aclarar, que los gastos de siembra solo serán para el primer año, el
resto de los gastos se sigue repitiendo hasta su producción máxima
Para la determinación de la tasa, se tomó la tasa activa del banco nación para
operaciones de préstamos, Tasa Efectiva Anual 37%, esta tasa es de rentabilidad
razonable para este tipo de operaciones

ALFALFA
Años Rendimient Precio Cobros Pagos Flujos de
o (kg/ha) venta anuales anuales caja ($/ha)
($./kg) ($/ha) ($/ha) 0,37
1 30.000,00 12,00 360.000,00 300.000,00 60.000,00 43.795,62
2 30.000,00 12,00 360.000,00 300.000,00 60.000,00 31.967,61
3 35.000,00 12,00 420.000,00 300.000,00 120.000,00 46.668,04
4 40.000,00 12,00 480.000,00 400.000,00 80.000,00 22.709,51
5 40.000,00 12,00 480.000,00 400.000,00 80.000,00 16.576,28
175.000,00 2.100.000,00 1.700.000,00 400.000,00 161.717,06

TASA 37%
VALOR PARA 1HA 161.717,06
ALFALFA PARA 3,010 HA 486.872,39 VALOR ACTUALIZADO

TOTALES

TOTAL VALORES ACTUALIZADOS

TABACO $ 1.064.603,06
MAIZ HIBRIDO $ 322.307,32
ALFALFA $ 486.872,39
TOTAL $ 1.873.782,77
 8) VALUACION TOTAL DE “ FINCA LA FRANCISCA”

COMPONENTES CANTIDAD PRECIO UNITARIO PRECIO TOTAL

Tierra desmontada y niv. 398,19 has. 22.000 $/Ha. $ 8.760.180,00

Alambrado perimetral 4.300 m 10 $/m $ 43.000,00

Administración 80 m2 1.500 $/m2 $ 120.000,00

3 viviendas 172 m2 1.500 $/m2 $ 258.000,00

4 galpones 4.000 m2 1.000 $/m2 $ 4.000.000,00

Taller y depósito 800 m2 800 $/m2 $ 640.000,00

Báscula 50 Tn 1 150.000 $ $ 150.000,00

Instalaciones ganaderas 1 150.000 $ $ 150.000,00

VALOR CULTIVOS $ 1.873.782,77

$ 15.994.962,77

Riego por zurco y por melga muy importante para Finca esta
disponibilidad de agua, permite la diversidad de cultivos realizables
(5%+) 799.748,14
Suelo de muy buena calidad. El productor le aplica 3000 kilos de cama
de aves de granjas vecinas generando un suelo enriquecido en
nutrientes ( 4% +) 639.798,51

TOTAL, VALOR VENAL PROBABLE DE REALIZACIÓN $ 17.434.509,42

9) PLANILLA TRIBUNAL FISCAL DE TASACION NORMA 18.3 PARA DETERMINAR EL VALOR DEL RENDIMIENTO
AGRICOLA
CONCLUSION: EN FUNCION A LOS CALCULOS Y A LO ESTABLECIDO EN LA
PLANILLA DEL TRIBUNAL FISCAL DE TASACION 18.3 SE DETERMINO QUE LOS
CULTIVOS POR SU CAPACIDAD DE PRODUCCION VALEN $ 1.873.782,77 ( PESOS
UN MILLON OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES MIL SETECIENTOS OCHENTA Y
DOS CON 77/100), Y QUE LA VALUACION TOTAL DE LA FINCA LA FRANCISCA
CONSIDERANDO TIERRA DESMONTADA Y NIVELADA, EL ALAMBRADO , LA
ADMINISTRACION, LAS 3 VIVIENDAS , LOS 4 GALPONES, EL TALLER, LAS
INSTALACIONES GANADERAS, Y EN FUNCION AL SISTEMA DE RIEGO
ADOPTADO Y LA MUY BUENA CALIDAD DEL SUELO SU TOTAL ASCIENDE A $
17.434.509,42 (PESOS DIECISIETE MILLONES CUATROCIENTOS TREINTA Y
CUATRO MIL QUINIENTOS NUEVE CON 42/100)

10) DOCUMENTACION

La presente tasación fue realizada mediante inspección el día 10 de Mayo de 2021, en

la cual se tuvo la siguiente documentación a la vista:

-Escritura N° 851 de fecha 28/05/2010 a favor del Sr José Ignacio López

-Planos aprobados

-Cedula Parcelaria

-Fotografías del Inmueble tasado

Salta 30 de mayo de 2021

La tasación se realizó de acuerdo a los requisitos normativos aprobados según la

finalidad de la tasación
11) ANEXOS- FOTOS

ENTRADA A LA FINCA

PRODUCCION TABACO

PRODUCCION MAIZ
HIBRIDO

PRODUCCION
ALFALFA
GALPON

INSTALACIONES
GANADERAS

VIVIENDAS