METODOLOGÍA

Lectura x clase
usar cód civil y constitución

evaluación permanente → 60%

- 9 controles → 40% → se eliminan las 2 notas más bajas → generalmente de índole
práctico y siempre se dan al principio de cada clase
- trabajo grupal → 20% → grupos de 5 → especie de investigación (caso consultor)

final → 40%
- influencia determinante: participación de hasta 5 puntos

luisfelipe.delrisco@eja.com.pe

alessandra.tomanguillo@eja.com.pe

marcelo.gamarra@eja.com.pe

guadalupe.diaz@eja.com.pe

24/08/21

BIEN: categoría jurídica

sobre ellos recaen las relaciones jurídico-legales
sobre esos objetos nacen relaciones jurídico-legales (propiedad, servidumbre, usufructo,
etc.)

Derechos que existen sobre los bienes:

- la propiedad: ¿hasta dónde llega? → es perpetua, no se pierde por el no uso, tiene
límites, expropiación, modalidades (copropiedad, propiedad horizontal y propiedad
múltiple)
- la posesión

art 2012 → todo lo que está inscrito se conoce

art.2013 →
conducta posesoria
26/08/21

DERECHOS REALES Y PERSONALES

¿Los derechos reales, para que funcionen, tienen que ser necesariamente oponibles?

- Relaciones siempre entre sujetos (relación intersubjetiva)

- El tema se distingue por el objeto, pero también por el alcance de la
intersubjetividad
- Relación jurídica: lo que el ordenamiento ha decidido darle tutela (ir al Estado y
recibir apoyo, que se restablezca una situación anterior, o pedir daños, etc.). Las
relaciones jurídicas son aquellas que el ordenamiento ha decidido tutelar.
- Relación jurídica patrimonial: pueden ser mensurables/medibles en escala
económica → Lo que no sería patrimonial serían los derechos de la personalidad
(derechos de las obligaciones), etc.
- Eficacia interpartes: Razón orientada en el interés de las personas involucradas en
la relación jurídica.
Ejm. Yo tengo interés en que se cumpla la prestación que hice con el pintor para
pintar mi casa, así como el pintor está interesado en cumplirlo de igual forma. Si el
pintor contrata, asimismo, con otra casa, yo no puedo reclamarle nada. No existe la
idea de exclusividad en las prestaciones. Sus relaciones tienen interés
relación-relación.
*Recuerda la relación solo se da entre sujetos*

La diferencia entre derechos personales y derechos reales es el ALCANCE.

- Personales: el alcance es entre las personas contratadas (partes
contractuales - eficacia interpartes)
- Reales: sin haber contratado con nadie, todo el mundo está obligado a
respetar ese bien → (se opone a todos - erga omnes). Los derechos reales
nacen para ser respetados por todos y sin haber suscrito ningún contrato con
ellos. Los comportamientos no son exclusivos.

El alcance de la exclusividad que genera el objeto: ¿llega solo entre las partes o
entre todos?

Los bienes son únicos, no se repiten → son específicos

¿Cómo logramos eso? A través de la individualización del bien.
Cuando puedes identificarlo, entonces estás frente a un bien.
Para que los derechos reales funcionen correctamente, el Derecho debe garantizar
la exclusividad.

¿Nacen exclusivos? No necesariamente. En el Perú, los derechos reales no nacen

oponibles.
Puedes trasladar una propiedad y nadie se entera.
 La hipoteca es uno de los pocos derechos que nacen oponibles porque nace con la
inscripción.
Para que los derechos funcionen correctamente deben ser exclusivos → tener tu
bien y que el resto de peruanos respeten ello sin suscribir un contrato

Ojo. exclusividad =/ erga omnisidad

Para lograr la exclusividad tienes que tener un derecho erga omnes.

Para que sea erga omnes tiene que haber un conocimiento de publicidad.

Mecanismos de publicidad:
● Registros Públicos (te inscribes y por el 2012 todo lo inscrito es conocido por
todos) → presunción iure de iure
● Posesión: aquella conducta que en los hechos presupone propiedad. p. ej.
creer que el cód civil que mostró el profesor es de su propiedad.

Un derecho no nace oponible, sino que se tiene que obtener la oponibilidad.

¿Qué pasa en el interín? → riesgo

art 949 → La propiedad de los bienes inmuebles circula por el solo consenso.

art 1135 → concurrencia de acreedores

El supuesto se favorece al primero que inscribe el derecho a buena fe.

Claramente, nacimiento (949) es distinto a oponibilidad (1135). Tú tienes que lograr la

oponibilidad, mientras tanto hay un claro periodo de riesgo.

Ojo con el ejemplo.

Artículo 1708.- En caso de enajenación del bien arrendado se procederá del siguiente
modo:

1.- Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el contrato,

quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los derechos y
obligaciones del arrendador.

→ erga omnes → cuando yo contraté, sabía que existía el arrendamiento, por tanto,
debo respetarlo

2.- Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por concluido.

Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha
obligación.

→ si solo permaneció en eficacia interpartes -y no erga omnes- el adquirente puede

concluir el contrato de arrendamiento

*El contrato entre arrendador-arrendatario no se le extiende al adquirente del bien. Podría

renegociarlo, reducir el plazo, etc.,
Lo deseable es realizar la inscripción en RRPP.
Los derechos reales tienen la condición de que necesitan ser erga omnes, pero no lo son.
Uno debe optar por la seguridad jurídica inscribiendo su bien.

Entonces, estos derechos nacen para ser oponibles, pero no lo son.

¿Qué significa la palabra ‘bien’?

Término legal.
Jurídicamente, algo es un bien. Si algo no es un bien entonces no hay relación jurídica real.

Si tu bien no es único y determinado, entonces no puedes perseguir ese bien. Ojo con
esto (ejemplo de desordenar materiales de enseñanza idénticos y ninguno tiene nombre) →
los derechos reales son egoístas (tienen cierto grado de aprovechamiento)

Bienes públicos → el bien de todos es el bien de nadie

● Bienes: Cosas que pueden constituir objeto de derecho,

● Hay entidades que constituyen objeto de derecho sin ser en modo alguno
consideradas como cosas.

Patrimonio como sinónimo de bien o de entidad económica.

31/08/21

BIENES
La no fungibilidad refuerza la categoría de bienes reales.
Los bienes fungibles, en sentido estricto, no parecen pertenecer a la categoría de bienes
debido a que no son únicos.
La fungibilidad te lleva a derecho personal [no patrimonial]

La clasificación de bienes no es un número cerrado → En bienes, los derechos no son

números claustros

Cosas → objetos - aspecto material → evoluciona a bienes corporales

Comportamientos → bienes incorporeos

Característica de bienes:
● Grado y posibilidad de apropiarse → de tal manera que sea susceptible a relaciones
jurídicas
● El tráfico de los bienes debe ser lícito. P. ejemplo: No es lícito el tráfico de órganos o
de drogas
● Los bienes pueden ser futuros
 ○ Hay autores que consideran que no se puede titular bienes futuros → si son
futuros, ¿cómo los persigues si el bien aún no existe y es mero presupuesto?
○ Hay otros autores que están de acuerdo con el término de ‘bien futuro’
● Los bienes tienen valor económico
● El bien proporciona utilidad
● El bien es diferente del sujeto
● El bien es un concepto que tiene relevancia jurídica.

Un bien → indiviso, único y exclusivo

Clasificaciones:
1. BIENES MUEBLES E INMUEBLES (clasificación oficial)
a. Bienes muebles → cosas que podían ser desplazadas de un lugar a otro →
art 886
b. Bienes inmuebles (inmóviles) → cosas que estaban inmovilizadas, de
situación fija/arraigada → art 885

OJO. Realmente no se obtiene por criterio de movilidad, sino por criterio de garantía.

Aquellos bienes que permanecían en manos de deudor (que no habían garantías de

desplazamiento) → bienes inmuebles.

Los que se desplazaban de la mano del deudor (habían garantías de desplazamiento) →

bienes muebles

inmueble → no hay peligro de persecutoriedad del derecho real → garantía sin

desplazamiento → deudor mantiene posesión del bien, no se le entrega al acreedor ya que
no necesita de él para cubrir la garantía

sin desplazamiento

mueble → para hacer garantía suficiente al acreedor debe ser con desplazamiento

Sobre las “prendas especiales”

Permitía dar en garantía los bienes muebles (tractor, etc). Pero, ¿cómo un agrónomo le
daría su tractor a una empresa para que sea su garantía? Pareciera que no debiera estar en
manos del acreedor, sino que debería quedarse con el deudor para su explotación.

Lo más razonable era que se clasifique al tractor como bien inmueble; sin embargo, se le
llamó “prenda especial”. El sistema era un descalabro.

Art 885, inciso 4 y 9 están derogados por la Ley de la garantía mobiliaria. → si el principal
motivo era las garantías, la Ley arreglaría la cuestión primando el criterio de movilidad

Entonces, ¿cuál es la clasificación oficial?

- Comenzó con un criterio económico de garantías.

- Sin embargo, la ley de la garantía mobiliaria (Ley 28677) ha corregido la situación y
ahora estamos frente a un criterio de movilidad.
(vuelve a escuchar) 09:27

2. BIENES CORPORALES E INCORPORALES

a. Bienes corporales → tienen existencia tangible y ocupan una parte de
espacio, por lo que pueden ser percibidos por los sentidos. Ejemplo: carro,
casa o animal.
b. Bienes incorporales → carecen de existencia corporal y son producto de la
creación intelectual del hombre. Solo se pueden percibir intelectualmente.
Ejemplo: usufructo, concesión o crédito.

3. BIENES FUNGIBLES Y NO FUNGIBLES

a. Bienes fungibles → pueden ser sustituidos por otros a propósito del
cumplimiento de la obligación. Estos bienes son iguales en su valor, peso o
medida, al ser equivalentes pueden ser reemplazados al momento del pago.
Ejemplo: un saco de papas.

b. Bienes no fungibles → no pueden reemplazarse por otros al momento del

cumplimiento de la obligación. Ejemplo: una casa, salvo acuerdo de las
partes (puede ser dación en pago). Sino la entrega de un bien distinto
supondría incumplimiento.

4. BIENES CONSUMIBLES Y NO CONSUMIBLES

a. Bienes consumibles → El bien sale del patrimonio de la persona con el
primer uso. Ejm. cuando dispones del dinero.
i. Usualmente los bienes consumibles también son fungibles, pero hay
bienes fungibles que no son consumibles (ej. ropa hecha en serie).

b. Bienes no consumibles → No se consumen con el primer uso. Se pueden

usar de manera indefinida sin que el uso los destruya o altere de manera
sustancial. Ejm. un terreno.

5. BIENES REGISTRADOS Y NO REGISTRADOS

a. Bienes registrados → se producirá con la inscripción en el registro
respectivo salvo el caso de la posesión que se adquiere de manera originaria
o por tradición. Elemento esencial: el registro
b. Bienes no registrados → la constitución de derechos reales se produce con
la entrega
● En ambos casos es importante la publicidad, pues la Constitución de Derechos
Reales debe de producirse de forma tal que sea conocida por todos.
 ● La propuesta nueva siempre debe tener una utilidad. La de Avendaño era generar
un sistema en el que los derechos reales nazcan oponibles. Así siempre se tendrían
derechos oponibles por inscripción o tradición (mecanismos de publicidad).
● La propuesta, finalmente, no fue acogida.
○ miedo a la innovación
○ difícil acceso a oficinas registrales [actualmente esta situación ha cambiado]
→ estamos preparados materialmente, pero ¿estamos preparados como
ordenamiento?
○ controversia frente a un derecho que necesariamente tiene que ser exclusivo
y, por consiguiente, genera controversia

----

Hay bienes unitarios → es un todo, no está compuesto de otros bienes

Los bienes compuestos son la mayoría de cosas que nos rodean → conformado de otros
bienes.

Esta relación será la de un bien con sus integrantes o de un bien con sus accesorios.

Bienes integrantes:
Art 887 CC:

Es parte integrante lo que no puede ser separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien.

Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares.

→ Esto último es debido a que, si lo separas, le quitas la razón de ser al bien principal. Si se
separa la parte se genera un menoscabo del bien principal. Por ello no se puede tener un
aprovechamiento separado del bien principal. La parte integrante no puede otorgar
derechos de manera singular. Es como decir que, de una pared, le vendes un ladrillo.

En materia de derechos singulares, la prohibición obedece a la naturaleza. Es decir, uno no

puede obtener derechos singulares respecto de una parte integrante, sino debe ser
respecto del bien principal.

→ Además, debemos ver la consecuencia de la economía. Si no existieran los bienes

integrantes o accesorios, ¿cómo podrías vender una casa?, por ejm → se debería
especificar “te vendo esta casa compuesta por X cantidad de ladrillos, X cantidad de
cemento, etc. → tendríamos que llegar a ese grado de precisión contractual

Artículo 938.- (derivación de la regla de los integrantes -relación indisoluble del principal e
integrantes [los integrantes no permiten aprovechamientos singulares]-)

El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él.

Ejm. comprar un terreno para edificar en él

En el caso de una casa multifamiliar, este principio se suspende por efectos de ley. Si me
preguntan por el propietario, serían todos de cada departamento.
La propiedad horizontal, la superficie y los patrimonios culturales [ejm huaca* son
excepciones a la regla de los integrantes.

- Regla de los integrantes: se adhieren al bien principal de tal manera que, de eliminar
el integrante, afectas al bien principal.

Ojo.

- El lazo integrante puede ser también de [...*] escuchar

- Si vendes el principal, se va con sus integrantes, pero no a la inversa.

Art 887 CC: Las partes integrantes no pueden ser objeto de derechos singulares

- La propiedad horizontal permite dividir la propiedad piso x piso

Bienes accesorios:
Art 888.- Son accesorios los bienes que, sin perder su individualidad, están
permanentemente afectados a un fin económico u ornamental con respecto a otro bien.

La afectación sólo puede realizarla el propietario del bien principal o quien tenga derecho a
disponer de él, respetándose los derechos adquiridos por terceros.

Los accesorios pueden ser materia de derechos singulares.

El aprovechamiento pasajero de un bien para la finalidad económica de otro no le otorga la

calidad de accesorio.

La separación provisional del accesorio para servir a la finalidad económica de otro bien, no
le suprime su calidad.

● No pierden su individualidad → el sistema de permite generar un aprovechamiento

individual
● Si lo puedes vender, lo puedes dar en garantía
● “Pueden ser materia de derechos singulares” → Pueden generar compraventas,
garantías, etc.
● Si separas temporalmente un bien, no pierde la categoría de bien accesorio respecto
al bien principal

Art 889.- Las partes integrantes de un bien y sus accesorios siguen la condición de este,
salvo que la ley o el contrato permita su diferenciación o separación.

● Al dar en garantía tu departamento, lo das con tus integrantes y accesorios

(departamento + todos sus muebles)

Artículo 1101.- La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a
sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación,
salvo pacto distinto.
 - En los accesorios tenemos problema de persecutoriedad. Lo que no está
identificado no puede ser perseguido.
- Los integrantes no pueden tener aprovechamiento por separado, salvo que el
sistema lo permita.
- Los accesorios sí pueden tener aprovechamiento independiente.
- Sin embargo, ambos forman parte del bien principal.
- El problema es de identificación por parte del acreedor → no puedes identificar (o es
bien difícil) los accesorios del bien que te dan como garantía
- Los acreedores, por eso, pueden prestar hasta el precio del bien principal [no
serviría contar con el precio de las partes accesorias debido a que al final estas
desaparecen

FRUTOS
Bienes fructíferos → generan rendimientos sin alterar el bien principal

Art 890.-

Son frutos los provechos renovables que produce un bien, sin que se altere ni disminuya
su sustancia.

Art 891.-

Los frutos son naturales, industriales y civiles. Son frutos naturales los que provienen del
bien, sin intervención humana. Son frutos industriales los que produce el bien, por la
intervención humana. Son frutos civiles los que el bien produce como consecuencia de una
relación jurídica.

● naturales → provienen del bien, sin intervención humana

● industriales → produce el bien, con intervención humana
● civiles → producto de intervención jurídica

Es difícil establecer que el fruto es espontáneo, sin intervención humana. Por ello, algunas
legislaciones hablan de frutos mixtos.

Frutos civiles → decides sujetar el bien a una relación jurídica.

- Por ejemplo, un contrato de arrendamiento. Puede generar rentas. Por tanto, es un

fruto civil.
- No es que el bien se haya duplicado en otro bien, sino que ha generado ganancias
en dinero. El fruto civil es la utilidad.

Artículo 892.-

Los frutos naturales, industriales y civiles pertenecen al propietario, productor y titular del
derecho respectivamente, sin perjuicio de los derechos adquiridos.

Se perciben los frutos naturales cuando se recogen, los industriales cuando se obtienen y
los civiles cuando se recaudan.
→ Fruto siempre es lo que se genera del bien.

- Si genera espontáneamente un bien → natural

- Si requiere intervención humana, en cualquier forma → industrial
- Si, por ejm, lo cedo a cambio de una cantidad de dinero → civil

PRODUCTOS
Artículo 894.-

Son productos los provechos no renovables que se extraen de un bien.

Ejm. minerales de la mina

Disfrutar → percibir los frutos de un bien

------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Artículo 881.-

Son derechos reales los regulados en este Libro y otras leyes.

→ Hay una suerte de reserva de ley. Los derechos reales son los reconocidos por el
ordenamiento, el CC y otras leyes.

● Numerus clausus: número cerrado

○ Hay una cantidad cerrada de derechos reales (los que están en el CC y en
otras leyes).
○ Como son derechos en circulación, conocidos por todos, todos pueden saber
de lo que estás hablando. por tanto, tu derecho es erga omnes.
○ No puedo alterar el núcleo esencial de los derechos reales
● Numerus apertus: número abierto
○ Sin tener que está regulado el ordenamiento, puedo hacer un contrato sobre
un comportamiento [siempre y cuando no vulneres las buenas costumbres]

LA PROPIEDAD
● Caracteres del derecho a la propiedad:
○ Es un derecho real → recae sobre bienes
○ Es un derecho exclusivo
○ Es un derecho perpetuo
○ Es un derecho absoluto
● Otros agregan el derecho elástico

¿Por qué es un derecho perpetuo?

→ Porque no se pierde por el no uso. No está sujeto a prescripción extintiva ni a caducidad.
Art. 70 Constitución:

El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el

bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse de su propiedad sino,
exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y
previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el
eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad
que el Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.

Economía social de mercado → Estado tiene que proteger:

- contratos
- propiedad

→ La propiedad como pilar adicional a los contratos para que el sistema de economía social
de mercado se desenvuelva de manera correcta.

→ En ninguna parte el art. 70 dice que la propiedad se pierde por el no uso. Por tanto, tiene
carácter perpetuo.

Por tanto, los reclamos a la propiedad son imprescriptibles. Por ejemplo, la acción
reivindicatoria.

Artículo 927.-

La acción reivindicatoria es imprescriptible. No procede contra aquél que adquirió el bien

por prescripción.

→ Acción reivindicatoria: es la acción judicial que puede ejercer el propietario de una cosa
contra las personas que la poseen sin ser propietarios.

→ Reivindicación es un proceso de restitución → devuelveme aquello que es mío

Sobre la extinción:

Artículo 968.- La propiedad se extingue por:

1.- Adquisición del bien por otra persona.

2.- Destrucción o pérdida total o consumo del bien.

3.- Expropiación.

4.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado.

→ ¿Existe una contradicción sobre el carácter perpetuo?

- Parece que el inciso 4 es una contradicción. Sin embargo:

a) No habla de un mero no uso, sino que habla de un abandono → Abandono:
No cuidarlo, no administrarlo, no pagar sus predios, etc.
b) Art 70 Constitución → atributos del Estado sobre la propiedad privada
No hay plazo para plantear el amparo por afectación de la propiedad. Es una afectación
continua → Las acciones de tutela no se perjudican por el tiempo.

¿Por qué es un derecho exclusivo?

