Autor Saúl José Coca Guzmán

Mejoras De La Posesión

Definición de Mejoras

Las mejoras son un hecho jurídico que entraña una modificación material de la

cosa, produciendo el aumento de su valor económico. Constituye al mismo tiempo
una relación jurídica desigual, que importa por parte del poseedor restituir el bien y
por parte del propietario o en general de todo aquel que tenga un derecho
superior, la obligación de reembolsar el valor económico de dichas mejoras. En
suma, las mejoras son aquellos desembolsos patrimoniales realizados el poseedor
inmediato (arrendatario) tendientes a aumentan el valor o utilidad del bien del
poseedor mediato (arrendador o dueño). Teniendo tales mejoras las
características de modificar materialmente el bien sobre el cual se realicen y el de
reembolsables. (Vasquez Ríos, 2005, p. 216)

Para una doctrina nacional, constituyen una alteración material producida en el

bien sujeto a posesión y buscan repararlo, aumentar su valor o proporcionar
mayores comodidades y hasta lujos. Es necesario diferenciarlas de los gastos,
pues estos son, como dice Salvat, el género y aquella la especie. Y mientras todas
las mejoras presuponen un gasto, no todos los gastos son mejoras. El pago de un
impuesto extraordinario será un gasto, al margen de todo concepto sobre mejoras.
(Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 128)

En el mismo sentido, para una doctrina española, en cuanto a

los gastos y mejoras, aclara que, si bien a veces se utilizan ambos términos como
equivalentes, en realidad son cosas distintas. Gastos o impensas son los
desembolsos patrimoniales invertidos en una cosa; mejoras son los incrementos
efectivos en el valor o utilidad de la cosa, ya sean físicos (p. ej., una nueva
construcción) o jurídicos (p. ej., liberación de gravámenes). Puede haber gastos
que no redunden en mejoras, como puede haber mejoras que no sean
consecuencia de gasto alguno. Sin embargo, su tratamiento jurídico es similar en
muchos casos. (Díez Soto, 2017, p. 40)

Clases de mejoras

Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro
del bien.

Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la
renta del bien.

Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor
comodidad. Art 916 Código Civil

Mejoras necesarias

Son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin ellas este
bien quedaría destruido irremediablemente. El apuntalamiento de una pared en
peligro de caer es un ejemplo de esta clase de mejoras. Por tanto, las mejoras
necesarias son aquellos desembolsos patrimoniales de carácter urgente realizados
(por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) con el objetivo de
evitar su destrucción. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 129)

Mejoras útiles

Son aquellas que, sin tener el carácter de urgencia propio de las necesarias,
determinan el provecho para el bien aumentando su valor. La construcción de un
cuarto de baño en una casa-habitación, es una mejora de esta naturaleza. También lo
será la instalación de luz eléctrica, la construcción de un depósito, un tanque de agua
y similares. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 128)
 En otras palabras, cuando el ejercicio posesorio se exprese en la explotación
económica a fin de obtener un rendimiento económico aumentando cualitativamente
su valor. (Vasquez Ríos, 2005, p. 216)

Por tanto, las mejoras útiles son aquellos desembolsos patrimoniales, que, sin tener
el carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del
poseedor mediato) y que aumentan el valor del mismo.

Mejoras de recreo

Llamadas también voluntarias son aquellas que sin ser necesarias ni útiles,
proporcionan mayores comodidades o satisfacen aspiraciones estéticas a quien las
hace. Un ejemplo de este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las
paredes de una casa, la construcción de un jardín y otros hechos análogos. (Arias
Schreiber Pezet, 2011, p. 128)

En otras palabras, son aquellas efectuadas para la comodidad personal del poseedor
y que encierran un valor superfluo ya que son realizadas solo para fines de ornato,
lucimiento o mayor comodidad. Sirviendo al poseedor para su bienestar permanente.
(Vásquez Ríos, 2005, p. 216)

Por tanto, las mejoras de recreo son aquellos desembolsos patrimoniales, que, sin
tener el carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien
(del poseedor mediato) por razones superfluas (como el ornato, lucimiento o mayor
comodidad) y que benefician a quien las realiza.

