TOMO IV

Promesa de enajenación de inmuebles a plazos

Generalidades
El legislador no partió de una abstracción ni invento éste contrato, sino que lo encontró
funcionando en la realidad por lo cual lo reglamento, creando un contrato nominado
más.
Anteriormente se trataba de una figura intermedia entre la promesa (contrato preliminar)
y el contrato (definitivo) de compraventa, nacida para eludir la prohibición del pacto de
reserva de dominio del art. 1732 del Código Civil.
Frecuentemente el comparador carece de dinero para pagar la totalidad del precio en el
momento del contrato: por esto sólo es posible celebrar el negocio si el vendedor
concede plazo para el pago (venta a crédito). Para tutelar al vendedor podría estipularse
que la propiedad no se transfiere al comprador hasta el pago de la última cuota: esta
posibilidad choca con el art. 1732 que resta todo el valor de dicha cláusula.
Pactando una promesa (en lugar de una compraventa) la propiedad no pasa ya al
comprador, porque hasta tanto no se otorgue el contrato definitivo no existe título hábil
para transferir el dominio.
El esquema de la promesa resulta desvirtuado, porque este contrato hace nacer la
obligación de pagar el precio, de entregar la cosa y transferir el dominio (obligaciones
que corresponden al contrato definitivo), en tanto, que la promesa verdadera y propia
solo genera la obligación de celebrar otro contrato (obligación de hacer). Por este
camino se burla la prohibición del pacto de reserva de dominio. Sin embargo, quedaban
excluidos los contratos sobre inmuebles, celebrados en instrumento privado, porque
aquí de compraventa no podía hablarse en ausencia del requisito de solemnidad.
Por todo lo expuesto no creemos que el contrato deba calificarse de “promesa”
propiamente dicha, dado que impone obligaciones que son típicas del contrato
definitivo: nos hallamos ante un contrato innominado, que se origina para esquivar la
prohibición legal del art. 1732.
La razón jurídica que da nacimiento a este contrato es que la balanza estaba inclinada
del lado del vendedor. Este se encontraba protegido de la mejor manera posible, ya que
la propiedad no se transfería al comprador hasta tanto no se pagara íntegramente el

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precio; por lo tanto los intereses del comprador corrían peligro. Mientras el comprador
pagaba las cuotas podían suceder distintas situaciones:
Por ejemplo un acreedor del vendedor podía embargar el bien y sacarlo a remate; como
consecuencia el vendedor pierde la propiedad y no puede transferirla luego al
comprador. Otra situación es que el vendedor podía vender o donar el bien a un tercero,
o hipotecarlo.
En síntesis el comprador esta entregado a la buena fe y a la buena suerte del vendedor.
La Ley 8.733 con una formula sumamente feliz vino a proteger al comprador
concediéndole un derecho real, con lo cual desparecen todos los peligros señalados
anteriormente: la promesa inscripta deviene oponible a toda enajenación o gravamen
posterior del bien que se sirve de objeto. En compensación para el vendedor se mantiene
la reserva del dominio
Nociones fundamentales
“La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, es un contrato por el cual una de las
partes se obliga a transferir el dominio y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas
en cuotas sucesivas o periódicas” (art. 1). Agrega el art. 15 inciso 1: “cuando se haya
pagado o se pague toda la prestación… le acuerda acción para exigir la transferencia
definitiva y entrega del bien que constituye el objeto de la prestación”. Con esto se traza
nítidamente la relación obligacional bilateral designando las obligaciones principales
del contrato: transferir el dominio (hacer tradición) y entregar la cosa (conferir la
posesión), a cargo del enajenante; y pagar el precio, a cargo del adquirente.
el examen de este contenido obligacional conduce a ubicar a la promesa de enajenación
en la categoría de contratos de contratos de cambio, junto a la compraventa, la permuta
y la donación. Es un contrato de cambio ya que su última finalidad es la transferencia
definitiva de un bien de un patrimonio a otro. Como el precio puede pagarse en dinero o
en otra cosa, su esquema coincidirá con el de la compraventa (cosa por dinero) o con el
de la permuta (cosa por cosa).
La obligación de transferir el dominio de es de ejecución instantánea; aunque diferida la
de entregar la cosa, puede ser de ejecución instantánea o diferida; por último el pago del
precio en dinero o en especie puede actualmente ser de ejecución repartida o
fraccionada o de ejecución instantánea.
Perfeccionado el contrato el adquirente no puede reclamar de inmediato la transferencia
de la propiedad ni la entrega de la cosa; tiene derecho a ello sólo cuando haya pagado
todo el precio o se configure los supuestos del art. 16.

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Las obligaciones de ambas partes corresponden a la categoría de las obligaciones de dar.
En la práctica siempre se paga el precio en dinero, aunque legalmente es posible pagarlo
en especie. En algunas especies de compraventa es posible encontrar las obligaciones
esenciales de la promesa de enajenación, porque el vendedor puede obligarse a
transferir el dominio (cláusula de título perfecto) y el comprador puede obtener plazo
para el pago (venta a crédito, art. 1728); nada impide, por otra parte, que este pago se
realice en la venta por medio de cuotas.
Pero en la compraventa estos elementos son accidentales, sin embargo, en la promesa de
enajenación eran originalmente elementos esenciales típicos o específicos.
¿No podríamos caracterizar a la promesa de enajenación como una compraventa a
crédito (con pago del precio en cuotas) y cláusula de título perfecto? La compraventa a
crédito (art. 1728 inc. 3), o sea con plazo para el pago del precio y pluralidad de cuotas,
era una modalidad esencial en la obligación del adquirente; de modo de que si el precio
se pagaba de contado el contrato se evadía del esquema de la promesa de enajenación y
la ley 8.733 resultaba inaplicable. En la compraventa el vendedor se obliga a entregar la
cosa y para que se obligue a transferir la propiedad es necesario que se estipule
expresamente (la cláusula de título perfecto).
Los verdaderos ejes del contrato en estudio son la reserva de dominio y el derecho real
de garantía. Según Blengio la reserva de dominio es un elemento del tipo negocial. La
estipulación de que el dominio no se transfiere hasta el pago total del precio (pacto de
reserva de dominio) beneficia al vendedor, cumpliendo una función similar a la de una
garantía real (prenda o hipoteca) ya que la propiedad no se transfiere, en la virtud legal
del dominio, el vendedor conserva la acción reivindicatoria contra el adquirente, lo que
posibilita el retorno de la posesión a su patrimonio.
En la promesa de enajenación se da una reserva de domino legal puesto que, no obstante
el plazo conferido al adquirente para el pago, el enajenante conserva, la propiedad y
puede resistirse lícitamente a transferirla hasta tanto no se satisfaga todo el precio, un
mínimo del 50%, o se verifiquen construcciones o mejoras que alcancen un valor del
40% (art. 16).
El objeto de la promesa debe ser necesariamente inmueble (art. 1) y puede entregarse o
no al adquirente en el momento inicial (art. 44). Esta es una diferencia más con la
compraventa que puede tener como objeto bienes muebles. Ambos contratos difieren en
cuanto a la solemnidad: alternativa en la promesa de enajenación (instrumento público o
privado, art. 2), única en la compraventa de inmuebles (escritura pública, art. 1664).

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 La norma sobre riesgos tampoco coincide con la que rige a la compraventa (inc. 1 del
art. 1557), ya que el art. 38 de la ley 8.733 hace jugar el principio del inc. 2 del art.
1557.
A pesar de todas estas diferencias, el contrato de promesa de enajenación de inmuebles
a plazo constituye un subtipo de la compraventa. Se dan en efecto las mismas
obligaciones que en la compraventa: la entrega de la cosa y el saneamiento a lo que se le
adiciona otra obligación principal a cargo del prometiente enajenante, que es la de
transferir el dominio; a su vez, se dispone un régimen de garantías para una y otra parte:
reserva legal del dominio a favor del enajenante y derecho real de garantía en beneficio
del adquiriente.
En cuanto al cumplimiento del contrato encontramos dos períodos:
1) La situación instrumental que es desde que el contrato se perfecciona y nacen como
obligaciones recíprocas la de transferir la propiedad y entregar el bien, y la de pagar el
precio por otro lado. La obligación del adquirente es de ejecución repartida o
fraccionada, y las obligaciones del enajenante no son inmediatamente exigibles.
2) La situación final, con la transferencia del domino y la entrega del bien, el contrato
queda ejecutado íntegramente en caso de que se haya pagado todo el precio.
La distinción entre estos dos períodos tiene gran importancia para clasificar a la
promesa de enajenación como contrato de cambio, debe considerarse la situación final,
prescindiendo por completo de la instrumental.
“La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, desde la inscripción en el Registro,
confiere al adquirente, derecho real respecto de cualquier enajenación o gravamen
posterior…”. Es decir hace oponible la pretensión del adquirente frente a todos los que
tengan derechos respecto del bien, luego de inscripto el contrato. Hay un doble
momento que corresponde a una doble relación jurídica de distinta naturaleza:
a) Primer momento: el contrato se concluye y nace a la relación obligacional (bilateral)
b) Un segundo momento: el contrato se inscribe; la relación obligacional parece
incambiada, pero la inscripción genera un derecho en beneficio del adquirente, ese
derecho real se transforma en un derecho personal.
Se advierte la presencia de un doble derecho en la cabeza del adquirente: un derecho
personal a la adquisición del dominio y la posesión del bien, y un derecho real de
garantía que asegura la satisfacción del derecho personal a adquirir el dominio. El
derecho real en la promesa debe separarse del de crédito.

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 El enajenante mantiene el poder de disposición sobre la cosa que ha prometido enajenar;
pero si transfiere el bien a un tercero produce una cesión legal del contrato de promesa
de enajenación (art. 17), y por ende, el tercero que compra el bien entra a ocupar el
puesto del enajenante.
Respecto a la clasificación general de este contrato, cabe considerarlo como:
a) Contrato de cambio,
b) Bilateral,
c) Oneroso,
d) Conmutativo,
e) Principal, y
f) Definitivo
Puede catalogarse como un subtipo del la compraventa de inmuebles, de la cual se
aparta de ciertos caracteres como la flexibilidad de la solemnidad, la modalidad de las
cuotas para el pago del precio, el surgimiento de un derecho real, la cláusula de título
perfecto, la reserva legal de dominio, etc.
La promesa de enajenación como contrato de cambio. En particular: distinción con el
usufructo.
Demicheli llegó a decir que el derecho del promitente adquiriente es un derecho de goce
y usufructo de la cosa, es decir hay un desmembramiento del dominio: esto es erróneo.
El promitente adquiriente es titular de dos derechos personales, de crédito, uno tendiente
a tener la posesión (uso y goce), y otro a obtener la transferencia de la propiedad
(tradición). A diferencia del usufructuario que tiene un derecho real menor con función
de goce.
El elemento temporal también nos permite distinguir el usufructo del derecho de uso y
goce del prometiente adquirente, en base a la naturaleza del cambio que puede ser
temporal o definitiva, según que el bien retorne o no al patrimonio de quién lo entregó
originariamente. En el usufructo, el uso y el goce son claramente temporarios; mientras
que el derecho personal de uso y goce del prometiente adquirente tiende a ser definitivo.
La promesa de enajenación es un título hábil para transferir el dominio.
En el derecho uruguayo el contrato sólo produce un efecto personal, carece de efecto
real. El concepto de enajenación, en cambio, agrupa aquellos casos donde se produce el
efecto real (la transferencia del derecho real de propiedad o la constitución de un
derecho real menor).

