DERECHO REALES

Tarea Académica I

“Mejoras VS Gatos”

2021
INTRODUCCIÓN
En la actualidad, podemos decir que hay una clara diferencia entre gastos y mejoras cada uno
se diferencia por su condición, en tanto podemos decir que son conceptos distintos para el
derecho real.

En el presente trabajo compararemos y señalaremos las diferencias entre gastos y mejoras y

también veremos cómo se adapta su funcionamiento en el ámbito real.

Cabe precisar que en nuestra legislación peruano no vemos plasmado el tema de gastos, en
tanto, vemos como los doctrinarios nos explican su procedencia y como actúa.

En primer lugar, hablaremos de gastos, nos dice que es el pago por parte del poseedor sobre o
en relación del bien, ya sea el pago de la luz o de arbitrios. En segundo lugar, hablaremos de
las mejoras, las cuales serían las modificaciones que se harían al bien lo cual tendría consigo un
aumento del valor del bien.

En el Perú el tema de las mejoras esta normado en el artículo 916 y 919 del código civil. Las
mejoras nos dicen que son necesarias cuando tienen por objetivo impedir la destrucción o
deterioro del bien.
MEJORAS
Las mejoras en el derecho civil son aquellas modificaciones que se realizan para la alteración
material de un bien o de la cosa para evitar su deterioro o para aumentar su valor. Además, se
puede establecer un vínculo jurídico de manera expresa entre las dos personas para la
realización de esta mejora o puede estar hecho por alguien que no es el dueño. Por lo tanto,
estarán en la obligación de indemnizar según el tipo de mejor. Por ello, la presencia de mejoras
es siempre posible cuando hay actos de posesión con un contenido económico de producción,
si no hay actos de posesión entonces no es posible su crecimiento económico.

Haciendo énfasis son respecto de las mejoras, hay que destacar que el sector predominante
define la mejora como cualquier cambio significativo en la cosa significa un aumento en su
valor. Para evitar que el dueño de la propiedad renovada se enriquezca demasiado y cause
daños a la propiedad respectiva del dueño de la propiedad, la ley requiere que la primera
persona esté obligada a recuperar el valor presente de la propiedad. renovación. En otras
palabras, cuando un ocupante renueva una propiedad de otro, se hace un crédito a favor de la
primera persona, crédito que debe ser pagado por ley para evitar que el propietario se
enriquezca. propiedad del dueño. (Revoredo, 1992, p.132).

De la misma manera, nuestro ordenamiento jurídico a través del Código Civil en sus artículos o
916°, 917°, 918° y 919° del Capítulo V, Título I, Libro V, derechos reales, regula sobre las clases
de mejoras, que vendrían a ser, primero las mejora necesarias son aquellas que son
imprescindibles para la conservación del bien, segundo las de recreo aquellas que van
dirigidas al ornato del bien y por ultimo las mejoras útiles las cuales no son necesarias pero
va a conllevar al aumento del valor o del bien. Esta clasificación va a ser importante, porque
indicara en que medida se debe otorgar un reembolso el cual le compete por derecho al
poseedor y también sobre la retención donde el poseedor puede retener la posesión del bien
si no se le ha reembolsado de la mejora.
 1.1. Clases de Mejoras

Necesarias
La finalidad de las mejoras necesarias, es que van a impedir la destrucción o deterioro del bien
que luego van a beneficiar al propietario, asi lo determina el primer párrafo del artículo 916°
del Código Civil, por tanto, es fundamental para la conservación del bien, a pesar que estén
destinadas a alterar o modificar la estructura misma del activo principal, pero con el objetivo
de mantenerlo en un estado óptimo, lo que obliga al propietario que pueda abandonar o
reembolsar el valor de estas mejoras necesarias, Por ejemplo: la reparación de una casa o de
una pared, la reparación de tuberías de agua, o la implementación de una terma en un lugar
que hace demasiado frio. Estos arreglos van a ser necesarios, porque si no el bien principal
sería inútil y perdería su valor.

1.1.1. Útiles
De la misma manera, nuestro Código Civil en la 2da parte del artículo 916°, indica que las
mejoras útiles son aquellas que no van a pertenecer a la cualidad de necesaria, pero esto no
significa que no van a aumentar su valor o la renta del bien.

Diversos autores en la doctrina también van a indicar y dar un concepto sobre las mejoras
útiles, sin dejar de tomar en cuenta el ordenamiento jurídico.

