UNIVERSIDAD SANTIAGO DE CALI

FACULTAD DE DERECHO
DERECHO NOTARIAL
3° Examen Parcial
PERIODO: 2022ª
NOMBRE DEL ALUMNO_____________________________________________
Una persona pretende vender un apartamento, una vez realizado el negocio
donde se acepta el precio, lo contrata a usted porque tiene varias preguntas
correspondientes al negocio.

1. ¿Si no se ha firmado nada el negocio tiene validez?

2. ¿Es indispensable firmar una promesa de contrato? Si fuese así ¿Qué
requisitos tiene?
3. La promesa de compraventa debe hacerse en una notaría o solo basta
firmarla y ponerle las huellas ¿Qué diferencia existiría?
4. El apartamento que se promete tiene una inconsistencia ya que en el
certificado de libertad y tradición aparece con un metraje, y en la
escritura pública con otro, ¿Qué debo hacer para corregir el
problema? Ya que el valor del mismo varia porque es menor el metraje
en el certificado.
5. El comprador se encuentra en panamá, puede celebrar el contrato de
contrato de compraventa a distancia ¿Cuáles son los requisitos
legales? ¿Qué podría hacer para no desplazarse?
6. El comprador no es colombiano ¿puede identificarse con el pasaporte
u documento al momento de celebrar la compraventa?
7. El apartamento se encuentre gravado con una hipoteca ¿Qué se debe
hacer para que la hipoteca pase al comprador? ¿Se puede vender con
hipoteca?
8. ¿se puede renunciar al saneamiento por vicios ocultos del
departamento, ya que se encuentra en mal estado estético?
9. En la promesa de compraventa ¿Qué clausulas se deben pactar para
que esta sea eficaz con respecto al cumplimiento?
10. ¿Qué documentos debe aportar para celebrar la escritura pública?
 SOLUCION #1
No, no tiene validez, porque según lo que se aprecia en el artículo 1740 del código
civil colombiano dispone que es nulo todo contrato al que le haga falta uno de los
requisitos que la ley prescribe para su validez, es decir que, si la promesa de
compraventa no cumple uno o más requisitos, será nulo. Se entiende de esta
forma entonces que quien no firma un contrato, no se subscribe a él, por ende no
nace la obligación que se pretende.
SOLUCION #2
Si, el documento de compraventa se produce al final de la negociación
inmobiliaria, cuando se han acordado todos los detalles entre el vendedor y el
comprador. Este tipo de contrato escrito se firma en una notaría cuando se va a
dar inicio a la negociación.
El segundo requisito tiene que ver con que quienes firman la promesa de
compraventa sean capaces legalmente para obligarse, y que se trate de negocios
lícitos. No sólo hay que verificar que la persona que firma no es un interdicto o un
menor incapaz, sino que quien firma puede efectivamente obligarse a cumplir lo
prometido, puesto que luego la obligación no es oponible porque quien se
comprometió no podría hacer lo que dijo que haría.
Para firmar una promesa de compraventa se debe cumplir con las siguientes
condiciones que se encuentran en el artículo 1611 del código civil, teniendo en
cuenta esto podrás estar seguro de que o que se registra en ella se considera de
cumplimiento obligatorio:
 La promesa de compraventa debe constar por escrito.
 Que las personas firmantes cumplan los requisitos para obligarse: deben
ser legalmente capaces, el contrato debe ser consentido por ambas partes,
el contrato debe recaer sobre un inmueble lícito y por una causa licita.
 El inmueble que se pacta en el contrato debe coincidir con el inmueble real.
Por ejemplo, no se puede pactar un apartamento de 60m2 cuando en
realidad es de 50m2.Debe contener el plazo en el que se firmará el contrato
de venta final.
 El contrato se debe determinar de tal forma que para perfeccionarlo solo se
necesite la tradición del inmueble u otras formalidades legales.
Los términos del contrato de compraventa solo aplican al inmueble que se
menciona en este ahora, los apartados o cláusulas de cada documento pueden
cambiar según lo que acuerden las partes, al construir una promesa de
compraventa, cada parte dialoga lo que cree que debe ser tenido en cuenta, y lo
que se registra en el documento es el acuerdo entre ambas partes.
 SOLUCION #3
No es necesario que se haga por Notaria pues en Colombia la ley no exige
autenticar una promesa de compraventa en una notaría (es decir, el
reconocimiento de firmas), sin embargo, es recomendable hacerlo ya que esto le
da mayor validez al contrato dado que si bien las firmas en el contrato se
presumen validas, autenticar el documento permite tener una fe o testimonio legal
como la que otorga el Notario.

