TEMA 33

URBANISMO: PRINCIPIOS ESENCIALES. LEGISLACIÓN URBANÍSTICA

ESTATAL Y AUTONÓMICA. LA PROPIEDAD URBANA: NATURALEZA Y
MODELOS URBANÍSTICOS. EL PLANEAMIENTO: NOCIÓN Y CLASES DE
PLANES; CLASIFICACIÓN DEL SUELO; RÉGIMEN DEL SUELO SEGÚN SU
CLASE. EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

URBANISMO: PRINCIPIOS ESENCIALES.

I.- El TC, en su sentencia 61/1997, de 20 de marzo, DEFINE el

urbanismo como la disciplina jurídica del hecho social o colectivo de los
asentamientos de población en el espacio físico, lo que en el plano jurídico se
traduce en la ordenación urbanística, como objeto normativo.

II.- El urbanismo, como conjunto normativo, se basa en ALGUNOS

PRINCIPIOS ESENCIALES o DIRECTRICES que informan la regulación
urbanística. Estos principios se encuentran en la Constitución de 1978 y en el
propio derecho positivo urbanístico.

A.- LOS PRINCIPIOS CONSTITUCIONALES son:

1º El reconocimiento de la propiedad privada como propiedad

delimitada por su función social, ex ART. 33.1 y 2, que establece:

“1. Se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.

2. La función social de estos derechos delimitará su contenido, de

acuerdo con las Leyes.”

2º El principio de reserva de ley, ex ART. 53.1, conforme al cual, la

regulación del derecho de propiedad sólo puede hacerse por medio de ley que
respete, además, su contenido esencial.

3º Los principios del llamado orden constitucional medioambiental.

Así:

+ EL ART. 45 se refiere al medio ambiente adecuado para el desarrollo

de la persona.

Y + EL 46, a la conservación y protección del patrimonio histórico,

cultural y artístico.

+ La filosofía del desarrollo sostenible e integración del medio

ambiente es visible en el TR de la Ley de Suelo de 2008, aprobado por Real
Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio.
 4º El reconocimiento del derecho a una vivienda digna y adecuada, ex
ART. 47; insistiendo EL ART. 4 del TR citado en la proclamación de este derecho.

Y 5º El principio de participación de la comunidad en las plusvalías

generadas por la acción urbanística de los entes públicos, ex ART. 47; reiterado
en EL ART. 3.2 b) del TR de 2008.

II.- LOS PRINCIPIOS DE DERECHO POSITIVO URBANÍSTICO,

contenidos en el TR de 2008, son:

1º Carácter estatutario de la propiedad urbana, sobre lo que luego

volveremos.

2º El principio de equitativa distribución de beneficios y cargas entre

todos los propietarios afectados en proporción a su aportación, ex ART. 8.1 c).

3º La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no

susceptibles de transacción, ex ART. 3.1; Pero, ex ART. 3.2 c), la legislación sobre
la ordenación territorial y urbanística garantizará “la participación ciudadana en la
ordenación y gestión urbanísticas”; añadiendo EL ART. 3.3 que: “La gestión pública
urbanística y de las políticas de suelo fomentará la participación privada.”

+ Siendo el urbanismo globalmente una función pública, podemos, sin

embargo, distinguir distintas intensidades en esta intervención de los ciudadanos:

a) Es escasa en el ámbito de la ordenación y planeamiento, aunque EL

ART. 4 e) establece que todos los ciudadanos tienen derecho a “participar
efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de cualesquiera
instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución
urbanísticas y de su evaluación ambiental mediante la formulación de
alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de
la Administración una respuesta motivada […]”

Y b) Es mucho más amplia, y en tendencia creciente, en la gestión

urbanística. La urbanización se considera un servicio público, pero los
particulares, ex ART. 6 a), sean o no propietarios del suelo, tienen derecho a
participar en la ejecución de la urbanización cuando no lo realice la Administración
competente, siempre bajo la dirección de ésta.

4º Por último, los principios de transparencia y publicidad. Así, EL

ART. 3.2 c), señala que la legislación sobre la ordenación territorial y urbanística
garantizará “el derecho a la información de los ciudadanos y de las entidades
representativas de los intereses afectados por los procesos urbanísticos”; y EL
ART. 4 c), que todos los ciudadanos tienen derecho a “acceder a la información de
que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la
ordenación urbanística y su evaluación medioambiental […]”.

