1.

Definición de mejoras

Las mejoras son un hecho jurídico que entraña una modificación material de la

cosa, produciendo el aumento de su valor económico. Constituye al mismo tiempo una
relación jurídica desigual, que importa por parte del poseedor restituir el bien y por parte
del propietario o en general de todo aquel que tenga un derecho superior, la obligación de
reembolsar el valor económico de dichas mejoras. (Vásquez Ríos, 2005, p. 216)

Para una doctrina nacional, constituyen una alteración material producida en el bien
sujeto a posesión y buscan repararlo, aumentar su valor o proporcionar mayores
comodidades y hasta lujos. Es necesario diferenciarlas de los gastos, pues estos son, como
dice Salvat, el género y aquella la especie. Y mientras todas las mejoras presuponen un
gasto, no todos los gastos son mejoras. El pago de un impuesto extraordinario será un gasto,
al margen de todo concepto sobre mejoras. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 128)

En el mismo sentido, para una doctrina española, en cuanto a los gastos y mejoras,

aclara que si bien a veces se utilizan ambos términos como equivalentes, en realidad son
cosas distintas. Gastos (o impensas) son los desembolsos patrimoniales invertidos en una
cosa; mejoras son los incrementos efectivos en el valor o utilidad de la cosa, ya sean
físicos (p. ej., una nueva construcción) o jurídicos (p. ej., liberación de gravámenes). Puede
haber gastos que no redunden en mejoras, como puede haber mejoras que no sean
consecuencia de gasto alguno. Sin embargo, su tratamiento jurídico es similar en muchos
casos. (Díez Soto, 2017, pp. 40)

En suma, las mejoras son aquellos desembolsos patrimoniales realizados el

poseedor inmediato (arrendatario) tendientes a aumentan el valor o utilidad del bien del
poseedor mediato (arrendador o dueño). Teniendo tales mejoras las características de
modificar materialmente el bien sobre el cual se realicen y el de reembolsables.

2. Clases de mejoras

De acuerdo con el artículo 916 de nuestro Código Civil (en adelante CC):

Artículo 916.- Clases de mejoras

Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro
del bien.

Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la
renta del bien.

Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor
comodidad.

2.1. Mejoras necesarias

Son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin ellas este bien
quedaría destruido irremediablemente. El apuntalamiento de una pared en peligro de caer es
un ejemplo de esta clase de mejoras. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 129)

Por tanto, las mejoras necesarias son aquellos desembolsos patrimoniales de carácter
urgente realizados (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) con el
objetivo de evitar su destrucción.

2.2. Mejoras útiles

Son aquellas que sin tener el carácter de urgencia propio de las necesarias, determinan el
provecho para el bien aumentando su valor. La construcción de un cuarto de baño en una
casa-habitación, es una mejora de esta naturaleza. También lo será la instalación de luz
eléctrica, la construcción de un depósito, un tanque de agua y similares. (Arias Schreiber
Pezet, 2011, p. 128)

En otras palabras, cuando el ejercicio posesorio se exprese en la explotación económica a

fin de obtener un rendimiento económico aumentando cualitativamente su valor. (Vásquez
Ríos, 2005, p. 216)
Por tanto, las mejoras útiles son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener el
carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor
mediato) y que aumentan el valor del mismo.

2.3. Mejoras de recreo

Llamadas también voluntarias son aquellas que sin ser necesarias ni útiles, proporcionan
mayores comodidades o satisfacen aspiraciones estéticas a quien las hace. Un ejemplo de
este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las paredes de una casa, la
construcción de un jardín japonés y otros hechos análogos. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p.
128)

En otras palabras, son aquellas efectuadas para la comodidad personal del poseedor y que
encierran un valor superfluo ya que son realizadas solo para fines de ornato, lucimiento o
mayor comodidad. Sirviendo al poseedor para su bienestar permanente. (Vásquez Ríos,
2005, p. 216)

Por tanto, las mejoras de recreo son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener el
carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor
mediato) por razones superfluas (como el ornato, lucimiento o mayor comodidad) y que
benefician a quien las realiza.

