DERECHOS REALES

CLERC – CARTA – 7911

Bibliografía: lectura obligatoria del texto del código civil libro 4. El contenido de la materia está incorporado al CCC
empieza en el art 1882 y termina en el 2276. Se pregunta el contenido del texto legal, conocer lo que dice la norma.
Conviene ayudarse con algunos libros útiles como que en la parte diga derechos reales es bueno. Posteriores al año
2015 que se comente del CCC que rige luego de ese año. Preferencia de autores: Carlos clerc, Claudio kipper y
marina Mariani de Vidal como máxima autoridad, el mejor del momento es kipper y clerc es el mejor en lo que hace
al aspecto pedagógico. El código comentado también sirve.

Los parciales con recuperatorios. El primero es múltiple choice con recuperatorio oral. El segundo parcial es primer
examen oral con recuperatorio oral.

Son 20 unidades, se dividen en 2 partes.

 La primera unidad es la PARTE GENERAL, consta de una parte general que se regula en el art 1882 y termina
en el 1907. La unidad 2 se llama POSESION y la tercera se llama TENENCIA (son 2 relaciones de poder mas 14
derechos reales). Reguladas a partir del 1908-1940. Luego se comienza con los 7 PRIMEROS DERECHOS
REALES, que determinan la mitad del programa (numerados en art. 1887)
 La unidad temática 11, se comienza con los 7 derechos reales que faltan desde el art 2129 hasta el 2237.
Luego las últimas tres unidades temáticas las DEFENSAS POSESORIAS (18) y ACCIONES REALES (19). La
unidad 20 es la ley 17801 que regula el funcionamiento del registro de la propiedad inmueble. Bolilla de
publicidad registral.

1540985659 celu del profe.

CLASE 1 10/08/2021
Todo tiene un concepto legal, cada derecho tiene su concepto al igual que las relaciones de poder.

Concepto de derecho real:

 Art. 1882 hasta el 1886 para entender.

ARTICULO 1882: Concepto. El derecho real es el poder jurídico, de estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su titular las facultades de persecución y preferencia, y las
demás previstas en este Código.

El titular de un derecho real puede ser una persona humana o jurídica.

Se utiliza poder porque es un conjunto de facultades y prerrogativas que el sujeto ejerce sobre el objeto. Si soy
titular de un derecho real, significa que tendré la posibilidad o el poder de ejecutar actos sobre el objeto. Si soy
propietario de un campo lo puedo sembrar. También acto jurídico, si lo puedo alquilar.

 El dominio es el derecho real que otorga la mayor cantidad de facultades posibles, otros otorgan menos,
pero siempre el poder existe.
 El poder jurídico es un derecho subjetivo cuya esencia consiste en un señorío de la voluntad sobre objetos,
que se ejerce en forma autónoma e independiente de otra voluntad.

El poder jurídico es de estructura legal: se produce la primera remisión al art 1884 (estructura) donde es explicado.

Todos los aspectos del derecho real se regulan con el texto de la ley. Es nula sin valor jurídico la configuración de un
derecho real no previsto en la ley.

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Última parte (1882) además de facultad, persecución y preferencia menciona las demás previstas en el código,
significa que cada uno de los derechos reales, cuando se regulan, se indican cuáles son sus facultades propias y
específicas.

ARTICULO 1883.- Objeto. El derecho real se ejerce sobre la totalidad o una parte material de la cosa que
constituye su objeto, por el todo o por una parte indivisa.

El objeto también puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley.

 No sólo son las cosas, sino que también pueden serlo los bienes. Que sea un bien es algo más amplio que
una cosa. Los bienes son todos los elementos patrimoniales que tiene valor económico. Cuando estos bienes
son materiales ahí también pasan a ser llamados cosa. Algún derecho real puede caer sobre bienes que no
son cosas en casos taxativamente señalado por la ley. El primer caso se encuentra en el art. 2232 (créditos
instrumentados. prenda de créditos).
 El art. 2188 dice “cosas y derechos pueden constituir el objeto de los derechos reales de garantía”.
 El objeto, además de la materialidad, también se caracteriza por la especialidad, ya que solo es posible sobre
cosas individualizadas, específicas y actuales.
 La regla de la especialidad permite entender que no exista el derecho real sobre el patrimonio, sino sobre las
cosas singulares que lo componen.
 Quedan excluidas del régimen de los derechos reales las cosas del dominio público.
 Por regla, el derecho real recae sobre toda la cosa, aunque pueda ser dividido su uso.

ARTICULO 2232.- Créditos instrumentados. La prenda de créditos es la que se constituye sobre cualquier crédito
instrumentado que puede ser cedido.

La prenda se constituye aunque el derecho no se encuentre incorporado a dicho instrumento y aunque éste no
sea necesario para el ejercicio de los derechos vinculados con el crédito prendado.

Se aplican supletoriamente las reglas sobre prenda de cosas.

También hay otro derecho real de usufructo que puede recaer sobre dos bienes que no son cosas:

 El usufructo de acciones: Acciones son las partes en las cuales se divide el capital de una sociedad anónima.
Accionista.
 El usufructo de cuotas: Las cuotas: es lo mismo, pero en una SRL. Cuotapartista.

La calidad de socio es un bien que no es cosa. Ser socio es un emplazamiento jurídico, pero se puede constituir
usufructo sobre acciones 218 de la ley, y sobre cuotas en el 156. Esto esta en la ley 19.550 de sociedades
comerciales.

Para acciones:

Usufructo de acciones. Derecho de usufructo.

ARTICULO 218. — La calidad de socio corresponde al nudo propietario.

El usufructuario tiene derecho a percibir las ganancias obtenidas durante el usufructo. Este derecho no
incluye las ganancias pasadas a reserva o capitalizadas, pero comprende las correspondientes a las acciones
entregadas por la capitalización.

Usufructuarios sucesivos.
El dividendo se percibirá por el tenedor del título en el momento del pago; si hubiere distintos

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 usufructuarios se distribuirá a prorrata de la duración de sus derechos.

Derechos del nudo propietario.

El ejercicio de los demás derechos derivados de la calidad de socio, inclusive la participación de los
resultados de la liquidación, corresponde al nudo propietario, salvo pacto en contrario y el usufructo legal.

Acciones no integradas.
Cuando las acciones no estuvieren totalmente integradas, el usufructuario para conservar sus derechos
debe efectuar los pagos que correspondan, sin perjuicio de repetirlos del nudo propietario

Para cuotas:

Copropiedad.
ARTICULO 156. — Cuando exista copropiedad de cuota social se aplicará el artículo 209.

Derechos reales y medidas precautorias.

La constitución y cancelación de usufructo, prenda, embargo u otras medidas precautorias sobre cuotas, se
inscribirán en el Registro Público de Comercio. Se aplicará lo dispuesto en los artículos 218 y 219.

Volviendo al 1882, siguiendo con la definición, persecución y preferencia remite al art. 1886

ARTICULO 1884.- Estructura. La regulación de los derechos reales en cuanto a sus elementos, contenido,
adquisición, constitución, modificación, transmisión, duración y extinción es establecida sólo por la ley. Es nula la
configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura.

 Por estructura, se entiende que la regulación de todo el derecho se produce por la ley (orden público) y no
por la autonomía de la voluntad como en los derechos personales que son convencionales. Al ser regulada
por la ley, es de estructura legal como todos los elementos o aspectos de cada derecho real.
 Los derechos reales se hayan vinculados con la riqueza individual y consecuentemente con el país donde se
encuentran ubicados. Por tal razón es que el Estado interviene celosamente en la regulación de las
relaciones jurídicas vinculadas a esta materia, colocando a los derechos reales dentro del orden institucional,
hallándose reservada la facultad de reglamentarlos.
 En lo relativo a inmuebles, hace privar la ley nacional sobre la extranjera en todos los casos.

ARTICULO 1885.- Convalidación. Si quien constituye o transmite un derecho real que no tiene, lo adquiere
posteriormente, la constitución o transmisión queda convalidada.

 Este principio apunta a un acto jurídico originariamente ineficaz que posteriormente, por un suceso que
ocurre luego de su celebración, adquiere validez con efecto retroactivo al momento de su otorgamiento para
el cumplimiento de los efectos legales pertinentes.

ARTICULO 1886.- Persecución y preferencia. El derecho real atribuye a su titular la facultad de perseguir la cosa
en poder de quien se encuentra, y de hacer valer su preferencia con respecto a otro derecho real o personal que
haya obtenido oponibilidad posteriormente.

 Ius persequendi: La capacidad de perseguir la cosa alude a la persecución jurídica, no la material.

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 Significa que el titular de un derecho real puede dirigir la demanda y perseguir jurídicamente a
cualquier persona que tenga en posesión un objeto suyo.
Implica que puede perseguir la cosa sin importar el sujeto que la tenga bajo su poder.
En el campo de los derechos reales, las acciones siguen la cosa más que a una persona determinada,
de allí que puedan ir contra cualquiera (oponibles erga omnes).

 Ius preferendi: La capacidad de preferencia es la posibilidad de hacer valer la preferencia a otro titular, pero
más reciente.
Se consagra con el principio para resolver un conflicto entre dos titulares, el que prevalece es el
titular más antiguo. El primero en el tiempo es preferido sobre el derecho de los titulares posteriores. Por
ejemplo, quien adquiere primero un cuadro es quien se queda con la posesión del mismo.
PERO, hay que tener en cuenta que para tener el derecho real no debe analizarse sólo la fecha del
contrato, sino que se adquiere con el contrato MAS la tradición (la entrega de la cosa). Quien reciba primero
esas dos cosas, es quien se queda con la posesión ante un conflicto. Prior in tempore potior in iure.
Importa el derecho de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otros derechos
reales de igual o distinta naturaleza sobre la misma cosa.

Diferencias entre derechos personales y derechos reales.

DERECHOS PERSONALES DERECHOS REALES

Objeto: prestación, conducta del deudor. Objeto: la inherencia de la cosa, ajena a derechos pers.
Sujetos: unidad o pluralidad de sujetos activos y pasivos No tienen sujeto pasivo. Concurrentes o exclusivos.
Predomina la autonomía de la voluntad. Predomina el orden público.
Número ilimitado porque las partes pueden crear Principio numerus clausus. Número cerrado y reducido
relaciones jurídicas de acuerdo a su voluntad. por ley, además de tipificados.
Relación indirecta o mediata entre titular del derecho y El titular tiene el beneficio directo de la cosa.
el objeto.
Se originan en la causa que determina la ley. En algunos casos basta un acto jurídico para que nazca
el derecho real, en otros, solo basta que sobrevenga o
proceda otro hecho o acto (modo).
Son relativos. Son absolutos. Erga omnes (oponibles)
No se requiere la publicidad. Deben ser reconocidos por todos, oponibles y
respetados.
Instantáneos y transitorios. Perpetuos o temporarios.
Carece de persecución Ius persequendi
El acreedor no se haya facultado para invocar Ius preferendi
preferencias
Acreedor puede renunciar a los derechos personales en El titular puede abdicar de él mediante el abandono o la
beneficio del deudor. renuncia.
No se extingue Se extingue
Prescripción liberatoria Prescripción adquisitiva
Carácter dinámico Carácter estático
Juez competente: el del lugar de celebración del Juez competente: el del lugar en donde este situada la
contrato cosa.

Cuáles son.

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 ARTICULO 1887.- Enumeración. Son derechos reales en este Código:
a) el dominio; b) el condominio; c) la propiedad horizontal; d) los conjuntos inmobiliarios; e) el tiempo
compartido; f) el cementerio privado; g) la superficie; h) el usufructo; i) el uso; j) la habitación; k) la servidumbre;
l) la hipoteca; m) la anticresis; n) la prenda.

CLASE 2 13/08/2021

DERECHOS REALES – relaciones de poder (posesión y tenencia)

Enumerados de mayor jerarquía hacia el menor contenido. De mayor poder a menor poder.

El primero de los derechos reales, el DOMINIO confiere todas las facultades posibles, todo el conjunto de facultades
que una persona puede ejercer sobre un objeto. Haciendo todo lo que quiera. Pero a medida que se avanza ese
poder jurídico se restringe.

Además de estar enumerados en el 1887, a lo largo del código tienen su definición y su regulación legal.

DOMINIO

Inc. 1 a) 1887. Pero la definición legal está en el 1941.

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

 Es el que confiere todas las facultades de usar, gozar y disponer, material y jurídicamente. Significa que el
propietario puede ejecutar sobre el objeto los actos que estime conveniente. Es el mayor, el más extenso y
completo. Es Absoluto.
 Importa la potestad jurídica del pleno señorío ius possidendi.
 Tiene Ius utendi, ius fruendi, ius abutendi. Su ejercicio debe ser regular, porque de lo contrario, se estaría
incurriendo en el ejercicio abusivo de un derecho, lo cual, la ley no lo ampara.
 Usar: el titular puede servirse del objeto conforme a su destino, como habitar una casa, o pasear en su auto.
 Gozar: es que puede percibir sus frutos, naturales, civiles o industriales. Ya sea percibir la cosecha, el alquiler
de una casa, etc. Extraer provecho de la cosa.
 Disponer: puede destruir, degradar, desnaturalizar, o modificar el objeto.
 Para el dominio, la presunción iuris tantum de perfección, considerando que es pleno porque es perfecto,
perpetuo y además no está gravado con ningún derecho real a favor de otras personas, y quien pretenda
tener un derecho sobre esa misma cosa tiene que probarlo, pero mientras tanto, es considerado perfecto.

Si soy titular del perfecto, no tiene ningún gravamen y puedo hacer lo que quiero con ese objeto. Si constituye u
gravamen, como pedir dinero a un banco y constituyo hipoteca en la casa, lo que hago es descender porque era
titular de dominio perfecto y ahora soy de imperfecto, porque pierdo facultades, ya que esa casa garantiza el crédito
hipotecario.

El dominio se clasifica en dominio perfecto y dominio imperfecto.

ARTICULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios,
o si la cosa está gravada con cargas reales.
ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el
desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las
normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva
carga real que lo grava.

Cuando el dominio es imperfecto, es porque no cumple la condición de perpetuidad, y además debe ser resuelto al
fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición o si estuviere gravado respecto de terceros con un
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derecho real.

CONDOMINIO

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

 Se caracteriza por la pluralidad de sujetos, pertenece a dos o más personas. Cada titular tiene menor poder
que un titular de dominio exclusivo.
 Sobre cosa cierta y determinada, mueble o inmueble.
 La parte indivisa se expresa a través de un porcentaje que representa la participación que cada uno tiene
sobre la cosa común, verificándose como la adopción de las decisiones sobre la administración de la cosa.

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la
cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condóminos.

 No es absoluto y presenta limitaciones.

 No puede deteriorarla en su interés particular ni embarazar el ejercicio de iguales facultades que
corresponden a los demás comuneros.
 Facultada de ius prohibendi. Tal aprovechamiento de la cosa reposa sobre la base del tácito consentimiento
de los demás, derivando de la falta de oposición. De lo contrario, será suficiente ponerle fin y remitir el
asunto a lo que resuelven las normas que regulan la administración de la cosa en común.

PROPIEDAD HORIZONTAL

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

 Tiene su regulación a partir del art 2038.

Recae sobre un objeto llamado unidad funcional (departamento, oficina, local) se compone de una parte
privativa o de uso exclusivo que puede ser un departamento precisamente, pero en un edificio también hay
sectores compartidos como el sum, la terraza, el sótano, escalera, ascensor, etc.
 El titular puede ejercer las facultades de uso, goce, y disposición material y jurídica sobre el objeto
constituido por partes privativas como comunes de un edificio, que en conjunto se denominan unidad
funcional.
 Se trata de un solo inmueble propio, integrado por sectores cuya interdependencia funcional hace imposible
separarlos.
 Cada propietario puede sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la unidad que le pertenece,
o sobre ella constituir derechos reales y personales.
 Sobre las partes privativas del interior de la unidad funcional se puede ejecutar los actos que el titular
considere convenientes.

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje

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 común.

 Las facultades de propiedad horizontal, son amplias (todos los ius) pero solamente del sector exclusivo,
porque de los sectores comunes solo se disponen para usar conforme a su destino natural (Solo ius utendi).
 Integrado por el sector privado de aprovechamiento independiente (cosas y partes propias) y la parte
indivisa de las cosas comunes que pertenecen en condominio a todos los propietarios.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

ARTICULO 2073.- Concepto. Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente
del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos
asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

 Conocido como el barrio privado y es igual que la propiedad horizontal.

 La diferencia es estructural o física pero no jurídica. Porque en un barrio privado el objeto es una unidad
funcional, además que hay unidades funcionales compuestas, pero con parcelas. Aunque también hay
sectores comunes que son solo para uso conforme a su destino natural. (sector común, sector privativo).
 Destinado a asentamiento permanente de sus habitantes, en el que coexisten parcelas individuales,
destinadas a viviendas, y otras de propiedad comunitaria o de una entidad jurídica.
 El contenido del derecho es casi idéntico al de propiedad horizontal, porque en estos conjuntos inmobiliarios
también existen partes privativas y partes comunes. Y el titular del conjunto inmobiliario (como el
adquirente de una parcela en un barrio privado) puede ejercer propiedades amplias en su parcela.
 Respecto de los sectores comunes solo puede usarlas.

ARTICULO 2075.- Marco legal. Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y
demás elementos urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas
administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal
establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los fines de
conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este
derecho real.

Cuando es necesario constituir un derecho real, siempre va de arriba hacia abajo, Nemo plus iuris. Si tengo mil pesos
no puedo dar 1100, sino hacia abajo. Esto explica por qué el titular del dominio puede constituir los otros derechos
reales. Pero si me posiciono en usufructo, no puedo transmitir el dominio.

TIEMPO COMPARTIDO

ARTICULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su
uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar
las prestaciones compatibles con su destino.

 Semejante al derecho de propiedad horizontal o conjunto inmobiliario.

 Sus facultades se limitan en el tiempo, se ejercen de manera periódica y por turnos. Por ejemplo, el tiempo
compartido puede verse en un barrio privado, con cabañas, o pileta. Y el titular del tiempo compartido hará
lo que quiera en su cabaña y gozará de los lugares compartidos. Son limitados por turnos.

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  Es un derecho real que te confiere facultades de usar gozar y disponer, pero de una cosa limitada en el
tiempo, por turnos. Por ejemplo, un local gastronómico que alquila un lugar que puede usar gozar y disponer
durante seis meses. Y si ya no quiere estar más ahí, vos podés vender tus seis meses a otro local, y esa
persona después de seis meses puede vender ese lugar. Si es turístico, en una quincena se pueden ejecutar
facultades.
 Puede integrarse con inmuebles y muebles en tanto la naturaleza de estos sea compatible con los fines
mencionados.
 Un derecho que atribuye la facultad de usar y gozar con exclusividad de determinados bienes (generalmente
inmuebles), sucesiva y alternadamente, por periodos previamente establecidos, de duración perpetua o
temporal y transmisible por actos entre vivos o por causa de muerte.
 Un derecho a disfrutar de un periodo de tiempo de vacaciones en un departamento o habitación de hotel
que formen parte de un complejo turístico vacacional equipado con servicios y actividades recreativas
adecuadas acordes a la finalidad del sistema.
 Un ejemplo es el sistema turístico de tiempo compartido, y confiere las mismas facultades que el conjunto
inmobiliario, como de la propiedad horizontal.
 Existe un sector exclusivo, como una cabaña, o un departamento o instalación apta para alojamiento y
sectores comunes como piletas, canchas de tenis, etc.
 El titular del derecho real de tiempo compartido puede ejercer facultades amplias sobre el sector privativo
(cabaña) y puede servirse de los sectores comunes de manera compartida con los restantes titulares y
siempre respetando el destino.
 Esas amplias facultades amplias sobre el sector exclusivo se ejercen de manera periódica y por turnos. Por
ejemplo, adquiero la primera quincena del mes, y luego tendré que desocupar el complejo para que ejerza
sus facultades el siguiente titular de la segunda quincena del mes.

CEMENTERIO PRIVADO

ARTICULO 2103.- Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada afectados
a la inhumación de restos humanos.

 El titular utiliza la parcela de manera exclusiva con facultades amplias y los sectores comunes según su
destino.
 El cementerio privado confiere facultades semejantes el tiempo compartido, semejantes al conjunto
inmobiliario y de la propiedad horizontal porque el adquirente de la parcela del cementerio privado, también
tiene un sector exclusivo, como el rectángulo de terreno dedicado a la inhumación.
 También tiene sectores comunes, como los baños o vías de circulación.

DERECHO DE SUPERFICIE

ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y
dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

 Permite usar gozar y disponer, pero solo de los elementos materiales que están en la parte de arriba de un
terreno, por ejemplo, forestación. El titular, superficiario puede hacer todo lo que quiere con la madera, con
los árboles, y cortar, plantar, etc.
 El titular de este derecho real, el superficiario tiene facultades amplias también como ocurre con los seis
derechos anteriores, pero las facultades las ejerce sobre la parte elevada del inmueble, no sobre el suelo ni
el subsuelo, sino sobre la edificación, sobre la siembra o plantación. De ahí la reducción de las facultades que

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 derivan de la disminución del objeto.

USUFRUCTO

ARTICULO 2129.- Concepto. Usufructo es el derecho real de usar, gozar y disponer jurídicamente de un bien
ajeno, sin alterar su sustancia.
Hay alteración de la sustancia, si es una cosa, cuando se modifica su materia, forma o destino, y si se trata de un
derecho, cuando se lo menoscaba.

 Se produce la reducción de facultades, sólo ius utendi y ius fruendi. El usufructuario puede usar y gozar del
objeto. Tengo un campo de siembra y como estoy viejo y no quiero trabajar, te constituyo el usufructo por
10 años y me pagas un canon de un millón de pesos anuales y vos podés usar y gozar y lucrar por 10 años.
ALQUILER ES UN DERECHO PERSONAL
 Es un derecho real, temporario, transmisible en virtud de la cual una persona determinada denominada
usufructuario tiene derecho de usar, gozar y disponer una cosa mueble, inmueble o un derecho ajeno con la
carga de respetar su sustancia, debiendo restituir al momento de culminar el usufructo la misma cosa
recibida con el desgaste o deterioro normal producido por el paso del tiempo.
 El propietario de la cosa gravada conserva solo el ius abutendi y su dominio está limitado en cuanto ha
cedido temporariamente el ius utendi y el ius fruendi al usufructuario.
 Una vez que el titular tomo la posesión de la cosa, el usufructuario ejerce facultades directamente, sin
intermediación, obteniendo los beneficios económicos sin injerencia del nudo propietario.
 El usufructo recae sobre cosas que el usufructuario pueda gozar sin cambiar la sustancia de ellas. No puede
cambiar su esencia.
 Sobre cosa ajena. De ahí también se produce una reducción notoria referente al poder jurídico.

USO

ARTICULO 2154.- Concepto. El uso es el derecho real que consiste en usar y gozar de una cosa ajena, su parte
material o indivisa, en la extensión y con los límites establecidos en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no
establece la extensión del uso y goce se entiende que se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a favor de persona humana.

 Confiere usar y gozar, pero en menor cantidad de frutos. El usuario puede percibir el 20, 30% de los frutos de
un inmueble, pero no el 100 porque sería usufructo. Usa y goza en menor porcentaje.
 En el contrato constitutivo de uso, entre el propietario y el titular del derecho real (usuario) debe indicar en
ese título los límites y facultades de usar y gozar.
 Si soy usufructuario de un inmueble puedo percibir el 100 de los frutos, pero si soy usuario puedo percibir
menos, nunca el 100. Y ese porcentaje especifico se establece por acuerdo de partes en el contrato
constitutivo.
 Si las partes omiten especificar el porcentaje, se entiende que se constituye usufructo.

HABITACION

ARTICULO 2158.- Concepto. La habitación es el derecho real que consiste en morar en un inmueble ajeno
construido, o en parte material de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor de persona humana.

 Confiere solo la facultad de morar (solo usar) pero no puede percibir los frutos.

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SERVIDUMBRE

ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que
concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo.

 Confiere la posibilidad de obtener un servicio de un inmueble, a los efectos, el de menor poder.

Porque el titular puede usar el objeto para una sola utilidad específica, por ejemplo, si tengo un terreno en
Mendoza, pero no tengo agua, y mi vecino tiene agua porque tiene un buen predio, significa que puedo
obtener el servicio para sacar agua nada más.
 Solo para uso específico y determinado de un inmueble.

HIPOTECA

ARTICULO 2205.- Concepto. La hipoteca es el derecho real de garantía que recae sobre uno o más inmuebles
individualizados que continúan en poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el incumplimiento del
deudor, las facultades de persecución y preferencia para cobrar sobre su producido el crédito garantizado.

 No confiere facultades materiales. Es un acreedor el titular y puede servirse del objeto, obtener la utilidad
para promover un juicio de ejecución hipotecario, y con la subasta del inmueble, lo producido, cobrarse su
crédito. La utilidad no es sobre un objeto, sino sobre dinero.

ANTICRESIS

ARTICULO 2212.- Concepto. La anticresis es el derecho real de garantía que recae sobre cosas registrables
individualizadas, cuya posesión se entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a quien se autoriza
a percibir los frutos para imputarlos a una deuda.

 Es el derecho que permite a un sujeto acreedor, cobrarse su crédito. Ya no como acreedor hipotecario, sino
con la percepción de los frutos del inmueble.
 Por ejemplo, para cobrar el crédito un acreedor hipotecario, debe vender la casa del deudor y cobrarse. En
cambio, el anticresista debe alquilar la casa del deudor y cobrarse con los arriendos que paga el locatario.

PRENDA

ARTICULO 2219.- Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre cosas muebles no registrables o
créditos instrumentados. Se constituye por el dueño o la totalidad de los copropietarios, por contrato formalizado
en instrumento público o privado y tradición al acreedor prendario o a un tercero designado por las partes. Esta
prenda se rige por las disposiciones contenidas en el presente Capítulo.
 Sólo sirven para obtener dinero, cobrarse deudas.
 Son de garantía.
 La hipoteca recae sobre un inmueble.
 El de prenda, sirve para vender un objeto mueble y quedarse con la plata.
 La anticresis percibir los frutos y quedarse con esa plata. El acreedor anticresista se cobra con los frutos, no
con la venta del objeto.
 El acreedor prendario, utiliza y se sirve del objeto para obtener una suma de dinero y satisfacer su crédito.
Lo hace mediante la subasta de un objeto mueble, como un cuadro, estatua o reloj valioso.