+ EL ART. 11 regula de forma prolija los trámites de información

pública de los instrumentos urbanísticos, con referencia a su desarrollo
telemático.
LA LEGISLACIÓN URBANÍSTICA ESTATAL Y AUTONÓMICA.

I.- Comenzaremos analizando LA DISTRIBUCIÓN DE COMPETENCIAS

EN ESTA MATERIA.

En España, el Estado venía regulando con normalidad la materia urbanística

y la territorial hasta la conocida STC 61/1997, de 20 de marzo, que le negó esta
posibilidad. Hoy es claro que la ordenación del territorio y el urbanismo es
competencia autonómica.

+ La cuestión básica es que pueden repercutir sobre esta materia el

Estado, las entidades locales y hasta la Unión Europea, lo que plantea problemas
jurídicos importantes. Así:

1º La competencia autonómica puede entrar en contradicción con la

autonomía de los entes locales, porque los instrumentos de ordenación del
territorio inciden y son vinculantes para los planes urbanísticos. Hay un eventual
conflicto entre dos competencias espaciales: la territorial de las CCAA y la
urbanística de los municipios, que debe ser paliado con la necesaria participación
de los entes locales en los instrumentos de ordenación territorial.

2º En las relaciones entre el Estado y las CCAA hay unas premisas

básicas:

a) La facultad de legislar sobre ordenación del territorio y urbanismo

es competencia exclusiva de las CCAA, ex ART. 148.1.3 de la CE.

b) Sin embargo, el Estado repercute en la ordenación territorial

autonómica por medio de sus competencias sectoriales, puertos, carreteras, litoral
y costas, redes energéticas, etc., que necesariamente afectan al uso del territorio al
proyectarse sobre el espacio físico. Se impone una necesaria cooperación entre el
Estado y las CCAA, y es lógico que éstas se sometan a los intereses generales
supra autonómicos.

Y c) La competencia exclusiva de las CCAA no puede suponer que el

Estado se vea privado del ejercicio de sus competencias exclusivas, a través de
las cuales puede llegar a interferir en materia urbanística. Estas competencias
exclusivas, ex ART. 149 de la CE, son:

+ Regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad

de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los
deberes constitucionales.

+ Legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y

desarrollo por las CCAA de los derechos civiles, forales o especiales.
 + Bases y coordinación de la planificación general de la actividad
económica.

+ El procedimiento administrativo común; legislación sobre

expropiación forzosa; y legislación básica sobre contratos y concesiones
administrativas.

Y + Legislación básica sobre protección del medio ambiente.

3º Por último, la ordenación del territorio y el urbanismo no se han

visto libres del impacto del Derecho de la UE. Se revela una voluntad decidida de
llevar a cabo una ordenación territorial en el ámbito supranacional europeo. Si se
acabara implantando una competencia europea en ordenación territorial, el
órgano de coordinación con la UE serían nuestras 17 CCAA.

II.- A continuación, haremos UN BREVE RECORRIDO HISTÓRICO POR

LA LEGISLACIÓN ESTATAL.

1º Podemos señalar que el punto de partida es la Ley del Suelo de

1956, cuyo núcleo es el planeamiento urbanístico, teniendo un carácter
intervencionista y en ella se empieza a armonizar la propiedad privada con los
intereses colectivos.

2º El TR de 9 de abril de 1976 tiene un carácter continuista, siendo su

eje la regulación del suelo urbanizable mediante el planeamiento y la gestión
urbanística y un régimen adecuado de cesiones y equidistribución. Fue
desarrollada por 3 importantes Reglamentos, todos ellos de 1978: el Reglamento
de Planeamiento, el de Disciplina Urbanística y el de Gestión Urbanística.

3º El TR de 26 de junio de 1992 responde a la adaptación a los

principios constitucionales, acentuando la función social de la propiedad, que
justificaba el sistema de adquisición gradual de facultades de contenido
urbanístico por el propietario del suelo y la imposición del deber de los
propietarios afectados de incorporarse al proceso urbanizador edificatorio.

