RESUMEN DE VALUACION

INMUEBLE UBICADO EN LUIS E. VALCARCEL MZ: 58 LOTE N.º 1

A. MEMORIA DESCRIPTIVA

 CLASE DE BIEN : Inmueble

 NOMBRE DEL SOLICITANTE : Sr. Eloy Matias Flores Aro

 NOMBRE DEL PROPIETARIO : Sra. YANETH CHAMBI BERNEDO

 SITUACION REGISTRAL : Nº P08021136

 OBJETO DE LA TASACION : Valuar el estado del inmueble, para fines personales.

 VALOR DE TERRENO (V.T) M2 120.00 $ 21,600.00 S/. 79,272.00

 VALOR DE EDIFICACION M2 24.15 $ 5,096.90 S/. 18,705.62

 FACTOR DE MEJORAMIENTO: 1.00

 DÓLAR S/. 3.67

 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (V.C.I.) $ 26,696.90 S/. 97,977.62

 VALOR DE REALIZACION INMEDIATA DEL (V.R.A) $ 19,857.01 S/. 72,875.

 VALOR DE RECONSTRUCCION O NUEVO (V.A.N.) $ 25,830.43 S/. 94,797.67

 METODO O REGALMENTACION EMPLEADA:

BASES PARA SU DESARROLLO:

Se ha realizado una visita de campo y de su entorno a fin de determinar los valores de compra y venta de
predios con características similares.

DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA:

La valuación se efectúa en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú
R.M. N° 126-2007-Vivienda, aplicando el método de valuación directa para hallar el valor de realización del
predio en el mercado de acuerdo a lo normado por la SBS.
- Reglamento Nacional de Tasaciones R.M. Nº172-2016-Vivenda.
- Valores Unitarios Oficiales de Terrenos Urbanos, actualizados 2022 - 2023.
- Plan director de la ciudad de Ilo.
 FECHA DE INSPECCION OCULAR : 06 Agosto del 2023

 UBICACIÓN DEL PREDIO

Departamento : Moquegua Urbanización : Luis E. Valcárcel

Provincia : Ilo Mz. : 58

Distrito : Ilo Lote :1

 ZONIFICACION : Vivienda RDM Densidad Media 560 hab./ ha.

 USO ACTUAL DEL PREDIO : Vivienda Unifamiliar.

 CUADRO DE AREAS Y PERIMETROS:

PERIMETRO AREA TOTAL AREA AREA AREA LIBRE

PISOS
(ML) (M2) EDIFICADA (M2) TECHADA (M2) (M2)

TERRENO 46.00 120.00 24.15 - 95.85

1er NIVEL - - - 24.15 0.00
TOTAL - - 24.15 24.15 0.00
CUADRO Nº 01

 AREA DEL TERRENO: : 120.00 M2.

 LINDEROS Y PERIMETROS:

Por el frente : Calle N º 03, con 8.00 M.

Por el costado derecho : Pasaje N º 35, con 15.00 M.

Por el costado izquierdo : Lote 2, con 15.00 M.

Por el fondo : Lote 18, con 8.00 M.

 DESCRIPCION DEL PREDIO:

- DESCRIPCION GENERAL:
El terreno que ocupa la edificación es de forma regular en sus lados y forma. La superficie no presenta
depresiones las cuales han sido aprovechadas de manera puntual para la generación de espacios, como el
ingreso de Usos múltiple, cocina, y baño.
El uso que se le da al predio es únicamente como vivienda unifamiliar, y presenta una planta habitada.

- DESCRIPCION DE PLANTA:
LA PRIMERA PLANTA. - Contiene los espacios de Ambiente de Usos Múltiple, Cocina, y Baño, con al ingreso
de la calle, un Patio Distribuidor con salida de servicio proveniente de la Cocina, al ingresar a la zona social
encontramos el
- CARACTERISTICAS TECNICAS DE LA EDIFICACION:
Cimentación, Muros y Columnas: En cimentaciones se empleó concreto ciclópeo, mezcla de agregados con
cemento, más un porcentaje de piedra promedio. Los muros presentan materia noble en su edificación, según
planos constructivos, todo en ladrillo de arcilla unidos por mortero de cemento y agregados.
Las columnas nacen desde la cimentación según los planos de ejecución.
Techos y losas: los techos están constituidos según planos de obra, con material noble en el cual interviene
ladrillo para techo en arcilla, acero de construcción y mezcla de concretos, cemento y agregados dando lugar a
vigas y viguetas en el sentido que indica el plano de obra.
Pisos: En la zona social de la cocina, y baño el material que reviste es de piso cerámico,
 Puertas y Ventanas: La carpintería adoptada en los vanos es mixta entre madera y metal, las puertas en las
habitaciones y ambientes interiores son de tipo contra placadas con perillas metálicas, y para las puertas
exteriores de tipo machimbrado o de metal como es el caso de la cocina y baño, con chaspas tipo parche para
exteriores. Las ventanas están dispuestas en carpintería metálica.
Revestimiento: El revestido está conformado con mezcla para tarrajeo, arena fina y cemento, de una manera
uniforme y pareja y finalmente cubiertos con pintura látex de diferentes colores. En la cocina y los baños el
revestimiento está constituido en la mayoría por piezas cerámicas.
Baños: En el primer nivel presenta un baño completo, en el interior del inmueble.
Instalaciones eléctricas y sanitarias: Ambos servicios van por los respectivos ambientes, los cuales están
contemplados en los planos constructivos. El sistema eléctrico, el normal para alimentación domiciliaria
monofásica y para el sistema sanitario, agua y desagüe por separado.
B. ESPECIFICACIONES TECNICAS
- MATERIALES PREDOMINANTES:
1. Estructura:
- Cimentación : Concreto ciclópeo corrido
Concreto armado zapatas
- Muros : Ladrillo.
- Vigas y Columnas : Concreto armado
- Techos : Aligerado de concreto armado horizontal