17/08/2021

DISPOSICIONES GENERALES
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Clasificación de los derechos reales

Desde el artículo 1888 hasta el 1901 se encuentran las distintas clasificaciones y la forma de agrupar los derechos
reales. De esto surgen las distintas categorías o familias, que se llaman FIGURAS ANALOGAS.

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre
cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios,
el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes
derechos reales recaen sobre cosa ajena.

Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las
cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen
real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.
ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

La primera clasificación (1888,1889) forma dos grupos:

 Los siete primeros son: derechos sobre cosas propias. Esto es, porque existe una relación de propiedad el
objeto está dentro de mi patrimonio.
 Y los restantes: derechos sobre cosa ajena. Soy titular de ejercer facultades de un objeto que está en el
patrimonio de la persona, es decir, de titular.

Derechos sobre cosa ajena

Los siete últimos derechos, sobre cosa ajena se agrupan en: los 4 primeros (usufructo, uso, habitación y
servidumbre) se llaman: derecho de uso y goce.
Los tres últimos (hipoteca, anticresis y prenda) se llaman: derecho de garantía.

 Los que integran un mismo grupo son DERECHOS ANALOGOS. La laguna de un derecho, la cubre el otro.

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este
Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la
posesión.

Este artículo los agrupa con otro criterio. Derechos reales que se ejercen por la posesión (12) y los derechos que no
se ejercen por la posesión (2) (servidumbre e hipoteca). Establece el art que todos los derechos reales se ejercen por
la posesión salvo la servidumbre e hipoteca.
Esta clasificación es importante también porque los que se ejercen por la posesión son:

 Susceptibles de DESAPODERAMIENTO: El acto lesivo al derecho será el despojo. Soy titular de un objeto
mueble, o inmueble, el cuadro me lo pueden robar o el inmueble ocupar y hay desapoderamiento.
 Si son de servidumbre o hipoteca no me pueden despojar de esos derechos y las acciones judiciales son
diferentes de los que si se ejercen por la posesión.

Termina primer capítulo de disposiciones generales.

MODOS DE ADQUISICION, OPONIBILIDAD, TRANSMISION Y EXTINCION

11
Todo lo que se disponga se aplica a todos los derechos reales, pero después cada disposición específica de cada
derecho real, puede establecer en contrario. Por ejemplo, si se indica que se pueden adquirir por prescripción
adquisitiva se aplica a todos, excepto aquellos que diga lo contrario.

ADQUISICION

Cómo o de qué manera se convierte en titular de un derecho real.

 El primer modo de adquirir general es la TEORIA DEL TITULO SUFICIENTE + MODO SUFICIENTE

ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas registrables en
los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y
estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto

Se refiere o hace alusión a los dos requisitos que deben cumplirse para convertirse en titular de un derecho real.
Generalmente es primero el título y después el modo.

 El titulo suficiente: es el contrato de compraventa o de donación. Es el acto jurídico.

 El modo suficiente: es la tradición, la entrega material del objeto.

La puesta en posesión por parte del enajenante a favor del adquirente. Significa que, si yo quiero convertirme en
titular de dominio de una casa, y esa casa es de Luciano, tengo que pedirle que me otorgue el título y luego el modo.
Esto es de gran importancia practica porque de la titularidad derivan efectos jurídicos y todos esos efectos que se
consagran para el dueño se van a aplicar a una persona antes de la tradición y a la otra persona después de la
tradición. El patrimonio es la garantía común de los acreedores y estos pueden ejecutar un inmueble, y hasta la
entrega va a ser el dueño el que vive y no el acreedor, pero luego de la tradición, es el acreedor.

El titulo suficiente + modo suficiente deben reunir tres requisitos

Titulo:

 La forma: se requiere escritura publica 1017.

ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:
a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales sobre inmuebles.
Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta proveniente de ejecución judicial o
administrativa;
b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;
c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;
d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en escritura pública.

 Y en cuanto al fondo: los requisitos son capacidad y legitimación.

El modo suficiente

12
  En cuanto a la forma: la entrega física material. La puesta en posesión en sentido tangible del objeto mueble
o inmueble.
 Y los de fondo:
1. Capacidad: se refiere a la aptitud de otorgar actos jurídicos.
2. Legitimación: significa que el sujeto debe estar facultado, autorizado. El que transmite debe ser
titular del derecho real que transmite o un derecho de mayor jerarquía.

ARTICULO 1892 párr. 6: Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes
deben ser capaces y estar legitimados al efecto.

Capacidad civil que se requiere:

Tres categorías:

1. Plenamente capaces
2. Con capacidad restringida: mayores de edad que son pródigos o con reducción de facultades mentales
3. Personas incapaces: Incapaces son menores de edad y con alteración en facultades que no les permite
comprender los efectos jurídicos de los actos.

Hay que tener en cuenta que, tratándose de estas tres categorías, existe la división sobre cosa propia y derecho
sobre cosa ajena.
Cuando se transmite un derecho sobre cosa propia, se debe tener plena capacidad civil porque dispone del
inmueble.
Si se trata de derechos reales sobre cosa ajena, como constituir usufructo sobre inmueble, puede ser plena
capacidad civil o también restringida ya que son actos de administración.
Los sujetos incapaces no administran ni disponen.

Legitimación:

Y en cuanto a la legitimación debe entenderé que los derechos reales se constituyen de arriba hacia abajo.
Esta constitución tiene un artículo que es 399 Nemo plus iruis, que nadie puede transmitir un derecho más extenso
que el que tiene. El que esta arriba puede transmitir los derechos que están debajo, pero no de abajo hacia arriba.

Dentro de esta parte general, además de la adquisición en el 1894 se consagran los casos de adquisición legal.

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

 Hipótesis en las que algún artículo constituye un derecho a favor de un sujeto, solo por disposición
legislativa. Pero ese artículo, remite a otros casos que se encuentran a lo largo de todo el código.

Condominios accesorios indispensables (2004) se constituye por la ley. Por ejemplo, una cosechadora de dos
propietarios

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el
condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades
que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir
la división.

De muros cercos y fosos, que son paredes medianeras, son condominios y se disponen en el 2009.
13
 ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es
medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de
un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripción adquisitiva.

O casos de condominio cuando se produce la accesión de cosas muebles inseparables.

ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que
medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva
pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar
qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

(Volviendo al 1894), se menciona el derecho real de habitación del cónyuge y supérstite (2383) que establece que
cuando fallece una persona y tiene un bien inmueble, como no se transmite al cónyuge sino también a los
coherederos:

ARTICULO 2383.- Derecho real de habitación del cónyuge supérstite. El cónyuge supérstite tiene derecho real de
habitación vitalicio y gratuito de pleno derecho sobre el inmueble de propiedad del causante, que constituyó el
último hogar conyugal, y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en condominio con otras personas.
Este derecho es inoponible a los acreedores del causante.

Derecho de habitación del conviviente supérstite que se trata del 527 que establece un caso similar, pero en
beneficio del conviviente, cando el vínculo no es matrimonio sino unión convivencial.

ARTICULO 527.- Atribución de la vivienda en caso de muerte de uno de los convivientes. El conviviente
supérstite que carece de vivienda propia habitable o de bienes suficientes que aseguren el acceso a ésta, puede
invocar el derecho real de habitación gratuito por un plazo máximo de dos años sobre el inmueble de propiedad
del causante que constituyó el último hogar familiar y que a la apertura de la sucesión no se encontraba en
condominio con otras personas.

Adquirentes y subadquirentes de buena fe, se remite al 1895, 392, 2254. Lo que hacen es atribuir la propiedad al
poseedor de buena fe, cuando se produce una cantidad de transmisiones que llega a la posesión de un objeto a
quien reúne los requisitos para que la ley le ampare la posesión de la cosa. Son semejantes con la diferencia en el
objeto. 1895 muebles no registrables 392 para inmuebles registrales 2254 para el automotor

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena
fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir
los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto
contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.
ARTICULO 2254.- Objetos no reivindicables en materia de automotores. No son reivindicables los automotores
inscriptos de buena fe, a menos que sean hurtados o robados.
Tampoco son reivindicables los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos
años, siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación estampados en chasis y
motor del vehículo.

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 Objetos muebles no registrables: por ejemplo, soy el dueño de un cuadro, el que es objeto mueble no
registrable y necesita una restauración, entonces se lo llevo a alguien para que lo restaure y lo devuelva. Resulta
que, en lugar de restaurarlo, lo vende y se lo vende a alguien de buena fe. En este caso, no es dueño del cuadro
porque no tiene título suficiente, pero como es de buena fe y título oneroso, se le atribuye la propiedad del cuadro
porque tiene la fuerza legal. Yo solo puedo pedir el resarcimiento a quien vendió el cuadro que debía restaurar.

El 392 es semejante, pero se aplica para inmuebles. Yo soy dueño de una casa, pero tengo las facultades
mentales alteradas, soy demente y se lo vendo a una persona. Este acto es nulo porque quien compra no tiene el
título suficiente. Pero este último lo vuelve a transmitir a otra persona, si adquiere el titulo real.

El de automotor es semejante. Soy el dueño de un auto y se lo doy a un mecánico, que falsifica la identidad
del auto y lo vende. En este caso, quien es de buena fe obtiene todo legal debido a la falsificación del mecánico, lo
adquiere de manera legal. Y solo tengo el derecho a un resarcimiento.

Estas son las Protecciones al subadquirente de buena fe

PRESCRIPCION ADQUISITIVA 1897 al 1905

 En los inmuebles es de dos clases:

1. la de 10 años (corta)
2. la de 20 años (larga)

Es mantenerse en la posesión durante esos años. Pero la diferencia al ser breve, requiere más requisitos,
porque requiere además de 10 años, pero con justo título y con buena fe 1902 y sobre todo el justo título (es nulo) el
valido es suficiente.

El justo título es una escritura que cumple con la forma, pero al otorgante le faltan requisitos de fondo,
capacidad o legitimación, entonces la prescripción breve se utiliza para sanear títulos nulos por defecto de fondo.
Entonces le compro un inmueble a alguien que no se le nota la demencia, y compro de buena fe. Voy a ser poseedor
sin derecho real porque no tengo título suficiente.

Entonces si le nombran un representante legal y me piden que devuelva el inmueble tendré que hacerlo.
Pero si tengo el justo título y la buena fe, y pasan 10 años, ese emplazamiento jurídico se sanea y el titulo justo
queda suficiente.

Otro caso es cuando falta el otro requisito de fondo como la legitimación. Es capaz pero no es el dueño. Si
fulano tiene una casa y se va de vacaciones y me deja la llave, me falsifico un DNI y me hago pasar por él y vendo esa
casa.

Entonces esa persona que lo compra tiene un justo título porque carece de la legitimación y no tiene la
escritura. Si antes de los 10 años vuelve el dueño, debo devolverlo, pero si pasan 10 años y pide el inmueble ya no se
puede. Porque lo adquirió por prescripción.

La prescripción larga solamente exige 20 años de posesión. Puedo ser usurpador o adquirente por boleto de
compraventa, que heredo un inmueble por testamento y este era nulo, no importa, porque lo poseí 20 años y me
convertí en propietario.

ARTICULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción
adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción,
se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de
oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
ARTICULO 2119.- Adquisición. El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser
transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción

15
 breve es admisible a los efectos del saneamiento del justo título.

Dentro de la parte general, además de la adquisición, es la oponibilidad, la transmisión y extinción.

Oponibilidad

 Que todos esos derechos que se adquirieron, para ser oponibles y hacerlos valer deben estar publicados en
el registro de la propiedad inmueble. Por eso si compro con título y modo se va al registro.
 Si es por prescripción, luego de la sentencia se pone en el registro. Y el tercer requisito es la publicidad.
 El derecho real se adquiere con título más modo y la publicidad para la oponibilidad, que es la inscripción
declarativa. Si no se inscribe, yo soy el dueño, pero ese derecho es inoponible.
 Puedo vivir en el inmueble y percibir los frutos, pero lo que hace a las facultades del propietario sobre el
inmueble, las puedo ejercer. Pero toda la sociedad puede pensar que ese inmueble es del enajenante. Solo
que le pedí al escribano que lo registre.

ARTICULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de conformidad a

las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan
publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente para la
oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían o
debían conocer la existencia del título del derecho real

Transmisión.

 Es simple porque los derechos reales, se consagra que todos los derechos son transmisibles excepto
disposición en contrario de la regulación de cada derecho en particular.
 Por principio general todo es transmisible.

ARTICULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son transmisibles, excepto disposición legal en
contrario.

Extinción

 Consagra cuatro modos generales de extinción.

 Pueden no aplicarse a algún derecho en particular.
 La destrucción la primera causal genérica.
 Abandono.
 Consolidación, se aplica para derechos sobre cosa ajena que se produce cuando una misma persona
adquiere varios derechos, como sobre cosa propia o ajena
 La cuarta causal decreto 62 del año 2019 se incorpora que por sentencia judicial en un proceso de extinción
de dominio. Deriva de regulación penal más que de civil, porque cuando hay bienes que provienen de delitos
penales, como explotación de personas, corrupción de funcionarios, luego de la sentencia penal se extingue
el dominio proveniente de esos delitos.

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena

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 UNIDAD 2 - 20/08 – RELACIONES DE PODER

 Yuxtaposición local (mero contacto físico)

 Tenencia
 Posesión
 Servidores de la posesión

(basadas en vínculos de dependencia, hospedaje u hospitalidad)

Qué son las relaciones de poder

Son hechos que tienen efectos jurídicos. Esas relaciones de poder son: la posesión y la tenencia y se regulan a partir
del art 1908 a 1940. Pero como tenemos pretensiones de universalidad, podemos charlar todos los vínculos que
podemos tener con una cosa.

 La yuxtaposición local es un contacto físico con la cosa pero que no tiene efecto jurídico. Ninguno. Por
ejemplo, estoy en un bondi y me agarro de la baranda.
 Los servidores de la posesión, tienen un solo efecto jurídico pequeño. Realizan una acción de defensa, que es
la defensa extrajudicial. Es el único efecto.
 Las relaciones de poder, que tienen grandes e importantes efectos jurídicos son la posesión y la tenencia.

ARTICULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una cosa son la posesión y la tenencia.

Naturaleza jurídica: Es un hecho. No es un derecho. Mucho menos un derecho real.

POSESION

ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

 Persona: puede ser persona física, jurídica, humana o ideal

 El poder de hecho sobre una cosa se refiere a la materialidad de la posesión.
 La posesión requiere materialización fáctica de los hechos de accionar sobre la cosa.
 Es el poder de disponer físicamente de la cosa en cualquier momento. Por ejemplo, tengo la posesión de mi
computadora que está en mi casa, o de mi ropa que está en mi casa y ahora no estoy en contacto material
en este momento, pero tengo la posibilidad de acceder a ese contacto con la cosa. Porque si nadie me privo
de esto, yo tengo la posibilidad. Tengo la posesión de una casa en la costa, aunque en invierno pase en mi
casa de buenos aires.

La posesión la tiene la poseedora comportándose COMO UN titular del derecho real, “lo sea o no” quiere decir que a
veces este poseedor que se comporta como poseedor de un derecho real, en muchas ocasiones lo es, pero a veces
no y también es poseedor.

Elementos de la posesión

CORPUS hace referencia a la materialidad, posibilidad, poder de hecho que tiene la persona sobre la cosa. La
posibilidad de disponer físicamente de la cosa

Pero para que haya posesión se necesita ANIMUS DOMINI que es el ánimo de dueño, (que se cree dueño) aunque
en el fondo puede saber que no lo es, pero tiene que actuar, sentir que es dueño y manejarse como tal con actos
materiales.

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Poseedores pueden ser:

A. los titulares de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión
B. personas que no sean titulares de derechos reales pero que se manifiesten como dueños y tengan el corpus.

Cuando se produce un despojo, como el robo, se pierde la posesión quien la tenía en un principio.
No puede haber dos posesiones sobre el 100% de la cosa, solo una.
Pero al producirse ese despojo, se pierde la posesión al poseedor originario y va a tener acciones que el derecho le
otorga para recuperarlo.

Ahora si tengo la posibilidad material de un inmueble y nadie me despojo, siego siendo poseedora. Vuelvo a mi casa
a la noche y tengo la posibilidad de ser poseedora de la cosa.

TENTENCIA

ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, y se comporta como representante del poseedor.

Naturaleza jurídica: hecho

Elemento: CORPUS

Sujeto: tenedor (locatario, depositario, comodatario)

 Se comporta como representante del poseedor porque reconoce que otra persona tiene un mejor derecho y
que otra persona es poseedora. Por ejemplo, un custodio que dejes a cargo del inmueble, un casero, un
guardián

1928 dice cuáles son los actos posesorios

ARTICULO 1928.- Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura,
percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en
general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga

 Si una persona cultiva, repara o construye en un inmueble, el art 1928 indica que realiza actos de posesión.
Los actos posesorios son actos materiales.
 Actos materiales:
 Actos materiales de quien entrega la cosa con asentimiento de quien la recibe.
 Actos materiales de quien la recibe con asentimiento de quien la entrega.
 El art 1924 dice que los actos materiales deben ser hechos, al menos, por una de las partes,
por lo que pueden ser realizados por ambas partes.

¿Cómo sé si es poseedor o tenedora?

Si es poseedor, veo los actos materiales que realiza que son muy parecidos, porque pintar una pared de una cosa, o
clavar un cuadro, se distingue por el animus domini, porque al tenedor le falta ese elemento.
No tiene ánimo de dueño y solo se manifiesta ante el dueño real. Porque en sus actos y manifestaciones, por más
que sean similares, denotan que no tenga animus domini.

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Los tenedores

a. Pueden ser, un casero, y los ejemplos clásicos son: el locatario que es el inquilino que esta por un contrato
de locación ya sea habitando un inmueble o en la tenencia de un libro, como quien alquila un libro y paga un
canon.
b. El depositario está en poder con la cosa, pero no la puede usar, la tiene que guardar.
c. El comodatario es alguien a que le prestaron una cosa. Pueden estar instrumentados o no. Yo puedo alquilar
una cosa y no escribir un contrato y firmarlo, pero el contrato existe igual, aunque no esté firmado.

Para el derecho personal, donde prima la autonomía de la voluntad entre las partes lo que pactan, para esta área, los
vemos como locatarios, depositarios, comodatarios.

Para los derechos reales, donde prima el orden público, no podemos cambiar las normas de derecho real por la
voluntad de las partes, son de orden público porque interesan a la sociedad. Entonces ese mismo locatario, para los
derechos reales es un TENEDOR. Ese comodatario es un TENEDOR.

Servidores de la posesión

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de
una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

 Tienen relación material con la cosa, no son poseedores ni tenedores. Y son quienes utilizan una cosa en
virtud de una relación de dependencia, hospedaje u hospitalidad.
 Dependencia: por ejemplo, alguien habla de la computadora como suya, pero en realidad es
la computadora de la empresa. Solo puedo recuperar la cosa, pero en momentos específicos
bajo una defensa extrajudicial, que tiene que ser proporcional. A los efectos de la teoría
posesoria, las únicas relaciones de poder que interesan son la posesión y la tenencia, con la
adicción del servidor de la posesión al solo fin de la defensa extrajudicial
 Hospedaje: vuelvo de un paseo y veo que alguien se está metiendo a mi habitación de hotel,
pero yo de propia autoridad puedo evitarlo siempre que cumpla con ciertos requisitos.
 Hospitalidad: es similar, cuando una amiga se muda y necesita dormir en mi casa dos o tres
noches y le digo veni, sentite como en tu casa y ella llega usa la heladera, la tele y ve que, si
alguien se lleva una cosa, puede de propia autoridad intentar impedirlo.

Objeto de las relaciones de poder

ARTICULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la tenencia es la cosa determinada. Se
ejerce por una o varias personas sobre la totalidad o una parte material de la cosa.

 Deben ser cosas materiales y que estén en el comercio. Por ejemplo, los bienes púbicos del estado no están
en el comercio entonces no pueden ser objeto de relaciones de poder ni adquirirse por prescripción
adquisitiva porque son inajenables.

Como se adquieren relaciones de poder

 Esa adquisición para el adquirente, debe ser voluntaria.

 Por medio del contacto de la cosa, el corpus. No puede suplirse por formulas escritas que dicen que se
entregó la posesión antes de ahora, por ejemplo, pero ello no tiene un valor porque lo que el código
requiere, es que para que exista tenencia o posesión, es el contacto con la cosa material porque si un papel
dice que me entrego la tenencia y no tengo el corpus, y llego a ese objeto y no lo puedo usar, NO SOY
TENEDORA porque esa fórmula que se escribió, no pueden reemplazar la materialidad.
 El adquirente debe ser capaz, y los menos deben tener 10 años para ser poseedor o tenedor

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ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe establecerse
voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito
de custodia del adquirente

 Capacidad: si el adquirente es incapaz o una persona jurídica, es necesario un representante legal. Si se trata
de adquirir la posesión por medio de la tradición, como es un acto jurídico, se exige la plena capacidad para
realizar actos jurídicos.
 Edad: el sujeto debe tener más de 10 años.
 Habilidad mental: debe existir voluntad, además de la edad, el sujeto debe ser capaz.
 Corpus: se refiere al corpus por ser suficiente la posibilidad física de tomarla. No se requiere estar en
presencia.

 La cosa debe estar libre de toda otra relación excluyente 1926 se relaciona con el 1913

ARTICULO 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la posesión o la tenencia, la cosa debe
estar libre de toda relación excluyente, y no debe mediar oposición alguna.

 No puede concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder –de la misma especie- que se excluyan entre
sí. 1913 porque si puede haber un poseedor y tenedor, pero no puede haber dos poseedores del 100% de la
cosa podrá haber dos amigas poseedoras, pero tendrán el 50%.
 Debe encontrarse libre de otra relación.
 Por ejemplo, si otra persona se encuentra en posesión del inmueble la tradición para transmitir la posesión
no se puede realizar dado que no pueden concurrir dos poseedores de la misma naturaleza sobre la cosa.
(1913). Si el inmueble se encuentra ocupado por usurpadores que pretenden adquirirlo por usucapión, será
imposible para el adquirente realizar actos materiales sobre la cosa sin antes excluir a los poseedores
actuales.

ARTICULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias relaciones de poder de la misma
especie que se excluyan entre sí.

La mera declaración: No alcanza la mera voluntad. Debe ser completado con la entrega, a excepción de casos
especiales en los que el código prescinde de la entrega. Es una práctica muy común en los contratos, incluso en
aquellos que son formalizados en escritura pública. El art 1924 dice que las declaraciones no suplen los actos
materiales, con relación a terceros, de modo que entre las partes tendrían plenos efectos.

Conservación de las relaciones de poder

ARTICULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su extinción, aunque su ejercicio esté
impedido por alguna causa transitoria.

Cuando se trata de conservar la posesión que ya ha sido adquirida, no es menester que el corpus y el animus domini
estén reunidos, sino que la posesión puede ser conservada por el solo ánimo.
No es necesario estar en contacto o ejercer permanentemente actos posesorios sobre ella, sino que es
suficiente con la intención de conservarla.
Funciona en los casos en los que la desaparición del elemento corporal responde a circunstancias de carácter
transitorio, destinadas a ser superadas en un plazo más o menos breve, pero no en los casos en los que la
desaparición del elemento corporal es definitiva.
Así ocurre con la posesión de lugares que solo pueden sr habitados durante determinadas épocas del año, u

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ocupados por una inundación pasajera, o con las cosas perdidas dentro de un inmueble. Se trata de situaciones en
las cuales la imposibilidad de ejercer actos sobre la cosa es transitoria.
Cuando la imposibilidad de ejercer actos sobre la cosa es definitiva, la voluntad del poseedor por sí sola es
insuficiente para conservar la relación, como cuando un ladrón le quita la cartera a alguien o cuando un encendedor
cae por la ventanilla de un tren, el sólo animo de conservar la relación es insuficiente y se pierde.
También se aplica la regla de la conservación por inercia en los casos que no exista ningún impedimento
pasajero para el ejercicio de actos. Si el sujeto no realiza actos, aun cuando pueda hacerlo, de todos modos, la
conserva. Para perderla es necesario que exprese una voluntad contraria.
Si bien cuando se alude a la conservación de solo animo se trata de la posesión, ya que la tenencia no
requiere el animus, la tenencia también se conserva por inercia, mientras no suceda un hecho o acto que determine
su extinción.

Modos de adquisición de las relaciones de poder

Pueden ser por dos maneras y tres excepciones.

Unilateral:

a. interviene una persona y una voluntad.

b. Es a través del apoderamiento (por ejemplo, ladrón que se apropia de una cosa a través del despojo, de
privarle al poseedor de la cosa) o puede ser una cosa que era de nadie y se produce el apoderamiento de esa
cosa abandonada. Nadie entrega nada

Bilateral:

a. se produce la tradición que es la entrega de la cosa.

b. Hay una persona que entrega la cosa y otra que la recibe, voluntariamente y esa tradición es necesaria para
adquirir la posesión y la tenencia.

Desapoderamiento: el hecho por el cual una persona priva a otra, sin derecho, de su relación de poder. Se trata de
cosas muebles cuando se produce hurto, estafa o abuso de confianza. Si se trata de inmuebles, cuando se emplea la
violencia, la clandestinidad o el abuso de confianza. Con intención de tomar la posesión contra la voluntad del
poseedor o tenedor. Modo unilateral.

Tradición: hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. La tradición es una forma de
adquirir la relación de poder respecto de una cosa que otro posee o tiene, pero a diferencia del caso de
desapoderamiento y el de apoderamiento, aquel presta su consentimiento en que la adquisición se realice. Es
voluntaria (de lo contrario se trata de desapoderamiento). Suficiente con que la cosa sea puesta a su disposición en
tanto el destinatario haya manifestado su consentimiento expreso o tácito de recibirla. Modo bilateral.
Es un medio para transferir la tenencia o un derecho real EXCEPTO LA HIPOTECA Y SERVIDUMBRE.
Cumple el papel de la publicidad de los derechos reales en materia de cosas muebles no registrables.

ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir
en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la
recibe, o de éste de recibirla.

Excepciones:

ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre,
o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor.

21
 La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

Traditio brevi manu:

a. son tres casos puntuales en los que no se realiza la tradición.

b. El código permite no realizar la tradición, o la entrega de la cosa pero que se adquiera igual la relación de
poder (posesión o tenencia)
c. El tenedor asciende (mejora) el efecto jurídico y asciende a la calidad de poseedor.
d. La misma persona que era tenedora originariamente pasa a ser poseedora (locatario inquilino que compra el
inmueble o la cosa mueble, que estaba alquilando) entonces pasa de ser tenedor a ser poseedor.
e. Si le exigiéramos una entrega material, tendría que ir con el camión de mudanza y sacar sus muebles, dar
una vuelta manzana y volver a entrar. Si no existiera la brevi manu deberíamos hacer eso, que es la
materialidad de la tradición.
f. Puede ser un comodatario, se la prestaban y ahora es usufructuario… lo importante es que sea un tenedor q
pasa a ser poseedor.

Traditio longa manu:

a. El tenedor o tenedora sigue siendo tenedora, pero cambia la persona del poseedor.
b. El tenedor no cambia, pero en vez de representar la posesión de Laura, representa la posesión de Julián.
c. Porque Laura le vendió el inmueble a Julián o constituyo un usufructo a favor de Julián.
d. Exige notificar al tenedor.

Constituto posesorio

a. El poseedor desciende la calidad de poseedor para pasar a ser tenedor. Soy dueño de un inmueble, lo pongo
en venta.
b. Quien era titular de dominio vende el inmueble porque se tiene que ir de viaje, y Fulana lo compra, pero lo
compra para invertir y ponerlo en alquiler, entonces yo ex poseedora se lo alquilo a la poseedora actual y me
quedo como tenedora de fulana, que le alquilo ese mismo inmueble que le vendí.
c. El poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del
adquirente.
d. Permite que quien está poseyendo, transmita la posesión, pero conserve la cosa en su poder en calidad de
tenedor, o constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.

Fundamentos de la protección posesoria:

Se protege la posesión para proteger la persona del poseedor y la paz social, evitando la violencia privada, de
manera tal si alguien turba la posesión o despoja al poseedor, este podrá defenderla a través de las acciones
posesorias, tenga o no tenga derecho real sobre la cosa. Defensa que se hace extensiva a los tenedores.

Por ser poseedores y tenedores, el derecho lo protege de alguna manera… ¿un poseedor que no es el dueño
va a tener la protección posesoria? ¿Va a tener acciones para repeler al propio dueño si el poseedor quiere sacar al
propio dueño al poseedor?

Supongamos que un inquilino se le venció el contracto y no se va, pero el dueño dice que es su casa y que va
a entrar igual y si no se va, le voy a tapar las cloacas (? o le corto el agua ahre, entonces la legislación, evita la justicia
por mano propia… para que ayudemos al dueño con las herramientas jurídicas a que pueda recuperar el inmueble o
el mueble. Que a través de las herramientas jurídicas podamos recuperar la posesión o la tenencia.

Presunciones en materia posesoria (posesión y tenencia)

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Presunción de posesión por estar en contacto con la cosa, se presume que es poseedor. No tenedor. Por eso hay
que hacer contrato.

ARTICULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se presume, a menos que exista prueba en
contrario, que es poseedor quien ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de
una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en este Código, servidor de la posesión.

 La lógica y el sentido común hacen suponer que si una persona ejerce un poder de hecho sobre la cosa es
muy probable que sea su poseedor. Por ejemplo, si una persona ocupa un inmueble, o lo siembra o lo
cultiva, edifica, etc., cabe imaginar que es el poseedor.
 Presunción iuris tantum quien pretenda que quien tiene un poder de hecho sobre una cosa no es poseedor,
sino tenedor, tendrá que probarlo.

Presunción de legitimidad: además se presume que esa posesión, o tenencia es legítima. Se presume que tiene un
título para ejercerla, sea que tenga un derecho real en la posesión o que tiene un derecho personal. Si es posesión es
legitima cuando ejerce un derecho real, o en el caso de la tenencia cuando de verdad tiene un contrato firmado o no
que lo legitima en esa tenencia.

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista
prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley.

Innecesariedad de título: no se va a pedir que muestre un título, sino que pruebe la materialidad de posesión o
tenencia

ARTICULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de
producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su
relación de poder.

 El sujeto de una relación de poder sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a
la tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de poder.
 Quién lo enfrente y pretenda lo contrario, es decir, quien afirme la ilegitimidad de la relación, carga con la
prueba.

Presunción de buena fe: posee porque posee, excepciones: la presunción se presume de buena fe. La mala fe hay
que probarla. Hay presunciones de mala fe. Si es de buena o mala fe cambian los efectos jurídicos.

ARTICULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios
para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona.

 La posesión y la tenencia ilegitimas pueden ser de buena fe y mala fe.

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  Significa que el poseedor o tenedor están convencidos de que adquirieron el derecho real o el derecho
personal de conformidad con las disposiciones del Código, aunque en verdad no sea así.
 Lo que caracteriza a la buena fe es un error en la mente del poseedor o tenedor, pero para que este error
sea excusable es preciso que la posesión se funde en un título o causa de adquisición, apto de por sí para la
adquisición del correspondiente derecho exteriorizado en la posesión.
 Si hubo tradición, para que el poseedor sea reputado de buena fe, además de contar con el título, no debe
haber habido ningún vicio en la entrega de la cosa, y debe estar convencido de la legitimidad de su
adquisición sin duda alguna.
 El conocimiento del defecto del título o del modo, elimina la buena fe.
 La buena fe se presume, es inicial. La buena o mala fe se determinan al comienzo de la relación de poder.
 Cuando un poseedor de un inmueble tiene un título, pero de nulidad manifiesta ostensible, el defecto del
acto jurídico está en la forma, porque no transmite el derecho real.
 Se presume cuando se compra un objeto valioso a un indigente, por ejemplo.
 Animales con marca de signo candente y la seña es un arito que se coloca en las orejas de los mismos y tal se
registra.
 2257, buques, caballos de carrera, automotores, aeronaves

ARTICULO 2257.- Prueba en la reivindicación de muebles registrables. Respecto de la prueba en la

reivindicación de cosas muebles registrables, robadas o hurtadas, cuando la registración del demandado es de
mala fe, se deben observar las reglas siguientes:
a) se presume la mala fe cuando no se verifica la coincidencia de los elementos identificatorios de la cosa de
acuerdo al régimen especial y tampoco se constata la documentación y estado registral;
b) el reivindicante debe probar su derecho con el certificado que acredita su inscripción en el registro
respectivo. El demandado debe justificar de igual manera el derecho que opone;
c) si el derecho invocado por el actor no está inscripto, debe justificar su existencia y la rectificación, en su
caso, de los asientos existentes. Si el derecho del demandado carece de inscripción, incumbe a éste acreditar
el que invoca contra el actor;
d) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral, emanados de un
autor común, es preferida aquella que acredita la coincidencia de los elementos identificatorios registrales
exigidos por el régimen especial;
e) si el actor y el demandado presentan antecedentes que justifican la inscripción registral derivados de
personas distintas, sin que se pueda decidir a quién corresponde el derecho controvertido, se presume que
pertenece al que lo tiene inscripto.
 corroborar la identidad del sujeto, del objeto (elementos identificatorios numero de motor o chasis) y la
titularidad.

Presunción de fecha y extensión, título: si hay un título y si esta instrumentado, un contrato instrumentado, que
dice la fecha que inicia la relación de poder y que finaliza, se presume que esa es la fecha de inicio y finalización, por
eso se debe hacer un contrato.

ARTICULO 1914.- Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume que la relación de poder comienza
desde la fecha del título y tiene la extensión que en él se indica.

 La relación comienza en la fecha del título

 Quien ejerce una relación de poder, cuenta, además, con un título.
 La existencia del título es conveniente a efectos de acreditar la extensión de la posesión.
 Entender por título también a los instrumentos privados
 Si a una persona se le otorga la posesión de una parte de un inmueble, cabe suponer que esa es la verdadera
extensión de la relación de poder. Si la persona ejerció la relación en una superficie mayor a la prevista en el
título, deberá demostrarlo.

24
Principio de inmutabilidad de la causa: nadie puede cambiar la relación de poder por su voluntad, por su sentir,
pero puede hacerlo por actos materiales exteriores.

ARTICULO 1915.- Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación de poder, por su mera voluntad, o
por el solo transcurso del tiempo. Se pierde la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor
manifiesta por actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y sus actos producen ese
efecto.

 Quiere decir que el poseedor no puede cambiar de idea y convertirse en tenedor, pues nadie puede hacerlo
por su propia voluntad.
 Que quien comenzó siendo poseedor en ese carácter continua sin que influya en su situación el transcurso
del tiempo.
 Esto no impide que la causa pueda transformarse en determinadas circunstancias, lo que prohíbe es que ello
pueda hacerse por la mera voluntad o el transcurso del tiempo. La tenencia puede transformarse en
posesión y viceversa.
 Se cambia en forma bilateral cuando existe acuerdo entre los interesados (si el tenedor le compra la cosa al
poseedor)
 Se cambia en forma unilateral cuando la voluntad de cambiar la causa se manifiesta por actos exteriores y
esos actos producen el efecto de excluir al poseedor.
 Si el locatario piensa que es el dueño del inmueble, con ese pensamiento no conseguirá alterar su relación y
convertirse de tenedor en poseedor, pero si manifiesta su voluntad exteriormente expulsando al locador de
la finca y privándolo de su posesión, negándole todo derecho sobre ella, ejerciendo actos de dominio,
intervertirá su título.
 La Interversión requiere de actos de oposición, públicos graves para poner en conocimiento de la situación al
poseedor para que este pueda hacer valer sus derechos. El acto de oposición es al mismo tiempo un acto de
afirmación de la posesión propia y de negación de la posesión ajena.

Presunción de continuidad: si hubo posesión en el 2009 y hay posesión en 2010

ARTICULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista prueba en contrario, que el sujeto
actual de la posesión o de la tenencia que prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio.

Relatividad de los vicios: vicios como abuso de confianza, robo hurto, violencia, todos esos vicios que pueden
conducir a que una persona adquiera la posesión o la tenencia son relativos, los puede alegar quien lo sufrió.

ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por
hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso
de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos,
sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

 Esto significa que quien adquiere una posesión en forma viciosa, solo reviste ese carácter frente a quien fue
víctima del vicio, mas no frente a terceros.

24/08/2021

 Efectos prácticos: el poseedor además de ocupar el inmueble, paga los impuestos. Corpus y animus domini.

25
  La otra relación de tenencia, se compone solo del corpus. El tenedor ostenta el aspecto material pero no se
comporta como si fuese el propietario, sino que reconoce que hay otra persona que es el poseedor y lo
representa. Como un locatario (tenedor) ostenta el corpus, pero no el animus domini.

CLASIFICACION DE LA POSESION
Se comprende legítimo propietario al usurpador como a todas esas personas que son poseedoras. Pero como los
efectos jurídicos no son los mismos, es necesario clasificarlos.

Posesión legitima: es la del titular de un derecho real

ARTICULO 1916.- Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se presumen legítimas, a menos que exista
prueba en contrario. Son ilegítimas cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley.

Posesión Ilegitima: de quien no es titular de un derecho real. Si soy el dueño soy poseedor legítimo, si no soy el
dueño soy ilegitimo. 1909 el poseedor se comporta como el titular de derecho real, lo sea o no. Se ratifica con el
1916 que indica que la posesión es ilegítima cuando no configura el ejercicio de un derecho real.

ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por medio de otra, ejerce un poder de
hecho sobre una cosa, comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

La ilegitima se clasifica en buena fe y de mala fe. 1918

La de buena fe:

ARTICULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si no conoce, ni puede conocer que
carece de derecho, es decir, cuando por un error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.

 Es la del sujeto que cree que es legítimo.

 Está ubicado en un emplazamiento jurídico, pero está convencido que está en otro.
 Desconoce que carece de derecho real. Una persona le compra al dueño incapaz o al que es capaz pero no es
dueño. Tiene un título nulo porque falta la legitimación se desconoce la nulidad del acto jurídico y creeré que
tengo título suficiente.
 También un poseedor que es estafado, porque el que le vende no es dueño. Manuela es dueña de una casa y
se va de vacaciones y le deja a su vecina la llave para que le cuide el perro. Y yo agarro y falsifico un DNI,
engaño al escribano y vendo la casa. Pero no resulta valida porque no soy la dueña legitima. El que compra
estará convencido de que tiene el titulo suficiente.

La mala fe: el poseedor sabe que no es el dueño. Se vuelven a subclasificar en mala fe simple y mala fe viciosa

La simple: es la figura residual porque son todos los casos que no sean viciosos

Los viciosa:

ARTICULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando es de cosas muebles adquiridas por
hurto, estafa, o abuso de confianza; y cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso
de confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra quien se ejercen. En todos los casos,
sea por el mismo que causa el vicio o por sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.

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  El primer vicio es el hurto, y no existe la distinción (para los civilistas) la violencia o falta de
violencia. El delito civil de apropiarse algo ajeno, es el hurto. Antes era furtum y comprende
la apoderacion con y sin violencia.
 Otro delito civil es la estafa, cando una parte induce al error a otra parte y por lo tanto se
apropia de la posesión de la víctima. Si tengo un cuadro valioso y la dra victoria se lo estafa.
Entonces yo le doy una estatuilla de oro y el me da el cuadro. Pero la estatua es de plomo y
esta enchapada. Fue víctima de estafa. Es un contrato de permuta invalido por ser
defectuoso y actúo con voluntad viciada, fue inducido al error.
 Otro es el uso de confianza. Se configura cuando una persona presta un objeto y la persona
no lo devuelve. Entonces cuando hay abuso de confianza, una persona no es poseedora, es
tenedora cuando te prestan un objeto mueble, pero valoran más el objeto que la persona y
no devuelven el objeto. Adquiere el animus domini por esa actitud y pasa a ser tenedor.

Para los inmuebles: violencia (intimidación), clandestinidad (cuando el sujeto toma recaudos para que el antiguo
propietario desconozca que se ha tomado la posesión) y uso de confianza (me prestan un inmueble para que viva y
me comporto como propietario y no dejo entrar al dueño, pongo los impuestos a mi nombre como propietario y
tomo la posesión por abuso de confianza)

Mala fe simple: todos los casos de mala fe que no sean viciosas. Todos los otros casos encuadran la mala fe simple.
Puede ser el que compra un objeto mueble hurtado. Usurpación pacifica de un objeto inmueble o el adquirente por
boleto de compraventa, sin escritura… esa persona no tiene título suficiente.

Una vez que se analizan las clases… están las presunciones.

La buena fe y la mala fe consiste en lo que la persona cree, no siempre se acredita fácilmente. Entonces se organiza
un sistema de presunción para facilitar la prueba de la buena fe y mala fe.

ARTICULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de buena fe, a menos que exista
prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de esa clase de cosas y carece de medios
para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue registrado por otra persona

Adquisición, ejercicio, conservación y extinción

1922-23-24

Dos formas de adquirir la posesión y la tenencia.

Establece que la posesión se adquiere por vía unilateral u originaria: mediante la apropiación del objeto, la
ocupación. Siempre con el elemento intencional, del animus domini. Si yo usurpo una casa, tomo y agarro u objeto
mueble, ya me convierto en poseedor por el solo hecho de haber asumido el corpus y tener el aumus porque si lo
tomo con la idea de devolver, solo seré tenedor.

ARTICULO 1922.- Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, ésta debe
establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito
de custodia del adquirente.

El art. 1923 indica que la posesión se adquiere por el apoderamiento: por el hecho de tomar el objeto. Se requiere
discernimiento como mínimo de 10 años. Basta con ocupar un inmueble con la intención.
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 ARTICULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren por la tradición. No es necesaria la
tradición, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre,
o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a nombre de otro, quien la adquiere
desde que el tenedor queda notificado de la identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el
poseedor la transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor.
La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento de la cosa.

La tradición es de manera bilateral: La tradición es la entrega voluntaria del objeto a una parte y recepción voluntaria
por el accipiens. El 1901 establece que se puede sumar los años de posesión, cuando un poseedor le entrega el
objeto a otro poseedor.

ARTICULO 1924.- Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la recibe. Debe consistir
en la realización de actos materiales de, por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del que entrega de darla a quien la
recibe, o de éste de recibirla

EXTINCION, CESA EL PODER DE DERECHO SOBRE LA COSA 1931

 Cuando se extingue la cosa
 Cuando otro priva al sujeto de la cosa (me la roban)
 Cuando es físicamente imposible su ejercicio en forma perdurable (se cae al fondo del mar)
 Desaparece la posibilidad razonable de hallar la cosa perdida
 El abandono expreso y voluntario de la cosa
 Extinción de los hechos, que son las relaciones de poder.

Cuando se extinguen

ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la
cosa. En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

 Por ejemplo, las cosas consumibles, que se extinguen con su primer uso, como una manzana, se extingue la
posesión.
 Aunque sea tenencia, como un libro que nos prestaron y el perro se lo comió, también se extinguió.
 También cuando alguna persona priva al sujeto, poseedor o tenedor de la cosa. Puede ser un robo, un hurto,
otras circunstancias como abuso de confianza. Se produce un despojo o desapoderamiento. Antes estos
hechos la posesión y la tenencia se extinguen. Para esto también hay acciones para recuperarlas.
 Cuando es físicamente imposible el ejercicio. Se distingue del robo en que puede no ser por sufrir un vicio
sino por otras cuestiones.
 Desaparece la posibilidad de hallar la cosa perdida,
 El abandono expreso y voluntario. Es un medio de extinción de la tenencia y posesión, y de los derechos
reales en sí. Hasta un titular de dominio puede extinguir su dominio por medio del abandono, pero también
un poseedor tenedor.

28
Efectos de las relaciones de poder

ARTICULO 1932.- Derechos inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen derecho a ejercer las
servidumbres reales que corresponden a la cosa que constituye su objeto. También tienen derecho a exigir el
respeto de los límites impuestos en el Capítulo 4, Título III de este Libro.

Nos referimos a las consecuencias jurídicas. Que pueden ser derechos y obligaciones. Si son derechos de las
relaciones de poder, tenemos:

Ejercer las servidumbres reales

ARTICULO 2162.- Definición. La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y
que concede al titular del inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La
utilidad puede ser de mero recreo.

 La servidumbre es un derecho real que otorga al titular la facultad de realizar en un inmueble ajeno
una determinada utilidad específica, puede ser una omisión, pero en general puede ser, pasar a
sacar agua, transitar por un lugar determinado.
 Pero se refiere a las forzosas sobre el inmueble. En principio el titular de la servidumbre tiene
derecho a transitar sobre un inmueble ajeno porque su salida a la calle está cerrada, por ejemplo.
 Por el 1932 también tiene derecho de ejercer esa utilidad inherente a la servidumbre, el poseedor y
el tenedor. También un ilegitimo tendría derecho a transitar por el inmueble ajeno si es un derecho
real constituido.

Tiene derecho a exigir el respeto a las restricciones y límites al dominio:

ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público
están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe
ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

 A los demás propietarios de inmuebles vecinos cercanos.

 Este respeto lo podría exigir el titular de dominio del inmueble, el poseedor y el tenedor también. Que no
excedan la tolerancia de los vecinos. Si es un exceso no podre.
 El poseedor o tenedor sean titulares de dominio o no, tienen derecho a exigirle a otros titulares de dominio
(u otros poseedores y tenedores) a exigir el respeto a las restricciones y límites al dominio

Deberes inherentes a la posesión del poseedor y el tenedor.

ARTICULO 1933.- Deberes inherentes a la posesión. El poseedor y el tenedor tienen el deber de restituir la cosa a
quien tenga el derecho de reclamarla, aunque no se haya contraído obligación al efecto.
Deben respetar las cargas reales, las medidas judiciales inherentes a la cosa, y los límites impuestos en el Capítulo
4, Título III de este Libro.

 Restituir la cosa, aunque tenga derecho a reclamarla, aunque no se haya contraído una obligación al
respecto (hallador de una cosa perdida) tiene una obligación moral de activar el régimen de cosas perdidas,
sortear un juzgado y realizar el procedimiento para intentar que el dueño recupere la cosa.

29
  Deber de respetar las cargas reales (derechos de disfrute o garantía) y los límites al dominio (humo, calor,
olores, luces, vistas, etc). Las cargas reales son derechos reales pero vistos desde el lugar de quien los tiene
que respetar. Es una carga real que tiene el objeto. Lo tiene que respetar poseedores y tenedores.
 Respetar las medidas judiciales inherentes a la cosa (como podría ser una medida de no innovar) Respetar
las medidas judiciales que haya sobre la cosa, como, por ejemplo, si están construyendo y la obra presenta
un peligro, se presenta al juez una acción de daño temido que resulta de

Efectos propios de la tenencia.

ARTICULO 1940.- Efectos propios de la tenencia. El tenedor debe:

a) conservar la cosa, pero puede reclamar al poseedor el reintegro de los gastos;
b) individualizar y comunicar al poseedor de quien es representante si se lo perturba en razón de la cosa, y de no
hacerlo, responde por los daños ocasionados al poseedor y pierde la garantía por evicción, si ésta corresponde;
c) restituir la cosa a quien tenga derecho a reclamarla, previa citación fehaciente de los otros que la pretenden.

Conservar la cosa (pude reclamar el reintegro al poseedor): un deber y un derecho, porque el tenedor puede
reclamar el reintegro del acto.

Nominatio autoris: individualizar o nombrar al poseedor cuando es perturbado y comunicárselo bajo apercibimiento
de responder por los daños. Decir quién es, nombrarlo, no solo cuando se le pregunte sino también cuando por
ejemplo un oficial de justicia le pregunta en razón a algún proceso.
Tiene la obligación el tenedor de decir que el poseedor es tal persona. Si el tenedor advierte que es perturbado en la
posesión del poseedor, que alguien controvierte la posesión del poseedor, ya sea que reciba una demanda, o que
están poniendo ladrillos en un terreno que es prestado, es una desposesión en marcha que producirá el despojo de
una parte. Si ocurre eso, habrá que indicar al poseedor porque si no lo hace, le generara daños y perjuicios.

Obligación de restituir la cosa a quien tenga derecho de reclamarla: previa citación de los otros que la pretenden.
Quien reclame puede ser por una obligación, por un boleto de compra venta por cualquier acto jurídico del que surja
esta obligación de restituir

Efectos propios de la posesión

ARTICULO 1939.- Efectos propios de la posesión. La posesión tiene los efectos previstos en los artículos 1895 y
1897 de este Código.
A menos que exista disposición legal en contrario, el poseedor debe satisfacer el pago total de los impuestos,
tasas y contribuciones que graven la cosa y cumplir la obligación de cerramiento.

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena
fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir
los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

ARTICULO 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede constituir un derecho real o imponer su
constitución, excepto disposición legal en contrario.

Prescripción adquisitiva:

ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
30
Adquirir el derecho real por el transcurso de un determinado tiempo establecido por la ley. Siempre teniendo la
posesión que es requerida por el tiempo exigido por la ley con las características y por el tiempo exigido en cada
caso.

La posesión debe ser ostensible (algo público) y continua 1900.

ARTICULO 1900.- Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y continua.

Se aplican las presunciones vistas.

Hay distintos tipos de prescripción adquisitiva para inmueble: breve y larga.

1. La breve está en el 1898, y dice que con justo título y buena fe se produce por la posesión durante 10 años,
si es hurtada o perdida, es de dos años. Si es inmueble son 10 años.
a) El justo título es causal de la adquisición de un derecho real. (dación en pago, permuta) ese acto
tiene que cumplir con los requisitos de forma (para ser justo título) como la escritura pública para
inmuebles.
b) Pero ese título tiene un defecto que se encuentra en el fondo, porque la forma está cumplida, la
escritura esta. Y le falta la capacidad o la legitimación. Si le falta la capacidad es porque el otorgante
del acto como el vendedor, el enajenante, tenía su capacidad restringida y no compareció al acto su
figura de apoyo.
c) El defecto es tan grave que el comprador no adquirió el derecho real por la gravedad de ese defecto.
d) Otra posibilidad es que el vendedor o el enajenante no haya tenido legitimación. Art 399 Nemo plus
iuris. Nunca podría transmitir un dominio que no tiene.
e) La buena fe se presume cuando el comprador ignora la falta de capacidad o de legitimación, está
persuadido de que es titular de derecho real que adquirió. Es buena fe de creencia y registral como
que vaya alguien con un DNI falso.
f) Y si no adquirió el título suficiente, por 10 años adquiere la posesión legitima.
g) El justo título queda saneado cuando se inscribe la sentencia en el registro de la propiedad inmueble
y ya nadie puede alegar desconocimiento. Ningún juez declara un derecho real, sino que lo
constituye.
h) Debe ser ostensible y continua.

ARTICULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de derechos reales con justo título y
buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el
plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

2. La larga: si no existe justo título y buena fe, el plazo es de 20 años. Todos los poseedores que tienen la
clasificación de poseedor y tenedor, puede adquirir la prescripción adquisitiva larga. Corpus y animus domini
a) Aunque entres con clandestinidad, abuso de confianza, mala fe.
b) La sentencia tiene efectos declarativos 1897, y la posesión ostensible y continua, pero la sentencia
cambia el efecto en el sentido de fecha. La fecha será en el momento en que se cumplan los 20 años
acreditados. Sigue siendo declarativa la sentencia. Ese tiempo acreditado será la fecha en que
adquirió el dominio cuando se cumplan los 20 años y se inscriba la sentencia en el registro.
c) La prescripción larga se llama USUCAPION.
d) Se requiere para probar: puede ser por demanda o contestación de demanda.
e) Se exige prueba documental, quiere decir que esa prueba una importante son los impuestos pagos,
para probar los años que estuve en posesión es el pago durante el transcurso del tiempo.
f) Pueden ser testigos para complementar. Prueba testimonial.
31
 g) El actor o por demandado, tiene que acompañar el informe de dominio del inmueble (porque la
demanda es contenciosa) hay que demandar al titular registral para que tenga derecho a
defenderse, bilateralidad y derecho a defensa.
h) Hay que presentar un plano, para usucapión. Plano, informe de dominio, prueba y demandar al
titular dominial.

ARTICULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala fe de su
posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni
perdida, que no inscribe a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que
los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean coincidentes

Obligación de pagar los impuestos, tasas y contribuciones que gravan la cosa salvo disposición legal en contrario.

El poseedor como otro efecto de la posesión, el poseedor tiene la obligación de pagar impuestos tasas y
contribuciones que gravan la cosa por ser poseedor.
Tiene la obligación de pagar impuestos tasas y contribuciones sobre la cosa y cumplir con la obligación de
cerramiento.
Es necesario tener los impuestos pagos, pero para otros no (para lograr la sentencia declarativa de prescripción
adquisitiva) y lo toman como una prueba más… si para Adrián es un requisito la prescripción adquisitiva.

Adquisición legal de los derechos reales sobre cosa mueble 1895.

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena
fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no s ean hurtadas o perdidas es suficiente para
adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita.

La posesión de buena fe del subadquirente de cosa mueble no registrable hace adquirir derecho real, salvo que la
cosa sea hurtada o perdida.
Se habla de subadquirente, es el tercero respecto de una relación jurídica.
Una persona que es subaquirente, lo adquiere por disposición de la ley. Aplica a cosa mueble no registrable.
Es importante la posesión de cosa mueble que tiene este efecto que es que adquiere el derecho real, aunque no lo
haya recibido del titular.
Adquirió de alguien que no tenía legitimación. Incumpliendo el 399 transmite a otro una cosa no registrable y esa
persona que lo adquiere solo lo adquiere si cumple con los requisitos que son: (la cosa no tiene que ser hurtada ni
perdida)

A le entra el jarrón a B para que se lo cuide. B que es un amigo lo traiciona en su confianza y se lo vende a C. C es el
subadquirente, seria titular de la cosa?? Si no cumple los requisitos del 1895 no. (requisitos: posesión de buena fe,
cosa mueble no registrable, no hurtada ni perdida, título oneroso para repeler la reivindicación 2258.

Otro efecto es:

ARTICULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su causante.

 También el poseedor de 15 años de posesión, si se va a vivir a otro país puede transmitir esos 15 años de
posesión. Quien los compra, lo recibe por contrato de cesión de derechos posesorios. El que recibe la
posesión, ocupa el mismo emplazamiento jurídico y ya comienza con quince años de posesión.
 En esta hipótesis se puede cumplir el plazo para la posesión sumando los años que se compran. Es otro de
los efectos de la posesión.

32
Hay que analizar los efectos que se producen cuando el poseedor debe restituir el objeto. Porque no reúne todos los
requisitos para la adquisición inmediata o para la prescripción.

En el caso de la prescripción larga: yo usurpo un inmueble y digo, si estoy 20 años me convierto en propietario. Pero
19 años después me demandan y lo tengo que devolver, porque no cumplí con el plazo.

Puede ser también por la prescripción breve: porque al año numero 6 al demente que me vendió un inmueble le
designan un representante legal, me demandan y tengo que restituir el inmueble.

Caso inmediato 1895 y la prescripción que requiere el transcurso del tiempo (modos de adquisición)

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena
fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir
los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si el respectivo régimen especial
prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.

RESTITUCION

En otras hipótesis el poseedor tiene que restituir el objeto. Y acá es donde se consagran una serie de efectos, a partir
del artículo 1934-1938 que derivan de la obligación de restituir. Todos estos efectos derivan de la obligación de
restituir el objeto porque no se han reunido todas las exigencias para ser el propietario.

Estos 4 efectos se refieren a:

1. Los frutos: si debo devolver los frutos que genero el objeto mientras duro la posesión.
2. Los productos que extraje
3. La responsabilidad por el deterioro. Si lo deterioré mientras los poseí.
4. Se refiere a la posibilidad de recibir un reembolso por las mejoras.

Base: siempre le poseedor de buena fe tiene un tratamiento más benévolo y las consecuencias no serán las mismas
para él y el de mala fe.

FRUTOS

ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se
considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

ARTICULO 1935.- Adquisición de frutos o productos según la buena o mala fe. La buena fe del poseedor debe
existir en cada hecho de percepción de frutos; y la buena o mala fe del que sucede en la posesión de la cosa se
juzga sólo con relación al sucesor y no por la buena o mala fe de su antecesor, sea la sucesión universal o
particular.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos y los naturales devengados no percibidos. El de mala fe
debe restituir los percibidos y los que por su culpa deja de percibir. Sea de buena o mala fe, debe restituir los
productos que haya obtenido de la cosa.
Los frutos pendientes corresponden a quien tiene derecho a la restitución de la cosa.

 Establece la adquisición de los frutos según la mala o buena fe. Y que el de buena fe hace suyos los frutos
percibidos, pero el de mala fe debe restituirlos.
33
  Si soy poseedor de buena fe porque compre un inmueble a un demente que no se le notaba la incapacidad y
el representante legal demoró 4 años en demandarme, yo percibí los frutos, si era una casa que alquile,
percibí los arriendos y como soy de buena fe NO DEBO RESTITUIR ninguna suma equivalente ni los frutos.
 Ahora si es de mala fe, SI DEBO RESTITUIR los frutos percibidos. Los restituye, aunque no los haya percibidos
y los que por su culpa dejo de percibir. Devolver el inmueble + los frutos, y en otro caso solo el inmueble,
pero no los frutos.

PRODUCTOS

 Los productos se restituyen SIEMPRE, sean de buena o mala fe.

 Consiste en una porción desprendida del mismo objeto, como los minerales que se extraen del suelo.
 Los frutos se generan de manera periódica, con una frecuencia.
 Y el producto una sola vez porque el objeto se disminuye a medida que pasa el tiempo y se restituye
siempre.

RESPONSABILIDAD

ARTICULO 1936.- Responsabilidad por destrucción según la buena o mala fe. El poseedor de buena fe no
responde de la destrucción total o parcial de la cosa, sino hasta la concurrencia del provecho subsistente. El de
mala fe responde de la destrucción total o parcial de la cosa, excepto que se hubiera producido igualmente de
estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.

Si la posesión es viciosa, responde de la destrucción total o parcial de la cosa, aunque se hubiera producido
igualmente de estar la cosa en poder de quien tiene derecho a su restitución.

 Establece cual es la responsabilidad por el deterioro del objeto o la destrucción. Según la buena o mala fe.
 Si el poseedor es de buena fe (compro la casa al demente o de mala fe que usurpo) y mientras tuvo la
posesión se dedicó a demoler el inmueble, cuando lo devuelve está deteriorado. Se establece la
responsabilidad del poseedor.
 En primer lugar: EL POSEEDOR DE BUENA FE NO RESPONDE POR EL DETERIORO DEL OBJETO. Es decir, si yo le
compro al demente no notorio y luego me dedico a demoler el inmueble para hacer una cancha y cuando
termino de demoler la casa, tengo que restituir el inmueble, no tengo ningún tipo de responsabilidad. Como
soy de buena fe no le tengo que pagar nada.
 Por la mala fe: EL POSEEDOR DE MALA SÍ RESPONDE.
 Pero si es de mala fe simple: responde por el deterioro o la destrucción del objeto, PERO con una excepción:
solo responde a menos que el objeto igual se hubiese deteriorado si estaba en poder del dueño. Si usurpo un
inmueble y lo entrego deteriorado y se lo tengo que restituir también me puede demandar el valor de todo
el deterioro excepto que se hubiese deteriorado igual si lo tuviese aquella, por ejemplo, el deterioro por un
terremoto.
 Si es de mala fe viciosa responde SIEMPRE sin excepción. Responde, aunque se hubiese deteriorado
igualmente si se encontrase en poder del propietario.

REEMBOLSO POR MEJORAS

ARTICULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar
indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si
al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las
mejoras útiles, pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos
de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

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  Otro efecto, es cuando el que obtiene el inmueble lo mejora o hace edificación. Lo que se analiza es si el
poseedor tiene derecho al reembolso. Que el propietario le pague las mejoras que realizo en el inmueble.

Hay que tener el 1934 que indica que tipo de mejoras deben considerarse.
Hay 4 tipos de mejoras. De mantenimiento, necesaria, útil, y suntuaria.

 Las dos primeras categorías, MANTENIMIENTO y NECESARIA, no suelen mejorar nada, son actos de
conservación o mantenimiento.
 La UTIL y SUNTUARIA son literalmente mejoras porque permiten un aprovechamiento más cómodo.

1. Las de mero mantenimiento es la reparación de deterioros menores como cambiar un vidrio o reparar un
termotanque.
2. Las necesarias: son reparaciones, pero mayores, como la impermeabilización de un techo, el revoque de una
pared. Si bien son gastos de mantenimiento, si son mayores gastos son necesarias.
3. Las útiles: es la que beneficia a cualquier sujeto de la relación posesoria. Si ocupo un inmueble y hago una
mejora útil, cualquier persona que ocupe el inmueble se verá beneficiado, como un buen portón para más
seguridad, o donde había un espacio abierto lo hago techado y su uso es mejor de esa manera. Es de
modificación para utilidad de cualquiera.
4. Las suntuarias son las de lujo y recreo y que solo sirven para quien las hizo.

Como el poseedor no tiene ningún contrato con el propietario, porque usurpe una casa, se le aplican
necesariamente estos efectos. No hay posibilidad de que se cambie.

Pero el tenedor como tiene un contrato como el contrato de locación, debe estarse primero lo que se
establezca en el contrato y si no se dice nada, se le aplican las normas. Primero leer el contrato de locación, que
generalmente se prohíben mejoras y sin reembolso si las hago. Pero si nada se establece, luego se rige por lo que se
establece en el contrato.

Tratamiento

ARTICULO 1934.- Frutos y mejoras. En este Código se entiende por:

a) fruto percibido: el que separado de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si es fruto civil, se
considera percibido el devengado y cobrado;
b) fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y no cobrado;
c) mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa;
d) mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensable para la conservación de la cosa;
e) mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relación posesoria;
f) mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo.

1. Las de mero mantenimiento:

a) NO DAN LUGAR A NINGUN TIPO DE REEMBOLSO
b) Si fui poseedor de buena mala fe, o tenedor y mientras duro la posesión, arregle el vidrio, la bisagra,
el picaporte de la puerta, después NO TENGO DERECHO AL REEMBOLSO.

2. Las necesarias:
a) si hay DERECHO AL REEMBOLSO y el valor que se reembolsa es el COSTO.
b) Es decir, lo que gasto el sujeto. Si usurpe, o soy de buena mala fe y realice gastos mayores, pero para
conservación, tengo derecho a exigir al propietario el costo.

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 3. Las útiles:
a) también DAN DERECHO AL REEMBOLSO.
b) Pero da derecho de reembolso al costo en tanto y en cuanto NO SUPERE EL INCREMENTO DEL
VALOR DEL OBJETO.
c) Es decir que, de los dos valores posibles, debe reembolsarse el menor.
d) Soy poseedor de buena o mala fe y realizo gastos para mejoras útiles, tendré que haber hecho un
desembolso de 400 mil, pero ahora el objeto vale en vez de 1 millón, ahora vale 200 mil pesos más
de lo que valía antes por la mejora útil que le hice.
e) El reembolso es el menor de esos dos valores. El costo invertido o el incremento.
f) De los dos, el menor valor.

4. Si son suntuarias: NO DAN LUGAR A REEMBOLSO.

ARTICULO 1938.- Indemnización y pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poder puede reclamar
indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas últimas pueden ser retiradas si
al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede reclamar el costo de las mejoras
necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las
mejoras útiles, pero sólo hasta el mayor valor adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos
de la naturaleza en ningún caso son indemnizables.

 el poseedor no puede pedir reembolso por las de mero mantenimiento.

 La segunda categoría si da lugar. Cualquier sujeto de relación de poder puede reclamar.
 Si el art alude a relaciones de poder aplica a poseedor y tenedor
 Si es poseedor solo al poseedor y tenedor solo tenencia.

EXTINCION DE LA POSESION

ARTICULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se pierde el poder de hecho sobre la
cosa.
En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.

A. La posesión se extingue por la destrucción del objeto y se extingue la cosa. Porque si soy poseedor de la vaca
y se muere la vaca, la relación posesoria se extingue.
B. Cuando otro priva al sujeto de la cosa: la posesión se extingue cuando te despojan del objeto, pero además
transcurre un año. Un año después del despojo la relación se extingue. Un año porque tiene un año de plazo
para recuperar del objeto. Poseí 10 años, me despojaron un año y pasaron tres años, sigo ejerciendo la
posesión porque la defiendo en juicio y cuando la recupero ya pasaron tres años y tengo trece años. Si fuese
de mala fe, también puede. Si soy titular de dominio y me demandan, mi acción no prescribe. Si soy
poseedor y te usurpan, la acción prescribe al año.
C. Otras causales del articulo son cuando el sujeto se encuentra en la imposibilidad del ejercicio, como una
inundación.
D. Cuando es improbable hallar un objeto perdido, objeto mueble.
E. O el abandono. Expreso y voluntario porque solamente retirarse del inmueble no significa que lo abandone.
Se necesita exteriorizar la voluntad.

36
03/09/2021

DOMINIO
En la tenencia lo que cambia es que es distinto por contrato de locación, comodato, etc. Y se aplica la misma
clasificación de la posesión. Los efectos propios de la tenencia y posesión ya lo vimos. Pero la clasificación es lo que
vimos de legitima ilegitima que se aplica también a la tenencia. La presunción de buena fe y mala fe son las mismas
que en la posesión.

Titulo para locación, es el contrato de locación. Para la posesión puede ser una compra venta o una cesión de
posesión.

Estructura del dominio que se repite en el análisis de cada derecho real. Distinguimos entre propiedad en sentido
amplio y técnico dominio.

Una cosa es el art 14 de la CN cuando se refiere a propiedad. El art 17 que reconoce que la propiedad es inviolable,
se refiere a todo lo que está en la propiedad de la persona, también el derecho de usufructuario es un derecho de
propiedad que se protege, también la habitación, el uso, la superficie, la servidumbre, todos los derechos que
inciden en el patrimonio de una persona. En sentido de propiedad, abarca distintos derechos reales, no solo el
dominio. Y conceptualizaciones más amplias de lo que es la propiedad en sí, como un tenedor que está alquilando,
también se protege esa propiedad.

Artículo 14.- Todos los habitantes de la Nación gozan de los siguientes derechos conforme a las leyes que
reglamenten su ejercicio; a saber: de trabajar y ejercer toda industria lícita; de navegar y comerciar; de peticionar
a las autoridades; de entrar, permanecer, transitar y salir del territorio argentino; de publicar sus ideas por la
prensa sin censura previa; de usar y disponer de su propiedad; de asociarse con fines útiles; de profesar
libremente su culto; de enseñar y aprender.

Artículo 17.- La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud
de sentencia fundada en ley. La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y
previamente indemnizada. Sólo el Congreso impone las contribuciones que se expresan en el Artículo 4º. Ningún
servicio personal es exigible, sino en virtud de ley o de sentencia fundada en ley. Todo autor o inventor es
propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el término que le acuerde la ley. La confiscación
de bienes queda borrada para siempre del Código Penal argentino. Ningún cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie.

Regulación legal

 Título iii de libro iv art 1941 a 1982

 Disposiciones generales en materia de derechos reales. Se aplica a cada derecho real. Como ius persequendi
y preferendi.
 Principios generales del ordenamiento civil y comercial. Como el art 10, 11, 12, abuso del derecho, etc.

Concepto:

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

 Por ser real, se aplica toda la parte general. Todas las facultades de ius utendi, ius fruendi e ius abutendi. Los
adquiere en propiedad.
 El titular de dominio que tiene un campo, adquiere las manzanas en propiedad, siendo titular de dominio de
la manzana también. Lo mismo con los frutos civiles como puede ser un alquiler. Y la facultad de disponer
material y jurídicamente del objeto. La posibilidad de enajenar, venderla, donarla o realizar otro tipo de

37
 contrato que no implica desprenderse de la cosa o que se extingue el dominio de un titular para ser
adquirido por otro.
 Siempre dentro de los limites previstos por la ley, puede hacer lo que quiera, pero siempre dentro de los
limites.
 Tiene iuris tantum. El más extenso de los derechos. Los demás derechos reales son desmembraciones del
dominio, dicen los autores.

Naturaleza jurídica

Derecho real sobre cosa propia.

Caracteres: absoluto 1941, exclusivo 1943, perpetuo 1942 y excluyente 1944. Le interesa a toda la sociedad porque
representa la ideología de un país. Concebido para proteger la propiedad de los que tienen.

ARTICULO 1941.- Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga todas las facultades de
usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio
se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

ARTICULO 1942.- Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia
de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro, excepto que éste
adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.

ARTICULO 1943.- Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien adquiere la cosa
por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título.

ARTICULO 1944.- Facultad de exclusión. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del uso, goce
o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar sus inmuebles con
muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.

Lo que hace que una cosa sea lo que es distinta de otra, formando parte de una definición de lo que es también la
cosa. Son la esencia de la cosa.

Que sea ABSOLUTO

 es que tiene todas las facultades, el dominio perfecto tiene todas las facultades, no se desprendió ninguna.
 Puede hacer lo que quiere con la cosa, pero tiene límites impuestos por la ley, como limites administrativos.
 Si tengo un auto tengo que respetar la velocidad, si tengo un inmueble debo respetar las normas
municipales. El humo y el calor excesivo también son límites.

Con que sea EXCLUSIVO

 quiere decir que el titular del dominio, tiene el derecho de ejercer facultades 100% de la cosa. Si hubiera
otro titular, seria condominio con el porcentaje dividido.
 No se afecta el carácter exclusivo del dominio, por constituir un usufructo.
 Adquiere la cosa por un título no puede más adelante adquirirlo por otro título.
 No puede tener más de un titular. Pero quien ya es titular, como una compra-venta, ya no la puede adquirir
por otro título porque ya es titular. Pero puede sanearse un título con defectos.
 Tiene la facultad de excluir a terceros de uso y goce o disposiciones de la cosa, de tomar al respecto todas las
medidas que crea convenientes, de encerramiento, de prohibir que se introduzcan cosas ajenas en su
inmueble y removerlas sin previo aviso si fueron introducidas sin su consentimiento.

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Por PERPETUIDAD,

 es que no tiene límite en el tiempo que se pueda tener fijado a priori en un momento inicial o antecedente,
no hay un momento que podamos percibir en el que el dominio se vaya a extinguir. Porque no sabes cuándo
se va a extinguir, por eso es perpetuo.
 No hay plazo ni condición fijado. No es que nunca renuncia el trabajador y que nunca se va a extinguir el
contrato por ninguna causa, el tema es que no se sabe en qué momento, puede fallecer también.
 Subsiste, aunque no se ejerza las facultades constantemente. Caso típico de un terreno que está lejos y que
no vamos nunca.
 No se extingue, aunque las ejerza otro sobre el objeto de mi titularidad, salvo que lo adquiera por
prescripción adquisitiva.
 No se extingue por el no uso y goce.
 No es un derecho vitalicio porque la vida en algún momento termina.

EXCLUYENTE,

 porque tiene la facultad de impedir que otras personas ejerzan facultades sobre la cosa a través de abogados
o de propia autoridad en pequeños casos. Puede remover cosas que están en su propiedad.

Facultades

 Materiales: ius posidendi (poseer legítimamente) utendi (usar) fruendi (gozar, retirar los frutos civiles,
naturales) abutendi (disponer, destruir)
 Jurídicas: transmitir, constituir derechos reales, contraer derechos personales, celebrar distintos contratos
como innominados, agrarios, abandonar. Por escritura pública o actos inequívocos.
 El dueño puede ejecutar todos los actos jurídicos de que la cosa pueda legalmente ser objeto, aunque es
redundante: alquilarla, enajenarla, gravarla, etc.
 Puede constituir derechos reales o personales. En este último ámbito rige el ppio de la autonomía de la
voluntad. Pueden ser actos a título oneroso o gratuito.
 Puede hacer abandono de la cosa sin transmitirla a otra persona.

Clasificación

 Perfecto: el que tiene todas las facultades y caracteres.

 Imperfecto

ARTICULO 1946.- Dominio imperfecto. El dominio es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorios,
o si la cosa está gravada con cargas reales.

El dominio cuando es perpetuo se dice que es perfecto, pero se lo denomina imperfecto cuando no cumple esa
condición porque debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condición o si estuviere
gravado respecto de terceros con un derecho real.

ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario
y el desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo
previsto en las normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al
régimen de la respectiva carga real que lo grava.

o Revocable:
 es aquel que se somete a condición o plazo resolutorio. Acá puedo decir cuando termina el
dominio imperfecto revocable. Puede ser una fecha, o dos años después de que se
transmitió el dominio, etc. Hay un plazo cierto.
 Si hay condición, se puede someter a una condición resolutoria, que es un hecho condicional
que cuando acaece, se extingue el dominio, pero no se sabe cuándo sucede.

39
  Hay un plazo de 10 años máximo para que acaezca la condición. Si no acaece, adquiere el
dominio perfecto.
 Puede nacer de la voluntad de las partes o de la ley
 Cuando se extingue, se lo restituye al anterior titular. En este caso se afecta la perpetuidad.
 Puede ejercer todas las facultades el titular de dominio imperfecto revocable puedo
constituir garantías, hipotecas, usufructo, habitación, pero cuando acaece el plazo o la
condición resolutoria, se restituye y vuelve al estado anterior.
 Es con efecto retroactivo salvo disposición en contrario.
 Puede ser por pacto, como cláusula de retroventa o porque lo disponga la ley.
 Los efectos de la resolución operan con efecto retroactivo, excepto cuando se trate de
adquirentes de buena fe y a título oneroso de cosas muebles no registrables.

 Sujetos: en el dominio revocable interviene el transmitente o revocante, que es la persona que luego de
producirse el evento resolutorio, volverá a tener el dominio perfecto de la cosa, y el dueño revocable que es
el titular del dominio sujeto a resolverse
 Plazo: si la condición se cumple antes de los 10 años, allí acaba el dominio revocable. Si no se cumplió, se la
tiene por cumplida al cabo de ese tiempo, t el dominio debe quedar definitivamente establecido.
 Publicidad: en caso de inmuebles, la transmisión de dominio debe ser formalizada por escritura pública. En
cuanto a las cosas muebles registrables, será indispensable la inscripción registral para que la cláusula
resolutoria pueda ser oponible a terceros de buena fe.
 Facultades:

ARTICULO 1966.- Facultades. El titular del dominio revocable tiene las mismas facultades que el dueño
perfecto, pero los actos jurídicos que realiza están sujetos a las consecuencias de la extinción de su
derecho.
Pendiente el plazo o la condición resolutorios, el dueño revocable es dueño al fin, y por eso es que tiene las
mismas facultades que el dueño imperfecto: usar, gozar y disponer física y jurídicamente.
 Efecto de la revocación:
 Se extingue por las mismas causas por las que puede extinguirse el dominio perfecto.
 Se extingue por fracaso o cumplimiento de la condición resolutoria o por el vencimiento del
plazo resolutorio.
 La revocación del dominio de cosa registrable tiene efecto retroactivo, excepto que lo
contrario surja del título de adquisición de la ley.
 Cuando se trata de cosas no registrables, la revocación no tiene efecto respecto de terceros
sino en cuanto ellos por razón de su mala fe, tengan una obligación personal de restituir la
cosa.
 Los terceros no pueden alegar buena fe ya que, obrando con diligencia hubieran podido
conocer la situación del transmitente, cuando se trata de cosas registrables.
 Readquisición del dominio perfecto:

ARTICULO 1968.- Readquisición del dominio perfecto. Al cumplirse el plazo o condición,

el dueño revocable de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a
nombre del dueño perfecto. Si la cosa es registrable y el modo suficiente consiste en la
inscripción constitutiva, se requiere inscribir la readquisición; si la inscripción no es
constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
 Una vez cumplida la condición o vencido el plazo, el dominio revocable queda
automáticamente extinguido y el dueño anterior se convierte nuevamente en dueño
perfecto, sin necesidad de que se haga la tradición, pues la norma que se comenta establece
un supuesto de constituto posesorio.
 No se requiere de la tradición ni de actos materiales. Basta con la extinción provocada por el
transcurso del tiempo.

40
  Extinguido el dominio revocable, el tenedor está obligado a restituir la cosa a su antiguo
dueño.

ARTICULO 1965.- Dominio revocable. Dominio revocable es el sometido a condición o plazo resolutorios a cuyo
cumplimiento el dueño debe restituir la cosa a quien se la transmitió.
La condición o el plazo deben ser impuestos por disposición voluntaria expresa o por la ley.
Las condiciones resolutorias impuestas al dominio se deben entender limitadas al término de diez años, aunque no
pueda realizarse el hecho previsto dentro de aquel plazo o éste sea mayor o incierto. Si los diez años transcurren sin
haberse producido la resolución, el dominio debe quedar definitivamente establecido. El plazo se computa desde la
fecha del título constitutivo del dominio imperfecto.

o Fiduciario:

ARTICULO 1666.- Definición. Hay contrato de fideicomiso cuando una parte, llamada fiduciante, transmite o se
compromete a transmitir la propiedad de bienes a otra persona denominada fiduciario, quien se obliga a ejercerla
en beneficio de otra llamada beneficiario, que se designa en el contrato, y a transmitirla al cumplimiento de un
plazo o condición al fideicomisario.

ARTICULO 1701.- Dominio fiduciario. Definición. Dominio fiduciario es el que se adquiere con razón de un
fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del
fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.

