TÉCNICA JURÍDICA

INSTITUTO JURÍDICO DE RETENCIÓN DE INMUEBLES POR MEJORAS

Definición y concepto autores nacionales / extranjeros

El derecho de retención es accesorio a una obligación de dar a la que sirve de

garantía. Esa acción es otorgada por el poseedor que haya introducido en la cosa
algún tipo de acrecentamiento que no ha sido satisfecho por el propietario, de tal
modo que si la devolución se hubiere concretado, el propietario se beneficiaría
injustificadamente, siempre y cuando dichas mejoras sean realizadas de buena fe.
No podrá oponerse la retención a los terceros que hubieren adquirido derechos
reales sobre ellos, inscriptos antes de la constitución del crédito del oponente. En
cuanto a los inmuebles inscriptos después, no podrá hacerse valer la retención si
no se hubiere anotado previamente con anterioridad al crédito y su monto, efectivo
o eventual, en el registro correspondiente.
Objetivo o fin que persigue

El objetivo que persigue es el cobro de un crédito exigible, en virtud de

gastos efectuados por mejoras introducidas en el inmueble y que acrecentaren su
valor.
Tipo de Acción

Es una Acción Personal, que corresponde al poseedor de una cosa

inmueble ajena, para conservar su posición, hasta el pago de lo
adeudado por el propietario reivindicante, en concepto de las mejoras que
introdujo en el inmueble y que acrecentaron el valor del mismo.
Los derechos personales son los que autorizan a una persona a exigir a
otra el cumplimiento de una obligación de dar, hacer o no hacer. Los derechos
reales son los que permiten usar, gozar o disponer de una cosa propia o ajena.

Por tanto la demanda de Retención del Inmueble por Cobro de Mejoras, es una
acción personal, porque tiene como fin el pago de un crédito y es promovida por el
poseedor de un bien inmueble ajeno, contra el reivindicante propietario, con el
objeto de seguir poseyendo el inmueble, hasta satisfacer su crédito por las
mejoras efectuadas en el mismo, mediante el pago íntegro en guaraníes, con el
fin de evitar que el propietario del inmueble objeto de la Litis, se enriqueciere
injustamente con las mejoras.
Sujetos legitimados:
a- Activo (caso de pluralidad de actores)

El poseedor del bien inmueble ajeno, que ha sido condenado a la restitución del
mismo al propietario, y que exige el derecho de retención, hasta que se le
reembolse los gastos por las mejoras, que introdujo en el inmueble y que
acrecentaron su valor.
b- Pasivo (caso de pluralidad de demandados)

El propietario reivindicante del inmueble, a fin de reembolsar al poseedor los

gastos que efectuó en concepto de mejoras y así evitar un enriquecimiento
injusto por parte del propietario del inmueble a consta del poseedor.
Órgano jurisdiccional competente (Materia, Territorio, Grado)

El juez competente es el Juez de Primera Instancia en lo Civil y Comercial de la

jurisdicción donde se encuentra el inmueble objeto de la acción. Vemos entonces
que la competencia es territorial.

Materia: Civil y Comercial.

Territorio: jurisdicción donde se encuentra el inmueble objeto de la acción.

Grado: Juez de Primera Instancia.

JUICIOS (Determinar si es) Ordinario / Especial / Sumario / Sumarísimo

“Las contiendas judiciales que no tengan establecido un procedimiento especial,

se tramitaran conforme a las normas del proceso ordinario”. El trámite es de un
juicio ordinario, de acuerdo al Código Procesal Civil en su artículo 207 citado
líneas arriba.

Plazos de un juicio ordinario:

Contestación de la demanda: 18 días hábiles

Periodo de Prueba: 40 días hábiles

Alegatos: 6 días hábiles.

Sentencia: 30 o 40 días hábiles.

Plazo de prescripción de la acción

Se trata de una Acción personal que prescribe a los 10 años, por la inacción del
titular del derecho durante el tiemplo establecido por la ley.
Prescriben por el transcurso de diez años, todas las acciones personales que no
tengan fijado otro plazo por Ley (Art. 659 inc. e) del C.C.P.)
Jurisprudencia: De los Tribunales y/o de la Excma. Corte Suprema de
Justicia (Nacionales y extranjeras) Mencionar la fuente