2. Acabados:
- Pisos : Cerámico, Cemento pulido.

- Revestimientos : Tarrajeo frotachado, pintura.

- Puertas : Carpintería metálica.
Carpintería de madera contraplacadas en interiores 2do nivel
- Ventanas : Carpintería metálica, vidrio simple.

- Sanitarios : De losa vitrificada de color, zócalos de mayólica de color.

3. Instalaciones:
- Inst. Sanitarias : Agua y desagüe empotradas.
- Inst. Eléctricas : Monofásica empotrada.

- INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

No presenta

- ANTIGÜEDAD, ESTADO DE CONSERVACION Y DEPRECIACION DEL BIEN:

NIVEL ANTIGÜEDAD ESTADO DEPRECIACION % FACT. DEPRECIACION

PRIMER NIVEL HASTA 24 AÑOS REGULAR 37 0.63

CUADRO Nº 02

 CARACTERISTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO:

El entorno inmediato donde se ubica el predio, cuenta con obras de infraestructura tales como redes de agua
potable, redes de desagüe, redes de energía eléctrica y domiciliaria, red telefónica, pistas asfaltadas y veredas
de cemento pulido.

 SERVIDUMBRES
No se conocen.
 GRAVAMENES Y CARGAS
 Gravamen
 DOCUMENTACION UTILIZADA EN LA EVALUACION:
Con la presente información se elaboró este informe:
- Partida N° P08021136 de Registros Públicos, Propiedad del Inmueble.
- Reglamento Nacional de Tasaciones R.M. Nº172-2016-Vivenda.
- Unitarios Oficiales de Terrenos Urbanos, actualizados 2022 - 2023.
- Plan Director de la ciudad de Ilo.

C. VALUACION

 INVESTIGACION EN EL MERCADO DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA:

Zona: Vivienda R-4 Alta Densidad, compatible con vivienda de alta densidad multifamiliar, comercio
especializado y central de manera restringida.
Valor Unitario de Mercado (VUM) Obtenido por metro cuadrado (M2) para el predio materia de evaluación:
El mercado de predios se mantiene estable a pesar de la tendencia a una mayor oferta y realizada una
evaluación de predios cercanos y/o con características similares, se asigna un valor unitario por metro cuadrado
de terreno de: VUM = $ 180.00 DOLARES
AMERICANOS
 VALUACION DEL TERRENO V.T.:
Valor Comercial Urbano: US$. 180.00
V.T. = A x VUM V.T. = Valor del Terreno
V.T. = 120 x 180.00 A = Area del Terreno
V.T. = USS 21,600.00 VUM = Valor Unitario de Mercado

TC USS = 8/7/2023 ´= S/.3.67

V.T. = S/. 79,272.00
Setenta y Nueve Mil Doscientos Setenta y Dos con 00/100 Nuevos Soles

CUADRO Nº 03

 ANALISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO DEL BIEN:

Por su ubicación en el área de estructuración urbana de la ciudad, el mejor uso del predio es VIVIENDA.