3. El derecho de retención en el derecho comparado

Según una doctrina portuguesa el derecho de retención consiste en la facultad que la ley
reconoce al poseedor de un bien (mueble o inmueble) de no entregarlo a quien lo exija,
mientras este no cumpla con la obligación a la que está obligado, resultante de los gastos
incurridos por causa del bien o por los daños causados por este. Este derecho tiene un
origen legal, por lo que es independiente de cualquier declaración negocial. (Soares,
Crispim, Fernandes y Alves, 2017, p. 161)

Para una doctrina española es la facultad que tiene el acreedor de retener en su poder una
cosa que pertenece al deudor mientras éste no cumpla su obligación. Aunque el derecho de
retención puede configurarse por pacto entre las partes, en la mayor parte de los casos viene
otorgado directamente por la ley cuando se celebran ciertos contratos en virtud de los
cuales una de las partes ha de realizar una obra o servicio respecto a una cosa perteneciente
a la otra (contrato de depósito, contrato de aparcamiento, contrato de obra, contrato de
mandato). En la práctica resulta una garantía muy eficaz para el cobro de créditos de escasa
cuantía, que no justificarían el recurso a los tribunales. (Díez Soto, 2017, pp. 53-54)

4. Nuestra definición de derecho retención

Por tanto, entendemos por derecho de retención a aquel concedido a los poseedores de un

bien mueble o inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien
para si y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con la prestación a
su cargo prevista en el contrato que los vincula a ambos. Teniendo este derecho la
posibilidad de ser pactado o estar previsto en la ley misma y evitar el enriquecimiento sin
causa.

5. Derecho de retención del poseedor por mejoras no reembolsadas: ¿cuándo surge?,

¿cómo se ejerce?, ¿a qué poseedores favorece?

De acuerdo con el artículo 918 de nuestro Código Civil (en adelante CC):

Artículo 918.- Derecho de retención

En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de
retención.

Este dispositivo impone un medio idóneo para que el propietario proceda al abono de las
mejoras reteniendo el poseedor el bien poseído. Desde luego la retención comienza a partir
del momento en que el abono se hace exigible, esto es desde el instante mismo de la
devolución. El poseedor conserva el bien, deduciendo como excepción a la prestación de
entrega su derecho al valor de las mejoras introducidas. El propietario a su vez procurará
satisfacer su deuda, a fin de recuperar el bien. Si se atiene al texto del artículo bajo
comentario resulta que favorece a toda clase de poseedores que realicen mejoras, sea de
buena como de mala fe. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 133)
Una doctrina nacional advierte dos formas de ejercitar este derecho: En las hipótesis que se
ejercite este derecho extrajudicialmente, el poseedor puede rehusarse a entregar el bien,
mientras el propietario no cumpla con la obligación del pago de mejoras. Si
fuera judicialmente se interpone como excepción contra la acción destinada a conseguir la
entrega del bien, pudiendo el juez autorizar que se sustituya el derecho de retención por una
garantía suficiente. (Vásquez Ríos, 2005, p. 221)

6. ¿El derecho de retención respecto de qué mejoras procede?

Se estima que este derecho de retención es justificado para la hipótesis de las mejoras
necesarias de buena o mala fe, pero no piensa lo mismo de las útiles y de recreo pues no
tienen la imperatividad de las necesarias. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 133)

De acuerdo con una doctrina española normalmente, los gastos y mejoras realizados en
cosa ajena dan lugar a un derecho de reembolso y garantía -derecho de retención- a favor de
quien los realizó (conforme a los principios del enriquecimiento sin causa), salvo en el caso
de los gastos y mejoras voluntarias (de recreo), que no dan derecho a reembolso alguno,
sino tan sólo el derecho a retirarlos cuando sea posible hacerlo sin daño de la propiedad
(ius tolliendi). (Díez Soto, 2017, p. 40)