 En el revocable la cosa debe ser restituida a su primer dueño, mientras en el fiduciario debe
transmitirse al fideicomisario, figura que puede recaer en el beneficiario o un tercero, o en el
anterior propietario.
 Solo puede nacer de la voluntad de las partes.
 Es irretroactivo.
 Las cosas transmitidas fiduciariamente forman un patrimonio separado del resto de los
bienes del fiduciario.
 Plazo máximo de 30 años.
 Se le pueden establecer prohibiciones de no enajenar.
 El fiduciario solo puede disponer cuando lo requieran los fines del fideicomiso.
 se usa para distintos negocios jurídicos. Como, por ejemplo, cuando un edificio está en pozo,
y vos vas pagando y en cuotas y ellos van construyendo. Entonces pagamos, firmamos un
contrato en Word. No somos titulares de dominio, no tenemos ni la posesión ni el titulo
suficiente en escritura pública.
 Y como se instrumenta este negocio: una vez, ese día que se firma el Word, tengo un
derecho personal porque pague, para exigirle a la constructora que cumpla. Es un derecho
importante pero no es un derecho real que otorgue todas las facultades. Pero si no se
cumple, solo podre tener una indemnización.
 Una señora tiene un terreno vacío, pasto. Solo gasta impuesto en mantenerlo, no le
interesa construir, no se vende, o no lo quiere vender por motivos emocionales.
Entonces una constructora le propone que le transmita el dominio de ese terreno,
que uno como constructor arma un edificio y una vez que lo arme, le va a entregar
tres departamentos. Entonces la señora acepta. La constructora se obliga a construir
el edificio, encontrar adquirentes, someter el edifico a propiedad horizontal,
entregar la escritura mal llamada traslativa de dominio de propiedad horizontal.
 1666: el fiduciante la señora, fiduciario la constructora, que recibe la propiedad del
terreno, de tal modo que la señora deja de ser titular de dominio, que ahora tendrá
un derecho personal con la constructora. Se obliga a transmitirlo a los
fideicomisarios que son los compradores de las propiedades horizontales y por
acuerdo de parte la misma señora. El titular de dominio fiduciario es titular de
41
 dominio imperfecto, que se va a extinguir cuando haya un plazo fijado y condición
resolutoria. Pero en este caso el máximo de tiempo es 30 años y va a formar un
patrimonio separado. Se aplican las normas del derecho real. Durante todo el
tiempo que dura la ejecución de contrato el titular es el fiduciario, y cuando se
extinga ese dominio los titulares serán los adquirentes
 Sujetos: En el caso, entre el titular del dominio fiduciario y el objeto del fideicomiso. Pueden ser dos, tres o
cuatro.
 1) el constituyente o FIDEICOMITENTE que es quien desprende el dominio en favor de otra
persona.
 2) el FIDUCIARIO que recibe el dominio transmitido por el fideicomitente.
 3) el FIDEICOMISARIO que es el tercero a quien habrá de transmitirle el dominio si se cumple
la condición resolutoria o cuando venza el plazo resolutorio establecido.
 4) el BENEFICIARIO que recibirá los beneficios de la gestión del fiduciario.
 Patrimonio separado: sobre los bienes fideicomitidos se crea un patrimonio separado. Los bienes
fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y tampoco
pueden agredirlo los acreedores del fiduciante.
 Modos de adquisición: se adquiere por actos entre vivos y en forma derivada, por la concurrencia del título
y el modo (tradición). Para que la transmisión fiduciaria de inmuebles sea oponible a terceros, deberá ser
inscripta en el Registro de la Propiedad inmueble.
 Duración: puede establecerse subordinado a un plazo o a una condición resolutoria, con un límite máximo
de treinta años salvo que el beneficiario fuere un incapaz o capacidad restringida.
 Facultades del dueño fiduciario: pendiente el plazo o la condición, el fiduciario es el dueño de la cosa
transmitida, cabe reconocer que sus facultades son amplias, goza de todas las prerrogativas y derechos con
que cuenta el dueño pleno o perfecto. Puede realizar actos de disposición material y jurídico como de
administración sobre la cosa que le fue confiada.
 Actos de disposición: el código sienta la regla de que el fiduciario en su condición de dueño puede enajenar
o gravar la cosa. Es la lógica consecuencia de tener el ius abutendi que confiere el derecho real de dominio.
 Limitaciones: el contrato puede prever limitaciones a estas facultades, incluso la prohibición de enajenar, las
que en su caso deben ser inscriptas en los registros correspondientes a cosas registrables.

ARTICULO 1704.- Facultades. El titular del dominio fiduciario tiene las facultades del dueño perfecto, en
tanto los actos jurídicos que realiza se ajusten al fin del fideicomiso y a las disposiciones contractuales
pactadas.
 Extinción del dominio fiduciario: se extingue por el cumplimiento de la condición resolutoria, o por el
vencimiento del plazo resolutorio. En ese caso, el fiduciario debe transmitir la cosa a quien corresponda. El
acaecimiento del evento resolutorio produce el cambio de titularidad.

ARTICULO 1706.- Readquisición del dominio perfecto. Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario
de una cosa queda inmediatamente constituido en poseedor a nombre del dueño perfecto. Si la cosa es
registrable y el modo suficiente consiste en la inscripción constitutiva, se requiere inscribir la
readquisición; si la inscripción no es constitutiva, se requiere a efecto de su oponibilidad.
 Efectos de la resolución:
 la extinción del dominio fiduciario no opera con efecto retroactivo.
 La resolución solo producirá sus efectos hacia el futuro, por lo que se mantendrán o
quedaran subsistentes los diversos actos efectuados por el dueño fiduciario, esto es, la
transmisión del dominio de la cosa a terceros y la perdurabilidad de los gravámenes
constituidos.
 Sólo tendrá efecto retroactivo cuando el tercero sea de mala fe o haya adquirido a título
gratuito.
 Habrá mala fe cuando el fiduciario realice actos de disposición que sean ajenos a los fines del
fideicomiso, o a pesar de una cláusula que limite sus facultades y el tercero haya sabido o
debido saber, actuando con diligencia.
42
 ARTICULO 1705.- Irretroactividad. La extinción del dominio fiduciario no tiene efecto retroactivo respecto
de los actos realizados por el fiduciario, excepto que no se ajusten a los fines del fideicomiso y a las
disposiciones contractuales pactadas, y que el tercer adquirente carezca de buena fe y título oneroso.

o Desmembrado:
 sujeto al régimen de la respectiva carga real que lo agrava. Quiere decir que es aquel
dominio en el cual sea su titular actual o anterior pero su titular constituyo derechos reales a
favor de otra persona.
 Hay dos titulares de derechos reales, no porque haya un condominio, sino porque existe un
derecho real que es una carga real de dominio.
 Porque es un usufructo, un uso, habitación, garantía real, hipoteca, prenda anticresis,
servidumbre, superficie, todos los derechos reales sobre cosa ajena.
 Todos los derechos reales son desmembraciones del dominio.
 Se afectan el carácter absoluto porque si se afectara el carácter exclusivo deja de ser
dominio para ser condominio.
 El titular de dominio sigue siendo titular de dominio, aunque este desmembrado, por
ejemplo, habrá un usufructo y tendrá un titular tal derecho real. Pero como es
desmembrado, el dominio principal sigue teniendo un titular.

ARTICULO 1964.- Supuestos de dominio imperfecto. Son dominios imperfectos el revocable, el fiduciario y el
desmembrado. El dominio revocable se rige por los artículos de este Capítulo, el fiduciario por lo previsto en las
normas del Capítulo 31, Título IV del Libro Tercero, y el desmembrado queda sujeto al régimen de la respectiva
carga real que lo grava.

Elementos del dominio

SUJETO: el titular de dominio, que puede ser persona humana como jurídica. Es una relación directa e inmediata que
se tiene con la cosa. No es como el derecho personal que se tiene una relación mediata. Nunca se llaman “parte”. Es
el titular de dominio. Lo que no sucede en todos los derechos reales.

OBJETO: son las cosas. Extensión del dominio en artículo 1945. En el primer párrafo menciona que comprende las
cosas que forman un todo con ella. El ejemplo caso es del auto cuando le cambiamos las llantas, las que estaban
desprendidas del automotor cuando pasan a formar parte del auto, forman un todo y somos titulares del dominio de
las llantas.

ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo
dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo
contrario.

El dominio de una cosa inmueble se extiende hacia el cielo y al subsuelo. Si la construcción es en el fondo no cambia
la regla, porque todo el inmueble es de titular dominial, y todo lo que se construya, es del titular del dominio porque
hace un todo con la cosa.

Modos de adquisición

Adquisición derivada:

 Título suficiente y modo suficiente 1892: forma de adquirir a través del título suficiente y modo suficiente de
la parte general.
43
  Lo que la distingue es que se extingue el dominio para una persona y lo adquiere otra.
 Si el título es una venta, se transmite el dominio para el vendedor y lo adquiere el comprador, porque deriva
de otra persona.

ARTICULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos entre vivos de un derecho real
requiere la concurrencia de título y modo suficientes.
Se entiende por TITULO SUFICIENTE el acto jurídico revestido de las formas establecidas por la ley, que tiene por
finalidad transmitir o constituir el derecho real.
La TRADICION POSESORIA es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales que se ejercen por la
posesión. No es necesaria, cuando la cosa es tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el
dominio de ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a
poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la
tenencia y constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La INSCRIPCION REGISTRAL es modo suficiente para transmitir o constituir derechos reales sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo
requiera.
El PRIMER USO es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus otorgantes deben ser capaces y
estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro Quinto.

Prescripción adquisitiva 1897:

 es originaria porque no deriva del titular anterior.

 Se adquiere por el plazo y la posesión de las características, por imperio de la ley.

ARTICULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una
cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.

Adquisición legal cuando corresponde 1894 ver 392 y 1895:

 a los casos que remite, son los que dice el código, son casos de adquisición por imperio de la ley, que
también es originaria porque no adquiere por titular anterior, sino por imperio de la ley, porque lo dice le
código en el 1894.
 El condominio que se da sobre una medianería es de adquisición legal.

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto
contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.

ARTICULO 1895.- Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por subadquirente. La posesión de buena
fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir
los derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Modos especiales de adquisición de dominio

44
  Apropiación 1947:
o solo para cosas sin dueño.

ARTICULO 1947.- Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación.
a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en
otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros

o No es robar, es para cosas sin dueño y nos damos cuenta por signos inequívocos, como para poder
apropiar y adquirir, cosas abandonadas, animales objeto de la caza y pesca, 1948-1949-1950.

ARTICULO 1948.- Caza. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador
cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho
a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.

ARTICULO 1949.- Pesca. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas,
adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural.

ARTICULO 1950.- Enjambres. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe
indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome.
Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste.

o Siempre cuidando la reglamentación local, municipal o provincial.

o No son susceptibles las cosas perdidas si la cosa es de algún valor se presume que es perdida,
excepto prueba en contrario (1955), animales domésticos, aunque escapen e ingreses en inmueble
ajeno, pero si decide vivir en otro lado y está habituado, si se puede adquirir.

ARTICULO 1955.- Hallazgo. El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo hace asume
las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a
reclamarla, y si no lo individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención
al juez.

 Adquisición de tesoros 1951: existe la posibilidad de adquirir dominio por adquisición del tesoro.

ARTICULO 1951.- Tesoro. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos
mientras subsiste esa afectación.

ARTICULO 1952.- Descubrimiento de un tesoro. Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque
no sepa que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los
titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.

ARTICULO 1953.- Derechos del descubridor. Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al
dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad,

45
la proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de la
cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar
un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador simplemente se
le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.

ARTICULO 1954.- Búsqueda por el propietario de un tesoro. Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que
dice haber guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio;
debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba
su propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

 Transformación 1957:
o materia prima que es titularidad de una persona, y una persona diferente que no es titular es el
transformador, que modifica la cosa (que puede volver o no a su estado anterior).
o Por ejemplo, las uvas cuando se transforma en vino. Una pieza de mármol que se transforma en
escultura no será el mismo mármol de mismas dimensiones.
o Hay determinados supuestos en los que el transformador que agarro una cosa que no era de él, la
modifico, hizo una cosa nueva, puede adquirir la titularidad del dominio. Le tendrá que pagar al
anterior titular.
o Si el transformador es de mala fe sabiendo que la cosa era de otro, si le titular de la materia no la
quiere y no se puede revertir, se la tiene que pagar el transformador.

ARTICULO 1957.- Transformación. Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una
cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla,
sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.

Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo daño, si
no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor
que haya adquirido la cosa, a su elección.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la

materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por
exigir el valor de los gastos de la reversión.

Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la cosa
puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de
la materia y del daño.

 Accesión de cosas muebles 1958: ocurre similar.

o Hay accesión de cosas muebles, que se funden, se mimetizan, entrecruzan entre sí sin que medie
hecho del hombre.
o No hay transformación del hombre y no pueden ser separadas, porque no es posible o muy oneroso.
o Pertenece al dueño de la cosa con mayor valor económico. Sino lo adquieren en partes iguales.

ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que
medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva
pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar
qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

 Accesión de inmuebles 1859: puede ser de dos maneras, mimetizarse cosas de distintos dueños, entre si
formar una sola cosa.
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ARTICULO 1859.- Partes interesadas. El denunciante debe indicar, en su caso, el nombre y domicilio de la persona
por quien posee o por quien tiene en su poder el título valor, así como en su caso el de los usufructuarios y el de
los acreedores prendarios de aquél. El emisor debe citar por medio fehaciente a las personas indicadas por el
denunciante o las que figuran con tales calidades en el respectivo registro, en los domicilios denunciados o
registrados, a los fines del artículo 1857. La ausencia de denuncia o citación no invalida el procedimiento, sin
perjuicio de las responsabilidades consiguientes.

o Aluvión 1959 paulatina y espontanea:

 si es aluvión el inmueble presenta un acrecentamiento pero que se produjo
espontáneamente (sin hecho humano) pero paulatinamente, de a poco.
 Como que no te diste cuenta y tuviste más terreno, ocurre en inmuebles linderos a ríos, a
aguas y lo adquiere en propiedad el titular del terreno.

ARTICULO 1959.- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del inmueble. No hay
acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que
tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua
intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente de
cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas,
como por el abandono de su cauce.

o Avulsión 1961 súbito:

 es acrecentamiento del inmueble súbita.
 Si ocurre que el titular anterior reclama porque se le desprendió tierra del terreno, o porque
perdió una parte de terreno y se anexo a otro terreno habiendo unión, puede reclamarlo en
seis meses para que se le restituya.
 Si pasan los seis meses, el terreno que se acrecentó lo adquiere como si fuera una
prescripción adquisitiva de seis meses.

ARTICULO 1961.- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una
adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se origina en
otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de
seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.

o Construcción, siembra y plantación 1962:

 hay un juego de situaciones y normas que permiten reclamar.
 Por ejemplo, el titular del terreno con materiales ajenos, con materiales ajenos construyo en
su terreno, los adquiere en propiedad.
 Porque al anexionarlo en su terreno, por el ppio de extensión del dominio, lo adquiere en
propiedad, pero le debe pagar al dueño de los materiales.
 Si la construcción es realizada por un tercero con materiales propios en inmueble ajeno,
podemos por derecho personal reclamar el valor de los materiales y el trabajo.

ARTICULO 1962.- Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta
con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe los daños.
47
 Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble
puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea
importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con
indemnización del valor del inmueble y del daño.

Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble
ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del
inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

Adquisición legal inmuebles y muebles registrables art 392

A> acto nulo> B >> c subadquirente buena fe y título oneroso

 A es titular de inmueble de dominio y lo transmite a B (pretende transmitírselo, pero el acto es nulo).

 Pero B pretende transmitir el domino a C.
 C es subadquirente respecto del acto entre A y B (como un tercero entre el acto de A y B).
 Entonces, ocurre que el acto jurídico entre A y B es nulo, por ejemplo, porque había falta de capacidad del
acto y no figuro la figura de apoyo que son los casos que en general sucede.
 Entonces B pretende transmitir el dominio a C.
 Si el acto entre a y be es nulo, B no es titular de dominio porque no tiene los requisitos.
 Y C no es titular de derecho de dominio en principio, por lo menos porque se lo haya transmitido B.
 En el caso de A y B falta la capacidad y de B a C falta la legitimación.

Si el subadquirente es de buena fe y título oneroso se adquiere el dominio del inmueble, no por derivada con título y
modo, sino POR ADQUISICION LEGAL.

El 392 dice que todos los derechos reales trasmitidos a terceros sobre inmueble o mueble registrable que resulto
adquirente en virtud de acto nulo quedan sin ningún valor. Entonces B pierde la cosa excepto contra el
subadquirente C de derecho real o personal, de buena fe y a título oneroso. O sea, no lo puede recuperar.

 No ampara, que C no adquiere si el titular de dominio A no participo del acto.

 Solo por acto nulo, pero tiene que haber intervenido el verdadero titular.
 No ampara la transmisión non dominio.
 Si no intervino el titular de dominio en el acto nulo, aunque sea fe y título oneroso no lo va a adquirir.
 O sea, por regla, si es título de buena fe y título oneroso, adquiere. Pero acá en reales, tiene que participar el
titular de dominio original.
 Pero en el caso de que no participe el titular original y actúa otro, entonces no lo adquiere.
 A podrá recuperar el inmueble y C podrá tener acción personal contra B por derecho personal.

El sistema elige la seguridad jurídica y proteger a C, pero tampoco ampara el acto por interpósita persona que ni
siquiera acuda al acto el titular.

 Si C adquirió por donación, no hay adquisición legal.

La buena fe se valora si desconocía el vicio del acto nulo.

Enajenar es transmitir el dominio de la cosa por cualquier acto, compra venta, donación, permuta, etc.

MUEBLES NO REGSITRABLES NO HURTADOS NI PERDIDOS ART 1895

A > B > C subadquirente de buena fe y título oneroso.

 Estos muebles no registrables no tienen un registro en su titular y aplica la posesión vale título.
 Pero en este caso, adquiere por imperio de la ley, para cualquier subadquirente que tenga posesión, buena
fe y título oneroso.
48
  Pero, la cosa no tiene que haber sido hurtada ni perdida.
 Si esto se demuestra, no se produce la adquisición legal.
 Las adquiere excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue gratuita.

Extinción del dominio.

 Modos especiales no prevé el CCC

 1907 causas generales
o Destrucción total del objeto en muebles: porque el inmueble siempre queda en el terreno
o Abandono o renuncia por voluntad del titular: para inmuebles tiene que ser con escritura pública,
dependiendo le bien
o Consumo: si se consume se extingue la cosa y el dominio que se tenía sobre ella.
o Fuera del comercio, por ejemplo, expropiación.

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

Límites al dominio

A partir del 1970 se aplican a todos los poseedores y tenedores 1932

ARTICULO 1970.- Normas administrativas. Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público
están regidas por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe
ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio de las
normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto
contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.

Los limites al dominio son las normas legales, nunca convencionales, que regulan ese derecho real, compatibilizando
los derechos y obligaciones que por igual gozan los hombres en sus relaciones de vecindad (en interés
predominantemente privado) o en miras de un interés público, para armonizar el derecho privado o individual con el
interés general colectivo.

Los limites son comunes a todos los inmuebles, lo que no sucede con las servidumbres, que pueden o no existir.

Los limites no dan lugar a indemnizaciones y no se extinguen por el no uso. Deben ser aceptados, tolerados, sin
derecho a indemnización alguna. La idea es que los vecinos, al soportar los límites al ejercicio de su derecho,
sacrifican intereses que no son resarcibles.

ARTICULO 1971.- Daño no indemnizable. Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan
indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio.

1. Cláusulas de inenajenabilidad:
a. Se insertan en los títulos suficientes y pretenden que no se pueda vender el inmueble o mueble, que
no se pueda donar, ni enajenar ni transmitir la cosa. 1972.

49
 b. La cláusula de no enajenar es ineficaz para impedir la transmisión porque la ley, por razones de
orden público, procura garantizar la plena disponibilidad del dominio e impedir una vinculación
disfrazada de los bienes.
c. Si la adquisición se hace a título oneroso, solo se permite la cláusula de no enajenar a persona
determinada.
d. Se puede acordar, no enajenar a mi vecino.
e. A persona cualquiera es nula. Se tiene por no escrita.
f. Si en un título oneroso se inserta cláusula de inenajenabilidad a persona alguna, es nula.
g. Pero si el acto es gratuito como recibido por donación o por sesión de derechos gratuitos, es válida
la cláusula de no enajenar a persona alguna, pero con un máximo de 10 años. Podrá ser renovada
salvo que supere los 10 años. Si la interpuso por 5, podrá renovar otros 5.

ARTICULO 1972.- Cláusulas de inenajenabilidad. En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a
persona alguna el dominio de una cosa determinada o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas
cláusulas son válidas si se refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no excede de
diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada por ese
tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde que se
estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria.

2. Inmisiones 1973:
a. son el humo, el olor, el ruido, el calor, no debe exceder la normal tolerancia emanados de un
inmueble. Se tienen en cuenta ciertos parámetros
b. inmisión: injerencia en la propiedad ajena.
c. La normal tolerancia será juzgada teniendo en cuenta las condiciones del lugar, considerando la
ubicación.
d. Factores importantes, pero no decisivos son la frecuencia, duración e intensidad.
e. El juez deberá tener en cuenta el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el
uso, el interés general y las exigencias de la producción.

ARTICULO 1973.- Inmisiones. Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones
o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia
teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquéllas.

Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación
y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el
respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la
producción.

3. Camino de sirga 1974

a. Es la franja de terreno que el dueño debe dejar libre cuando su inmueble limita con un cauce de
agua, no pudiendo utilizar ese espacio para ningún acto que menoscabe el transporte de agua, como
hacer construcciones, deteriorar terreno, etc.
b. Para linderos a curso de agua navegable 15m: es un espacio que hay que dejar, aplica a e inmuebles
que están linderos a cursos de agua navegables.
c. Desde la línea de la rivera, un promedio de donde va y viene el agua, hay que dejar 15m sin
construcción, sin obstáculos al paso de personas, porque las personas pueden pasar por ahí.

ARTICULO 1974.- Camino de sirga. El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los cauces

50
o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince metros de ancho
en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo.

4. Luces 1979
a. 1.8m de altos: no permiten la vista, solo pasar la luz, como los vidrios esmerilados, o ladrillos de
vidrio o ventiluz.
b. Pueden estar, pero deben tener una distancia de altura de metro ochenta.
c. Luces son aquellas aberturas que permiten pasar la luz y el aire, pero no permiten asomarse.
d. Las vistas son las ventanas que permiten asomarse o mirar de manera frontal o de costado.
e. La distinción se basa en la posibilidad de asomarse u observar el inmueble vecino.
f. El código permite la apertura de ventanas o huecos en una pared lindera al inmueble vecino para
recibir luces (no para tener vistas) siempre que se respeten determinadas condiciones para no
exponer al vecino a molestias intolerables.

ARTICULO 1979.- Luces. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden
tenerse luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del
suelo frente a la abertura.

5. Vistas 1978:
a. Esta norma se ocupa de las vistas, como limite al dominio, e impone ciertas condiciones para que
uno de los vecinos pueda observar el inmueble del otro.
b. Son ventanas, balcones o cualquier otro tipo de abertura que permita la vista. Cuando hay un muro
medianero, no se pueden colocar vistas, ventanas, pero si el muro divisorio entre inmuebles,
heredares, está corrido de la línea divisoria, ahí si podemos poner ventanas, pero se requiere una
distancia de 3m si la vista es frontal del límite divisorio.
c. Frontal: Son aquellas que tienen en la dirección del eje vertical una ventana, de modo que la persona
para frente a ella no necesita girar su cabeza para poder ver el fundo vecino. Debe haber por lo
menos tres 3M de la línea divisoria y la pared.
d. Lateral u oblicua: son las que solo permiten ver de costado, de modo que la persona necesita girar la
cabeza a la izquierda o a la derecha según su ubicación. Son las ventanas que para mirar al terreno
del vecino tenemos que sacar el cuerpo hacia afuera, hacer un movimiento antinatural para el
cuerpo humano, con un esfuerzo, 60cm. Son suficientes 60cm de distancia medida
perpendicularmente.

ARTICULO 1978.- Vistas. Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden
tenerse vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor
distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide desde
el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante.

6. Árboles y arbustos 1982:

a. se establece un sistema de que no pueden molestar, ni exceder la normal tolerancia la molestia que
producen los árboles y arbustos.
b. No pueden tener árboles y otras plantas que excedan la normal tolerancia.
c. El molestado puede cortar las ramas, y con las raíces, el vecino las puede cortar, pero para las ramas
hay que hacer una acción. Si son del dominio público hay que ir a la municipalidad a reclamar.
d. La razón de esta prohibición no es tanto prevenir la intromisión de las raíces que pueden ser
cortadas por el dueño del otro inmueble, sino evitar algunos daños como la humedad que produce la
vegetación.
51
 e. No importa la distancia a la que se encuentre el árbol, sino si produce una molestia intolerable.
f. El propietario, poseedor o tenedor del fundo vecino puede pedir la remoción de los árboles,
arbustos u otras plantas que causen molestias que superen la pauta legal.
g. Puede cortar por sí mismo las raíces que se nutran de su suelo.
h. Aun cuando los arboles no causen molestias, las ramas y raíces no pueden invadir el terreno del
vecino, ya se trate de construcciones patios o jardines.
i. En el caos de las ramas puede cortarlas por sí mismo.

ARTICULO 1982.- Árboles, arbustos u otras plantas. El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u
otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede
exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces
penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo.

7. Instalaciones y paso de persona 1977:

a. andamios a través de mi inmueble
b. No instituye una servidumbre de paso sino una limitación al dominio, al establecer que quien
construye una obra (edificar o reparar su casa) tenga necesidad indispensable de hacer pasar sus
obreros u otras personas, por la del vecino, puede obligar a éste a sufrirlo, con la condición de que
satisfaga los perjuicios que cause.
c. Para soportar esta limitación que no se puede impedir, la necesidad de poner andamios y otra
instalación provisoria debe ser indispensable y la molestia debe ser transitoria.
d. Quien construye la obra debe reparar daños causados.

ARTICULO 1977.- Instalaciones provisorias y paso de personas que trabajan en una obra. Si es indispensable
poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o dejar pasar a las personas que trabajan
en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien construye la obra debe reparar los daños
causados.

8. Curso natural de las aguas 1975:

a. Esta limitación impide a los dueños de inmuebles que limitan con cauces de agua realizar obras que
alteren su curso.
b. Los particulares no pueden dar un uso a las aguas que de cualquier modo perjudique a la
navegación, ni realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas o modifique su
velocidad o dirección salvo que sea meramente defensiva, como un canal que tenga por objeto
impedir que se inunde un inmueble o proteger cultivos.