AREA
VALORES POR PARTIDAS EN SOLES POR M2 DE AREA TECHADA VUOE
TECHADA

INS.
MUROS Y PUESRTAS Y REVESTIMIENT
NIVEL A.T. (M2) TECHOS PISOS BAÑOS ELECTRICAS Y SUB TOTAL
COLUMNAS VENTANAS OS
SANITARIAS

C C D E F C F
S/. 774.56
∑ 1DE 24.15 S/. 267.76 S/. 197.52 S/. 112.62 S/. 83.60 S/. 73.81 62..81 S/. 39.25
AREAS 24.15 Son : Setecientos Setenta y Cuatro con 56/100 Nuevos Soles x M2
CUADRO Nº 04

V.A.T. = A.TCH. x VUOE V.A.T. = Valor del Area Techada

V.A.T. = 24.15 x S/. 774.56 A.TCH. = Area Techada en M2
V.A.T. = S/. 18,705.62 V.U.O.E. = Valores Unitarios Oficiales de Edificación
TC USS = 8/6/2023 ´= S/.0.00
V. A. T. = S/. 18,705.62 Son: Diciocho Mil Setecientos Cinco con 62/100 Nuevos Soles
CUADRO Nº 05

 DEPRECIACION (D):
Por antigüedad y estado de conservación, según el material predominante, del Valor de Área Techada (A.T.CH.) se
obtiene el Valor de Edificación

V.T.E. = V.A.T.* x FACTOR DEPRECIACIÓN.

(*) = El V.A.T. será por nivel
FACTOR DE VALOR DE
NIVEL A. TCH. (M2) V.U.O.E. V.A.T. ANTIG. MAT. PRED. ESTADO % DEP.
DEP. EDIFICACION
1 24.15 S/. 774.56 S/. 18,705.62 HASTA 35 LADRILLO REGULAR 37 0.63 S/. 11,784.54

TOTAL 24.15 M2 S/. 11,784.54

Son. Once Mil Setecientos Ochenta y Cuatro con 54/100 Nuevos Soles

CUADRO Nº 06

 VALUACION DE OBRA COMPLEMENTARIA (VOC):

No existen

 VALUACION DE INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES (V.I.F.P.):

No existen

 INTANGIBLES, SI LOS HUBIERA

No existen

 CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES:

V.T.P. = V.T. + V.T.E. + V.O.C. + V.I. 79,272.00 11,784.54

V.T.P. = S/.79272 + S/. 11,784.54 + 0.00 + 0.00 V.T.P. = Valor Total del Predio
V.T.P. = S/. 91,056.54 V.T. = Valor del Terreno
V.T.E. = Valor Total de la Edificación
TC USS = 12/7/2016 ´= S/.0.00 V.O.C. = Valor de las Obras Comple.
V.I. = Valor de las Ins. Fijas del Predio
V.T.P. = S/. 91,056.54
Noventa y un Mil Cincuenta y Seis con 54/100 Nuevos Soles
CUADRO Nº 07

 VALOR DE RECONSTRUCCION (VALOR A NUEVO V.A.N.):

FACTOR DE VALOR DE
NIVEL A. TCH. (M2) V.U.O.E. V.A.T. ANTIG. MAT. PRED. ESTADO % DEP.
DEP. EDIFICACION
1 24.15 S/. 774.56 S/. 18,705.62 HASTA 24 LADRILLO MUY BUENO 12 0.83 S/. 15,525.67

V.A.T. = 24.15 M2 S/. 15,525.67

V.T. = 120.00 M2 S/. 79,272.00
V.A.N. = S/. 94,797.67
Son. Noventa y Cuatro Mil Setecientos Noventa y Siete con 67/100 Nuevos Soles

CUADRO Nº 08

 VALOR DE COMERCIALDEL INMUEBLE (V.C.I.):

El valor comercial del inmueble asumirá un factor comercial que será 1.00:
V.T.P. = V.C.I.
 ITEM VALOR FACTOR TOTAL DONDE: 65,735.18
V.T. S/. 79,272.00 1.00 S/. 79,272.00 V.T.P. = Valor Comercial del Inmueble
V.T.E. S/. 11,784.54 1.00 S/. 11,784.54 V.T. = Valor del Terreno
V.T.E. = Valor Total de la Edificación
TOTAL ´= S/. 91,056.54

V.C.I. = S/. 91,056.54

Noventa y Un Mil Cincuenta y Seis con 54/100 Nuevos Soles
CUADRO Nº 09

 VALOR DE REALIZACION AUTOMATICA (V.R.A.):

DEDUCCIONES APLICABLES:
Para el caso de realización del predio, se considera las siguientes deducciones del valor comercial:

Gastos de Mantto. 2.00 Gastos de publicidad

Gastos de Pre realización y valuación 0.20 Comisiones y gastos de venta
Sustracciones y perdidas 2.00 Otros para realizar el predio, plazo de 120 días
TOTAL DE DEDUCCIONES 20.00%
El Valor se realización se estima en 80.00% del V.C.I.

V.R.A. = S/ 91056.54 x 80.00%

V.R.A. = S/.72,875.23
Son:Setenta y Dos Mil Ochocientos Setenta y Cinco con 23/100 Nuevos Soles