- Erga omnisidad: oponible a todos
- Es la única manera de que el derecho de propiedad sea aprovechado.
- La exclusividad es un carácter de los derechos reales como tales
Recuerda: para lograr la erga omnisidad necesitamos de los elementos de
publicidad
- El aprovechamiento y goce es exclusivo → excluye al resto

Ejm. 2 propietarios de un mismo bien, ambos tienen título.

Se debe hacer una demanda de mejor derecho de propiedad. Mal nombre.

No puedo decir que hay un derecho mejor que otro, porque el derecho de propiedad es
único. A uno le va a corresponder, mientras el otro no tendrá nada.

El plazo de prescripción extintiva para un proceso de este tipo no existe → ligazón entre
carácter perpetuo y exclusivo.

---

09/09/21
¿Carácter absoluto = d. de propiedad es ilimitado?

- absoluto → puede ejercer sus derechos, pero tiene los límites de la ley
- sin embargo, a comparación de los otros derechos reales, tiene más facultades
- así, es el d. derecho real que más facultades tiene sobre el bien. entonces, frente a
él, los otros derechos son relativos. no hay nada más allá de la propiedad,
- los otros derechos son relativos o secundarios porque no genera ese mix que te da
la propiedad civil. sin embargo, puede ser peligroso al no conocer hasta dónde
limita.

Art 923:

La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

❖ ¿qué entender por interés social y dentro de los límites de la ley? → conceptos
abstractos que debemos llenar

Art 70 Consti:

El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce en armonía con el

bien común y dentro de los límites de ley. [...]

❖ ¿Cómo interpretar ambos artículos?

 ❖ ¿Es equivalente el interés social y el bien común?
➢ interés social involucra que alguien defina cuál es el interés relevante, no el
interés de todo
➢ el bien común es más genérico. Por eso, el art. 70 hace énfasis en que se
debe ejercer en armonía con el interés de todos y de nadie en particular
➢ Pero… ¿cómo identificar que estoy ejerciendo mi derecho en armonía con el
bien común?
■ ej. no ejecutar una industria en una zona urbana
■ no abusar de tu derecho

Artículo II.- La ley no ampara el ejercicio ni la omisión abusivos de un derecho. Al demandar

indemnización u otra pretensión, el interesado puede solicitar las medidas cautelares
apropiadas para evitar o suprimir provisionalmente el abuso.

Artículo 924.- Aquél que sufre o está amenazado de un daño porque otro se excede o
abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se restituya al estado anterior o que
se adopten las medidas del caso, sin perjuicio de la indemnización por los daños irrogados.

→ La propiedad, entonces, supone no perjudicar al otro

“Mi propiedad se ejerce en armonía con el bien común”

● Ejercer tu propiedad en orden con las normas imperativas

● Supone no perjudicar al otro - ejercerlo en armonía con el bien común, no como me
da la gana
○ Por ejemplo, al comprar un auto necesitas licencia, soat, placa, revisión
técnica, etc.
○ Un restaurante necesita licencia de funcionamiento, condiciones de
salubridad, rutas de evacuación en casos de sismos, etc.
○ Tienda que necesita cumplir con protocolos de salud por covid-19. Si no lo
tienen y te cierran el negocio, ellos no atentan contra tu derecho de
propiedad, sino sobre el abuso que estás ejerciendo en tu derech
● Ahora, ¿los límites tienen límites?
○ Sí, no debe vaciarse completamente el derecho de propiedad
○ Pueda ser que lo mejor sea visto de manera ciega y atente contra el derecho
de propiedad
■ ejm. disposiciones que atentan contra la propiedad → debemos ver la
medida más idónea siempre, tener cuidado con no afectar el núcleo
esencial
■ la lógica es cautelar el ejercicio privado sin perjudicar el interés
público
● Propiedad como derecho máximo sobre los bienes, pero también el más
reglamentado.
○ La propiedad predial es tan libre que el sistema ha tenido que encargarse de
colocar contornos para que el ciudadano pueda sobrevivir.
Por tanto:

● El derecho real es absoluto, pero no es ilimitado.

○ Para que cumpla con el bien común → medidas coercitivas
■ Ej. restricción legal de usar el cinturón de seguridad al conducir el
auto

Limitaciones son impuestas desde el sistema, no requieren publicidad registral → no logran

su erga omnisidad a través de registros públicos

● No puedes alegar que desconoces la norma

○ Artículo 109.- La ley es obligatoria desde el día siguiente de su publicación
en el diario oficial, salvo disposición contraria de la misma ley que posterga
su vigencia en todo o en parte.
○ Se presume que conocemos la norma, pues gozan de publicidad legal. Es
obligatorio.

● Art 925.- Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de

necesidad y utilidad públicas o de interés social no pueden modificarse ni suprimirse
por acto jurídico.
○ Son restricciones que provienen del sistema, y los privados no pueden
suprimirlas → no puedes simplemente pactar no usar el soat, cinturón, placa,
etc.

Dentro de los límites a la propiedad, uno de los más variados es sobre predios.

● Art 954.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo,

comprendidos dentro de los planos verticales del perímetro superficial y hasta donde
sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. La propiedad del subsuelo no
comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros
bienes regidos por leyes especiales.
○ Soy propietario de lo de arriba y lo de abajo
○ Siempre ver la zonificación → certificado de parámetros urbanísticos (te dice
hasta dónde se puede extender tu propiedad)
○ Así, esto también puede entenderse como un límite.
■ Artículo 957.- La propiedad predial queda sujeta a la zonificación, a
los procesos de habilitación y subdivisión y a los requisitos y
limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.
 ○
● Dominio útil → concepto moderno
○ Nos ayuda a vivir en ciudades y en función de las características del suelo.

○
○ Si tu certificado de parámetros urbanísticos te dice que solo puedes construir
hasta el piso 8, pero tú construyes hasta el piso 9 → estás fuera de tu
propiedad. Es decir, has hecho una obra no autorizada (obra contra
parámetros) → puede ser demolida.
○ Ojo. los municipios solo ponen el dominio útil hacia arriba, no hacia abajo
(subsuelo).
○ Patrimonio cultural de la nación también es un límite al derecho de propiedad
---

Recordaris:

uso, disfrute y disposición:

- interés social → basado en un conjunto de personas

- bien común → basado en todos, es indeterminado
- por tanto, debemos utilizar, disfrutar y disponer la propiedad siempre teniendo en
cuenta el derecho de terceros

Recuerda: Las restricciones legales a la propiedad no necesitan ser notificadas. Son

oponibles desde que existen.

- Sí pueden existir cambios de zonificación, pues estas no permanecen para siempre.

Es dinámico. → por ejemplo, de residencial a industrial
- ¿Afecta el uso preexistente?, ¿es indemnizable?
- El sistema toma en cuenta que la zonificación no puede cambiar a cada rato,
pues afecta el derecho a la propiedad. Se ha intentado generar un equilibrio
entre derecho a la ciudad vs derecho del privado → Los cambios de
zonificación serán aplicables luego de 10 años.

Ley N° 28976, Ley marco de Licencia de Funcionamiento

Artículo 14.- Cambio de zonificación

El cambio de zonificación al que sea afecto un predio, el cual se regula de

acuerdo a lo dispuesto por la normativa vigente, no es oponible al titular de la
licencia de funcionamiento dentro del plazo de vigencia del instrumento de
gestión urbana con el que fue aprobado el cambio de zonificación, el cual no
podrá ser menor a 10 años. Únicamente en aquellos casos en los que
exista un alto nivel de riesgo o afectación a la salud, la municipalidad, con
opinión de la autoridad competente, puede notificar la adecuación al cambio
de la zonificación en un plazo menor

- Ojo. Hubo un caso en el que el cambio de zonificación fue inconstitucional [según el

TC] ya que no tenía justificación legal → el cambio fue nulo.
- Si el contrato es previo a la restricción legal → argumento de que los términos de un
contrato no se pueden modificar (art.62)

RESTRICCIONES CONVENCIONALES AL DOMINIO

● Nos movemos en una suerte de catálogo cerrado, pero la voluntad sí es parte del
juego.
● Puede haber restricción que provenga de acuerdo entre las partes (no disfrutar de mi
propiedad, no usarla, etc.)
● Realmente estas restricciones son comunes, pero poco identificables.
 ○ ejm. pacto de no competencia → si Felipe realiza un pacto de no
competencia con Marcelo y luego Lupe quiere comprarle su negocio con
mala fe [intención de sacar a Marcelo del mercado]:
■ ¿Lupe sabía del negocio y este era oponible a todos? → Si es sí,
entonces debe soportar la carga [no puede competir]
● En derechos reales no son eficaces las cargas ocultas (cargas inoponibles) →
no son oponibles al nuevo dueño.
○ Si el pacto de no competencia estaba inscrito → Lupe no tiene nada que
hacer
○ Si no estaba inscrito → el pacto lo estaba rompiendo Felipe, ya que él fue
quien vendió el bien → Marcelo puede reclamarle a Felipe, pero no puede
exigirle nada a Lupe
○ La única manera de que el pacto le sea oponible a Lupe son dos:
■ que el pacto esté inscrito
■ que Lupe voluntariamente haya decidido respetar ese pacto
■ si no aparece ningún caso, puede no respetar el pacto. ENTONCES,
la diferencia es que las restricciones convencionales son de un
menor grado que las legales. Las legales ya gozan de publicidad
y eso es porque atienden al interés público -de todos y de nadie
en particular- (en cambio, las convencionales atienden a un
interés privado). Si se quiere que el interés privado prevalezca,
entonces debe inscribirse. La única manera de cambiar el efecto
inter-partes a erga-omnes es mediante la inscripción.

● Ahora, ¿se puede pactar cualquier cosa? → Artículo 882.- No se puede establecer
contractualmente la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita.
○ Solo se puede hacer cuando una ley lo permite. Ej. Ley general sociedades
○ enajenar = transferir; gravar = dar en garantía
○ esta es una restricción a la restricción
○ No se puede decir, por ejemplo, “yo te doy la propiedad, pero tú no puedes
transferirla a nadie” → es inválido
○ No se puede decir “yo te doy la propiedad, pero no puedes dársela a Maria”
→ es inválido
○ Ejm. los pactos de preferencia (adquirir preferentemente un bien) no puede
impedir el derecho a disponer del bien [venderlo]. El que lo vende solo
tendría que pagar daños. La manera más preferente para que se respete
este pacto es fijar una penalidad alta.
○ Por tanto, si lo vendes → la venta es válida y eficaz, pero tienes que pagarle
daños y perjuicios a la persona con quien pactaste.
○ Pactos absolutos: “No transferirás este bien”
○ Pactos relativos: “No transferirás este bien a X persona”

● OJO. Las limitaciones siempre deben ser temporales.

● Lo que importa para las restricciones convencionales es que el derecho a la
propiedad no se vuelva vacío.
 ● Yo puedo decidir qué hacer con el bien → darlo en garantía, venderlo, etc.

Sobre comités evaluadores en casa de playa:

- Libertad de asociación vs libertad de dominio

- Capacidad de controlar la figura de propiedad del propietario bajo la figura de la
libertad de asociación
- Ejm. No pueden negarte el acceso a tu propiedad privada, sí a las áreas comunes.
- No confundir la legalidad del pacto con una inscripción.

16/09/21
Artículo 2013. Principio de legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial
o arbitral mediante resolución o laudo firme. El asiento registral debe ser cancelado en sede
administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad documentaria y
los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes. La inscripción no
convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las disposiciones vigentes

● No existe convalidación registral → si se inscribe ante un acto nulo, no existe, sigue

siendo nulo

Art 926 CC

Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto respecto a
terceros, deben inscribirse en el registro respectivo.

Es natural que uno pueda limitar el uso y el disfrute → no es solamente decidir hacer, sino
también decidir no hacer
Ejm. Si yo decido arrendar mi apartamento implica dejar de usar, pero lo disfruto a través de
la paga

Ojo. El CC no genera un horizonte claro sobre cuánto tiempo puedo dejar de ejercer
dominio.
Es una laguna. Lo que se propone en ese art. es que apliquemos los casos vinculados a
actividades semejantes. Ejm. art. 1688.- El plazo del arrendamiento de duración
determinada no puede exceder de diez años [...]

El dominio sí es perpetuo. Lo que no puede ser perpetuo es la limitación al dominio.

Esa es la lógica de las limitaciones legales:

- fundadas en interés privado
- no circulan si no están inscritas
- no pueden vulnerar el contenido esencial del derecho de propiedad
 EXPROPIACIÓN
EXPROPIACIONES DIRECTAS

● En estricto, no es límite al derecho de propiedad. Es una privación del derecho de

propiedad.

● Artículo 70.- El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se ejerce

en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A nadie puede privarse
de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o
necesidad pública, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnización
justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el
Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya señalado
en el procedimiento expropiatorio.
○ Su valía se da en momentos en que se ve amenazada la propiedad.

● No solamente es acabar tu propiedad privada, sino hacerlo de manera forzosa para

acabar con ese bien privado y transformar en bien público. Por tanto, en ningún
supuesto puede darse en categorías temporales ni puede escapar del interés
público. Por ello se debe evaluar la indispensabilidad de la medida.
○ Siempre preguntarse: ¿Es indispensable que el predio sea expropiado? Si la
respuesta es que no, entonces tienes que irte. Si la medida es indispensable,
estás encuadrado en los 2 supuestos que se habilitan en la expropiación y
persigues un fin permanente → todo bien
○ Cuando la expropiación no se ajusta a preceptos constitucionales estamos
en el marco de la confiscatoriedad. Este es el ámbito negativo
■ Expropiar → bueno → seguir un procedimiento respectivo →
constitucional
■ Confiscar → malo → inconstitucional

● C79 admitía expropiaciones basadas en el interés social.

● La expropiación antes del C93 permitía un Estado Robinhood → quitarle a alguien
para darle a otro → esto se acaba en C93: no puede darse una expropiación para
quitarle a un privado para favorecer a otro privado. Toda expropiación debe estar
justificada en el bien común e interés público → expropiar para un interés de
todos
○ Dentro del interés público [todos y nadie a la vez] solo se especifican 2
escenarios en los que el Estado pueda expropiar:
■ Por seguridad nacional
■ Necesidad pública → supone obras de infraestructura pública →
Ejm. ampliaciones tren eléctrico

● Cuando expropias → pagas justiprecio + indemnización por daños y perjuicios

● El mejor método para ver si una expropiación es constitucional → ponerse en
los zapatos del expropiado
 ● ¿Puede haber ganancia respecto a una expropiación?
○ TC dejó claro que en expropiaciones no procede el cobro de tributos
vinculados a justiprecio

● DL-1192 → establece procedimiento específico de la expropiación:

○ no servir a fines de conveniencia
○ destinado a seguir una función pública, etc.
○ También detalla cómo se establece el tema del valor
● Si partimos de que se ha producido una expropiación bien llevada
○ se puede discutir el quantum indemnizatorio en el PJ
○ se discutió si esto se podía hacer también en el árbitro → más recomendable
(tener profesionales más especializados)
● Cuando nos alejamos del procedimiento constitucionalmente establecido, entramos
a la confiscatoriedad → Estado debe soportar aquella conducta antijurídica que ha
desplegado respecto a los privados
○ Pero, ¿qué pasa si esos bienes ya circularon?

21/09/21

¿El Estado te puede quitar tus bienes si realizas una transgresión al bien común tan grave
como cometer un delito? → Ejem. Subastas de bienes de delincuentes
● No se justifica dentro de los requisitos que supone una expropiación: seguridad
nacional o necesidad pública

Decomiso =/ expropiación
La expropiación tiene una regulación mucho más rigurosa

Cuando incautan, y finalmente decomisan, se hace con la justificación de que tus bienes
están relacionados con un fin ilícito.

El concepto de propiedad, ¿es un concepto civil o constitucional?

Cumple función social =/ sujeta al interés social
- Cuando el TC se refiere a que cumple función social, quiere decir que se ejerce
acorde con el bien común. Es decir, no puedes transgredir derechos ajenos.
- El TC dice que la propiedad no solo es derechos reales. Para efectos
constitucionales, la propiedad recae sobre cualquier interés económico susceptible
de protección → todo tu patrimonio (también están incluido los derechos personales,
ejm. crédito).
- A nivel constitucional, patrimonio equivale a propiedad. Esto no sucede a nivel de
derechos reales, donde patrimonio son tus bienes.

STC - voto singular César Landa

expropiación directa e indirecta

Art. 70 dice que a nadie se puede vulnerar su propiedad, a menos que sea expropiado. Sin
embargo, ello incluye un impedimento a que el Estado te quite la propiedad.
● Expropiación regulatoria / indirecta / irregular → te expropia sin entrar a la causal
constitucional
OJO. No puede haber una expropiación que no vaya acorde con el art. 70 → de otra
manera, es inconstitucional

Si el Estado decidiría postergar pagos, cancelarlos, etc → inconstitucional

Caso hermanos Aspíllaga:

Afectación al derecho de propiedad puede ser redimida a través de un amparo

A los hermanos les habían producido una afectación de ese tipo.

En la primera sentencia sí le dan la razón , dicen que la ley no era correcta y además se
volvía una confiscación → esta es una orden para que se devuelva
Sin embargo, no se habían percatado de que el bien ya no le pertenecía al Estado, sino a
un tercero.
En la segunda sentencia se decide que no se toque la propiedad del tercero. Se protege al
tercero.

Propiedad vs seguridad jurídica de transferencias (terceros) → se favorece al tercero

siempre y cuando se cumplan los requisitos que el Estado decide
Esta protección al tercero está muy vinculada con la buena fe. Si bien se protege a la
propiedad, también se protege a las conductas leales que las personas tengan en el
sistema (buena fe, circulación de riquezas, establecer pautas claras y precisas para
adquisición de propiedades, economía social de mercado, etc.)

Si el Estado ya transfirió el bien, debe protegerse al tercero. Mientras que el afectado debe
pedir una indemnización justipreciada → lo que está haciendo el Estado es indemnizar el
daño indebido. La causa no es la expropiación (porque la propiedad le corresponde a otro),
y es por eso que no debo tener una stc del congreso que aprueba la decisión del TC.
- Si no es propietario no le puedo expropiar

No se puede expropiar al invasor. A propósito de esto se ha generado el reasentamiento

poblacional → supone movilizar a un grupo de personas que no son propietarios,
pagándoles un valor que no es indemnización justipreciada, para que salgan de ahí

Críticas:
- No se ha utilizado con términos técnicos el sentido de propiedad, indemnización
justipreciada, etc.
- No sabemos, a ciencia cierta, si el tercero es tercero. Se le protege siempre y
cuando haya buena fe.

Hacer inexigible un crédito afectaría el derecho de propiedad del acreedor.

Si alguien no es propietario no se puede expropiar.

El TC solo ha dicho que si el bien circuló, y lo tiene un tercero, este se debe quedar con él.

El elemento de la buena fe es indispensable para hablar del tercero. No hay terceros de

mala fe.
- La buena fe implica desconocer que haya un problema con la propiedad. La mala fe
es conocerla.
- PERO, se podría apoyar en que “toda adquisición que provenga del Estado se
presume legítima”
- Si no hay tercero, no pierdes el dominio → El dominio es perpetuo

Art 2014.- Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo
sustentan. La buena fe del tercero se presume mientras nno se pruebe que conocía la
inexactitud del registro.

MANIFESTACIONES O MODALIDADES
DE PROPIEDAD: ESQUEMA
COLECTIVOS DE PROPIEDAD

COPROPIEDAD
Régimen romano tiene acento individualista → si bien admite que está en colectivo, nunca
pierde la individualidad. Se les confiere cuotas ideales a los propietarios “alícuotas”. Cada
uno tiene derechos singulares respecto del bien colectivo.
Régimen germánico tiene acento en lo colectivo. No hay derechos individuales que
circular, solo eres titular de un patrimonio común.

¿Qué tenemos en el Perú?