El crédito que corresponde a quien realice mejoras en un predio ajeno, que ello
pueda fundarse en algún vínculo contractual, está dado por la concurrencia entre
el empobrecimiento del edificador o quien haya realizado las mejoras y el mayor
valor que el inmueble haya adquirido como consecuencia de dichas mejoras y no
por el simple valor o costo de las obras realizadas, ya que no necesariamente se
produce un aumento del valor del inmueble en idéntica proporción del gasto
realizado por quien edificó o plantó en un inmueble ajeno (Ac. Y Sent. Nº 409 del
30 de mayo del 2007, Sala Civil. Corte Suprema de Justicia, Paraguay).
Las mejoras introducidas en un inmueble ajeno requieren de la prueba
instrumental de que las mejoras fueron efectuadas por el actor en un tiempo
determinado y que la obra fue solventada por la misma, cuyo importe reclama.
(T.APEL.C.CRI.T. Y CO.DEL.M.ÑEEBUCU, FECHA: 12/03/1998, PARTES:
SINFORIANA VILLALVA DE ALEN C/ DORA CORVALAN, AC. Y SENT. Nº2).
Quien pretende el cobro de un crédito por mejoras efectuadas en un inmueble,
debe probar haber introducido las mejoras, su monto, la posesión o tenencia en su
caso. Es preciso que el actor demuestre que él ha introducido las mejoras y no
otro. (TRIBUNAL DE APELACIÓN CICIL Y COMERCIAL, SALA 2, ASUNCIÓN,
FECHA: 13/09/1984, PARTES: FERNÁNDEZ ARRUA C/ SCHULTZ, ELIAS. AC. Y
SENT. Nº 114), PUBLICACIÓN: LA LEY, 1984- 4- 577.
Doctrina Nacional o extranjera aplicables al caso concreto, mencionar la
fuente

La retención representa una garantía excepcional para el acreedor el cual se

asegura de este modo la satisfacción de su crédito. (SILVA ALONSO, RAMÓN.
DERECHO DE LAS OBLIGACIONES EN EL CÓDIGO PARAGUAYO, PAG. 210).

Tiene como fin el pago de un crédito y es promovida por el poseedor de un bien

inmueble ajeno, contra el reivindicantes propietario, con el objeto de seguir
poseyendo el inmueble, hasta satisfacer su crédito por las mejoras efectuadas en
el mismo, mediante el pago íntegro en guaraníes, con el fin de evitar que el
propietario del inmueble objeto de la Litis, se enriqueciere injustamente con las
mejoras (PETIT, HORACIO ANTONIO, CÓDIGO CIVIL PARAGUAYO Y LEYES
COMPLEMENTARIAS, VOL. I).
Legislación:
Las citadas en la resolución o sentencia objeto de análisis. (Caso de
aplicación de normas extranjeras)

Ley Nº 1.337/88 Código Procesal Civil, Libro II, Título V Del Procedimiento en
Segunda y Tercera Instancia, Capítulo I Del Procedimiento en Segunda Instancia,
Sección I De las Disposiciones Generales, Art. 419.
Ley Nº 1.183/85 Código Civil, Libro III De los Contratos y de Otras Fuentes de las
Obligaciones, Título VII Del Derecho de Retención, Art. 1826.

Ley Nº 1.183/85 Código Civil, Libro III De los Contratos y de Otras Fuentes de las
Obligaciones, Título I De los Contratos en General, Capítulo VI De los Efectos del
Contrato y de su Extinción, Art. 715.

Ley Nº 1.337/88 Código Procesal Civil, Libro I, Título VII De las Costas, Art. 203
Inc. a.
Las que se debieron además tener en cuenta según tu concepto

Ley Nº 1.183/85 Código Civil, Libro II, Título II, Capítulo IV, Sección VI De La
Imposibilidad Del Pago, Art. 630.

Ley Nº 1.183/85 Código Civil, Libro III De los Contratos y de Otras Fuentes de las
Obligaciones , Título II, Capítulo III, Sección II De los Efectos de la Locación, Art.
814, Inc. f.

Análisis de una sentencia definitiva del juez de primera instancia y/o del
tribunal de apelaciones y/o de la Excma. Corte suprema de justicia.

HECHOS: Debe contener un relato sucinto y claro de los hechos

relevantes que corresponden a cada instituto jurídico, sin olvidar mencionar
los más característicos.

Hechos alegados por el actor

El Sr. Alvar Ortellado pretende la retención del inmueble, alegando que el 10 de

abril suscribió con el Sr. Jorge Ferreira un contrato de locación de inmueble para
explotación granjera con opción de compra preferencial expresando que en razón
a la carta oferta de compra venta de inmueble del 25 de enero de 2010, ha
realizado millonarias mejoras e inversiones en el inmueble.
Hechos alegados por el demandado

En la sentencia solo se hace referencia a lo mencionado por el demandado en los

términos de la apelación, “solicitando que se declare desierto el recurso de
apelación deducido por el apelante, en razón de no encontrarse dentro de los
parámetros establecidos en el art. 419 del C.P.C.”.
Hechos tomados en consideración por el magistrado

El Magistrado Alberto Martínez Simón manifestó: “Debo resaltar que en el caso de

autos no se practicó una prueba pericial o un reconocimiento judicial del inmueble
que determine fehacientemente la condición de la finca al momento de iniciarse el
presente juicio y que por consiguiente pueda determinar con precisión las obras o
mejoras que se realizaron en dicho inmueble, pruebas que hubieran sido idóneas
para determinar si es que existieron o no obras o mejoras realizadas en el
inmueble con posterioridad a la entrada del accionante en el mismo, y que dichas
mejoras son distintas a las que ya se encontraban antes de la celebración del
contrato de locación entre ambas partes.

