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TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. 1595 -2021-SUNARP-TR

Lima,03 de setiembre de 2021

APELANTE : JUAN FREDDY GONZÁLES CÁCERES


TÍTULO : Nº 1258686 del 17/5/2021.
RECURSO : Ingresado el 25/6/2021.
REGISTRO : Predios de Arequipa.
ACTO : Nulidad de asiento registral.
SUMILLA :

NULIDAD DECLARADA EN SEDE ADMINISTRATIVA


No procede la inscripción de la nulidad declarada en sede administrativa que
desconoce los alcances del mandato judicial que diera mérito a la extensión de
un asiento registral.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN


PRESENTADA

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la nulidad del


asiento b-3 de la ficha N° 31805 que continúa en la partida electrónica N°
01170385 del Registro de Predios de Arequipa, en el que figura la
sentencia que declara la cancelación del asiento b-2 y dispone en su
reemplazo la inscripción de la Resolución Municipal 584-R del 19/5/1989,
que aprueba la recepción de obras de la urbanización Los Claveles; ello
en mérito de la copia certificada de las Resoluciones Municipales N° 045-
R-2002 del 30/12/2002 y N° 404-2003-MPA del 25/11/2003.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Copia certificada de la Resolución Municipal N° 045-R-2002 del


30/12/2002 expedida por funcionario de la Municipalidad Provincial de
Arequipa.
- Copia certificada de la Resolución Municipal N° 404-2003-MPA del
25/11/2003 expedida por funcionario de la Municipalidad Provincial de
Arequipa el 26/11/2003.
- Constancia de notificación.
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II. DECISIÓN IMPUGNADA

La registradora pública del Registro de Predios de Arequipa Arminda


Eugenia Chillitupa Valencia observó el título en los siguientes términos:

1. Antecedentes:
Se solicita la inscripción de resoluciones administrativas respecto del predio
inscrito en la ficha 31805.

2. Análisis:
Vista la documentación presentada por el interesado se observa lo siguiente:
a) De la evaluación legal:
2.1 Las resoluciones presentadas 045-R-2002 y 404-2003-MPA no
contienen actos inscribibles, por cuanto la primera declara fundado el
recurso de reconsideración interpuesto por el señor Fredy Gonzales
Cáceres y la segunda resuelve declarar infundado los recursos de apelación
interpuestos por Eloy y Francisco Chicata Cárdenas, por lo que deviene en
improcedente lo solicitado.
Además precisa que la Resolución N° 584-R que concede la recepción de
obras fue registrada en cumplimiento a mandato judicial, por lo que su
revocatoria, requiere del mismo procedimiento jurisdiccional.
* En consecuencia, considerando que el registrador tachará el título
presentado cuando contenga acto no inscribible (Art. 43-A literales a) del
TUO del Reglamento General de los Registros Públicos debe procederse a
la tacha de la presente solicitud.

3.- Decisión:
Se observa conforme a los Arts. 32, 40 y 167 del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos y al Art. 2011° del C.C.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante fundamente el recurso señalando, entre otros, lo siguiente:

- En relación a la Resolución N° 045-R-2002 se resuelve en el artículo


segundo lo siguiente: “Declarar fundado el recurso de reconsideración
interpuesto por Freddy Gonzales Cáceres en su condición de Gerente de
la Empresa Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.Ltda. en contra
de la Resolución Municipal N° 584-R de fecha 19 de mayo de 1989, la
misma que revoca en todos sus extremos; dejándose en plena vigencia la
Resolución Municipal N° 154 del 17 de noviembre de 1982, la Resolución
Directoral N° 168-87 del 14 de abril de 1987 y la Resolución Directoral N°
417-87-CPA del 07 de julio de 1987.”

- Con relación a la Resolución N° 404-2003-MPA, en el artículo 1 se


señala: “Declarar fundado los recursos de apelación interpuesto por Eloy
y Francisco Chacta Cárdenas, en contra de la Resolución Municipal Nro.
045-2002 de fecha 30.12.02, quedando firme en todos sus extremos.”
Asimismo, en el artículo 2 se precisa: “Dar por agotada la vía
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administrativa, dejando a salvo el derecho de los accionantes a recurrir al


Poder Judicial.”

- El 1/3/1987 se inscribió la Resolución Directoral N° 417-87-CPA-L.4 del


7/7/1987 que aprobó la recepción de obras de habilitación urbana,
resolución que no fue impugnada quedando consentida y firme; pero es
el caso que con fecha 19/5/1989 se expide la R.M. N° 584-R que aprobó
la recepción de obras, siendo inscrita por sentencia del 31/1/1996, con la
cual se canceló el asiento 2-b) pero no se emitió pronunciamiento sobre
su validez o no, apreciándose que contienen modificaciones que agravian
el interés público al afectarse áreas de uso público.

- Posteriormente, el 25/8/1989 se interpuso recurso de reconsideración


contra la R.M. N° 584-R, dentro de la vigencia del D.S. 006-SC-67
(Reglamento General de Procedimientos Administrativos), el que fue
resuelto con la R.M. N° 045-R-2002 del 30/12/2002 recaída en el
expediente 68630-761.

