ASIGNATURA:

SEMINARIO DE COMPRAVENTA
TEMA:
“RETROVENTA VS RESERVA DE PROPIEDAD: MEJOR
CLAÚSULA DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA”
DOCENTE:
DR. JOSE ANTONIO ANTÓN GONZALES
ALUMNOS:
DINA ARACELI NOHUA CHAPARRO

2022
 “RETROVENTA VS RESERVA DE PROPIEDAD: MEJOR
CLAÚSULA DE COMPRAVENTA INMOBILIARIA”

Actualmente en nuestra sociedad, aplicando el principio de la autonomía de la

voluntad, podemos realizar la integración de toda clase de pactos al contrato de
compraventa y en este caso del tema a analizar en el contrato de compraventa
inmobiliaria, tal como nos indica el Código Civil con la condición que los pactos o
acuerdos sean lícitos, en consecuencia, no hay ningún impedimento a condicionar
la venta a ciertos pactos establecidos en nuestro ordenamiento jurídico.

Nuestro Código Civil indica que proceden dos pactos nominados, los cuáles vamos
a dilucidar y esclarecer para su análisis en este artículo, el Pacto de Retroventa y
el Pacto de Reserva de Propiedad, que pueden ser utilizados en nuestros
contratos de compraventa inmobiliaria.

Primero, comenzaremos a expresar las definiciones según nuestro Código Civil de

los pactos para luego proceder a analizarlos en este artículo:

Pacto con Reserva de Propiedad (Art. 1583 del C.C.)

Es aquel por el que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se
haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya
sido entregado al comprador.

La trasferencia de dominio se produce en forma automática cuando el comprador

haya cancelado el precio convenido, sin que se requiera de una nueva declaración
de voluntad.
Podemos inferir de este artículo que cuando exista en un contrato de
compraventa una cláusula con reserva de propiedad, el comprador en ese
momento recién adquiere la propiedad del bien en cuanto se ha realizado el pago
del precio acordado o parte determinada de él, quiere decir cuando se ha
cumplido con la prestación que las partes establecieron alrededor de este pacto.

A pesar de que el pacto se encuentre en minuta o en escritura pública es

indiferente en torno a la transmisión de la propiedad, pues ésta sigue siendo del
vendedor hasta que se cancele la prestación respectiva.

Asimismo, podemos verificar que el pacto de reserva de propiedad es oponible ya

que está protegido por la ley frente a terceros cuando se ha realizado la
inscripción de este contrato en los Registros Públicos.

También apreciamos, que en un contrato de compraventa de un inmueble en el

que se haya pactado la reserva de propiedad, significa que el propietario original
se reserva la propiedad del mismo, hasta la cancelación del total del precio,
quiere decir que cuando se haya entregado dicho bien al comprador a la
celebración del contrato.

Por lo tanto, el riesgo de la pérdida del bien será asumido por el comprador,
aunque la misma se haya producido por causa no imputable a ninguna de las
partes, es así que desde el momento en que se produce la entrega, el riesgo de la
pérdida del bien pasa al comprador, aunque el vendedor conserve aún la
propiedad de mismo en virtud de la reserva pactada.
Opino que la solución del problema relacionado con la naturaleza de la
compraventa con reserva de propiedad que es la denominación dada por nuestro
ordenamiento jurídico sobre los pactos que pueden integrar la compraventa,
debe ser encontrada en las disposiciones de nuestro Código Civil y en especial del
contrato de compraventa.

En efecto, el propósito de este artículo no es elaborar una solución jurídica que

permita resolver idealmente los problemas teóricos a que da lugar un pacto tan
complejo como es el de la reserva de propiedad prescindiendo del tratamiento
que le ha dado nuestro ordenamiento jurídico sino encontrar una explicación
razonable a la fórmula utilizada por este ordenamiento.

Sobre la base de las líneas del texto del artículo 1583° del código civil puede
hacerse el siguiente análisis de dicho texto.

 La reserva de propiedad es un pacto que puede integrar el contrato de

compraventa.
 En sentido de dicho pacto el vendedor se reserva la propiedad del bien
materia del contrato.
 El bien es entregado al comprador que es quien responde de su pérdida o
deterioro desde el momento de la entrega.
 La reserva dura hasta que se haya pagado todo el precio o una parte
determinada de él.
 El comprador adquiere automáticamente el derecho a la propiedad del bien
con el pago del importe del precio convenido.
De esta manera procederemos a analizar a través de que teoría pueden lograrse
todas las características que acabamos de mencionar.

De acuerdo con el artículo 1529° del código civil, por el contrato típico de
compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al
comprador y éste a pagar su precio en dinero, es así como la obligación de
transferir la propiedad al comprador se cumple mediante la entrega del bien
tratándose de muebles y la concurrencia del artículo 949° del mismo código civil
en el caso de inmuebles, de esa manera la obligación de pagar el precio se cumple
ejecutando Íntegramente el pago.