Son aquellas que no siendo indispensables aumentan la rentabilidad de un inmueble,

le introducen una modernización conveniente, etc. Como se ve, se trata de conceptos
fluidos, elásticos, en los que muchas veces la apreciación judicial decidirá si estamos en
presencia de una mejora necesaria o útil (Borda,2003, p.87).

Podemos destacar, que las mejoras útiles van a ser modificaciones materiales realizadas en el
bien o la cosa que tienen como fin el aumento del valor del bien, siempre tomando en cuenta
que este aumento debe ser economico para ser considerado útil. Por ejemplo, la apertura de
una nueva tienda de abarrotes en la calle, adicionar cuartos a un hotel, etc.

1.1.2. Recreo
En el Derecho Civil, a las mejoras de recreo se les denomina cosas de embellecimiento, de
comodidad o de lucimiento. Esto, a su ves se encuentra enmarcado en el articulo 916° del
nuestro Código Civil. Asimismo, lo que produce el aumento de estas mejoras es la satisfacción
del poseedor como algo artificial, son cosas que no son necesarias agregar al bien o la cosa, y a
su vez este tipo de mejoras útiles no van a ser reembolsadas, pues como se pudiera decir son
cosas inútiles y banales que solo son colocadas para una fachadas más bonita, tampoco van a
producir el deterioro del bien o el aumento de su valor economico, en ocasiones estas mejoras
de recreo deben ser retiradas pero sin causar daño.

2. DERECHO DE RETENCIÓN
Según la doctrina, el derecho de retención consiste en la potestad o facultad que le confiere a
la ley cuando se reconoce al poseedor de un determinado bien sea este inmueble o mueble,
para que no realice la entrega cuando otra persona se lo exija, mientras este no cumpla con la
obligacion que se encuentre obligado del resultado de los gastos por causa del bien o daños
causados. También, en el Derecho de Obligaciones, el derecho de retención es la jurisdicción
que posee el acreedor para tener el poder de retener una cosa que le pertenezca al deudor
cuando este no cumple con su obligacion.

Por otro lado, en el artículo 1126° del Código Civil señala que este derecho de retención se da
cuando, el poseedor va a conservar la cosa o el bien hasta que ocurra el reembolso, ya sea de
las mejoras o del gasto que tiene derecho, o cuando el acreedor conserva la posesión del bien
de su deudor, pero que esta obligacion no se encuentre garantizada. Cabe destacar, que este
derecho se extingue cuando se realiza la entrega del bien o cuando se pague la obligacion que
garantizaba su pago.

Para que el poseedor pueda ejercer este derecho, tiene que cumplir los siguientes requisitos
que el Código Civil también exige.

 Ser acreedor del monto del reembolso de estas mejoras necesarias o de mejoras útiles
realizadas antes de una citación judicial, pero que este monto sea exigible.
 No debe estar garantizado el pago del valor de las mejoras.
 No debe ser acerca de un bien que van a ser entregados a otra persona.
 Encontrarse en posesión del bien.

El poseedor que retenga el bien no puede hacer uso, ni disfrutarlo. Además, dicho derecho de
retención procede acerca de las mejoras necesarias de buena o mala fe, acerca de las mejoras
útiles, estas son discutibles.

3. ACCIÓN DE REEMBOLSO
Este derecho es reconocido como una consecuencia que deriva de la posesión, según el código
civil, las mejoras tienen diferentes clases y acerca de las mejoras necesarias es donde el
poseedor cuenta con el derecho a reembolso, para la protección de la institución de supuestos
especiales.
Como ya hemos comentado, existe consenso en que se debe pagar a los titulares por las
mejoras necesarias, tanto de buena fe como de forma maliciosa. Considerando que el
propietario está interesado en que la propiedad no se deteriore ni se destruya. Por lo tanto, las
mejoras necesarias a estos efectos son para evitar el deterioro, las cuales son beneficiosas
para los intereses del propietario que debe reembolsarlo, por consiguiente, no hacerlo
resultará en un enriquecimiento injusto. Es por ello, que las mejoras necesarias se pagan en
todos los casos, ya sea que se realicen antes o después de que se solicite la citación con una
demanda interpuesta. No obstante, las mejoras de recreo no son reembolsables en ninguna
situación porque son inservibles para el bien.

4. GASTOS
Es el desembolso pecuniario realizado por el poseedor con relación al bien.

Ejemplos:

-Pagar el recibo de agua para evitar corte cuando este concepto este incluido en el
arrendamiento mensual.

-Pagar el recibo de internet para evitar corte cuando este concepto este incluido en el
arrendamiento mensual.