- Conforme a los considerandos cuarto y quinto de la R.M. N° 045-R-2002


del 30/12/2002, se analiza el aspecto judicial de la Resolución N° 584-R y
asimismo se emite pronunciamiento sobre lo que compete efectuar a la
instancia administrativa y el por qué se debe anular. Cabe agregar, que la
Resolución N° 584-R se registró, no obstante que no se encontraba
consentida y por ello la existencia del recurso de reconsideración antes
referido.

- Existe más de un criterio que sostiene que la resolución administrativa


que declara la nulidad de un acto administrativo, es título mas que
suficiente para extender el correspondiente asiento. Así, se aprobó como
precedente de observancia obligatoria en el CV Pleno del Tribunal
Registral.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la ficha N° 31805 que continúa en la partida electrónica N° 01170385


del Registro de Predios de Arequipa se encuentra inscrita la urbanización
Los Claveles del distrito de Yanahuara, provincia y departamento de
Arequipa.

En el asiento c-1 de la ficha obra inscrito el dominio en favor de


Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.L.tda.

En el asiento c-2 de la ficha consta inscrito el contrato de asociación en


participación suscrito entre Vidal Chicata Calderón y la firma Urbanizadora
y Constructora Santa Ana S.R.L.tda., que dio lugar a la inscripción del
presente bien.
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En el asiento c-3 de la ficha corre la rectificación del asiento c-1, en el


sentido que los propietarios del presente inmueble son los cónyuges Vidal
Chicata Calderón y Justina Cárdenas de Chicata, y que conforme a los
antecedentes dominales se ha constituido una asociación en participación
con la firma Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.L.tda.
(URCONSA).

En el asiento c-4 de la ficha consta la aclaración de los asientos c-2 y c-3,


con la transcripción del contrato de asociación en participación.

En el asiento b-2 de la ficha consta inscrita la Resolución Directoral N°


417-87-CPA-L-L.4 del 7/7/1987 expedida por la Dirección de Desarrollo
Urbano del Concejo Provincial de Arequipa, mediante la cual se resolvió
recepcionar las obras correspondientes a la habilitación urbana de la
urbanización “Los Claveles”, en los seguidos por “Urbanizadora i
Constructora Santa Ana S.A. Ltda. (URCONSA), sobre un área
replanteada de 10,500.00 m2, distribuida en manzana A con 11 lotes en
un área de 3,530.25 m2, manzana B con 10 lotes en un área de 2,484.77
m2 y manzana C con 6 lotes en un área de 1,714.77 m2.

En el asiento en mención, obra la anotación de independización


correspondiente.

En el asiento e-8 obra la declaración de nulidad e ineficacia del asiento b-


2 por haberse declarado así por sentencia del 31/1/1996 expedida por el
Juez del Tercer Juzgado Civil Arturo Chocano Polanco, disponiéndose su
cancelación (T.A. 130369 del 11/8/1998).

En el asiento b-3 de la ficha consta inscrita la sentencia del 31/1/1996


expedida por el Juez del Tercer Juzgado Civil Arturo Chocano Polanco,
confirmada por sentencia de vista del 5/7/1996 y declarado infundado el
recurso de casación interpuesto por sentencia del 18/2/1998, asimismo,
por haberse cancelado el asiento 2 de este rubro, se dispuso en su
reemplazo inscribir la Resolución Municipal 584-R del 19/5/1989 que
contiene la aprobación de la recepción de obras de la urbanización Los
Claveles de propiedad de los herederos de Vidal Chicata Calderón y
esposa Justina Cárdenas de Chicata. distribuida en manzana A con 11
lotes en un área de 3,562.45 m2, manzana B con 10 lotes en un área de
2,535.00 m2 y manzana C con 6 lotes en un área de 1,997.50 m2. (T.A.
130369 del 11/8/1998).

En el asiento en mención, obra la anotación de independización


correspondiente.

En el asiento C00005 obra inscrito el traslado de dominio por sucesión


intestada de Vidal Anselmo Chicata Calderón en favor de la cónyuge
supérstite Justina Rufina Cárdenas Lazarte viuda de Chicata e hijos:
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Bertha Amelia Chicata Aragón y Mario Vidal, Clemencia, Francisco,


Nicolás Eloy Vidal y Benito José Vidal Chicata Cárdenas.

En el asiento C00006 consta inscrita la compraventa de la totalidad de


cuotas ideales que otorga Bertha Amelia Chicata Aragón en favor de
Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.Ltda.

En el asiento B00004 obra la anotación de independización del lote 2 de


la manzana A en la partida N° 11468719.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la vocal Nora Mariella Aldana Durán.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión


a determinar es la siguiente:

- Si procede la inscripción de la nulidad declarada en sede administrativa


que desconoce los alcances del mandato judicial que diera mérito a la
extensión de un asiento registral.

