INFORME TÉCNICO DE VALUACIÓN

RESUMEN DE VALUACIÓN

SOLICITANTE : 1º JUZGADO CIVIL – SEDE YURIMAGUAS

JUEZ : DR. MANUEL ERNESTO CASTAÑEDA OBANDO

EXP. : 00005-2018-0-2210-JM-CI-02

MATERIA : NULIDAD DE ACTO JURIDICO

DEMANDANTE : SR. HUMBERTO JUAN KHAN LA TORRE

DEMANDADO : SR. JULIO CESAR KHAN LA TORRE

FECHA DE VALUACION : 13 DE DICIEMBRE DEL 2021

TIPO DE CAMBIO : US$. 1.00 = S/ 4.09

PERITOS VALUADORES : Ing. JOSE LUIS NORIEGA DAVILA
CIP N° 71843

1. PREDIO URBANO

LOCALIZACION : Calle Francisco Bardales Mz. D Lote 10 PP. JJ

Moralillos Aguamiro I Etapa, Provincia de
Yurimaguas, Distrito de Yurimguas, Departamento
de Loreto

VALOR COMERCIAL : US$. 92,128.00 ó S/ 376,803.00

ÁREA DE TERRENO : 551.65 M2 .

 INFORME TECNICO DE VALUACION
PREDIO URBANO A VALOR DE VENTA EN EL MERCADO

SOLICITANTE : 1º JUZGADO CIVIL – SEDE YURIMAGUAS

Exp. 00005-2018-0-2210-JM-CI-02
DEMANDANTE : SR. HUMBERTO JUAN KHAN LA TORRE

DEMANDADOS : SR. JULIO CESAR KHAN LA TORRE

LOCALIZACION : Calle Francisco Bardales Mz. D Lote 10 PP. JJ Moralillos

Aguamiro I Etapa, Provincia de Yurimaguas, Distrito de
Yurimguas, Departamento de Loreto
FECHA DE VALUACION : 13 DE DICIEMBRE DEL 2021
VALOR COMERCIAL : US$. 92,128.00 ó S/ 376,803.00

ÁREA DE TERRENO : 551.65 M2

TIPO DE CAMBIO : US$. 1.00 = S/ 4.09
PERITOS VALUADORES : Ing. JOSE LUIS NORIEGA DAVILA
CIP N° 71843
 VALUACION DE PREDIO URBANO
1.00 DATOS GENERALES
1.1 OBJETIVO DE LA VALUACIÓN: : El objetivo de la tasación es determinar el
Valor Comercial en el mercado del predio conformado por los lotes 5 y 6 de la Mz.
9, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones y la resolución S.B.S. Nº
11356-2008, con fines judiciales.

1.2 UBICACIÓN DEL INMUEBLE: Calle Francisco Bardales Mz. D Lote 10 PP. JJ
Moralillos - Aguamiro I Etapa, Provincia de Yurimaguas, Distrito de Yurimguas,
Departamento de Loreto.

1.03 DESCRIPCION Y DISTRIBUCION DEL INMUEBLE:

DESCRIPCIÓN: Se trata de un terreno de forma regular, con topografía plana, con una
construcción de adobe. Con alto movimiento de tránsito y comercial. El terreno se
encuentra 30 metros de la plaza Moralillos en la ciudad de Yurimaguas. Por su estado de
conservación y material predominante - adobe, las estructuras no califican como materia de
tasación. Ya que son sistemas constructivos no convencionales que no presentan sistema
estructural alguno, cobertura de calamina de 20 años de antigüedad. Por el cual la presente
valuación será tomada como terreno urbano. Según la TABLA Nº 01 PORCENTAJE DE
DEPRECIACIÓN POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL MATERIAL
ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASA HABITACIÓN, DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS
INCLUIDO LOS UBICADOS EN EDIFICIOS.

1.04 INFORME DE LA LABOR REALIZADA: Se verificaron y comprobaron las

características del predio urbano.
1.05 ALCANCES Y LIMITACIONES DEL TRABAJO: El trabajo se realizó con
limitaciones, no se puso acceder a la vivienda.
1.06 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR: Al 13 de diciembre del 2021
1.07 POLIZA DE SEGUROS: Se Desconoce.