4º Este texto fue objeto de anulación parcial en virtud de la citada STC

61/97, por razones de forma, no de fondo: no cabe la aplicación supletoria de
LOS ARTÍCULOS anulados porque el Estado carece de competencia en estas
materias. Al declararse inconstitucional la Disposición Derogatoria Única del TR del
92, recuperaron su vigencia el TR del 76 y sus Reglamentos de desarrollo.

5º A continuación, fue promulgado el RD 1093/1997, de 4 de julio, por el

que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución
de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos
de naturaleza urbanística, y que subsiste.
 6º Tras la repetida sentencia constitucional, se promulga la Ley 6/1998,
de 13 de abril, de Régimen del Suelo y Valoraciones, en base al residuo
competencial permitido al Estado. No es una Ley urbanística, porque el Estado no
tiene competencias. Es una Ley que enmarca y condiciona las leyes autonómicas,
referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos
constitucionales a él asociados.

+ Es una Ley de inspiración más liberalizadora y que, aunque

mantiene la importancia de la función social de la propiedad, se desmarca del TR
del 92. Se prefiere hablar de derecho, no ya de deber, del propietario a realizar el
proceso urbanizador.

+ La STC de 11 de julio de 2001 mantuvo la vigencia de la casi

totalidad de esta Ley.

7º Sin embargo, el cambio político, una vez más, ha provocado la

aparición de un nuevo texto: la vigente Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo;
derogada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se
aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo. De tinte intervencionista, vuelve a
la concepción estatutaria más estricta del derecho de propiedad urbana y
descarta abiertamente la liberalización del suelo.

+ En todo caso, la virtualidad práctica de este sistema dependerá de

su desarrollo legislativo por las CCAA, que deberán realizar las adaptaciones que
correspondan.

III.- Tras este recorrido, podemos sintetizar EL ACTUAL SISTEMA DE

FUENTES EN MATERIA URBANÍSTICA de la forma siguiente:

1º Como normativa no propiamente urbanística, pero que condiciona y

enmarca la legislación urbanística autonómica, está el Real Decreto Legislativo
2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de
Suelo; y el ART. 23 del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que establece los
actos para los que opera el silencio negativo.

2º La normativa propiamente urbanística es la legislación autonómica,

junto con sus normas reglamentarias. Es el núcleo del vigente derecho
urbanístico.

3º Por último, será de aplicación supletoria, ex ART. 149.3 de la CE, el

TR de 1976, salvo los preceptos que se opongan a la actual legislación estatal. Y
lo mismo ocurre con los citados Reglamentos de 1978.

LA PROPIEDAD URBANA: NATURALEZA Y MODELOS URBANÍSTICOS.

 I.- Como se examina en el tema 31, hay una flexibilidad actual del
dominio que se manifiesta en la existencia de distintos tipos de propiedades
dotadas de estatutos jurídicos diversos, de acuerdo con la naturaleza de los
bienes sobre los que recae el derecho de propiedad.

+ Fue con ocasión de la Ley del 56 y el posterior TR del 76 cuando

comenzó a discutirse si EL DERECHO DE PROPIEDAD URBANA es un derecho en
principio absoluto pero limitado por las leyes, tesis civilista, o un derecho
delimitado, no ya limitado, por las disposiciones legales, tesis administrativista.

+ La legislación claramente intervencionista de 1992 supone un paso

más, instaurando el sistema de adquisición gradual de facultades urbanísticas,
que no se tienen a priori, sino que se adquieren por un acto administrativo tras el
cumplimiento de una serie de deberes urbanísticos. El derecho de propiedad
urbana, per se, es un derecho vacío de facultades urbanísticas.

+ La Ley del 98 da un giro al abandonar este sistema de adquisición

gradual y, aunque dentro de una concepción estatutaria, parece que se decanta
porque las facultades urbanísticas, que existen dentro del derecho de propiedad,
se ejercerán de acuerdo con la normativa urbanística aplicable.

El TR de 20 de junio de 2008 dice en su ART. 7.1 que: “El régimen

urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a
concretos destinos, en los términos dispuestos por la legislación sobre ordenación
territorial y urbanística.”

+ Esta concepción estatutaria de la propiedad urbana significa que su

contenido será el que en cada momento se derive de la ordenación urbanística.
Son dos las consecuencias inmediatas de esta concepción:

1ª Las facultades urbanísticas se ejercen dentro de los límites y con

cumplimiento de los deberes establecidos en las leyes o por el planeamiento con
arreglo a la clasificación urbanística de los predios.