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El término “promesa” debe entenderse aquí como una obligación; gramaticalmente
consiste en hacer, decir o dar una cosa. El enajenante promete enajenar, promete
transferir la propiedad. No merece reparos hablar de enajenación; podría criticarse
hablar de promesa, porque ese término podría hacer creer que estamos ante un contrato
preliminar, tesis inaceptable. El término enajenación maraca la característica saliente del
contrato: se trata de un título hábil para transferir el domino.
Claro está que el efecto real (el traspaso de la propiedad) no se obtiene por el contrato
únicamente, ya que este produce efecto meramente personal. El contrato denominado
promesa de enajenación de inmuebles a plazos es un título hábil para transferir el
dominio. Es un contrato definitivo que tiene la calidad de título hábil para transferir el
dominio.
En doctrina también hay otra posición que exige el requisito del la inscripción para que
el contrato configure un título de adquirir. En este sentido Carnelli manifiesta que “por
sí solo el contrato de promesa de enajenación, no es título de adquirir, necesitando para
ello, que se inscripto en el Registro pertinente”.
Gamarra no comparte esta posición ya que la inscripción en el Registro es ajena al
contenido del contrato. Por otra parte la Ley de Registros (16.871) establece que “La
inscripción no convalida los actos y negocios jurídicos nulos o anulables ni subsana los
vicios o defectos de que adolecieran conforme a las leyes”; es decir, el Registro es ajeno
al contenido del negocio obligacional.
Se advierte que las promesas no inscriptas sólo producirán acción personal,
remitiéndose para el caso de incumplimiento de la transferencia del dominio a la acción
por daños y perjuicios.
En jurisprudencia se ha sostenido en forma pacífica que la promesa de enajenación de
inmuebles a plazo ajustada a la ley 8.733 es un título hábil para adquirir el domino.
Contrato definitivo. Nominado. Refutación de la tesis del contrato de promesa y del
doble contrato.
Por el contrato de promesa o el preliminar las partes se obligan a realizar un segundo
contrato: el definitivo. En cambio el art. 1 de la ley 8.733 no obliga al enajenante a
celebrar un nuevo contrato, sino a “transferir el dominio”, esto es a realizar la tradición.
Y el adquirente solo se obliga a otorgar el precio.
A diferencia de lo que cede con el contrato de promesa (preliminar), la promesa de
enajenación produce desde un principio una compleja relación obligacional integrada
por obligaciones de dar: a) del adquirente pagar el precio, b) del enajénate, entregar el

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 bien y transferir la propiedad. Es decir, la promesa de enajenación no genera un simple
derecho a la estipulación de un contrato definitivo, sino que hace nacer íntegramente la
relación obligacional.
Parte de la doctrina y de la jurisprudencia sostiene que debe celebrarse un segundo
contrato (de compraventa): doctrina del doble contrato.
a) Posición de Peirano Facio. Después que se han pagado todas las cuotas para que el
título quede perfecto, hay que hacer una escritura definitiva de compraventa.
Gamarra cree que esto no es necesario porque este título existe y está perfecto por sí
mismo. El título es el contrato que la ley denomina “promesa de enajenación de
inmuebles a plazos”, por lo cual no hay necesidad de crear un nuevo y segundo
contrato.
En la promesa de contratar pura se comprende la necesidad de un segundo contrato,
porque ambos negocios (el preliminar y el definitivo) tienen distinto contenido
obligacional. En cambio en la promesa de enajenación de inmuebles a plazos, la
manifestación de voluntad originaria ya está completa y no necesita una segunda
emisión del consentimiento.
Cuando el adquirente paga la totalidad del precio, obtiene el derecho de reclamar la
transferencia de la propiedad, de acuerdo con el art. 15.
b) Posición de Viera. Es igual a la de Peirano Facio pero con distinto planteamiento. Por su
contenido obligacional, la promesa de enajenación importa una compraventa, pero una
compraventa imperfecta, puesto que le falta el cumplimiento del requisito de su
otorgamiento por escritura pública. Esta segunda escritura no implicaría un segundo
contrato; el comprador y el vendedor reproducirían ante el notario el consentimiento ya
prestado en la promesa.
Este autor olvida que el art 2 de la ley 8.733 dispone, para la validez del contrato de
promesa de enajenación la solemnidad alternativa, es decir escritura pública o privada;
por lo cual resulta innecesaria una segunda escritura (pública) para otorgar la validez a
una promesa de enajenación que ya quedo perfecta a través del primer instrumento.
c) Importancia práctica del tema en estudio. Tanto con la tesis del contrato de promesa
como con la del doble contrato, la obligación del enajenante corresponderá a la clase de
las de hacer y el derecho del adquirente tendrá, en consecuencia, naturaleza mueble.
Según Gamarra es una obligación de dar, que tiene por objeto un bien inmueble, y por
lo tanto el derecho del adquirente será inmueble.

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 Es un contrato definitivo nominado. La promesa de enajenación tiene nombre y
disciplina legal específica, aunque no se encuentre dentro del Código Civil.
Plazo para el pago. Pluralidad de cuotas
a) La ley 8.733 en su redacción original. Era un elemento esencial en la redacción
originaria, es decir un elemento cuya ausencia impedía clasificar al contrato como una
promesa de enajenación.
El plazo mínimo era de un año y el máximo de 30. Pero las promesas que estipulaban
un plazo menor de un año también podían regirse por la ley 8.733, siempre que las
partes lo acordaran expresamente.
Además del plazo se exigía la pluralidad de cuotas; eran necesarias por lo menos dos
cuotas.
La ley 13.420 de 1965 modificó el art. 51, permitiendo que rigiera la ley 8.733 incluso
en aquellas situaciones en que el precio no se hubiere de pagar en cuotas, siempre que
“las partes lo acuerden de modo expreso”.
La ley 13.892 en su art. 521 realiza una segunda modificación en el cual establece que
“Las promesas de enajenación de inmuebles a plazos cuyo término de ejecución sea
menor de un año y los compromisos simples de compraventa inscriptos conforme a los
arts. 6, 51 y concordantes de la Ley 8.733, quedan sujetos a todas las normas de dicha
ley…”
A través de esta disposición se ampliaron en forma importante los beneficios de esta ley
a institutos distintos a la promesa de enajenación de inmuebles a plazos y también a
aquellas promesas de enajenación cuyo pago de precio era con plazo menor a un año.
Anteriormente interpretando la norma podía entenderse que: el pago debía ser en cuotas
en un plazo no inferior al año; pero si existía acuerdo de partes, podía ser al contado y
en el plazo inferior del año.
Sin embargo se omitió prever que el pago del precio podía cumplirse en cuotas, y en un
plazo inferior al año. Tampoco se previó que el pago contado podía cumplirse en un
plazo superior al año. Ahora entonces, el precio puede abonarse al contado dentro del
año; en cuotas y en un plazo superior al año.
A pesar de la norma complementaria, el legislador omitió considerar que el pago
contado podía cumplirse en un plazo superior al año.
Distinción entre promesa de enajenación de inmuebles a plazos y promesa de
compraventa.

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La promesa de enajenación de inmuebles a plazos puede confundirse con la promesa de
compraventa. La distinción entre ambos contratos tuvo gran trascendencia hasta el año
1965, pero la modificación del art. 51, que introdujo la ley 13.420 mitigo esta
importancia. Hasta esa época la promesa de compraventa no era inscribible, sin
embargo actualmente la promesa de compraventa de inmuebles es inscribible.
El pago del precio en cuotas sucesivas sigue siendo un elemento típico de la promesa de
enajenación de inmuebles a plazos, a diferencia de la promesa de compraventa que
puede ser o no a plazos.
En la promesa de enajenación de inmuebles a plazos se da una ecuación porcentual, y en
mérito a ella la obligación de transferir el dominio no es exigible antes del pago del 50
% del precio.
El contrato denominado “Promesa de enajenación de inmuebles a plazos” regulado por
la ley 8.733, es un contrato definitivo de cambio, por el cual las partes se obligan
recíprocamente a entregar la cosa y transferir el dominio y a adquirirlo por prestaciones
pagaderas en cuotas o periódicas.
Sin embargo la promesa de compraventa son negocios similares en los cuales las partes
se obligan a las prestaciones típicas del contrato definitivo: son verdaderos contratos
preliminares, solo generan obligaciones de hacer y en los cuales las partes se limitan a
celebrar un futuro contrato definitivo.
Promesa de enajenación de inmuebles a plazos y promesas de compraventa impropia,
atípica o anómala. Asimilación de regímenes jurídicos
La promesa de compraventa es un contrato preliminar que genera obligaciones de hacer,
mientras que el contrato definitivo (la compraventa) produce obligaciones de dar:
entregar la cosa y pagar el precio.
Sin embargo, hoy en día esta separación tajante entre los contratos preliminar y
definitivo se ha debilitado, generando un único negocio que pretende acumular aspectos
que son propios tanto del contrato preliminar, como el contrato definitivo.
Para Gamarra el “compromiso de venta” no puede valer como un contrato preliminar,
porque produce obligaciones típicas del contrato definitivo y porque, estas obligaciones
se ejecutan o se cumplen en su totalidad durante la vigencia de este contrato, al que se
pretende denominar “compromiso”, pero en verdad es un contrato definitivo de
compraventa.
Por lo tanto, este “compromiso de compraventa”, que es en verdad una compraventa, es
similar al contrato denominado promesa de enajenación de inmuebles a plazos, al punto

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tal que en la práctica notarial se utiliza el nombre de promesa de compraventa o
compromiso de compraventa.
La promesa de compraventa anómala inscripta, presenta idéntico régimen jurídico que
la promesa de enajenación de inmuebles a plazo inscripta.
En la actualidad ha cobrado gran importancia en la práctica la promesa de compraventa
otorgada en instrumento público o privado e inscripta, con adelanto de las prestaciones
sustanciales (contrato definitivo), resultando sustituido en los hechos, el contrato tipo
denominado por la ley 8.733 como promesa de enajenación de inmuebles a plazos. Este
compromiso de compraventa, aún cuando no esté inscripto, es válido y eficaz con
independencia de su inscripción en el Registro.
Obligatoriedad de la ley 8.733
La ley es obligatoria para todas las operaciones referidas en el art. 1 de la misma. Sin
embargo en su art. 13 tiene una falla, y es que no puede inscribirse el contrato que no
esté autorizado de acuerdo con el art. 3 o al que le falte alguna de las enunciaciones del
art. 4. Y si el contrato no está inscripto, se regirá por el derecho común, no por la ley
8.733.
En relación a esto, la jurisprudencia se encuentra dividida entre quienes sostienen que
pese a no estar inscripta, la promesa se regirá igualmente por la ley 8.733, y otros fallos
que sostienen que se regulará por las normas generales del Código Civil.
Corresponde aclarar que la inscripción en el registro es un hecho totalmente ajeno al
contenido, validez y eficacia del negocio obligacional. En el caso de la ley 8.733, tiene
además como efectos principales, el nacimiento del derecho real de garantía, el régimen
particular de la ejecución forzada específica y la cesión legal del contrato. Si no se
inscribe, es un contrato válido, pero regido por el derecho común.
Cláusulas nulas
El art. 5 declara nulas una ser de cláusulas por contrarias al orden público y para la
protección del adquirente. Así por ejemplo, se declara nula la cláusula “que prohíba
transferir el compromiso sin consentimiento previo del enajenante”. (art. 5 letra C).
Para Gamarra es lícita la estipulación de mora automática, porque la previa constitución
en mora del deudor no es un “beneficio” especial de la ley 8.733. Pero como los plazos
del art. 40 son irrenunciables, el enajenante sólo está en condiciones de suprimir la
interpelación del art. 1336 del Código Civil. Toda estipulación convencional autorizante
de una resolución contractual basada en un atraso menor que el establecido en el art. 40

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 es nula por significar una renuncia anticipada a un beneficio o plazo acordado por la ley
8.733.
El derecho de reclamar las mejoras es un beneficio al cual no puede renunciar
anticipadamente el prometiente comprador de conformidad con lo establecido por el art.
5.
Aplicación subsidiara de la normativa de la compraventa en cuanto al saneamiento y a
la posibilidad de pactar el pacto de retroventa.
Ante ciertas prestaciones de la promesa de enajenación de la ley 8.733 que son propios
del negocio final, no del preliminar, como el pago del precio y la entrega de la cosa,
cabe aplicar en subsidio, el reglamento legal sobre la venta (Código Civil)
La doctrina identifica a la promesa de compraventa como un subtipo de compraventa ya
que ambas figuras cumplen la misma función: intercambio definitivo de cosa por precio.
En cuanto a la aplicación de las normas del Código Civil referidas al saneamiento y a
los vicios ocultos, doctrina y jurisprudencia se han pronunciado en forma mayoritaria
por su aplicación a la promesa de enajenación.
En lo que se refiere a la posibilidad de estipulación del pacto de retroventa se ha
expresado afirmativamente la jurisprudencia sosteniendo que: “…no fuerza el texto
legal la interpretación extensiva y analógica que lo admite como posible en el caso de
promesa de compraventa inscripta, la cual tiene idoneidad por sí misma para devenir
compraventa definitiva por la sola voluntad del prometiente comprador”.
Conclusiones
La ley 8.733 nació por un motivo social: proteger al prometiente adquirente
restableciendo el equilibrio entre las partes. A partir de la ley el prometiente comprador
tiene derecho real, y en contraposición el prometiente vendedor la reserva del dominio.
Se trata de un contrato de cambio, definitivo, bilateral, oneroso, conmutativo, principal
y de solemnidad alternativa: es un título hábil para transferir el dominio, no siendo
necesario un nuevo contrato.
Con la inscripción en el registro nace a favor del prometiente adquirente un derecho real
con función de garantía, que asegura el cumplimiento de la obligación.
a) Promesa de enajenación de inmuebles a plazos: regulado por la ley 8.733, es un contrato
por el cual las partes se obligan recíprocamente, una a entregar la cosa y transmitir el
dominio, y la otra a adquirirlo por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o
periódicas.