ARTICULO 1975.- Obstáculo al curso de las aguas. Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden
realizar ninguna obra que altere el curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que
sea meramente defensiva. Si alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede
remover el obstáculo, construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su
estado anterior, y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.

Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior o
pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo.

9. Recepción de piedras, arena y agua.

a. Que no exceda la normal tolerancia. Aplica a poseedores y tenedores.
b. Los propietarios de los fundos inferiores están obligados a recibir las aguas, arenas o piedras que
naturalmente se desplacen o desciendan de otros terrenos.
c. Esas aguas son de la lluvia, manantiales, deshielo, que corren en forma natural desde los precios más
elevados a los más bajos, sin el hecho del hombre.

52
 d. Lo mismo con las arenas y las piedras. Si sufren perjuicios, no hay lugar a resarcimiento.

ARTICULO 1976.- Recepción de agua, arena y piedras. Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se
desplazan desde otro fundo si no han sido degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin
embargo, puede derivarse el agua extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba
que no causan perjuicio a los inmuebles que las reciben.

CONDOMINIO
Concepto

ARTICULO 1983.- Condominio. Condominio es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en
común a varias personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

 Este derecho real pertenece en común a varias personas y que a cada una se le atribuye una parte indivisa.
Una fracción abstracta que se expresa mediante fracción o porcentaje. Si dos personas son dos condóminos
de un objeto por partes iguales, es lo mismo expresar que el condominio le corresponde por un medio a
cada una.
 La comunidad es aquella situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa o la titularidad
de un derecho corresponden en conjunto proindiviso a varias personas.
 El derecho real de condominio es una especie del género comunidad que se refiere al derecho real de
dominio que pertenece a más de una persona.

Naturaleza jurídica

Esta mencionada en el concepto, porque se indica que el condominio es el derecho real de propiedad. Es un derecho
real de propiedad o llamado derecho real sobre cosa propia. Significa que, si se lo encuadra entre los otros derechos
reales, de los 14, los 7 primeros son derechos sobre cosa propia, y los otros 7, sobre cosa ajena. Las figuras análogas
que deben conocerse son los otros derechos reales que deben conocerse. Y su conocimiento es de utilidad para la
aplicación de la ley.

Características

 La unidad de objeto: Recae sobre una cosa que se ejerce por la posesión. Puede ser mueble o inmueble.
 Pluralidad de sujetos:
 pertenece a varias personas. Siempre que se constituye un condominio, se requiere que los
cotitulares sean dos o más personas.
 Si deja de haber pluralidad, no es más condominio, se extingue y será generalmente el
dominio.
 Pueden ser personas humanas o jurídicas.
 Propiedad por partes indivisas, abstractas, inmateriales, ideales.
 No es una parte física determinada, sino que se traduce la propiedad de cada uno en un
porcentaje que siempre es abstracto.
 Mientras existe el derecho de condominio, no se puede apreciar físicamente las partes
determinadas.
 Cada titular tiene una cuota, cuya proporción puede ser igual o diferente.
 La presunción de igualdad de cuota opera en los casos en que exista alguna duda sobre el
valor de la parte alícuota de cada condómino.
 Son cien hectáreas y yo soy titular de la mitad imaginaria. De modo que la utilidad de condominio se traduce
en la percepción de frutos. Cuando ese campo sea sembrado y se perciban las cosechas, las que genero las
cien hectáreas se reparten de manera proporcional.
53
  Siempre se reparte por porciones proporcionales.

Facultades de los condóminos

1. Poder de disposición sobre la parte indivisa:

a. las facultades de los condóminos son amplias, ya que se considera que son las propias de un dueño.
En cambio, a la parte COMUN son sumamente restringidas, salvo el derecho de solicitar la partición
en cualquier momento.
b. Cada condómino puede enajenar o gravar su parte indivisa o una proporción inferior, sólo con ese
límite, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes o después de hacerse la división de
los comuneros.
c. No puede constituir servidumbres porque dicho derecho real grava la cosa común. No se puede
alquilar ni siquiera la parte indivisa sin consentimiento de los demás.

ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la
cosa en la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores
pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia
del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
2. Acreedores/Hipoteca:
a. Un condómino puede hipotecar la cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede ejecutar
la parte indivisa sin esperar el resultado de la partición (2207).
b. Cualquier condominio tiene derecho a pedir la partición de la cosa común, pero por el otro hay que
respetar la situación de los acreedores, que no vean frustrados sus derechos.
c. Si el acreedor hipotecario ejecuta la cosa, por la parte indivisa, antes de la partición, la situación es
sencilla: quien adquiera en el remate ocupara el lugar del condómino que había hipotecado, y el
acreedor hipotecario cobrara del producido en el remate. Si el dinero sobra, le corresponde al
condómino que sufrió la ejecución.
d. El acreedor tiene derecho a oponerse al acto de ejecución que lo perjudique.
3. Renuncia: el abandono beneficia a los demás condóminos, cuyas cuotas de ese modo se verán acrecidas con
motivo de la renuncia. En el caso de inmueble, la renuncia deberá ser formalizada en escritura pública.
4. Acciones:
a. el condómino puede ejercer, tanto contra otro condómino como respecto de terceros, todas las
defensas posesorias.
b. En cuanto a las reales, puede promover la acción reivindicatoria. Si es contra otro condómino, la
medida de la acción es la parte indivisa.
c. Cuando se dirige contra terceros puede tener por objeto la totalidad o una parte material de la cosa
o puede reducirse a la medida de su parte indivisa.
5. Actos de disposición:
a. la regla general es que la disposición jurídica o material de la cosa, o alguna parte determinada de
ella, solo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. (1900).
b. Ninguno de los condóminos puede sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la parte común ni
sobre una parte de ella, físicamente determinada, actos materiales o jurídicos que importen el
ejercicio exclusivo del derecho de propiedad.
c. La oposición de uno bastara para impedir lo que la mayoría quiera hacer a este respecto. Si alguno
de ellos lo hiciera sin el consenso de los otros, le acto les será inoponible.
6. Uso y goce/Convenios:
a. dice el 1986 que cada condómino, conjunta o individualmente puede usar y gozar de la cosa común
sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de
iguales facultades para los restantes condóminos.
b. Los condóminos se encuentran facultados a pactar el uso y goce de la forma que más estimen
conveniente.

54
 c. El uso y goce alternado se configuraría si, por ejemplo, pactan que la cosa la use una semana o un
mes cada uno, o modalidades similares.
d. Puede que uno de ellos practique un uso y goce excluyente de toda la cosa, sin permiso, o en
medida mayor o calidad distinta a la convenida. Ello no da derecho a indemnización de los restantes
condóminos sino a partir de la oposición fehaciente y solo en beneficio del oponente. Mientras no
haya oposición, se entiende que hay un consentimiento tácito con la situación.
7. Gastos: si uno de los condóminos hace un gasto en relación a las mejoras, tiene derecho al reembolso de los
otros en proporción a las respectivas cuotas, con más los intereses desde la fecha del pago. El condómino no
puede librarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
8. Deudas en beneficio de la comunidad:
a. el art 1992 dispone que, si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único
obligado frente al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo
pagado.
b. Si todos se obligaron si expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, deben satisfacer la deuda por
partes iguales.
c. Si quien contrato lo hizo por propio derecho, sólo él responde frente al acreedor.

Clasificación

Dos categorías: condominio sin indivisión forzosa (que se caracteriza por la facultad de los condóminos de pedir la
división en cualquier momento desde su constitución) y con indivisión forzosa (la posibilidad de proceder a la
división se encuentra limitada por diferentes causas, pudiendo ser temporaria o perdurable).

1. Sin indivisión forzosa: existe una forma especial de concluir el condominio, cuando no está sujeto a una
indivisión, que es la partición. Consiste en la conversión de la parte ideal que le corresponde a cada
comunero en una porción o lote material, o en la adjudicación de toda la cosa, o en dinero, equivalente a su
interés en la cosa.
a. en esta clase de condominio cualquier condómino está facultado para exigir en cualquier momento
la partición del condominio. Si alguno de ellos no está de acuerdo, cualquiera puede acudir a la
justicia a través de la acción de división de condominio.
b. Es decir que naturalmente en el caso más frecuente, en el condominio ordinario, cualquier
condómino puede exigir que se extinga el derecho real, convirtiéndose en inestable en cuanto a su
duración.
c. Si el objeto es divisible se puede dividir en hectáreas, y esas cien hectáreas se adjudican a título de
dominio.
d. Si no es divisible como un auto o un caballo, no se divide en especie, sino en dinero.
e. Que no se pueda fraccionar significa que no se puede atribuir una parte determinada a cada
condómino, pero cuando se extingue si se puede.
f. Se extingue el condominio por la división.
g. Se extingue para el enajenante pero no para el derecho real que continua su vigencia. Para vender
no necesita aprobación de los otros condóminos. Cada condómino puede enajenar la parte indivisa
sin el asentimiento del resto. Los acreedores también pueden embargarla.

ARTICULO 1996.- Reglas aplicables. Rigen para el condominio las reglas de la división de la herencia, en tanto
sean compatibles.
ARTICULO 1997.- Derecho a pedir la partición. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino
puede, en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. La acción es imprescriptible.
ARTICULO 1998.- Adquisición por un condómino. Sin perjuicio de lo dispuesto en las reglas para la división de la
herencia, también se considera partición el supuesto en que uno de los condóminos deviene propietario de toda
la cosa.

55
2. Con indivisión forzosa: en ciertos casos no es posible pedir la indivisión porque una cláusula lo impide. Hay
dos categorías. Temporaria (dos casos) y perdurable (dos casos)
A. Temporaria
a. Voluntaria: cuando los condóminos suscriben un pacto de indivisión. Renuncian
mutuamente a la facultad de pedir la partición.
i. No por un plazo mayor a 10 años. Este pacto le da estabilidad al derecho de
condominio. Para saber que no se exigirá la partición por ese plazo.
ii. Es un plazo por única vez, pero siempre que se pone esto que no se puede, es
discutible porque la posibilidad de renovar existe cuando se hizo por un plazo menor
a 10 años y se renueva por el tiempo restante.
iii. Si solo uno se opone, no será válida la decisión del resto.
iv. La renovación de la indivisión está permitida para los coherederos, pero no está para
los condóminos, cuyas facultades quedan limitadas a lo que estrictamente conceden
los artículos 1999 y 2000 del código.
v. Si se establece un plazo superior, el convenio no es nulo, mantiene su valor y la
cláusula se reduce al plazo máximo permitido.
vi. La misma solución se aplica si la convención no fija plazo o tiene un plazo incierto.

ARTICULO 2000.- Convenio de suspensión de la partición. Los condóminos pueden convenir suspender la
partición por un plazo que no exceda de diez años. Si la convención no fija plazo, o tiene un plazo incierto
o superior a diez años, se considera celebrada por ese tiempo. El plazo que sea inferior a diez años puede
ser ampliado hasta completar ese límite máximo.

b. Judicial: deriva de la decisión judicial, no del acuerdo entre las partes. El juez puede disponer
la postergación. Puede hacerlo cuando existan circunstancias graves o perjudiciales, que
considera que la partición es nociva.
i. Debe partirse de un condominio ordinario, y cualquiera de los condóminos puede
pedir la división. Pero puede darse que esa división que quiero hacer resulten un
perjuicio extraordinario como los otros condóminos, por ejemplo, como que el resto
se vea obligado a venderlo muy bajo.
ii. Por ejemplo, un campo que está inundado y no produce y el valor esta devaluado.
Como se parte de condominio sin indivisión forzosa, yo lo quiero vender y otro dice
que no porque le perjudica, entonces como tengo derecho, promuevo demanda por
división de condominio. Y cuando el otro contesta la demanda, le pide al juez que
decrete la suspensión de la división del condominio, y le tiene que acreditar que
pedir la división resulta perjudicial, que es una causa que es transitoria y que
conviene para todos que se postergue para todos, la división hasta que, por
ejemplo, el inmueble deje de estar inundado y pueda producir, para que se
sobrevalue y se pueda vender.
iii. Cuando es nociva, en esta hipótesis, los condóminos no convinieron suspender la
partición, ni están de acuerdo en seguir tal camino, pero uno o alguno de ellos, por
motivos graves, considera que en ese momento dividir le condominio es
contraproducente.
iv. El juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las circunstancias
y que no exceda de 5 años. Este término es renovable una sola vez, de modo que 10
años será el tope máximo. Aquí la indivisión es impuesta por el juez.

ARTICULO 2001.- Partición nociva. Cuando la partición es nociva para cualquiera de los condóminos, por
circunstancias graves, o perjudicial a los intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su
naturaleza y destino económico, el juez puede disponer su postergación por un término adecuado a las
circunstancias y que no exceda de cinco años. Este término es renovable por una vez.

56
 B. Perdurable: Se habla de indivisión forzosa perdurable, que es mientras subsista la afectación no se
puede pedir la partición.
a. Accesorios indispensables: si dos propietarios de dominio de inmuebles, y a su vez, hay
cosas afectadas al uso de dichos inmuebles.
i. Sobre dichas cosas se configura un condominio respecto del cual ninguno de los
dueños puede pedir la partición, al menos mientras dure la afectación. Por ejemplo,
la cosechadora está en condominio, pero cada uno es propietario de su campo.
ii. Es un accesorio indispensable para el uso común de dos o más heredares
pertenecientes a diferentes propietarios. Sobre ese objeto ninguno puede pedir la
división del objeto.
iii. Se transmite con el objeto principal por ser accesorio.
iv. Todo condómino puede usar la cosa común para la necesidad de los inmuebles a los
que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes condóminos.

ARTICULO 2004.- Indivisión forzosa sobre accesorios indispensables. Existe indivisión forzosa cuando el
condominio recae sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más
heredades que pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los
condóminos puede pedir la división.

ARTICULO 2005.- Uso de la cosa común. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la
necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los restantes
condóminos.

b. Muros medianeros: Paredes, muros, cercos y fosos. Esa pared es la pared separativa,
divisoria. Puede ser propiedad de uno solo o de ambos. Puede ser objeto de dominio o de
condominio. La pared que se llama medianera, pertenece en condominio. La pared privativa
pertenece a uno solo siendo objeto de dominio. Cuando el condominio recae sobre la pared
divisoria, también es un condominio con indivisión forzosa perdurable.
i. En este caso, hay al menos dos inmuebles que pertenecen a propietarios distintos.
ii. A su vez, hay un muro, cerco, foso que los divide. Sobre dichas cosas accesorias se
configura un condominio respecto del cual ninguno de los dueños puede pedir la
partición.
iii. Este condominio es inseparable del derecho sobre el inmueble, no se puede
enajenar este último sin que a la vez se transmita la parte proporcional del muro,
cerco, foso.

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la
superficie.

Elementos

 sujeto: cualquier persona física o jurídica puede ser condómino

 objeto: tanto cosas muebles como inmuebles pueden ser objeto.

57
  causa: la adquisición de condominio no se dice nada al respecto en el código.

Ya se encuentra consagrado en las disposiciones generales.

Para adquirirlo se aplican los principios generales de la parte general. Hay tres modos, la teoría del título suficiente
mas modo suficiente, adquisición por ley y prescripción adquisitiva.

1. Titulo más modo: resulta aplicable a todos los derechos reales salvo excepciones. Si una persona es titular
de dominio de inmueble, para adquirirlo en condominio, hay que obtener primero el título, que nos vendan
el inmueble y pagamos 70-30 y tenemos el titulo suficiente. Luego recibimos la tradición y ahí reunimos
título y modo.
2. Se adquiere por ley en tres oportunidades. Mero efecto de la ley: condominio de accesorio indispensable al
uso común de varios inmuebles, luego está el de muros medianeros y el de accesión de cosas muebles
inseparables.
A. Se adquiere por ley porque así se dispone en el 1894. 2004

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con
indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de
muros, cercos y fosos cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas
muebles inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los
adquirentes y subadquirentes de buena fe.

B. Muros cercos y fosos, establece que por el solo hecho de erigirse la pared es condominio de ambos
vecinos. Si somos propietarios de inmuebles linderos construyo la pared separativa y es medianero
por haberse emplazado entre los dos inmuebles, por más que lo haya comprado uno solo, se
atribuye propiedad al otro. Pero puede reclamarle al otro.

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el

artículo 2008 es medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de
elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia,
adquiere la copropiedad por contrato con quien lo construye, o por prescripción adquisitiva.

C. El último caso de condominio de fuente legal es una remisión, 1894 menciona el que se origina en
accesión de cosas muebles inseparables, consagrado en el 1958, cuando se mezclan cosas de
distintos propietarios, se utiliza el término “mezclar” se origina otra especie, objeto. Constituye un
condominio por partes iguales. Si se mezclan materiales de construcción míos y de fulano y con esos
materiales se hace una obra, somos condóminos de ese objeto.

ARTICULO 1958.- Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí
sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la
cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es
imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes
iguales.

3. Por prescripción: toda vez que existe la coposesión. HAY QUE Tener en cuenta que existe jurídicamente la
posibilidad de coposeer. Entonces, si dos personas toman la coposesión de un objeto y lo coposeen y se
mantienen en esa coposesión durante un tiempo indicado en artículos 1898 1899 y el derecho real que se
adquiere es el condominio. Funciona igual que el dominio, pero para otro derecho. No hay que quedarse con
el ejemplo. La prescripción adquisitiva según 1897 es un modo para adquirir derechos reales, no solo el
dominio, sino otros derechos reales. 10 primeros derechos se adquieren por prescripción adquisitiva. Solo
por estar emplazada en la parte general se aplica a todos los derechos reales. Aplicarlo al dominio, si ocupo
inmueble lo usurpo con corpus y animus domini a los 20 años me convierto en propietario. Si usurpo de

58
 manera conjunta con otra persona, por ejemplo, me voy a vivir a una casa tomada que ocupo y lo hago con
mi novia coposeyendo 20 años el derecho que se adquiere es el condominio.

Facultades

Confiere facultades materiales y jurídicas

 Materiales (poseer, usar, gozar, disponer –no.) siempre se ejercen sobre todo el objeto.
o No se conciben facultades materiales sobre la parte que corresponde a cada condominio porque ni
siquiera existe por ser un porcentaje imaginario. No se puede contemplar un 25% sobre un cuadro,
por ejemplo.

POSEER, que establece que todos los derechos reales se ejercen por la posesión excepto la servidumbre y la
hipoteca. La coposesión del objeto.

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este
Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca.
Las servidumbres positivas se ejercen por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la
posesión.

Cada uno de los condóminos está facultado para usar y gozar, o sea, percibir los frutos 1986.

ARTICULO 1986.- Uso y goce de la cosa. Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la
cosa común sin alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de iguales
facultades por los restantes condóminos.

DISPONER. Si percibe los frutos debe reembolsar a los restantes la parte que corresponde. Lo que no puede cada
condómino es disponer materialmente, degradar, modificar o destruir el objeto puesto que este está en el
patrimonio de los otros condóminos también. Si quiero demoler la casa tengo que pedirle permiso. Si hay que pedir
permiso no es una facultad.

ARTICULO 1990.- Disposición y mejoras con relación a la cosa. La disposición jurídica o material de la cosa, o de
alguna parte determinada de ella, sólo puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se
requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada
condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.

Hay CONVENIO DE USO Y GOCE que pueden dividir la posibilidad de usar y gozar, en sectores limitados o limitación
en el tiempo. Si victoria yo y el profe somos condominios de un campo de 400 hectáreas podemos establecer por un
convenio que cada uno use y goce ciertas cantidad de hectáreas. Para dividir en el tiempo: de los 12 meses, uno usa
6 y los otros 3 meses. De manera alternada y periódica. Otra posibilidad es la de acudir al régimen de administración,
consagrado en el 1993 como régimen de administración. Siempre se parte de la base que la facultad legal es la de
que cada condómino puede usar y gozar la cosa

ARTICULO 1987.- Convenio de uso y goce. Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa
común o que se ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
ARTICULO 1993.- Imposibilidad de uso y goce en común. Si no es posible el uso y goce en común por razones
atinentes a la propia cosa o por la oposición de alguno de los condóminos, éstos reunidos en asamblea deben
decidir sobre su administración.

59
  Jurídicas: recaen siempre sobre la parte indivisa. (transmitir, constituir derechos reales y personales
(gravar/carga real), renunciar) si quiero vender o hipotecar, va a ser ese 25%, no más, lo que me
corresponde.
o No se requiere el consentimiento de los otros condóminos.
o (1989) cada condominio puede ENAJENAR y GRAVAR en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condominios.
o En la renuncia, puedo vender mi 25, hipotecarlo, alquilar mi parte indivisa y abandonar o renunciar a
ella. Cuando ocurre no hay nada que afecte a los otros.
o ¿Qué ocurre con la parte indivisa a la que renuncie? ¿Se la quedan los otros condóminos? Aumenta
la proporción del resto.

ARTICULO 1989.- Facultades con relación a la parte indivisa. Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en
la medida de su parte indivisa sin el asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden
embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino
a su parte acrece a los otros condóminos.

Licitarse entre los condominios. Surge del estatuto del contrato que pueden establecer preferencias. Cuando se hace
la división o partición del objeto se le aplican las reglas de la división de la herencia.

Obligaciones

1- Contribuir a los gastos de mantenimiento: si un condómino se niega a contribuir a los gastos de

conservación, preocupa a los otros condominios. Por eso cada condominio debe pagar los gastos 1991 en
proporción a su parte indivisa. Se rembolsa en el sentido a que, si un condominio es reacio a contribuir y
otro, toma su gasto en la reparación.
2- Reembolsar los frutos que haya percibido en virtud de la facultad de gozar.

ARTICULO 1991.- Gastos. Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las
mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a sus partes indivisas. No
puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.
El condómino que abona tales gastos puede reclamar intereses desde la fecha del pago.

Extinción

No hay un capítulo destinado a la extinción, por lo que debe estar a la disposición general.

En 1907 se indica cómo se extinguen los derechos reales.

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

 La destrucción del objeto,

 la renuncia,
 la consolidación y la sentencia judicial en proceso de extinción.
 El que no se aplica es la consolidación.
 Hay causa especifica del condominio que es la división del condominio que surge de la clasificación.
o Que basta con que uno de los condominios exija la división o partición del dominio.
o Que puede ser en especie, dinero y forma mixta.
o Si no es divisible, solo se puede dividir en dinero

60
Otra forma mixta, consiste en la división en especie, pero con compensación en dinero. Con una compensación
dineraria porque cuando se forman los lotes, se puede dividir de manera muy exacta por la superficie, pero no se
refleja lo mismo en cuanto al valor.

Condominio particular: CONDOMINIO DE MUROS CERCOS Y FOSOS.

 Dos inmuebles colindantes sean paredes y muros. 2006 elementos separativos que no siempre con paredes.
 También se utilizan otros elementos separativos como las cercas de manera (despreciable grosor) en las
zonas rurales, también los fosos, canales o acequias que tienen doble función. Separativos y de riego.
Pueden separarse con alambrados o ligustrinas.
 A partir del 2006 es condominio de muro cerco y foso.

ARTICULO 2006.- Muro, cerco o foso. El muro, cerco o foso se denomina:

a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo
coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la superficie.

8 tipos de muros.

 Muro en sentido genérico: la pared lindera, divisoria que es toda pared que delimita dos inmuebles.
 Si veo un lote con una pared al medio de otro lote, es pared divisoria o separativa.
 Las comprende a todas, es el género. Puede ser lote sin edificar de lote edificado.
 Esa pared se clasifica:
1. Física o según su emplazamiento :
a. Encaballado: al que se asienta por mitades en ambos lotes y
b. contiguo al que se asienta totalmente en uno de los lotes. Si yo soy vecino de otro lote y
tomo la iniciativa y construyo la pared separativa puedo hacer que el espesor este
adentro de mi inmueble o puedo usurpar la mitad del espesor en el otro lote. En ese
caso es encaballado, porque se asienta por mitades.
2. Titularidad:
a. Medianero: medianero es el que cuyo derecho real es un condominio, pertenece a
ambos colindantes.
b. privativo: privativo es objeto de dominio porque pertenece a uno solo de los
colindantes.
3. Altura:
a. de cerramiento: es el de 3 metros. Si tiene más de tres metros son los primeros tres
metros que aluden a cerramiento. art 2008.
b. El de elevación es al muro que está por encima de los tres metros en toda su altura.
c. Y el enterrado el que está por debajo de la superficie del suelo. De la rasante del suelo.

ARTICULO 2008.- Muro de cerramiento forzoso. El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de
altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles. Esta

61
 medida es subsidiaria de las que disponen las reglamentaciones locales.

La clasificación es la que distingue entre privativos o medianeros. Si es dominio o condominio. Es necesario

determinar en cuestión de conflicto.

 Si es medianero se rige por el condominio.

 Si es privativo se rige por el dominio.

Otro conflicto es de facultades de usar el objeto.

Si el auto es nuestro, ambos condóminos pueden usar del objeto y si la pared es medianera, ambos pueden hacer
perforaciones para empotrar vigas como para hacer una cochera, o se puede embutir cableados o empotrar
cañerías. Si la pared es condominio ambos la pueden usar.

Si es solo de dominio privativa, solo puedo usarla yo.

Otra hipótesis de conflicto es quien es responsable.

Si no se conserva la pared, donde se desprende un ladrillo y justo pasaba una vieja por la vereda y se le cae un
ladrillo. Existe la responsabilidad objetiva del dueño. Si es mía la pared, soy civilmente responsable. Si es medianera,
ambos condóminos van a ser responsables civiles.

Para saber si es dominio o condominio, parte de la aplicación en cuanto la altura. Hay procesos para cada tipo de
muro.

De cerramiento de 3 metros: hay que tener en cuenta que este muro se puede construir de manera contigua o
encaballada. Esto se autoriza por el 2007 que puede encaballar.

ARTICULO 2007.- Cerramiento forzoso urbano. Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo
de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de
construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su
espesor.

 Se puede invadir un poco al vecino.

