El objeto de este artículo es exponer, de una forma que resulte clara y sencilla,

que es una condición en los contratos de compraventa de inmuebles y, en

concreto, la diferencia entre condición suspensiva y resolutoria.
Información detallada

 Compraventa de inmuebles: Diferencia entre condición suspensiva y

condición resolutoria
 Condición resolutoria
o ¿Qué efectos tiene la condición resolutoria?
 Condición suspensiva
o ¿Qué efectos tiene la condición suspensiva?
 Diferencia entre condición suspensiva y resolutoria: caso práctico
Compraventa de inmuebles: Diferencia entre
condición suspensiva y condición resolutoria
Las condiciones están admitidas en Derecho, pero su inclusión en el contrato
requiere que ambas partes, compradora y vendedora, estén de acuerdo.
No obstante, no todas las condiciones son admisibles, y para resultar válidas
han de reunir una serie de requisitos legales:
 El suceso contemplado como condición ha de ser posible (una
condición imposible implicaría la inviabilidad permanente de que el contrato
llegara a producir efectos, por lo que sería nulo).
 No puede ser contrario a las leyes ni a las buenas costumbres.
 No puede depender de la voluntad de una de las partes, ya que ello
supondría dejar exclusivamente en sus manos la posibilidad de que el
contrato se cumpla.
El Código Civil contempla dos tipos de condiciones: la condición resolutoria y
la suspensiva, cuyas consecuencias son totalmente divergentes. La diferencia
entre la condición suspensiva y resolutoria es que la suspensiva es aquélla de
cuyo cumplimiento depende la eficacia del acto, mientras que
la resolutoria implica la extinción los efectos jurídicos.
Condición resolutoria
La condición resolutoria es una garantía de pago cuando en la compraventa se
acuerda que el precio se pagará de forma aplazada y el vendedor lo que
pretende es asegurarse el cobro del precio.

En caso de incumplimiento de pago del precio o de alguno de sus plazos, por la

parte compradora, tiene lugar la resolución de la compraventa, con la
consiguiente recuperación por el vendedor del inmueble que hubiere
transmitido.

La reciente entrada en vigor del Libro VI del Código Civil de Cataluña ha

introducido una reforma en la regulación del pacto de condición resolutoria
incluido en el contrato de compraventa.

¿Qué efectos tiene la condición resolutoria?

Continuando con las diferencias entre condición suspensiva y resolutoria, el
cumplimiento de una condición resolutoria implica que el contrato devenga
ineficaz; dicho de otro modo, la producción del hecho que constituye la
condición extingue la eficacia de un contrato ya nacido, en base al
acaecimiento de un hecho también futuro o probable.
Ello implica que, en caso de cumplirse la condición resolutoria, tendrán que
restituirse las prestaciones cumplidas por cada una de las partes en
virtud del contrato: el vendedor recuperará la propiedad y tendrá que restituir
el precio pagado por el comprador.
Normalmente, una condición resolutoria se configura como una garantía de
pago en la compraventa con pago aplazado del precio, de forma que el
incumplimiento del pago o de algún plazo de este lleva aparejada, como
consecuencia, la resolución de dicha compraventa, recuperando el vendedor el
inmueble objeto de la transacción.

En este caso, el contrato llega a producir sus efectos: entrega del local y
pago de parte del precio, pero dejará de hacerlo si se cumple la condición (falta
de pago del resto), de forma que el vendedor recupera la propiedad del
inmueble y se restituye la parte del precio ya pagado.
Condición suspensiva
La condición suspensiva es un suceso futuro o eventual, que determina la
eficacia del contrato de compraventa, de tal forma que las obligaciones quedan
paralizadas o suspendidas hasta el cumplimiento de la condición.

Dicho de otro modo, es aquélla que hace depender la efectividad del contrato y
la exigibilidad de las obligaciones nacidas del mismo, de un suceso eventual o
futuro.

en un contrato de compraventa sujeto a condición suspensiva, consistente en

que el comprador obtenga una hipoteca, los efectos jurídicos del contrato no se
producirán hasta que aquél obtenga una respuesta positiva definitiva por parte
de una entidad bancaria, otorgándole la financiación solicitada.

¿Qué efectos tiene la condición suspensiva?

La principal diferencia entre condición suspensiva y resolutoria, es la
consecuencia del cumplimiento del suceso constitutivo de la condición. El
efecto de la condición suspensiva consiste, precisamente, en dejar en
suspenso o paralizar los efectos del contrato, hasta que ocurra el hecho
constitutivo de la condición. Pero una vez que se produzca ese hecho
condicional, el contrato desplegará todos sus efectos y las partes deberán
cumplir sus respectivas obligaciones.
Así, en una compraventa sujeta a condición suspensiva, cuando la
condición se cumple, devienen exigibles las obligaciones que surgen del
contrato, es decir, la obligación de entregar el inmueble por parte del vendedor,
y la obligación de pagar el precio acordado, por parte del comprador.
 

Diferencia entre condición suspensiva y resolutoria:

caso práctico
Cada vez es más frecuente encontrar condiciones que limiten la eficacia del
contrato de compraventa de inmuebles, vinculándolo a la producción de un
determinado hecho jurídico, con la finalidad de afirmar o dar mayor seguridad a
la posición de una de las partes contractuales. Los siguientes ejemplos ilustran
las diferencias entre condición suspensiva y resolutoria.

 Condición suspensiva: imaginemos, por ejemplo, un caso de

compraventa de una porción de un terreno que, previamente, debe
segregarse de una finca mayor. La condición suspensiva del contrato de
compraventa sería, en este caso, que se lleve a cabo el acto jurídico de la
segregación. Una vez cumplida la condición (segregación de la parcela), el
contrato de compraventa de la porción segregada se activa, y nacen las
obligaciones de entregar la finca y pagar el precio.
 Condición resolutoria: por ejemplo, en un contrato de compraventa a
plazos con condición resolutoria por impago del precio aplazado, la firma
del contrato determina que las partes hayan de cumplir sus obligaciones: el
vendedor ha de entregar la finca y el comprador ha de realizar el primer
pago. Si el comprador incumple alguno de los plazos pactados, el contrato
dejará de ser eficaz y el vendedor recuperará la propiedad del inmueble.
La compraventa de inmuebles es una operación compleja y el contrato ofrece
diferentes posibilidades para adaptarse a las necesidades de las partes que,
sin embargo, no resultan accesibles o comprensibles para cualquier persona.

Por ello, es necesario buscar el asesoramiento de un abogado experto en

derecho inmobiliario. VBB Abogados le ofrece un asesoramiento
especializado, ayudándole a entender las cláusulas del contrato de
compraventa de inmuebles y preparar el que mejor encaje con su situación.