Observamos que la reserva de propiedad no es un contrato sui generis, distinto

de otros contratos típicos o atípicos, sino un pacto accesorio al contrato de
compraventa que le confiere determinado efecto sin alterar su naturaleza, por
eso la reserva de dominio dada su accesoriedad al contrato de compraventa solo
opera en el ámbito de este contrato.

También analizamos que la condición es también un elemento accesorio del acto

jurídico que no modifica su naturaleza, sino que se limita a suspender o resolver
su eficacia ya que no existe inconveniente conceptual para que la reserva de
propiedad juegue el rol de una condición impuesta al contrato de compraventa.

Es así como el rol fundamental del contrato típico de compraventa, es decir, su

verdadera razón de ser, es la transferencia de la propiedad del bien del vendedor
al comprador ya que así lo dice el artículo 1529° del código civil.
Es así como, en cuanto a la transferencia por el comprador se discute en doctrina
si el comprador puede transferir el bien a un tercero, si bien se justifica que el
comprador no pueda transferir a un tercero la propiedad del bien porque no la
tiene, en cambio no es significado de objeción que el comprador transfiera sus
derechos sobre el bien, los cuáles son expresamente el de uso del bien y el de
adquirir la propiedad del mismo cuando se termine de pagar el precio, para este
último efecto va a ser necesario realizar la correspondiente cesión de derechos.

El pacto de reserva de propiedad frustraría esta finalidad de la compraventa si el

efecto del pacto fuera absoluto, esto es si impidiera definitivamente la
transferencia de la propiedad al comprador, de esa forma la compraventa dejaría
de ser un contrato traslativo de dominio con lo cual dejaría en realidad de ser una
compraventa.

Pacto de Retroventa (Art. 1586 del C.C.)

Por este pacto el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el

contrato de compraventa, sin necesidad de decisión judicial. Es conocido en la
doctrina con el nombre de retracto convencional. La retroventa resulta un pacto
accesorio al contrato de compraventa que debe convenirse expresamente la
facultad del vendedor de recuperar el bien vendido, devolviendo el precio, dentro
del plazo y condiciones previstas, dentro de ellas la obligación del vendedor de
reembolsar las mejoras necesarias y útiles que haya efectuado el comprador.

El Art. 1587 del C.C. establece la nulidad de la estipulación que impone al

vendedor la obligación de devolver una suma mayor al precio pagado o el obtener
una ventaja como contrapartida por el ejercicio de la acción de resolución del
contrato.

Asimismo, el plazo máximo fijado para la resolución de la retroventa por el Art.

1588 del C.C. es de dos años, tratándose de la venta de inmuebles y de un año en
el caso de muebles. Si las partes hubieran fijado un plazo mayor, éste se reducirá
al plazo legal referido.

También, este plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa ya

que si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo
de este artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año
ya sea según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal,
el comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse
las mejoras necesarias y útiles.

De tal manera, por tratarse de una resolución del contrato y no de una rescisión,
la retroventa no opera retroactivamente, es por ese motivo que sólo tiene efecto
desde el momento en que el vendedor ejercita su derecho de resolución.

Dilucidamos que con la celebración de la compraventa el título de propiedad del

vendedor queda extinguido, sin embargo puede recobrar vigencia nuevamente
con el pacto de retroventa no existiendo norma legal alguna que indique que al
no haberse hecho uso de tal derecho para perfeccionamiento del contrato de
compraventa sea necesario una declaración judicial.

Asimismo, para el ejercicio de la retroventa no se requiere la intervención del

comprador por lo que es innecesario entrar a dilucidar, respecto de si el
apoderado de éste cuenta o no con las facultades suficientes para resolver el
contrato.

De acuerdo con la doctrina nacional, no cabe duda que el pacto de retroventa al

ejercitarse produce las consecuencias de una condición resolutoria, esto es
trascendente porque al significar la resolución del contrato anterior y no la
celebración de una nueva venta estas caducan los derechos del comprador de
quien provenían los derechos de terceras personas, por otro lado, el vendedor
está en el deber de pagarle al comprador el valor de las mejoras necesarias y
útiles introducidas en el bien.

La resolución a que se refiere el artículo 1586 opera de pleno derecho, esto es sin
necesidad de mandato judicial, pero también debemos decir que una vez
ejercitado el pacto tendrá que otorgarse otra escritura pública para que se
inscriba nuevamente el bien a nombre del vendedor.

Asimismo, como quedó anteriormente establecido no se trata de la inscripción de

una nueva venta, sino del restablecimiento del antiguo estado de cosas que para
que tenga validez frente a terceros deberá quedar anotado.