CC sigue a la comunidad romana → reconoce cuotas, hay plena propiedad de cada
condueño, acción divisoria (partición = poner fin a la propiedad).

MEJORADA: El ordenamiento peruano se puede entender como una suerte de mezcla.

RÉGIMEN MATRIMONIAL: NO GENERA COPROPIEDAD

● Sociedad de gananciales
○ Art 301 CC
○ Presunción de que la mayoría de bienes son de la sociedad, y la
excepción son los bienes propios.
○ La sociedad de gananciales es autónomo al patrimonio de cada cónyuge.
○ Este patrimonio autónomo tiene tintes de la comunidad germánica. Los
representantes son los ambos cónyuges por igual. No pueden atribuirse
individualmente la representación, ambos tienen la llave para realizar
actos de disposición sobre los bienes
○ No hay cuota ideal individual, esta le pertenece a la sociedad de gananciales.
○ La sociedad de gananciales solo puede ser reactivada por ambos cónyuges.
○ La figura de sociedad de gananciales está centrado en comunidad
germánica. Los individuos no tienen derecho de acciones, son meros
administradores del patrimonio autónomo. A ambos les corresponde
administración y disposición. Ejm art 313 CC.
○ Existen los bienes propios (Art 302 - lista taxativa → con los que se llegas
antes de casarte, los que te donan, etc.) y los bienes sociales (Art 310 -
Todo lo que no está en el 302, incluso los que adquieras por tu trabajo, así
como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la sociedad,
etc.)

Artículo 310.-

Son bienes sociales todos los no comprendidos en el artículo 302, incluso

los que cualquiera de los cónyuges adquiera por su trabajo, industria o
profesión, así como los frutos y productos de todos los bienes propios y de la
sociedad y las rentas de los derechos de autor e inventor.

También tienen la calidad de bienes sociales los edificios construidos a costa

del caudal social en suelo propio de uno de los cónyuges, abonándose a éste
el valor del suelo al momento del reembolso.

Este artículo trastoca las reglas de los derechos reales:

1. Frutos y productos sociales
Art 923.-
La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro
de los límites de la ley.

2. Integrantes:
Artículo 938.-
El propietario de un bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere
materialmente a él. → Todo lo que se construye por encima es del propietario
del suelo.

DERECHO FAMILIA → Según el art. 310 → si has construido el edificio con

caudal social (plata de la sociedad), entonces el suelo se transforma en
social. Destruye la categoría de accesorios e integrantes.

DERECHOS REALES → Suelo determina la naturaleza jurídica de la

edificación → si el suelo es tuyo, el edificio es tuyo.

Todo esto debido a que se quiere proteger la concesión del núcleo familiar.
 Artículo 315.-
Para disponer de los bienes sociales o gravarlos, se requiere la
intervención del marido y la mujer. Empero, cualquiera de ellos puede
ejercitar tal facultad, si tiene poder especial del otro.Lo dispuesto en el
párrafo anterior no rige para los actos de adquisición de bienes muebles, los
cuales pueden ser efectuados por cualquiera de los cónyuges. Tampoco rige
en los casos considerados en las leyes especiales.

Generalmente, se les ha entendido a los cónyuges como administradores y

con la capacidad de disponer del patrimonio autónomo → dueños del
patrimonio autónomo. Pero a su vez el patrimonio autónomo es dueño de los
bienes sociales. Los bienes sociales corresponden al patrimonio autónomo.

Si para disponer de un patrimonio no participan ambos, ¿cuál es la

categoría de vicio en la que incurriría el art. 315?

Posiciones contrariadas:

- Algunos dirían que es ineficacia porque ambos son titulares del

patrimonio autónomo. Si no participa uno, el acto es válido, pero
ineficaz.
- Otros dicen que el art. 315 es una norma de orden público y protege a
la familia. Cuando uno va en contra de una norma de orden público, el
acto es nulo.
- Según el Octavo Pleno Casatorio → el acto es nulo.
- El profesor cree que es ineficaz.

○ Si Marcelo debe algo, y no tiene bienes propios pero sí bienes sociales, ¿el
acreedor puede cobrarse de ahí?
■ Los bienes no son actuales ni son de Marcelo, sino de la sociedad de
gananciales.
■ El acreedor podría solicitar que se emita una orden de embargo a la
parte de Marcelo sobre la sociedad de gananciales. Sin embargo, el
juez no lo admitiría dado que el patrimonio es ajeno y la sociedad de
gananciales no es la deudora.
■ Lo que podrían hacer luego Marcelo y esposa sería liquidar el bien a
través de una venta o transferencia.
■ Sin embargo, para efectos de protección al acreedor, la jurisprudencia
ha admitido que se embarguen las acciones y derechos que tendría
Marcelo respecto a esos bienes sociales.

○ Entonces, el día de hoy se permite gravar embargos sobre el patrimonio

ajeno del deudor, pero sobre el cual tendrá una expectativa a futuro. Esto en
base al art. 309 y 330.
Dice que este razonamiento se ampararía en el Art 309:
 La responsabilidad extracontractual de un cónyuge no perjudica al otro en
sus bienes propios ni en la parte de los de la sociedad que le
corresponderían en caso de liquidación.
Este artículo no avala el razonamiento de la Corte Suprema, pues
enfatiza que debe liquidarse y ahí recién le correspondería, no antes.

Art 330
La declaración de inicio de Procedimiento Concursal Ordinario de uno de los
cónyuges determina de pleno derecho la sustitución del régimen de
sociedad de gananciales por el de separación de patrimonios y, para que
produzca efectos frente a terceros, se inscribirá en el registro personal de
oficio a solicitud de la Comisión de Procedimientos Concursales competente,
del deudor, de su cónyuge o del administrador o liquidador, Presidente de la
Junta de Acreedores o cualquier acreedor interesado.No obstante lo anterior,
en el supuesto de que al momento de iniciarse el procedimiento concursal de
una persona natural se encontrase vigente otro procedimiento de la misma
naturaleza previamente difundido conforme a la ley de la materia respecto de
la sociedad conyugal que integra, no se producirá la consecuencia prevista
en el párrafo precedente en tanto se desarrolle el trámite de tal
procedimiento.

¿Este artículo avala una afectación directa a los bienes sociales? → NO.
Primero se tendría que cambiar el régimen → liquidándolo.

ENTONCES, NO EXISTEN PATRIMONIOS AUTÓNOMOS SOBRE EL

RÉGIMEN SOCIAL.

● Separación de patrimonios → no hay confusión patrimonial

Conclusiones:
1. Se trastocan algunas normas del CC en materia de derechos reales
2. Régimen que se ajusta a comunidad germánica en tanto los cónyuges no tienen
derechos individuales sobre el patrimonio. El patrimonio es autónomo. Los cónyuges
son representantes del patrimonio → conjuntamente lo administran y disponen. La
ausencia de uno provocaría la nulidad.
3. Así, la comunidad germánica no tiene derechos individuales. En los que se
diferencia es que en el Perú hemos puesto una excepción: cuando el acreedor
necesita embargar bienes de un deudor que está en un régimen de gananciales. En
ese caso se permite excepcionalmente alcanzar el régimen de gananciales →
afectación en el patrimonio ajeno al deudor, pero como el deudor tendrá remanente
de ese patrimonio, entonces se admite.

28/09/21

- En matrimonio no se pueden vender alícuotas. En la sociedad de gananciales no

hay derechos singulares.
- Su forma de extinción [de la sociedad de gananciales] es muy compleja. Tiene que
darse una liquidación de la sociedad de gananciales.
- El acreedor sí puede alcanzar los bienes de la sociedad de gananciales → procede
el embargo sobre el bien ajeno cuando este es de una sociedad de gananciales a la
cual el deudor pertenece.
- Sociedad de gananciales es patrimonio (compuesto de activos y pasivos). Si un
acreedor embarga la deuda de la sociedad de gananciales, lo primero que tiene que
ocurrir es que la sociedad se liquide. Una vez liquidada [la sociedad de gananciales]
le corresponde 50-50 a cada individuo.
- La copropiedad es mucho más cercana a la sociedad romana que lo que era la
sociedad de gananciales a la sociedad germánica.
- LA COPROPIEDAD NO TIENEN REPRESENTACIÓN MATERIAL RESPECTO DEL
BIEN.
- Esto porque la copropiedad no tiene representación gráfica/material respecto
del bien.
- La copropiedad es un sistema legal de orden mixto. Existen normas que
regulan el bien exclusivo → el porcentaje

Hay 2 dimensiones en la copropiedad:

● Dimensión individual → su objeto son los derechos, acciones o la cuota ideal.
● Dimensión colectiva → su objeto es el bien colectivo.

RESPECTO DE LA DIMENSIÓN INDIVIDUAL:

- Propietarios de la cuota ideal respecto al art. 932 CC → puedo usar,
disfrutar y disponer de mi cuota ideal libremente. La reivindicación es
improcedente ya que no hay materialidad, no se puede perseguir.

Artículo 977.- Cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los

respectivos frutos. Puede también gravarlos

- Al momento de querer disponer de tu alícuota, se activa el derecho de

retracto, el cual es un derecho de preferencia posterior a la adquisición.
OJO. no hay derecho de preferencia de venta a tus copropietarios.

Artículo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas

personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente (B) debe reembolsar al adquirente (X) el precio, los tributos y

gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Artículo 1599.- Tienen derecho de retracto:
2.- El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas.

*CPC = Cesión de pacto contractual

OJO. El retracto se produce únicamente en las cuotas ideales que son

referidas a terceros.

El retracto se hace con el propósito de eliminar o reducir la

copropiedad.

El retracto solo funciona con respecto a las cuotas individuales, no

sobre el bien colectivo.

Siendo X, tienes que soportar el efecto de retracto ya que es un LÍMITE

LEGAL A LA PROPIEDAD.

Art 1595.- Es irrenunciable e intrasmisible por acto entre vivos el derecho de

retracto

Si A y X contratan, tienen que notificar a B y C.

Si dicen que para no notificarlo, mejor lo inscriben en RRPP → conocido iure
de iure - art. 2012 - conocido por todos. Este poder se concede, pero ahora el
retrayente tiene 1 año para ejercer derecho al retracto.

Artículo 1596.- El derecho de retracto debe ejercerse dentro del plazo de

treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a la persona
que goza de este derecho.
Cuando su domicilio no sea conocido ni conocible, puede hacerse la
comunicación mediante publicaciones en el diario encargado de los avisos
judiciales y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres veces con
intervalo de cinco días entre cada aviso. En este caso, el plazo se cuenta
desde el día siguiente al de la última publicación.
 Artículo 1597.- Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio
distinto del indicado en el artículo 1596, el plazo se cuenta a partir de la fecha
de tal conocimiento. Para este caso, la presunción contenida en el artículo
2012 sólo es oponible después de un año de la inscripción de la
transferencia.

Nota:
Todos los copropietarios son iguales entre sí.
A, B y C son copropietarios del todo según su porcentaje. La copropiedad no se localiza.

Artículo 970.- Las cuotas de los propietarios se presumen iguales, salvo

prueba en contrario.
El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las
cargas, está en proporción a sus cuotas respectivas.

30/09/21

Copropiedad: sistema de propiedad colectiva donde tenemos unos sujetos llamados

condóminos que a su vez tienen cuotas ideales/porciones indivisas/derechos y acciones.
- Esas acciones se pueden disfrutar, disponer y usar.
- Las cuotas ideales están orientadas a la transferencia de los bienes. Todo el mundo
conoce que está sujeto a un derecho de retracto → derecho ex post (se celebra
luego del acto de compraventa. Habiéndose notificado al copropietario se le da un
plazo de 30 días para ejercer el derecho de retracto y supone reemplazar a la parte
compradora del contrato → el efecto es reducir o eliminar la copropiedad)
- retracto concurrente: 2 copropietarios ejercen el derecho de retracto

Todos son dueños en PROPORCIÓN

- El régimen no tiene representación material

Artículo 1592.- El derecho de retracto es el que la ley otorga a determinadas

personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compraventa.

El retrayente (B) debe reembolsar al adquirente (X) el precio, los tributos y

gastos pagados por éste y, en su caso, los intereses pactados.

Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

La subasta pública es el fin de partición de bienes indivisibles.

Inician en remate público los bienes dados en garantía. ¿Las cuotas se pueden dar en
garantía?
- Art 977: Cada propietario puede disponer de su cuota ideal y de sus respectivos
frutos. Puede también gravarlos.
- Por tanto, sí se puede generar garantía sobre las cuotas ideales.
 - ¿Qué pasa si das en garantía tu cuota ideal y no pagas el crédito? → El acreedor te
llevará un proceso y se va a rematar la cuota.

Ahora, ¿por qué el artículo 1592 nos dice que el retracto en ventas hechas por remate
público es improcedente?
- Porque se favorece la acción de recuperación del crédito.
- El retracto no prospera, entonces, únicamente cuando los bienes y derechos han
circulado por remate público.

Art 971 → sobre las decisiones que se pueden tomar con respecto al bien común
Las decisiones sobre el bien común se adoptarán por:
1.- Unanimidad, para disponer, gravar o arrendar el bien, darlo en comodato o introducir
modificaciones en él. → unanimidad (100% de cuotas)
2.- Mayoría absoluta, para los actos de administración ordinaria. Los votos se computan
por el valor de las cuotas.En caso de empate, decide el juez por la vía incidental.

Ahora, si uno de los copropietarios no interviene → el acto puede ser ineficaz.

Artículo que es imposible de explicar si no fuera un supuesto de ineficacia:

Artículo 978.-
Si un copropietario practica sobre todo o parte de un bien, acto que importe el ejercicio de
propiedad exclusiva, dicho acto sólo será válido desde el momento en que se adjudica el
bien o la parte a quien practicó el acto.
→ Permite que un acto celebrado por un propietario que excluye al resto de copropietarios
pueda ser ratificado por estos.
→ Si el 978 nos da la alternativa de la ratificación → salimos del campo de la validez y
entramos a la ineficacia.

Mediante una interpretación sistemática del art. 971 y 978: el acto celebrado por un
copropietario, en el cual también debieron participar los demás copropietarios -pero no lo
hicieron-, es un acto de ineficacia. Es un vicio de ineficacia que determina que puede ser
ratificado si es que los demás copropietarios así lo quieren.
La ratificación puede ser derivada de manera expresa o tácita.
- ratificación expresa: ratifico el acto

El 971 y 978 nos aparta de la idea de la sociedad de gananciales. El régimen de

copropiedad tiene normas distintas al régimen de sociedad de gananciales.

Usar una cuota ideal te permite ejercer los derechos de copropietario.

Artículo 974.-
Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no altere su
destino ni perjudique el interés de los demás. El derecho de usar el bien común
corresponde a cada copropietario. En caso de desavenencia el juez regulará el uso,
observándose las reglas procesales sobre administración judicial de bienes comunes.

- si tienes cuota ideal → eres copropietario

- si eres copropietario → tienes derecho a usar y disfrutar del bien [ello siempre debe
ser en proporción según el art. 970]
El límite que se tiene para el uso de los copropietarios:
Ejm de bicicleta comprada entre 3 y 1 de ellos le pone un motor sin consultar a los demás.
→ “Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común siempre que no perjudique
el interés de los demás”

“El derecho de usar el bien común corresponde a cada copropietario”

→ Si X maneja la bicicleta y A y B no lo quieren, A no puede exigirle a X que le pague por lo
que está usando → un propietario no paga por el uso de su bien

En materia de copropiedad: el uso puede ser convencional o judicial.

- Dentro del convencional → la espontaneidad en el uso

EL ART 974 (USO EXCLUSIVO) ES COMPLETAMENTE DISTINTO DEL ART 975 (USO
EXCLUYENTE)

- Excluyente: no dejarte usar cuando quieres usar. Por ejemplo, cercar tu territorio,
ponerle candado a las ruedas de la bicicleta, etc. Genera daños pues no permite que
los demás usen (aunque el art. 974 les permite)
- Exclusivo: no genera daños pues es el ejercicio regular de un derecho

No se pueden ejercer actos de exclusión, pero sí un uso exclusivo.

Así, el artículo 975 importa una violación del artículo 974.

Al momento que violan el artículo 974, saltas al artículo 975 y puedes reclamar daños al
propietario excluyente.

Artículo 975.-
El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe
indemnizarles en las proporciones que les corresponda, salvo lo dispuesto en el artículo
731.

Supuesto de hecho del artículo 974 → cada copropietario puede usar el bien, y por ese uso
que haga no tiene que pagar al otro copropietario
- problema: cuando todos los copropietarios quieren usar el bien común y uno de ellos
excluye al resto → puedo saltar al artículo 975

Uno no podría arrendar la bicicleta sin el consentimiento de los demás copropietarios

(unanimidad) ya que ello forma parte del disfrute.
- Si yo le digo que “me dé mi parte” → sería ratificación

Nota:
- Copropietarios eventuales: los que podrían ingresar a la propiedad (terceros)

Artículo 973.-
Cualquiera de los copropietarios puede asumir la administración y emprender los trabajos
para la explotación normal del bien, si no está establecida la administración convencional o
judicial y mientras no sea solicitada alguna de ellas.
En este caso las obligaciones del administrador serán las del administrador judicial. Sus
servicios serán retribuidos con una parte de la utilidad, fijada por el juez y observando el
trámite de los incidentes.

“Cualquiera puede asumir la administración” → cualquiera puede usar

Uso y aprovechamiento de bienes fructíferos (aquellos bienes donde se genera

copropiedad, pero tiene que ser administrado).
Ejm. Si me dan en herencia una vaca:
- podemos regular el uso entre los 3, o
- podemos ir a un juez para que regule nuestro uso

El 973 está orientado al 974 y no al 975 (situación que produce daños)

Artículo 976.-
El derecho de disfrutar corresponde a cada copropietario. Estos están obligados a
reembolsar proporcionalmente los provechos obtenidos del bien.

Si Lupe cuida muy bien de la vaca a tal punto que GLORIA SAC compra la leche que
produce:
- 1° idea: No importa que tan bien la haya cuidado, los frutos pertenecen a los
copropietarios (Art. 976)
- 2° idea: Se le debe pagar por administrar el bien → no podemos enriquecernos a
costa de su empobrecimiento [trabaja de manera gratuita]. Lupe se denominará
administrador de hecho.
- No por ello Felipe y Alessandra son menos copropietarios

Otro ejemplo:
Si Lupe, por el contrario, le da chocolate a la vaca y esta muere → se pierde el bien y la
copropiedad
Así, Alessandra y Felipe han sufrido una afectación → Lupe debe indemnizarlos

Cuando afectan el derecho a la propiedad invocas:

- Artículo 70 Constitución
- Artículo 923 Código Civil

NOTA: Un copropietario no debería pagar por usar el bien común. A menos que se
transforme en un propietario con uso excluyente → naturalmente, se le puede reclamar lo
que uno podría haber tenido en caso de, por ejemplo, una renta. Así pagaría daños.
 PARTICIÓN
Artículo 983.-
Por la partición permutan los copropietarios, cediendo cada uno el derecho que tiene
sobre los bienes que no se le adjudiquen, a cambio del derecho que le ceden en los que se
le adjudican.

● permuta = trueque

¿Qué pasa si B y C ya no quieren ser copropietarios?

Si A quiere partir un pedazo en específico → A tiene que adquirir el 30% de B y el 20%
de C (es decir, tener el 100%)
Lo mismo ocurre en las otras partes de B y C.
Se da un trueque de cuotas → como resultado final: efectivamente cada uno tendrá un
pedazo delimitado

A tendrá 100%
B tendrá 100%
C tendrá 100%

Se busca que el bien divisible se transforme en dinero para poder dividirlo.

Participación de facto: Uno ha cogido una parte del predio y hace su casa, y así los 3.

Recordar: La acción de partición es partir algo que es mío en copropiedad.

La acción de partición es imprescriptible.
Ninguno de los propietarios pueden adquirir por prescripción los bienes comunes.

Artículo 985.-
La acción de partición es imprescriptible y ninguno de los copropietarios ni sus sucesores
pueden adquirir por prescripción los bienes comunes.