VI. ANÁLISIS

1. De conformidad con el artículo 91 del Reglamento General de los


Registros Públicos:

“Las inscripciones se extinguen respecto de terceros desde que se


cancela el asiento respectivo, salvo disposición expresa en contrario.
Ello, sin perjuicio que la inscripción de actos o derechos posteriores
pueda modificar o sustituir los efectos de los asientos precedentes”.

El referido artículo contempla dos situaciones: la cancelación expresa,


cuando se produce alguno de los supuestos previstos en el artículo 94 del
mencionado reglamento, y la inscripción de un acto o derecho posterior
que al modificar el acto o derecho inscrito, lo priva de vigencia1.

2. El artículo 94 del precitado Reglamento establece los supuestos de


cancelación total de las inscripciones y anotaciones preventivas,
señalando los siguientes:

1 Entre estos últimos podemos mencionar entre otros, la inscripción de una transferencia
de dominio que publicita la existencia de un nuevo titular, o el nombramiento de una junta
directiva, que publicita la existencia de nuevos representantes de la persona jurídica. En
ambos casos, si bien el acto posterior inscrito no cancela expresamente la inscripción
anterior, surte un efecto similar al de la cancelación al determinar la pérdida de su
vigencia.
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a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el derecho


inscritos;
b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan
extendido;
c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva
por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el
Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de
rectificación de asientos previstos en este mismo Reglamento;
d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación
preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto
en ella;
e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de
cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes.

De lo establecido en dicho artículo se desprende que acreditado el


supuesto de hecho previsto en la norma mediante título suficiente,
procede extender el asiento cancelatorio respectivo.

3. Así, el supuesto contemplado en el literal b) regula la cancelación de la


inscripción por la declaración de nulidad del título sustentatorio de aquélla,
no así por la declaración de nulidad de la propia inscripción, supuesto que
se regula en literal distinto.

Debe además tenerse en cuenta que la declaración de nulidad debe ser


efectuada por la autoridad o funcionario competente, así como constar en
título que revista la formalidad requerida por la normativa aplicable,
conforme a lo preceptuado por el Reglamento General de los Registros
Públicos2.

4. En anteriores pronunciamientos como las Resoluciones Nº 958-2011-


SUNARP-TR-L del 15/7/2011, Nº 672-2008-SUNARP-TR-L del 27/6/2008,
entre otras, esta instancia se ha pronunciado en el sentido que la nulidad
de un título, declarada en sede administrativa por órgano competente,
surte los mismos efectos que la nulidad declarada en sede judicial, no
requiriéndose adicionalmente declaración judicial de nulidad del mismo
título o del asiento de inscripción, siendo de aplicación la norma contenida

2 Artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos. - Alcances de la


calificación
El Registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar
los títulos ingresados para su inscripción, deberán:
(...)
c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad
del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados;
(...)
e) Verificar la competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o
certifique el título;
(...)
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en el literal b) del artículo 94 del RGRP, es decir, cancelación de


inscripción en virtud de la nulidad del título.

La conclusión se fundamenta en el T.U.O de la Ley Nº 27444-Ley del


Procedimiento Administrativo General, aprobado por Decreto Supremo Nº
004-2019-JUS, que regula en su Capítulo II del Título I sobre la Nulidad
de los Actos Administrativos. El artículo 11.2 establece que “la nulidad de
oficio será conocida y declarada por la autoridad superior de quien dictó
el acto. Si se tratara de un acto dictado por una autoridad que no está
sometida a subordinación jerárquica, la nulidad se declarará por
resolución de la misma autoridad. (…)”.

Asimismo, el artículo 12 de la referida ley regula los efectos de la


declaración de nulidad estableciendo lo siguiente:

“12.1 La declaración de nulidad tendrá efecto declarativo y retroactivo a la


fecha del acto, salvo derechos adquiridos de buena fe por terceros, en cuyo
caso operará a futuro.
12.2 Respecto del acto declarado nulo, los administrados no están obligados
a su cumplimiento y los servidores públicos deberán oponerse a la ejecución
del acto, fundando y motivando su negativa.
12.3 En caso de que el acto viciado se hubiera consumado, o bien sea
imposible retrotraer sus efectos, sólo dará lugar a la responsabilidad de
quien dictó el acto y en su caso, a la indemnización para el afectado”.

El artículo 9 de dicha ley establece que:

“Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad


no sea declarada por autoridad administrativa o jurisdiccional, según
corresponda”.

5. En mérito a lo anterior esta instancia aprobó en el CV Pleno3 el siguiente


precedente de observancia obligatoria:

INSCRIPCIÓN DE NULIDAD DECLARADA EN SEDE ADMINISTRATIVA


“La resolución administrativa que declara la nulidad de un acto
administrativo inscrito es título suficiente para extender el
correspondiente asiento cancelatorio”. (Criterio adoptado en las
Resoluciones N° 611-2011-SUNARP-TR-A del 30/9/2011, N° 416-2005-
SUNARP-TR-L del 15/7/2005, Nº 408-C-2006-SUNARP-TR-L del
6/7/2006, Nº 102-2007- SUNARP-TR-T del 10/5/2007, Nº 019-2008-
SUNARP-TR-T del 31/1/2008, y Nº 672-2008- SUNARP-TR-L del
27/6/2008).