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b) Promesas de compraventa “puras”: son verdaderos contratos preliminares que sólo
generan obligaciones de hacer y las partes se limitan a celebrar un contrato definitivo.
c) Promesas anómalas, atípicas o impuras o compromisos de compraventa: las partes se
obligan a las prestaciones típicas del contrato definitivo de compraventa y que se
regulan por la normativa de la ley 8.733, en que puede estipularse incluso el pago del
precio al contado.

Requisitos esenciales y de eficacia

a) La solemnidad. Las constancias del art. 4
El contrato será válido si se otorga en instrumento público o privado, por lo tanto su
solemnidad es alternativa.
Como la solemnidad es un requisito de validez, su ausencia impide el nacimiento del
contrato. En la ley se encuentra el art. 2; si se omite alguna de las menciones del art 4, o
si el instrumento privado no es autorizado por el escribano la consecuencia no es la
nulidad sino que el contrato “no podrá inscribirse en el Registro” (art. 13).
Como la solemnidad es un requisito de validez y su ausencia impide el nacimiento del
contrato, el dilema está contemplado por el art. 13, de permitir o negar la inscripción, no
será posible porque al faltar el requisito de solemnidad el contrato no existe.
Según la redacción actual del art. 51, las faltas de constancias del art. 4 no obsta la
inscripción. Pero queda en pie la exigencia o acta o certificación notarial a los efectos de
autenticar los el otorgamiento, aplicándose para aquellos casos de promesas que se
documentan en instrumento privado. Si el contrato se extiende a escritura pública, la
inscripción en el registro se efectuará con la expedición de las primeras copias.
El art. 13 parcialmente derogado, debe leerse así: “No podrá inscribirse en el Registro el
instrumento que no hubiere sido autorizado de acuerdo con el art. 3º”.
b) Legitimación
En la promesa de enajenación, el enajenante se obliga transferir el dominio (art. 1): por
lo tanto el requisito de legitimación se llena con la calidad de propietario.
La ausencia de la legitimación no afecta la validez del negocio obligacional, pero
impide que se verifique el efecto real. Aunque el contrato se inscriba el derecho real no
nace ya que no puede transferirse el domino al adquirente.
Esto no genera nulidad porque no estamos en capacidad, sino una hipótesis de
resolución del contrato por incumplimiento (art. 33 de la ley 8.733 y art. 1431 del

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 Código Civil). Si hay falta de legitimación tampoco se puede producir la tradición y si
está se realizara, será de cosa ajena (art. 775 inc. 2 Código Civil).
Para legitimación por parte del mandatario, el Código (art. 2056) requiere poder expreso
cuando se trata de actos de “riguroso dominio”. Aunque el poder se refiera a “vender”,
Gamarra cree que el mandatario, está en condiciones de pactar la promesa de
enajenación de inmuebles a plazos.
En caso de expropiación o necesidad de utilidad pública no se impide al adquirente
reclamar la traslación del dominio, cuando ha pagado todas las cuotas.
c) Capacidad
Son capaces los mayores de edad (18 años), que no sean dementes ni sordomudos que
no puedan darse a entender por escrito. En caso de incapacidad actúan los
representantes legales, requiriéndose para enajenar autorización judicial. En caso de no
requerir dicha autorización estamos frente una nulidad relativa.
En la práctica, el Registro inscribe la promesa aunque no exista la autorización judicial.
Se realiza el trámite, esperando tener venia judicial posteriormente.
En relación del régimen que se aplica al menor que ha contraído matrimonio o hijo de
familia en cuanto a la administración de su peculio profesional o industrial, estos
necesitan autorización judicial para poder enajenar.
En cuanto a los cónyuges: para que pueda ser enajenado según la ley 8.733 un bien
ganancial se requiere la conformidad expresa de ambos cónyuges. Esto es requerido por
el legislador y equivale al consentimiento en el título. Cuando la ley dice que los
inmuebles “…no podrán ser enajenados ni afectados por derechos reales sin la
conformidad expresa de ambos cónyuges”, ello significa que para formar el
consentimiento en el contrato se requiere el concurso de ambas voluntades.
En el contrato en estudio, ambos cónyuges deberán manifestar su consentimiento para
que el contrato se perfeccione, y a los efectos de dar nacimiento, con la posterior
inscripción, al derecho real de garantía que afectará al inmueble. En caso de que falte
una voluntad no hay consentimiento: nulidad absoluta.
En la legitimación del adquirente, la promesa de enajenación de inmuebles a plazos
puede ser contratada por cualquiera de los cónyuges individualmente, cuando asumen la
calidad de adquirentes, porque las limitaciones impuestas por la ley no se refieren a la
adquisición de inmuebles gananciales, sino sólo a su enajenación o afectación con los
derechos reales.

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d) Objeto
El objeto debe ser inmueble (art. 1). Según la doctrina y los principios generales debe
ser determinado o deben figurar en el contrato los elementos esenciales para
determinarlo.
El registro
Se crea una sección en el registro de Embargos e Interdicciones a la que se le denomino
“Registro Único de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos”. En la actualidad
se inscriben en el Registro de la Propiedad – Sección Inmobiliaria.
En la promesa de enajenación se da necesariamente un período que va desde el
perfeccionamiento del contrato hasta su extinción, ya que las dos obligaciones
principales tienen su ejecución diferida. La inscripción de la promesa en el Registro
atiende a esta etapa, anterior a la transferencia de la propiedad. El derecho real funciona
a partir de la inscripción y hasta el momento en que el dominio se traspasa. El art. 15
establece claramente “La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, desde la
inscripción en el registro, confiere al adquirente, derecho real…”
La inscripción en el Registro de la promesa de Enajenación no se refiere al traspaso de
la propiedad, sino que tiene su función (instrumental) de asegurar esa transferencia (en
el futuro), postura no seguida por Bayley.
Como consecuencia de la promesa de enajenación de inmuebles a plazos hay dos
inscripciones: el derecho real, que corresponde a la situación instrumental y nace con la
inscripción a que se refiere el art. 15; y la transferencia de la propiedad, que atañe a la
situación final y exige otra inscripción, de acuerdo con las normas generales.
El escribano Carámbula observa en esta inscripción una analogía con el embargo. Tal
como el embargo, se da en el derecho real que la inscripción produce esa relación de
instrumentalizad.
Sistema del Registro y Régimen de inscripción
Este contrato se inscribe en el Registro de la Propiedad, Sección Inmobiliaria. La
inscripción se realiza a través de la incorporación al registro de una minuta registral
(ficha registral) la cuál es suscripta por el escribano autorizante.
Se inscriben:
a) El contrato de Promesa de Enajenación de Inmuebles Plazos cuyo precio se paga en un
plazo no menor de un año y sujeto obligatoriamente al régimen de la Ley 8.733.
b) Los negocios denominados “Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos” donde el
pago del precio sea al contado y cuto término de ejecución sea menor a un año.

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c) Los compromisos simples de compraventa inscriptos conformes a los arts. 6, 51 y
concordantes de la ley 8.733.
d) La promesa de compraventa, en la que las partes acuerdan de modo expreso la
inscripción en el registro, aunque el precio pactado no se pague en cuotas.
e) Las promesas de compraventa, sean o no a plazos, sobre bienes de Propiedad
Horizontal.
f) Los actos de transmisión entre vivos (cesiones o transferencias de este contrato).
g) Los actos modificativos.
h) Los actos extintivos.
Cualquiera de las partes puede realizar la inscripción, sin embargo el art. 48 de la Ley
crea una obligación de inscribir a cargo del enajenante y lo hace responsable de los
daños y perjuicios.
Cancelación. Caducidad de la inscripción
La caducidad no debe confundiese con la cancelación; las consecuencias son las
mismas: ambas hacen cesar los efectos de la inscripción.
La inscripción equivale a asiento registral, a la expresión formal y solemne hecha en los
libros o fichas del Registro. La cancelación de la inscripción implica un asiento negativo
registral que tiene la misma eficacia declarativa que la inscripción. La inscripción no se
extingue frente a terceros sino por cancelación; esta no opera ipso iure, sino que procede
cuando la parte a quién ampara consiente la extinción, o cuando el juez competente así
lo dispone, a solicitud del interesado.
En cambio la caducidad deja ope legis sin valor a un asiento, en virtud del transcurso
del tiempo, diferencia de la cancelación, opera ipso iure: su efecto es automático, no
precisa la solicitud del interesado, ni manato judicial. Se trata de dos actos autónomos y
diferentes.
La inscripción de la promesa de la promesa se cancela de la siguiente forma:
a) Una vez que se transfirió el dominio al adquirente (art. 19), este debe presentar al
Registro la escritura de traslación de dominio y el registro, entonces, cancelará la
inscripción.
b) En los casos en que el contrato de promesa de enajenación se resuelva, ya sea por
acuerdo de partes o por sentencia judicial o por el procedimiento de pacto comisorio.
En lo que atañe a la cancelación no hay diferencia respecto de las promesas inscritas
antes o después de la vigente ley 16.871. la diferencia radica en el plazo de caducidad y
en el plazo para que este opere. Mientras que la inscripción en la ley 8.733 caduca de

15
 pleno derecho a los treinta y cinco de verificada (sin perjuicio de la reinscripción), con
la última ley registral (16.871) el plazo se redujo a treinta años.
La nueva ley registral en su art 80 numeral 3 establece que: “Podrán reinscribirse: Las
promesas de enajenación de inmuebles a solicitud de la parte prometiente compradora o
sus sucesores a cualquier título, por única vez y por un plazo de cinco años”. Por su
parte el inciso tercero establece que “En todos los casos expresados las reinscripciones
podrán reiterarse, pero no se admitirá extender la vigencia de las inscripciones
originarias por más de 30 años contados desde el día de la primera inscripción…”
Contratos inscribibles. La reforma del año 1965
Con anterioridad a la reforma de 1965, la inscripción en el registro solo correspondería
para los contratos ajustados al tipo previsto por la definición del art. 1 de la ley 8.733.
era necesario, además que se tratara de contratos autorizados de acuerdo con el art. 3 y
que incluyeran las constancias del art 4.
Por lo tanto se invento la doctrina de las “promesas atípicas”, podían inscribirse si las
partes lo acordaban expresamente. Sin embargo esto resultaba ilegal porque la única
promesa inscribible era la promesa llamada “típica”. Esta tesis de las “promesas no
típicas” se basaba en una errónea interpretación del art. 51.
Es por esto que con el fin de “legalizar” esta doctrina se dictó el art. 154 de la ley
13.420 en 1965, que sustituye el art. 51 de la ley 8.733. el alcance de la reforma es
doble:
a) Por un lado permite la inscripción de los contratos de promesa de enajenación de
inmuebles a plazo que hubieran omitido algunos de los requisitos del art. 4.
b) Por otro lado se permite la inscripción cuando el precio no se hubiere pagado en cuotas,
siempre que las partes acuerden de modo expreso someterse a la ley.
Respecto del art. 521 de la ley 13.892 hay que destacar algunos aspectos fundamentales:
1) Responde a razones de justicia innegables: fortalece la posición del prometiente
comprador con un derecho real y le confiere la potestad de recurrir a la ejecución
forzada específica.
2) Se han separado dos contratos que tiene distinta individualidad: el contrato de promesa
compraventa y el contrato de promesa de enajenación de inmuebles a plazos.
3) Se facilita la inscripción en el registro, puesto que los contratos que no se ajustan al tipo
de la promesa de enajenación de inmuebles a plazos pueden inscribirse como promesas
de compraventa.
4) Solo son inscribibles las promesas de compraventa de bienes inmuebles.

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 5) No procede distinguir promesa de compraventa a plazos o de contado, ambos son
registrables.
6) La promesa de compraventa de inmuebles hecha por instrumento privado puede
inscribirse también en el registro.

Efectos de la inscripción
Esta inscripción cumple una función de publicidad constitutiva, similar a la que se
cumple en la hipoteca, ya que desde la inscripción nace el derecho real. Es por esto que
las promesas no inscriptas sólo producirán acción personal y se regirán por los
principios del derecho común.
Los efectos de la inscripción están comprendidos en el art. 15; ellos son el derecho real
y el derecho a la ejecución forzada específica.
La inscripción realizada por el registrador no obliga al Juez, que es libre para decidir si
la inscripción fue o no correctamente realizada.

