LUIS FELIPE ENGBER ZAMORA
Arquitecto Tasador
Fono: 99797294
E mail: engber.arq@gmail.com
TASACIÓN COMERCIAL
CALLE POLANCO Nº 24, LA LIGUA.
I. IDENTIFICACION DEL BIEN
Propietario : María Elena Gómez Zamora
Eugenio Fernando Gómez Zamora
Elsa Loreto Gómez Zamora
Rosa Ester Gómez Zamora.
Inscripción : Fojas 1.017 Nº 311 año 1978.
Tipo De Bien : Industria.
Rol definitivo : 39-09.-
Avalúo Fiscal : $ 91.934.480.-
Tipo De Bien : Comercio.
Contribuciones : Si.
D.F.L. n° 2 : No.
Copropiedad : No.
Expropiación : No.
P. de Edificación : No registra.
Recepción Final : No registra.
II. IMAGEN PRINCIPAL
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III. VALORIZACION
CUADRO DE AVALÚO
AVALUOS Cantidad $/M² UF/M² Valor Valor
M² $ UF
Terrenos
Polanco Nº 24 814 165.277 6 134.535.738 4.884
Subtotal terrenos 814 165.277 6 134.535.738 4.884
Construcciones
Piso 1 318.88 333.309 12.1 106.285.657 3.858,44
Piso 2 242 0 0 0 0
Subtotal Construcciones 560.88 106.285.657 3.858,44
Obras Complementarias
Cierre, Cubierta, Pavimentos, Protecciones y otros. 0 0
Subtotal Obras Complementarias 0 0
TOTAL 240.821.396 8.742,44
VALOR UF 31 de ENERO de 2019 $27.546,22
VALOR COMERCIAL PROPIEDAD 240.821.396 8.742,44
SUPERFICIE DE TERRENO M² 814 UF / M² 3.5
SUPERFICIE EDIFICACIÓN M² 560.88 UF / M² 27.4
INDICE CONST. (Valor com. en UF) / (m² Total constr.) 27.4
INDICE EDIF. (Valor constr. en UF) / (m² constr.) 12.1
VALOR COMERCIAL $ 240.821.396 U.F. 8.742,44
VALOR LIQUÍDEZ 80% $ 192.657.117 U.F. 6.993,95
Tasador : Luis Engber Zamora
Profesión : Arquitecto Tasador
R.U.T. : 15.764.579-k
ROL de inscripción : 4385
Patente Profesional : 3002191
Fecha : 31/01/2019
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IV. ANTECEDENTES TECNICO LEGALES
A. Objetivo
El presente informe valoriza una propiedad comercial en regular estado de mantención, se
considera la edad de la edificación, y calidad de lo existente, que cumple 90 años de que fue
construida, ocupada en el primer piso, tasación solicitada por Rosa Ester Gómez Zamora,
propietaria.
Esta se ubica en la zona centro de la ciudad, sector destinado uso residencial, a unos 50 metros
de la plaza de armas de la ciudad, en la esquina de Calle Polanco con Calle Papudo, ambas son
consideradas como uno de las troncales de tránsito más importantes del radio urbano.
B. Visita e Identificación
La visita al sitio fue realizada en el mes de enero del presente año. Los antecedentes de la
propiedad fueron otorgados previamente por la solicitante, los que fueron corroborados durante la
vista.
La ubicación del sitio, dimensiones y deslindes del terreno fueron considerados según los
documentos aportados por la solicitante del informe de tasación.
C. Antecedentes Técnico-legales
La superficie del terreno, superficie original edificada, rol de avalúo e inscripción de la propiedad
fueron extraídos de los antecedentes vistos en la documentación.
Contempla ampliaciones regularizadas.
Las fotografías fueron tomadas en el lugar el día de la visita.
D. Normativa
Zona A
Usos de suelo permitidos:
Comercio, Artesanía, Vivienda, equipamiento compatible con la vivienda y comercio, Industria no
molesta.
Usos de suelos prohibidos:
Industria molesta e insalubre.
Industria peligrosa.
Condiciones de Edificación:
- Superficie predial mínima : 160 m2.
- Frente predial mínimo : 10 mts.