→ Parte de la premisa de que la posesión de un copropietario, prolongada en el tiempo,

jamás podría generar prescripción → se ha dicho que posee en representación de todos.

05/10/21

● Cualquier decisión de importancia económica respecto del bien requiere

unanimidad (art. 971)
● Cuando son tareas meramente de administración ordinaria [para mantener al bien]
→ puedes optar por la mayoría absoluta (art. 971)

¿Qué ocurre si uno viola estas reglas?

- Supuesto de ineficacia

Ejercicio de los derechos del propietario

● Uso y Disfrute
○ Judicial o convencional
● ¿Qué hacer cuando se produce la decisión de eliminar la copropiedad? →
PARTICIÓN (Artículo 983) → cada uno hace un trueque de cuotas. El que recibe el
100% de las cuotas se transforma en un propietario exclusivo
● Asuntos especiales sobre la partición:
○ Artículo 984: obligatoriedad de la partición → si somos 3 copropietarios y yo
pido partición, el resto está obligado a darmela, no está facultado
○ Artículo 985: siempre puedo pedir la partición, no prescribe
■ ¿Un propietario puede prescribir el bien de los demás? → NO

Artículo 988.- Los bienes comunes que no son susceptibles de división material pueden ser
adjudicados, en común, a dos o más copropietarios que convengan en ello, o se venderán
por acuerdo de todos ellos y se dividirá el precio. Si los copropietarios no estuvieran de
acuerdo con la adjudicación en común o en la venta contractual, se venderán en pública
subasta.

➔ Primera opción: Se decide la adjudicación

➔ Segunda opción: Vender por acuerdo de todos y dividir el precio
➔ ¿Qué pasa si no llegamos a un acuerdo?

La partición puede ser convencional o judicial.

- La partición de bienes indivisibles te lleva al procedimiento de subasta pública →
¿Ahí procede el derecho de retracto?:
NO, porque el retracto es para la propiedad individual de la cuota y este no es el
caso. Lo que se quiere es partir el bien común.
 Si no procede el retracto, ¿qué es lo que procede? → La preferencia

El retracto se produce después de la venta.

Uno puede ir con la preferencia a la subasta (artículo 988). La preferencia tiene que
ver con la partición. Uno puede evitar la venta. (Artículo 989 → ex ante)

Artículo 989.- Los copropietarios tienen el derecho de preferencia para evitar la subasta
de que trata el artículo 988 y adquirir su propiedad, pagando en dinero el precio de la
tasación en las partes que correspondan a los demás copartícipes

Cuando haces un juicio de partición debes incluir una tasación, pero, ¿el propietario debe
pagar el 100% del valor de tasación o simplemente debe pagar el saldo y no lo que le
corresponde a él?
- De acuerdo a la lógica y a la literalidad del artículo, parece que fuera esto último →
paga lo que no te corresponde
- Sin embargo, se tenía la experiencia de que algunos jueces habían rechazado ello
pues consideraban que era un pago parcial. Por ello, declaraban la improcedencia.
Ese era el riesgo que uno corría. Lo seguro entonces resultaba pagar el 100%.
- ¿Qué escenario se podría presentar acá?
- La concurrencia: más de un copropietario quiere ejercer el derecho de
preferencia.
Ej.
A, B y C se tienen que poner de acuerdo respecto a una casa.
No hay acuerdo.
Viene un tercero y tampoco acuerdan con él.
Lo único que queda es pedir juicio de partición → art 984 (partición es obligatoria)
¿Qué pasaría, si A es demandante y B y C los demandados, y los 2 últimos formulan
su preferencia cada uno?

- Imaginemos que ejercitamos la regla del artículo 970 (se ejerce en

proporción) → llegaríamos al supuesto ilógico de que B y C ejercen
preferencia y esta acabaría con una copropiedad de B y C, es decir, la
copropiedad nunca se acabaría.

OJO. Este supuesto es complejo porque hay dos copropietarios que están ejerciendo la
preferencia.
- El Código de procedimientos civiles sí tenía una regulación al respecto → lo llevaban
a una subasta privada al despacho del juez
- Se puede llegar a la conclusión de la mano de la finalidad del proceso de bipartición
junto a una interpretación histórica de las normas. Es complejo.
- NO se puede aplicar el artículo 970, pero sí podemos solucionarlo a través de un
esfuerzo interpretativo.

Recuerda:
● Uno ejerce la preferencia antes de la subasta pública.
● Un copropietario ejerce la preferencia adjudicándose el bien común pagándole el
resto del valor a los demás copropietarios.
PACTO DE INDIVISIÓN
A, B y C suscriben un pacto de indivisión
- ¿C puede vender su parte?, ¿es contrario al artículo 977?
El pacto de indivisión NO actúa sobre la cuota → pertenece a la disposición
colectiva.
El pacto de indivisión -de un bien en copropiedad que, por su naturaleza, debe
obligarse a la partición- suspende la obligatoriedad del bien por un plazo.

El sistema hace que el pacto de indivisión dure poco: artículo 993 (no mayor de 4
años), pero pueden renovar cada vez que lo juzgue conveniente. Cada 4 años el
ordenamiento te entiende liberado de ese pacto de indivisión.

Artículo 993.- Los copropietarios pueden celebrar pacto de indivisión por un plazo no
mayor de cuatro años y renovarlo todas las veces que lo juzguen conveniente.El
pacto de indivisión que no consigne plazo se presume que es por cuatro años.Para
que produzca efecto contra terceros, el pacto de indivisión debe inscribirse en el
registro correspondiente. Si median circunstancias graves el juez puede ordenar la
partición antes del vencimiento del plazo.

Ahora, ¿qué es un pacto de indivisión? → LÍMITE CONVENCIONAL A LA

PROPIEDAD (porque se pacta, no está establecido por ley).

A, B y C hacen el pacto de indivisión

- 1° supuesto: Está inscrito
- Si un tercero quiere comprar la cuota de C, aquel tercero ya sabe que está
comprando a un copropietario. Por tanto, ya sabe que puede haber retracto.
Este es límite legal a la propiedad.
- Asimismo, ese tercero también conoce que hay un pacto de indivisión escrito
(límite convencional a la propiedad).
- Si el tercero compra, se somete a la aplicación del retracto (que expira luego
de 30 días), pero también va a estar obligado al pacto de indivisión (pues
está inscrito en RRPP). Por tanto, después de los 4 años puede pedir la
partición [mientras tanto, se queda con A y C].
 - 2° supuesto: No está inscrito
- El tercero igual quiere comprar.
- Respecto al retracto no cambia nada (pues es un límite legal y no tiene
necesidad de estar inscrito)
- Pero, el tercero no ve en registros públicos nada vinculado a las cuotas ni
que hayan celebrado ninguna restricción [pacto de indivisión]. Por tanto, la
propiedad será entregada a A, B y “Y” [el tercero].
- El tercero ahora quiere la partición. La pregunta es: ¿A y B pueden oponerle
el pacto de indivisión? → NO, pues no está inscrito.No se le puede imponer a
“Y” la indivisión

Medianería:
Artículo 994
Las paredes, cercos o zanjas situados entre dos predios se presumen comunes, mientras
no se pruebe lo contrario.

Artículo 995.-
Si la pared que separa los predios se ha levantado en terreno de uno de ellos, el vecino
puede obtener la medianería pagando la mitad del valor actual de la obra y del suelo
ocupado. En tal caso, puede pedir la supresión de todo lo que sea incompatible con el
derecho que le da la medianería.
La medianería, entonces, es una copropiedad con indivisión forzosa → no se puede partir

Artículo 992.-
La copropiedad se extingue por:1.- División y partición del bien común.2.- Reunión de todas
las cuotas partes en un solo propietario.3.- Destrucción total o pérdida del bien.4.-
Enajenación del bien a un tercero.5.- Pérdida del derecho de propiedad de los
copropietarios.

- Supuesto 2 → cuando adquieres el 100% de las cuotas se acaba la copropiedad

- Supuesto 3 → si ya no hay bien. ya no hay relación jurídico real
- Supuesto 4 → todos, de manera unánime, le tienen que transferir el bien al tercero y
ahí se acaba el derecho a la copropiedad
- Supuesto 5 → puede ser expropiación, entre otros.

PROPIEDAD HORIZONTAL (RÉGIMEN DE

PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
COMÚN)
También llamada “propiedad en edificios”
● Régimen de propiedad exclusiva y de propiedad común
● Régimen de independización y copropiedad
Ninguno de estos regímenes están en el Código Civil. Te tienes que dirigir a la Ley 27157 y
a su Reglamento.

Cuando tienes un régimen y edificas, la propiedad del suelo se extiende a las edificaciones.
La lógica es que todos los pisos de la edificación se deban al suelo.
Sin embargo, estos edificios están diseñados para que cada propietario tenga una
propiedad exclusiva → propiedad exclusiva en el marco de una edificación común
(comparten suelos y cimientos).

Cuando se produce un régimen de propiedad horizontal hay una concurrencia de factores:

● de elementos de propiedad exclusiva, vinculados con:
● elementos de propiedad común
● Todos están atados a un reglamento interno, el cual genera una junta de propietarios
● Así como hay propiedad común, hay gastos comunes
● También están los llamados porcentajes
Todos estos son los elementos centrales del régimen de propiedad horizontal.

1) PROPIEDAD EXCLUSIVA
● Sí puedes usar, disfrutar y disponer (art. 923) de tu propiedad exclusiva. Pero,
¿puedes reivindicar? SÍ. La característica distinta es la extensión
● La diferencia con la copropiedad es que ahí se puede formular una reivindicación en
defensa del bien común → Artículo 979.- Cualquier copropietario puede
 reivindicar el bien común. Asimismo, puede promover las acciones posesorias, los
interdictos, las acciones de desahucio, aviso de despedida y las demás que
determine la ley.
● Las secciones exclusivas son de propiedad absoluta de los titulares.
● Dos diferencias con la copropiedad:
○ Las secciones exclusivas se extienden de manera horizontal, no comprende
lo de arriba y de abajo.
○ La propiedad, en los términos del 923, nace libre. Pero la propiedad
horizontal puede estar limitada en base al reglamento interno
■ Cuando vas a comprar un departamento debes verificar el reglamento
interno, pues este es un límite convencional (el cual está inscrito en
RRPP → lo que significa que la oponibilidad se arrastra a los nuevos
dueños).
■ Estos límites siempre deben estar previstos antes.

● El uso y el disfrute pueden tener restricciones:

○ Si bien está en una zonificación que permite usos mixtos (comerciales y
residenciales), la junta de propietarios puede decir que solo se use una
zonificación (por ejemplo, limitarse al de propiedad).

● La propiedad horizontal es un régimen no provisorio, es un régimen perentorio. La

propiedad horizontal nació para quedarse y la copropiedad nació para morir → Esa
es la principal distinción entre ambos regímenes.

● Por el art. 882 no se puede restringir la capacidad dispositiva del dueño.

07/10/21

2) PROPIEDAD COMÚN
● No tiene nada que ver con lo transitorio, sino con lo definitivo. Ello rechaza la idea de
la partición de la copropiedad.
● En la copropiedad → tiene derechos singulares, puedes transferir tus cuotas
ideales.
● En la propiedad común → no hay derechos singulares [no tienes tu cuota de la
escalera ni del ascensor, no puedes venderlo para que alguien haga retracto]
● NO DEBES CONFUNDIRTE CON DECIRLE COPROPIEDAD
● Hay espacios como escaleras, ascensores, etc. También zonas de parrillas, piscina,
entre otros.
● Con esta propiedad uno tiene que coordinar, pues es de todos los titulares de las
secciones exclusivas [tienen derechos y no cuotas].

y demás.
● ¿Se pueden vender los bienes de propiedad común?

● Diferencia con la copropiedad → en esta última se necesita la unanimidad

Sin embargo, este asunto está más precisado en el Reglamento de la Ley N°
27517 → Dan los límites (art 135) → hay bienes intransferibles
 El único que tiene competencia respecto de los bienes comunes es la junta de
propietarios. No tocan secciones exclusivas. Asimismo, jamás un acto de
modificación de secciones comunes puede limitar o impedir la capacidad exclusiva.

Para cobrar a alguien moroso, podríamos decir que se le restringen los bienes
comunes. La junta de propietarios puede cobrarte esa mora. Si la junta de
propietarios te hace juicio y aún no pagas, se te embarga la propiedad y sigues sin
pagar. Entonces, se remata.
Ahora, quien tiene el crédito es la junta de propietarios del edificio.

OJO. Considerar a la junta de propietarios como un administrador de zonas

comunes → puede vender bienes comunes [con los límites a los que se somete] y
puede adquirir bienes comunes.

El ordenamiento busca preservar la propiedad horizontal. No busca acabar con ella,

como la copropiedad.

3) REGLAMENTO INTERNO
● Establece las pautas del funcionamiento de las secciones exclusivas.
● Negocio que hace que se exprese la voluntad
● Es el instrumento que contiene la voluntad (de los propietarios de propiedad
exclusiva o del constructor que quiere vender cada propiedad exclusiva).
● No se pueden vender las unidades sin separarlas → romper la regla de los
integrantes

Ejm. Tengo un suelo que está inscrito en RRPP (recibe el nombre de partida matriz).
Nota. Hay un principio llamado folio real, que está unido con los derechos reales y
especificación → a un predio, una partida [las partidas no se repiten]
Tenemos el predio (suelo) con la partida 11021102
A, B, C y D deciden edificar cada piso.
 Los 4 pisos son de todos ya que se construyó en una copropiedad → todo lo que se
edifique en una copropiedad también será copropiedad

¿Cómo independizar estos predios? → Se tiene que hacer la partición.

PERO, no hay derechos singulares pues el suelo está en copropiedad y nos
encontramos frente a integrantes.
Lo que ocurre:
- Primero, se edifican los 4 pisos. De ahí se debe someter al régimen de
propiedad exclusiva y propiedad común, de tal manera que cada piso se
independice y tenga su propia partida registral → persiguen el principio de
folio real (a cada partida, 1 predio).
- Yo someto la edificación al régimen de propiedad horizontal → otorgar
reglamento interno con la voluntad de estar en la propiedad horizontal e
inscribirlo en RRPP → Ahora saldrá cada departamento con su propia partida
[se separa uno de otro]. Ello solo se logra con la inscripción, pues, de lo
contrario, los terceros siempre verán ahí un terreno.
- Ahora tenemos 4 propiedades exclusivas.
- Por todo ello, Avendaño cree que estamos frente a un régimen constitutivo.
- La partida matriz alberga las propiedades comunes.
- Entonces, para poder identificar si un bien es común o exclusivo debemos
preguntarnos si tiene una partida independizada (bien exclusivo) o si está
dentro de la partida matriz (bien común).

4) JUNTA DE PROPIETARIOS
●

5) GASTOS COMUNES
●

6) PORCENTAJES
●
12/10/21

RÉGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

- Régimen light de copropiedad
- Se elige optar por esta alternativa
- No puede ser aplicado a edificios por el tema del terreno:
- En un edificio, el terreno es común → crece hacia arriba
- En una quinta, el terreno no es común. Se puede extender verticalmente
(casas de 2 o 3 niveles)

-
- Aquí vemos una quinta con 6 secciones exclusivas
- Pero, ¿es, en realidad, copropiedad? → No existe partición y tampoco hay
cuotas ideales de transferir. Por tanto, no se trata de un régimen de
copropiedad.
- Su destino es morir, pues la copropiedad es transitoria.

Es una copropiedad, pero no funciona como copropiedad.

DIFERENCIAS:
- Naturaleza del terreno
- Copropiedad light → sin junta de propietarios ni reglamento
- En realidad, no hay copropiedad pues no se puede partir

Debería llamarse régimen de independización y propiedad común

14/10/21

Diferencias entre régimen común y copropiedad: terreno

Se le denomina copropiedad pues no se puede partir
 MULTIPROPIEDAD
- Se consideran Establecimientos turísticos de tiempo compartido
- A partir del DL 706 se entiende como un derecho de copropiedad, por tanto, tendría
alícuota y me permitiría tener un disfrute periódico y exclusivo por 30 años. Nos
cuestionamos: ¿qué pasa después? → ¿derecho momentáneo?, ¿un derecho
momentáneo es propiedad?

-
- En realidad, hay un propietario -que ha decidido a través de un negocio
turístico- afectar el bien por 30 años. Es casi un arrendamiento
complejo por 30 años. Después de 30 años, el derecho se desvanece →
derecho de uso periódico temporal.
- Por tanto, en el Perú, la multipropiedad no es un derecho de propiedad. Es
un pacto al dominio, que acabado regresa a las manos del titular.
- Este régimen nace por el turismo
- Factor tiempo
- A partir del DL 706 nos damos cuenta de que se intenta utilizar el régimen de
copropiedad con excepción de la partición
- Uno pensaría que si vas a establecer una propiedad de dominio, tendría carácter
completo. Sin embargo, no es así. Es un derecho de uso periódico temporal.
- Naturalmente, para que esto sea oponible, tiene que estar inscrito en RRPP.

