C E: 539807/C N:9437315 UBIC.RUR.VALLE MEDIO PIURA C.P./PARC.

SECTOR PIURA2
PREDIO P2-185 U.C. 020015 -PIURA

INFORME DE VALUACION DE PREDIO EN EXPANSIÓN URBANA

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PREDIO P2-155 U.C. 020015 -PIURA

PROPIETARIOS • INMOBILIARIA LAS PRADERAS DE LA

PALMA
• LUIS ABELARDO, RODRIGUEZ CORDOVA

CLIENTE JOSE PAOLO, GUERRERO GONZALES.

LOCALIZACION LOS EJIDOS LA PALMA, VALLE MEDIO PIURA - SECTOR 2

FECHA DE VALUACION 04 DE DICIEMBRE 2018

AREA A VALUAR 500 M2

VALOR COMERCIAL DE INMUEBLE US 75,000.00

VALUADOR
ING. JUSTO ENRIQUE GONZALES GONZALES INGENIERO CIVIL
- CIP: 100801
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PREDIO P2-185 U.C. 020015 -PIURA

1. DATOS GENERATES

1.1 OBJETIVO DE LAVALUACION

FINALIDAD El objetivo de la valuación es determinar el Valor comercial y el Valor

de Realización del inmueble en el mercado, de a la resolución
S.B.S N° 11356-2008.

LABOR REALIZADA : La inspección Ocular se realizó e1 día 01 de diciembre del 2018, sin mayores
contratiempos, se contó documentación del inmueble proporcionada por los
propietarios.

1.2 UBICACION DELINMUEBLE

REGISTRAL : Predio en expansión urbana signado con U.C. 020015, ubicado en e1 sector Piura 2 en
el valle del Medio Piura en e1 distrito, provincia y departamento de Piura. Con N°
de Partida 11112844, con un Centroide N 539807 Centroide E 9437315.
1.3 DESRIPCION DE PREDIO EN EXPANSIÓN URBANA

E l t e r r e n o u r b a n o p l a n o se encuentra ubicado en e1 valle de Medio Piura, Sector 2 Distrito

Provinciay Departamento dePiura.

Se Observalatopografíaquepresentae1terrenoes irregular, teniendo en cuenta que, en la parte delantera y

media, el predio presenta dunas de 2 a 3 de altura. El suelo es arenoso.

1.4 FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR

04 de diciembre del 2018

2. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1 INSPECCION OCULAR

Se realizó la visita del inmueble sinningún contratiempo, apreciándose así mismo el entorno
Acompañado de uno de los propietarios.

2.2 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS BASICOS DEL ENTORNO

La zona donde se ubica el predio de expansión urbana, cuenta con obras de infraestructura de riego tales
como: Tomas, canales de lecho natural y de concreto, se cuenta con sistema de electrificación y red de
alumbrado público, conforme a lo establecido en la normativa.
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Descripción de Entorno : Es de Carácter de expansión y urbana.

Actividad de Colindantes : Viviendas urbanas, predios extensos de ambientes familiares, urbanizaciones,

Zona de Riesgo : Ninguna

2.3 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS

NORTE LOS CORALES

ESTE CAMPUS UNIVERSIDAD DE PIURA
OESTE TERRENO DE PROPIEDA PRIVADA
SUR CAMINO RURAL

Area: 500.00 has Perimetro: 90.00 ml

2.4 NATURALEZA Y CLASIFICACION DE LA TIERRAS

Es un terreno en expansión urbana de topografía ligeramente plana de calidad el suelo es aluvial de textura
franco arenoso, no presenta sales, son suelos profundos, aptos para cultivo en limpio, con abastecimiento
de agua de gravedad, superficial y por agua subterránea.

La clasificación de tierras, se categoriza dentro delos terrenos del grupo de clase calidad agrologica
media (símbolo Al).

2.5 RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

La opción más recomendable es que se realice un estudio para determinar la opción de ser regado con
agua del subsuelo de un pozo instalado en el predio.
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PREDIO P2-185 U.C. 020015 -PIURA

2.6 ACCESIBILIDAD AL PREDIO

Se toma como acceso inicial la Carretera Piura los Ejidos a la altura del KM 8+516 se ingresa a un
camino vecinal el cual lleva a1 predio rustico.

2.7 VIGENCIA DE INSCRIPCION DE GRAVAMENES EN REGISTROS PUBLICOS

Los inscritos en la N° Partida 11112845, del registro de Propiedad del inmueble de Piura,
a favor de:

• INMOBILIARIA LAS PRADERAS DE LA PALMA

• LUIS ABELARDO RODRIGUEZ CORDOVA

GRAVAMENES
No presenta Gravámenes

2.8 COMENTARIO YCONCLUSIONES

Durante la inspección a1 Predio en mención no se ha encontrado nada fuera de lo esperado se encuentra

debidamente delimitado con estacas tomando en cuenta el área referida la cual está dentro de N° de Partida
11112844.
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CONCLUSIONES
El predio respeta el área inscrita y cuenta con accesos a través de caminos, al ser un terreno rustico de
topografía ligeramente plana de calidad el suelo es aluvial de textura, franco arenoso, es muy posible que
se encuentre a través de un estudio agua en e1 subsuelo.

3. METODOLOGIA APLICADA

3.1 BASES PARA SU DESARROLLO

Se ha realizado una visita a de inspección de campo y a la vez al entorno del predio, a fin de determinar
los valores comerciales de compra y venta del inmueble con las características ya antes descritas.