- Antejardín mínimo : Optativo.
- Porcentaje ocupación de suelo : 1000 %
- Sistema de agrupamiento : Aislado Pareado y Continuo.
- Altura máxima de edificación : art. 2.6.2 y 2.6.3 OGUYC.
- Coeficiente de constructibilidad : 200%.
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- Adosamiento : art. 2.6.2 OGUYC
- Rasante y distanciamiento : Ord. Gral. Urb. y Constr.
Disposiciones complementarias:
- No contempla
V. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Emplazamiento
Sector comercial residencial consolidado ubicado en la zona A definida según Plan Regulador
Comunal Vigente como "Residencial Comercial" ubicado en el centro de la ciudad, definido por
Calle Papudo por el Sur, Calle Portales por el Norte, Calle Uribe por el oriente y calle Polanco por
el poniente.
Es un barrio comercial consolidado que posee equipamiento vecinal, educación y culto.
Tiene buena accesibilidad por las vías definidas anteriormente las que poseen locomoción
colectiva de microbuses y automóviles, además de equipamientos.
La propiedad se ubica en la acera oriente de calle Papudo.
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B. Características Generales y Grado de Urbanización
Es un sector homogéneo de volumetría regular, con uso de suelo comercial y un porcentaje
menor de vivienda, educación y áreas recreativas, con antigüedad mínima de 50 años.
La demanda es alta dado por la escasez de propiedades en venta pertenecientes a barrios
comerciales consolidados destinados a estrato socioeconómico medio.
Presenta urbanización completa con electricidad aérea, conexión a matriz de agua potable y
colector de alcantarillado. Las calzadas son de Hormigón con soleras y aceras de hormigón. No
contempla red de gas, el que debe ser domiciliario.
La arborización es media y el sector posee plazoletas con juegos infantiles, canchas deportivas y
áreas de estacionamiento.
VI. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO
A. Terreno: Deslindes y Superficies
La propiedad se emplaza en terreno de 560,88 m² de forma regular y topografía en pendiente en
10° aproximadamente con un desnivel de aproximadamente 0.5 mts sobre la cota de la calle;
ubicado en la acera oriente de calle Polanco. Es la zona A definida como “Residencial
Comercial”.
B. Expropiaciones y Cesiones
De acuerdo a la ubicación en el conjunto y la ciudad, no se encontraría afecto a expropiación,
cesión o utilidad pública.
C. Características Generales de la Edificación y Composición
Contempla tipología de 560,88 m2 distribuidos en dos etapas, la primera corresponde a
edificación de un dos pisos de adobe que contempla ocho habitaciones, dos baños y un
restaurant en la primera planta. En la segunda etapa se considera edificación de tabiquería de
madera de un nivel, ambos en evidentes procesos de descomposición con fallas estructurales a
la vista y las que para esta tasación no será considerada el segundo piso puesto que constituye
un riesgo en su habitabilidad y a juicio del tasador debiera ser demolida o reparada en su
cabalidad.
En el exterior tiene patio.
Materialidad
La edificación se encuentra en diversas condiciones, en la primera etapa, construcción de
madera Pino Oregón en excelentes condiciones de mantención, libre de enfermedades naturales
de la madera aumentando el valor patrimonial que esta tiene, la segunda etapa, como ya fue
expuesto, es de madera no mantenida, todas los ventanales son de madera en riesgosas
condiciones de uso, dañado principalmente por los diversos terremotos a los que se ha visto
expuesto a lo largo de su historia,
Estructura de techumbre en cerchas de madera con cubierta de planchas de zinc y cielos de
volcanita.
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Artefactos en malas condiciones.
Puertas de madera estándar.
Instalaciones eléctricas y sanitarias expuestas.
Quincallería estándar.
D. Obras Complementarias
Cierre perimetral de panderetas de hormigón.
VII. APRECIACION DE MERCADO
A. Condiciones generales del mercado en el área
- El área analizada corresponde a un sector residencial consolidado de alta plusvalía por la
realidad del sector como habitacional de estable seguridad y relativa tranquilidad. Contiene
equipamientos básicos como áreas recreativas, educación, comercio, culto, entre otros, lo que
favorece el interés por propiedades del sector.