SOLUCION #4
Por actualización de linderos y rectificación de área por imprecisa determinación.
El directamente interesado en actualizar los linderos de su predio y o rectificar el
área, debe solicitarlo directamente a la autoridad catastral competente, por una
sola vez quien luego de un estudio técnico, determinará y actualizará los linderos y
rectificará el área del terreno si hubiere lugar. También se puede realizar por
acuerdo de las partes, para ello el propietario interesado podrá presentar a la
autoridad catastral el levantamiento topográfico y descripción técnica de los
linderos y precisión de área. La autoridad catastral revisará y verificará los planos
y documentos presentados por el propietario y hará los ajustes a que hubiere lugar
poniendo a su consideración y también de los propietarios colindantes. Si existe
acuerdo, se suscribirá un acta de colindancia que servirá de base para que la
autoridad catastral expida el correspondiente acto administrativo y lo remita en un
término de 30 días a la Oficina de registro de Instrumentos públicos competente.

SOLUCION # 5
No se hace necesario que el comprador que el promitente comprador se desplace
hasta el lugar donde se va a realizar el contrato de promesa de compraventa.
Lo que se requiere es que el comprador que se encuentra en el exterior le
confiera poder general a una tercera persona, para que lo represente en el
contrato y podrá hacerlo por escritura pública, de la siguiente manera:
De presentarse al consulado del país donde se ha de realizar la promesa de
compraventa y aportar lo siguiente:

a. Documento de identificación vigente.

b. Presentar la minuta correspondiente para la elaboración de la
escritura. Como este documento debe venir firmado tanto por el
vendedor como por el comprador, si vas a adquirir un inmueble en
 Colombia, pero no estás en el país, debes enviar un poder apostillado
y con traducción oficial.

SOLUCION #6
El ciudadano extranjero que desee comprar una propiedad en Colombia deberá
contar con un pasaporte válido y los recursos para pagar lo pertinente al inmueble
objeto en venta
Adicional a lo anterior la ley establece que para comprar una propiedad en
Colombia se debe contar con capacidad. Es decir, las personas que vayan a
celebrar el contrato de compraventa no pueden ser inhábiles por la ley. De
acuerdo con el artículo 1504, en principio, toda persona mayor de 18 años es
capaz.
Los extranjeros con visa de turismo no tienen ninguna prohibición que les impida
adquirir una propiedad en Colombia, por lo que un extranjero puede comprar casa
en Colombia mientras está de vacaciones o en un viaje de negocios por el país.

SOLUCION #7
Si bien se puede vender un inmueble hipotecado en Colombia, esto no significa
que al hacerlo se elimine la hipoteca, ya que esta se mantiene hasta que sea
cancelada en su totalidad por el nuevo propietario. Lo mejor es hacer una venta
con subrogación. De esta manera, la deuda queda a nombre del comprador.
La hipoteca con subrogación es la sustitución de la obligación de pagar la deuda,
que ahora queda a nombre del comprador del apartamento. De esta manera, es el
nuevo propietario quien se convierte en el acreedor de la hipoteca.
Hacer la venta del apartamento por medio de una hipoteca con subrogación es la
mejor opción tanto para el vendedor como para el comprador. De esta manera, el
vendedor se libra de la obligación de pagar el gravamen y el comprador no corre el
riesgo de que le puedan quitar su vivienda si no se paga la hipoteca, tal como
puede suceder cuando se hace una venta sin subrogación. Para vender con
subrogación hipotecaria, se debe que asegurar que el banco acepte al comprador
como el nuevo deudor y dejar por escrito la subrogación de la hipoteca en las
escrituras de la propiedad.
 SOLUCION #8
El artículo 1916 del Código Civil dispone que, por acuerdo previo de las partes
contratantes, podrá quedar eximido el vendedor de la obligación de salir el
saneamiento por vicios ocultos del bien, pero deberá sanear los que conocieron y
no comunicó al comprador.
A su vez, para que un vicio sea redhibitorio debe llenar los siguientes requisitos:
a. Haber existido los vicios al tiempo de la venta, es decir, que no se
generaron después de esta, sino que al momento del contrato ya estaban
presentes.
b. Que afecten el funcionamiento de la cosa vendida, tanto que si el
comprador los hubiese conocido no hubiere comprado la cosa o hubiese
pagado menos por ella.
c. No haber sido manifestados por el vendedor, y ser difíciles de detectar por
parte del comprador.

SOLUCION #9
El contrato de Promesa de Compraventa debe contener como mínimo las
siguientes cláusulas:
 Identificación de las partes.
 Objeto del contrato.
 Identificación del inmueble con número de matrícula inmobiliaria.
 Tradición del inmueble.
 Precio y forma de pago.
 Arras pactadas.
 Saneamiento del inmueble.

SOLUCION #10
Documentos que las partes deben aportar a la Notaría:
Nombre, identificación y estado civil del promitente comprador y promitente
vendedor. Número de matrícula inmobiliaria, cédula catastral y dirección exacta de
la vivienda. Certificado de Tradición y Libertad vigente del inmueble. Saneamiento
de la propiedad.