2.00 VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.01 INSPECCION OCULAR: Es un terreno con una construcción de adobe.
1.3 2.02 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO: El Inmueble
materia de la presente valuación, se encuentra ubicado Calle Francisco Bardales Mz.
D Lote 10 PP. JJ Moralillos - Aguamiro I Etapa, Provincia de Yurimaguas, Distrito
de Yurimguas, Departamento de Loreto. Con alto movimiento de tránsito y alta
demanda de interés.
El entorno donde se ubica el predio, cuenta con obras de infraestructura urbana
tales como:
 Calle asfaltada – Calle Francisco Bardales
 Redes de agua potable y desagüe
 Redes de alumbrado público
2.03 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS (Según inscripción en registros
públicos)
El terreno urbano cuenta con los siguientes linderos y medidas perimétricas:
Por el Frente : 14.40 ML. con Calle Francisco Bardales
Por el Costado Derecho : 37.90 ML. con Lote 09
Por el Costado Izquierdo : 36.90 ML. con Lote 11,14,15,
Por el Fondo : 15.10 ML. Con Lote 22,21
2.04 PERÍMETRO : 104.03 ML.
2.05 AREAS
El área total del terreno así descrito en la partida Registral N° 11012801, encierra
una extención superficial de:
AREA TOTAL DEL TERRENO (axb) = 551.65 M2
2.07 ESTADO DE CONSERVACION
El predio se encuentra con una construcción de adobe, en MAL estado de
conservación.

2.09 INSCRIPCION
El inmueble se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N° 07001483 de la
Zona Registral N° IV Sede Iquitos - Oficina registral Yurimaguas.
2.10 CARGAS Y GRAVAMENES
Se encuentra en proceso judicial
2.11 ZONIFICACION
Zonificación : Residencial de Densidad Alta (RDA)
Uso actual : Vivienda
2.12 SERVIDUMBRES : No existe este derecho

3.00 METODOLOGIA APLICADA

3.01 BASES PARA EL DESARROLLO: Se empleó la valuación directa, realizado
una visita de inspección al predio y su entorno físico, para determinar los valores
comerciales de Compra - venta de terrenos con características comerciales
similares.
3.2 DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA: Se utiliza la valuación
Directa, en concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
aprobado por R.M. Nº 172-2016 – Vivienda, de fecha 23-07-16; modificada mediante
R.M. N° 424-2017 del 03-11-17 y la R.M. N° 124-2020 del 25-06-20, así como la
S.B.S Nº 11356-2008 del 19-11-2008.
3.3 INVESTIGACIÓN DE VALOR DE TERRENO COMERCIALES DE
REFERENCIA: Costo de terrenos cercanos al terreno a tasar
DISTANCIA Valor Total del Lote VALOR Unit ZONA REFERENCIA
UBICACIÓN
(Mt.)
S/ US$ / M2

Jr. 15 de Agosto Cdra 4 200mts. S/250,000.00 / 400.00 M2 152.81 Urbana Base datos

Calle 28 de Julio cdra 3 400 mts. S/300,000.00 / 300.00 M2 203.75 Urbana Base datos

Jr. Angamos Cdra 8 200 mts. S/75,000.00 / 175 M2 104.79 Urbana 965945477

Jr. Progreso Cdra 6 400 mts. S/55,000.00 / 125.00 M2 146.70 Urbana Base datos

CONCLUSIONES: Se aprecia que la tendencia del mercado a la fecha por las

características del inmueble y su ubicación dentro la Zona Residencial de Densidad
Alta (RDA) de la ciudad de Yurimaguas tiende a incrementarse, en consecuencia, se
recomienda razonablemente el valor de U$$. 152.00/M2 (dollares/m2)
3.04 ANÁLISIS DEL MEJOR Y MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:
Dada a su ubicación, dimensiones y características, retiro municipal; el inmueble se
puede utilizar para diversos usos: vivienda, comercio, oficinas, etc.
3.05 SUSTENTACIÓN: El análisis efectuado sobre el inmueble, nos permite indicar
que las apreciaciones indicadas son los más razonables para determinar el valor del
bien.

4.00 CÁLCULOS EFECTUADOS

4.01 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC): De acuerdo a la evaluación de

precios del entorno el perito considera que el valor de la reposición calculado
requiere un reajuste de 10% para contar con el valor comercial a la fecha.
VC = VR x (1+%/100)
VC = US$. 83,752.00 x (1+10/100)
VC = US$. 92,127.20 por redondeo US$. 92,128.00
1 U$$ = S/ 4.09
S/. 376,800.25 por redondeo S/. 376,803.00
SON: NOVENTA Y DOS MIL CIENTO VEINTIOCHO (U$$ 92,128.00)
DOLLARES AMERICANOS

4.02 ANÁLISIS DE CONSISTENCIA: La secuencia seguida en la determinación del

valor, así como los sustentos aplicados; nos muestra una clara consideración para la
obtención del Valor Comercial en el Mercado.
5.00 OPINION INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR:

5.01 La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio aplicando las

normas actuales vigentes del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
5.02 Vigencia de la valuación: De no variar las condiciones del mercado así como de no
presentarse imponderables, podría tener una vigencia de 180 días.

6.00 DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

Para realizar la presente valuación, se contó con la siguiente documentación:
 La información de precios se obtuvo del entorno y se comprobó con
nuestra base de datos
 Cuadro de valores unitarios para edificaciones zona Selva
 Mediciones y verificaciones del terreno.
 Partida registral de la edificación
 Vistas Fotográficas del Inmueble.

Moyobamba, 19 de diciembre del 2021

VISTAS FOTOGRAFICAS DEL PREDIO