Categorías de las

tasaciones

Tasaciones,
subasta y
corretaje

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Categorías de las tasaciones
Se clasifican las tasaciones en las siguientes categorías:

1. Estimativas: La apreciación del valor económico de la cosa se realiza

por impresión del experto basada en comparaciones de valores no
analizados técnicamente. Puede ser comunicada de palabra o por escrito
al comitente, con explicaciones relativas a las razones de la estimación.

2. Ordinarias: La apreciación del valor se funda en la comparación de

valores analizados en detalle de acuerdo con las reglas técnicas. Se
acompañará de una memoria descriptiva con el detalle de la tarea
ejecutada. Los planos necesarios para la tarea serán proporcionados por
el comitente.

3. Extraordinarias: Cuando además de las que caracterizan a las

Ordinarias se realiza una o más de las siguientes tareas:
a) Análisis de precios para todos los rubros de la tasación en que sean
aplicables.
b) Investigación de circunstancias técnicas, de mercado, etc.,
correspondientes a una época anterior en cinco años, por lo menos, a la
fecha de la encomienda.
c) Actuación conjunta con otros profesionales.

Casos en los que es necesaria una Tasación

Corresponde en esta etapa inicial de la asignatura y con el motivo de
brindarle al alumno un panorama general, no meramente del aspecto
teórico sino también práctico, de la materia, dar una serie de ejemplos que a
su vez resultan situaciones particulares en las cuales se ve como necesaria la
tasación de un bien que será objeto de un negocio u operación determinada,
sea de carácter oneroso o no, para asignarle un valor cierto. En este punto,
nos podemos encontrar con una serie de motivos, siendo los principales:
a) Una Compraventa: Siendo una de las principales operaciones de
carácter monetario, la compraventa tiene como objeto principal el
intercambio de un bien determinado por una suma de dinero a cambio.
Ahora bien, dentro de esta situación en particular, es esencial el precio
determinado por el cual se desarrollará el negocio, siendo una correcta
y acertada tasación, por definición, la que nos dará el monto por el cual
se realizará el intercambio.
 b) División de condominio: Más allá del concepto vulgar de lo que
es un condominio, podemos definir este derecho real como aquel
derecho de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
La ley prevé mecanismos para la división de un condominio, ya que
“Cada propietario está autorizado a pedir en cualquier tiempo la
división de la cosa común, cuando no se encuentre sometida a una
indivisión forzosa”19.
La ley en efecto solo limita la posibilidad de indivisión de un
condominio a dos requisitos, a saber:
• Que nos encontremos frente a una copropiedad debidamente
constituida según lo establecido en la norma.
• Que el condominio no esté sometido a un estado de indivisión
forzosa.
La tasación que resulte en consecuencia del accionar del perito,
designado en ese pleito, será vital para llegar a una justa división del
condominio, puesto que muchas veces las partes indivisas de un bien
pueden tener distintos valores entre sí.

c) Casos relacionados con el derecho real de propiedad

horizontal
El Código Civil y Comercial establece soluciones para aquellos casos en
que un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal sufra
menoscabos de diversa naturaleza, a saber:
• “Art. 2055: En caso de grave deterioro o destrucción del edificio, la
asamblea por mayoría que represente más de la mitad del valor, puede
resolver su demolición y la venta del terreno y de los materiales, la
reparación o la reconstrucción. Si resuelve la reconstrucción, la minoría no
puede ser obligada a contribuir a ella, y puede liberarse por transmisión de
sus derechos a terceros dispuestos a emprender la obra. Ante la ausencia de
interesados, la mayoría puede adquirir la parte de los disconformes, según
valuación judicial.”. Sin ahondar en la solución dada por la ley al caso
planteado, podemos observar como es en virtud de una correcta tasación
que se puede llegar a definir exactamente si la destrucción en cuestión llega
o no al requisito legal.

d) Garantía de un Mutuo: Es el caso de que ante la celebración de

un préstamo de dinero, la parte mutuaria decide otorgar fianza real a
favor del mutuante, esto es, ofrecer en garantía de la correcta
devolución del monto especificado con un inmueble determinado, el
cual puede ser propiedad del deudor o de otra persona.