Del mismo modo, se aprobó el siguiente acuerdo plenario:

3Realizado los días 4 y 5 de abril de 2013 y publicado en el diario oficial “El Peruano” el
18 de abril de 2013.
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INSCRIPCIÓN DE NULIDAD DECLARADA EN SEDE ADMINISTRATIVA


“La resolución administrativa que declara la nulidad o deja sin efecto un
acto administrativo inscrito es título suficiente para extender el
correspondiente asiento cancelatorio”.

Queda claro, entonces, que los actos administrativos pueden ser


declarados nulos o dejados sin efecto por otro acto administrativo, siendo
este un acto inscribible en el Registro previa verificación de la adecuación
del acto con los antecedentes registrales.

6. Evaluada la documentación presentada con el título, tenemos que


mediante la Resolución Municipal N° 045-R-2002 del 30/12/2002 emitida
por la alcaldía de la Municipalidad Provincial de Arequipa, se resolvió el
recurso de reconsideración formulado por el gerente de la empresa
Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.Ltda. Freddy Gonzales
Cáceres contra la Resolución Municipal 584-R del 19/5/1989.

En la acotada resolución se indica lo siguiente:

(…)
CONSIDERANDO:
(…) que si bien es cierto que en la sentencia emitida el 31 de enero de
1996 por el Tercer Juzgado Civil de la Corte Superior de Justicia de
Arequipa, (…) se ha establecido que la Resolución Municipal Nro. 584-
R del 19 de mayo de 1989, es válida, también es cierto que en su sexto
considerando ha determinado “que no corresponde en ese proceso
deliberar sobre las motivaciones que dieron lugar a la expedición de la
Resolución Nro. 584-R antes acotada”; lo cual es corroborado por el
segundo considerando de la Resolución del 18 de febrero de 1998
expedida por la Sala Civil Permanente de la Corte Suprema, por lo que esta
instancia debe emitir pronunciamiento sobre el fondo del asunto.

Que, para tal efecto, se ha valorado el Informe Técnico (…) quien ha


determinado que la Resolución Municipal Nro. 584-R modifica
parcialmente el plano de Lotización de la Urbanización “Los Claveles”
afectando el área de uso público en casi el 30% del área aprobada por
las Resoluciones Directorales (…) y Nro. 417-87-CPA-L-L.4; asimismo se
ha modificado el Lote (…) este último pierde casi el 50% (…)
originalmente aprobado, concluyendo porque se anule la Resolución
impugnada.

Que, bajo este contexto, el recurso de reconsideración interpuesto por


el accionante debe ampararse, disponiéndose la revocación de la
resolución impugnada.

De conformidad con las atribuciones que el Artículo 47° de la Ley No. 23853,
Orgánica de Municipalidades confiere al despacho de Alcaldía;

SE RESUELVE:
(…)
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ARTÍCULO SEGUNDO.- Declarar FUNDADO el recurso de


reconsideración interpuesto por Freddy Gonzales Cáceres en su condición
de gerente de la empresa Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.Ltda.
en contra la Resolución Municipal 584-R de fecha 19 de mayo de 1989,
la misma que se revoca en todos sus extremos: dejándose en plena
vigencia la Resolución Municipal (…) No. 417-87-CPA del 07 de julio de
1987.

ARTÍCULO TERCERO.- Dejar a salvo el derecho de la empresa


accionante, para que pueda solicitar la nulidad del acto registral que
corre inscrita en la Ficha N° 31805 del Registro de la Propiedad
Inmueble, relacionado con la recepción de obras de urbanismo de la
Urbanización Los Claveles.
(…) (Lo resaltado es nuestro).

A tenor de lo expuesto, tenemos que la autoridad administrativa resolvió


el recurso de reconsideración de la Resolución Municipal 584-R del
19/5/1989 pese a existir un mandato judicial que se pronunció
determinando su validez, por considerar que en dicho procedimiento no
se cuestionó las motivaciones que le dieran mérito.

Así, pudo determinarse que la Resolución Municipal 584-R varió


sustancialmente las obras autorizadas, entre otras, por la Resolución
Directoral N° 417-87, afectando incluso áreas de uso público, por lo que
se declaró fundado el recurso de reconsideración, revocando en todos sus
extremos la Resolución Municipal 584-R y otorgando plena vigencia a la
Resolución Directoral N° 417-87.

7. Asimismo, con el título se presentó la Resolución Municipal N° 404-


2003-MPA del 25/11/2003 emitida por la alcaldía de la Municipalidad
Provincial de Arequipa, que resolvió el recurso de apelación interpuesto
por Eloy y Francisco Chicata Cárdenas en contra de la Resolución
Municipal N° 045-R-2002 del 30/12/2002 para efectos que sea revocada
y se archive el proceso.

