INTRODUCCION

La permuta es el antecedente histórico de la compraventa y es el intercambio de

una cosa por otra. Es un contrato tan parecido al de la compraventa que se le aplica
la regulación de la compraventa de los artículos 1538 al 1541.

Según el art. 1538 CC “la permuta es un contrato por el cual cada uno de los
contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”. En realidad, en la permuta
hay un trueque de derechos de propiedad. La permuta tiene los mismos caracteres
que la compraventa, de la que se diferencia sustancialmente por la falta de precio
cierto. De ahí que, salvo las normas específicas contenidas en los arts. 1538 a 1540
CC, rijan las disposiciones legales relativas al contrato de compraventa (art. 1541
CC). En la actualidad cobra relieve la permuta a propósito de la figura jurídica que
surge cuando el propietario del solar transmite a otro su propiedad para que sobre él
construya, a cambio de que le entregue determinadas viviendas, locales y/o plazas
de garaje. En general, dicho acuerdo contractual puede ser calificado de permuta,
aunque realmente la jurisprudencia duda entre dicha calificación y la caracterización
como contrato atípico, dado que junto a las notas típicas de la permuta asumen
particular importancia las obligaciones complementarias del proceder a la
construcción, que se consideran propias del contrato de obra.

CUERPO

El contrato de permuta está definido en el art. 1.538 CC: “La permuta es un contrato
por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.
Se trata de un contrato que participa de los caracteres del contrato de compraventa
de ahí la aplicación supletoria de la regulación de éste (art. 1.541 CC), con la
diferencia de que no existe precio. Se trata, por tanto, de un contrato consensual,
recíproco, oneroso y traslativo. Ello significa que sirve de título para la adquisición
de la propiedad y demás derechos reales, siempre que vaya unido al modo, esto es,
la entrega de la cosa. El art. 1.446 CC establece que: “Si el precio de la venta
consistiera parte en dinero y parte en otra cosa, se calificará el contrato por la
intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta,
si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente;
y por venta en el caso contrario”. El objeto de la permuta deben ser cosas, pero
debe entenderse por cosas tanto las cosas materiales como los derechos, ya sean
reales o personales, plenos o limitados. Cabe también la permuta de cosa presente
por cosa futura, o cosa futura por cosa futura. Sin embargo, está excluido el
intercambio de cosa por servicio o de servicios entre sí. Cuando se produce la
permuta de cosa ajena hemos de tener en cuenta si esta se produce antes o
después de la evicción: Si se produce antes de la evicción cuando la cosa
entregada por uno de los permutantes no fuese de su propiedad, se concede al otro
la facultad de resolver el contrato: “Si uno de los contratantes hubiese recibido la
cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio,
no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con
devolver la que recibió” (art. 1.539 CC). Por tanto, basta con que el receptor pruebe
que la cosa no pertenece al que la ha entregado. El momento al que hay que referir
la ajenidad es el de la entrega efectiva, de tal modo que no cabe aplicar el art. 1.539
CC si el tradens no es propietario en el momento de perfección de la permuta, pero
adquiere la propiedad después, antes de la entrega. Todo ello bajo la buena fe. Y
por supuesto, para ejercer la facultad resolutoria el receptor debe estar en
condiciones de devolver la cosa ajena que recibió, cosa que no ocurrirá si la
enajenó a un tercero de buena fe.

Si se produce después de la evicción la facultad resolutoria debe entenderse

atribuida en el art. 1.540 CC, que establece: “El que pierda por evicción la cosa
recibida en permuta podrá optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la
indemnización de daños y perjuicios; pero solo podrá usar del derecho a recuperar
la cosa que él entrego mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin
perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un
tercero”. Si se constituyeron derechos reales limitados, cabría exigir la devolución de
la prestación entregada, pero tales derechos subsisten en beneficio del tercero de
buena fe. Al disminuir el valor de la cosa, hay que entender que el permutante que
los constituyó deberá indemnizar en mayor medida al permutante que acciona de
evicción. Lectura tema 1: Modelo de contrato de permuta de parcela por edificación
futura.
LA PERMUTA DE COSA AJENA.

