ESCRITURA PUBLICA

Según el estatuto notariado lo define: “La escritura pública es el instrumento que

contiene declaraciones en actos jurídicos, emitidas ante el Notario, con los
requisitos previstos en la Ley y que se incorpora al protocolo. El proceso de su
perfeccionamiento consta de la recepción, la extensión, el otorgamiento y la
autorización.”

Es el documento legal y publico por lo tanto puede ser consultado por cualquier
persona interesada, que establece quien es el propietario de un inmueble sus
obligaciones y derechos. Se elabora en una notaria y sirve para dar fe sobre
la capacidad juridica de los otogantes, el contenido del mismo y la fecha en que
se realizo, y asi formalizar la compraventa de una vivienda u otro tipo de
inmueble, permunata, hipoteca, constitucion de sociedades y los demas negocios
juridcos

CARCATERISTICAS:
- Autorizada por un notario publico.
- Naturaleza publica
- Se presume que toda escritura publica goza de la presuncion de autencidad

PERFECCIONAMIENTO:
Consiste en percibir las declaraciones que hacen ante el
RECEPCION Notario los interesados
Es la versión escrita de lo declarado
EXTENSION
Es el asentimiento expreso que aquellos prestan al
OTORGAMIENTO instrumento extendido
La fe que imprime el Notario a este, en vista de que se
AUTORIZACION han llenado los requisitos pertinentes, y de que las
declaraciones han sido realmente emitidas por los
interesados.

DOCUMENTOS NECESARIOS:
Para llevar a cabo este trámite necesitas los siguientes documentos:
 
• Fotocopia y documento de identidad original del comprador y vendedor.
Si el comprador o vendedor es una persona jurídica, debe presentar un
documento que valide su existencia y representación legal. Si una de las partes no
puede asistir, el representante debe tener un poder vigente.
• Comprobante de pago del impuesto predial del año vigente, con los datos
correctos de la propiedad (dirección completa, matricula inmobiliaria y cédula
catastral).
• Paz y salvo de valorización (Instituto de Desarrollo Urbano - IDU).
• Paz y salvo de la administración (si el inmueble pertenece a un régimen de
propiedad horizontal). También, se sugiere una copia del reglamento del conjunto
o edificio.
• Se aconseja que el vendedor lleve una copia de la escritura de adquisición y
un certificado de tradición y libertad reciente.
• Si el inmueble es nuevo, la constructora debe presentar otros documentos.
• Si tiene afectación de vivienda se puede cancelar en la escritura de venta.
• En caso de tener patrimonio inembargable y si hay menores, solo se puede
cancelar con sentencia judicial.
 

COSTOS DE LA ESCRITURACION :
 Son el 0,54% sobre el valor de la renta. Esta suma de dinero es asumido
por partes igales entre el comprador y el vedendor, si un inmueble cuesta
250 millones de pesos el 0,54% de ese monto es 1,350.000. asi que el
comprador y vendedor debe pagar 675.000

 Retencion en la fuente: este impuesto es del 1% sobre el valor de la

venta y lo debe pagar el vendedor del inmueble si cuesta 250 millones de
pesos se debe tributar 2,500.000
* El 1% sobre el valor de la venta aplica solo cuando el costo de la
propiedad es inferior a 685 millones aproximadamente. De lo contrario, se aplica
una tasa de 2,5%.

 Registro de la escritura publica y se canciela en la oficina de

instrumentos publicos el municipio o de la ciudad para que legalmente
cambie de dueño, debe ser pagado por el comprador este impuesto sobre
el valor de la venta de 1,67% . Si la vivienda cuesta 250 millones debe
cancelar 4,175.000

A TENER EN CUENTA:
Existe un plazo de registro que por regla general es  de 2 meses siguientes a las
firma de la misma; sin embargo, existen ciertas excepciones donde el plazo es de
90 días, como en el caso de las escrituras públicas de constitución de hipoteca o
constitución de patrimonio de familia.
Si no realizas dicho registro en el tiempo indicado deberás cancelar una suma
adicional por cada mes que te demores en realizar dicho registro.
 CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

La expedición de certificado de tradición y libertad le permite conocer la situación

jurídica de los bienes inmuebles que posee sometidos a registro y su tradición.