19
Código Civil y Comercial Artículo 1997
 En el caso en análisis, cabe observar que será de vital importancia una
tasación sobre el inmueble efectuada por un profesional de la materia,
ya que será ésta la que nos dará el valor que se le puede atribuir al
inmueble ofrecido en garantía, el cual deberá ser proporcional al valor
del monto que afianza.
e) Daños y Perjuicios: Para todos los casos en que se produzca
algún tipo de menoscabo en el patrimonio de una persona a causa del
accionar de un individuo determinado, la ley establece como principal
consecuencia el deber de indemnizar dicho daño.
Por su parte, para determinar correctamente la cuantificación del
monto a abonar en concepto de indemnización, es necesario
individualizar con exactitud el daño ocasionado, y si el mismo lo es
sobre algún bien en particular, será necesaria una correcta tasación del
mismo para valorar el menoscabo causado.
f) Expropiaciones: La expropiación es el poder legal por parte del
Estado de privar a una determinada persona del uso y goce de un bien
inmueble de su propiedad, a cambio de una determinada suma de
dinero y previa una declaración de utilidad pública del bien objeto del
procedimiento.
A modo de conceptualizar el instituto de la expropiación y sin ahondar
en nociones de procedimiento ni del dictamen de tasación, las cuales
serán tratadas en el acápite titulado: “El informe de Valuación”,
podemos decir que la facultad de expropiar es privativa del Estado; esto
es así por la gravedad que implica la misma, ya que va en contra de un
principio liminar de nuestro orden constitucional como es el de la
propiedad privada, plasmado en el Art. 17 de la Constitución Nacional,
que reza: “La propiedad es inviolable, y ningún habitante de la Nación
puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.
La expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por
ley y previamente indemnizada”.
Es para la cuantificación de la indemnización que resulta fundamental
una tasación del bien objeto de la expropiación. Mac Michael nos dice
al referirse a este caso que: “es una de las tasaciones más complicadas”
y que “la prueba de la compensación incumbe a tasadores competentes
y calificados en virtud de que tasar la propiedad es una tarea técnica a
la que una persona debería dedicarse sólo después de años de
preparación y experiencia en la especialidad”20.
g) Confección de un Inventario: En este caso se ordena una
tasación para que su resultado sea plasmado en un inventario de
bienes.
Es necesaria la tasación toda vez que el valor que se dictamine por los
bienes objeto del inventario va a ingresar al patrimonio de una persona
determinada en carácter de activos.

20
Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasación. Editorial Labor. Buenos Aires 1949
 h) Regulación de Honorarios: Muchas veces la regulación de los
honorarios profesionales dentro de un proceso iniciado a tales fines se
condice con el valor de los bienes que fueron objeto de la actuación.
Para los supuestos en que las partes no estén de acuerdo en el precio
del bien en cuestión, se recurre a la tasación como remedio para
determinar su verdadero valor para que un Juez competente,
basándose en el dictamen que resulte regule los honorarios
correspondientes por el servicio prestado.

Actividad de Aplicación:

Los invito a recordar y reflexionar sobre casos, que se hayan dado entre sus conocidos y /o
familiares, en donde fue necesario realizar una tasación para concluir un pleito, ya sea
judicial o extrajudicial. ¿Se animan?

Aspectos Jurídicos-Técnicos- Económicos.

Bases para efectuar una correcta Tasación
Siguiendo lo escrito por calificada doctrina en la materia, podemos
mencionar que: “La tasación de bienes (muebles, inmuebles o semovientes)
constituye una especialidad, puesto que fijar el precio a una cosa involucra
indiscutiblemente tres aspectos: jurídico, económico y técnico; aspectos que
son concurrentes y determinan el punto de partida en la labor del
profesional”21
De esta manera, se puede decir que valorar el aspecto jurídico de un bien
es tomar como punto de vista la situación particular que tiene el propietario
del bien con respecto a la cosa en sí misma. En efecto, innumerables
problemas pueden darse en este aspecto, puesto que muchas veces aquellas
personas que requieren una tasación de un inmueble con motivos de su
futura transmisión, resultan ser meros poseedores del mismo, careciendo
de lo que en derecho se expresa como “título perfecto” y que es el que
casualmente exige nuestra normativa vigente para realizar una
transferencia de un bien inmueble conforme a derecho.
Por otra parte, también puede darse el caso de que uno o varios sucesores
de una persona fallecida soliciten la tasación de un bien inmueble parte del
acervo hereditario para su venta, sin tomar previamente los recaudos de
haber realizado la correspondiente declaratoria de herederos ante juez