Y 2ª La ordenación de uso no confiere a los particulares derecho a

indemnización, salvo casos excepcionales, ex ART. 3.1.

+ EL ART. 7.2 señala que: “La previsión de edificabilidad por la

ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del
derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se
produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al
cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del
régimen que corresponda, en los términos dispuestos por la legislación sobre
ordenación territorial y urbanística.”

II.- En cuanto a LOS MODELOS URBANÍSTICOS, no cabe exponer aquí

el contenido de todas las legislaciones autonómicas, pero sí podemos hablar de
modelos en el sentido de diferenciar los sistemas en función del papel que
desempeña en esta actividad urbanística el poder público, el propietario del suelo
y la empresa urbanizadora. Así, cabría hablar de dos modelos contrapuestos:

1º Un modelo exclusivamente público, que configura la actividad

urbanizadora como una función pública que corresponde per se al sector público;
concepción a la que respondía, sobre todo, el TR del 92.

Y 2º Un modelo privado, que defiende que el urbanismo es un sector

privado con evidente interés público. El desarrollo urbano es una actividad
empresarial a todos los niveles. Los poderes públicos diseñan el desarrollo
urbano a través del planeamiento y comprueban la adecuación de la actividad
privada a la legislación. En parte, aunque matizadamente, la Ley del 98 recogía el
derecho del propietario a promover la transformación, instando de la
Administración la aprobación del correspondiente planeamiento de desarrollo.

3º Por último, el modelo que actualmente se está desarrollando en las

legislaciones autonómicas podríamos calificarlo de intermedio. Hoy se parte de la
base de que la ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no
susceptibles de transacción, ex ART. 3 del TR de 2008.

+ Pero la liberalización puede y debe producirse en la gestión

urbanística, buscando mayor agilidad y eficacia, sin discutir la dirección de la
administración, ya que es un servicio público, y con las debidas garantías
procedimentales, y así ha ocurrido en todas las legislaciones autonómicas, con
mayor o menor intensidad. Y el TR de 2008 ha dado carta de naturaleza a la
iniciativa empresarial, desligada de la propiedad del suelo.

+ Esta evolución hacia sistemas de gestión privada se manifiesta, por

ejemplo:

1º En la prioridad que se observa en la elección de sistemas de gestión

privada.

2º En el incremento de la participación de los propietarios en los

sistemas de actuación privados y públicos.

Y 3º Sobre todo, en la generalización de la figura del agente urbanizador

y en la técnica de los convenios urbanísticos.

EL PLANEAMIENTO: NOCIÓN Y CLASES DE PLANES.

I.- NUÑEZ LAGOS define el planeamiento como el conjunto de normas

que tienen como finalidad regular el uso del suelo y la edificación en una
determinada zona del territorio.

+ Hoy, la doctrina mayoritaria atribuye naturaleza normativa a los

Planes, lo que tiene importantes consecuencias:

1º Se integran en el ordenamiento.
2º Tienen vigencia indefinida mientras no sean modificados o revisados.
 3º Se tienen que publicar.
4º Son obligatorios también para la Administración, etc.

II.- A la hora de analizar LAS CLASES DE PLANES debemos remitirnos a

la legislación autonómica, que sistematizamos de la siguiente forma:

1º El Plan General de Ordenación Urbana, el conocido PGOU, cuya

función primordial es clasificar el suelo en las categorías básicas.

2º Como planeamiento de desarrollo, cabe citar:

a) Los Planes Parciales.

b) Los Planes Especiales, siendo muy importante el Plan Especial de
Reforma Interior.
c) Los Estudios de Detalle.
Y d) Los Proyectos de Urbanización.

3º Como planeamiento subsidiario y complementario destacamos:

a) Las Normas Complementarias y Subsidiarias del Planeamiento.

Y b) Los Proyectos de Delimitación del Suelo Urbano.

4º Aparte estarían los Programas de Actuación Urbanística o Planes de

Sectorización.