Es un documento tambien conocido como certificado de inmuebles, que registra

el historico de propietarios de los inmuebles con sus respectivos soportes
juridicos. Contiene todo el historial del inmueble, desde el momento que se
matrucula ante la oficina de registros de instrumentos publicos.

Sus anotaciones reseñan, en orden cronologico, todos los dueños que ha tenido y
los procesos de que ha sido objeto el predio, tales como ventas, hipotecas,
embargos o afectaciones por patrimonios de familia y unicacion exacta con las
caracteristicas principales del predio.

Cualquier persona interesada en conocer la información, ya sea natural o jurídica,

puede expedir el documento sin ningún inconveniente. Solo debes ingresar a
[Link] registrarte y seguir los pasos indicados. 

INFORMACIÓN CONTIENE UN CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD

 Nombre del actual dueño de la propiedad y de los anteriores.

 Información sobre embargos, hipotecas, gravámenes de valorización u

otras limitaciones de dominio.

 Especificación de la construcción.  

 Descripción de la propiedad, si se encuentra sometida a régimen de

propiedad horizontal o desenglobe.

PAGO

obtener el número matrícula inmobiliaria, el cual identifica al inmueble ante la

Oficina de Registro. El número de matrícula inmobiliaria se puede observar en
las escrituras de la propiedad. Si usted no conoce el número de matrícula de
una propiedad y desea obtenerlo para posteriormente solicitar el certificado de
tradición y libertad, debe solicitarlo a la Oficina de Registro mediante el nombre
del propietario, su número de identificación o la dirección del predio.

Con cualquier tarjeta de crédito o pago PSE. Llena todos los campos de
información solicitados y escoge el método de pago que más te convenga. Si el
pago se hace por medio de PSE.

SIRVE EL CERTIFICADO DE TRADICION Y LIBERTAD

la importante informacion que provee, el certificado de tradicion y libertad es
exigido con carácter de obligatoriedad al momento de adquirir determinado
inmueble. El interedado en comprarlo debera exigir del vendedor dicha
documentacion para poder obtener los datos pertinentes acerca del predio, asi
como para poceder a los procesos legales necesarios para adquirir la propiedad.
Como la solicitud de un prestamos para vivienda, tamitacion de un seguro, ect, la
entidad correspondiente evaluara las distintas caracteristicas del inmuble y otros
detalles, con el fin dde determinar la viabilidad de la prestacion

 Cédula de ciudadanía del solicitante.

 Número de matrícula inmobiliaria, de no conocerla la puede encontrar en el
impuesto predial o escritura pública.
 También puede requerir su número de matrícula a través de la consulta de
índice de propietarios.

El trámite lo puede realizar un tercero, debe llevar la matrícula inmobiliaria del

predio.

 Sin la matricula no se puede expedir el Certificado de tradición y libertad.

 Únicamente le solicitan la cédula a la persona que hace la diligencia como
requisito para registro de datos.

 Que el medio de pago del certificado de tradición y libertad se realiza en

efectivo no se aceptan tarjetas de crédito, tampoco se aceptan los tiquetes de
Baloto para descargarlo e imprimirlo.
 El costo del certificado es de $ 16.800.
 Certificados de tradición y libertad de mayor extensión (aquellos que superan
150 anotaciones en cada certificado): $36.400
 CONTRATO DE COMPRAVENTA

El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, es decir, es

la parte preparatoria o inicial de otro contrato, que es el contrato de
compraventa con el cual se materializa o concreta lo prometido en el contrato de
promesa.
Es decir, que en este contrato las partes prometen firmar otro contrato, el de
compraventa.
En consecuencia, el contrato de promesa de compraventa se entiende
cumplido cuando se celebra el contrato de compraventa en las condiciones
prometidas.