6.1. Gastos de conservación

La expresión gastos de conservación es una expresión amplia que comprende tanto los gastos
que se materializan en obras que se realizan en el bien.

Serán gastos de conservación aquellas erogaciones que efectúen los copropietarios para la
reparación de la cosa común porque reparar es conservar, quizá la forma más importante de
conservación, puesto que no se trata simplemente de conservar la cosa, tal y como se
encuentra en un momento dado, sino de conservarla en aquel estado en que pueda
proporcionar una mayor utilidad a los copropietarios.

6.2. Gastos judiciales

También se han considerado como gastos de conservación a los denominados gastos
judiciales, esto es, aquellos que ocasiona la defensa jurídica de los derechos derivados de la
copropiedad, y que cualquier copropietario puede llevar a cabo en beneficio de la cosa común
y, en definitiva, de los demás copropietarios.
6.3. Gastos de retribuciones
Las retribuciones adeudadas a un guardián o a un administrador igualmente deberían ser
consideradas, del mismo modo que los pagos que corresponda efectuar por determinados
servicios de las municipalidades (léase, arbitrios públicos), los consumos de servicios públicos
de agua potable, energía eléctrica, telefonía, etc., a continuación, a modo de ejemplo,
identificaremos los gastos en el desarrollo de algunos derechos reales

5. LOS GASTOS EN EL USUFRUCTO

Los gastos que realice el usufructuario en la propiedad objeto del usufructo se pueden dividir
en:

- Reparaciones
- Mejoras
- Contribuciones

Por lo que los gastos de reparaciones ordinarias pueden estar a cargo del usufructuario,
mientras que los gastos de reparaciones extraordinarias estarán a cargo del propietario del
bien.

Así también los gastos reparaciones extraordinarias no pueden ser exigibles cuando la causa ha
sido total o parciamente destruida, en ese supuesto el usufructo solo tendrá efecto en los
despojos de la cosa. (Álvarez. 2015. P, 236).

Una similitud que tiene el usufruto con el comodato es como señalamos anteriormente los
gastos por reparaciones extraordinarias que no sean producto del usufruto están a cargo del
propietario, así el artículo 1735 del Código civil en su inciso 4 señala “Pagar los gastos
extraordinarios que hubiese hecho el comodatario para la conservación del bien “, del mismo
modo el artículo 1738 del código civil en su inciso 4 señala “Pagar los gastos ordinarios
indispensables que exija la conservación y uso del bien”. (Varsi. 2020. P, 63).

En el usufructo se lleva a cabo un inventario donde se describirán y enumeraran las cosas

materia de del usufructo, este inventariado también tiene un costo dicho costo estará a cargo
del usufructuario, el inventario se lleva a cabo con la finalidad de preservar los bienes en el
estado que son entregados. (Varsi. 2020. P. 61)

Así también haciendo un símil con la figura del arrendador que el artículo 1682 señala “El
arrendatario está obligado a dar aviso inmediato al arrendador de las reparaciones que haya
que efectuar, bajo responsabilidad por los daños y perjuicios resultantes.”; por lo que los gastos
por reparación que haga el arrendador, de no llevarlo a cabo el propietario este siempre tiene
que estar puesto en sobre aviso de todo gasto de reparación. (Varsi. 2020. P, 63).

6. LOS GASTOS EN LA HIPOTECA

Los gastos incidentales de la hipoteca están excluidos de la hipoteca, estos son, por ejemplo, el
seguro que pueda tener el bien, las cuotas de propietario, pagos de los servicios básicos como
agua y luz, etc., pero pueden ser admitidas si existiera un acuerdo donde se le incluya en la
hipoteca. Teniendo en cuenta lo anterior cuando los costas y gastos se incluyen en la hipoteca
estos no pueden ser unidos en una sola cantidad, sino más bien deben estar claramente
diferenciados. (Álvarez. 2015. P,365)

7. DIFERENCIAS ENTRE GASTOS Y MEJORAS

En tal sentido surge la discusión de si éste es el monto del gasto efectuado con sus
correspondientes intereses o si se trata más bien de la diferencia entre el valor del bien con las
mejoras efectuadas, con el valor de este si no se hubiesen realizado.

Podemos decir, que, para una doctrina española, en cuanto a los gastos y mejoras, aclara que,
si bien a veces se utilizan ambos términos como equivalentes, en realidad son cosas distintas.
Gastos (o impensas) son los desembolsos patrimoniales invertidos en una cosa; mejoras son
los incrementos efectivos en el valor o utilidad de la cosa, ya sean físicos (p. ej., una nueva
construcción) o jurídicos (p. ej., liberación de gravámenes). Puede haber gastos que no
redunden en mejoras, como puede haber mejoras que no sean consecuencia de gasto alguno.
Sin embargo, su tratamiento jurídico es similar en muchos casos.