3.2 DESCRIPCION DE LA METODOLOGIA UTILIZADA

La presente Tasación se efectúa por el método de tasación directa, la misma que corresponde a la
determinación del valor de los componentes físicos del inmueble, inspección ocular y toma de muestras
fotográficas. Para el valor de realización en e1 mercado, la resolución S.B.S. N° 11356-2008 y R.M. N°
126-2007-Vivienda ysu Modificación de los artículos 1.02 y I.04 del Título I; los artículos II.A.07 y II.A.08
del capítulo A; los artículos II.B.09 y II.B.10 y II.B.14 del capítulo B; y los capítulos C, D, E y F del Título
III del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perl. Resolución Ministerial N° 266-2012-Vivienda.

3.3 INVESTIGACION DE VALORES COMERCIALES DE REFERENCIA

N° DESCRIPCION PRECIO US$

1 Venta de Terreno de 1,500 65 por m2 No
m2 en US$ 97,500.00 en inc. IGV
Asociación de Agricultores y
Ganaderos Luis Alberto
Sánchez con agua depozo
Apto para múltiples tipo
de cultivo.
2 Venta de Terreno de 2,500 60 por m2 No
m2 en US$ 150,000.00 en inc. IGV
Asociación de Agricultores y
Ganaderos Luis Alberto
Sánchez sin agua de pozo
apto para múltiples tiposde
Cultivo.
Urb. El Cerezal Venta 168 por m2
3 de terreno para inc. IGV
vivienda 120.00m2
Venta de terreno para 138 por m2
4
vivienda 160.00m2 inc. IGV

Urb. Los Corales 3 100 por m2

5
Venta de terreno rustico inc. IGV
para vivienda 200.00m2
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Venta de terreno rustico 90 por m2

6 inc. IGV
en el sector el molino
de Piura 400.00m2

Nota: Son terrenos rústicos de la misma zona, con las mismas características agrícolas
Se tomara en cuenta el valor de la opción n°2 ya que al igual que el Predio en valuación no
cuentan con pozo de agua.

3.4 SUSTENTACION

El análisis efectuado sobre e1 inmueble, nos permite indicar que las apreciaciones indicadas sonlas más
razonables para determinar el valor del bien.

4. CALCULOS EFECTUADOS

4.1 DESARROLLO PARA DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL (VC)

A, Valor de Terreno (VT)

De acuerdo a la ubicación del inmueble, la oferta y demanda de la zona, el profesional asigna un Valor
Unitario de Terreno en e1 siguiente cuadro:

VALOR DEL TERRENO

DESCRIPCION
AREA m2 US$ / m2 VT
Terreno 500 75 75,000.00
TOTALES 500 US$ 75,000.00

B. Valor de Reposicifin del Inmueble (VR)

VR— VT + VE (no presenta) + VOC (no se considera)

VALOR DE REPOSICIONES EN US$

DESCRIPCION
VT. VE. VOC TOTAL
Terreno 75,000.00 0.00 0.00 75,000.00
TOTALES 75,000.00

C. Valor Comercial del Inmueble (VC)

De acuerdo a la evaluación de precios en el entorno el profesional considera que el valor de

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PREDIO P2-185 U.C. 020015 -PIURA

Reposición calculado refleja en la actualidad e1 valor comercial del inmueble, luego

FACTOR VALOR COMERCIAL

DESCRIPCION YR
MEJOR. VRxFM TOTAL
Terreno 75,000.00 1.00 75,000.00 75,000.00
TOTALES 75,000.00 US$ 75,000.00

SON: VEINTICINCO MIL CON 0/00 DOLARES AMERICANOS

4.2 VALOR DE REALIZACION RESULTANTE

Valor de Realización del terreno urbano en el Mercado (VRM), Resolución S.B.S. N° 11356-2008

El valor de realización en e1 mercado es e1 valor neto del terreno rustico que se esperaría recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como esta, descontando los castigos y cargos
por conceptos indicados en e1 punto 3.4. Las deducciones aplicables son de 20% del valor comercial,
luego:

DEDUCCIONES APLICABLES

Para e1 caso de realización del predio en expansión urbana, consideramos las siguientes deducciones:

Gastos por pérdida o deterioro : 2.00%

Gastos por Valuación para realización : 0.20 %
Depreciación durante la ejecución : 4.00 %
Mantenimiento : 2.00 %

SUBTOTAL : 8.20%

Otros: Para realizar el predio en : 11.80 %

expansión urbana, en un plazo
prudencial de 180 días y
estableciendo que a la fecha en e1
Mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles
consideramos un ajuste en elvalor para
cualquier fin. : 20.00 %

TOTAL

ELTOTAL DE DEDUCCIONES SERA DEL 20.00 % DEL VALOR COMERCIAL.

Nota: El Cliente considera las deducciones de su conocimiento, para obtener un Valor de

Realización Final.
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VALOR DEDUCC. VALOR

DESCRIPCION COMERCIAL 100% - 20 % COMERCIAL

Inmueble 75,000.00 80% 60,000.00

TOTALES 75,000.00 US$ 60,000.00

SON VEINTE MIL CON 0/00 DOLARES AMERICANOS

5. OPINION INTEGRAL DEL PROFESIONAL VALUADOR

- La valuación se ha efectuado con total independencia de criterio, aplicando las normas vigentes,
no asumiendo responsabilidad el Profesional, por la veracidad o no de la información y de los
documentos proporcionados por el Cliente, ni por vicios registrales ocultos que pueda tener el
predio.

6. DOCUMENTACION SUSTENTATORIA

La información de precios se obtuvo de acuerdo a la experiencia del Profesional complementada

con datos de nuestra base de datos, estudio del mercado e internet.

Copia de N° Partida 11112844, de los RR.PP. de Piura.

Piura,8 de diciembre del 2018

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PANEL FOTOGRAFICO
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