 Es bilateral o celebrado entre dos partes: Comprador y vendedor. 

 Es oneroso. Representa cargas y prestaciones económicas para ambas
partes. 
 Es formal. Siempre debe constar por escrito. 
 Es traslativo de dominio.

¿Para qué se hace un contrato de promesa de compraventa?

El contrato de promesa de compraventa se hace para garantizar que el negocio

prometido sea cumplido por las partes, que se lleve a cabo.

En este contrato se promete hacer algo: comprar y vender una cosa, como
puede ser una casa, un vehículo, una finca, etc., y cada una de las partes quiere
asegurarse que la otra cumpla con lo que ha prometido.

En consecuencia, la promesa de compraventa introduce una garantía de

cumplimiento que otorga confianza a las partes que participan en el negocio.

Esa garantía se puede acrecentar cuando se incluyen arras y una cláusula

penal, pues con ello se incrementa el costo de incumplir, estimulado a las
partes a cumplir pues la consecuencia de incumplir tiene un costo
previamente pactado.

El contrato de promesa de compraventa es de amplia utilización en el negocio de

bienes raíces, tanto que no se recomienda hacer negocio alguno sin que
previamente se haya firmado la respectiva promesa de compraventa.

La promesa de compraventa como todo contrato, es vinculante, de obligatorio

cumplimiento, pues como bien la ley define a todo contrato (artículo 1602 del
código civil colombiano), es ley para las partes, siempre y cuando la promesa de
compraventa cumpla con los requisitos que la ley exige para ella.

Requisitos de la promesa de compraventa.

En Colombia, la promesa de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se

refiere el artículo 1611 del código civil para que se considere obligatorio lo
consignado en ella:

«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que

concurran las circunstancias siguientes:

1a.) Que la promesa conste por escrito.

2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511
<sic 1502> del Código Civil.

3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de
celebrarse el contrato.

4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte
la tradición de la cosa o las formalidades legales.

Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que

se ha contratado.»

LA PROMESA DEBE SER POR ESCRITO.

El primer requisito es que la promesa de compraventa se tiene que hacer por

escrito. Las promesas verbales no tienen ningún valor contractual.

La ley no exige el reconocimiento de firmas por lo tanto no es obligatorio

autenticar la promesa de cerlo para darle mayor valor jurídico al contrat

LA CAPACIDAD PARA FIRMAR LOS PROMITENTES

El segundo requisito tiene que ver con que quienes firman la promesa de
compraventa sean capaces legalmente para obligarse, y que se trate de
negocios lícitos.
No sólo hay que verificar que la persona que firma no es un interdicto o un
menor incapaz, sino que quien firma puede efectivamente obligarse a cumplir
lo prometido, puesto que luego la obligación no es oponible porque quien se
comprometió no podría hacer lo que dijo que haría.

TENGLA CLARO SI SE HACE UN NEGOCIO CON EL MARIDO O MUJER

Suele suceder que quien firma no es el dueño de la cosa que se va a vender, y

en ocasiones se hace de buena fe, como por ejemplo: Juan ha comprado una
propiedad pero la ha puesto nombre de su papá, de suerte que quien hace el
negocio es Juan pero quien debe firmar es el papá de Juan.

LA FECHA EN LO QUE SE DEBE CUMPLIR LO PROMETIDO

El tercer requisito es muy importante por cuanto la promesa de compraventa

debe contener la fecha en que se debe cumplir el negocio prometido, pues de
no ser así, no es posible determinar su cumplimiento o incumplimiento.

Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no hay forma de obligar su

cumplimiento, pues no es posible constituir en mora al incumplido debido que
no existe el elemento principal para determinar la mora en el cumplimiento
de una obligación que es la fecha en que debió cumplirse.

PROMESA DE COMPRAVENTA DEBE CONTENER FECHA EN QUE SE DEBE

CUMPLIR LO PROMETIDO

Si no hay fecha no hay plazo que se venza, y si no hay vencimiento, no hay

mora en el cumplimiento de la obligación.