21
Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la Tasación. Ediciones
Alveroni, Córdoba 2005.
competente, estando en consecuencia inhabilitados legalmente para
efectuar la mentada transferencia de una manera eficaz.
Estas posibles situaciones afectan de manera inmediata el precio del
inmueble, ya que inciden directamente sobre aquellas personas que quieren
transferir y es en consecuencia un hecho ante el cual el tasador no debe
hacer caso omiso, debiendo considerarlo acabadamente en la tasación a
realizar.
También es necesario dentro de este punto de vista observar el objeto en
cuanto a si el mismo cumplimenta las exigencias legales que lo regulan en
su existencia. En efecto, puede acontecer muchas veces que el inmueble que
se pretende tasar no se condiga con las especificaciones edilicias que se
exigen para la zona en que se encuentra. Por otra parte, también se puede
dar el caso de que en el mismo inmueble se alce una construcción sin planos
debidamente confeccionados o sin el correcto visado exigido por las
ordenanzas municipales vigentes a la fecha de su construcción. Estas
situaciones traen aparejadas, entre otros gastos, el de la multa por
saneamiento del plano defectuoso por ante la autoridad administrativa.
A su vez y siguiendo con el análisis del objeto a tasar, debe observarse el
parcelario; en él consta entre otros datos la superficie y ubicación exactas
del inmueble dentro de una manzana determinada y es fundamental su
examen exhaustivo al momento de tasar una propiedad, toda vez que se
pueden dar situaciones en que la realidad difiera sensiblemente de lo
asentado en el mismo. Estas situaciones pueden constar entre otras en que
el inmueble se encuentre cubriendo espacio de otro lote vecino, o a la
inversa, que otro lote esté invadiendo terreno perteneciente al inmueble
que se pretende tasar. De esta manera coincidimos con Marcela Agustina
Ibáñez y Antonio Topalian cuando expresan que: “El desempeño de la
función seria y responsable, no es sólo visitar el inmueble a tasar en el
domicilio de ubicación que se sitúa, ya que esa situación no nos garantiza
que realmente ése sea el bien objeto de la tasación; por ello se debe recordar
que el mismo se identifica con el dominio, donde consta su propietario y se
ubica el parcelario, que representa la designación oficial. Con ambos
elementos se debe hacer el relevamiento para la correcta ubicación”22.
Dentro del denominado “aspecto económico” es necesario efectuar un
acabado estudio de las condiciones de mercado en las que se encuentra
situada la comercialización del bien en cuestión. En este aspecto en
particular juega un papel altamente preponderante la economía del país, la
provincia, la ciudad y hasta la zona geográfica en que se encuentre
situado el bien.
Por otra parte, son altamente importantes las diversas modificaciones del
valor de la moneda y las variaciones en el nivel adquisitivo de la misma,
todos estos elementos afectan de manera directa en el valor del bien a tasar.

22
Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Op. Cit.
 Por último, nos encontramos en el “aspecto técnico”, éste es aquel que
proveerá orden metodológico a toda la información que será recabada por
el tasador para lograr de esta manera arribar a un valor determinado.
De esta manera, el tasador deberá enfrentarse ante la tarea que lo espera
basándose en una minuciosa labor profesional, la cual deberá tener como
piedra fundamental el criterio pero deberá a su vez valerse de la técnica
como elemento fundamental para lograr una correcta determinación del
precio de una cosa.

Actividad de Aplicación:
Les propongo que busquen dos o más ítems que correspondan a cada aspecto y lo
relacionen con los contenidos mínimos del informe de tasación que se encuentra a
continuación. Por ejemplo: Nro. de Matricula (Aspecto Jurídico); Ubicación
(Aspecto Económico); Método (Aspecto Técnico)
Bibliografía de referencias
Aguiar, Daniel Artemio: Manual de Tasación Inmobiliaria - Urbana y
Rural. Editorial Juris. 4ª Edición reelaborada, ampliada y actualizada.
Rosario 2006.

Borda, Guillermo A.: Tratado de Derecho Civil, Contratos. Editorial

Abelardo Perrot. Buenos Aires 1979.

Chandías, Mario Eduardo: Tasación de Inmuebles Urbanos. Ediciones

Alsina. Buenos Aires 1954

Código Civil de la República Argentina.

IVSC - Comité Internacional de Normas de Valuación. International

Valuation Standards 2007

UPAV- Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación

(UPAV): Art. 3º

Guerrero, Dante: Manual de Tasaciones – Propiedades Urbanas y

Rurales. Editorial Alsina. Buenos aires 1984.

Ibáñez, Marcela Agustina y Topalian, Antonio: Elementos de la

Tasación. Ediciones Alveroni, Córdoba 2005.

Lapa, Eduardo L.: Tasación Inmobiliaria. Editorial La Cañada. Córdoba

2007.

Mc Michael, Stanley: Tratado de Tasación. Editorial Labor. Buenos Aires

1949

Musto, Néstor Jorge: Derechos Reales. Ediciones Astrea. Buenos Aires

2000

Rivarola, Jorge Víctor y Rivarola, Carlos Héctor: Tasación de

Inmuebles Urbanos: Criterios. Valuación de terrenos para Propiedad
Horizontal. Método de Incidencia. Editorial L. V. Zanetti. Buenos Aires
1967