De acuerdo a los considerandos de la mencionada resolución, el


accionante alegó la contravención a lo dispuesto en sede judicial en el
proceso de cancelación e ineficacia de asientos registral que dio mérito a
la inscripción de la Resolución 584-R.

Al respecto, la autoridad administrativa sostuvo que en dicho proceso


judicial no se cuestionó la validez de la Resolución Ministerial 584-R, con
lo cual se desvirtuó lo alegado por los recurrentes. Asimismo, se
determinó que en la fecha en que se inició el proceso judicial, la
Resolución 584-R no estaba consentida y considerando que no fueron
desvirtuados los fundamentos de la Resolución Municipal N° 045-R-2002,
se resolvió declarar infundado el recurso de apelación interpuesto y dar
por agotada la vía administrativa.
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8. Remitiéndonos a lo publicitado en el registro, se aprecia que en la ficha


N° 31805 que continúa en la partida electrónica N° 01170385 del Registro
de Predios de Arequipa se encuentra inscrita la urbanización Los Claveles
del distrito de Yanahuara, provincia y departamento de Arequipa, respecto
de la que se han extendido los siguientes asientos:

Asiento c-1 de la ficha


Dominio en favor de Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.L.tda.

Asiento b-2 de la ficha


Resolución Directoral N° 417-87-CPA-L-L.4 del 7/7/1987 expedida por la
Dirección de Desarrollo Urbano del Concejo Provincial de Arequipa,
mediante la cual se resolvió recepcionar las obras correspondientes a la
habilitación urbana de la urbanización “Los Claveles”, en los seguidos por
“Urbanizadora i Constructora Santa Ana S.A. Ltda. (URCONSA), sobre un
área replanteada de 10,500.00 m2, distribuida en manzana A con 11 lotes
en un área de 3,530.25 m2, manzana B con 10 lotes en un área de
2,484.77 m2 y manzana C con 6 lotes en un área de 1,714.77 m2.

En el asiento en mención, obra la anotación de independización


correspondiente.

Asiento c-2 de la ficha


Contrato de asociación en participación suscrito entre Vidal Chicata
Calderón y la firma Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.L.tda.,
que dio lugar a la inscripción del presente bien.

Asiento c-3 de la ficha


Rectificación del asiento c-1, en el sentido que los propietarios del
presente inmueble son los cónyuges Vidal Chicata Calderón y Justina
Cárdenas de Chicata, y que conforme a los antecedentes dominales se
ha constituido una asociación en participación con la firma Urbanizadora
y Constructora Santa Ana S.R.L.tda. (URCONSA).

Asiento c-4 de la ficha


Aclaración de los asientos c-2 y c-3, con la transcripción del contrato de
asociación en participación.

Asiento b-3 de la ficha


Sentencia del 31/1/1996 expedida por el Juez del Tercer Juzgado Civil
Arturo Chocano Polanco, confirmada por sentencia de vista del 5/7/1996
y declarado infundado el recurso de casación interpuesto por sentencia
del 18/2/1998, asimismo, por haberse cancelado el asiento 2 de este
rubro, se dispuso en su reemplazo inscribir la Resolución Municipal 584-
R del 19/5/1989 que contiene la aprobación de la recepción de obras de
la urbanización Los Claveles de propiedad de los herederos de Vidal
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Chicata Calderón y esposa Justina Cárdenas de Chicata; distribuida en


manzana A con 11 lotes en un área de 3,562.45 m2, manzana B con 10
lotes en un área de 2,535.00 m2 y manzana C con 6 lotes en un área de
1,997.50 m2.

En el asiento en mención, obra la anotación de independización


correspondiente.

Asiento C00005
Traslado de dominio por sucesión intestada de Vidal Anselmo Chicata
Calderón en favor de la cónyuge supérstite Justina Rufina Cárdenas
Lazarte viuda de Chicata e hijos: Bertha Amelia Chicata Aragón y Mario
Vidal, Clemencia, Francisco, Nicolás Eloy Vidal y Benito José Vidal
Chicata Cárdenas.

Asiento C00006
Compraventa de la totalidad de cuotas ideales que otorga Bertha Amelia
Chicata Aragón en favor de Urbanizadora y Constructora Santa Ana
S.R.Ltda.

Asiento B00004
Anotación de independización del lote 2 de la manzana A en la partida N°
11468719.

9. De la revisión del título archivado N° 130369 del 11/8/1998 que diera


mérito a la extensión del acotado asiento b-3, se aprecia lo siguiente:

- Sentencia del 31/1/1996 expedida por el Juez del Tercer Juzgado Civil.