IDENTIFICAR E INDIVIDUALIZAR LA OBLIGACION COMPROMETIDA

El cuarto requisito es un tanto abstracto, por cuanto supone la existencia de

muchas particularidades, debido a que para la realización del contrato que cumple
lo prometido sólo deben faltar las formalidades de ley, como el otorgamiento de
una escritura en el caso de bienes raíces.
Esto supone la necesidad de incluir todo lo necesario para que luego de firmada la
promesa no falte más que las formalidades del negocio.

Para ello se debe identificar lo prometido en compraventa, ubicarlo, precisarlo, y

en general, dejarlo listo para que solo reste firmar el contrato definitivo y cumplir
con las formalidades legales de este.

Un ejemplo claro de lo anterior lo encontramos en la sentencia

7300131030052004-00072-01 del 14 de diciembre de 2013, de la sala civil de la
Cortes suprema de justicia:

«El artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el 89 de la Ley 153 de 1887
prescribe que “la promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna,
salvo que concurran las circunstancias siguientes (…) 4. Que se determine de tal
suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las
formalidades legales”.

Explicando los alcances de este requisito, en tratándose de la promesa que

involucra bienes inmuebles, tiene dicho la Sala que "no le bastó al legislador que
en la convención promisoria se señalase la especie del contrato prometido y se
consignaren indicaciones que permitieran determinarlo marginalmente, para que la
promesa pudiera tener poder vinculatorio, sino que, como lo reza el texto legal
transcrito, se impuso la precisión de que se determine de tal suerte el contrato,
que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales
(…) Ahora bien, no podrían hacerse en la convención provisoria la determinación
del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la
especificación de las cosas objeto de este último. Así que, en tratándose de la
promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de este en el
acto mismo de la promesa, por su ubicación y linderos, se impone como uno de
los factores indispensables para la determinación del contrato prometido (…) en
síntesis, para la ley, la promesa de contrato de un inmueble en que falte el
alindamiento del mismo, carece de valor, es absolutamente nula'' (sentencia de
casación de 6 de noviembre de 1968).»

Esto implica que el inmueble a negociar debe estar identificado e individualizado

claramente en la promesa de compraventa, y para ello se requiere la dirección
exacta con su nomenclatura respectiva, y si no tuviera esa por estar ubicado en un
sector no urbanizado, debe contener entonces los linderos que permita ubicarlo
con respecto a otros e individualizar el predio objeto de negocio.

Preferiblemente se debe indicar también la matrícula inmobiliaria a fin de que no

exista duda respecto a cuál es el predio se ha prometido negociar, aunque la
jurisprudencia no exige que tal dato deba figurar en la promesa de compraventa.

Para ser más claro, si la promesa es vender un televisor, se ha de decir qué

televisor es, y para individualizarlo hay que indicar la marca, la referencia, el color,
el tamaño, el tipo de pantalla, etc., pues la idea es evitar que el vendedor entregue
un bien que no es el que se esperaba, y lo que la norma pretende es que no haya
asomo de duda respecto a lo que se prometió vender y comprar.

En la vida cotidiana pasan cosas como que el señor prometió venderle una vaca al
vecino, pero le entregó una más pequeña, más flaca y más vieja que la que le
había prometido, y luego no hay forma de probar cual fue la vaca negociada, pues
en el documento no hay detalles suficientes para identificar inequívocamente que
era esa y no otra la vaca negociada, y ante esa circunstancia la promesa de
compraventa no sirve para nada, si acaso para resolver el negocio, pues su
cumplimiento resulta imposible para la justicia.

La última condición precisa quizás innecesariamente, que los términos acordados

en la promesa de compraventa sólo aplican respecto a lo que se ha prometido, de
manera que esos términos no se pueden extender a nada distinto al negocio
principal pactado.

El tema de la promesa de compraventa es un tema de gran importancia, porque

de su correcta redacción, interpretación y ejecución depende que en el futuro no
se presenten graves problemas entre las partes que suelen costar mucho dinero, y
que solucionarlos por vía judicial pueden tomar muchos años.

INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRAVENTA

¿Qué sucede si una de las partes incumple la promesa de compraventa? Suele

suceder que el vendedor se arrepiente de vender la casa, o el comprador se
arrepiente de comprarla porque a última hora encontró una mejor.

Cuando se incumple la promesa de compraventa la parte incumplida puede hacer

una ve varias cosas, dependiente de lo que se haya acordado en el contrato.

DEMANDAR EL INCUMPIMIENTO

La parte cumplida puede demandar el cumplimiento de la promesa, es decir,

pedirle al juez que ordene a la otra parte a cumplir, que es lo que se denomina
acción de cumplimiento.

ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO

Se insiste que para ello es necesario que la parte que demanda el cumplimiento
haya cumplido cabalmente con su parte del contrato.

En el caso de la promesa de compraventa de un bien inmueble, donde se pacta

que la escritura de compraventa se firmará el día 29 de marzo a las 3 de la tarde
en la notaría 122 de Bogotá, la parte cumplida debe presentarse ese día en la
notaría así de antemano tenga conocimiento que la otra parte no se presentará a
firmar, y dejar constancia ante el notario que se presentó a cumplir con el
contrato, con lo que prueba que sí cumplió y el otro no. Sino lo hace, no podrá
demandar el cumplimiento del contrato.

RESOLUCION DE CONTRATO

Otra alternativa es demandar la resolución del contrato, es decir, que el juez

declare la resolución o terminación del contrato.

Esto es importante cuando ya se han hecho pagos anticipados y hay diferencias

entre las partes y ninguno quiere ceder en esas diferencias.

En este caso, el juez ordena la resolución del contrato y ordena la restitución

de mutuas para dejar las cosas como estaban antes de iniciar el contrato
resuelto.

RESTITUCION DE MUTUAS

Para que una de las partes pueda solicitar la resolución del contrato es necesario
que haya cumplido, pues la ley tiene dicho que solo la parte cumplida puede
exigir la resolución del contrato o su cumplimiento.

Si las dos partes han incumplido, lo que el juez hará es declarar la resolución
del contrato por mutuo disenso, y allí ninguno puede reclamar
indemnizaciones ni el pago de la cláusula penal si la hubiere, excepto las
restituciones mutuas.

CLAUSULA PENAL Y ARRAS EN LA PROMESA DE COMPRAVENTA

En la promesa de compraventa se puede incluir tanto la cláusula penal como las

arras, últimas que pueden ser de retracto o confirmatorias, que no son lo
mismo.
En primer lugar debemos recordar lo que significa cada uno de estos conceptos.

Las arras de retracto, como su mismo nombre lo indica, permiten que las partes
se retracten del negocio, y para ellos se fija un monto, es decir que se permite
que una de las partes pague un dinero por el derecho de retractarse.

Esto es bien importante porque si hay arras de retracto y una de las partes se
retracta y las paga, ahí muere la promesa de compraventa, de modo que ya NO
se puede exigir su cumplimiento ni se puede exigir la cláusula penal si la
hubiere.

Cuando se pactan arras de retracto se está facultando a la otra parte para que se
retracte previo pago del monto fijado por ese concepto, y si se paga por el derecho
a retractarse luego no se puede demandar por hacer uso de ese derecho.

En cuanto a la cláusula penal, tiene como finalidad el pago anticipado de los

perjuicios por el incumplimiento del contrato, de manera que si este no se
cumple, se cumple tarde o parcialmente, hay lugar a pagar la cláusula penal.

Se insiste en que si el contrato no se cumple en razón a que se ejerció el derecho

de retracto en ocasión al paco de arras, no hay lugar a reclamar la cláusula penal.

Pero si una de las partes no se acoge a la cláusula de arras y sigue adelante con
el negocio para después incumplirlo, sí procede la cláusula penal.

Es decir que en la promesa de compraventa se pueden incluir las dos figuras, pero
estas aplican en momentos diferentes.