 Yo compro el lote A y al lado está el B, hago una pared separativa. Tomo la iniciativa.
 Puedo hacerlo contiguo porque adentro de mi inmueble hago lo que quiero, pero existe la expresa
autorización de que puedo encaballar.
 De cualquiera de las dos maneras que lo haga, ese muro desde que se construye es medianero. O sea que es
de los dos.
 Pero el B me debe plata.
 Es muro medianero 2014 pero al que pago el muro se le debe reembolsar.
 El valor de la pared y a veces el valor del suelo, depende de cómo haya edificado.
 Si es encaballada solo la pared.
 Pero si edifique de manera contigua, me va a tener que pagar la mitad de franja de terreno que haya usado
para levantar el muro contiguo.
 Y para el cobro, el que construye el muro de cerramiento tiene derecho a reclamar al colindante la mitad del
valor del terreno y del muro. Y si lo hizo encaballado, solo la mitad del valor del muro.

ARTICULO 2014.- Cobro de la medianería. El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a
62
 reclamar al titular colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye
encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.
ARTICULO 2028.- Abdicación de la medianería. El condómino requerido para el pago de créditos originados por la
construcción, conservación o reconstrucción de un muro, puede liberarse mediante la abdicación de su derecho
de medianería aun en los lugares donde el cerramiento es forzoso, a menos que el muro forme parte de una
construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.

No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o enterrado si mantiene su derecho
sobre el muro de cerramiento.

 2028: si el vecino B no tiene plata para pagarle al A, puede abdicar. Puede renunciar a la medianería y ese
muro de tres metres se convierte en privativo.
 Cualquiera de los dos puede tomar iniciativa y edificar adentro de su inmueble o encaballado
 De cualquier forma, que edifique es medianero, pero con crédito a favor del constructor, de la pared y del
terreno. Si es encaballado.

El vecino puede pagar y podrá usar el muro y si abdica, la pared se convierte exclusiva del que edifico.

La pared elevada y enterrada es opuesta.

 Si excede los 3 metros y tiene 20, el régimen de los 17 metros más altos o la pared enterrada, desde el
momento en que edifican son PRIVATIVOS objeto de dominio y el vecino no puede usar ni contribuir a los
gastos.
 Pero si el vecino quiere usar, puede comprar la medianería 2009 por contrato o por prescripción adquisitiva.
 Se comporta como condominio y luego de 20 años se convierte en condominio por prescripción adquisitiva.

ARTICULO 2009.- Adquisición de la medianería. El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es
medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro de elevación, si el titular colindante de
un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripción adquisitiva.

Abandono de la medianería – abdicar.

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 PROPIEDAD HORIZONTAL
Antecedentes históricos:

Código de Vélez cuando entra en vigencia no existía este derecho. Cuando empezó a haber más población con
concentración de gente, fue necesaria la construcción hacia arriba.

El articulo 2617 vedaba que personas diferentes pudieran ser propietarios.

80 años después en 1948 se crea la ley 13.512 de propiedad horizontal.

Ventajas y desventajas

V: poder disponer del terreno y crear los edificios para encontrar más lugares habitables.

V: el mayor confort que se puede tener. Ya que muchos tienen sum, parrillas, solárium

D: aumenta la obligación de vecindad, teniendo consideración con los vecinos y pagar expensas. Puede haber
problemas de administración y abuso en la redacción de los reglamentos.

Concepto:

ARTICULO 2037.- Concepto. La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo
reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se
tienen son interdependientes y conforman un todo no escindible.

 Derecho real enumerado en el 1887.

 Se ejerce sobre inmueble, importante porque tanto el dominio como condominio se podía ejercer sobre
muebles e inmuebles.
 La propiedad horizontal es exclusivo inmueble.

Composición

Está compuesta por una parte privativa/exclusiva y parte común.

Las facultades recaen sobre ambas, pero de manera diferente.

 En las partes comunes solo habrá facultad de uso. No vamos a poder disponer libremente de ellas ya que es
compartida. Hall de entrada, ascensores, sum, piscina.
 Las exclusivas van a ser el inmueble, el depto., la cochera, baulera. De esta, sí uso goce y disposición material
y jurídicamente, pero con ciertas limitaciones.

Puedo hacer lo que quiera en la unidad funcional, pero si tengo que hacer alguna reforma del departamento, tengo
que pedir permiso al consorcio de propietario. Ya que, en la estructura del edificio, rompo algún caño puedo poner
en peligro a los demás vecinos.

64
Es regulado por el código en su título 5to y el reglamento de propiedad horizontal.

Al decir que no son escindibles es que no se pueden separar por más que se regulen separado, conforman un todo.
No puedo vender mi depto y que el ascensor no se pueda usar.

El reglamento va a tener los derechos y obligaciones de los propietarios, de la administración y del consorcio.
Especifica cada unidad funcional con letras o números y cuando vendes la unidad funcional va a decir que vendes la
unidad funcional N° “x”

Características

 Es un derecho real 1887 enumerada en tercer lugar.

 Sobre cosa propia 1888 ya que se encuentra dentro de las 7 primeras

ARTICULO 1888.- Derechos reales sobre cosa propia o ajena. Carga o gravamen real. Son derechos reales sobre
cosa total o parcialmente propia: el dominio, el condominio, la propiedad horizontal, los conjuntos inmobiliarios,
el tiempo compartido, el cementerio privado y la superficie si existe propiedad superficiaria. Los restantes
derechos reales recaen sobre cosa ajena.
Con relación al dueño de la cosa, los derechos reales sobre cosa ajena constituyen cargas o gravámenes reales. Las
cosas se presumen sin gravamen, excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un gravamen
real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a favor del titular del bien gravado.

 Es principal 1889 porque todos los derechos reales son principales excepto que sean accesorios de un
crédito hipoteca anticresis y prenda.

ARTICULO 1889.- Derechos reales principales y accesorios. Los derechos reales son principales, excepto los
accesorios de un crédito en función de garantía. Son accesorios la hipoteca, la anticresis y la prenda.

 Sobre cosa registrable: 1890. Son en las que la ley nos pide que el titulo sea registrado en registro pertinente

ARTICULO 1890.- Derechos reales sobre cosas registrables y no registrables. Los derechos reales recaen sobre
cosas registrables cuando la ley requiere la inscripción de los títulos en el respectivo registro a los efectos que
correspondan. Recaen sobre cosas no registrables, cuando los documentos portantes de derechos sobre su objeto
no acceden a un registro a los fines de su inscripción.

 Se ejerce por la posesión 1891 menos la servidumbre e hipoteca.

ARTICULO 1891.- Ejercicio por la posesión o por actos posesorios. Todos los derechos reales regulados en este
Código se ejercen por la posesión, excepto las servidumbres y la hipoteca. Las servidumbres positivas se ejercen
por actos posesorios concretos y determinados sin que su titular ostente la posesión.

Objeto:

El inmueble, pero a su vez habrá un objeto inmediato que sean las privativas y mediato como las partes comunes
que harán la base objetiva de la unidad funcional.

Facultades restringidas:

Por más que están los 3 ius, estarán limitadas. El uso será para partes comunes y los 3 enteros serán para las partes
exclusivas manteniendo la limitación.

Estatuto:

65
Obligación del dictado de reglamento que regule la idea del conjunto con derechos y obligaciones del propietario y
del consorcio.

Por escritura pública y se presenta ante el registro de la propiedad inmueble. Cuando el código nada diga por
problemática, se utilizará en subsidio.

Consorcio:

Además de titulares del derecho real, nace una persona jurídica distinta de ellos, que tendrá su propio patrimonio
con derechos y obligaciones, que regula la vida del conjunto de reglamento de propiedad velando por que se
cumpla.

Administración:

 Toma decisiones que hacen al funcionamiento del edifico y representa a los propietarios ante los organismos
públicos o privados.
 Gastos de mantenimiento
 es el representante legal. (el consorcio es representante de los propietarios con un consejo, representado
por 3 o 4 propietarios que se van a fijar si el consorcio hace las cosas bien)
 la administración es una persona jurídica que se encargue de todo.

Destino:

Tiene que estar escrito en el reglamento, porque los destinos pueden ser de vivienda, de oficina, consultorio, etc. Al
estar escrito en el reglamento de copropiedad que se inscribe en el registro no se puede cambiar el destino. Si en el
destino no está expresamente dicho que esa unidad puede funcionar como oficina, no lo voy a poder hacer.

No se puede saber así de la nada si un edificio es propiedad horizontal a simple vista. Sino que debe estar afectado
a propiedad horizontal. Sino que también puede ser un dominio.

Puede ser afectado a PH por:

 El titular de dominio del inmueble

 Partición del condominio.
o Pueden dos o más personas ser titular en el dominio de un terreno.
o Cuando los condóminos necesitan vender un condominio.
o Si cumplen con la normativa de propiedad horizontal, pueden afectarlo a ello para dividir el
condómino que dejaría de existir para dar lugar a la propiedad horizontal.
 División de la comunidad hereditaria.
o Se aplica la norma de condominio cuando fallece una persona y también pueden afectar a propiedad
horizontal, como una forma de dividir la herencia. O también quienes pueden afectar a propiedad
horizontal.

Primero se necesita un inmueble edificado para que haya propiedad horizontal.

Requisitos:

1. el plano de construcción: que es el que realiza el arquitecto, con la municipalidad para que estén aprobados,
porque para someter se necesita el plano de construcción y el plano de mensura.
a. Este plano es para afectar a propiedad horizontal, indica los sectores privativos y los sectores
comunes.

66
 b. Y el porcentual. Que porcentual tiene cada unidad funcional sobre la parte común. Todos los
propietarios tendrán esas facultades de uso, pero, el porcentual es ideal. Es un derecho ideal sobre
la parte común que no corresponde como una parte material. pero hay que saber qué porcentaje de
titularidad tiene una persona sobre la parte común.

Requisitos jurídicos

2. 2038: reglamento de PH inscripto. Debe ser redactado en escritura pública e inscripto en el registro de la
propiedad inmueble. El reglamento es constitutivo de la propiedad horizontal. Van a ser los que suscriban al
reglamento redactados en escritura pública y será inscripto en el registro de la propiedad inmueble. Es
constitutiva porque el estado de propiedad horizontal, esta afectación a este estado, se produce con la
inscripción, no antes. Aunque tenga los planos y el inmueble edificado, cuando sea inscripto el reglamento
en el registro, se conforma el estado de propiedad horizontal.

ARTICULO 2038.- Constitución. A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los
condóminos deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe inscribirse en
el registro inmobiliario.
El reglamento de propiedad horizontal se integra al título suficiente sobre la unidad funcional.

Unidad funcional

ARTICULO 2039.- Unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que
consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su naturaleza o
destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía pública, directamente o por un pasaje
común.
La propiedad de la unidad funcional comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común
del inmueble o indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.

Elementos:

 Sujeto, titular del derecho real de PH, persona física o jurídica.

 Causa: modos de adquisición: título y modo (capacidad, disponer escritura pública) sucesión, prescripción
adquisitiva.
 Objeto: unidad funcional.
 Partes comunes: 2040 permiten acceso a privativas, garantizan el funcionamiento del sistema,
esparcimiento.

ARTICULO 2040.- Cosas y partes comunes. Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas
y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el
reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes.
Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho exclusivo, sin perjuicio de su afectación
exclusiva a una o varias unidades funcionales.
Cada propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir los
derechos de los otros propietarios.

 Necesariamente comunes 2041 terreno techos cimientos etc.

ARTICULO 2041.- Cosas y partes necesariamente comunes. Son cosas y partes necesariamente comunes:
a) el terreno;
b) los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior;
c) los techos, azoteas, terrazas y patios solares;
d) los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad;
67
 e) los locales e instalaciones de los servicios centrales;
f) las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su ingreso en la unidad
funcional;
g) la vivienda para alojamiento del encargado;
h) los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas;
i) los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes;
j) las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas o móviles, externas a
la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común;
l) los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

 Comunes no indispensables 2042 jardín cancha de tenis

ARTICULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.

 Privativas 2043 puertas ventanas, paredes interiores, revestimiento de paredes divisorias.

ARTICULO 2043.- Cosas y partes propias. Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas
y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes,
las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son previstas como tales en el
reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las restricciones que impone la convivencia ordenada.

 Consorcio de propietarios 2044

ARTICULO 2044.- Consorcio. El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador.
La personalidad del consorcio se extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal,
sea por acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución judicial,
inscripta en el registro inmobiliario.

Es una persona jurídica del derecho civil. Toda PH tiene un consorcio. Es necesaria para la propiedad horizontal 2044
148 inc h. es una persona jurídica privada.

Atributos de la personalidad: nombre domicilio patrimonio y capacidad

Órganos:

 de administración (administrador),
 de representación (administrador),
 órgano de gobierno (asamblea) y
 órgano de fiscalización (Consejo de propiedad)

Que los actos que realizan los órganos, se imputen a un ente que físicamente no existe y fue creada por el derecho
que es el consorcio de propietarios.

68
Los dos primeros están integrados por el administrador, que puede ser persona física o jurídica. El de gobierno lo
forman todos los propietarios. 7

Obligaciones de los propietarios 2046

ARTICULO 2046.- Obligaciones. El propietario está obligado a:

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento interno, si lo hay;
b) conservar en buen estado su unidad funcional;
c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa;
d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;
e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del
consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o
para controlar los trabajos de su instalación;
f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno diferente del de la
unidad funcional.

 Cumplir el reglamento de ph e interno si lo hay.

 Conservar en buen estado la UF
 Abonar expensas
 Contribuir a integrar el fondo de reserva: es el ahorro del consorcio.
 Permitir acceso a UF a reparar cosas, partes comunes o verificar.
 Notificar al administrador del edificio.
 Las facultades jurídicas se ejercen en toda la unidad funcional.

También hay prohibiciones en el 2047.

 Usos contrarios a la moral o fines diferentes al reglamento de la UF

 Perturbar la tranquilidad excediendo la normal tolerancia
 Actividades que comprometan la seguridad del inmueble
 Depositar cosas peligrosas.

ARTICULO 2047.- Prohibiciones. Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

a) destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los previstos en el reglamento
de propiedad horizontal;
b) perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal tolerancia;
c) ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble;
d) depositar cosas peligrosas o perjudiciales.

Infracciones 2069

 Al propietario incumplidor, se le puede interponer una acción de cese. (daños y perjuicios)

 Pero si fuera un inquilino, comodatario, no siendo propietario, podría llegar a ser desalojado.

ARTICULO 2069.- Régimen. En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas
en este Código o en el reglamento de propiedad horizontal, y sin perjuicio de las demás acciones que
corresponden, el consorcio o cualquier propietario afectado tienen acción para hacer cesar la infracción, la que
debe sustanciarse por la vía procesal más breve de que dispone el ordenamiento local. Si el infractor es un
ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reiteración de infracciones.

Expensas

 Obligación de los propietarios 2046 inc c

69
El reglamento debe establecer la proporción de cada unidad funcional, 2056 inc g aunque no siempre son iguales
entre propietarios e inquilinos. Normalmente sí.

Expensas comunes: todas son expensas comunes.

Son grabaciones que realizan los obligados al pago: erogaciones, gastos que realizan los obligados al pago, que son
propietarios y poseedores por cualquier título, y se subdividen en ordinarias y extraordinarias

1. Ordinarias: objeto la conservación de la cosa común, la gestión de las cosas comunes.

a. El mantenimiento de la vida consorcial.
b. Gastos que son necesarios para el consorcio. Como el pago de la remuneración del encargado, de la
ART del encargado, el de seguro integral de consorcio, incendio y responsabilidad civil frente a
terceros.
c. Los honorarios del administrador si es onerosa su actuación.
d. También es obligatorio que tenga que haber estructuras para acceso de personas con discapacidad y
los gastos que demanden aquellas son parte del gasto de las expensas ordinarias. Las liquida el
administrador por mes vencido: hace todos los gastos, guarda los comprobantes para rendición de
cuentas, suma los gastos totales y después los divide en función del porcentaje que cada unidad
funcional tiene que abonar.
e. SON PERIODICAS

2. Extraordinarias: salen de la cotidianeidad. No tiene identidad con la gestión ordinaria y las tiene que decidir
la asamblea, no el administrador. Su monto y si es en varios periodos. También pueden usar el fondo de
reserva.

Obligados al pago de expensas 2049 2050

ARTICULO 2049.- Defensas.

Los propietarios no pueden liberarse del pago de ninguna expensa o contribución a su cargo aun con
respecto a las devengadas antes de su adquisición, por renuncia al uso y goce de los bienes o servicios comunes,
por enajenación voluntaria o forzosa, ni por abandono de su unidad funcional.
Tampoco pueden rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa,
fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, excepto compensación, sin perjuicio de su
articulación por la vía correspondiente.
El reglamento de propiedad horizontal puede eximir parcialmente de las contribuciones por expensas a las
unidades funcionales que no tienen acceso a determinados servicios o sectores del edificio que generan dichas
erogaciones.

ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del propietario, y sin implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que sean poseedores por cualquier
título.

 Propietarios poseedores por cualquier título: son titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión
de cada unidad funcional. Usufructuario, usuario, habitador, superficiario si se da el caso
 El poseedor por boleto también tiene un título, que, si bien no le da acceso a un derecho real, porque sigue
teniendo un derecho personal, pero también es obligado al pago porque cualquier título implica no solo
título suficiente, sino también que venga de un contrato de derecho personal. ADQUIRENTE POR BOLETO
CON POSESION (no tiene derecho real, pero tiene boleto de compraventa por el cual se compromete a darle
la posesión)

No obligados al pago

70
  Frente al consorcio los tenedores (comodatarios, inquilinos)
 El consorcio de propietarios es el ACREEDOR y los obligados son los DEUDORES.
 Este consorcio solo puede demandar a propietarios y poseedores por cualquier título.
 Si demanda al inquilino, va a PERDER CONTRA ELLOS y van a tener que pagar los honorarios que haya
defendido al inquilino.
 El inquilino, locatario, locataria, tiene obligación de derecho PERSONAL frente al DUEÑO. Una obligación de
derecho personal frente al dueño, NO UNA OBLIGACION FRENTE AL CONSORCIO. Son dos carriles diferentes.

Por ese contrato de locación, los inquilinos pueden pagar porque es válido. Pero no están obligados frente al
consorcio con el pago.

Los derechos personales son relativos, solamente surten efecto o generan efectos para las partes que lo firman, no a
terceros que no firmaron. Como son relativos, lo que no puede hacer el dueño, es defenderse de la ejecución que le
hace al consorcio por deuda diciendo “tenía que pagar el inquilino”.

-------naranja-------- adquisición del derecho real de propiedad horizontal _____azul______

 Devengadas con anterioridad a la adquisición: El propietario responde por las expensas devengadas mientras
fue titular. Responde solo con su unidad funcional
 Devengadas con posterioridad a la adquisición: Por esa deuda que si no la paga se va a acumular deuda,
responde con todo su patrimonio.

Si no paga lo único que le rematan es la unidad funcional por las deudas devengadas con anterioridad a la
adquisición.

Cuando adquirimos un inmueble, el escribano tiene que pedir un certificado de deuda al administrador y si informa
deuda, cuando el comprador está pagando el precio de compra y retiene el dinero y va a pagar las expensas para
evitar no pagar deudas anteriores.

Prerrogativas del crédito por expensas

 La deuda no se libera por abandono. Puede abandonar, pero sigue siendo deudor.
 No se libera por renunciar al uso de las partes comunes. Lo que se puede hacer es intentar no pagar las
expensas incluso reclamándolo, si tiene prohibido una torre de las dos, acceder a la pileta. Ahí sí puede
decidir no pagar la parte que no puede usar.
 No se libera por enajenación de la unidad funcional voluntaria o forzosa. Aun con las devengadas ante de su
adquisición. Remate o expropiación. El convenio entre enajenante y adquirente de la unidad es inoponible al
consorcio. No lo puedo usar como defensa.
 Los enajenantes no se liberan de las deudas devengadas durante su titularidad.
 El convenio entre enajenante y adquirente es inoponible al consorcio
 Inoponibilidad de la protección de la vivienda. No se puede rematar. No aplica al crédito por expensas. La
causa nace con la inscripción del reglamento, nace la obligación de pagar expensas. La causa siempre va a
ser anterior a cuando afecto a bien de familia.
 Mayores intereses
 Juicio ejecutivo para su cobro. Para cobrar esta deuda, el administrador expide un certificado de deuda y
tendrá la calidad de título ejecutivo como si fuera un cheque o pagaré.

Administrador 2065 y ss

El primero surge del reglamento. El primer administrador surge del reglamento del escribano.

En la primera asamblea se debe confirmar o designar un nuevo administrador. Debe celebrarse a los 90 dias desde

 Dos años de otorgado el reglamento

 Fecha en que se encuentren ocupadas el 50% de las unidades funcionales.

71
A los 90 días de cualquier de los hechos que ocurra primero se tiene que designar asamblea obligatoria para designar
el administrador.

ARTICULO 2065.- Representación legal. El administrador es representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario. Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

ARTICULO 2066.- Designación y remoción. El administrador designado en el reglamento de propiedad horizontal

cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella. La primera asamblea debe realizarse
dentro de los noventa días de cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se
encuentren ocupadas el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que ocurra primero.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la asamblea, sin que ello importe la reforma
del reglamento de propiedad horizontal. Pueden ser removidos sin expresión de causa.

Los administradores que puedan seguir los decide la asamblea, su designación y remoción.

Debe haber mayorías establecidas por el reglamento.

Actúa en representación: obliga al consorcio de propietarios de firmar contratos, actúa en juicio y habla en la fase
externa con terceros, en carácter de MANDATARIO 2067 inc M y 2065

Quien toma las decisiones es la asamblea.

Funciones: 2067

Actúa a nivel interno, consorcio de propietarios, en gestión de la cosa común. Ejecuta las decisiones de la asamblea,
cumple ordenes de la asamblea, recauda los fondos y expensas aplicándolos a la conservación del edificio. Tiene la
función de convocar a las asambleas, elegir al personal de limpieza o de seguridad y para despedirlo necesita
acuerdo de la asamblea.

Para disponer del fondo de reserva, el admin debe acuerdo del Consejo, de otro órgano, porque es un dinero
importante.

ARTICULO 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la
ley, el reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la estructura del edificio y
dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para disponer total
o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los sesenta días de la fecha de cierre del ejercicio financiero
fijado en el reglamento de propiedad horizontal;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo de la asamblea convocada al efecto;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que incluya incendio,
responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva
cubrir;
i) llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro de propietarios, de registros de
firmas y cualquier otro que exija la reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes documentales de la constitución del consorcio y de
las sucesivas administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe entregar al consejo de
propietarios los activos existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
72
 k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso después de las cuarenta y ocho
horas hábiles de recibir la comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio;
I) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de tres días hábiles el certificado de deudas y de
créditos del consorcio por todo concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos o judiciales e
información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como mandatario exclusivo
con todas las facultades propias de su carácter de representante legal.

Atribuciones de Asamblea

ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea.

La asamblea es la reunión de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios cuando le son sometidas por cualquiera
de éstos o por quien representa el cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o del consejo de propietarios, si los
hubiere.

 Es el cerebro de la persona jurídica del consorcio, quien determina la voluntad del ente, toma las decisiones.
 Todas las cuestiones que le sean atribuidas por la ley son de sus funciones, las que establezca el reglamento,
como por ej los intereses asignados al incumplimiento de expensas, aceptar quitas para el pago de expensas.
 Puede decidir cuestiones propias del administrador o consejo cuando lo sometan a esos órganos o por el 5%
del porcentual de los propietarios.

Tiene competencia residual: todo lo que no esté atribuida a los restantes órganos lo decide la asamblea.

Tipos:

1. Ordinaria:
a. es periódica establecida por el reglamento.
b. Convocada por el administrador, tocando temas recurrentes de aprobación de gestiones, de
presupuestos, despidos, nombramientos de miembros de órganos, etc.
c. Debe guardar los comprobantes de gastos, los contratos firmados y someterlos a aprobación de la
asamblea.

2. Extraordinaria:
a. por asuntos urgentes, no se puede esperar y salen de lo común.
b. Como el corte de gas, inundaciones, rotura de caldera, si hay que fijar extraordinaria, decidir si se va
a sobre elevar.
c. Convocada por el administrador, por el 5% de propietarios ante inactividad del admin.
d. Consejo de propietarios ante omisión del admin.

3. Judicial 2063: 10% del porcentual de los propietarios, ante omisión de administrador o consejo, juez suple
falta de mayorías. Se puede convocar asamblea judicial por falta de mayoría notificado por cedula.

ARTICULO 2063.- Asamblea judicial.

Si el administrador o el consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la asamblea, los
propietarios que representan el diez por ciento del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una asamblea
judicial. El juez debe fijar una audiencia a realizarse en su presencia a la que debe convocar a los propietarios. La
asamblea judicial puede resolver con mayoría simple de presentes. Si no llega a una decisión, decide el juez en
forma sumarísima. Asimismo, y si corresponde, el juez puede disponer medidas cautelares para regularizar la

73
 situación del consorcio.

Imputación de decisión de asamblearia

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum.

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de propiedad
horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el
tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por unanimidad tratar el
tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios aunque
no lo hagan en asamblea.

Como hacer para que exista una decisión valida, porque las decisiones validas que tomen las asambleas se van a
imputar al ente, como si la hubiera tomado al consorcio de propietarios. (que es una construcción jurídica e ideal)
como hacemos para que una decisión de una persona ideal sea imputada…

 Tiene que haber convocatoria, prevista en reglamento

 El orden del día que son los temas que se van a trabajar y debatir en la asamblea. Si falta alguno no se puede
decidir.
 Tiene que ser de forma fehaciente, el cartel pegado en el ascensor no es de forma fehaciente. Carta
documento o que el encargado firme la recepción de cada citación. Puede ser por mail pero con firma digital.
 Actas 2062

ARTICULO 2062.- Actas.

Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la administración del consorcio, es obligatorio llevar
un Libro de Actas de Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los presentes deben firmar
como constancia de su asistencia. Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los propietarios; éstas
deben contener el resumen de lo deliberado y la transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso,
propuestas por la mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y dos
propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia de las comunicaciones enviadas a
los ausentes, de las oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.

 Quorum, cantidad de gente necesaria para tomar una decisión, a priori no habrá decisión ese día.

ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum.

Los propietarios deben ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de
propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe redactarse en forma precisa y
completa; es nulo el tratamiento de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se adopten son válidas si la
autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los
propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total de los propietarios
aunque no lo hagan en asamblea.