Naturaleza jurídica del derecho del adquiriente

I) El adquirente es titular de dos derechos: real y personal
Para Gamarra es relevante la posición que se asuma respecto a la naturaleza del derecho
que nace con la inscripción (art. 15 de la ley 8.733). Si se trata de un derecho real de
adquisición que contiene en sí mismo una pretensión para exigir la transferencia del
dominio, como prefiere Yglesias, la prescripción extintiva de la acción real que de él
deriva se verificará a los treinta años. Sin embargo, para Gamarra el derecho real que
nace con la inscripción tiene función de garantía, y la transferencia del dominio
corresponde al ejercicio del derecho personal reconocido en el art. 1 de la ley, la
prescripción extintiva de la acción personal que de éste último se deriva, operará a los
20 años a contar desde que la obligación se torne exigible.
Asimismo, existe igualmente diferencia entre el cómputo del plazo de prescripción
extintiva. Si se trata de una acción real, el plazo deberá computarse desde el nacimiento
del derecho real de adquisición, es decir, desde la inscripción en el registro. Sin
embargo, si la acción personal, el inicio de la prescripción recién comienza a
computarse una vez que se haya pago todo el precio y se hayan cumplido el resto de las
obligaciones estipulada por las partes, sin perjuicio de la situación de exigibilidad
excepcional prevista en el art. 16 de la ley 8.733.

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II) Naturaleza mueble o inmueble del derecho real del adquiriente
El derecho del adquirente ¿es mueble o inmueble?
En la doctrina nacional ofrece dos posiciones antagónicas. Partiendo del derecho real se
califica de inmueble el derecho del adquirente; en cambio cuando se atiende al derecho
de crédito para realizar la clasificación, se dice que es de naturaleza mueble.
Gamarra afirma que el derecho del adquirente es inmueble porque el derecho personal
del adquirente (que es el que toma en cuenta para clasificarlo) es inmueble. Sin embargo
si partimos del derecho real el resultado sería el mismo, porque el objeto de este derecho
es inmueble
Esta conclusión tiene importantes consecuencias prácticas. Por ejemplo ¿el adquirente
puede prendar o hipotecar su derecho? En la prenda y en la hipoteca se exige como
requisito para la idoneidad del objeto la calidad de mueble o inmueble.
Materia de capacidad y legitimación, encontramos diversas normas que tienen en
cuenta la naturaleza mueble o inmueble del objeto del negocio jurídico y establecen una
reglamentación jurídica en atención a esta división. Por ejemplo, arts. 271, 310, 395,
1971, etc. del Código Civil.
III) El prometiente adquiriente ¿es poseedor o mero tenedor?
El prometiente enajenante tiene la obligación de transferir el dominio y entregar la cosa.
Entonces se ocupa el inmueble por parte del prometiente adquiriente y es aquí que se
plantea la situación si está en calidad de poseedor o mero tenedor.
1. Posición tradicional: el prometiente adquirente es mero tenedor
Tradicionalmente la jurisprudencia entendió que el prometiente adquirente era mero
tenedor y no poseedor, dado que no ocupaba la cosa con ánimo de dueño, sino que la
tenía en lugar y a nombre de otro.
De acuerdo a esta posición, que el prometiente adquirente a quien en virtud de tal
calidad se le concede la ocupación del inmueble, resulta asimilable en cuanto la
naturaleza de su derecho, al arrendatario, al comodatario, al acreedor prendario, etc.
entonces, el prometiente adquirente es mero tenedor y no poseedor.
Este criterio es compartido por Peirano Facio y Ordoqui
2. Posición intermedia de Alonso de Marco y Piaggio Soto: integrado todo el precio se
produce la intervención del título y pasa a ser poseedor.
Sostienen que una vez integrada la totalidad del precio, se produce la intervención del
ánimo, y el prometiente adquirente que era mero tenedor, pasa a ser poseedor.

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 De acuerdo a esta tesis, integrada la totalidad del precio se produciría la intervención del
ánimo y el prometiente adquirente dejaría de ser mero tenedor para pasar a ser poseedor.
En esta nueva calidad el adquirente podría adquirir el dominio por prescripción, ejercer
las acciones posesorias y la acción pauliana.
3. Posición moderna de Yglesias: es poseedor; no existe intervención del título
Sostiene que el prometiente comprador es poseedor desde que comienza a ocupar el
bien. Tanto en la posesión como en la mera tenencia existe la voluntad de usar la cosa
para sí, por lo que el elemento intencional no sirve para diferenciar al poseedor del mero
tenedor. La promesa de enajenación de inmuebles a plazos es un título hábil para
transferir el dominio y se diferencia de la escritura de traslación de dominios que es el
negocio dispositivo (tradición) previsto en esta ley.
El mero tenedor tiene la obligación de devolver la cosa, ya que la mera tenencia está
asociada a la idea de transitoriedad. En cambio cuando uno es poseedor, esa obligación
de restituir el bien no existe, dado que la entrega es definitiva
4. La calidad de poseedor surge del propio texto de la ley 8.733
El criterio acertado es el de Yglesias en cuanto sostiene que el prometiente adquirente es
poseedor y no mero tenedor; esto además se desprende de la propia ley (arts. 44, 16 y 35
de la ley 8.733 y arts. 487 numeral 1 y 2, 649, 487 numeral 3, 666, 487 numeral 6, 647
inciso 2 y 758 del Código Civil).
El prometiente adquirente que recibe en ocupación el bien prometido en enajenación,
tiene la calidad de poseedor. Por lo tanto no sólo está facultado para ejercer las acciones
posesorias y la reivindicatoria, sino que además tiene el derecho a adquirir el dominio
por prescripción desde el mismo momento que lo ocupa, sin necesidad de integrar el
pago del precio. La posición tradicional discrepa, y sostiene que el ocupante al ser un
mero tenedor no puede prescribir.; sin embargo tanto la posición intermedia, (con la
intervención del título), como la moderna sostienen que el prometiente adquiriente es
poseedor y puede adquirir el dominio por prescripción.
Gamarra sostiene que el prometiente adquiriente tiene la calidad de poseedor desde el
instante mismo de la ocupación, y es a partir de ese momento que se empezará a
computar el plazo para prescribir el dominio., hay o no pago la totalidad del precio.
Por último cabe sostener que sólo se admite la renuncia tácita a la prescripción ya
consumada. Una vez operada la prescripción, al prometiente enajenante le queda
únicamente la posibilidad de reclamar el pago del precio.

19
Negocios de garantía que tienen por objeto el derecho del adquiriente
¿Puede darse en prenda el crédito del adquiriente?
La prenda sólo recae sobre cosa mueble, por lo cual depende de la posición que se
adopte en cuanto a la naturaleza del derecho del adquirente. En ese sentido, Gamarra
sostiene que la prenda no sería posible, por ausencia de objeto idóneo, ya que el derecho
del adquirente es inmueble.
Por otro lado, es objeto idóneo del contrato de hipoteca, pero solo pueden hipotecar el
propietario y el usufructuario de la cosa, por lo tanto el prometiente no podría hipotecar.
Eficacia del derecho real
El enajenante se encuentra jurídicamente en condiciones de realizar actos de disposición
respecto de la cosa objeto del contrato (puede donar vender o permutar a un tercero y
hacer la tradición). Sin embargo, este derecho de propiedad padece la concurrencia de
otro derecho que nace a favor del adquiriente con la inscripción del contrato y es un
derecho real sobre la cosa ajena.
El derecho real del acreedor hipotecario no se perjudica con la enajenación del bien
objeto de la garantía porque sigue vinculada por el gravamen real. El art. 15 establece
que el derecho del adquirente alcanza al tercero que contrata con el enajenante. Si el
enajenante realiza con un tercero un negocio dispositivo traslativo: no sólo el tercero
que contrata con el enajenante se ve alcanzado por la eficacia del derecho del
adquirente, porque este tiene “derecho real respecto cualquier enajenación…” (art. 15);
sino que el tercero, a quien se le transfiere el derecho de propiedad del enajénate, entra a
ocupar el puesto de éste en el contrato de promesa de enajenación de inmuebles a plazos
(art. 17 inc. 1).
Este fenómeno jurídico para Gamarra constituye una cesión del contrato operada por
voluntad legal. A su vez, se subroga en los derechos que el enajénate tenía en el
contrato de promesa: derecho a cobrar el saldo que adeude el adquirente, y pedir la
resolución del contrato de promesa si el adquirente no paga.
Aunque se trata de una cesión de contrato (negocio trilateral), el consentimiento del
adquirente no se requiere en este caso, porque la cesión se opera por voluntad de la ley.
Hipoteca
El art. 30 se refiere a la hipoteca (del bien prometido en su enajenación) anterior al
contrato, por su parte el art. 17 inc. 2, toma en cuenta la hipoteca posterior, es decir,
luego de inscripto el contrato.

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La hipoteca preexistente no impide celebrar el contrato de promesa, como no impide la
venta del bien hipotecado; la hipoteca no priva al deudor-propietario de su poder de
disposición porque el acreedor hipotecario no sufre perjuicio alguno. Sin embargo el art.
30 afirma que “Si el bien estuviera hipotecado, el enajénate deberá obtener previamente
del acreedor, consentimiento para comprometerlo en enajenación y la obligación de
concurrir a la cancelación total o parcial del gravamen…”
Este art. es defectuoso y Gamarra entiende que aunque el acreedor hipotecario niegue su
consentimiento es igualmente posible pactar la promesa (art. 4, letra I), basta con que el
adquirente acepte el gravamen.
Los negocios dispositivos traslativos, posteriores a la inscripción, no perjudicarán el
derecho del adquirente, porque el art. 17 inc. 1 establece una cesión legal del contrato en
la cual el tercero viene a ocupar el puesto que deja vacante el enajénate. Para la hipoteca
posterior el inc. 2 de este mismo art. prevé una solución insólita: el enajenante puede
hipotecar pero el derecho del acreedor hipotecario se reduce a una prioridad en el cobro
de “los saldos impagos del precio en el momento en que se notifique al adquirente la
acción deducida”.
Hipoteca preexistente en favor del Banco Hipotecario (art. 37 del decreto-ley 14.261)
Ha sucedido que los promotores privados luego de recibir préstamos del B.H.U para la
construcción de un edificio y celebradas las promesas de compraventa por las futuras
unidades, abandonan el edificio sin que éste se encuentre terminado. Por esto se dicta el
art. 37 de la ley 14.261.
En estos casos los abogados del BHU sostienen que se deben obligarse a no agravar la
situación en que se encuentra el prometiente comprador, a consecuencia del
incumplimiento del prometiente vendedor. La inversión de las obras que han quedado
inconclusas, no deben se soportadas con exclusividad por el BHU, sino que éste deberá
llamar al prometiente comprador del promotor, componiendo entre ambos una relación
jurídica.
El art. 37 otorga al BHU una serie de potestades ante el incumplimiento del promotor en
la finalización de las obras. La norma es clara: se adquiere el inmueble por el Banco y
opera una cesión legal del contrato de acuerdo con el art. 17 inciso 1 de la ley 8.733,
donde el BHU asume las obligaciones del promotor.
Según Gamarra y Gnazzo, las potestades otorgadas en la norma al BHU armonizan
coherentemente con la actividad del Banco como órgano rector de la construcción y
vivienda.

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Embargo
Encontramos dos situaciones:
1) Cuando está embargado al tiempo del contrato
El enajenante tiene el deber de declarar esta circunstancia al adquirente, bajo pena de
resolución del contrato. El embargo preexistente no impide que el contrato pueda
celebrarse, siempre que el adquirente acepte el embargo.
2) Cuando el embargo es posterior a la inscripción del la promesa
Esta situación hace aplicable el art. 15, previsto para el caso en que la enajenación o el
gravamen se produzcan luego de la inscripción; prevalecen, entonces los derechos
emergentes de la promesa. En esta hipótesis el acreedor está en condiciones de
embargar el bien pero, siendo el embargo posterior a la promesa inscripta, el adquirente
tiene derecho a que se levante cuando llega el momento en que debe transferírsele la
propiedad.