NULIDAD DE PROMESA DE COMPRAVENTA

El artículo 1611 del código civil señala que la promesa debe cumplir los siguientes
requisitos:

 La promesa debe constar por escrito, es decir, cuando mediante

documento las partes han suscrito un acuerdo de realizar un contrato, este
acto genera obligaciones.
 Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las
leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1502,
dichos requisitos son los siguientes:
o Que la persona que suscribe la promesa de contrato sea legalmente
capaz.
o Que se consienta en dicho acto o declaración, y el consentimiento
no adolezca de vicio, recordemos que son vicios del consentimiento,
el error, la fuerza y el dolo.
 o Que la promesa de contrato recaiga sobre un objeto lícito.
o Que la causa del contrato recaiga sobre una causa licita.

Si en la promesa de contrato se omiten estos requisitos el acto estará viciado de

nulidad, según lo establecido en el artículo 1740 del código civil, el cual dice lo
siguiente:

«Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley
prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o
estado de las partes.

La nulidad puede ser absoluta o relativa.»

Es claro que si la promesa de contrato de compraventa no se diligencia

correctamente, será nulo y por consiguiente inoponible.

 Este debe elevarse a la figura legal de escritura pública para dejar

constancia de todas las características del bien inmueble, tales como el
área, linderos y su tipo.  
 La escritura debe registrarse en la oficina de instrumentos públicos para dar
validez a la venta y el dominio del inmueble. 
 TITULO

TITULO: acuerdo de VOLUNTADES entre las partes.

MODO: es necesario el acto fotmal de entrega de la cosa
 BIENES

ART 635

Consiste en cosas corporales: reales y pueden ser percibidad por los sentido,
como una casa o un libro

MUEBLES: son las que se pueden transportarse de un lugar a otr, sea ART 655
moviendose ellas a si mismas como los animales (semovientes), sea que solo se
muevan por una fuerza exterior como las cocsas inanimadas

MUEBLES POR ANTICIPACION:

Los productos de los inmuebles y las cosas accesorias a ellos, como las yerbas de
un campo, la madera y fruto de los árboles, los animales de un vivar, se reputan
muebles, aun antes de su separación, para el efecto de constituir un derecho
sobre dichos productos o cosas a otra persona que el dueño.
Lo mismo se aplica a la tierra o arena de un suelo, a los metales de una mina y a
las piedras de una cantera.

INMUEBLES: FINCA RAICES O FINCAS son las cosas que no pueden

tranposrtase de un lugar a otro, como las tierrras y minas y las que adhiren
permanentemente a ellas, como los edificios, los arboles

INMUEBLE POR ADHESION: las plantas son inmuebles adhire al suelo por
raices a menos que esten en macetas o cajones que pueden transportarse de un
Lugar a otro
INMUEBLE POR DESTINACION:

reputan inmuebles, aunque por su naturaleza no lo sean, las cosas que están permanentemente destinadas al
uso, cultivo y beneficio de un inmueble, sin embargo de que puedan separarse sin detrimento. Tales son, por
ejemplo:

Las losas de un pavimento.

Los tubos de las cañerías.

Los utensilios de labranza o minería, y los animales actualmente destinados al cultivo o beneficio de una
finca, con tal que hayan sido puestos en ella por el dueño de la finca.

Los abonos existentes en ella y destinados por el dueño de la finca a mejorarla.

Las prensas, calderas, cubas, alambiques, toneles y máquinas que forman parte de un establecimiento
industrial adherente al suelo y pertenecen al dueño de éste.

Los animales que se guardan en conejeras, pajareras, estanques, colmenas y cualesquiera otros vivares, con tal
que estos adhieran al suelo, o sean parte del suelo mismo o de un edificio.

Incorporales: consiste en meros derechos, como los creditos y las servidumbres

Los derechos reales son los que tenemos sobre una cosa sin respecto a determinada persona.

es el que tenemos sobre una cosa sin especto a determinada persona.

