ADMINISTRACIÓN

FINCA RAÍZ
 CONTRATO DE COMPRAVENTA

Es un acuerdo consensual entre dos partes, en el cual se

establece que una de ellas se obliga a transferir la
propiedad de un bien o servicio a cambio de una suma
de dinero o una contraprestación acordada (especie).
El artículo 1849 del Código Civil establece:

La compraventa es un contrato en que una de las

partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en
dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El
dinero que el comprador da por la cosa vendida se
llama precio.
 PERFECCIONAMIENTO DEL
CONTRATO DE COMPRAVENTA

En tal caso la venta se perfecciona en el momento que las partes convienen lo que
se compra y lo que se paga, en términos del artículo 1857 del código civil en su
primer inciso:
«La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y
en el precio, …»

Sin embargo, en el caso de bienes raíces la compra se perfecciona cuando se

otorgue la respectiva escritura pública, como lo señala el inciso segundo del artículo
1857 del código civil:

«La venta de los bienes raíces y servidumbres y la de una sucesión

hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado
escritura pública.»
Para cosas de valor representativo, aunque no
se requiere escritura pública, se recomienda
que el contrato sea por escrito, ya que no es
lo mismo comprar el pan en la tienda que
comprar una obra de arte avaluada en miles
de millones de pesos.
 FORMAS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. El contrato de compraventa puede ser escrito, en algunos casos la ley exige que sea escrito
y elevado a escritura pública.

1.1 Un contrato escrito es cuando consta en un documento, como en el caso de la

compraventa de bienes inmuebles donde además debe elevarse a escritura pública.

2. El contrato de compraventa puede ser verbal

2.1 Un contrato de venta verbal por ejemplo sucede cuando vamos a la tienda a comprar el
pan.
 MODALIDADES DE LA COMPRAVENTA.

El artículo 1863 del código civil señala que la venta se puede hacer en las
siguientes modalidades:

1. La compraventa puede ser pura y simple, que no está sujeta a condición alguna.
2. Bajo condición suspendida o resuelta
3. Se puede establecer plazo para la entrega de las cosas o del precio. En este
caso las partes estipulan una fecha para que la cosa objeto del contrato de
compraventa sea entregada y el precio sea pagado.
4. Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.

Las partes del contrato son las que escogen de qué manera van a realizar dicho
contrato de compraventa.
 CARACTERÍSTICAS DEL
CONTRATO DE COMPRAVENTA

1. Es de carácter consensual, es decir, que las partes involucradas deben estar

de acuerdo en los términos y condiciones de la transacción.
2. También se destaca su carácter oneroso, lo que implica que ambas partes
deben obtener un beneficio de la transacción.
3. Además, la compraventa es un contrato bilateral, ya que ambas partes se
obligan a cumplir con ciertas obligaciones.
4. Esta clase de contratos se caracteriza por ser acuerdos de voluntades en los
cuales no es necesario que se realice una entrega material del bien o servicio
objeto del contrato para que este sea válido.
 COMPRAVENTA RETRACTADA

La compraventa retractada se da cuando una de las partes decide declinar la compraventa o

retirarse del negocio, por lo que el contrato de compraventa debe contener un depósito de garantía
por el derecho de desistimiento, según lo dispuesto por el artículo 1859 del Código Civil.

Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato,
se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las arras,
perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

Existe un término de la oportunidad para retractarse de la compraventa, según por lo dispuesto en

el artículo 1860 del Código Civil:

Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo las
arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención, ni
después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega.
 OBLIGACIONES DEL VENDEDOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Las obligaciones del vendedor según el artículo 1880 del código civil son las
siguientes:
1. La entrega o tradición de la cosa vendida.
2. El saneamiento de la cosa vendida

Respecto a la entrega de la cosa, esta debe realizarse en el tiempo estipulado por

las partes y debe entregarse exactamente la cosa que figura en el contrato; en el
artículo 1882 del código civil expresa que si el vendedor retarda por culpa suya la
entrega el comprador tiene dos opciones, preservar el contrato con derecho de
ser indemnizado o desistir del contrato también con derecho a pedir
indemnización de perjuicios.
 OBLIGACIONES DEL COMPRADOR EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La obligación principal del comprador está contemplada en el artículo 1928 del código civil que dice lo
siguiente:
«La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido»

¿Dónde debe hacerse dicho pago? El pago debe hacerse en el lugar que se estipulo por las partes en el
contrato y si no se estipuló, en el momento de la entrega de la cosa vendida.
 TIPOS DE CONTRATOS DE COMPRAVENTA EN COLOMBIA