[ACABA PROPIEDAD, EMPIEZA POSESIÓN]

POSESIÓN
- La posesión es el primer derecho regulado en el CC
- La posesión parece que antecede a la propiedad → conducta humana más normal e
inmediata que uno tiene sobre un bien
- Inició con posesión, luego se convierte en propiedad y ahora protegemos a la
propiedad por cómo inició
- ¿Por qué hoy seguimos hablando de posesión si ya tenemos la propiedad?
- Lo que se quiere es que la propiedad esté cubierta
- La posesión regula conductas humanas que se dan en la realidad
- “La propiedad es el tesoro y la posesión es la llave” → sin posesión no hay
propiedad
- La posesión sirve para probar propiedad. Así, resulta vital. Muy probablemente
protegiendo al poseedor, protejas al propietario.
- ¿Qué es la posesión para SAVIGNY?
- Corpus y animus domini
- Ambos se deben presentar para hablar de posesión
 - Corpus: ¿equivale a tener? → No. Es capacidad de influencia (capacidad de
poseer). Uno no anda teniendo todos sus bienes consigo, sino que
generalmente el poseedor tiene influencia sobre sus bienes
- La posesión es un hecho → se miran conforme e producen
- No tenemos grado de influencia permanente respecto de los bienes
- Animus domini: (elemento volitivo) → NO ES CREENCIA, es que actúes
como propietario → el arrendatario, usufructuario, el que tiene derecho de
habitación, de superficie, de servidumbre, etc. NO ES POSEEDOR → tienen
derechos derivados del dueño → reconocen que existe un derecho mayor
que el suyo: el del propietario

- JHERING:
- Regresa al fundamento de posesión
- Piensa que no protegemos a la posesión entendida como las conductas que
se expresen, sino que debemos proteger los hechos
- Si protejo al poseedor, en la mayoría de casos protejo al dueño
- Excluye el animus domini. Se coloca en el supuesto de que
- No hay figura en el derecho civil tan maleable como la posesión → supone
generar
- Lo que dice es que el corpus y animus no son componentes conjuntivos, sino
que se oponen. Piensa que el corpus no es mera capacidad de influencia,
sino que se confunden en aquel comportamiento que quiera realizar el sujeto
con respecto a esos bienes

26/10/21

● ¿Por qué proteger a la posesión? → Protegiendo a la posesión se protegía también

a la propiedad. Bajo esa lógica, entrábamos a las teorías romanistas de la posesión
y veíamos a Savigny y Jeri
○ Savigny → teoría subjetiva → corpus y animus → relación de influencia
respecto del bien y no reconocer a nadie más con un derecho superior al
suyo → dejaba fuera a los poseedores inmediatos (derechos derivados del
propietario)
■ Va a posesión prescriptiva de dominio
○ Jhering → teoría objetiva → atención al hecho posesorio → aquello que en
los hechos reprodujera conductas de dominio, ese es poseedor. Bajo esta
lógica, se abría una protección más ancha al derecho de propiedad.
■ Esta es la tesis que recoge el CC peruano

CLASIFICACIONES POSESORIAS
1. SERVIDOR DE LA POSESIÓN
● Los guardianes de la posesión
● El servidor no es poseedor. Es una persona que no tiene un interés directo en el
bien. Adicionalmente, tiene relación de dependencia con el poseedor.
 ○ Su interés es ajeno y subordinado. No puede hacer lo que quiera respecto
del bien, sino que se debe a las instrucciones del poseedor.
● Art 896.- La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la
● propiedad.
● Art 897.- No es poseedor quien, encontrándose en relación de dependencia respecto
a otro, conserva la posesión en nombre de éste y en cumplimiento de órdenes e
instrucciones suyas.
○ La relación de dependencia es en el plano general → puede verse desde
dependencia familiar, laboral, entre otros.
○ La condición de dependencia depende de los hechos, no necesariamente de
la relación madre-hijo. Ejm. Puedo invitar a mi madre a vivir en mi casa,
entonces ella es servidora de mi posesión
● El poseedor es autónomo

2. COPOSESIÓN
● Artículo 899.- Existe coposesión cuando dos o más personas poseen un mismo bien
conjuntamente. Cada poseedor puede ejercer sobre el bien actos posesorios, con tal
que no signifiquen la exclusión de los demás.
○ Existe coposesión cuando los poseedores poseen un bien conjuntamente. Si
un copropietario, de acuerdo al artículo 975, excluye al otro → genera daños
y acaba la coposesión, pues es un uso excluyente
■ Art. 975.- El copropietario que usa el bien parcial o totalmente con
exclusión de los demás, debe indemnizarles en las proporciones que
les corresponda, salvo lo dispuesto en el artículo 731.
○ Implica comportamientos conjuntos
● Actos concurrentes respecto de un mismo bien
● Ej. De un autobús → el poseedor es la compañía, la publicidad es un supuesto de
coposesión, el chofer es el servidor

3. POSESIÓN MEDIATA E INMEDIATA

● Posición piramidal → mediato arriba e inmediato abajo
○ El de arriba le confiere la posesión al otro para que realice la conducta
posesoria
● Para otro autor: ambos son iguales
● El hecho de que se le llame mediato es para que esta persona siga siendo poseedor
[y tener todos sus remedios], y se lo ha dado a un tercero
● El CC le reconoce sus estatus de poseedor a ambos
● Artículo 905.- Es poseedor inmediato el poseedor temporal en virtud de un título.
Corresponde la posesión mediata a quien confirió el título
● El artículo 897 puede tener título, pero eso no interesa. Lo que interesa es la relación
de dependencia. Si hay dependencia → servidor de la posesión. Por otro lado, en
posesión mediata e inmediata no hay situación de dependencia
● Los diversos propietarios de la multipropiedad serían poseedores inmediatos.
○ Ej. Los multipropietarios no son copropietarios, sino poseedores inmediatos.
El poseedor mediato sería la empresa turística que ofrece estos servicios.

4. POSESIÓN LEGÍTIMA E ILEGÍTIMA

● Posesión legítima es aquella conforme a derecho. La posesión ilegítima no es
conforme a derecho.
● ¿Cómo identificar ello? → A través del título. Aquel poseedor que tenga un título
válido y eficaz es un poseedor legítimo.
● Si el título no es válido y eficaz, o simplemente no tiene título → Poseedor
ilegítimo
● El CC no ingresa a una definición de legítimo o ilegítimo
● Art. 906.- La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor cree en su
legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que invalida
su título.
○ Quiere decir que la posesión ilegítima es una posesión viciada
○ Para examinar si tu posesión es legítima o ilegítima debes ver tu título
■ Si tu título no está viciado → posesión legítima
■ Si tu título sí está viciado → posesión ilegítima
● El término de posesión viciada
○ Ej. Aquel que tiene un título nulo
○ Ej. Aquel que contrata con una sociedad de gananciales sin que participe la
esposa
○ Ej. Aquel que tiene problemas de ineficacia, pues nosotros necesitamos que
el contrato sea válido y eficaz
○ Ej. Celebrar con un representante sin facultades
● Poseedor legítimo tiene un título vigente, válido y eficaz. El ilegítimo no tiene estas
características, basta que tenga problemas con una de ellas → el título está viciado
[múltiples causas]
● Para la legitimidad, ¿interesa la buena o mala fe?
○ No. Puedo ser legítimo sin tener buena fe. Finalmente contraté con quien
debía contratar.
● Cuando tu posesión es ilegítima, el sistema te dice que tu posesión no debe
mantenerse. Ello dado que no te corresponde a ti, sino al otro (propietario).
● ¿Por qué interesa la buena o mala fe?
○ El poseedor ilegítimo pensaba que estaba contratando correctamente; sin
embargo, al momento de contratar cayó en un error → buena fe
○ El artículo 906 menciona ‘cree’ como convicción
● En pocas palabras, la posesión ilegítima de buena fe es una equivocación
● La posesión ilegítima de buena fe no supone que permanezcas en posesión del
bien → por más buena fe que tengas, tienes deber de restitución
● Si tienes un propietario, y si hay legitimidad → no hay problema
● La lógica en el propietario ilegítimo es que tiene un bien que no debería. Por tanto, el
periodo que tiene el bien debe pagarlo al propietario a través de frutos.
● Ojo. Antes de pagar → el ordenamiento pregunta si fue de mala o buena fe
○ Si fue de mala fe (sabías que estabas contratando mal) → poseedor ilegítimo
de mala fe → debes pagar el tiempo de ocupación
○ Si no sabías que estabas contratando mal → poseedor ilegítimo de buena fe
→ Ello determina que el ordenamiento te exime de la obligación de pagar al
dueño el tiempo de ocupación del bien.
● Art 923.- La propiedad es el poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los
límites de la ley.
 ● Art 908.- El poseedor de buena fe hace suyos los frutos.
● Art. 910.- El poseedor de mala fe está obligado a entregar los frutos percibidos y, si
no existen, a pagar su valor estimado al tiempo que los percibió o debió percibir.
○ Esto debido a que los frutos debió percibirlos el propietario legítimo →
restitución de frutos
● Art 909.- El poseedor de mala fe responde de la pérdida o detrimento del bien aun
por caso fortuito o fuerza mayor, salvo que éste también se hubiese producido en
caso de haber estado en poder de su titular.
○ Ninguno de las partes pudo preverlo
○ Sin embargo, no interesa que el caso sea fortuito → igual el poseedor de
mala fe responde
● El 906 contempla errores excusables, no aquellos de los que pudiste salir (errores
imputables)

5. POSESIÓN PRECARIA
● Artículo 911.- La posesión precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el
que se tenía ha fenecido.
● Problemas:
○ No tiene título
○ El que tenía título, ya no lo tiene
● El concepto de precario proviene del derecho romano
● Posesión precaria se denominaba a aquel supuesto en el que yo tengo derecho
respecto de un bien; sin embargo, la revocación de ese bien la puedo pedir cuando
yo quiera. → No hay permanencia, puede ser revocada en cualquier momento
● Ej. Si yo le presto mi bicicleta a Lupe y le digo que me la devuelva cuando quiera →
para el derecho romano, igual sería propietario legítimo (pues supone transferencia
posesoria voluntaria a cambio de que la devuelva cuando el propietario desee)
● En el Perú, se ha usado el término de posesión precaria para aludir al título viciado
→ propietario ilegítimo
● La ilegitimidad general provoca el deber de devolución

28/10/21

● 2 posesiones:
○ derecho a la posesión → ligado al título que te permite poseer
○ derecho de posesión → atributos que se ejercen de hecho y que generan
una situación posesoria
■ status quo posesorio refleja dominio, si alguien quiere romper esa
presunción debe acudir a un juez (hetero composición). Uno no puede
promover el rompimiento del statu quo de manera directa
(autocomposición).
○ Ambas situaciones son tuteladas, con distintas formas de tutela

Defensas posesorias:
● Derecho a la posesión (título):
○ defensa posesoria mediante desalojo, debo acreditar mi título
 ○ defensa extrajudicial → excepcionalmente, en el sistema se admite la
violencia. Ejm. tratan de robarte un bien (bicicleta) y tú te defiendes
forcejeando
● Derecho de posesión → defensa posesoria extrajudicial [interdictos]

Original
Artículo 920.- El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él y recobrar el
bien, sin intervalo de tiempo, si fuere desposeído, pero en ambos casos debe
abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias.

- Cuando tienes una conducta posesoria, pueden perturbar tu posesión o privarte del
bien.
- “Recobrar el bien” → si fuese desposeído

Actual
Artículo 920.- El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y
recobrarlo, si fuere desposeído. La acción se realiza dentro de los quince (15) días
siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso, debe
abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias.
El propietario de un inmueble [propietario no poseedor, está hablando de propietario y no de
posesión] que no tenga edificación o esta se encuentre en dicho proceso [se refiere
mayormente a invasiones → el propietario no poseedor puede botar al poseedor], puede
invocar también la defensa señalada en el párrafo anterior en caso de que su inmueble
fuera ocupado por un poseedor precario. En ningún caso procede la defensa posesoria si el
poseedor precario ha usufructuado [debería decir que ha poseído] el bien como propietario
por lo menos diez (10) años [en pocas palabras está diciendo que no procede por
prescripción adquisitiva → le han dado este rol de decidir a la PNP, cuando en realidad le
corresponde a un juez y le demora años en resolver → el propósito de esta norma es combatir
las invasiones]
La Policía Nacional del Perú así como las Municipalidades respectivas, en el marco de sus
competencias previstas en la Ley Orgánica de Municipalidades, deben prestar el apoyo
necesario a efectos de garantizar el estricto cumplimiento del presente artículo, bajo
responsabilidad.
En ningún caso procede la defensa posesoria contra el propietario de un inmueble, salvo
que haya operado la prescripción, regulada en el artículo 950 de este Código

- Los 15 días parecen habilitar la planificación para la venganza

DEFENSAS JUDICIALES DE LA POSESIÓN →

INTERDICTOS
Art. 921.-
Todo poseedor de muebles inscritos y de inmuebles puede utilizar las acciones posesorias y
los interdictos. Si su posesión es de más de un año puede rechazar los interdictos que se
promuevan contra él.
 ● El objetivo del interdicto es atribuir la posesión de una cosa a una determinada persona
física o jurídica frente a otra, de manera provisional.
○ No debo demostrar título, solo ocupación.
● Si mi posesión es superior al año, puedo rechazar los interdictos que se interponen
contra mí. Ahora soy yo quien puede promover los interdictos.

La posesión está destinada a proteger propiedad privada, no puede haber posesión en

bienes de uso público. El interdicto es defensa de la posesión, por tanto, no puede haber
interdictos en bienes de uso público.

Solo se debe probar:

- la posesión
- acto perturbatorio
Ojo. No probar derecho a la posesión, pues es el título

Interdicto de recobrar → procede cuando el poseedor ha sido despojado del bien → actos
de privación
Interdicto de retener → procede cuando el poseedor es perturbado del bien → actos de
perturbación
Recuerda que las perturbaciones son por actos materiales, ejecución de obras, entre otros.

CLASE RECUPERACIÓN:

OJO. Es distinto defender el derecho de posesión y derecho a la posesión

Derecho a la posesión no se protege a través de interdictos ni defensas judiciales, sino a
través de las llamadas acciones posesorias, que en el Perú están focalizadas en el proceso
de desalojo.

¿Qué se tiene que probar en un proceso de desalojo?

El título, la legitimidad de la posesión.
Una posesión legítima es la que tiene derecho a la posesión.
Puede ocurrir que el que tenga la posesión sea ilegítimo (siendo poseedor, no tiene derecho
a la posesión).
Estructura lógica → Por un lado, tengo a aquel que tiene el derecho a la posesión y no tiene
el derecho de posesión VS el que tiene derecho de posesión, pero no tiene derecho a la
posesión [en ese sentido, tiene que retornarlo]

¿Qué es lo que ocurría antes del Cuarto Pleno Casatorio?

Cuando se presentaba demanda de desalojo [restitución del bien] → el demandado
señalaba que era prescribiente [prescripción adquisitiva], o señalaba que había discusión en
torno a la resolución del contrato, o señalaba que ya había construido y que el bien no era el
mismo [debía dilucidar la propiedad sobre las edificaciones], o demás [SIEMPRE SE
TRATABA DE DIRIGIR A OTRO PROCESO]. En pocas palabras, cada vez que se recibía
una demanda de desalojo, el demandado aducía que había una discusión sobre el título que
habría de dilucidar en otro proceso.
Por tanto, se generaba una sentencia inhibitoria (el juez no se pronunciaba hasta que no se
siga un proceso de mayor latitud previo al desalojo).
Así, el demandado alegaba alguna causa que hacía que el juez tuviera que explorar en otro
proceso si estaba bien demandado o no el desalojo.
La táctica comenzó a funcionar y se expedían toneladas de sentencias inhibitorias.
El desalojo pasó de ser una tutela urgente a un proceso aplazado.
Se convirtió en algo muy peligroso, pues llevó a la inutilización del desalojo en el Perú →
por eso tenemos art. como el 920, recuperar tu bien a la fuerza
El desalojo no prosperaba pues siempre había algo que dilucidar respecto al título

Se prohibió que los jueces saquen sentencias inhibitorias.

Se tenía que resolver:
● que el demandante acredite que tiene derecho a la posesión a través de un título
● naturalmente, el demandado va a contradecir ese derecho, pero esa no llevaría a
ventilar en un proceso previo, sino que se tendría que resolver ahí

Cuarto Pleno Casatorio: El juez tendrá que resolver con los medios que le generen
convicción y aquella discusión posterior (sobre si el contrato fue resuelto o no, sobre si se
adquirió por prescripción adquisitiva o no, etc.) servirá para revisar el desalojo, pero no para
postergarlo. Así, se cambió la óptica para efectos de la postura sobre el desalojo en el Perú.
Ese es el gran beneficio de ese Cuarto Pleno. Les dicen a los jueces que siempre deberán
resolver (que declare fundado o infundado, pero nunca te inhibes de conocer el caso).

Ejm. Si Felipe es dueño de un terreno, y Lupe como invasora construyó edificaciones sobre
dicho terreno, ello no perjudica a Felipe en tanto Lupe generó bienes accesorios sobre su
propiedad.

Ejm. Lupe es propietaria y da ese terreno en garantía al banco. Ella es deudora, pues no
está pagando al banco. Sin embargo, está construyendo en el bien. El banco demanda la
ejecución. Lupe diría que la edificación no fue puesta en garantía, sino solo el terreno. Así
se paralizaba la ejecución y lograba que un juez dicte sentencia inhibitoria.
Ahora lo que se dice es que las edificaciones sí forman parte de la garantía (pues son
integrantes partes del terreno) hasta que se demuestre lo contrario. Se ensancha la garantía
con los mencionados integrantes.

Artículo 1101.- La hipoteca se extiende a todas las partes integrantes del bien hipotecado, a
sus accesorios, y al importe de las indemnizaciones de los seguros y de la expropiación,
salvo pacto distinto.

Ejm. Felipe le arrienda un dpto. a Marcelo, pero este deja de pagar. Por tanto, se convierte
en poseedor ilegítimo.

El riesgo al que se somete el arrendatario así como el arrendador es de difícil reparación.

Respuesta para tratar de lograr desalojo eficiente:
- Allanamiento futuro → cláusula donde tú te allanas a un procedimiento especial en
el PJ para que en caso de falta de pago o vencimiento de contrato, el demandante
pueda desalojar al demandado|
- Problema: puede tardar años
- Desalojo con intervención notarial → cláusula que pones en contratos de
arrendamiento. La lógica de esta intervención notarial los requisitos:
1. Costos de transacción: que sea elevado a escritura pública -que la hace un
notario-.
2. PJ como cuello de botella

● Igual con estas 2 iniciativas no se ha logrado mucho, solo reducir plazos (ya no dura
8 años, ahora 6). Pero igual no es una solución idónea pues demora demasiados
años
● En contratos simples → El desalojo no debería durar más de 3 a 6 meses en el Perú
→ verificar si se pagó o no y verificar si el contrato venció o fue renovado
● Los contratos más complejos deben ir al PJ

MEJORAS
- Régimen supletorio: Se aplican por defecto de pacto.
- Las mejoras implican un aumento en el valor del bien.
- El dueño no hace mejoras. Hace inversiones.
- Las mejoras llevan implícito un desdoblamiento entre el dueño y el que está
ocupando.
- El régimen de las mejoras no diferencia.
- El ocupante no propietario ha enriquecido de valor al bien. El bien que antes valía
100 ahora vale 120.

Clasificación:
● Necesarias → impiden la destrucción o deterioro del bien
● Útiles → aumentan el valor y renta del bien
● De recreo → ornato, lucimiento o comodidad

Artículo 916.-
Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro
del bien.
Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la
renta del bien [este es el concepto general de mejoras]
Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor
comodidad.

Artículo 917.-
El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al
tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo
que el dueño opte por pagar por su valor actual.
La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación
judicial sino cuando se trata de las [mejoras] necesarias.

● Las mejoras de recreo no se pagan. Solamente se pagan las necesarias y útiles.

● No se puede quitar las mejoras de recreo que sean bienes integrantes (que no
puedan separarse sin daño) → se quedan en el bien sin derecho a reembolso (el
propietario no paga nada) y sin derecho a separación. Aquellas que puedan
separarse serán materia del derecho a separación (el poseedor puede retirar y
llevársela consigo, salvo que el propietario pague su valor actual).
● Si el dueño desea, puede pagar el valor actual de las mejoras de recreo.
● Si el propietario no quiere pagar nada a pesar de que hayas puesto mejoras
necesarias, el poseedor tiene la capacidad legal de no devolver el bien hasta que el
propietario le pague.
● Cuando se habla de citación judicial se refiere a cualquier demanda reivindicatoria,
restituciones, etc.
● El derecho de retención es un derecho a no devolver, no es un derecho a abusar →
a veces se adopta esa figura.
○ Ejm. Un mecánico
■ Te arreglan el carro, pero no le pagas su factura. El mecánico no te va
a devolver el pago (ejerce derecho de retención).
■ El mecánico no puede ir a pasear con el carro, pues no tiene derecho
a usar el bien.
■ Así, el mecánico solo tiene derecho a no devolver el bien.
● Sí hay mejoras de mala fe. Pero esto no quiere decir que toda ilegitimidad de la
posesión sea de mala fe. La mejora de mala fe está diseñada para frustrar la
entrega.
● Las mejoras necesarias siempre se tendrán que reembolsar, pero no así las útiles.
● El 917 se puede interpretar como la prohibición de realizar mejoras de mala fe (que
se producen después de la citación judicial).
● El propio ejercicio de retención supone que alguien más tiene derecho a retener el
bien. Jamás podrías adquirir el bien por prescripción adquisitiva.

Hay un derecho al valor de las mejoras.

¿Por qué debería pagar al dueño por las mejoras que el tercero pagó?

Se debería poner en el contrato:

● El poseedor no puede realizar mejoras, o
● Las puede realizar con autorización, quedando en beneficio del dueño y sin derecho
a reembolso → enriquecimiento con causa (siempre y cuando se contemple en
el contrato)
Si no hubiera lo de las mejoras, incluso podría aplicarse:
Artículo 1954.- Aquel que se enriquece indebidamente a expensas de otro está obligado a
indemnizarlo.

- Una persona X ingresó a un bien cuando valía 100, y hace mejoras, el bien vale
ahora 130. Tiene que salir del bien, pero la valía quedará en beneficio del dueño y
sin derecho a reembolso
- Si estoy frente a una persona ilegítima de mala fe, me debe pagar por el pago de
frutos. Sin embargo, el ordenamiento se da cuenta de que si se paga los frutos es
como si el bien nunca hubiese salido de tus manos, por tanto el poseedor ilegítimo
no debe pagar al propietario por las mejoras que puso en el bien.