- La edad promedio del conjunto es de 50 años con edificaciones en buen estado de
conservación en lotes que fluctúan entre 80 m2 y 200 m² aproximadamente.
- Actualmente, la oferta de propiedades en el sector es escasa por lo que la demanda de
propiedades con estas características es elevada, aumentado así también, los valores de las
propiedades.
B. Criterios y Metodología de Valorización
Para la valorización comercial del terreno se utilizará como referente el método la comparación de
propiedades de similares características ubicadas en el área, a través de una muestra de
propiedades habitacionales.
Se asignará un valor comercial al terreno (por referencias directas en el sector) y el valor físico de
las construcciones, que corresponde al costo de reposición a nuevo del bien, incluidos los costos
indirectos de su ejecución, depreciado según la antigüedad de sus componentes, grado de
obsolescencia y estado de mantención.
Por tanto, para valorar el terreno se recurre a referencias de mercado y para el valor de las
edificaciones se estimará tanto su costo de reposición depreciado.
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a. Método Comparativo para valor del terreno
El valor del suelo debe ser necesariamente analizado en base a la comparación de éste con otros
bienes de similares características u homologables de acuerdo a criterios objetivos (ubicación,
emplazamiento, superficie).
El siguiente cuadro resume las referencias de suelo y propiedades afines seleccionadas para
estos efectos:
Las referencias corresponden a ventas u ofertas de propiedades del sector realizadas en un periodo menor a un año.
C. Comentarios a las referencias
Las referencias expuestas corresponden a construcciones de similares condiciones en cuanto a
calidad de la construcción y se ubican en sectores de similares condiciones a la de la vivienda en
análisis, por lo tanto de similares condiciones generales.
El promedio de terreno de las referencias es de 5533,46 m2 con un índice de 2,4 UF/m2 y de
301,86 m2 para construcciones, con índice de 34,93 UF/m2.
Para el caso de análisis, el índice de terreno según la valorización dada es de 6 UF/m2 y para
construcciones es de 24,2 UF/m2, el sector de locales comerciales es valorizado a la mitad de la
construcción del edificio por los años de construcción y estado de mantención, su índice es de
12,1 UF/m2, el segundo piso no es considerado para esta tasación por las evidentes fallas
estructurales las que advierte un tratamiento especial para su rehabilitación o pronta demolición
por riesgo de derrumbe.
Tomando en cuenta la ubicación de la propiedad, edificación en regular estado de conservación y
proporcionalidad de valores asignados y de muestras, el valor dado se considera ajustado y
acorde a los valores manejados para propiedades de su tipo y sector.
D. Determinación del valor
- Para determinar el valor del terreno, se toman como referencia las muestras del mercado para
el caso de viviendas, con lo que se logra obtener un rango de fluctuación de valores de
UF/m2 de terreno, aplicable de acuerdo a la ubicación de la propiedad, dimensión,
aprovechamiento, exposición y uso asignado a la propiedad.
- De acuerdo a los análisis de referencias el valor venta ajustado para el terreno en zona se
acercaría ó fluctuaría entre 3 y 6 UF/m², para el caso de análisis, el terreno se valorizó en 6
UF/m2, por ubicarse en vía estructurante.
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- La edificación se valorizó de acuerdo a la materialidad, estado de conservación y de
terminaciones.
E. Valor de Liquidación
Se considera razonable para este caso un valor de venta rápida de un 80 % del valor de tasación.
El riesgo se estima medio ya que se trata de una propiedad con características normales respecto
a su uso de suelo, programa habitacional básico, ubicación, urbanización, edificaciones y obras
complementarias.
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VIII. ANEXOS DE TASACIÓN
A. IMAGEN GOOGLE EARTH DE CONTEXTO LOCAL
B. FOTOGRAFIA DEL SECTOR
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C. FOTOGRAFIAS ANEXAS DE LA PROPIEDAD
Locales Comerciales Piso 1
Restaurant
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Segundo Piso
Habitación 5 y 6
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Habitación 7 y 1
Habitación 2 y 3
Habitación 4
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Baño y Bodega
Vista Patio Lateral
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Vista Patio Trasero
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