• Existen diferentes clases de contratos de compraventa, que varían en función

de las modalidades de la compraventa, las formas de pago y las obligaciones del
vendedor.
• En cuanto a las formas del contrato de compraventa, se distinguen dos tipos
principales: el contrato consensual y el contrato bilateral.
• Por otro lado, en función de las formas de pago, es posible
encontrar contratos de compraventa con entrega de reserva y compraventa
con pago del precio a plazos.
• En conclusión, el contrato de compraventa es una figura fundamental en el
ámbito comercial en Colombia. Al ser un acuerdo consensual entre dos partes,
se establecen las condiciones y obligaciones de ambas partes en la transacción
con la finalidad de que ninguna de las partes resulte afectada.
 FACTURA DE VENTA Y EL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

Cuando compramos una cosa cualquiera, como un televisor, lo que no nos entregan
y lo que firmamos es una factura de venta y no un contrato de compraventa. En
este tipo de operaciones comerciales el contrato de compraventa no requiere
estar por escrito, pero sí es necesaria la factura en tanto esta constituye un
título valor negociable, que representa un crédito a favor del comerciante en caso
que la venta haya sido a crédito.
 DIFERENCIA ENTRE EL CONTRATO DE
SUMINISTRO Y COMPRAVENTA

COMPRAVENTA
La obligación del vendedor es
transmitir la propiedad para
que la otra parte le pague un
precio
SUMINISTRO
el contrato de suministro
consiste en cumplir a favor
de otra persona prestaciones
periódicas o continuadas de
cosas o servicios a cambio de
una contraprestación.

Ejecución instantánea Carácter sucesivo

Vendedor y comprador Proveedor y suministrado
Precio Contraprestación
 CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO
 QUÉ ES EL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO.

El contrato de arrendamiento es aquel mediante el cual una persona

adquiere o cede el derecho a gozar de las cosas a cambio de un precio
determinado, que el artículo 1973 del código civil colombiano define de
la siguiente forma:

«El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan

recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una
obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o
servicio un precio determinado.»

El dueño de la cosa llamado arrendador le permite el goce de ella a otra

persona llamada arrendatario.
 La ley no establece ninguna ritualidad para el contrato de
arrendamiento, por lo que este puede celebrarse verbalmente o
mediante documento escrito.

Para efectos probatorios lo recomendado es que el contrato de

arrendamiento se haga siempre por escrito, para evitar conflictos entre
arrendador y arrendatario por cuenta de intereses e interpretaciones
subjetivas e interesadas.
 COSAS QUE SE PUEDEN ARRENDAR.

El contrato de arrendamiento puede hacerse sobre muebles, inmuebles y ciertas

cosas que señala el artículo 1974 del código civil:

«Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales,

que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y
los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso.
Puede arrendarse aún la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción
de saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción.»

Se pueden arrendar inmuebles como casas, apartamentos, oficinas, bodegas,

terrenos, maquinaria, herramientas, vehículos, en fin, cualquier cosa que la ley no
haya prohibido.
 DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

La ley ofrece libertad a las partes para que pacten la duración del contrato, que
se puede hacer por periodos tan cortos como días y tan largos como muchos años.
Las partes tienen plena libertad para negociar.
 PRECIO DEL ARRENDAMIENTO O CANON DE ARRENDAMIENTO.

La noma señala que el arrendamiento implica que el arrendatario deba pagar un

precio al arrendador por goce del bien arrendado, precio que se conoce como canon
de arrendamiento.
En el contrato de arrendamiento se debe fijar el precio y el periodo de pago, que
puede ser diario, semanal, quincenal, mensual, o incluso anual, según el tipo de bien
arrendado y los intereses y necesidades del arrendador y arrendatario.

COMO – CUANDO – DONDE

 OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.

El arrendador tiene unas obligaciones puntuales señaladas en el artículo 1982 del

código civil:
1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada.
2. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
 OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO.
El arrendatario tiene ciertas obligaciones señaladas en el artículo 1996 del código civil que
está obligado a cumplir:

1.Pagar el precio del arrendamiento en los plazos acordados.

2.Conservar en buen estado el bien arrendado.
3.Cumplir con las normas pertinentes como reglamento de propiedad horizontal.
4.Hacer las reparaciones locativas y demás acordadas en el contrato.
El contrato puede incluir cualquier otra obligación según la naturaleza y el uso del bien
arrendado.

NOTA:
El arrendatario es obligado a usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato; y
no podrá, en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos. Si el
arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la terminación del
arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta indemnización, dejando subsistir
el arriendo.
 MANTENIMIENTO Y
REPARACIONES EN EL CONTRATO
DE ARRENDAMIENTO.