Al igual que en la compraventa, es posible que la permuta recaiga sobre una cosa
ajena, dado el carácter consensual del contrato. El problema se presentará cuando
dicha cosa haya sido transmitida por el obligado al otro permutante con carácter
traslativo, pese a continuar siendo ajena, y al adquirente tema que, antes o
después, le será reclamada por el verdadero propietario y acabará viéndose privado
de ella. Para tal supuesto, establece el art. 1539 CC que “si uno de los contratantes
hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era
propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y
cumplirá con devolver la que recibió”. Esto es, el contrato de permuta queda
resuelto si el permutante-adquirente se presta a devolver la cosa recibida, al tiempo
que se encuentra especialmente legitimado para no atender al cumplimiento de la
obligación que sobre él pesaba a consecuencia de la celebración de la permuta.

LA EVICCIÓN EN LA PERMUTA.

El supuesto de hecho previsto en el art. 1539 CC, que acabamos de ver, presupone
que uno de los contratantes no ha procedido todavía a la entrega de la cosa
permutada que a él le incumbía.

En caso contrario, esto es, si la permuta se ha consumado por parte de ambos

contratantes, es obvio que el artículo no puede encontrar aplicación, sino que el
permutante que ha recibido una cosa ajena podrá accionar contra la otra parte si es
objeto de evicción. Parta tal caso, dispone el art. 1540 CC que “El que pierda por
evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en
cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del
derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro
permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con
buena fe por un tercero”. Este último inciso, hará aconsejable normalmente (dentro
de la extrañeza del supuesto) reclamar lo que el art. 1540 llama oscuramente
“indemnización de daños y perjuicios”, pues en rigor lo que debiera proceder es
aplicar por vía analógica el art. 1478 CC y permitir al permutante defraudado
reclamar los conceptos indemnizatorios previstos para el caso de evicción en la
compraventa. De otra parte, es obvio que la previsión normativa del art. 1540 no
debiera suponer que, en el caso de que el permutante defraudado opte por la
restitución de la cosa que él entregó, esté excluida la correspondiente
indemnización de daños y perjuicios si efectivamente se han causado. Así lo impone
la más elemental consideración de la justicia material y la aplicación de las reglas
generales de las obligaciones (art. 1101 CC).

El auge del sector inmobiliario de estos últimos años, coincidiendo con la rebaja de
los tipos de interés en los préstamos hipotecarios ha traído consigo, entre otras
consecuencias, el desarrollo de este tipo contractual, que viene siendo objeto de
tratamiento por parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo a partir de la década
de los años sesenta. En definitiva, el conjunto de elementos precisos para
desarrollar el proceso constructivo y la conciliación de los intereses en juego han
permitido el desarrollo de este tipo de relaciones jurídicas, en el que una de las
partes contratantes es titular de un solar o de un inmueble en ruinas, pero no
ostenta los conocimientos y recursos económicos para llevar a efecto el proceso
constructivo, mientras que otras personas físicas o jurídicas, que cuentan con tales
medios carecen, no obstante, de suelo para levantar la edificación futura. La
conciliación de tales intereses trae consigo el auge de estos contratos, en los que
una de las partes cede a otro suelo para que se construya sobre el mismo
obteniendo como contraprestación normalmente uno o varios elementos en la obra
nueva: pisos, locales, trasteros plazas de garaje, un porcentaje en los beneficios
obtenidos por la venta de tales inmuebles a terceros, o una participación indivisa
sobre el inmueble o incluso una combinación de las anteriores contraprestaciones.
De esta forma, sin asumir los riesgos del proceso constructivo y sin tener que
realizar al respecto inversión de clase alguna, el cedente obtiene diversas fincas en
el nuevo edificio una vez construido, y por su parte el cesionario dispone, sin
desembolso económico, de un solar para levantar la nueva edificación. Podemos
definir pues esta relación jurídica como un contrato bilateral y oneroso, en virtud del
cual una de las partes transmite a otra la propiedad de un solar, con o sin reserva de
dominio, y ésta a su vez se obliga a levantar en el mismo una nueva edificación,
entregando a aquél como contraprestación uno o varios pisos o locales en la misma,
una participación en los beneficios de su venta o un porcentaje indiviso en el
inmueble construido, dentro de un plazo previamente determinado.

