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Obligatoriedad contractual (pacta sunt servanda) principio por medio del cual las
partes de un contrato están obligadas a cumplir con lo pactado en él, claramente
con excepciones como el principio de nadie estar obligado a lo imposible.
CONCEPTO: Hay que tener en cuenta que este contrato no está definido
expresamente por el código civil, sin embargo, se puede llegar a definir teniendo
en cuenta sus características, requisitos y finalidad.
CARACTERISTICAS:
Contrato bilateral: Crea derechos y obligaciones para ambas partes. En razón de
que en esencia las obligaciones serán reciprocas para ambas partes. El
promitente vendedor adquiere la obligación de transmitir la propiedad de una cosa
o de un derecho y el promitente comprador a pagar un el precio cierto en dinero.
CAPACIDAD DE LAS PARTES. El segundo requisito tiene que ver con que
quienes firman la promesa de compraventa sean capaces legalmente para
obligarse, y que se trate de negocios lícitos.
No sólo hay que verificar que la persona que firma no es un interdicto o un menor
incapaz, sino que quien firma puede efectivamente obligarse a cumplir lo
prometido, puesto que luego la obligación no es oponible porque quien se
comprometió no podría hacer lo que dijo que haría.
LA FECHA COMO REQUISITO DE EXIGIBILIDAD DEL LA PRMESA DE
COMPRAVENTA. El tercer requisito es muy importante por cuanto la promesa de
compraventa debe contener la fecha en que se debe cumplir el negocio prometido,
pues de no ser así, no es posible determinar su cumplimiento o incumplimiento.
Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no hay forma de obligar su
cumplimiento, pues no es posible constituir en mora al incumplido debido que no
existe el elemento principal para determinar la mora en el cumplimiento de una
obligación que es la fecha en que debió cumplirse.
Si no hay fecha no hay plazo que se venza, y si no hay vencimiento, no hay mora
en el cumplimiento de la obligación.
Para que el juez pueda ordenar la suscripción de escritura o documento que verse
sobre bienes muebles no sujetos a registro se requiere que estos hayan sido
secuestrados como medida previa.
La promesa debe constar por escrito, es decir, cuando mediante documento las
partes han suscrito un acuerdo de realizar un contrato, este acto genera
obligaciones.
Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1502, dichos
requisitos son los siguientes:
«El artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el 89 de la Ley 153 de
1887 prescribe que “la promesa de celebrar un contrato no produce
obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes (…) 4.
Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo
falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.
Explicando los alcances de este requisito, en tratándose de la promesa que
involucra bienes inmuebles, tiene dicho la Sala que "no le bastó al
legislador que en la convención promisoria se señalase la especie del
contrato prometido y se consignaren indicaciones que permitieran
determinarlo marginalmente, para que la promesa pudiera tener poder
vinculatorio, sino que, como lo reza el texto legal transcrito, se impuso la
precisión de que se determine de tal suerte el contrato, que para
perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales
(…) Ahora bien, no podrían hacerse en la convención provisoria la
determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada
por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que,
en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la
singularización de este en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y
linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la
determinación del contrato prometido (…) en síntesis, para la ley, la
promesa de contrato de un inmueble en que falte el alindamiento del
mismo, carece de valor, es absolutamente nula'' (sentencia de casación de
6 de noviembre de 1968).»
Caso
Joseph Nicolás Díaz Pinto desea comprar un local comercial en el centro
comercial San Nicolás por lo cual pretende vender un local comercial del
cual es titular, al señor Diego Zapata Palacios ubicado en el centro
comercial Gómez y Valencia, las partes desean realizar un contrato de
promesa de compraventa para hacer exigibles las obligaciones, el valor del
local comercial tiene un costo de 90.000.000
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA CELEBRADA ENTRE
DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS y , JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO
Comparecieron por una parte JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO, mayor de edad,
identificado(a) con Cédula de ciudadanía 1.036.963.039 , con domicilio en la ciudad de
Rionegro (Antioquia), con estado civil Soltero sin unión marital de hecho, quien obra en su
propio nombre quien(es) para los efectos del presente contrato se denominará(n) EL
PROMITENTE VENDEDOR y por la otra DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS ,
mayor de edad, identificado(a) con Cédula de ciudadanía 1.018.494.002 ,con domicilio en
la ciudad de Rionegro (Antioquia), con estado civil Soltero con unión marital de hecho,
quien obra en su propio nombre quien(es) para los efectos del presente contrato se
denominará(n) EL PROMITENTE COMPRADOR, con el fin de celebrar el presente
contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, que se regirá por las siguientes cláusulas:
CLÁUSULA SÉPTIMA: Los gastos que se causen por la escritura de compraventa serán
cancelados así: 1. La retención en la fuente por cuenta exclusiva del EL PROMITENTE
VENDEDOR; 2. Los gastos notariales por partes iguales entre ambos contratantes; y, 3.
Los gastos de beneficencia y registro serán de cuenta exclusiva de EL PROMITENTE
COMPRADOR.
CLÁUSULA NOVENA: Las partes acuerdan solucionar las controversias que surjan por
razón de éste contrato, exceptuando las de carácter ejecutivo, a través del trámite
conciliatorio en alguno de los centros de conciliación facultados para este caso.
CLÁUSULA DÉCIMA: Las partes fijan como domicilio contractual para el cumplimiento
de todas las obligaciones emanadas de este contrato a la ciudad de Rionegro (Antioquia).
Se deja constancia de lo anteriormente pactado por las partes en fecha mayo 30, 2019, y se
expiden dos ejemplares que se entregarán a cada una de las partes previo reconocimiento de
firma, huella y contenido ante notario.
A. El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro designado por mutuo acuerdo
entre las partes y, a falta de acuerdo, por sorteo realizado por la Cámara de
Comercio de Rionegro (Antioquia) de sus listas de árbitros, sin recurrir a la Justicia
Ordinaria.
B. El Tribunal decidirá en derecho.
C. El Tribunal tendrá sede en Rionegro (Antioquia)
(ii) O, por la justicia ordinaria colombiana, o sea, los jueces y cortes de la República
de Colombia.
EL PROMITENTE VENDEDOR
E-mail: nicolasdiazpinto@hotmail.com ; Dirección: Calle 30 N° 56 a-34
EL PROMITENTE COMPRADOR
E-mail: diegoalejandro.zp@hotmail.com;Dirección: calle 36 N° 30 b-06
CLÁUSULA VIGÉSIMA:
Anexos:
Forman parte del presente contrato de promesa de compraventa los documentos que a
continuación se mencionan:
_______________________________________________
EL PROMITENTE VENDEDOR
____________________________
JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO
C.C 1.036.963.039
EL PROMITENTE COMPRADOR
__________________________________
DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS
C.C 1.018.494.002