La relación obligacional. Cumplimiento. Ejecución forzada. Riesgos. Transmisión

A) Obligaciones del enajenante
Una de las obligaciones principales es la de transferir el domino al adquirente (arts. 1,
15, 16, 31, 33 y 36). Esta obligación no es exigible de inmediato; su cumplimiento o
ejecución está diferido con relación al cumplimiento de la obligación correlativa: el
pago del precio. Encontramos dos hipótesis, en la primera donde se pague o se haya
pagado todo el precio, y la segunda en donde se haya pagado como mínimo el 50% del
precio o verificado construcciones o mejoras que representen el 40% del precio. En este
último caso el adquirente está en condiciones de reclamar la transferencia. El enajenante
se asegura obligando al adquirente a constituir una hipoteca sobre el bien cuya
propiedad obtiene para garantizar el cobro del saldo.
Por otra parte se encuentra la obligación de entregar cuya naturaleza principal surge de
dos disposiciones como son los arts. 15 y 27 de la ley 8.733 (complementadas por los
arts. 25, 39 y 18).
El art. 15 a texto expreso anuncia que el enajenante está obligado no sólo transferir el
dominio sino también a entregar el bien y ambas obligaciones constituyen el objeto de
la prestación del enajenante. Por su parte, el art. 27 al prever la facultad de resolver el

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contrato por el adquirente en caso que el enajenante no hubiera denunciado la existencia
de ocupantes, reconoce implícitamente la naturaleza principal de entregar.
El régimen de garantía por saneamiento previsto por el art. 1697 y siguientes del Código
Civil, resulta de aplicación a las promesas de enajenación de inmuebles a plazos; esto
incluye tanto por evicción como por vicios ocultos. Está responsabilidad por
saneamiento se da tanto en las promesas inscriptas como en las no inscriptas cuando las
partes han adelantado el cumplimiento de las prestaciones.
Por otra parte encontramos una responsabilidad por todo embargo, interdicción,
gravamen u ocupante que no hayan sido declarados por el enajénate. El art. 4 i) impone
al enajenante el deber de declarar todo gravamen u ocupante que tenga el bien. Es
necesario que al adquirente sepa de la existencia del gravamen; por ello se requiere “la
expresa aceptación por el adquirente o la constancia del acuerdo con el acreedor sobre la
forma oportuna de liberación.
El enajenante tiene otras obligaciones como la de inscribir el contrato y responder por
los daños y perjuicios que cause este incumplimiento. Debe entregar la copia del plano
de mesura, entre otros.
B) Ejecución forzada de la obligación de transferir la propiedad
El incumplimiento por parte del prometiente enajenante respecto a su obligación de
transferir el dominio genera su responsabilidad contractual, y en consecuencia se abre al
adquiriente la opción para reclamar ejecución forzada específica o por equivalente, o la
resolución del contrato.
a) Ejecución forzada de la promesa inscripta: El art. 31 legisla sobre la ejecución
forzada
de la obligación de transferir la propiedad cuando establece que “En caso de
resistencia… el Juez… otorgará, en representación del enajenante la escritura de
traslación de dominio…”
La Ley 8.733 confiere prioridad a la ejecución forzada específica, ya que este tipo de
ejecución directa permite conseguir el bien debido o lograr una situación materialmente
equivalente a la que existiría si el deudor hubiera cumplido
Mora del deudor: La ley 8.733 no se refiere al incumplimiento del prometiente
enajénate, previo a la ejecución forzada específica, por lo tanto rigen los principios del
Código Civil. Cuando el adquirente reclama la ejecución forzada de la traslación del
dominio, estamos bajo la zona de posibilidad de cumplimiento, no hay incumplimiento
definitivo sino temporal: estamos en el campo de la mora.

23
Como establece el art. 1336 el adquirente debe constituir en mora al enajenante, previo
al juicio de responsabilidad. Como presupuesto de la mora se requiere que el crédito
exista y sea exigible.
b) Ejecución forzada de la promesa no inscripta: De acuerdo con el art. 18 “las
promesas
o inscriptas que consten por instrumento público o privado, solo producirán acción
personal y se regirán por los principios del derecho común”. Por su parte el art. 1664
numeral 1 inc. final establece “No obstante, la promesa de compraventa de
inmuebles hecha en instrumento privado da acción para reclamar el resarcimiento de
daños y perjuicios en caso de no cumplimiento…”. La remisión que realiza el art. 18
sólo está vinculada a la etapa de la ejecución de la promesa para el caso de
incumplimiento, y no a la de perfeccionamiento del contrato.
Para obtener la ejecución forzada de la promesa no inscripta, debe promoverse un
juicio ordinario que culminará con una sentencia de condena a otorgar el
consentimiento para la tradición o para el segundo contrato.
El art. 398 del CGP se refiere a la ejecución de esa sentencia de condena, previa
intimación de su cumplimiento en un plazo determinado. En caso de
incumplimiento a esa intimación el adquirente ejecutante procederá a solicitarle al
Juez la ejecución específica de la obligación.
C) Ejecución forzada de la obligación de entregar
La entrega constituye una obligación principal del prometiente enajenante, con la misma
jerarquía que la obligación de transferir el dominio (arts. 1 y 15).
El prometiente adquirente que reclama la entrega debe constituir en mora al enajenante
de conformidad con el 1336 del Código Civil. Dado la naturaleza de contrato definitivo
de la promesa de enajenación, le son aplicables las reglas vinculadas a la compraventa
para el caso entrega de la cosa.
Para comenzar con el procedimiento debe haber un incumplimiento de la obligación de
entregar en tres momentos diferentes en la enajenación: a) exigibilidad convenida previa
a la traslación del dominio, b) exigibilidad de origen convencional o legal y c)
exigibilidad con posterioridad a la tradición. En cualquiera de estas tres, se debe aplicar
el proceso que desarrolla el art. 364 del CGP.
La sentencia que condena a entregar una cosa, se resuelve mediante la orden de
desapoderamiento que se realiza por la fuerza pública.

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 D) Mora del acreedor (adquirente). Procedimiento de liberación coactiva del deudor
(enajenante). Art. 45 de la Ley 8.733
El art. 45 se trate de la resistencia o de la omisión del acreedor (adquiriente). Este ha
pagado el precio, pero no exige la transferencia de la propiedad; el deudor el que está
interesado en extinguir su deuda cumpliendo con su obligación de transferir el dominio.
El deudor tiene el derecho a extinguir su deuda, liberándose del vínculo; a su vez hay un
deber del acreedor de cooperar o prestar su concurso a esos efectos.
El instituto de la mora del deudor procura impedir que la conducta del acreedor omiso
cause perjuicios al deudor que desea cumplir. Para que el deudor pueda liberarse, en
este caso, debe recurrir a los procedimientos de oblación y consignación (1481 y
siguientes), los cuales establecen un medio de extinción de la obligación.
El art. 45 establece un procedimiento destinado al cumplimiento de la obligación del
deudor que hace penetrar el bien en el patrimonio del acreedor: libera al deudor y a la
vez satisface el interés del acreedor. Se da algo como una “ejecución forzada”
promovida por el deudor.
Para que está acción pueda iniciarse es menester que hayan transcurrido 180 días,
contados desde el día que el adquiriente satisfizo el precio.
E) Obligaciones del adquirente
El art. 1 describe la obligación principal del adquirente: “prestaciones pagaderas en
cuotas sucesivas o paródicas”: estamos ante una obligación de ejecución continuada, por
lo que se vuelve esencial el elemento plazo, que la ley establece en beneficio del
deudor, quien está facultado para renunciar en cualquier momento pagando el saldo en
su totalidad o haciendo anticipos extraordinarios.
Por otra parte el adquirente tiene la obligación de no sustraer, destruir o alterar el estado
del bien en términos de disminuir notoriamente su valor originario (art. 39). El
propietario de una cosa puede destruirla totalmente; en cambio el titular de un derecho
(real o personal) de goce sobre cosa ajena debe respetar la forma y sustancia de ésta.
F) Ejecución de la obligación de pagar el precio
Tratándose de una obligación de abonar una suma en dinero, el cumplimiento siempre
es posible. Acaecido el no pago del precio por parte del prometiente adquiriente, el
prometiente enajenante puede optar por la resolución administrativa o judicial del
contrato, o por la ejecución forzada específica mas los daños y perjuicios constituidos
por los intereses legales, y ello sin perjuicio de poder decidir iniciar el correspondiente
juicio ejecutivo. Esta segunda opción tiene como presupuesto la constitución en mora

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del deudor, la cual podrá tener lugar por cualquiera de las formas previstas en el art.
1336, además del telegrama colacionado o la propia demanda de cumplimiento.
Se ha discutido si la promesa de enajenación, que necesariamente debe constar con
instrumento público o privado, sirve de título ejecutivo para iniciar el correspondiente
proceso ejecutivo de cobro del saldo de precio.
La promesa de enajenación de inmuebles a plazos que contiene la obligación de pagar
una suma de dinero líquida y exigible (por haberse vencido el plazo o cumplido la
condición), constituye un título ejecutivo hábil para promover el correspondiente juicio
ejecutivo por cobro del saldo del precio.
La postura asumida tiene base legal, constituida por la propia noción de exigibilidad
dada por el art. 1502. Asimismo se funda en los presupuestos y fundamentos de la
excepción de contrato no cumplido.
Por otra parte, Gamarra sostiene que no corresponde aplicar la exigencia prevista por el
legislador para el juicio de entrega de la cosa, en virtud que el procedimiento que
legalmente corresponde aplicar es el del juicio ejecutivo común. Si se acepta la
existencia de un título ejecutivo que contiene la obligación de abonar una suma no sólo
líquida sino además exigible, entonces se deberá seguir el trámite de juicio ejecutivo
previsto en los arts. 353 y siguientes del CGP.
G) Riesgos
El art. 38 inciso 1 dispone: “Si por caso fortuito o por fuerza mayor, el enajénate fuese
privado del bien objeto de la promesa, se rescindirá el contrato debiendo el enajénate
reintegrar el importe de las cuentas pagadas”.
Por ser consecuente con el Código Civil se aplica el principio: casus sentit creditore: la
extinción de la obligación del enajenante no hace extinguir la obligación recíproca del
adquiriente de pagar el precio. Por ende, no sólo no podría reclamar las cuotas pagadas
sino que además debería pagar el saldo.
H) Transmisión: cesión del crédito emergente de la promesa de enajenación
El art. 5 c) declara nula la cláusula “que prohíba transferir el compromiso sin
consentimiento previo del enajénate”. Y el art. 35 establece que el compromiso de
enajenación a plazo es transferible. De esta manera se previsto una circulación rápida de
los derechos (créditos) emergentes de la promesa.
Puede suscitarse la duda si estas disposiciones se refieren a la cesión del contrato o a la
cesión de créditos. Gamarra sostiene que se refieren a cesión de créditos, porque para

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que la cesión de contrato tenga lugar, se requiere el consentimiento del cedido, en este
caso se debe notificar a la otra parte (art. 35)
La notificación al cedido no es necesaria, en el negocio jurídico disciplinado por el art.
35, como requisito de perfeccionamiento; únicamente lo vuelve eficaz a su respecto.

Resolución del contrato por incumplimiento

Como la promesa de enajenación es un contrato bilateral, la resolución puede producirse
a consecuencia del incumplimiento de cualquiera de las partes. La resolución del
contrato por incumplimiento del adquirente puede producirse en cuanto a: a) su
obligación de pagar el precio; b) la obligación prevista por el art. 39.
En cambio la resolución por incumplimiento del enajénate tiene lugar: a) se incumple la
obligación de transferir el dominio; b) se incumple con la obligación de declarar todo
embargo, interdicción, etc. y c) cuando habría que entregar la cosa (para Gamarra es una
obligación principal).

A) REOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DEL ADQUIETENE

Para que el prometiente enajenante logre la resolución del contrato por incumplimiento
en el pago, los arts. 40 y 22 disponen una serie de requisitos entre los que se encuentra:
a) Exigibilidad de determinado número de cuotas: El art. 40 establece, una
desviación del
derecho común con el fin de beneficiar al deudor. Para la ley 1931 el retraso del deudor,
sólo es considerado tal (a los efectos de la resolución) cuando alcance a seis cuotas
consecutivas (si los períodos no exceden de un mes) o a dos (en el caso de períodos
mayores de un mes y menores de un trimestre). Y finalmente, “en los demás casos” o
sea cuando los períodos superan el trimestre o en el supuesto de incumplimiento de una
cuota extraordinaria. En consecuencia, para habilitar la resolución del contrato se
requiere un atraso de 6, 2 ó 1 cuota según los casos.
La norma plantea un supuesto de retardo, especialmente calificado en el cumplimiento
de la obligación de pagar el precio, ya que de acuerdo a la letra del art. 40, la
exigibilidad no se produce con el atraso en el pago de una cuota (como ocurre en el
derecho común).
Si por exigibilidad se entiende, como l hace la doctrina, la posibilidad de reclamar el
cumplimiento, el enajenante podrá pretender la ejecución de la prestación tanto cuando
se adeude una cuota como cuando se haya devengado un número mayor (dos o seis

27
según los casos). De lo contrario, “el acreedor quedaría paralizado de toda acción: no
puede pedir la resolución… y tampoco pedir el cumplimiento porque la obligación no es
exigible”.
La exigibilidad se produce una vez que han transcurrido tres plazos: el estipulado en el
contrato, la demora prevista en el art. 40 y el plazo de 20 días establecido por el art. 22.
El plazo de gracia supone un juicio de resolución y tiende a evitar la sentencia
resolutoria; pero en el caso del art. 40, ni siquiera pudo haber sido presentada la
demanda de resolución de la promesa. Es más, si no se hubiere pactado la mora
automática conjuntamente con la exigibilidad de cada cuota, ni siquiera estaríamos en el
período de la mora, el cual también constituye un presupuesto para ejercicio judicial del
plazo de gracia.
b) Constitución en mora: Tanto el art. 40 como el 22, prevén la constitución en
mora del
Adquirente. El deudor cae en mora ya sea por interpelación judicial o intimación.
Según Szafir la mora opera como un presupuesto de la existencia de la tramitación
judicial, por lo tanto no puede asumirse una forma de constitución en mora dentro de un
trámite que tuvo que estuvo que estar necesariamente precedido de dicha forma.
Ante la falta de pago del número de cuotas exigibles que requiere el art. 40 de la ley
8.733, el enajenante debe constituir en mora al adquiriente por lo cual dispone no solo
de la interpelación judicial o notarial, sino también por la interpelación por telegrama
colisionado, salvo que hubiere pactado norma automática.
c) Transcurso de un plazo de 20 días: se trata de un plazo legal de naturaleza
sustancial y
no procesal, establecido a favor del deudor.
Es otro requisito habilitante de la resolución, durante el cual el adquirente puede dar
cumplimiento tardíamente al pago del precio adeudado, cancelando de esta forma la
facultad del enajenante de promover la resolución del contrato. Estarán de cargo del
deudor, en tal caso, además del pago de las cuotas por las que quedo constituido en
mora, el pago de los intereses moratorios (art. 1341). Para Gamarra no estamos frente a
un plazo de gracia, sino que ante un plazo suspensivo de cumplimiento de una
obligación que no aun exigible.
d) La interpelación judicial o notarial (el telegrama colacionado): La forma de
llevar a
cabo la interpelación no puede constituir un beneficio a favor del adquiriente.

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La interpelación la cual nos habla el art. 22 no tiene la finalidad de constituir
nuevamente en moral adquirente, sino la de habilitar el inicio del proceso para la
resolución del contrato. Es, como dice Gnazzo, un presupuesto externo a la
admisibilidad de la pretensión resolutoria, siendo ajeno a la mora. Para lograr tal
finalidad, es además hábil el telegrama colacionado para interpelar al adquirente, siendo
un medio formal de idoneidad similar a la notificación judicial o notarial, tal como se lo
confiere expresamente el art. 131 de la ley 16.002.
Resolución del contrato por aplicación del pacto comisorio
El art. 366 del CGP regula de manera general el procedimiento aplicable al pacto
comisorio: “Es el proceso en el que se demanda la resolución de un contrato en
cumplimiento del pacto comisorio convenido. En la providencia inicial se dispondrá la
resolución si se justifica por el acto la caída en mora del demandado y las demás
exigencias de hecho y de derecho requeridas en efecto”.
En la actualidad el pacto comisorio en la promesa de enajenación de inmuebles a plazos
debe cumplirse con los siguientes pasos:
1) Exigibilidad del número de cuotas del precio, requerido por el art. 40 del a ley
8.733
2) Constitución en mora
3) Plazo de 20 días
4) Interpelación judicial, notarial o por telegrama colacionado
5) Inicio de procedimiento monitorio por el art. 366 del CGP

Resolución del contrato cuando no se acordó o caducó el pacto comisorio: el art. 24

establece que “si no se hubiera establecido el pacto comisorio o hubiera perdido eficacia
de acuerdo con el art. 21, el enajenante solo conservará acción para hacer efectivo
judicialmente el cumplimiento del contrato o pedir la resolución con las sanciones que
procedan. El procedimiento, en este caso y en el previsto en el inciso 3º del art. 22, será
sumario, con arreglo a los arts. 1177 al 1183 del CGP”. Por consiguiente los requisitos
para promover la demanda resolutoria serían los siguientes:
1) El contrato de promesa debe estar inscripto en el Registro (art. 368 CGP)
2) Que no haya convenido el pacto comisorio, éste haya caducado o carezca de
interés el acreedor en generar la aplicación del mismo
3) Exigibilidad del número de cuotas requerido por el art. 40
4) Mora

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 5) Plazo de 20 días
6) Interpelación judicial, por acta notarial o por telegrama colacionado
Incumplimiento de la obligación de no sustraer, destruir o alterar el estado del bien: esto
lo regula el art. 39 de la ley 8.733. el incumplimiento de esta obligación permite al
enajénate reclamar la resolución del contrato. Por lo que esta obligación es considerada
por el legislador como principal.
Gamarra afirma que el procedimiento a través del cual se demandará la resolución del
contrato, contra el adquirente incumplidor, será un proceso extraordinario previsto en
los arts. 646 y 347 del CGP.
Régimen jurídico de las mejoras hechas por el adquiriente: El art. 25 confiere al
adquirente el derecho de reclamar, por vía de reconvención, las mejoras útiles y
necesarias, y establece que la sentencia debe decidir sobre el valor y el dominio de las
mejoras.
Desde la perspectiva procesal tres podrían ser las soluciones:
- Resolución del contrato y cobro de multa (proceso ordinario); admite
reconversión por mejoras. No se presenta problema entre la resolución del
contrato y el cobro de la multa por parte del enajenante y la reconversión por el
adquirente respecto de las mejoras útiles y necesarias realizadas en el inmueble.
- Resolución del contrato por vía monitoria y reclamo de mejoras por vía
ordinaria. En tal caso procedería la acumulación de autos y en aplicación del art.
324.8 del CGP, debería seguir la vía ordinaria al ser está la que presenta mayores
garantías.
- Acumulación necesaria por mandato legal. Ordinarización del proceso: Si bien
de la normativa legal vigente en materia procesal se desprende que el adquirente
solo puede reclamar el valor de las mejoras a través de un proceso ordinario,
independientemente del monitorio de resolución previsto en el art. 368 del CGP,
la intención del legislador de 1931 fue establecer que un mismo procedimiento y
sentencia se dilucidara no sólo la resolución del contrato y las restituciones, sino
que además se liquidara el crédito por las mejoras y se lo compensara con la
suma de restituir por el adquirente.
Procedimiento para la restitución de la cosa
En la práctica el bien generalmente se entrega al adquiriente antes del momento de
exigibilidad legal dispuesto por el art. 15. Resuelto el contrato por incumplimiento de

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éste, se plantea el problema de determinar a qué procedimiento debe recurrir el
enajenante para obtener la restitución de la cosa.
La ley prevé el juicio de desalojo con plazo de 15 días. De manera que, en este caso, la
extinción completa de la situación jurídica creada por el contrato se produce a través de
dos etapas sucesivas: 1) el procedimiento de resolución del contrato; 2) el juicio de
desalojo con el plazo de 15 días.

B) RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO DEL ENAJENATE

La ley contempla la resolución por incumplimiento en dos casos:
1º) Cuando los títulos no son perfectos (art. 33)
La exigencia de “título perfecto” se requiere a la obligación del enajenante de transferir
el dominio y al requisito de legitimación. Porque título perfecto es aquel que emana del
verdadero propietario y si el enajenante no es propietario claro está que no puede
transmitir el domino al adquiriente.
2º) Cuando el enajenante omitió declarar su situación y la del bien de acuerdo con lo
dispuesto por el art. 4 i)
3º) Procedimiento
A diferencia de lo que sucede con el incumplimiento del adquirente, la ley no ha
previsto cuál es el procedimiento que debe seguirse para obtener la resolución del
contrato. En ausencia de normas especiales se aplica el derecho común, y por ende,
corresponde la vía del juicio ordinario.
Resuelto el contrato por incumplimiento del enajenante, debe dar el desalojo con plazo
de un año y posterior lanzamiento.
C) CLÁUSULA PENAL O ESTIMACIÓN DE LOS PERJUICIOS
La cláusula penal puede ser reclamada en forma independiente o acumulativamente con
la resolución del contrato o la ejecución forzada (por equivalente o específica).
Si se reclama el daño compensatorio por haber acaecido el incumplimiento definitivo, el
contrato se resuelve por el imperio legal impuesto por el art. 1341 del Código Civil.
Cuando la cláusula tiene función punitiva porque los contratantes así lo dispusieron
expresamente porque pactaron la acumulación con el incumplimiento o porque el monto
estipulado no guarda equivalencia con el daño causado por el incumplimiento o lo
supera, entonces el reclamo de la cláusula será compatible tanto con la extinción de la
relación jurídica como con su supervivencia, estando en manos del acreedor el ejercicio
de la opción prevista en el art. 1431 inc. 2.

31
El art. 4 h) establece que el contrato deberá contener “La cláusula penal o estimación de
los perjuicios para el caso de incumplimiento”.
Por su parte, el art. 47 refiere exclusivamente a la cláusula penal, al hacer referencia
expresa a la sanción punitiva máxima. Se dicto para beneficiar al adquirente teniendo en
cuenta que era de estilo una cláusula que imponía al adquirente la perdida de todo lo
pagado y las mejoras realizadas.
Este art. 47 prevé que la pena máxima se aplicará “hasta que sea exigible la cuarta parte
en la prestación”. La norma se refiere a que la pena máxima será equivalente al monto
del 25% del precio exigible y no del precio pagado.
El art. 46 señala que en esta estipulación las partes podrán acordar que lo pagado se
compense automáticamente con la pena o los perjuicios. Esta disposición sólo resulta
aplicable cuando las partes pactaron expresamente dicha compensación, no siendo
admisible su aplicación de pleno derecho.
La ley de promesas, que no prescribe norma alguna relativa a la reducción de la cláusula
penal, recibe aditivamente aplicación de todas las disposiciones del Código Civil, en
particular a lo que atañe a su prorrateo por lo no ejecutado.
El prorrateo es un favor que la ley le otorga al deudor. Esto se hace en consideración a
que si bien no cumplió con toda la prestación, lo hizo en parte y ello significó un
beneficio (aunque parcial) para el acreedor. Pero este beneficio no puede ser transitorio,
sino definitivo, porque de otro modo no podemos hablar de utilidad de especie alguna

Situaciones de resolución no inscripta y de cesión de promesa

I) RESOLUCIÓN DE PROMESA NO INSCRIPTA
Para Gamarra las promesas no inscriptas quedan fuera de la órbita de la ley 8.733. el art.
7 de la ley 9.706 establece un procedimiento para la resolución de las promesas no
inscriptas. El legislador creó un procedimiento especial porque la ley 8.733 no resulta
aplicable ya que el art. 22 y 40 sólo atañen a las promesas inscriptas.
Art. 7 ley 9.706: “Tratándose de contratos no inscriptos en el registro, cuando el
prometiente comprador se atrase en el pago de seis mensualidades podrá el vendedor
pedir la resolución del contrato juntamente con el desalojo, rigiendo a ambos efectos y
en un mismo juicio los procedimientos prescriptos por los arts. 20 y siguientes de la ley
14.219”.

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La jurisprudencia ha entendido en forma casi unánime que dicha disposición se aplica
únicamente a las promesas de enajenación de inmuebles a plazo no inscriptas en el
registro.
II) RESOLUCIÓN DE LA CESIÓN DE PROMESA
En el caso de cesión de contrato de promesa de enajenación de inmuebles a plazos o de
promesa de compraventa, inscripta o no, la jurisprudencia se ha inclinado
mayoritariamente por excluirla del régimen de la ley 8.733.
Debe distinguirse la promesa de enajenación de inmuebles a plazos o la promesa de
compraventa, por un lado, de la cesión del contrato de promesa de enajenación o de la
cesión del contrato de compraventa, por el otro. En el primer caso, si se trata de
contratos inscriptos rige la ley 8.733, en el segundo caso, el derecho común (Código
Civil).