En principio el arrendador o dueño de la cosa arrendada está obligado a

realizar el mantenimiento y hacer las reparaciones pertinentes a la cosa
arrendada, per también la ley permite que las partes libremente
acuerden en el contrato de arrendamiento la responsabilidad del
mantenimiento y conservación de la cosa arrendada, tema que se trata
con más detalle en el siguiente artículo.
 PROHIBICIÓN O PERMISO PARA SUBARRENDAR.
El código civil en su artículo 2004 prohíbe al arrendatario subarrendar la cosa
arrendada, a no ser que se le haya autorizado expresamente, generalmente en el
contrato de arrendamiento, pero se puede hacer en un otrosí.

• En caso que el arrendatario esté autorizado para subarrendar el inmueble,

debe hacerlo en los términos del contrato principal, es decir, que el
subarriendo no se puede utilizar para desfigurar el objeto del contrato
principal.
 TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada.
2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante
se expresarán.
4. Por sentencia de juez o de prefecto en los casos que la ley ha previsto.

RENOVACIÓN O PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Todo contrato es susceptible de renovación o de prorroga según la voluntad de
las partes.
 CONTENIDO DEL CONTRATO DE
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

El artículo 3 de la ley 820 de 2003 dispone que el contrato de arrendamiento debe

contener como mínimo los siguientes requisitos o elementos:
1. Nombre e identificación de los contratantes.
2. Identificación del inmueble objeto del contrato.
3. Identificación de la parte del inmueble que se arrienda, cuando sea del caso, así
como de las zonas y los servicios compartidos con los demás ocupantes del
inmueble.
4. Precio y forma de pago.
5. Relación de los servicios, cosas o usos conexos y adicionales.
6. Término de duración del contrato.
7. Designación de la parte contratante a cuyo cargo esté el pago de los servicios
públicos del inmueble objeto del contrato.
• Son los elementos mínimos que debe contener el contrato, pero la partes puede
agregar los que consideren necesarios.
 CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA
URBANA.
La ley 820 de 2003 hace una clasificación de los contratos de arrendamiento de
vivienda urbana de la siguiente forma:

Siempre que una o Cuando dos o más Cuando verse

MANCOMUNADO

COMPARTIDO
DE PENSIÓN.
Cuando verse sobre
INDIVIDUAL.

varias personas parte de un inmueble personas sobre el goce de

naturales reciban que no sea naturales reciben una parte no
para su albergue independiente, e el goce de un independiente del
o el de su familia, incluya inmueble o parte inmueble que se
o el de terceros, necesariamente de él y se arrienda, sobre el
cuando se trate servicios, cosas o usos comprometen
adicionales y se pacte que se comparte
de personas solidariamente al el goce del resto
por un término
jurídicas, un inferior a un (1) año.
pago de su precio. del inmueble o
inmueble con o sin parte de él con el
servicios, cosas o arrendador o con
usos adicionales. otros
arrendatarios.
 PRÓRROGA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

El artículo 6 de la ley 820 de 2003 señala lo siguiente respecto a la prórroga del

contrato:

«El contrato de arrendamiento de vivienda urbana se entenderá prorrogado en

iguales condiciones y por el mismo término inicial, siempre que cada una de las
partes haya cumplido con las obligaciones a su cargo y, que el arrendatario, se
avenga a los reajustes de la renta autorizados en esta ley.»

Si las partes nada dicen sobre la terminación del contrato, este se prorroga en las
mimas condiciones, excepto el precio del arrendamiento que se debe incrementar en
el porcentaje que indica la ley.
SERVICIOS PÚBLICOS EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA URBANA.

El pago de los servicios lo hace la parte que se haya comprometido en el contrato

de arrendamiento, pero por regla general se acuerda que sea el arrendatario
quien los pague, excepto en el contrato de arrendamiento de pensión de que
hablamos al inicio de este documento.
1. Al momento de la celebración del contrato, el arrendador podrá exigir al
arrendatario la prestación de garantías o fianzas con el fin de garantizar a
cada empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios el pago de las
facturas correspondientes.
2. La garantía o depósito, en ningún caso, podrá exceder el valor de los servicios
públicos correspondientes al cargo fijo, al cargo por aportes de conexión y al
cargo por unidad de consumo, correspondiente a dos (2) períodos consecutivos
de facturación.
3. El cargo fijo por unidad de consumo se establecerá por el promedio de los tres
(3) últimos períodos de facturación, aumentado en un cincuenta por ciento
(50%).
 PROHIBICIÓN DE EXIGIR DEPÓSITOS O GARANTÍAS

La ley prohíbe exigir al arrendatario el pago de depósitos en efectivo para efectos

de garantizar el cumplimiento del contrato.

Dice el artículo 16 de la ley 820 de 2003:

«En los contratos de arrendamiento para vivienda urbana no se podrán exigir

depósitos en dinero efectivo u otra clase de cauciones reales, para garantizar el
cumplimiento de las obligaciones que conforme a dichos contratos haya asumido el
arrendatario.