CARACTERISTICAS

Como características destacables diremos que:

A) Bilateral, pues nacen obligaciones para ambas partes.

B) Oneroso, pues las recíprocas prestaciones de los contratantes no se hacen con

carácter gratuito.

C) Consensual, pues se perfecciona por el mero consentimiento, sin precisar para

ello la entrega de la cosa. Así el art. 1538 del CC, en sede de permuta, señala que
es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa
para recibir otra, característica que igualmente deriva del art. 1258 del CC, los
contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, así como del art. 1450 CC,
relativo a la compraventa, aplicable a la permuta por la remisión que, al respecto,
efectúa el art. 1541.

D) Traslativo de dominio, pues su consumación implica la transmisión de la

propiedad del solar por la de los inmuebles pactados en la nueva construcción.

E) La prestación del cedente es una obligación de dar (solar), mientras las del
cesionario de dar (inmuebles pactados en la edificación futura) y de hacer (ejecutar
la construcción conforme a lo pactado).
ELEMENTOS PERSONALES

Los elementos personales de esta relación contractual son el cedente de solar y el

promotor o constructor (cesionario). Por lo que respecta al cedente del solar, éste se
compromete a transmitir la propiedad sobre el mismo, respondiendo de
saneamiento y evicción (arts. 1540 y 1541 del CC), ahora bien, con ello termina su
prestación contractual, dado que no se obliga a ejecutar la nueva edificación
conforme a las exigencias de la buena construcción, por lo que no responde frente a
terceros por la vía del art. 1591 del CC y de la LOE, en tanto en cuanto no ostenta
la condición de promotor constructor. La otra parte contractual es el cesionario, que
ostenta la condición de promotor, pues se obliga a cambio de la cesión del local a
entregar los inmuebles pactados y a tal efecto realizar la edificación
correspondiente, lógicamente responderá por los vicios constructivos por la vía del
art. 1591 CC y LOE de 1999.

CONCLUSIONES

A diferencia de la compraventa, en la que el vendedor se obliga a la entrega y al

saneamiento de la cosa, en la permuta se obligan, además, a la entrega de la
propiedad. Por lo que con base al artículo 1539 del Código Civil se establece la
posibilidad de la resolución de la permuta de cosa ajena.

La especialidad de la permuta es la obligación de transmisión de la propiedad, por lo

tanto, si se acredita que uno de los permutantes no era el titular de la cosa
permutada, ello facultará al otro a la resolución del contrato. A ella se refiere el
artículo 1539 CC: "si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le
prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser
obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que
recibió." La segunda especialidad es la referida al saneamiento por evicción, y a tal
efecto el artículo 1540 CC dispone: "el que pierda por evicción la cosa recibida en
permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la
indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar el derecho a recuperar la
cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin
perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un
tercero." Si se optase por la indemnización, el permutante tendrá derecho a exigir el
valor de la cosa que ha perdido por evicción y los restantes conceptos a los que se
refieren los 2 y siguientes del artículo 1478 del Código Civil.

El Código Civil apenas regula la permuta, por cuanto sólo da normas parciales sobre
su contenido y se remite a la regulación de la compraventa, así lo dispone el artículo
1541 CC: "en todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la
permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta", y ha de
entenderse, que tal remisión será siempre que tales disposiciones puedan ser
aplicables a la permuta. Es decir, esta remisión a las disposiciones de la
compraventa no puede ser plena, dada las fundamentales diferencias entre ambas,
sobre todo por la intervención de dinero en la compraventa. De manera excepcional,
puede intervenir dinero en la permuta, tal y como se deriva del artículo 1446 CC: "si
el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa se calificará el
contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se
tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del
dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario."

BIBLIOGRAFIA

https://www.wordreference.com/definicion/permuta

https://www.misabogados.com.co/blog/que-es-la-permuta

https://www.gob.ec/gadmc-santa-lucia/tramites/permuta

http://www.enciclopedia-juridica.com/d/permuta/permuta.htm

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https://repositorio.usfq.edu.ec/bitstream/23000/5999/1/129462.pdf
https://derechocivilecuadorblog.wordpress.com/2019/06/27/contrato-de-
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https://www.billin.net/glosario/definicion-permuta/