04/11/21

Recordaris:
No tienen una definición tal cual en Consti o CC, pero podemos decir que las mejoras son
aquellas intervenciones que se realizan al bien principal que le agregan valor.

El CC distingue a las mejoras en función de la naturaleza → son tutelables

- Enriquecimiento sin causa (917) → reembolso de las mejoras

Las mejoras integrantes no se separan

Las accesorias sí, el dueño podría pagar su valor si se quiere quedar con esas mejoras

Según el art. 918, el que hizo las mejoras tiene derecho a retención si es que el otro no
quiere reembolsar las mejoras necesarias o útiles.

Art. 918.- En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el
derecho de retención.

Pero tenemos que cuidarnos sobre las mejoras de mala fe, entendidas como aquellas que
busquen frustrar el regreso del bien.

Artículo 919.- Restituido el bien, se pierde el derecho de separación, y transcurridos dos

meses prescribe la acción de reembolso.

● No puedes regresar y decir que te olvidaste separar una parte, tiene que hacerlo
antes
● Se quiere que el derecho a reembolso y la separación sea lo más rápido posible.

PRESUNCIONES
Artículo 912.- El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo contrario. Esta
presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al poseedor mediato. Tampoco puede
oponerse al propietario con derecho inscrito.
 - Pienso que eres propietario, a menos que pruebes lo contrario
- El poseedor inmediato al mediato no puede usar esta presunción ya que ha recibido
su situación a través de un título
- Tampoco se opone al propietario con derecho inscrito → si hay un poseedor, no
puedo oponerle el 912 al que tiene derecho inscrito → No puedo decir que la
posesión de uno se opone al que tiene título registrado en RRPP (derecho inscrito)
- La inscripción ya identifica quién es verdadero propietario → oponibilidad
- El mundo feliz sería aquel en donde el propietario y el poseedor sean la
misma persona

Artículo 2012.- Se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene
conocimiento del contenido de las inscripciones.

- Es una presunción absoluta

- La presunción de dominio es el art 2013

Artículo 2013. Principio de legitimación

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras
no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial
o arbitral mediante resolución o laudo firme.
El asiento registral debe ser cancelado en sede administrativa cuando se acredite la
suplantación de identidad o falsedad documentaria y los supuestos así establecidos con
arreglo a las disposiciones vigentes.
La inscripción no convalida los actos que sean nulos o anulables con arreglo a las
disposiciones vigentes

- El asiento registral dice que Luis Felipe es propietario de la casa → se presume

cierto y produce todos sus efectos
- Es una presunción relativa y podría ser retirada (mientras no se rectifique [...]
- El problema es cuando los mecanismos en el Perú entran en conflicto. Sin embargo,
decidirás que lo posesorio no se puede oponer al que tiene título inscrito.

Artículo 913.- La posesión de un bien hace presumir la posesión de sus accesorios.

La posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que se hallen en él.

Artículo 914.- Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario.

La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del bien inscrito a
nombre de otra persona.

- Buena fe equivale a desconocimiento del vicio

- Se presume la buena fe del poseedor salvo prueba en contrario. Quien mencione
que la otra persona es de mala fe, debe acreditarlo.

Artículo 915.- Si el poseedor actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que
poseyó en el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario.

- Dirigida a poseer el bien mediante prescripción. Esto es para evitar una prueba
diabólica.
 - Para efectos de procesos de posesión adquisitiva, se debe probar con hitos, no con
días (sino tendrías que acreditar 3650 días, pero es imposible, es una prueba
diabólica -no tiene capacidad de ser ejecutada-).
- Ningún proceso judicial en materia prescriptiva no se podría resolver sin el art. 915

Art. 950.- La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión

continua, pacífica y pública como propietario durante diez años. Se adquiere a los cinco
años cuando median justo título y buena fe.
- Este artículo es una forma de posesión de la propiedad

Artículo 922.- La posesión se extingue por:

1.- Tradición → entrega, desplazamiento posesorio de una persona a otra / mecanismo de extinción
voluntario de la posesión → Art. 901: La tradición se realiza mediante la entrega del bien a quien
debe recibirlo o a la persona designada por él o por la ley y con las formalidades que ésta establece
2.- Abandono → simplemente abandonar un bien [no es lo mismo que dejar de usar]
3.- Ejecución de resolución judicial → referido a desalojo
4.- Destrucción total o pérdida del bien → si se pierde la propiedad, también se pierde la
posesión

Nota:
- El derecho de posesión → ocupas el bien
- Derecho a la posesión → mediante un título
- El abandono involucra que ya no deseas que un bien forme parte de tu patrimonio
Art. 968.-
La propiedad se extingue por:(…)4.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso
pasa el predio al dominio del Estado.

- Esta adjudicación del predio al Estado ha llevado a pensar que es inconstitucional

HASTA AHORA…
HEMOS VISTO LA CARA ESTÁTICA DE LOS DERECHOS REALES, AHORA VEREMOS
LA PARTE DINÁMICA DE ESTOS DERECHOS (EL CÓMO CIRCULAN)

REGLAS DE CIRCULACIÓN DE DERECHOS

REALES:
1. Nemo plus iuris ad alium tranferre potest, quam ipse haberet
- Contratar con el dueño para que el negocio sea eficaz → nadie puede
adquirir un derecho que el enajenante no tiene (si el enajenante no tiene la
propiedad, no puede pasármelo)
- Solo hay adquisiciones ad hominem: adquieres del dueño
2. El sistema reconoce que no siempre se puede identificar al verdadero dueño
- Art. 2012 y 2013 del CC → reconoce sus falencias
- Parte de que no has identificado al dueño, pero aún así se mantiene la
posesión debido a que has utilizado las herramientas que te ha dado el
sistema.
 - El sistema protege conductas buenas (honestas)
3. Teoría del título y el modo
- Explica que para que los derechos reales funcionen deben ser oponibles →
derechos que nacen para que todo el mundo los respete
- Esa necesidad de ser erga omnes hace que una transmisión de propiedad no
solo deba estar revestida de un título, sino también de un modo.
- ¿Cuál es el modo general que se emplea? → Sistemas de publicidad
- Título y modo permiten entender que tienes que contratar con el
verdadero dueño

10/11/21

SISTEMA DE TRANSMISIÓN DE PROPIEDAD Y

POSESIÓN
● La clasificación del CC tiene mucho que ver acerca de si estoy contratando o no con
el verdadero dueño.
○ Aquellas situaciones en las que puedes identificar al verdadero dueño es
más simple → solo tienes que ver cuál es el sistema que se estableció para
la adquisición del derecho
IDENTIFICAS AL DOMINO. Artículos aplicables:

DOMINO PARA INMUEBLES. Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un

inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal
diferente o pacto en contrario.
○ Permite disparar la propiedad sin un modo concreto. Va
a existir una nueva dueña y un dueño aparente (ya que
este sigue siendo publicitado como dueño)
○ Genera propietarios ocultos, pues no sabes si la
persona con la que estás contratando ha transmitido o
no la propiedad a un tercero
○ Este efecto le pone énfasis a la circulación, pero le
quita peso a la seguridad
○ Se conoce como el sistema consensualista de la
propiedad → transmites con el solo consenso

■ Nota. Apenas uno hace un contrato, ¿puede elevarlo a RRPP?

● Art.2010 CC → todo título que acceda a RRPP primero debe
pasar por el Notario
○ minuta: contrato dirigido al notario
○ si todo está bien, lo eleva a escritura pública y solo así
ingresará a RRPP
● El CC, por el art. 949, dice que el solo contrato genera
adquisición inmobiliaria.
 ■ 4 categorías distintas:
● Contrato privado → puede ser minuta o no, dependiendo de
si va a un notario
● El contrato privado puede tener, o no, fecha cierta
● Para acceder a RRPP debe estar en instrumento público
● Ingresa a RRPP
■ Cuando hay inscripción → momento de RRPP
■ ¿Cuándo se vuelve oponible? → momento de RRPP
■ Si tienes contrato: eres propietario, PERO no tienes un derecho
oponible
■ Si tienes escritura pública: eres propietario, estás en camino a la
oponibilidad, PERO aún no eres oponible (solo tienes constancia
de que celebraste un acto en determinada fecha)
■ Solo es oponible cuando está en RRPP. SIN EMBARGO, el sistema
eligió el primer momento (momento del contrato) para la transmisión
de la propiedad

CONCLUSIÓN DEL ART. 949: nace el derecho real sin ser oponible
Por tanto, solo importa un título, pero no un modo → esto no supone
que la transferencia esté elevada a escritura pública ni a RRPP
(entendiendo la inscripción en RRPP)

DOMINO PARA MUEBLES. Art 947.- La transferencia de propiedad de una cosa

mueble determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición
legal diferente.
○ Parece que detrás existe un interés público y por eso no se
añade al final el “salvo disposición en contrario”
○ Hay un desplazamiento posesorio. Finalmente, el artículo 947
dice que la transferencia se materializa con la tradición
(entrega física).
○ Tiene que haber contrato de transferencia + entrega
(modo)
○ Si yo transmito sin título → transmito posesión
○ Si yo transmito con título → transmito propiedad
○ Así, debe haber concurrencia de título y modo

● Supuestos de transmisión ficticia y documental (a propósito de

la entrega o modo)
○ Artículo 901.- La tradición se realiza mediante la entrega del
bien a quien debe recibirlo o a la persona designada por él o
por la ley y con las formalidades que ésta establece.
○ Artículo 902.- La tradición también se considera realizada:1.-
Cuando cambia el título posesorio de quien está
poseyendo.2.- Cuando se transfiere el bien que está en poder
de un tercero. En este caso, la tradición produce efecto en
cuanto al tercero sólo desde que es comunicada por escrito.
○ Artículo 903.- Tratándose de artículos en viaje o sujetos al
régimen de almacenes generales, la tradición se realiza por la
 entrega de los documentos destinados a recogerlos. Sin
embargo, el adquirente de buena fe de objetos no
identificables, a quien se hubiere hecho entrega de los
mismos, tiene preferencia sobre el tenedor de los documentos,
salvo prueba en contrario.
■ El sistema establece prevalencia. Lo que tenemos es
el sistema posesorio vs sistema de documentos. Lo
que dice el CC es que en este caso se debe cumplir en
quien confió en la posesión (siempre correctamente)
Buena fe: Toda adquisición no debida, pero que se
sostenga, solo se sostiene por buena fe.

1. El ordenamiento evita tradiciones innecesarias. Ejm. Si ya

estás en posesión del predio y se cambia el título posesorio,
se entiende legalmente que hay una tradición
2. El bien respecto al cual se transa está en poder de un tercero.
Produce efectos solo cuando se le comunica por escrito al
tercero.
3. Tradición documental (documentos representativos de bienes)
Títulos valores: documentos que representan bienes

Ejm. ¿Cómo repartir a una vaca en alícuotas? → copropiedad

No se aplica el 947 pues dice cosa mueble (bienes materiales) y no bien
mueble → Art 947: “La transferencia de propiedad de una cosa mueble
determinada se efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición
legal diferente”

Lo único que se puede establecer a nivel posesorio son los bienes materiales

SITUACIONES DE CONCURRENCIA DE ACREEDORES

- La propiedad del enajenante pretende ser adquirida por distintos sujetos.

- Este supuesto está regulado en el Libro de Obligaciones en el CC
- Artículos aplicables: 1135 y 1136

Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el

mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo título
ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título sea
de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento de
fecha cierta más antigua.

- X es deudor, mientras que A, B, C, D son acreedores

- Supuesto de concurrencia con distintos acreedores
- Lo que ha comprado X está evidenciado en RRPP
- A ha comprado a través de un contrato
- B elevó su contrato a escritura pública
- C emite su contrato + escritura pública + inscripción
 - D solo actuó a través de un contrato

● La regla es un peldaño. El ordenamiento debe decidir a quién privilegiar.

● Si no existiera el artículo 1135, y entendiendo que esto es cronológico, ¿quién sería
el verdadero propietario? → Por el 949, la sola relación de enajenar transmite
dominio
● En la realidad, el ordenamiento protege a aquel que se preocupó por la erga
omnisidad (el más diligente y honesto)
○ Si C, por ejemplo, hubiese conocido de la adquisición de B, entonces no
tendría buena fe. Por tanto, no hay honestidad
○ Pero no fue así. C fue el que mejor se comportó. Es el ganador por
inscribirse. Por tanto, los derechos de A, B y D son ineficaces (no pueden
adquirir algo que ya adquirió C). Eventualmente, ellos pueden reclamarle a X
○ A, a pesar de haber sido el primero, va a soportar los efectos legales del
sistema por no haber hecho oponible su derecho

○
○ Si tú demuestras que quien inscribe tiene mala fe, descartas este criterio y te
vas al cronológico: ¿quién tiene fecha cierta más antigua?

Artículo 1136 .-
Si el bien cierto que debe entregarse es mueble y lo reclamasen diversos acreedores a
quienes el mismo deudor se hubiese obligado a entregarlo, será preferido el acreedor de
buena fe a quien el deudor hizo tradición de él, aunque su título sea de fecha
posterior.
Si el deudor no hizo tradición del bien, será preferido el acreedor cuyo título sea de fecha
anterior; prevaleciendo, en este último caso, el título que conste de documento de fecha
cierta más antigua.

En este ejemplo ninguno completó la adquisición, a excepción de C (quien tiene tradición).

Por tanto, no habría concurrencia

Nota.
- En el art. 949 no hay modo → entonces se produce escenario de concurrencia
 - En el art. 947 sí hay modo → por tanto, no hay concurrencia ya que solo 1 ha
adquirido → previene las concurrencias porque nadie va a adquirir de quien no tenga
posesión del bien

11/11/21

perfeccionar la venta = facilitar que el comprador pueda inscribir su derecho en RRPP

Cuando se producen juicios con respecto de un bien, siempre debe publicitarse ya que los
juicios no tienen erga omnisidad -pero no quiere decir que sean privados-.

Artículo 949.- La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor

propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.

Siempre habrá un solo propietario y no muchos potenciales propietarios

NO IDENTIFICAS AL DOMINO (NON-DOMINO)

Adquisición a un no propietario; sin embargo, has confiado en la publicidad registral

En materia de inmuebles no existe una norma que diga “Si has contratado una persona que
creías que era dueño y no lo es, te mantienes en tu dominio”
Sin embargo, en materia de bienes muebles, está el supuesto de adquisición a non domino.
- Artículo 948.- Quien de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de
una cosa mueble, adquiere el dominio, aunque el enajenante de la posesión
carezca de facultad para hacerlo. Se exceptúan de esta regla los bienes perdidos y
los adquiridos con infracción de la ley penal.
- Nos quiere decir que puedes quedarte con el mueble a pesar de que este no tenga
título.
- El 948 y 947 parten del art. 912

Los bienes muebles, a diferencia de los inmuebles, circulan por la publicidad posesoria

- Artículo 947.- La transferencia de propiedad de una cosa mueble determinada se

efectúa con la tradición a su acreedor, salvo disposición legal diferente.

¿El adquirente final debe soportar los antecedentes del bien (que este haya sido robado,
pero tú no conozcas ello al momento en que lo compras)?
- Avendaño: Cuando tiene origen ilícito, en ninguna parte de la cadena se podría
convalidar. De hacerlo, se fomentaría el acto ilícito
 - Uno preguntaría, si eso es así, ¿cuándo se va a lograr sanear? → La postura
presentada dice que solo saneará por prescripción adquisitiva

Posturas de cuándo se sanea la adquisición de un bien ilícito

- Autores que creen que la excepción del artículo 948 hace inaplicable su regla
general. Avendaño piensa que cuando el bien tiene un origen ilícito, en ninguna
parte de la cadena se sanea. Bajo la premisa de que si sucede en alguna parte de la
cadena, de cierta forma se fomentaría el acto ilícito. Dicen, además, que la única
manera de sanear este asunto es vía la prescripción adquisitiva del dominio.
- Del Risco piensa contrario a la postura de Avendaño → Si adquieres de buena fe
(piensas verídicamente que el otro es dueño) entonces adquirirás la propiedad. Pero
naturalmente no le puedes comprar a quien transgredió la ley penal. Es distinto el
caso que el bien circule y tú ya no puedas darte cuenta del origen.
- Marcelo sufre un robo → ladrones no han adquirido la propiedad → empresa
contrata con los ladrones (tampoco tiene propiedad) → Lupe, que no tiene
nada que ver con el acto ilícito, compra el bien a la empresa
- ¿Lupe adquiere o no? → Tiene que ser una operación formal (de buena fe).
De acuerdo con el contexto de la operación tú puedas creer que el que te
vende lo está haciendo de manera lícita. Esto se extrae a partir del art. 1542.
- Art. 1542.- Los bienes muebles adquiridos en tiendas o locales abiertos al
público no son reivindicables si son amparados con facturas o pólizas del
vendedor. Queda a salvo el derecho del perjudicado para ejercitar las
acciones civiles o penales que correspondan contra quien los vendió
indebidamente.
- La adquisición de Lupe estará amparada por el art. 948 y el art. 1542.
- Si compras en un lugar en el que sabes que el bien proviene de naturaleza
informal (de robo) jamás podrán ser amparados por el 948 → mala fe
- Si Lupe le regala el bien a su papá, pero este lo vende, él sí adquiere el
dominio por el 948.
- Si el padre de Lupe le transfiere a Alessandra, ella ya no tiene que apelar al
948 ya que ya la transferencia se cristalizó. Si Alessandra le vende a alguien
más, apela al 947.
- Lo que importa es ver si hay buena fe. Si puedes salir del error, no te puedes
amparar en el 948.

CLASE DE RECUPERACIÓN
- Principio de Buena Fe Registral
Artículo 2014º.- El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho
de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,mantiene su
adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule,rescinda o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros
públicos.La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro

- El tercero tiene que haber sacrificado económicamente algo

- Tiene que ser oneroso porque si voy a sacrificar al propietario, al tercero
también le debe haber costado algo
 - Ejm. Una donación jamás puede ampararse en el 2014 del CC
- Sucede lo mismo que en el 948 → el tercero adquiere la propiedad y el
verdadero dueño pierde
- Se protege no solamente al que confía, sino también usa el sistema
registral
- Por tanto:
- Este artículo protege a aquel que adquiere a título oneroso, ha
confiado en la publicidad registral y que haya inscrito su propiedad
(de minuta pasó a escritura pública inscrita en RRPP)
- En ese sentido, confías en la publicidad registral y también la utilizas
- OJO. Si el transferente tiene algún vicio en su propiedad, este no debería
estar en RRPP. De estarlo, entonces el que adquiere la propiedad ya no
podría ampararse en la buena fe porque todo lo que está en RRPP se
presume conocido.

- “[...]Por virtud de causas que no consten en los registros públicos” → ¿Debemos

concentrarnos en los asientos registrales o títulos archivados?
La partida registral contiene los asientos → resumen que hizo el registrador
También tienes los títulos archivados que sirvieron para las anotaciones
Uno puede acceder a ambas informaciones
Problema: Muchas veces el vicio no estaba en el resumen, sino en la escritura

Hay quienes creen que deberíamos concentrarnos solo en la partida registral que
contiene los asientos.
Hay otros que creen que se debe revisar todo.

Sin embargo, EL ACTUAL ART. 2014 nos dice que en el Perú no basta la partida.
Se debe estudiar la partida registral + los títulos archivados

Si encuentras vicio en títulos archivados → igual no hay buena fe

Exige al administrado esforzarse excesivamente

POR TANTO, EL 949 NOS DICE QUE CONTRATAR ES RÁPIDO, PERO

CONTRATAR SEGURO NO.