 Mayorías

Mayorías asamblea
74
Mayoría absoluta >>

 interés común (que no tienen otra mayoría, como definir los miembros de los restantes órganos) y mejoras
u obras nuevas que no requieren unanimidad (las que no requieren unanimidad, requieren mayoría
absoluta): tiene que reunir más del 50% del porcentual de propietarios que dice el reglamento.
 Y todos los que están de acuerdo, deben reunir más de la mitad de votos por unidad funcional.

ARTICULO 2060.- Mayoría absoluta.

Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los
propietarios de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número de unidades y de las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente
a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se
opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente.
El derecho a promover acción judicial de nulidad de la asamblea caduca a los treinta días contados desde
la fecha de la asamblea.

Existe una mayoría para cada tema del orden día. Varía depende al asunto.

Unanimidad: mejoras y obras nuevas que son en beneficio de un propietario, por ejemplo, un patio común y se
quiere apropiar y lo cierra, para ser beneficiado el solo. También cualquier decisión patrimonial que modifique el
derecho de propiedad, por ejemplo, si construyo más pisos, cambian las proporciones. También hipotecar el terreno.

Mayoría agravada 2/3: solo para modificar el reglamento, clausulas reglamentarias (salvo clausulas estatutarias que
necesitan unanimidad) 2061

ARTICULO 2061.- Conformidad expresa del titular.

Para la supresión o limitación de derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de
funcionamiento cotidiano, la mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.

Consentimiento tácito

2060, 2do párrafo

La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que éstos se opongan
antes por igual medio, con mayoría suficiente.

 Decisión por mayoría simple, notificada fehacientemente.

 15 días para oponerse por igual medio
 Computo de mayorías conforme reglamento o CCCN.
Si…
 No hay quorum, tomamos la mayoría simple, la notificamos fehacientemente a los propietarios ausentes
que no fueron.
 Y estos tendrán 15 días para oponerse también por medio fehaciente y votar en sentido negativo de esa
decisión.
 Una vez notificados y trascurridos los 15 días, ahora el admin tiene que computar las mayorías y ahí va a
contar los votos positivos del día de la asamblea, se suman a los votos de los ausentes que no se opusieron, y
los negativos de ese día más los que se opusieron.

Consejo de propietarios

ARTICULO 2064.- Atribuciones.

La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:

75
 a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que
los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a
la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni
puede cumplir sus obligaciones.

 Es un órgano de fiscalización: únicamente puede estar integrado por propietarios, personas físicas.
 Regulado en el 2064
 Lo designa el reglamento si hay o no consejo y para modificarlo harán falta 2/3 y para decidir los miembros,
mayoría absoluta.
 Controlan al administrador, los efectos económicos, los fondos
 Ante vacancia o remoción del admin, puede administrar.
 Firma conjuntamente con el administrador los certificados de deuda
 Aprueba la disposición del fondo de reserva
 Solo si el administrador omite hacerlo, convoca a asamblea y redacta orden del día.
 Tiene responsabilidad porque le da poder a quienes lo integran.

Reglamento de propiedad horizontal 2056 cláusulas obligatorias

 Es orden público, si no hay reglamento no hay propiedad horizontal.

 Contrato de adhesión, porque cuando compro adquiero una unidad funcional, no puedo discutir sus
cláusulas. Solo puedo modificar con las mayorías establecidas.
 Debe estar redactado en escritura pública e inscripto en el registro.
 Tiene clausulas obligatorias.

ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe contener:

a) determinación del terreno;
b) determinación de las unidades funcionales y complementarias;
c) enumeración de los bienes propios;
d) enumeración de las cosas y partes comunes;
e) composición del patrimonio del consorcio;
f) determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad;
g) determinación de la proporción en el pago de las expensas comunes;
h) uso y goce de las cosas y partes comunes;
i) uso y goce de los bienes del consorcio;
j) destino de las unidades funcionales;
k) destino de las partes comunes;
l) facultades especiales de las asambleas de propietarios;
m) determinación de la forma de convocar la reunión de propietarios, su periodicidad y su forma de notificación;
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que puede detentar cada titular de unidad
funcional para representar a otros en asambleas;
ñ) determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones;
o) determinación de las mayorías necesarias para modificar el reglamento de propiedad horizontal;
p) forma de computar las mayorías;
q) determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación de unidades complementarias hacia
terceros no propietarios;
r) designación, facultades y obligaciones especiales del administrador;
s) plazo de ejercicio de la función de administrador;
76
 t) fijación del ejercicio financiero del consorcio;
u) facultades especiales del consejo de propietarios.

ARTICULO 2057.- Modificación del reglamento. El reglamento sólo puede modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

Extinción

Modos generales 1907

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

Desafectación redactada en escritura pública e inscripta

Decisión en asamblea o por el único titular de todas las unidades funcionales.

SUPERFICIE
ARTICULO 2114.- Concepto.
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a
su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o
sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las modalidades de su
ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en
este Título y las leyes especiales.

 Conjunto de facultades que recae sobre una cosa, sobre inmueble ajeno y temporario. Facultad de uso goce
y disposición material y jurídica.
 Para ver su extensión, se ve la extensión del derecho de dominio. 1945 se extiende en líneas verticales hacia
arriba y abajo, al espacio aéreo y subsuelo.
 Con este concepto se entiende la extensión. Porque el titular de dominio fracciona su objeto y transmite una
parte al superficiario. Se puede ubicar en el vuelo, suelo y subsuelo.

ARTICULO 1945.- Extensión. El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios.
El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su dueño, excepto lo
dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se prueba lo
contrario.

 La fracción se establece en plano imaginario horizontal.

 No solo puede estar sobre el terreno, sino sobre el vuelo, haciendo una edificación encima de otra, o
también en el subsuelo. donde tenga 3 o 4 subsuelos o más de un piso si es hacia arriba.

Naturaleza jurídica.

77
1888 se encuentra dentro del primer grupo sobre cosa propia, prevalece sobre el 2114.

ARTICULO 2114.- Concepto. El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre un
inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de
plantar, forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo,
según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título suficiente para su constitución y
dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.

Hay una tercera corriente que indica que es de naturaleza mixta. En determinadas circunstancias será derecho real
sobre cosa propia, y en otras, que se trata sobre derecho real sobre cosa ajena. Esta última teoría es descartada ya
que no surge del texto legal.

Sostenemos que se trata de un derecho real sobre cosa propia.

ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre
la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.
ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario. El titular del derecho de superficie está facultado para constituir
derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del terreno
perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin
necesidad de consentimiento del propietario.

 Realizar plantaciones, forestaciones, HACIENDO PROPIO LO PLANTADO, FORESTADO O CONSTRUIDO.

 Se puede constituir sobre plantaciones y forestaciones ya existentes y se le atribuye la propiedad de estas al
propietario

ARTICULO 2206.- Legitimación.

Pueden constituir hipoteca los titulares de los derechos reales de dominio, condominio, propiedad horizontal,
conjuntos inmobiliarios y superficie.

 El titular del derecho real de superficie puede constituir hipoteca. Que son los titulares sobre cosa propia,
porque la hipoteca es un derecho real que en determinado tempo puede concluir en la enajenación del bien
hipotecado.

ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción.

Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal,
el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales
impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos
reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como
si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.

ARTICULO 2128.- Normas aplicables a la propiedad superficiaria.

Si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o forestación ya existente, se le
aplican las reglas previstas para el caso de propiedad superficiaria, la que a su vez queda sujeta a las normas del
dominio revocable sobre cosas inmuebles en tanto sean compatibles y no estén modificadas por las previstas en
este Título.
78
  Su figura análoga es el dominio.

Caracteres

1. es temporario: 2117 es el plazo convenido

ARTICULO 2117.- Plazos.

El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de
construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición
del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
máximos.

2. recae sobre inmuebles. No puede ser sobre objetos muebles. No sobre todo el inmueble, sino SOBRE LA PARTE
ELEVADA.

3. tiene un destino específico y se establece en el 2127 cuando regula las normas adjudicables al derecho de
superficie, remisiona al 2145

ARTICULO 2127.- Normas aplicables al derecho de superficie. Son de aplicación supletoria las normas relativas a
las limitaciones del uso y goce en el derecho de usufructo, sin perjuicio de lo que las partes hayan pactado al
respecto en el acto constitutivo.

ARTICULO 2145.- Destino. El uso y goce por el usufructuario debe ajustarse al destino de los bienes del usufructo,
el que se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o por el uso al cual estaba afectada de hecho.

 Convención
 Naturaleza de la cosa
 Afectada de hecho.

Puede ser multidestino, pero lo que no se puede realizar es que se diga que sea para forestaciones y que después se
realicen construcciones.

Clasificación

Dos categorías:

 ius plantandi: cuando se constituye con la finalidad de plantar, sembrar, o forestar

 Ius edificandi, cuando la finalidad es edificar.

En el código de Vélez esto estaba prohibido.

En la finalidad va a radicar en los plazos, en el 2117 establecen los plazos máximos para 70 para edificar, y 50 para
plantar.

ARTICULO 2117.- Plazos.

El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se trata de
construcciones y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, ambos contados desde la adquisición
del derecho de superficie. El plazo convenido puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
máximos.

En el 2124 es el no uso, 10 años para edificar y 5 para plantar.

79
 ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez
años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

En el 2122 es otra causal de extinción, 6 años para ius edificandi y 3 para ius plantandi

ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria.

La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en contrario, por la destrucción de lo construido,
plantado o forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres
años para plantar o forestar.

Sujetos

En la regulación del derecho de superficie no se ha realizado distinción cuando al sujeto, por la que cabe estarse en
los principios generales.

Personas físicas: capaces e incapaces o capacidad restringida

Personas jurídicas, de carácter público o privado

Art 15 titularidad de derechos

ARTICULO 15.- Titularidad de derechos. Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes
que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este Código.

Art 238 bienes particulares

ARTICULO 238.- Bienes de los particulares. Los bienes que no son del Estado nacional, provincial, de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires o municipal, son bienes de los particulares sin distinción de las personas que tengan
derecho sobre ellos, salvo aquellas establecidas por leyes especiales.

Objeto:

Tiene por objeto un inmueble, pero solo la parte elevada, el espacio aéreo

ARTICULO 2115.- Modalidades. El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre
la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido.
También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes,
atribuyendo al superficiario su propiedad.
En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo.

Rasante y terreno son sinónimos.

El plano divisorio _________ es la rasante. Y se fracciona el dominio, el titular del suelo se va a quedar con la parte
inferior y el superficiario con la elevada y el espacio aéreo. El titular del suelo va a tener el suelo y subsuelo y el
superficiario, el espacio aéreo.

Si una línea divisoria se encuentra en le vuelo, permite edificar sobre el vuelo.

Si el plano divisorio se ubica sobre le subsuelo, esto permite realizar una construcción que tiene cuatro subsuelos y
cinco pisos. Y toda la primera parte formara parte del objeto del superficiario y el titular del suelo se queda con lo
que se encuentre por debajo para realizar cualquier actividad que se requiera.

80
Es un plano que divide las parcelas, se puede ubicar sobre el suelo, el vuelo o subsuelo. lo que se transmite al
superficiario es lo que se encuentra por arriba del plano divisorio independientemente de donde se encuentre.

Adquisición.

El 2119 consagra los modos para adquirir el derecho de superficie y lo realiza con una remisión a dos modos de las
disposiciones generales.

ARTICULO 2119.- Adquisición.

El derecho de superficie se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser transmitido por actos entre
vivos o por causa de muerte. No puede adquirirse por usucapión. La prescripción breve es admisible a los efectos
del saneamiento del justo título.

Título y modo suficiente 1892 y prescripción adquisitiva breve 1898

Requisitos de título y modo suficiente:

2 requisitos de fondo y 1 de forma

 Legitimación 2118: están facultades los titulares de dominio, condominio y propiedad horizontal. Todos lso
condóminos tienen que estar de acuerdo y en PH también, reunidos por asamblea y decisión unánime.
 Los conjuntos inmobiliarios, tiempo compartido y cementerio privado son especies de PH.
 Capacidad: se requiere PLENA CAPACIDAD para disponer de los bienes. No lo puede realizar un incapaz o con
capacidad restringida.
 Forma del título: por escritura pública ya que tiene por objeto un inmueble.
 Forma: modo suficiente. Entrega física, material de la posesión. Tradición.

Prescripción adquisitiva breve 2119

 Se prohíbe por usucapión. Es admisible a los saneamientos del justo título, 10 años, y buena fe.

Otra manera es el 1894 que es adquisición legal que remite al 392. El subadquirente a título oneroso y de buena fe.

ARTICULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley, los condominios con indivisión
forzosa perdurable de accesorios indispensables al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos
cuando el cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles inseparables; la habitación
del cónyuge y del conviviente supérstite, y los derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.

ARTICULO 392.- Efectos respecto de terceros en cosas registrables. Todos los derechos reales o personales
transmitidos a terceros sobre un inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente en
virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados directamente del tercero, excepto
contra el subadquirente de derechos reales o personales de buena fe y a título oneroso.
Los subadquirentes no pueden ampararse en su buena fe y título oneroso si el acto se ha realizado sin
intervención del titular del derecho.

Facultades:

Materiales: poseer 1891 (todos los derechos reales se ejercen por la posesión), usar 8servirse del objeto conforme a
su destino), gozar (percibir los frutos), y disponer. 2214

Jurídicas: enajenar, constituir derechos reales, derechos personales y abandonar.

No es dominio porque se transmite la parte de arriba.

Si fallece el superficiario, va a pasar a sus herederos. Lo que se transmite es el tiempo remanente. Si ejerció la
superficie durante el plazo de 30 años y se constituyó por el plazo de 70, lo que se transmite es el termino restante.
81
Tiene la facultad de constituir derechos reales, en el 2120. De garantía, haciendo alusión a hipoteca, prenda
anticresis y PH. Según los principios generales y por disposiciones del 399 podrá constituir los derechos reales que se
encuentren por debajo del derecho de superficie.

ARTICULO 2120.- Facultades del superficiario.

El titular del derecho de superficie está facultado para constituir derechos reales de garantía sobre el
derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria, limitados, en ambos casos, al plazo de
duración del derecho de superficie.
El superficiario puede afectar la construcción al régimen de la propiedad horizontal, con separación del
terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario; puede transmitir y gravar como inmuebles
independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin
necesidad de consentimiento del propietario.

ARTICULO 399.- Regla general. Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene,
sin perjuicio de las excepciones legalmente dispuestas.

Puede constituir derechos personales según el 2125 que establece que tanto los derechos reales, como personales
que se constituyan en el suelo o superficie, subsisten hasta el vencimiento del plazo.

ARTICULO 399.- Regla general.

Nadie puede transmitir a otro un derecho mejor o más extenso que el que tiene, sin perjuicio de las excepciones
legalmente dispuestas.

Abandonar: 2124 se tiene que realizar con denuncia expresa.

ARTICULO 2124.- Extinción. El derecho de construir, plantar o forestar se extingue por renuncia expresa,
vencimiento del plazo, cumplimiento de una condición resolutoria, por consolidación y por el no uso durante diez
años, para el derecho a construir, y de cinco, para el derecho a plantar o forestar.

Extinción:

ARTICULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos los derechos patrimoniales y de los
especiales de los derechos reales, éstos se extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales sobre cosa ajena.

1907 tres causales generales que se mencionan en la regulación de la superficie y se agregan 3 más:

 Renuncia 2124: tiene que ser expresa, formalizada por escritura pública. De no ser así, la extinción no será
por renuncia sino vencimiento del plazo.
 El vencimiento del plazo se puede establecer en el acto constitutivo teniendo en cuenta los máximos legales.
 El cumplimiento de condición; acaecimiento de hecho futuro e incierto. Si no ocurre el hecho será por
vencimiento del plazo.

Consolidación: cuando el derecho de dominio y superficie llegan a ser titularidad de la misma persona. El
superficiario le compra al titular del suelo el derecho de dominio. Y se configura en cabeza de superficiario tanto el
derecho de dominio como de superficie y se extingue la superficie. O un tercero que le compra al titular del suelo al
derecho de dominio y al superficiario y se encabeza en un tercero ambos derechos y se extingue la superficie.

El no uso es la falta de ejercicio por la falta de 10 años para el derecho a construir y 5 años para el derecho a plantar
o forestar.

La destrucción seguida de inactividad: 2122 de por si no se extingue por destrucción, sino si esta seguida de
inactividad. Si no se vuelve a construir en el plazo de 6 años que se reduce a 3 para plantar o forestar.

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 ARTICULO 2122.- Destrucción de la propiedad superficiaria. La propiedad superficiaria no se extingue, excepto
pacto en contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye,
nuevamente dentro del plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o forestar.

Efectos:

ARTICULO 2125.- Efectos de la extinción.

Al momento de la extinción del derecho de superficie por el cumplimiento del plazo convencional o legal,
el propietario del suelo hace suyo lo construido, plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales
impuestos por el superficiario.
Si el derecho de superficie se extingue antes del cumplimiento del plazo legal o convencional, los derechos
reales constituidos sobre la superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas, como
si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.

Si se extingue antes del cumplimiento del plazo legal, por otras de las causales de extinción, tanto los derechos
reales como los derechos personales continúan gravándose separadamente las dos parcelas hasta que se cumpla el
plazo convencional o legal.

indemnización al superficiario.

ARTICULO 2126.- Indemnización al superficiario.

Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar
al superficiario, excepto pacto en contrario. El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto
constitutivo del derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en cuenta los valores
subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos últimos años, descontada la amortización.

Ya que el propietario del suelo hace suyo lo que este en suelo cuando se cumpla el plazo, se genera obligación por
parte del titular del suelo como superficiario que constituyen una indemnización. A menos que en el acto
constitutivo se pacte lo contrario.

Extinción de la propiedad horizontal.

No hay causas específicas, pero hay cuestiones.

1. se aplican los modos generales de extinción de la parte general. (destrucción, abandono y consolidación)

2. si bien no hay normas específicas hay que tener presente que para extinguir la PH, también se necesita
una ESCRITURA DE DESAFECTACION redactada en escritura pública suscritos todos los propietarios.

 Debe haber unanimidad

 decidirlo en asamblea
 inscribirla en el registro a esta escritura de desafectación.

Puede pasar que una persona, adquiera todas las unidades funcionales y se vuelve el único titular de todos los
derechos reales de PH de cada unidad funcional. En ese caso solo esa persona podrá suscribir a la desafectación.

3. Otro supuesto es el GRAVE DETERIORO: este supuesto dice que se extingue ante el grave deterioro.

 Decisión asamblearia
 Inscripción de la desafectación

Si el deterioro es mayor de un 60% del valor es grave deterioro (pensamiento).

83
  Pero, una vez que existe el grave deterioro se tiene que reunir la asamblea para decidir.
 La asamblea se tiene que reunir para decidir si va a reconstruir o si va a extinguir.
 Si decide extinguir el sistema de PH con la escritura de desafectación inscripta, lo decide por más de
la mitad del valor. Sería la mayoría absoluta que es más de la mitad del valor.

Una vez tomada la decisión, hay que llamar a escribano y hacer la correspondiente escritura para inscribirla en el
registro.

CONJUNTOS INMOBILIARIOS

Se encuentra dentro de esa denominación, tanto los conjuntos inmobiliarios propiamente dichos que son los que
tienen por objeto barrios cerrados, clubes de campo…

Cementerio privado y tiempo compartido. Serían los tres, conjuntos inmobiliarios y los propiamente dichos los que
tienen por objeto barrios privados, clubes de campo. Y CERRAMIENTO PERIMETRAL

Tanto los conjuntos propiamente dichos, como el tiempo compartido y cementerio privado son PH ESPECIAL.

En todo lo que no esté regulado en estos tres derechos reales por sus normas propias, nos vamos a regir por las
normas de propiedad horizontal común.

El 2073 describe el objeto.

ARTICULO 2073.- Concepto.

Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales,
empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de
vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos
que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas administrativas locales.

 Si tienen destino de vivienda, puede ser temporal o permanente. Para el derecho se regulan todos igual.
 Tienen características específicas como el CERRAMIENTO PERIMETRAL para que sea conjunto propiamente
dicho.

Su marco legal va a tener tanto las normas de fondo que es el CCC como normas municipales, provinciales y el
reglamento de propiedad horizontal.

Reglamento de propiedad horizontal (estatuto) reglamento de conjunto inmobiliario, porque es una propiedad
horizontal ESPECIAL.

Hay partes privativas y partes comunes. La diferencia es que el terreno es PARTE PRIVATIVA. Se permite constituir y
afectar a propiedad horizontal, aunque el inmueble este EN CONSTRUCCION.

Facultades

 Tiene la obligación del pago de expensas.

 Las facultades de conjunto inmobiliario de propiamente dicho tienen las mismas que propiedad horizontal.

En conjuntos inmobiliarios, los que se creen a partir del 2015 pueden ser derecho privado los barrios privados. Lo
dice el 2075.

ARTICULO 2074.- Características.

Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y
privativas, estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que
se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen

84
 disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que
agrupe a los propietarios de las unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así
como las facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible.

ARTICULO 2075.- Marco legal.

Todos los aspectos relativos a las zonas autorizadas, dimensiones, usos, cargas y demás elementos
urbanísticos correspondientes a los conjuntos inmobiliarios, se rigen por las normas administrativas aplicables en
cada jurisdicción.
Todos los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real de propiedad
horizontal establecida en el Título V de este Libro, con las modificaciones que establece el presente Título, a los
fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial.
Los conjuntos inmobiliarios preexistentes que se hubiesen establecido como derechos personales o donde
coexistan derechos reales y derechos personales se deben adecuar a las previsiones normativas que regulan este
derecho real.

ARTICULO 2076.- Cosas y partes necesariamente comunes.

Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de
circulación, acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas,
recreativas y sociales, instalaciones y servicios comunes, y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado
como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.
Las cosas y partes cuyo carácter de comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.

ARTICULO 2077.- Cosas y partes privativas.

La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de
construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por
vía directa o indirecta.

TIEMPO COMPARTIDO

 Similar
 Tipo de propiedad horizontal, que además de tener inmuebles, pueden ser muebles como una máquina de
depilación definitiva o un tomógrafo
 Muebles
 Inmuebles
 Uso por turnos

ARTICULO 2087.- Concepto.

Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por
turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones
compatibles con su destino.

 Los más comunes son destino turístico, pero puede ser un tomógrafo. El uso es por turnos
 El titular tiene derecho a una semana o dos semanas, el hotel de Bariloche, con tiempo compartido.

Facultades

 El titular tiene derecho a ejercer las facultades, pero en el tiempo que le corresponde, que puede ser una,
dos semanas, un mes. Como lo indique el reglamento del sistema de tiempo compartido.
 TODAS MENOS DESTRUIR.
 No puede destruir porque tiene el derecho de usar en un tiempo designado.
 Puede ceder el derecho, puede alquilar, pero no destruir porque atrás viene otro a hacer lo mismo.

Afectación

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  Para que comience el sistema hay una ESCRITURA DE AFECTACION. Y muchas normas se la lleva la
afectación, a como afectar a tiempo compartido.
 Uno de los requisitos para realizar esta afectación, que los 2089 2091
 no tiene que tener ni embargos ni hipotecas.
 Se busca proteger a los adquirentes de tiempo compartido
 Tiene que estar libre de gravámenes, ni embargado ni hipotecado. Si fuera cosa mueble se lo inscribe en un
registro 2091
 Tanto el emprendedor, el propietario (titular del terreno si es inmueble o de dominio de bien mueble) el
administrador y la persona que lo va a comercializar, el emprendedor, el propietario, administrador o
comercializador, no deben estar inhibidos, y se busca proteger a los adquirentes. Y se pretende que no
tengan inhibiciones, ni quiebras.
 SE DEBE INSCRIBIR EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE

El código permite optar en tiempo compartido, pero a los desarrolladores o emprendedores si va a constituir el
sistema como derecho real o personal. Que para tiempo compartido pueden decidir si como derecho real, o derecho
personal. Lo que se debe hacer es asesorar bien a los clientes cuando compran.

CEMENTERIOS PRIVADOS

Tomar el concepto de propiedad horizontal común, pero agregarle la inhumación de restos humanos.

 Tienen un destino específico. INHUMACION

 Debe tener una escritura de afectación y destinarlo a la finalidad y decir que es para un cementerio privado
 se inscribe en el registro solo inmuebles.
 También el reglamento de uso, reglamento de cementerio privado.

Cada parcela (uf) debe tener las partes comunes, las privadas, las vías de circulación (no son calles, pero vías de
velocidad) horarios, de las misas, crematorios etc.

 Se protege a los adquirentes no pudiendo cambiar el destino hasta que haya una desafectación.
 No puede ser gravado con derechos reales de garantía.
 El cementerio no se puede afectar a hipoteca.

Hay un reglamento 2105.

El administrador tiene que llevar un registro de todos los inhumados.

FACULTADES:

 Facultades todas menos destruir.

 Destruir la tiene en los límites de su parcela si, tenía una construcción de un angelito y después quiere tirarlo
abajo y hacer otra cosa, lo puede hacer peor siempre en relación de su parcela.
 Solo en su parte privativa.

La diferencia clave con propiedad horizontal LA INEMBARGABILIDAD DE LAS PARCELAS

Por acreedores del titular de derecho de cementerio, si soy titular de una parcela a mí no me pueden embargar esa
parcela, salvo por dos excepciones:

 DEUDAS provenientes del saldo del precio de compras 2110. Si le debo a quien me la vendió la
puedo embargar y ejecutar porque no pague las cosas.
 Y POR CONSTRUCCION DE SEPULCROS si no le pague a quien me hizo el ángel puede hacer lo
mismo.
 POR EXPENSAS que son por gastos de mantenimiento de sistema.

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Todos deben cumplir con la normativa municipal y al derecho real de sepultura se le aplican las normas de derechos
reales

Órganos de administración:

 A partir del 2015 se constituyen o se adecuen los que existen

 Asambleas
 Órgano de administración (ph administrador)
 Fiscalización (ph era consejo de propietarios)
 De gobierno (ph era asamblea)
 Órganos de conjunto inmobiliario hay que recordar que son los mismos que propiedad horizontal común,
mismo en tiempo compartido y cementerio.
 Las mayorías para decidir en asamblea en conjunto inmobiliario o cementerio son las mismas que pH que
seguro sea reglamento de cementerio privado

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