Otras vicisitudes en la ejecución de la promesa

La excepción de contrato no cumplido: En los contratos bilaterales, el incumplimiento
de muna parte, faculta a la otra para accionar judicialmente y peticionar la ejecución de
la contraprestación o la resolución del contrato. Sin embargo esta la posibilidad de
observar un comportamiento puramente defensivo, y esperar a que el co-contratante
reclame el cumplimiento de la prestación, y entonces paralizar tal requerimiento con la
excepción del contrato no cumplido.
Son presupuesto para el ejercicio de la excepción de contrato no cumplido: 1) que se
trate de un contrato bilateral; 2) que la contraparte no hay cumplido con su obligación
recíproca o interdependiente; 3) que el contrato no imponga excepcionalmente el deber
de cumplir en primer término; y 4) que la excepción se ajuste al principio de buena fe.
La suspensión provisoria de las prestaciones: esta figura, análoga a la anterior, está
regulada por el Código Civil, en los arts. 1688 y 1730. Puede oponerse aunque la
obligación del demandante no sea exigible, y se fundamenta en el riesgo (peligro) de
incumplimiento por parte de éste. Porque la situación patrimonial de una de las partes se
encuentra comprometida de tal manera que, se presumo por la otra parte que, llegado el
momento , no habrá cumplimiento, de a contraprestación.
Estos dos institutos analizados tienen en el contrato de promesa de compraventa una
gran importancia práctica.

33
Régimen de propiedad horizontal y promesas de compraventa de propiedad
horizontal
El actual sistema de Propiedad Horizontal ha adquirido gran importancia en los últimos
años; ya tiene normativa específica (leyes, decretos reglamentarios, normas
municipales, reglamentos de copropiedad, etc.).
La Propiedad Horizontal vino a solucionar el crecimiento vertiginoso de las ciudades
modernas. Nuestro país lo regulo en la ley 10.751 y sus modificativas; es distinto a lo
regulado por el Código Civil.
Con anterioridad a esta ley se habían buscado distintas alternativas a fin de establecer
cómo otorgar derechos a diferentes sujetos sobre las diversas partes de un edificio, a
través de varios institutos: por ejemplo el derecho de superficie, el de servidumbre y el
contrato de sociedad.
Luego de sancionada la ley de 1946 se sostuvo por la mayoría de la doctrina la
“concepción dualista”, que proclama un doble vínculo jurídico entre el sujeto y el
objeto: propiedad exclusiva de los departamentos individuales y copropiedad ordinaria
de los bienes comunes. A esta se le opuso la “tesis monista”, que postula la existencia
de un único vínculo jurídico que liga a los propietarios con el edificio en estado y bajo
el régimen de propiedad horizontal.
La concepción monista es la unánimemente aceptada actualmente luego de sancionado
el decreto-ley 14.560 que toma como centro a la comunidad.
El régimen de propiedad horizontal es un derecho único (no la suma de propiedad mas
copropiedad).
Durante todo el período que va desde la obtención del permiso de construcción de un
edificio hasta la habilitación municipal se producen innumerables negocios jurídicos.
No es posible realizar un contrato de compraventa en este período, por lo que los
negocios jurídicos se documentan a través de las promesas de compraventa de
propiedad horizontal que son verdaderos títulos hábiles para transferir el dominio.
Actualmente pueden inscribirse en el registro:
- Las promesas de enajenación de inmuebles a plazos (ley 8.733)
- Las promesas de compraventa de propiedad horizontal, sean o no a plazos (art. 9
de la ley 12.358)
- Las promesas de compraventa de propiedad horizontal de edificios a construirse
o en construcción de conformidad al sistema del decreto-ley 14.261 y la ley
16.760

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 - Las promesas de compraventa de bienes inmuebles, sean o no, a plazos

Evolución de la promesa y del la compraventa de bienes inmuebles en el derecho

positivo uruguayo: Las consecuencias de esta evolución son la derogación de la
prohibición del pacto de reserva de dominio (consagrada el art. 1732 del Código). Por
otro lado se destaca la inclusión del instrumento privado dentro de las formas que puede
revestir los títulos hábiles para transferir el dominio de los bienes inmuebles.

35
CESIÓN DE CRÉDITOS
Encuadramiento sistemático de la cesión de créditos
La cesión de créditos es un negocio jurídico tendiente a realizar la transferencia de
crédito a título singular. Corresponde al fenómeno llamado sucesión, que acontece
cuando se produce una sustitución (remplazo) de un sujeto por otro dentro de una
relación jurídica que permanece incambiada.
La sucesión puede ser a título universal (todo el conjunto de las relaciones activas y
pasivas de un sujeto) como en la sucesión mortis causa o a título particular, cuando se
verifica en una relación jurídica singular. La cesión de créditos entraña un caso de
sucesión a título particular ya que opera respecto de una relación obligacional (crédito-
deuda) singular.
La mutación que se produce en la cesión de créditos involucra al lado activo (crédito) de
la relación obligacional. Cambia el acreedor en una relación jurídica que parece
invariable; el crédito se transfiere de un tercero a otro.
La cesión de créditos es una “modificación subjetiva activa”. “A” cedente que es
acreedor de “B” (deudor cedido) transfiere su crédito a “C” (cesionario); “C” pasa a ser
acreedor de “B” en lugar de “A”.
Permaneciendo incambiada la obligación ya que la modificación es sólo respecto al
acreedor, no sólo el crédito se mantiene tal cual era sino que subsisten las excepciones
que el deudor hubiera podido oponer al cedente.
El deudor de la relación obligacional no sólo no es parte (sino tercero) en el contrato de
cesión de créditos, sino que la transferencia del crédito se produce con prescindencia de
su voluntad. Este instituto se encuentra con el pago con subrogación, así como que se
contrapone a la novación ya que este extingue la obligación originaria y la sustituye por
otra nueva.
Existe en la cesión de créditos un interés que por sí mismo no es idóneo para dar un
contenido suficiente al contrato, y sí solo para formar, a lo sumo, parte de un esquema
contractual más amplio: éste puede originarse en diversas causas, por ejemplo una
compraventa (cuando se paga dinero por el crédito cedido) o una permuta (si a cambio
de la cesión se entrega una cosa que no sea dinero).

36
Perfeccionamiento y eficacia
El contrato de cesión se perfecciona con el acuerdo de voluntades entre cedente y
cesionario ya que estas son las únicas partes en el negocio. El crédito se transfiere con la
notificación de la cesión o la aceptación del deudor (arts. 1757 y 1758).
La notificación no es un requisito de perfeccionamiento de la cesión, sin embargo, es un
requisito de eficacia respecto del deudor. Un negocio perfecto puede ser ineficaz porque
las nociones de perfeccionamiento y eficacia no siempre coinciden. La notificación
respecto a los terceros es un requisito constitutivo de la transferencia del crédito.
La notificación no es requisito constitutivo del traspaso del crédito, puesto que éste ya
se habría operado (entre cedente y cesionario) por la tradición o entrega del título que
documenta el crédito, y si sólo requisito de eficacia para que dicho traspaso pueda
desencadenar sus efectos respecto del deudor y de los demás terceros. Esto es lo que
desarrolla la doctrina, sin embargo no es lo que establece la ley.
El art. 1757 nos dice que el cesionario no se considera “dueño” del crédito respecto de
terceros mientras no notifique la cesión al deudor. El art. 1758 agrega que la cesión es
ineficaz en cuanto al deudor mientras no se le notifique o la consienta.
Por lo tanto, el crédito no se transfiere al cesionario cuando se anota el título, ni
tampoco cuando se da la entrega del documento, sino cuando se produce la notificación
al deudor, ya que este acto “equivale en los hechos a la tradición”, porque en tanto no
tenga lugar el deudor puede pagar válidamente al cedente, con lo que extingue su deuda;
lo cual significa que el acreedor es todavía (antes de la notificación o aceptación) el
cedente. Si el cesionario reclama el pago del crédito el deudor puede negarse lícitamente
a realizarlo porque, para él, este cesionario es un tercero (no acreedor). Incluso los
acreedores del cedente están en condiciones de embargar el crédito hasta tanto la cesión
no se notifique al deudor (art. 1757 inc. 1). Por ende el crédito no ha abandonado aún el
patrimonio del cedente, sino que continúa formando parte de la garantía común de sus
acreedores, integrada por todos los bienes del deudor (art. 2372).
Esta es la tesis más aceptada y aplicada por la jurisprudencia y la doctrina, sin embargo
Gamarra no la comparte.

Eficacia de la cesión
Son parte en el contrato de cesión el cedente y el cesionario; todos los demás
(incluyendo al cedido) son terceros. Si bien el deudor es un tercero en la cesión de

37
créditos, ya que su voluntad no se requiere para perfeccionar el contrato de cesión; es
idónea, por otra parte, para impedir la transferencia del crédito.
Es parte el sujeto pasivo en la relación jurídica obligacional preexistente sobre la cual
incide la cesión. Está en una situación especial ya que se hace necesario que se tome su
voluntad pero con un alcance limitado. Puede adelantarse a aceptar la cesión, antes de
estar notificado; esta aceptación equivale a la notificación, produce la consecuencia del
crédito.
Si no acepta la cesión “puede oponer al cesionario todas las excepciones que habría
pedido oponer al cedente” (art. 1760); si la acepta queda en condiciones de deducir
únicamente las excepciones que resulten de la misma naturaleza del crédito (art. 1759).
A) Eficacia entre las partes
Produce efectos entre las partes desde el momento de su perfeccionamiento, es decir a
partir del acuerdo de voluntades entre cedente y cesionario. Para poder lograr la calidad
de acreedor (del cedido), el cesionario debe practicar la notificación al deudor (arts.
1757 y 1758) y está debe ser con exhibición de título.
B) Eficacia respecto del deudor
El art. 1758 comienza diciendo: “La cesión de un crédito es ineficaz en cuanto al
deudor, mientras no se le notifique y la consienta…”
A pesar de lo que dice este art. en realidad cualquiera de los dos actos (notificación
o aceptación) son suficientes, por sí solo, para producir la transferencia del crédito.
Mientras la cesión no se notifique al deudor y está la consienta, carece de eficacia a
su respecto; vale decir que hasta tanto el deudor no acepte la cesión podrá seguir
considerando como acreedor suyo al cedente (pagar válidamente a este) y resistirse a
la reclamación que le formule el cesionario.
No solo a los contratantes les importa el momento en que el crédito abandona el
patrimonio del cedente y pasa a formar parte del patrimonio del cesionario; también
algunos terceros están interesados:
a) El deudor
Hace que no se le notifique o la acepte su acreedor es el cedente. Esto tiene importancia
ya que el pago extingue la obligación cuando se hace al acreedor o a su representante
(art. 1453). El pago hecho a un tercero no libera; si el deudor paga mal, suya es la culpa.
b) Los acreedores del cedente

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El crédito deja de formar parte de la llamada “garantía común”, integrada por todos los
bienes del cedente, en el momento preciso en que se produce la notificación o la
aceptación
c) Desde la perspectiva de los acreedores del cesionario se invierten los términos
ya que, para ellos, se trata de un bien que va a ingresar en el patrimonio del
deudor
Notificación y aceptación son relevantes en un doble aspecto: en cuanto a la
transferencia del crédito y a la oposición de excepciones. Respecto a las excepciones
tiene relevancia únicamente la aceptación; cuando el deudor que ha sido notificado, no
hace conocer su negativa dentro de tres días, se supone que acepta la cesión (art. 1759).
Tanto en la doctrina como la jurisprudencia ha predominado una interpretación amplia
de la forma de cómo se realiza la notificación. Se afirma que puede ser hecha de
“cualquier forma”, judicial o extrajudicialmente, verbal o por escrito; porque la “ley no
prescribe formas especiales".
El sujeto encargado de practicar la notificación en nuestro derecho, de acuerdo con el
inciso 1 del art. 1757, es el cesionario; sin embargo resulta válida si la hace el cedente.
¿Qué excepciones puede oponer el deudor al cesionario?: Encontramos dos posiciones
antagónicas. Para la primera, el deudor que aceptaba la cesión, podía oponer al
cesionario la compensación que hubiera podido oponer al cedente; la segunda sostiene
que este consentimiento (aceptación) equivale renunciar a la compensación.
En el Código uruguayo la aceptación tiene un alcance más amplio todavía; el deudor no
sólo pierde la compensación, sino además las demás excepciones personales (1759 y
1760).
La compensación se considera una excepción personal, que el deudor no puede
esgrimir contra el cesionario cuando aceptó la cesión; en cambio la nulidad del crédito,
que es una excepción real, puede oponerla siempre (aunque no haya aceptado).
C) Efectos de la cesión respecto de los demás terceros
Hasta que no se notifique o acepte la cesión, el crédito sigue en el patrimonio del
cedente, y por consiguiente: a) pueden embargarlo los acreedores de éste; b) el cedente
está en condiciones de disponer el crédito en beneficio de un tercero. Este beneficio de
derechos se resuelve a favor de aquel que primero notifique la cesión al deudor, sin
perjuicio de la responsabilidad en la que incurre el cedente.