16/11/21

Artículo actual:
Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral
El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que
en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una
vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el
del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los
títulos archivados que lo sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro
- Confiar en RRPP y luego darte cuenta que esta información no es exacta,
enerva el derecho del dueño → si se protege al tercero se vulnera el derecho
de propiedad
- El TC determina la constitucionalidad de este artículo. Si protejo al tercero no
es por arbitrariedad, sino que porque el rol del Estado también radica en
proteger la seguridad jurídica, circulación de bienes y demás.
- Se protege al tercero con buena fe → Se protege la seguridad siempre que
haya obrado con buena fe
- Posición del legislador: Toda vez que voy a sacrificar un domino, la persona
tiene que hacer un acto oneroso y leer todos los documentos (asientos y
títulos archivados)
- Ahora, ¿la búsqueda desde dónde empieza?
- El artículo dice qué buscar, pero no desde cuándo buscar → ¿10
años atrás?, ¿15?, ¿20?
- Tendría que ser con la inmatriculación (cuando el bien ingresa a
RRPP) → que esté libre de vicios en toda la línea temporal
- La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía
la inexactitud del registro → tienes que desconocer que la información
registral está viciada. Si conocías la inexactitud, ya no hay buena fe
- PERO, esto ha ido migrando en el tiempo. Ya no se exige una buena fe de
desconocimiento, el día de hoy ha migrado a una buena fe diligencia: Ya
no interesa que hayas hecho una búsqueda larga y costosa de los
documentos (asientos y títulos archivados), ahora con el segundo párrafo se
exige que se desarrolle una buena fe diligencia.
- ¿La diferencia?: la buena fe desconocimiento plantea una negativa (yo
desconozco, el otro tiene que demostrar que yo conozco). La buena fe
diligencia, por otro lado, tiene una faceta de hacer (conocer que la
información que he buscado es exacta)
- Si veo que X es titular en RRPP, pero luego voy al predio y veo que Y está en
el predio. ¿Con quién contrato? → Con el propietario (a pesar del 912,
porque se prefiere a la publicidad posesoria). Lo que ha dicho la Corte
Suprema es que la posesión genera mala fe en el tercero adquirente si es
que esta no coincide con la publicidad registral.

Artículo 912.- El poseedor es reputado propietario, mientras no se pruebe lo

contrario. Esta presunción no puede oponerla el poseedor inmediato al
poseedor mediato. Tampoco puede oponerse al propietario con derecho
inscrito.

- El 2014 se perjudica por la posesión. Han vaciado de contenido al 912 por el

2014.
- Jurisprudencia: le restas a un tercero adquirente la buena fe si hay posesión
distinta a la registral
 - Si la posesión es coincidente con la información registral sí hay buena fe. Si
no es coincidente, no tienes buena fe registral.
- Llegamos a decir que RRPP se perjudica por la posesión
- Si vivimos en un país de poseedores y el sistema posesorio será el único que
rija nuestras posesiones, ¿qué pasa si vas a comprar un predio y Alessandra
aparece en RRPP, pero en la municipalidad existen 2 códigos para ese
predio (uno para Alessandra y otro para Lupe)? → La respuesta es no
comprar porque hay elementos extrarregistrales que determinan que
Alessandra no es la dueña.
- El sistema debería promover que la realidad sustantiva se acople al sistema
registral porque al final no se protege al tercero que confió en la publicidad
registral.

Pasos para comprar:

1. Ir a RRPP a pedir la partida registral
2. Estudiar los asientos → verificar que quien te lo vende es propietario registral, ver
también la cadena detrás
3. Se tiene que verificar la licitud de los títulos archivados (estudiarlos y verificar que el
resumen que ha hecho el registrador es el correcto)
4. Pedir documentación municipal para acreditar que lo que está en RRPP coincida con
la información municipal. Solo cuando tengas el check municipal y el registral,
podrás confiar en la información registral
5. Ver quién posee el predio, etc.

Recuerda: Con el art. 2014 hay una buena fe ensanchada

- Alessandra me vende su departamento, del cual es propietaria y poseedora. Yo ya
sería propietaria (por el 949). PERO, la Corte Suprema dice que la buena fe no se
puede limitar ahí, sino que la buena fe debe durar hasta la inscripción (usar el
RRPP) (por el 2014)
18/11/21

TC evaluando la figura del tercero → La pregunta que debo hacer es si en casos de

suplantación aún debes proteger al tercero. TC se cuestiona si efectivamente se debe
proteger al tercero. Lo que finalmente dice es que la capacidad de protección al tercero
también es un fin que debe perseguir el sistema porque el Estado debe asegurar la
circulación de riqueza y que esta genere seguridad jurídica.

Dice que la propiedad se protege a propietarios diligentes. El propietario diligente tiene

algunos sistemas que permiten combatir el fraude inmobiliario. Por ejemplo, en el sistema
hay alerta registral, alerta de publicidad

¿Hay relación entre el art. 1135 y el 2014?

Artículo 1135.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes el

mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo
título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo título
sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de documento
de fecha cierta más antigua.

- Favorece al que inscribe primero de buena fe registral

- Supone que no pueden existir más de 1 acreedor sobre un mismo bien →
concurrencia de derechos incompatibles

Artículo 2014. Principio de buena fe pública registral

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su
derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo
sustentan.
La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del
registro

- Me dice que la buena fe registral se invalida por la posesión

Ejm.
A adquirió
X lo transfiere a B, C, D y E
E es el que inscribe
En la concurrencia, A adquirió y recibió el bien

E tiene mala fe porque pudo salir del error dándose cuenta que A es el propietario.
El art. 1135 es el principal golpeado por el art. 2014, porque el 1135 favorecía al que
inscribía primero de buena fe [registral]. Lo que me dice el 2014 es que la buena fe registral
se invalida por la posesión.
Entonces, el nuevo sistema de preferencia es para aquel que inscribe de buena fe
suponiendo que nadie tiene la posesión. Si alguien tiene la posesión, tendrías que hablar
con él.

- Entonces, se prefiere al que inscribe de buena fe si nadie posee. Si existe poseedor,

se acuerda con él/ella.

Ejm.
Maria Eugenia tiene el título registral de un predio
Silvana es poseedora, pero tiene ahí 15 años (propietaria) y ME nunca le ha reclamado
Problema: Se le otorga una mayor fortaleza a la posesión que a la publicidad registral
No puedo inscribir mi compra-venta de manera directa. El sistema me obliga a comprarle a
Silvana para que luego ella le haga juicio por prescripción adquisitiva y que lo gane. Lo
único que puede romper el tracto es la decisión del juez.

Pongámonos en los zapatos del tercero: ¿qué hacer?

1) No comprar
2) Comprar más caro → comprarle a los 2
3) Difícil, pero puede pasar que solucionen las controversias y uno renuncie a su
derecho de propiedad

Artículo 2022.- Oponibilidad de derechos sobre inmuebles inscritos.

Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales
sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone. Si se trata de derechos de diferente naturaleza
se aplican las disposiciones del derecho común

- Me dice que, si 2 derechos están inscritos sobre un mismo bien inmueble, se

favorece al que inscribió antes
- Sobre concurrencia de derechos compatibles

El art. 2014 obedecía a las disposiciones generales en materia de registros públicos

El art. 2022 está únicamente en la parte de registro de propiedad inmueble
Aspectos importantes:
- Se parece al art. 1135 → el que inscribe primero con buena fe. Pero no es lo mismo,
pues choca con los cánones de la interpretación legal (cada norma tiene su propio
significado).
- El art. 1135 supone que no pueden subsistir más de un acreedor sobre un mismo
bien.
- El art. 2022 dice algo distinto: Que los 2 derechos en conflicto estén inscritos → el
que se inscribió antes se prefiere
- El art. 2022 no habla de buena fe.
- El art 1135 establece concurrencia de derechos incompatibles, mientras que el art.
2002 lo hace sobre derechos compatibles

Caso:
Yo soy titular de un predio y decido darlo en hipoteca al BCP. La hipoteca se inscribe
inmediatamente. Fernanda me pide un usufructo del terreno.
Sabemos que la hipoteca se otorga sin desposesión → yo sigo teniendo la posesión
Se inscribe el usufructo

Estamos en el ámbito del art. 2022

Si yo dejo de pagar, el banco va a rematar. En ese escenario, ¿el tercero que adquiere en el
remate va a adquirir con el usufructo de Fernanda o sin este?
Si es con el usufructo, el predio vale menos.

23/11/21

Luis Felipe cree que no deberían existir 2 normas que regulen un mismo hecho
La única salida interpretativa es que el legislador cometió un error
Para saber que los artículos son distintos, podemos pensar que:
- Uno ha generado una concurrencia de derechos que sean incompatibles. De una
concurrencia de A,B,C; C sea el último que pueda inscribir y además adquiere por el
1135
- ¿Cuál es la pauta del 2022? → analicemos sus párrafos

Artículo 2022.-
(1) Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos
reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con
anterioridad al de aquél a quien se opone.

(2) Si se trata de derechos de diferente naturaleza se aplican las disposiciones del

derecho común.

Primer párrafo: Cuando hay derechos reales, será preferible el primero en inscribirse
Se abre la puerta en la que hay una inscripción concurrente. Eso solo ocurre cuando tienes
derechos compatibles. No acceden derechos incompatibles.
¿Qué derechos compatibles pueden acceder a RRPP?
Ejm. A le da un predio en hipoteca al banco. A no pierde su propiedad, solo lo ha dado en
garantía, él conserva su uso, disfrute y disposición. En eso, le confiere a B un usufructo.
¿Qué pasaría si A incumple el contrato con el banco?
En aplicación del 2022, la hipoteca será ejecutada y a B se le quita el derecho de usufructo,
pues la hipoteca estaba registrada y, entonces, B debió revisar ello. Las cargas y
gravámenes posteriores se quitan (todo lo posterior a la hipoteca se levanta). B sabía,
entonces, que en caso A incumpliera su deuda, el predio podría ser rematado.

Ahora, ¿qué pasaría si A primero da el usufructo y luego da la hipoteca a B?

Se remata con el usufructo. Será problema del que adquirió

El 2022 habla de que la preferencia entre estos dos la va a dar la inscripción.

Segundo párrafo: regula el escenario de un embargo vs una propiedad no inscrita

Acá se da la situación más compleja → entre derechos de diferente naturaleza se aplica
las disposiciones del derecho común
Escenario:
A es propietario, y transfiere a B por el 949, pero él continúa con derecho inscrito. Luego, A
soporta un embargo de C por una deuda.
El derecho de B es no oponible porque no inscribió → derecho real
C → derecho personal

El 7° Pleno Casatorio hace que gane la propiedad. B sale victorioso del conflicto.
Pero ¿esto es sistemático?
B confió en la publicidad registral; sin embargo queda en el aire si al día siguiente A no tiene
propiedad.

Antes de este pleno casatorio, se realizaban diferentes interpretaciones del contenido del 2°
párrafo.

Cuando el párrafo se refiere a derecho común se refiere a normas distintas de las

registrales.
Si se quisiera argumentar a favor del primero que inscribe, el art. se quedaría solo con el
primer párrafo. Sin embargo, se rescata la buena fe registral de B → gana la propiedad
no inscrita siempre y cuando se acredite que su propiedad nació antes del embargo
(documento de fecha cierta más antiguo)

Todos los anteriores artículos funcionan a nivel registral, pero el 2022 te manda a buscar los
títulos.

El Pleno Casatorio, entonces, sostiene que:

- el primer párrafo debe ser distinto al segundo → no pueden tener la misma solución
- sobre la tercería → hay una persona que sufre un embargo de parte del acreedor y
de pronto alguien ingresa como tercero. Debería favorecerse al dueño real no
oponible

El 2022, por tanto, contradice el 1135, 914, 1136, y demás, que funcionan a nivel de
publicidades.
PERO, el 2022 abre el camino para favorecer a derechos no oponibles.
La lógica del acreedor ya no será la misma.

Debemos migrar hacia un sistema que proteja las transferencias. Pero lo que tenemos en el
2022 es raro, pues se protege al titular no oponible.
Cuando veas el 2022, sabrás que no es igual al 1135.

PRESCRIPCIÓN
Ahora… PRESCRIPCIÓN “arma de los no propietarios para hacerse propietarios”
¿Adquirir un bien por el pase del tiempo?
Privilegio para quien hace útiles los bienes
¿Esto es así? → ¿la prescripción es premio para el ocupante y un castigo para el
propietario ocioso?

Del Risco: Si no existiera prescripción, sería muy difícil vivir el día de hoy.
El rol de la propiedad adquisitiva es probar propiedad.
La prescripción nace para combatir la prueba diabólica → reconstruir toda la cadena de
dominio hacia atrás toda la historia del bien

La naturaleza jurídica de la prescripción adquisitiva es servir de un medio probatorio de

la propiedad. Si no existiera la prescripción, no se podría probar la propiedad. Lo que hace
es sanar el vicio de ineficacia.

Todos usamos la propiedad adquisitiva para mantener la titularidad de nuestros predios.

Si hubiera algún problema generado a base de títulos , se sana vía prescripción.
La propiedad se prueba a través de lo adquisitivo
Esto es tan natural e indispensable como el aire, no podrían haber transacciones
económicas sin la prescripción adquisitiva, pues tendrías que recurrir a la prehistoria
de cada inmueble para ver que has adquirido correctamente

El efecto residual es que un usurpador adquiera por prescripción. Es el 0.0001% de los

casos.

Art. 950
La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión continua,
pacífica y pública como propietario durante diez años.
Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

- Para prescribir necesitas haberte comportado como dueño

- Un propietario tiene una conducta vinculada a vecindad → actitud pública
- Un propietario no ejerce una conducta problemática
- El camino a la prescripción no lo puede realizar ningún inmediato

- El justo título no es válido ni eficaz. Es aquel negocio que buscó transmitir

propiedad, pero por algún motivo no lo hizo. Si lo hubiera hecho, ya no necesita
pasar por la propiedad adquisitiva.
- Lo que pasa con la buena fe es que tú pensabas que a través de ese justo título
podías adquirir propiedad, pero no lo hiciste. Entonces, el justo título te servirá como
una herramienta que te permita reducir el plazo a la mitad.

La prescripción adquisitiva es una forma de adquisición legal, no derivada.

Adquisición originaria real

¿Cuál es la naturaleza de la prescripción?

● Adquisición originaria → no derivada
● Adquisición legal → no voluntaria en el sentido de que alguien me transfirió

Entonces, ¿el nacimiento de la propiedad es automático o alguien lo tiene que constituir?

 - Nuestro ordenamiento ha asumido una postura en el 950 (se adquiere mediante
posesión = se produce de manera automática). Entonces, ¿qué rol tienen las
sentencias judiciales?
- Artículo 952.- Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que
se le declare propietario. La sentencia que accede a la petición es título para la
inscripción de la propiedad en el registro respectivo y para cancelar el asiento en
favor del antiguo dueño.
- La prescripción adquisitiva nace inoponible → nadie sabe en qué momento
- Debe haber una sentencia de orden declarativo, no constitutivo
- Podemos catalogar a la prescripción como legal, originaria, automática, con
sentencia declarativa → todo esto lo hace una herramienta de saneamiento de la
propiedad perfecta

Artículo 898.- El poseedor puede adicionar a su plazo posesorio el de aquel que le

transmitió válidamente el bien.
- Es la adición o suma de plazos posesorios.
- Se usa para demostrar la cadena de posesión que finalmente te lleva hacia el
dominio.
- El prescribiente tal vez no pueda completar por él mismo los 10 años, entonces la
ley lo faculta para sumar los plazos posesorios de sus antecesores, siempre que
esas cadenas tengan 2 requisitos:
- sean transmisiones válidas y eficaces entre las personas → no la puede
usar un usurpador
- las posesiones que sumes deben tener todos los conceptos del 950:
continua, pacífica y pública → tienen que ser homogéneas → esta
uniformidad debe ser con los requisitos de posesión adquisitiva. Ejm. No
puedes sumar la posesión violenta o clandestina del que te precedió.
- La homogeneidad está condicionada a los requisitos del 950
(componentes de la prescripción). De lo contrario, la suma no te
servirá para nada.

RECUERDA: La prescripción es automática. No necesitas que un juez te lo diga para que te

reconozcas como propietario.
Si vas y le dices al antiguo propietario que te reconozca, estás reconociendo a otro como
propietario. Mejor vas a juicio de frente para que te den el título, ya que ya adquiriste.

Art. 1921.- Puede renunciarse expresa o tácitamente a la prescripción ya ganada. Se

entiende que hay renuncia tácita cuando resulta de la ejecución de un acto incompatible con
la voluntad de favorecerse con la prescripción.

- El prescribiente no puede solicitar al propietario registral para que le transmita la

propiedad. Renunciaría a su propiedad ya ganada → el conteo vuelve a cero
30/11/21

DESMEMBRACIONES AL DOMINIO
- Derechos en cosa ajena: el propietario se ha desmembrado de sus atributos y se los
ha otorgado a un tercero
1. USUFRUCTO
● Se entrega la explotación económica de bien
● Art 999 CC: El usufructo confiere las facultades de usar y disfrutar temporalmente de
un bien ajeno. Pueden excluirse del usufructo determinados provechos y utilidades.
El usufructo puede recaer sobre toda clase de bienes no consumibles, salvo lo
dispuesto en los artículos 1018 a 1020.
● Todos estos derechos son en cosa ajena (que el propietario se ha desmembrado de
determinados atributos y se los ha conferido temporalmente a un tercero). El
propietario se queda desnudo porque le da al tercero el derecho de uso y disfrute
(explotación económica del bien).
● Figuras: nudo propietario y usufructuario
○ El nudo propietario → conserva la facultad dispositiva del bien: puede
venderlo, darlo en garantía, etc. Es decir, puede realizar actividades
económicas que naturalmente no discrepan con el usufructo
○ Usufructuario → tiene derecho a la posesión: puede ingresar al predio,
plantear defensas, etc.
● Recordar bienes consumibles y no consumibles → si el propietario se desprende del
bien durante X tiempo, el usufructuario tiene que regresar el bien. Recae sobre
bienes no consumibles.
● El usufructo recae sobre bienes no consumibles, es decir, deben conservarse →
siempre debe existir bien

LÍMITES.-
● Como la lógica es desprenderse temporalmente del bien para que el usufructuario
disfrute de la manera en que se ha pactado, esto no quiere decir que el usufructuario
no puede hacer lo que quiera con el bien. Se habla de un límite objetivo (material)
del usufructo (art. 1008 y 1009 del CC):
○ Art. 1008: El usufructuario debe explotar el bien en la forma normal y
acostumbrada
■ “Normal y acostumbrada” por el propietario → En el negocio de
usufructo se debe establecer para qué se va a emplear el bien. En
ese sentido, tú das un predio agrícola y no esperas que te devuelvan
un predio urbano. Lo mismo al revés.
■ El bien debe usarse de la manera en que ha sido pactada, normal y
acostumbrada.
○ Art. 1009: El usufructuario no debe hacer ninguna modificación sustancial del
bien o de su uso
■ La lógica es que el bien debe regresar en las mismas condiciones que
las entregó el dueño
● El otro límite es el temporal → Debe ser por un plazo determinado
 → Se puede pactar por el periodo de la vida → usufructuario vitalicio
○ Ejm. Anticipo de legítima → Unos padres le dan un predio a su hija. La hija
ya es propietaria así que puede sacarlos de su casa. Lo que es usual para
proteger al que dio el anticipo es que sea un anticipo de legítima
(simultáneamente que uno es propietario da un anticipo vitalicio, es decir, que
va a perdurar la vida de la persona que ha otorgado).
● Comparando con arrendamiento → también confiere el uso y dura 10 años.
● El usufructo te confiere 30 años.
● En nuestro ordenamiento se ha utilizado de manera indiscriminada estas figuras

¿Cuál es la diferencia entre arrendamiento y usufructo?