Son derechos reales el de dominio, el de herencia, los de usufructo, uso o habitación, los de servidumbres
activas, el de prenda y el de hipoteca. De estos derechos nacen las acciones reales.

Los derechos personales son los que solo pueden ser reclamados a ciertas personas que contraen la obligación,
ya sea por un hecho suyo o la sola disposición de la ley.

Derechos personales o créditos son los que só lo pueden reclamarse de ciertas

personas que, por un hecho suyo o la sola disposició n de la ley, han contraído las
obligaciones correlativas; como el que tiene el prestamista contra su deudor por el
dinero prestado, o el hijo contra el padre por alimentos. De estos derechos nacen las
acciones personales.
AVALUO CATASTRAL:

consiste en la determinació n del valor de los predios y se obtiene mediante la

investigació n y aná lisis estadístico del mercado inmobiliario. Los avalú os catastrales
de Bogotá los determina la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, a
través del Censo Inmobiliario que se realiza cada añ o a todos los predios.
 
En el Censo se revisan las características físicas de los inmuebles, verificando los
cambios que se puedan hacer.

analiza si el inmueble es una casa u oficina. Si el avalú o se hace con objetivos

comerciales o de renta, en que departamento, municipio, alcaldía local, sector, barrio y
urbanizació n está localizada la propiedad.

Al definir la ubicació n realiza una radiografía de las características generales del

sector, tales como la clase de los barrios aledañ os, los tipos de edificació n en el sector
y la cuadra, así como las actividades que predominan en el lugar.

Después revisa las condiciones generales del terreno: topografía y relieve, en el que
verifica si es un terreno plano, inclinado o quebrado. También identifica la
urbanizació n, la etapa, la manzana, el nú mero de lote y su forma geométrica y
configuració n.

Ahora, la mirada escrutadora del perito debe recaer en la edificació n de su propiedad

y observar las á reas de construcció n, el nú mero de pisos y niveles, la distribució n y
descripció n de los espacios, la edad del inmueble, la categoría de los acabados y el
estado de conservació n. En ú ltimas, qué tamañ o tiene su bien, qué le ha invertido y
có mo lo ha cuidado.

No obstante, a los inmuebles que está n sujetos al régimen de propiedad horizontal, es

decir, a los apartamentos, se les efectú an otros exá menes complementarios como la
evaluació n de estructura, cubierta, acabados de fachada, entrepisos, mampostería,
ventanería, puertas exteriores e interiores, escaleras, acabados de zonas exteriores,
ubicació n dentro del conjunto, valor de la cuota de administració n y servicios
pú blicos, entre otros aspectos.

Los dueñ os de las casas o apartamentos también pasan por un estricto control. Es
decir, se investiga quién es el propietario, el título de adquisició n del bien, registro
catastral, escritura de propiedad horizontal y las reglamentaciones urbanísticas
existentes en el sector, ademá s de otros puntos.

Pero el valor comercial del inmueble puede variar de acuerdo con las condiciones
externas, como el auge o la crisis de la demanda que tenga la propiedad raíz, lo que
incrementaría o disminuiría el precio del bien en el mercado.

Como usted quiere saber realmente cuá nto dinero representa la propiedad para su
bolsillo, lo má s importante, para que haya una buena inspecció n, es adquirir los
servicios de un avaluador profesional, que debe ser idó neo, ético, serio, con
conocimientos bá sicos de mercadeo, economía, geopolítica, derecho, arquitectura,
ingeniería y finanzas y, sobre todo, que esté muy actualizado en los movimientos del
mercado.

Para ello, lo má s indicado es que obtenga los servicios de un perito especializado,

preferiblemente, que esté afiliado a alguna asociació n gremial seria y con tradició n
como la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá o al Registro Nacional de Avaluadores, ya
que pululan profesionales del ramo que no tienen los conocimientos suficientes y que
lo ú nico que buscan es su propio beneficio, sin importar el del cliente.

Por eso, con ojos de perito, avalú e al profesional a quien le va a confiar la inspecció n
de su bien y evite problemas..