39
Garantía de la existencia y legitimidad del crédito por la solvencia del deudor
Si el contrato nada dice, rige la garantía de la existencia y legitimidad del crédito
(llamada de derecho). Para que la garantía se extienda a la solvencia del deudor se
requiere pacto expreso. En ambos casos los efectos de la garantía se reducen a restituir
el precio y abonar los gastos del contrato, excepto cuando haya mala fe de parte del
cedente, en cuya situación responderá por daños y perjuicios.
El Código ubica el caso de inexistencia del crédito cedido dentro de la noción de
garantía. Sin embargo a esta noción se le pueden celebrar críticas por parte de la
doctrina ya que la inexistencia del crédito causa la nulidad absoluta del contrato por
falta de objeto y se debe regir por lo que se establece en casos de nulidad.
Casos que determinan la aplicación de la garantía de la existencia: si el crédito nunca
existió o si se extinguió por cualquiera de los modos de extinción de las obligaciones el
caso entra dentro de la garantía de la existencia prevista por el art. 1762.
Dentro de la garantía por la existencia se comprenden casos en los cuales la “existencia”
del crédito no ofrece dudas, pero se incluyen porque aparejan los mismos resultados:
- Cuando el crédito está viciado por alguna causa que determine la nulidad
relativa. En este caso el crédito existe pero la declaración de nulidad lo puede
extinguir.
- Cesión de crédito embargado. La situación se encara, por algunos autores, como
una hipótesis de indisponibilidad del crédito, lo cual no es exacto porque el
embargado mantiene el poder de disposición, aunque el acto que realiza no es
oponible al acreedor embargante. El deudor embargado no va a pagar cesionario,
porque si lo hace, tendría que pagarle de nuevo al embargante.
- Los hechos personales del cedente caen también dentro de la garantía, aunque
sean posteriores al contrato (art. 1669).
La garantía de la cesión de créditos comprende no solo la existencia del crédito, sino
también su legitimidad, esto es, que el crédito pertenezca al cedente.
Esta garantía debe apreciarse en el momento de la cesión, como lo establece el art.
1762. Es decir, en el momento en que se produce el traspaso del crédito: el “tiempo
de cederlo” es aquél en que el crédito se notifica al deudor o éste acepta la cesión.
La garantía se extiende no solo al crédito cedido, sino a sus accesorios.
Dice el art. 1762 que el cedente no responde de la solvencia del deudor, a menos que
se haya pactado expresamente, o que la insolvencia fuese anterior y pública o que el
cedente estuviera de mala fe.

40
Siguiendo al Código francés nuestra ley entiende por solvencia la actual, es decir, a
la época del contrato, pero no a la futura, al menos que se pacte expresamente (art.
1763). La garantía cesa cuando el cesionario demora en reclamar el cobro, esto es, si
no exige el pago inmediatamente después del vencimiento.
El inciso 2º del art. 1763 sienta el principio: “En todos los casos cese la garantía de
solvencia, si por hecho o culpa del cesionario hubiese perecido el crédito o las
seguridades que lo garantizaban”.
Tanto en la garantía por la existencia y legitimación, como la garantía por la
solvencia, los efectos se reducen a la obligación de restituir el precio recibido y
pagar los gastos del contrato.

CESIÓN DE CRÉDITOS LITIGIOSOS

(RETRACTO LITIGIOSO)
Se trata de una cesión de créditos como cualquier otra que se distingue porque el
derecho (crédito) que el cedente transfiere al cesionario ha sido contestado (negado)
judicialmente por el cedido y por ende, existe incertidumbre en cuanto al
fundamento de la pretensión crediticia. La ley se encarga de aclarar que el crédito se
considera litigioso “desde que hay demanda y contestación sobre el fondo del
derecho” (art. 1764, inciso 2º).
Cuando la cesión tiene por objeto un crédito litigioso, el cedido obtiene, por
mandato de la ley, el derecho (potestativo) de liberarse abonando al cesionario el
precio de la cesión con sus intereses y gastos que hubiese realizado (art. 1764).
Triple relación jurídica:
1) Una relación procesal y litigiosa trabada entre A (que se pretende acreedor) y B
(que niega ser deudor). De acuerdo con el art. 1764 inciso 2, es necesario que A
haya demandado a B y que este haya contestado (negado) el derecho de A en
cuando al fondo.
2) Un contrato de cesión de créditos que tiene por objeto ese crédito litigioso y el
cual son partes A (cedente) y C (cesionario): para esto se requiere la
preexistencia de la relación procesal y que esta subsista en el momento en que se
celebra la cesión.
3) La relación de retracto: el contrato de cesión de crédito litigioso produce un
efecto reflejo, ya que crea un derecho potestativo en beneficio de un tercero (B,
el cedido, o sea: “la persona contra quien se ha cedido un crédito litigioso”).

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 Estas tres relaciones jurídicas son de distinta naturaleza: la primera pertenece al
campo del derecho procesal, la segunda al de los contratos, y la tercera da lugar a un
negocio jurídico unilateral.

La relación de retracto corresponde a la esfera de los derechos potestativos; no es

obligacional (crédito-deuda); el sujeto pasivo de esta relación a nada está obligado
respecto del retrayente.
El retracto corresponde a la categoría del negocio jurídico unilateral, porque los
efectos jurídicos se producen exclusivamente como consecuencia de la
manifestación de la voluntad del retrayente. El cedido es libre es libre de ejercitar o
no el retracto, puede optar por continuar el juicio hasta que éste se decida por
sentencia, pero si opta por el retracto, asume la obligación de colocar al cesionario
en el mismo estado patrimonial en que se hallaba antes de la cesión, y para ello debe
pagarle el precio de ésta con sus intereses y reembolsarle los gastos.
El derecho a ejercitar el retracto tiene lugar en casi de cesión de un crédito litigioso
a título oneroso. Existen tres condiciones:
1) Cesión de créditos
No toda cesión de un derecho litigioso faculta al cedido para ejercitar el retracto, ya que
solo se da cuando se trata de una cesión de un crédito, es decir, un derecho personal.
2) Cesión a título oneroso
Si es a título gratuito no puede dar lugar a la aplicación del retracto. No hay precio que
se pueda reembolsar el cedido ni concurre el motivo (evitar la especulación) que
fundamenta el instituto. El retracto corresponde cuando se ha pagado un precio en
dinero, es decir, cesión-venta, pero no en los casos que se den otra cosa que no sea
dinero (cesión- permuta). Gamarra se afilia a la doctrina minoritaria donde se admite la
cesión- permuta.
3) Litigiosidad
El inciso 2º del art. 1764 precisa este concepto: “Se considera litigioso un crédito, desde
que hay demanda y contestación sobre el fondo del derecho”.
Para Gamarra la palabra “contestación” debe entenderse como un acto procesal de
contestación a la demanda como dispone el CGP.
El retracto no puede funcionar cuando el juicio se ha seguido en rebeldía ya que aquí no
existe contestación a la demanda.

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Para ejercitar el retracto le basta al retrayente con exteriorizar su voluntad en tal sentido
haciéndola llegar a conocimiento del retraído, se trata de una declaración de voluntad
recetica.
El cedido no puede “liberarse” si no paga, la ley habla de que está facultado para
“compeler al cesionario a que le libere, abandonándole el precio…”.
Efectos:
1) Entre el cedente y cesionario
Las relaciones que el contrato de cesión ha generado no se alteran a consecuencia de
este retracto.
2) Entre cesionario (retraído y retrayente)
El retracto extingue la pretensión del cesionario y hace surgir una obligación del
trayente hacia éste cuyo contenido se integra con el precio de la cesión sus intereses y
gastos.
3) Respecto de terceros
Como el retracto produce la liberación del cedido, que se obtiene por la aniquilación del
derecho del cesionario, caen todos los derechos que, tanto éste como el cedente, pueden
haber constituido en beneficio de terceros, así como los embargos trabados por los
acreedores de uno y otro.
4) Entre cedente y cedido (retrayente)
El cedente solo podrá accionar contra el cedido (deudor de su deudor) cuando el
cesionario no haya pagado el precio de la cesión mediante la acción su rogatoria.

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CESIÓN DE DERECHOS HEREDITARIOS
(VENTA DE LA HERENCIA)

Se distingue de otros negocios fundamentalmente por su objeto. En el art. 1767 se

encuentra la referencia al objeto: “El que vende o cede a título oneroso un derecho de
herencia”.
La sucesión o herencia es un modo universal de adquirir; una persona sustituye a otra en
la totalidad de sus relaciones patrimoniales, fenómeno que se da solamente mortis
causa.
La enajenación de la herencia (arts. 1767 y 1768) opera respecto del conjunto (totalidad)
de elementos activos (derechos reales y personales) y pasivos (deudas) que se
transmitieron al heredero enajenante por sucesión a título universal por causa de muerte.
Cuando se pacta este contrato llamado venta de la herencia, el patrimonio del difunto se
concibe como una universalidad, es decir, un complejo de bienes que no están
determinados individualmente sino por hechos de pertenecer a un compendio
hereditario.
La venta de bienes que forman parte de la herencia no es venta “de la herencia” cuando
estos bienes se individualizan o especifican; en este caso el contrato pasa a ser una
compraventa común, con la importante consecuencia que el vendedor responde por
evicción y vicios ocultos, cosa que no sucede con la venta de la herencia, donde “solo
es, responsable de su calidad de heredero” (art. 1767).
Cuando se enajena la herencia, ésta ha de estar determinada, porque sino el contrato
sería nulo, pero los elementos concretos que la componen deben estar indeterminados,
ya que si estos son específicos es una compraventa común y no herencia.
La exclusión de uno o más bienes del contrato de cesión de derechos hereditarios no lo
transforma en compraventa, ya que no significa extinguir la universalidad.
La sucesión a título universal determina la sustitución de un sujeto en la posesión
jurídica de otro sujeto, y por ende en la titularidad de todas las relaciones jurídicas, tanto
elementos activos como los pasivos.
Este contrato puede estipularse a título gratuito. La circunstancia de que el objeto del
contrato sea una universalidad patrimonial (la herencia) determina en las relaciones

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internas una asunción de deudas a cargo del adquirente que se encontrará obligado a
satisfacer.
El objeto del contrato es un derecho (el derecho hereditario o derecho de herencia) que
se vende o cede al adquirente (cesionario).
La venta de la herencia, es bilateral: por un lado el heredero enajenante (cedente,
vendedor), poro otro lado, el adquirente.
El art. 1664 establece que “La venta de bienes inmuebles, servidumbres, censos y la de
una sucesión hereditaria no se considera perfectas ante la ley mientras no se haya
otorgado escritura pública”.
Respecto a la capacidad Gamarra afirma que la enajenación de la herencia no puede
celebrarse por los padres, tutores o curadores respecto de los incapaces que representan,
porque es imposible cumplir con el requisito de la venia judicial. El menor habilitado y
el hijo de familia en cuanto a la administración de su peculio profesional o industrial,
tienen el mismo impedimento.
El enajenante debe transferir al adquirente todos los bienes que componen la herencia y
reembolsarle si corresponde, de acuerdo con el art. 1768.
El adquirente debe cumplir la contraprestación, cuando la enajenación es a título
oneroso (art. 1767). Éste asume las deudas y cargas hereditarias en las relaciones
internas, art. 1768. Cargas son los legados los modos y todos los gastos derivados de la
apertura de la sucesión, los gastos de inventario, de partición, impuestos sucesorios. El
adquirente queda obligado a satisfacer los créditos que el heredero tenía contra la
herencia.
En cuanto a la ejecución del contrato, tratándose de derechos reales se requiere la
tradición para que el comprador pueda tener la propiedad de las cosas (muebles o
inmuebles) que son objeto de esos derechos. El traspaso de los derechos personales
(créditos) sigue también sus reglas específicas y por lo tanto se transfieren al adquirente
en el momento en que se notifica al deudor o éste acepta.
Publicidad del contrato
El régimen actual es el de la ley 16.871 que deroga a 10.793.
La ley impone al adquirente de un inmueble que hay sido transmitido por el modo
sucesión, la carga de consultar al Registro de Actos Personales para constatar que el
mismo no haya sido enajenado, anteriormente mediante una cesión de derechos
hereditarios, sin que dicha carga se considere cumplida con la sola consulta al Registro
de Propiedad.

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