● El usufructo te da el uso y el disfrute → el usufructuario no puede solo servirse del
bien, sino también obtener los frutos
● Pregunta: Quiero arrendar un departamento, pero se me ha presentado una persona
que no es propietario y dice que es usufructuario. ¿Puedo contratar con él?
○ Sí, porque el usufructuario tiene el uso y disfrute (puedo someterlo a una
relación jurídica donde obtenga frutos civiles) → el usufructuario puede
recibir frutos y, dentro de ellos, los frutos civiles → explotación económica
del bien.
■ Pero esta explotación no es ilimitada → i) no puede modificar el bien
ni puede alterar su uso, ii) debe ser por un plazo determinado
○ El propietario solo se queda con la esfera dispositiva

Diferencias entre arrendamiento y usufructo:

○ Usufructo: derecho real → hay poder inmediato sobre el bien que debe tener
oponibilidad
○ Arrendamiento: derecho personal → relación interpartes
○ Cuando hablamos de la crisis de la división entre derechos reales y
personales se habla del arrendamiento → relación interpartes que quisieran
tener inoponibilidad. La diferencia técnica se pierde
○ El plazo puede ser una diferencia → 10 años arrendamiento y 30 años
usufructo
○ La diferencia más pertinente tiene que ver con el contenido de la relación
jurídica
■ En usufructo le concedes al usufructuario el uso y el disfrute → te
olvidas, no tienes obligaciones porque no es una relación personal. El
usufructuario verá lo que quiere hacer con sus atributos. Si ya
otorgaste el uso y disfrute de un bien, ese bien es un derecho en sí
mismo, por tanto, el usufructuario podría incluso transferirlo o darlo en
garantía.

Artículo 1002.- El usufructo, con excepción del legal, puede ser

transferido a título oneroso o gratuito o ser gravado, respetándose su
duración y siempre que no haya prohibición expresa.

■ Eso no sucede en el arrendamiento. El arrendador tiene la obligación

de garantizar en cada momento el uso que realice el arrendatario en
el bien. De tal forma que el contrato de arrendamiento hace que el
 arrendador tenga una conducta comprometida a que el arrendatario
se quede ahí.
● Consecuencia práctica:
Ejm. Situación marzo 2020 → contratos de arrendamiento no
pueden ser ejecutados. En ese caso, en el usufructo el
propietario no estaba incumpliendo. En cambio, en la relación
de arrendamiento, el arrendador incumplía (pues se había
comprometido a que el arrendatario goce pacíficamente del
bien en el tiempo pactado).
● El usufructuario por el solo hecho de recibir el usufructo ya puede constituir
relaciones de arrendamiento sin ningún problema.
○ El arrendatario, por otro lado, tiene que tener autorización expresa para
subarrendar → tiene que pedir permiso
● El usufructuario es un poseedor legítimo; sin embargo, esa posesión legítima
puede sufrir vaivenes → Por ejemplo, el usufructuario realiza actos contrarios al
título. Ejm. Me dan un fundo agrícola y yo lo uso para actividades urbanas.
○ Ante esto, ¿qué puede hacer el propietario para defenderse?

○ Artículo 1017.- El propietario puede oponerse a todo acto del usufructuario

que importe una infracción de los artículos 1008 y 1009 y pedir al juez que
regule el uso o explotación. El pedido se tramita como incidente.

→ Acá todavía el propietario tiene interés en que se desarrolle la actividad.

Por tanto, lo que va a pedir al juez es que se regule el uso. No obstante, la
pregunta es si el usufructuario está condenado a mantenerse de esa
forma.
La respuesta está en el art. 1021:
Artículo 1021.- El usufructo se extingue por: 1.- Cumplimiento de los plazos
máximos que prevé el artículo 1001 o del establecido en el acto
constitutivo.2.- Prescripción resultante del no uso del derecho durante
cinco años.3.- Consolidación.4.- Muerte o renuncia del usufructuario.5.-
Destrucción o pérdida total del bien.6.- Abuso que el usufructuario haga de
su derecho, enajenando o deteriorando los bienes o dejándolos perecer
por falta de reparaciones ordinarias. En este caso el juez declara la
extinción.

→ Sobre el punto 2: hemos visto que la propiedad es un derecho perpetuo,

pero las desmembraciones no lo son. La propiedad no está sujeta a
prescripción extintiva, es decir, no se pierde por el no uso. Pero el usufructo
sí está sujeto a prescripción extintiva (inciso 2). Lo que está detrás es la idea
de que si el propietario se desprende de los atributos, y como la propiedad
se presume libre, debe circular libre. Si hay alguna utilidad que no es libre,
el sistema la rechaza → se traduce en prescripción: la propiedad retorna a su
uso original. Lo que se requiere siempre es que el usufructo sea útil. Si la
propiedad se desmiembra debe generar utilidad para la sociedad.
Si el propietario ha generado una desmembración que en los hechos no tiene
utilidad, el sistema rechaza.
 Nótese que la prescripción extintiva se da por la no utilización del derecho
por 5 años.

La siguiente forma de extinción es la consolidación → se da cuando se

reúne los atributos menores. El titular que tiene atributos menores a la
propiedad se transforma en dueño, con lo cual se consolidan todos los
atributos en el dominio. Por tanto, el usufructo ya no tiene razón de existir. A
través de la adquisición de la propiedad se adquiere la faceta dispositiva, por
tanto, ya reúne todas las condiciones para ser dueño y fenece el derecho de
usufructo → Deja de ser usufructuario para convertirse en dueño.

→ Sobre el inciso 6: remedio alternativo al artículo 1017 (que por

vulneración al art. 1008 y 1009, solo te da 1 opción: que el juez regule el
uso). El inciso 6 del art. 1021 señala ahora que el propietario puede hacer
2 cosas: o va al juez y le pide que regule el uso, o solicita la extinción del
usufructo por abuso del ejercicio del derecho del usufructuario. Nos da una
segunda opción.

Artículo 1002.- El usufructo, con excepción del legal, puede ser transferido
a título oneroso o gratuito o ser gravado, respetándose su duración y
siempre que no haya prohibición expresa.

- El usufructuario puede transferir el usufructo a un tercero.

- El art. 1002 me permite pactar en contra para que el usufructuario no
pueda hacerlo.
- El usufructuario puede dar en gravamen el bien (darlo en garantía). El
banco evaluará si el usufructo que estás dando puede cubrir tu
crédito. Pero también debemos evaluar qué naturaleza se está dando:
- Si es sobre un bien inmueble → será un usufructo sobre bien
inmueble → hipoteca
- Si es sobre bien mueble → será un usufructo sobre bien
mueble → garantía mobiliaria
- Finalmente depende del objeto (mueble o inmueble) para
establecer qué tipo de garantía aplicar

● Hay varias clases de usufructo.

○ Ejm. Art. 1022. Usufructo a varias personas
○ Cuasiusufructo (art. 1018 y siguientes)

2. CUASIUSUFRUCTO
● Sabemos que el usufructo no recae sobre bienes consumibles → su uso supone su
extinción. No obstante, nos podemos encontrar con bienes cuya consumibilidad es
jurídica y no material
● En el cuasiusufructo: es un usufructo respecto bienes consumibles [de manera
jurídica y no material] que pueden volver al propietario
○ Es por eso que el dinero se permite dar en cuasiusufructo → Ejm. Le doy a
Marcelo 1000 dólares, pero no significa que él pueda vender esos dólares,
 sino que tiene derecho a la obtención de intereses (frutos civiles).
Justamente, los frutos civiles provienen del bien principal, que es el capital.
○ Los frutos, por el art. 923, le pertenecen al propietario. Pero el propietario
puede, a través del usufructo, conceder los frutos a un tercero. El CC se
cuida de señalar que el usufructo de dinero solo da derecho a percibir la
renta (intereses)
○ En términos de crédito → art. 1019 me dice:
Artículo 1019.- El usufructuario de un crédito tiene las acciones para el cobro
de la renta y debe ejercitar las acciones necesarias para que el crédito no se
extinga.

Ejm. Marcelo me debe 20 mil soles. Según el artículo 1019, lo que yo puedo
hacer es transferir a Lupe un usufructo sobre ese crédito para que ella cobre
los intereses.

3. DERECHO DE USO
Si al usufructo lo otorgas con fines únicamente de uso [y ya no disfrute], pero en cualquier
caso lo otorgas para que el usuario genere un provecho personal, ya no será un usufructo
sino que será un derecho de uso.

Artículo 1026.- El derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por las
disposiciones del título anterior, en cuanto sean aplicables.

El derecho de uso es personalísimo. Sabemos que los d. reales no son personalísimos; sin
embargo, es una excepción.

Solo a la persona que le otorgas el derecho de uso es quien lo puede ejercer, nadie más.

4. DERECHO DE HABITACIÓN
Es un uso restringido → solamente para morada
Artículo 1027.- Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir
de morada, se estima constituido el derecho de habitación.
- Es un uso específico.

Artículo 1029.- Los derechos de uso y habitación no pueden ser materia de ningún acto
jurídico, salvo la consolidación.
- No puede ser transmitido, dado en garantía, etc. Salvo la consolidación (a menos
que compre el bien).

Diferencia art. 1029 y 1002:

● El 1002 me decía que el usufructo es como un caballo que galopa libremente, salvo
que le pongas cabeza
● En cambio, el art. 1029 para derechos reales personalísimos hace que los bienes no
pueden circular. El único acto permitido es la consolidación.
Finalmente, si le doy derecho de habitación a una persona también se extiende a la familia
del usuario (art. 1028).

Diferencia entre:
● Usufructo: derecho para usar, disfrutar
● Uso: usufructo restringido → no es transmisible, es en función a la persona, no
puedo establecer relaciones jurídicas con terceros
● Habitación: uso restringido → es un uso, pero solamente puede servir de morada
● Arrendamiento: relación de tipo personal donde el arrendador tiene la función de
mantener al arrendatario en el bien, cosa que no está presente ni en el uso,
usufructo ni habitación
○ el arrendatario sí puede subarrendar siempre que el dueño le autoriza

La superficie, antes del CC 1984, no era considerada un derecho real autónomo. Antes era
“usufructo de tierras edificables”. Se le consideraba una modalidad más. Pero, ¿la
superficie es una modalidad de usufructo, o es distinta?

- En el usufructo hay un bien en donde los atributos se desplazan a un tercero que

adquiere temporalmente el uso y disfrute de ese bien ajeno
- En la superficie → ¿la facultad constructiva es derivada de la esencia del usufructo?
→ Parece que no porque una construcción es una modificación sustancial, y eso no
está permitido. Por eso el CC anterior se cuidaba de decir que es un usufructo de
tierras edificables (quiere decir que el uso acostumbrado o esperado de ese bien es
que haya modificaciones).

Es cierto que la facultad constructiva forma parte de la esfera patrimonial de la superficie,

donde ya vas a tener no a un nudo propietario y un usufructuario, sino vas a tener al dueño
del suelo y el superficiario (dueño de las edificaciones) → pero esto rompe la regla de los
integrantes, aunque se permite romperla siempre que así lo disponga la ley

La separación también la logras a través del derecho de superficie, ¿qué obtienes?

- Edificar en un terreno ajeno
- Tener la propiedad de lo edificado durante el plazo de la superficie → eres
propietario en términos del CC → puedes usar, disfrutar, disponer de la edificación
- Esto genera una excepción a la teoría de los integrantes → puedes generar una
propiedad distinta del edificio y del terreno
- Al ser el propietario, tú decides cómo edificar, con quién contratar, etc.

Artículo 1030.- Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza
de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre
o bajo la superficie del suelo.Este derecho no puede durar más de noventinueve años. A
su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad de lo construido
reembolsando su valor, salvo pacto distinto.

En nuestro ordenamiento el derecho de superficie solamente es sobre edificaciones, no

sobre plantaciones
 - El art. 1030 rompe el límite que estudiamos sobre la propiedad predial (límites
verticales)
- Las construcciones no seguirán la regla de la accesión → se suspende, no se
deroga → porque el desdoblamiento (yuxtaposición de titularidades) es temporal.
- Esta es la gran diferencia con la propiedad civil del 923.
- La propiedad civil es perpetua. La que tenemos está sujeta a plazo
- El retorno es pagado → la lógica es la misma que los accesorios (si hay
modificación, debes pagar, salvo pacto en contrario)
- Cuando le pides que te devuelva debes pagar por el valor de lo
construido

Lo esencial del d. superficie:

- desdoblamiento de la propiedad
- facultad constructiva

¿Te puedo dar en superficie una propiedad ya construida?

Art. 1030.- Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el superficiario goza de la
facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la
superficie del suelo.
- La literalidad del artículo te permite sostener que no solamente puedes tener
facultad constructiva, sino adicionalmente la superficie en esencia es lo que te
otorga la propiedad separada sin tener que construir necesariamente.
- Eso quiere decir que puede darse una superficie con propiedad ya existente
o con terrenos

Separación horizontal de un predio:

- X tiene dos predios: uno se lo da a A y otro a B. Cada predio tiene su superficie,
pero hemos acumulado el suelo.
- ¿El registrador debe acumular el suelo o deben distinguirse? → Sobre un predio
único pueden haber partes divididas horizontalmente. No hay impedimento.

Hemos podido verificar que estos derechos (uso, de habitación y superficie) son cuando
tienes una persona (dueño) y le da al tercero un derecho sobre su propiedad → por eso son
desmembraciones del dominio, pero también se conocen como derechos reales en
propiedad ajena-.

DERECHO DE SERVIDUMBRE
● A diferencia de los demás derechos reales (un bien a propósito de 2 o más sujetos),
ahora se habla de una conexión predial
● La servidumbre no está orientada al vínculo que se genera entre las personas, sino
más bien está orientada al vínculo que se genera entre los predios. De tal manera
que esa vinculación tenga eficacia jurídica para que un predio le ofrezca ventajas a
otro predio.
 ○ Ventajas como por ejm: Respecto del predio con posición dominante se
pueda pasar por otro predio, poder cruzar estructura, animales, ver que el
otro no construya, etc
● Ya no se habla de una relación de sujetos sobre un bien, sino de una relación de
sujetos a propósito de dos o más bienes
● Artículo 1035.- La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en
beneficio de otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar
ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio
de alguno de sus derechos.
○ Ojo. Donde dice gravámenes debe decir cargas (limitaciones)
■ Recuerda que gravámenes son garantías, cargos → aquello que te
lleva a la ejecución forzosa del bien
○ Se produce un nexo predial en el cual hay un predio dominante (que tiene las
ventajas) y otro predio sirviente (que soporta las ventajas).

● Artículo 1040.- Sólo las servidumbres aparentes pueden adquirirse por prescripción,
mediante la posesión continua durante cinco años con justo título y buena fe o
durante diez años sin estos requisitos.
○ Lo que diferencia a una prescripción de dominio con una prescripción de
servidumbre es el animus.
■ Prescripción de dominio → adquieres propiedad
■ Prescripción de servidumbre → adquieres servidumbre.
○ Caso de empresa que adquiere una minera. Dentro de la operación de la
mina había una línea de ferrocarril para llevar desde la cantera hasta el área
de procesamiento. Esa vía de ferrocarril estaba hace 50 años. Un día la
minera recibe una carta de asociación de propietarios afectados por la vía
férrea, reclamaban que si pasaban por el ferrocarril entonces son poseedores
ilegítimos de mala fe y, por tanto, tendrían que pagar los frutos de los últimos
50 años.

● La servidumbre aparente es aquella que se puede evidenciar a través de los

sentidos: identificable. Una vía férrea es identificable.
● Al igual que la prescripción de dominio, la prescripción de servidumbre es gratuita
● No se dice nada acerca de durante el plazo que has pasado por el bien se debe
pagar o no por frutos.
○ Del Risco: Si ya te eliminan la propiedad en tu patrimonio vía prescripción
adquisitiva, lo que debería haber al menos es un pago de frutos por el tiempo
que pasaste. Sin embargo, ello no está regulado
○ Algunos, con el objetivo de evitar pagar frutos, señalan que existe un
elemento retroactivo → si yo adquiero por prescripción el último se debe
entender que he adquirido desde el día 1. Pero en nuestro sistema no está
consagrado. Sin embargo, conocemos sentencias que han sostenido lo
mismo. Es cuestionable porque no está en ninguna parte del CC.
● La conexión de predios (predio A y predio B) puede generar determinadas utilidades
pero también omisiones.
● La servidumbre es una conexión de predios, no de personas. Al momento en que
generas una conexión de predios debes identificar el predio sirviente y dominante →
genera inseparabilidad
● Artículo 1036.- Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo pueden
transmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario
○ Naturaleza legal de la servidumbre respecto de los bienes: es un integrante
■ Es inseparable → un bien que si retiras generas un desmejoramiento
al bien dominante.
○ Si transfieres un predio con servidumbre, la servidumbre persigue al predio
[para el predio dominante y sirviente]
○ La conexión predial que existe entre uno y otro es un integrante de cada
predio. Solo pueden transmitirse con ellos y subsisten cualquiera sea su
propietario.
○ ¿Te puedo transmitir un usufructo? → Sí
○ ¿Te puedo transmitir una servidumbre sin la propiedad del predio? → No.
Cuando transfieres la propiedad lo haces con la servidumbre, no puede
haber aprovechamiento separado. Tiene la condición de integrante respecto
de los bienes del que se trata → “es como un ladrillo más del predio”

● La servidumbre es el único derecho perpetuo. ¿La razón? → Es un integrante de la

propiedad.
● Es el único derecho, junto a la propiedad, que es perpetuo.

● Extinción y condición de la servidumbre

○ Artículo 1043.- La extensión y demás condiciones de las servidumbres se
rigen por el título de su constitución y, en su defecto, por las disposiciones de
este Código. Toda duda sobre la existencia de una servidumbre, sobre su
extensión o modo de ejercerla, se interpreta en el sentido menos gravoso
para el predio sirviente, pero sin imposibilitar o dificultar el uso de la
servidumbre.
○ La servidumbre puede nacer por pacto entre partes o por prescripción
adquisitiva. Pero también hay otras que nacen por efectos de la ley.
■ Ejm. Servidumbre que nace de la ley → Hay servidumbre gratuita
para las empresas de telecomunicaciones para que puedan realizar el
tendido de los cables
■ Estás realizando ciertos actos de uso respecto de un predio para
tener un bien dominante (en este caso, la concesión de
telecomunicaciones)
○ La servidumbre puede tener distintos matices.
■ Ejm. servidumbre de vista que tiene como correlato la servidumbre de
no construcción → casas de playa que tienen la capacidad de decirle
a los predios sirvientes que no construyan

● En la medida que es un pacto, tiene que estar registrado para lograr su oponibilidad
● Artículo 1046.- El propietario del predio dominante no puede aumentar el gravamen
del predio sirviente por hecho o acto propio.
○ Gravamen → carga
○ No puedes aumentar la carga por acto propio del beneficiario
○ Ejm. Si te han dado servidumbre de paso de 3 metros lineales, no puedes
comenzar a usar 5 metros lineales y de esa manera perjudicar al propietario
 del predio sirviente → No se puede aumentar la carga por acto propio del
beneficiario
○ El beneficiario es el propietario del predio dominante

● Artículo 1048.- El propietario de dos predios puede gravar uno con servidumbre en
beneficio del otro.
○ En la servidumbre no importan los sujetos que intervengan, sino los predios
que serán conectados. A tal punto que yo soy propietario de 2 predios y
puedo establecer una servidumbre conmigo mismo respecto de 2 predios
distintos.
○ ¿Cuál sería la razón económica detrás del art. 1048?
■ Ejm. Soy propietario del predio A y B. Realizo servidumbre donde el
predio dominante es B y el predio sirviente es A. Y el acto donde se
realizará un acueducto es que el predio B sea favorecido. ¿Tiene
sentido si soy dueño de ambos? → Coloquémonos en el supuesto de
que más adelante vendo el predio B → Yo vendo esa propiedad junto
a la servidumbre.
■ El blindaje que te da la oponibilidad es que es oponible para todos.
Por más que se lo venda a X, este lo venda a Y y este a Z, los 3
tendrán que respetar mi derecho de servidumbre.
○ Sabemos que la razón jurídica es que es una conexión predial y no una
conexión de sujetos.

EXAMEN
- Se presentan 4 casos y 2 horas de examen
- PROPIEDAD
- POSESIÓN
- SISTEMA DE TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD Y POSESIÓN
- Todo