(…) CONSIDERANDO: PRIMERO: Que como se desprende del petitorio


de la demanda de fojas 20, se contrae a solicitar la declaración de
nulidad o ineficacia del asiento 2 del rubro b) de la ficha número 31805
del registro de la Propiedad Inmueble de Arequipa (…) y que contiene
la recepción de obras de urbanismo de la Urbanización Los Claveles
efectuada a petición de la Empresa Constructora URCONSA,
sustentando tal pretensión en el hecho de que el Concejo Provincial de
Arequipa, mediante resolución número 584-R de 19 de mayo de 1989
ha declarado la nulidad de la anterior resolución, que ha originado la
inscripción registral impugnada y ha aprobado la recepción de obras
de la citada Urbanización Los Claveles, efectuando correcciones que
fueron ventiladas en proceso administrativo, adjuntando al efecto, el tenor
de esta última resolución a fojas 8 a 10 SEGUNDO: Que el fundamento de
la contradicción de la demanda formulada por don Juan Freddy Gonzales
Cáceres en representación de la empresa demandada URCONSA, se
sustenta en primer término en que la resolución rectificatoria número 584-R
fue revocada en virtud de interpretación del Silencio Administrativo Positivo
(…) toda vez que, en su oportunidad, no fue resuelto el recurso impugnativo
de reconsideración que formulara, hecho que hizo valer por escrito en el
pertinente proceso administrativo, por tanto no existe legitimidad para obrar
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en esta causa; además que el origen de la resolución rectificatoria de la


recepción de obras se ha sustentado en actuados judiciales inválidos,
derivados de una transacción no aprobada judicialmente y que se
promoviera en el trámite de una demanda de amparo constitucional que a la
postre fue declarada improcedente; (…) SEXTO: Apreciando las
circunstancias expuestas en el considerando anterior, se advierte que las
argumentaciones de la contradicción que ha expuesto el representante
legal de URCONSA, resultan irrelevantes respecto de la materia que se
controvierte, la misma que concierne exclusivamente a la cancelación
de un asiento registral y la inscripción consecuente de la Resolución
definitiva de recepción de obras, que conforme lo considerado en el
punto cuarto y además resulta válida y se halla firme, no
correspondiendo en este proceso deliberar sobre las razones y alcances del
convenio de asociación, ni las motivaciones que dieron lugar a la expedición
de la resolución número 584-R, de 19 de mayo de 1989. A lo anterior debe
acotarse que no cabe ninguna articulación respecto de la legitimidad para
obrar del accionante toda vez que, como se desprende del tenor del asiento
3 del rubro c) la ficha 31805-A de fojas 107 vuelta que ha sido exhibida por
la Jefatura Regional de la Oficina de Registros Públicos de Arequipa, se ha
rectificado la titularidad de los propietarios del inmueble inscrito,
reconociendo como tal a don Vidal Chicata Calderón y esposa; y habiéndose
acreditado con los documentos de fojas 2 a 7, en este proceso, que el actor
ha sido declarado heredero del causante mencionado, se halla facultado
para reivindicar el bien común en virtud de lo dispuesto en el artículo 979 del
Código Civil; SEPTIMO: Que, como corolario de lo anterior, apreciando los
hechos y los medios probatorios, con arreglo a las previsiones de los
artículos 188 y 197 del Código Procesal Civil se arriba a la convicción de
que las pretensiones de la demanda deben ser amparadas, por tratarse
además, de una situación de puro derecho. Por lo considerado,
administrando Justicia en nombre de la Nación FALLO: Declarando
FUNDADA la demanda de fojas 20 interpuesta por don Francisco Vidal
Chicata Cárdenas contra el Jefe Regional de la Oficina de Registros
Públicos de Arequipa, don Carlos Fernández Dávila Barreda y el gerente y
representante legal de la Empresa Urbanizadora y Constructora Santa Ana
Sociedad de Responsabilidad Limitada, URCONSA, don Juan Freddy
Gonzales Cáceres, y en consecuencia, se declara la nulidad e ineficacia
del asiento registral número 2 rubro b) de la ficha 31805 del registro de
la Propiedad Inmueble de Arequipa y que contiene la inscripción de la
Resolución Directoral 417-87-CPA-L-L.4 de 7 de julio de 1987 sobre
recepción de obras correspondientes a la habilitación urbana de la
Urbanización Los Claveles y se dispone su pertinente cancelación por
disposición judicial y asimismo se proceda en su reemplazo, a inscribir
la Resolución Municipal 584-R de diecinueve de mayo de mil
novecientos ochentinueve que contiene la aprobación de la recepción
de obras de la citada urbanización ubicada en el distrito de Yanahuara,
provincia y departamento de Arequipa, de propiedad de los herederos de
don Vidal Chicata Calderón y esposa, y que consta de tres manzanas y
veintisiete lotes debidamente especificados en la resolución así como
declara la nulidad de las resoluciones anteriores que se consignan en el
punto resolutivo tercero; con lo demás que contiene; Se dispone asimismo
que consentida o ejecutoriada que sea la presente resolución, se transcriban
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los partes pertinentes para el Registro de la Propiedad Inmueble para la


inscripción que se dispone. (…) (Lo resaltado es nuestro).