El derecho de retención en el derecho comparado

Según una doctrina portuguesa el derecho de retención consiste en la facultad que la

ley reconoce al poseedor de un bien (mueble o inmueble) de no entregarlo a quien lo
exija, mientras este no cumpla con la obligación a la que está obligado, resultante de
los gastos incurridos por causa del bien o por los daños causados por este. Este
derecho tiene un origen legal, por lo que es independiente de cualquier declaración
negocial. (Soares, Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 161)

Es la facultad que tiene el acreedor de retener en su poder una cosa que pertenece al
deudor mientras éste no cumpla su obligación. Aunque el derecho de retención
puede configurarse por pacto entre las partes, en la mayor parte de los casos viene
otorgado directamente por la ley cuando se celebran ciertos contratos en virtud de
los cuales una de las partes ha de realizar una obra o servicio respecto a una cosa
perteneciente a la otra (contrato de depósito, contrato de aparcamiento, contrato de
obra, contrato de mandato). En la práctica resulta una garantía muy eficaz para el
cobro de créditos de escasa cuantía, que no justificarían el recurso a los tribunales.
(Díez Soto, 2017, pp. 53-54)

Derecho Retención

Definición

Por tanto, entendemos por derecho de retención a aquel concedido a los poseedores

de un bien mueble o inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o
mantengan el bien para sí y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no
cumpla con la prestación a su cargo prevista en el contrato que los vincula a ambos.
Teniendo este derecho la posibilidad de ser pactado o estar previsto en la ley misma
y evitar el enriquecimiento sin causa.

Derecho de Retención del Poseedor por Mejoras no Reembolsadas  

Derecho de Retención en Mejoras

En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho
de retención. Art 918 Código Civil
Este dispositivo impone un medio idóneo para que el propietario proceda al abono
de las mejoras reteniendo el poseedor el bien poseído. Desde luego la retención
comienza a partir del momento en que el abono se hace exigible, esto es desde el
instante mismo de la devolución. El poseedor conserva el bien, deduciendo como
excepción a la prestación de entrega su derecho al valor de las mejoras introducidas.
El propietario a su vez procurará satisfacer su deuda, a fin de recuperar el bien. Si se
atiene al texto del artículo bajo comentario resulta que favorece a toda clase de
poseedores que realicen mejoras, sea de buena como de mala fe. (Arias Schreiber
Pezet, 2011, p. 133)

La doctrina nacional advierte dos formas de ejercitar este derecho: En las hipótesis
que se ejercite este derecho extrajudicialmente, el poseedor puede rehusarse a
entregar el bien, mientras el propietario no cumpla con la obligación del pago de
mejoras. Si fuera judicialmente se interpone como excepción contra la acción
destinada a conseguir la entrega del bien, pudiendo el juez autorizar que se sustituya
el derecho de retención por una garantía suficiente. (Vazquez Ríos, 2005, p. 221)

El derecho de retención respecto de qué mejoras procede

Se estima que este derecho de retención es justificado para la hipótesis de las

mejoras necesarias de buena o mala fe, pero no piensa lo mismo de las útiles y de
recreo pues no tienen la imperatividad de las necesarias. (Arias Schreiber Pezet,
2011, p. 133)

De acuerdo con una doctrina española normalmente, los gastos y mejoras realizados
en cosa ajena dan lugar a un derecho de reembolso y garantía derecho de retención a
favor de quien los realizó (conforme a los principios del enriquecimiento sin causa),
salvo en el caso de los gastos y mejoras voluntarias (de recreo), que no dan derecho
a reembolso alguno, sino tan sólo el derecho a retirarlos cuando sea posible hacerlo
sin daño de la propiedad. (ius tolliendi). (Díez Soto, 2017, p. 40)

Para una doctrina nacional en el caso de las mejoras, la retención solo opera cuando
el poseedor tenga derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que
existan al tiempo de la restitución (art. 917). El derecho de retención no se aplica
cuando se trata de retirar las mejoras de recreo porque en este supuesto el poseedor
tiene un derecho de separación expedito o porque aleatoriamente el propietario tiene
un derecho de opción al pago de dichas mejoras. Caso contrario implicaría que la
pretensión del poseedor sea injustificada. (Vazquez Ríos, 2005, p. 220-221)