Además de ello no es posible determinar el monto de las mejoras que el autor dice
que introdujo, ya que las facturas agregadas a estos autos sobre los supuestos
gastos realizados en el inmueble figuran en su mayoría a nombre de una persona
jurídica que no es parte del presente juicio, por lo que hace difícil determinar si es
que efectivamente dichos gastos fueron realmente utilizados en el inmueble objeto
del litigio y definitivamente pone en entredicho que hayan sido pagados por el
accionante”.
Petitorio

 A mérito de poder presentado téngase por reconocida mi personería y

presentado en los términos de la presente y fijado mi domicilio en el lugar
señalado.-
 Previa autenticación por la Actuaria, ordénese la devolución de los
documentos originales presentados.-
 Oportunamente y previos los trámites de rigor, PROVEA
FAVORABLEMENTE a la acción de RETENCIÓN de INMUEBLE POR
MEJORAS INTRODUCIDAS y a tal efecto provea las medidas que
considere pertinentes para amparar la posesión.-
Pruebas admitidas por el C.P.C:
De los medios de pruebas (determinados por el Código Procesal Civil),
cuales fueron producidas por las partes (actor y demandado)

El actor presentó pruebas instrumentales como contrato de locación y facturas,

además de testificales.

En cuanto al demandado, no se han observado las pruebas presentadas por él.

De los medios de pruebas (determinados por el Código Procesal Civil), que
debieron tener en cuenta para el éxito de la demanda o del demandado

El actor debió haber solicitado la constitución del Tribunal para poder observar las
mejoras por él realizadas así como periciales que comprobasen cuáles de las
mejoras fueron hechas con anterioridad a la presencia del actor en el inmueble y
cuáles fueron realizadas durante su estancia.

El demandado debió presentar el contrato en el cual se observa la firma del actor

aceptando de pleno todos los términos en él expuestos, en especial la cláusula
que establecía que de realizarse obras o mejoras por deseos del locador, ellas
correrían a cuenta del mismo. Así como testificales que pudieran dar aún más
fuerza a las alegaciones del demandado.
Medidas cautelares: De conformidad al art. 691 y siguientes del CPC

La Medida Cautelar aplicable al instituto de Retención de inmueble por mejoras es

la Anotación de Litis de acuerdo a los artículos 723 y 724 del Código de
Procedimientos Civiles.

Conclusión y críticas al fallo del magistrado

En este caso, considero que el Tribunal actúo conforme a derecho y que su fallo
es acertado, en virtud de que el accionante había firmado el contrato de locación
aceptando la cláusula que especificaba que si éste quisiera realizar mejoras era
libre de hacerlo pero que correrían por su cuenta. Ello significa que una vez
aceptada esa cláusula, el demandante pierde los derechos de retención que alega
tener ya que expresamente declaró que no cobraría por las mejoras que decidiera
introducir.
De lo visto concluyo que al momento de firmar libremente el contrato de locación
sin oponerse a la cláusula mencionada en el párrafo anterior, el demandante
carece de derechos que reclamar y por ende queda decaída su acción por
presentar incoherencias entre su voluntad expresada en el contrato y la demanda
interpuesta por él.
Agregar una copia del organigrama procesal para desarrollar el instituto
jurídico que es objeto de estudio
PROCESO DE CONOCIMIENTO ORDINARIO

Diligencias Preparatorias Arts. 209 al 214 C.P.C.

I) Demanda Art. 215 C.P.C.

Notificación por Cédula Art. 222 y Art. 133 C.P.C.

II) Contestación Art. 234 y Art. 235 C.P.C. Excepciones Art. 223 al 233 C.P.C.

Reconvención Art. 237 al 240 C.P.C.

III) Apertura a Prueba Art. 243 C.P.C.

Notificación por Cédula Art. 133 inc. C.P.C.

IV) De la conclusión de la Causa para definitiva:

Alegatos Art. 376 C.P.C.

Llamamiento de autos Arts. 382 y 383 C.P.C.

V) Sentencia Definitiva Art. 384 C.P.C.

Notificación de la Sentencia Art. 385 C.P.C.

Artículo 207 del C.P.C. Regla General: Las contiendas judiciales que no tengan
establecido un procedimiento especial, se tramitarán conforme a las normas del
proceso de conocimiento ordinario.

Artículo 208 del C.P.C. Aplicación subsidiario: Las disposiciones de este libro
(proceso ordinario) se aplicarán subsidiariamente a los procesos especiales.

Art. 384 del C.P.C Sentencia Definitiva: La sentencia definitiva deberá ajustarse a lo
dispuesto por esta ley y será dictada por el plazo establecido en ella, contados desde
que quede firme la providencia de autos.
Art. 162 inc. c) del C.P.C. Plazos para dictar resoluciones: Las sentencias
definitivas, salvo disposición en contrario, dentro de los cuarenta o sesenta días, según
se trate de juez o tribunal. El plazo se computará desde que el llamamiento de autos
para sentencia quede firme.

Redacción de puño y letra: De la acción de conformidad con el articulo 215 y

siguientes del CPC y/o de la contestación de la acción de conformidad a los
artículos 223 y siguientes del CPC y/0 de la RECONVENCIÒN de conformidad
con los artículos 237 y siguientes del CPC