9. A su vez, en el acotado título archivado figura la absolución de


observaciones mediante Resolución N° 33 del 29/5/1998:

(…)
VISTOS: El oficio remitido por la Oficina Registral de la Región Arequipa y
la esquela de observaciones que se adjunta; Y CONSIDERANDO. (…)
TERCERO.- Que, la observación del registrador de que la cancelación
dispuesta afecta las independizaciones realizadas a favor de terceros
atentando contra el principio de la fe pública registral contenido en el
artículo 2014 del Código Civil, constituye un cuestionamiento de la
decisión jurisdiccional, que no está dentro de los alcances del artículo
2011 del Código Civil, que se refiere a la calificación de la legalidad de
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, tanto más que el
segundo párrafo del citado artículo, establece que dicha calificación no se
aplica, bajo responsabilidad del registrador, cuando se trate de partes que
contenga una resolución judicial que ordene la inscripción como es en el
caso sub-litis. En todo caso, el registrador no ha solicitado sobre dicho
extremo, ninguna aclaración o información al juzgado, tal como
expresamente lo dispone el segundo párrafo del artículo 2011 del Código
Civil, por lo que el Juzgado, de Oficio, precisa que la cancelación ordenada
jurisdiccionalmente no atenta contra la Fe Pública Registral, toda vez
que el artículo 2014 del Código Civil protege a los terceros adquirientes
de buena fe, manteniendo el derecho, aunque después se anule,
rescinda o resuelve el del otorgante, por lo que, SE RESUELVE:
Ordenar al Registrador a que proceda a realizar la inscripción de
cancelación dispuesta. (…) (Lo resaltado es nuestro).

10. Como se desprende de la partida submateria, encontrándose el


dominio en favor de Urbanizadora y Constructora Santa Ana S.R.L.tda.,
se procedió con la inscripción en el asiento b-2, de la recepción de obras
de la habilitación urbana de la urbanización “Los Claveles”, aprobada por
Resolución Directoral N° 417-87-CPA-L-L.4 del 7/7/1987 expedida por la
Dirección de Desarrollo Urbano del Concejo Provincial de Arequipa, sobre
un área replanteada de 10,500.00 m2, distribuida en manzana A con 11
lotes en un área de 3,530.25 m2, manzana B con 10 lotes en un área de
2,484.77 m2 y manzana C con 6 lotes en un área de 1,714.77 m2;
habiéndose procedido con la anotación de independización de lotes.

Sin embargo, con la aclaración del dominio en favor de la sociedad


conyugal conformada por Vidal Chicata Calderón y Justina Cárdenas de
Chicata, en el asiento b-3 se inscribió el mandato judicial que declaró la
cancelación del acotado asiento b-2 reemplazándolo por la Resolución
Municipal 584-R del 19/5/1989, mediante la cual, se aprobó la recepción
de obras de la urbanización Los Claveles de propiedad de los herederos
de Vidal Chicata Calderón y esposa Justina Cárdenas de Chicata.
distribuida en manzana A con 11 lotes en un área de 3,562.45 m2,
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manzana B con 10 lotes en un área de 2,535.00 m2 y manzana C con 6


lotes en un área de 1,997.50 m2; habiéndose procedido con la anotación
de independización de lotes.

11. Por su parte, conforme fluye del antecedente registral, la sentencia en


mención fue emitida en el proceso sobre cancelación e ineficacia de
asiento registral seguido por Francisco Vidal Chicata Cárdenas, entre
otros, contra el gerente y representante legal de la empresa Urbanizadora
y Constructora Santa Ana S.R.Ltda. URCONSA Juan Freddy Gonzales
Cáceres.

En el proceso judicial se acreditó la legitimidad para obrar del demandante


en calidad de heredero de los propietarios (Vidal Chicata Calderón y
cónyuge Justina Cárdenas de Chicata), asimismo, se emitió
pronunciamiento sobre los argumentos del demandado, y valorándose las
pruebas ofrecidas se concluyó que la Resolución Municipal 584-R del
19/5/1989 resulta válida y se encuentra firme, por tanto se resolvió
declarar fundada la demanda, con la consecuente nulidad e ineficacia del
asiento b-2 que contiene la Resolución Directoral 417-87-CPA-L-L.4 del
7/7/1987, siendo reemplazada por la resolución definitiva de recepción de
obras (584-R).

Asimismo, en el antecedente registral figura el pronunciamiento del


juzgador sobre las observaciones formuladas en el registro, entre ellas, la
referida a la vulneración al principio de la fe pública registral debido a la
afectación al dominio de los lotes ya independizados a favor de terceros,
lo que fue considerado como un cuestionamiento de la decisión
jurisdiccional, y como tal se resolvió ordenando que el registrador proceda
con la inscripción de la cancelación dispuesta.

Esto es, se advierte que el Juez reiteró el mandato de inscripción,


incorporando al fondo del proceso el defecto advertido por el registrador.

