Tipos de mejoras regula el código civil peruano

Para MARTIN WOLFF, como RIPERT y BOULANGER llaman a las

mejoras
como “Gastos sobre la cosa”, así el primero afirma lo siguiente: “Con frecuencia
ocurre
que el poseedor haga gastos considerables en la cosa. Ejemplo mejora una
casa que esta en ruina y hace un criadero de patos. Al momento de entregar la
cosa al propietario no sería justo que perdiese totalmente el valor de la
inversión momento de entregar en bien.
los segundos clasifican los gastos en gastos necesarios, gastos útiles y
gatos suntuarios.
DOMENICO BARBERO, indica que a las obras nuevas hechas por el poseedor
se denominan adiciones; pero si estas importan un aumento del valor
conseguido por la cosa, revestiría la calidad de mejoras
JORGE EUGENIO CASTAÑEDA, opina que el tema de las mejoras no parece
indicado tratarlo dentro de la posesión, aún cuando es el poseedor a quien se
le indemniza.
En suma, de acuerdo con la orientación de la legislación peruana el estudio de
las mejoras se realiza en el capítulo de la posesión, por cuanto significa el
aumento del
valor económico de las cosas, producto del trabajo objetivado en dicha cosa
modificada. El Código Civil derogado de 1936 reguló a las mejoras en la
parte relativa al
contrato de arrendamiento (Artículos 1537º a 1546º). El nuevo Código
vigente lo hace
en la parte relativa a la posesión y no en el contrato de arrendamiento,
puesto que
pueden ser hechas por cualquier clase de poseedor y no solamente por el
arrendatario y habida cuenta que no tiene porqué circunscribirse a este
contrato y se extiende numerosas situaciones jurídicas. Las mejoras son un
hecho jurídico que entraña una modificación material de la cosa, produciendo el
aumento de su valor económico.
Mejoras útiles, se encuentran en el segundo párrafo del Articulo 916 Cod
Civil, aumentan su valor y la renta del bien. Ergo, mejoras útiles son las que,
sin tener el carácter urgente de las necesarias,
incrementan la utilidad, el valor y la renta del bien. Por ejemplo, la
construcción de habitaciones, dotar al bien de servicios de agua, desagüe,
luz eléctrica.
La mejora es útil cuando, resultante del ejercicio posesorio, se expresa
en la explotación económica del bien a fin de obtener un rendimiento
económico
aumentando cualitativamente su valor.
Mejoras Necesarias , Son las que se deben realizar con urgencia para evitar
la destrucción o deterioro del bien. RIPERT y BOULANGER, afirman que
esta clase de mejoras, son aquellas indispensables para la conservación
del inmueble, El apuntalamiento de una casa en peligro de caer es un ejemplo
de esta clase de mejoras, igualmente la reparación de una pared que
amenaza desplomarse, el cambio de una tubería de agua deteriorada, etc.
Todos estos ejemplos y otros más que tengan relación con la conservación de
un bien se encuentran en este primer parágrafo del Art. 916º del Código.
Mejoras de Recreo, Llamadas también suntuarias, porque son efectuadas
para comodidad personal del poseedor. Son aquellas que encierran un
valor superfluo,
Apreciada solo para fines de ornato, lucimiento o mayor comodidad del
bien, como indican el tercer
parágrafo del Art. 916º del Código. No evitan la destrucción o deterioro del
bien,
confieren mayor valor, ni aumentan su renta. Un ejemplo de este tipo de
mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las paredes de una casa, la
construcción de un jardín japonés y otros hechos análogos.
Derecho del Poseedor al Valor de las Mejoras Necesarias,
Útiles y de Recreo
Art. 917º.-“El poseedor tiene derecho al valor actual de las mejoras
necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las
de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por
pagar su valor actual.
La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas
después de la citación judicial sino cuando se trata de las necesarias”.
Las mejoras necesarias tienen por finalidad evitar que el bien se
destruya o
deteriore, si no se hacen el perjudicado con la pérdida del bien o con su
deterioro es propietario, puesto que no existiría bien que puede recuperar
o recuperaría un bien
deteriorado, consiguientemente, el poseedor, sea de buena o de mala fe, tiene
derecho a que se le pague el valor actual de estas mejoras, porque en
caso contrario se estaría
permitiendo que el propietario se enriquezca indebidamente a expensas del
poseedor, lo que la ley prohíbe (Art. 1954º).
El poseedor de buena fe tiene derecho a que se le reembolse, además
delas mejoras necesarias, las mejoras útiles. el Art. 917º dispone que se le
pague su,valor actual.
Derecho de Retención, Art. 918º.-“En los casos en que el poseedor debe
ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención”. La norma que
contiene este artículo establece el derecho de retención. El poseedor que
debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retener la posesión del
bien de su deudor hasta que éste le pague su valor de las mejoras o le
garantice el pago. El Art. 918º es una aplicación particular del Art. 1123º
del Código Civil vigente que establece la naturaleza del derecho de retención
como un derecho real de garantía, en virtud del cual “un acreedor retiene en su
poder el bien de su deudor si su crédito no está suficientemente garantizado.
Este derecho procede en los casos que establece la ley o cuando haya
conexión entre el crédito y el bien que se retiene”. El poseedor
retenedor del bien sólo tiene derecho a seguir poseyéndolo, pero no
puede usarlo ni disfrutarlo.
Efectos de la Restitución del Bien. la Acción de Reembolso
Art. 919º.-“Restituido el bien, se pierde el derecho de separación y
transcurridos dos meses prescribe la acción de reembolso”.
Este artículo regula sobre la pérdida del derecho de separación de las
mejoras de recreo y la prescripción de la acción de reembolso.
El derecho del mejorador de separar las mejoras de recreo que no
causen daño al bien mejorado extingue una vez producida la restitución del
bien.
Es decir, el poseedor mejorador sólo puede retirar las mejoras de recreo
mientras se encuentra en posesión del bien, porque una vez restituido el
bien, las mejoras pasan automáticamente al dominio del propietario sin
que este obligado, a pagar su valor.