En otras palabras, en el derecho positivo nacional una vez celebrado el contrato

con el pacto de retroventa, el comprador sólo podría oponerse a la retroventa
mientras el vendedor no le devuelva el precio en dinero recibido, quiere decir que
si el comprador ya le devolvió el precio recibido, el comprador no contará con
otro recurso para impedir el recobro del bien por parte del vendedor.
En conclusión, podemos referirnos al pacto de retroventa como aquel acuerdo en
virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de resolver unilateralmente e
ipso iure el contrato celebrado con el comprador y recobrar el bien entregado,
siempre y cuando devuelva el precio en dinero recibido, reembolse las mejores
útiles y necesarias, claro en caso las hubiera y comunique al comprador que va a
ser ejercicio del pacto en mención y sobre todo que sea dentro plazo establecido
en el 1588 de nuestro Código Civil Peruano.

Controversia Doctrinaria

Analizamos que según la doctrina se ha visto que según el artículo 1583° del
código civil, en una compraventa con pacto de reserva de propiedad cuyo precio
no haya sido íntegramente pagado puede pactarse que, pese a haberse celebrado
el contrato y entregado el bien al comprador lo que en la compraventa pura de
bienes muebles determina la transferencia de la propiedad, el comprador se
reserve la propiedad del bien, con lo cual parece haberse perdido la finalidad del
contrato.

De esa manera hay que preguntarse si puede un pacto integrado en la

compraventa variar de manera tan drástica la finalidad de este contrato, se puede
decir que no obstante haberse producido la entrega de la cosa y una entrega que
objetivamente considerada reviste todos los caracteres de una traditio y no
obstante ser la entrega consecuencia natural de un contrato del que es
consecuencia natural la transmisión, las partes quieren que la transmisión no se
produzca de momento y que quede diferida para el futuro, ¿Es esto posible?
¿Cómo puede explicarse jurídicamente algo que en principio constituye una
distorsión del sistema?.

Una primera reacción ante este cuestionamiento es negar la validez del pacto de
reserva, en mi opinión no puede ser tan sólo un pacto agregado a la compraventa,
sino una sustancial transformación de dicho contrato que cuando más podrá ser
una promesa de venta, pero de ningún modo un contrato de venta.

Sin embargo, la doctrina ha afirmado la plena validez del pacto de reserva de

dominio, es así como para justificar esta posición afirmar o apoyarnos en la teoría
tradicional, la cual afirma en teoría que se trata de una compraventa sujeta a la
condición suspensiva del pago íntegro del precio.

De esa manera en nuestro sistema jurídico, la condición ha sido definida como un

hecho futuro e incierto que subordina los efectos del acto jurídico, en el caso de
la condición suspensiva se debe esperar su verificación para que el acto produzca
sus efectos.

Puede observarse que, según este criterio, la condición suspensiva afecta al acto
jurídico en su integridad, suspendiendo todos sus efectos.

El acto existe, pero carece totalmente de eficacia, de esa manera aplicando tal
concepción al contrato de compraventa resulta que pese a haberse celebrado el
contrato, la condición suspensiva determina que no exista obligación del
vendedor de transferir la propiedad del bien mueble mediante su entrega ni
obligación del comprador de pagar su precio en dinero, que son los efectos
fundamentales de la compraventa.
En la compraventa con pacto de reserva de dominio no ocurre esto, pues pese a
que en virtud de la condición suspensiva impuesta al contrato de compraventa no
habría surgido aún la obligación de entregar el bien, el vendedor debe efectuar
esta entrega, aunque conservando el dominio del bien y el comprador debe pagar
el precio, aunque dilatado en el tiempo.

Asimismo, con la finalidad de evitar que, por aplicación del principio de la libertad
contractual, puedan celebrarse pactos que representen un abuso o arbitrariedad
de la parte con mayor poder, el art. 1582 de nuestro código civil establece que
son nulos los siguientes pactos:

 Pacto de mejor comprador: Conocido como pacto de mejor oferta, y es

aquel en virtud del cual, se considera como tal, el acuerdo que tiende a
rescindirse el contrato por encontrarse un nuevo comprador que ofrezca
mejores condiciones. En este caso el comprador se obligaría a devolver el
bien.
 Pacto de preferencia: Cuando el vendedor queda obligado a ofrecer la
venta del bien al comprador preferente, en las condiciones que otro
proponga, cuando pretenda enajenarlo.

En conclusión, analizando los dos pactos expuestos, en virtud de la protección

al comprador y los peligros de posibles abusos del derecho por parte del
vendedor, el mejor pacto o claúsula sería el de reserva de propiedad para un
contrato de compraventa inmobiliaria, de igual manera eligiendo cualquiera de
estos pactos se deben establecer de forma clara y precisa, indicando las
condiciones de pago y penalidades, así como cuotas, modos y tiempos en el
caso de reserva de propiedad; forma de retorno del inmueble, si este incluye
las mejoras al mismo o no en el caso del pacto de retroventa.

Sin embargo, estos elementos deben ser evaluados por un abogado o con la
asesoría de un agente inmobiliario para que dichas cláusulas sean
debidamente elaboradas y de esta forma evitar litigios a la hora de ejecutarlas.