12. En atención a las consideraciones expuestas, es conveniente precisar


que esta instancia se ha pronunciado en anteriores oportunidades (véase,
al efecto, la Resolución Nº 1468-2009-SUNARPTR-L y otras) en el sentido
que, la unidad y exclusividad de la función jurisdiccional consagrada
constitucionalmente deriva en que no pueda establecerse ninguna
jurisdicción independiente del Poder Judicial, pues a este órgano le está
conferido el monopolio en la toma de decisiones finales respecto a
conflictos intersubjetivos de derechos o de incertidumbres jurídicas.

Esta garantía en el ejercicio de administración de justicia conlleva a que


inclusive los asuntos sobre los cuales se pronuncian los órganos
administrativos sean materia de revisión mediante la acción contencioso
administrativa, puesto que si bien existen entidades dentro del Estado que
declaran el derecho de los particulares, esto no implica que los linderos
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entre estas y el órgano jurisdiccional aparezcan difusas, y que, en


consecuencia, quede librada a la decisión de los entes administrativos la
determinación u otorgamiento de derechos con prescindencia total de la
vía jurisdiccional.

13. Sobre la independencia en el ejercicio de la función jurisdiccional el


numeral 2) del artículo 139 de la Constitución Política del Perú prevé lo
siguiente:

Artículo 139.- Son principios y derechos de la función jurisdiccional:


(…)
2. La independencia en el ejercicio de la función jurisdiccional.
Ninguna autoridad puede avocarse a causas pendientes ante el órgano
jurisdiccional ni interferir en el ejercicio de sus funciones. Tampoco puede
dejar sin efecto resoluciones que han pasado en autoridad de cosa juzgada,
ni cortar procedimientos en trámite, ni modificar sentencias ni retardar su
ejecución. Estas disposiciones no afectan el derecho de gracia ni la facultad
de investigación del Congreso, cuyo ejercicio no debe, sin embargo, interferir
en el procedimiento jurisdiccional ni surte efecto jurisdiccional alguno.
(…)

A su vez, el artículo 4 del TUO de la Ley Orgánica del Poder Judicial,


aprobado por Decreto Supremo Nº 017-93-JUS, contempla lo siguiente en
relación al carácter vinculante de las decisiones judiciales:

“Ninguna autoridad, cualquiera sea su rango o denominación, fuera de la


organización jerárquica del Poder Judicial, puede avocarse al conocimiento
de causas pendientes ante el órgano jurisdiccional. No se puede dejar sin
efecto resoluciones judiciales con autoridad de cosa juzgada, ni modificar su
contenido, ni retardar su ejecución, ni cortar procedimientos en trámite, bajo
la responsabilidad política, administrativa, civil y penal que la ley determine
en cada caso”.

Las acotadas normas establecen la obligatoriedad de acatar y dar


cumplimiento a las decisiones judiciales, no pudiendo ser materia de
modificación por otras autoridades.

En ese sentido, en el artículo 102 Reglamento General de los Registros


Públicos se ha previsto que: “Las inscripciones o anotaciones preventivas
extendidas en virtud de mandato judicial se cancelarán sólo por otro
mandato judicial, sin perjuicio de lo señalado en el literal d) del Artículo 94
de este Reglamento.”

14. En el presente caso, se solicita la inscripción de la nulidad del asiento


b-3 de la ficha N° 31805 que continúa en la partida electrónica N°
01170385 del Registro de Predios de Arequipa, en el que figura la
sentencia que declara la cancelación del asiento b-2 y dispone en su
reemplazo la inscripción de la Resolución Municipal 584-R del 19/5/1989,
que aprueba la recepción de obras de la urbanización Los Claveles.
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El recurrente se sustenta en las Resoluciones Municipales N° 045-R-2002


del 30/12/2002 y N° 404-2003-MPA del 25/11/2003, y en la aplicación del
criterio vinculante referido a la inscripción de nulidad declarada en sede
administrativa, acotado en el numeral 5 del análisis.

No obstante, conforme al análisis efectuado, el asiento materia de nulidad


(b-3 de la ficha N° 31805) ha sido extendido en virtud de un mandato
judicial con calidad de cosa juzgada, no pudiendo desconocerse sus
alcances en virtud de un acto administrativo sino únicamente mediante
otro mandato judicial.

Consecuentemente, al existir obstáculo insalvable que emana de la


partida registral, por lo que subsumiéndose dentro de los supuestos de
tacha sustantiva que contempla el literal b) del artículo 42 del Reglamento
General de los Registros Públicos, corresponde confirmar la
denegatoria de inscripción y disponer la tacha sustantiva del título.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUCIÓN

CONFIRMAR la denegatoria de inscripción formulada por la registradora


del Registro de Predios de Arequipa, y disponer la tacha sustantiva del
título señalado en el encabezamiento, conforme los fundamentos
expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.

FDO
NORA MARIELLA ALDANA DURÁN
Presidenta de la Tercera Sala
MIRTHA RIVERA BEDREGAL
LUIS ALBERTO ALIAGA HUARIPATA
P.LA

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