GASTOS MEJORAS
Vendrían ser el pago del poseedor sobre o Vendrían hacer las modificaciones que se
en relación del bien. harían al bien.
Serían los pagos que se hacen por un Serían las cosas para remodelar o modificar
servicio. un bien.

Vendrían hacer los pagos por los cuales no Vendrían pagos de modificaciones que
se recibirá nada a cambio. traerán frutos.

Pago de la Luz Instalación de un tanque de agua

Pago de internet Mejoramiento de los circuitos eléctricos

Pago del agua Mejoramiento de las conexiones del agua

Pago del cable Pintado de la fachada

Pagar Autoevaluó Poner una terma solar

Pagar Arbitrios municipales Poner rejas de seguridad

8. CONCLUSIONES
 Las mejoras ayudan a la conservación del bien porque evitan su deterioro y ayudan al
aumento del valor económico.
 La diferencia de los tipos de mejoras es que las necesarias son indispensables, las útiles
son opcionales, pero ayudan al aumento del valor y por ultimo las de recreo son
inservibles.
 Está claro que los gastos se basan en un desembolso es decir monetario, económico
realizado por el poseedor con relación al bien, donde encontramos el gasto de
conservación son pagos que efectúen los copropietarios para la reparación de la cosa
común porque reparar es conservar, dentro de ello se subdivide Gastos judiciales y
Gastos de retribuciones.
 Así también podemos señalar que los propietarios de una propiedad hacen estos
gastos para lograr que dicha propiedad o cosa no pierda o se vea menoscabado su
valor, en los ejemplos usados como en el usufructo observamos que los gastos abarca
las mejoras, reparaciones y contribuciones, en ese orden de ideas observamos una
diferencia entre gastos por reparación ordinaria y extraordinaria cuando la primera la
primera puede ser un gasto que lo cubra el usufructuario, pero el segundo siempre
tiene que ser un gasto cubierto por el propietario. Finalmente, también en la hipoteca
se remarca la necesidad de hacer una diferencia entre costas y gastos, ya que, si bien
se puede interpretar que son parte de lo mismo, la norma nos indica que no se pueden
unir, ya forman parte de conceptos diferentes del proceso.
 En síntesis, podemos decir que los gastos y mejoras son dos conceptos distintos que
están relacionados sobre una cosa, los gastos vendrían a hacer los pagos del poseedor
en relación del bien, mientras que las mejoras vendrían ser la modificación de un
 determinado bien para subir su valor económico, en tanto podemos decir que los
gastos son pagos por un servicio y las mejoras vendrían hacer cambios en bien para
aumentar el ingreso económico.

9. BIBLIOGRAFÍA
 Código Civil comentado Tomo V. (s.f.). Lima: Gaceta Jurídica .
http://www.untumbes.edu.pe/vcs/biblioteca/document/varioslibros/C%C3%B3digo
%20civil%20comentado.%20T%20V%20Derechos%20Reales.pdf
 Álvarez Caperochi, José Antonio. (2015). “Derechos Reales número 1”. Pamplona. Pag,
236 – 365.
 Varsi Rospigliosi, Enrique. (2020). “Tratado de Derechos Reales”. Lima. Pag, 61 – 63.

 Cueva Tadeo, M. (25 de Junio de 2015). Derecho de la Universidad San Martin de

Porres. ¿Son las mejoras utiles actos que requieren el acuerdo total de los
copropietarios de un bien inmueble?. Recuperado de:
https://derecho.usmp.edu.pe/sapere/ediciones/edicion_10/articulos_investigadores/
Mejoras_actos.pdf

 Revoredo, D. (1994). El derecho de retencion por mejoras: Una aproximacion a la

logica del codigo procesal civil. THEMIS , 131-142.

 Mejorada Chauca, M. (1998). La posesion y las mejoras en el Codigo Civil Peruano. Ius
et veritas 17, 236-245.

10. ANEXOS
 https://static.legis.pe/wp-content/uploads/2018/11/Casaci%C3%B3n-2278-2016-
Huaura-Legis.pe_.pdf?
fbclid=IwAR2GDpfQppibWjvOTn7en6OlgFSE33R8rMVuzb3oEzfpgPWqafO_dYRXpX0
 Link del video: https://youtu.be/KxJWIof5aeM