Para una doctrina nacional en el caso de las mejoras, la retención solo opera cuando el
poseedor tenga derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al
tiempo de la restitución (art. 917). El derecho de retención no se aplica cuando se trata de
retirar las mejoras de recreo porque en este supuesto el poseedor tiene un derecho de
separación expedito o porque aleatoriamente el propietario tiene un derecho de opción al
pago de dichas mejoras. Caso contrario implicaría que la pretensión del poseedor sea
injustificada. (Vásquez Ríos, 2005, pp. 220-221)

7. Nuestra definición

Por tanto, entendemos por derecho de retención en las mejoras a aquel concedido a los
poseedores de un bien inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan
el bien para sí y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con
reembolsarle las mejoras necesarias y útiles que este introdujo en el bien. Pudiéndose
ejercer este derecho extrajudicialmente simplemente rehusándose a entregar el bien
y judicialmente interponiéndose como excepción. Teniendo este derecho la característica
de estar previsto en la ley y el objetivo de evitar el enriquecimiento sin causa.

Asimismo, para algunos autores sólo serán reembolsables las mejoras necesarias.

Articulo 919. - Restituido el bien se pierde el derecho de separación y transcurridos dos me
ses caduca la acción de reembolso.

8. Conclusiones

Las mejoras son aquellos desembolsos patrimoniales realizados el poseedor inmediato

(arrendatario) tendientes a aumentan el valor o utilidad del bien del poseedor mediato
(arrendador o dueño). Teniendo tales mejoras las características de modificar materialmente
el bien sobre el cual se realicen y el de reembolsables.

Las mejoras necesarias son aquellos desembolsos patrimoniales de carácter urgente

realizados (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) con el objetivo
de evitar su destrucción.

Los desembolsos patrimoniales que sin tener el carácter de urgente se realizan (por el
poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) y que aumentan su valor son
las mejoras útiles.

Finalmente, las mejoras de recreo son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener

el carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor
mediato) por razones superfluas (como el ornato, lucimiento o mayor comodidad) y que
benefician a quien las realiza.

Entendemos por derecho de retención a aquel concedido a los poseedores de un bien

mueble o inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien para
sí y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con la prestación a su
cargo prevista en el contrato que los vincula a ambos. Teniendo este derecho la posibilidad
de ser pactado o estar previsto en la ley misma y evitar el enriquecimiento sin causa.
Entendemos por derecho de retención en las mejoras a aquel concedido a los poseedores
de un bien inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien
para sí y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con reembolsarle
las mejoras necesarias y útiles que este introdujo en el bien. Pudiéndose ejercer este
derecho extrajudicialmente simplemente rehusándose a entregar el bien
y judicialmente interponiéndose como excepción. Teniendo este derecho la característica
de estar previsto en la ley y el objetivo de evitar el enriquecimiento sin causa. Asimismo,
para algunos autores sólo serán reembolsables las mejoras necesarias.

9. Bibliografía

ARIAS SCHREIBER PEZET, Max (2011). Exégesis del Código Civil peruano de 1984.
Derechos Reales. Tomo III, Lima: Normas Legales.

DÍEZ SOTO, Carlos Manuel (2017). Lecciones de Introducción al Derecho Patrimonial.

Cartagena: Universidad Politécnica de Cartagena.

VÁSQUEZ RÍOS, Alberto (2005). Derechos Reales. Los Bienes. La Posesión. Tomo I,
Lima: San Marcos.

SOARES, António; CRISPIM, Júlio; FERNANDES, Liberal y ALVES, Tómas

(2017). Lições de Direitos Reais Timor-Leste. Faculdade de Direito da Universidade do
Porto, Centro de Investigação Jurídico-Económica, Universidade Nacional Timor Lorosae.