III.- Para terminar, destacaremos:

1º Que la planificación urbanística es el auténtico paradigma de la

discrecionalidad administrativa, pues los Planes no son complemento de la
voluntad legislativa, sino la plasmación de una voluntad distinta, fruto de la
competencia municipal para elegir su concreto modelo urbanístico. Consciente de
este peligro, EL ART. 3.1 in fine del TR de 2008 destaca que: “El ejercicio de la
potestad de ordenación territorial y urbanística deberá ser motivado, con
expresión de los intereses generales a que sirve.”

2º Que han proliferado en los últimos tiempos, y así están tipificados por
las legislaciones autonómicas, convenios urbanísticos sobre planeamiento, que
parecen implícitamente reconocidos en EL ART. 11.1 del TR de 2008. La
jurisprudencia ha aclarado que si incumple la Administración, no cabe la ejecución
forzosa de lo pactado, sólo la indemnización que corresponda.

3º Por último, que el TR de 2008 alude a sus títulos competenciales

para justificar unos criterios mínimos de transparencia y de participación
ciudadana real y efectiva en este ámbito, en cuyo análisis no podemos entrar,
pasando ya al estudio de:
LA CLASIFICACIÓN DEL SUELO.

A nadie se le escapa la decisiva importancia de la clasificación del suelo: en

cada terreno, en cada parcela, sólo podrán ejercerse las facultades dominicales de
acuerdo con su clasificación urbanística.

El TR de 2008 ya no habla de clases de suelo, sino de situaciones básicas

del suelo, RURAL y URBANIZADO, e instaura la idea de un gran suelo rural frente
a la idea del amplio suelo urbanizable de la Ley del 98.

Así, dispone su ART. 12 que:

“1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las
situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.

2. Está en la situación de suelo rural:

a. En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y

urbanística de su transformación mediante la urbanización, que deberá incluir,
como mínimo, los terrenos excluidos de dicha transformación por la legislación de
protección o policía del dominio público, de la naturaleza o del patrimonio
cultural, los que deban quedar sujetos a tal protección conforme a la ordenación
territorial y urbanística por los valores en ellos concurrentes, incluso los
ecológicos, agrícolas, ganaderos, forestales y paisajísticos, así como aquéllos
con riesgos naturales o tecnológicos, incluidos los de inundación o de otros
accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislación de ordenación territorial
o urbanística.

b. El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y

urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta
que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que
no reúna los requisitos a que se refiere EL APARTADO SIGUIENTE.

3. Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de

forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de
población. Se entenderá que así ocurre cuando las parcelas, estén o no edificadas,
cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislación
urbanística o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión
de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.

Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere EL PÁRRAFO

ANTERIOR, la legislación urbanística podrá considerar las peculiaridades de los
núcleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural.”

Por lo demás, las Leyes autonómicas suelen establecer tres clases de

suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable.

EL RÉGIMEN DEL SUELO SEGÚN SU CLASE.

 I.- Además de unos derechos y deberes generales de todo ciudadano,
ex ARTS. 4 y 5 del TR de 2008, nos interesa el estatuto jurídico aplicable a
cualquier propietario del suelo, cualquiera que sea su clase.

A.- LAS FACULTADES GENÉRICAS, ex ART. 8, son las siguientes:

1ª Facultades de uso, disfrute y explotación del suelo conforme al

estado, clasificación y destino que tenga en cada momento.

Y 2ª Facultades de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el

régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas del ART. 17,
que se examina en el tema 34 siguiente.

+ Estas facultades […] “alcanzarán al vuelo y al subsuelo sólo hasta

donde determinen los instrumentos de ordenación urbanística, de conformidad con
las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la
protección del dominio público.”

Hay que subrayar EL ART. 19, conforme al cual:

“La transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de

los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la
legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los
actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos
y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas
frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción
registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de
mutación jurídico-real.”

+ Por eso, se impone la obligación de hacer constar en los títulos de

enajenación de terrenos, tanto la situación urbanística de los terrenos, como los
deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, estableciéndose en caso
de omisión un régimen de rescisión en el plazo de 4 años.

B.- LOS DEBERES GENÉRICOS, ex ART. 9, son los siguientes:

1º Dedicar el suelo a usos que no sean incompatibles con la

ordenación territorial y urbanística.

2º Conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho

uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato
legalmente exigibles.

Y 3º Realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance

el deber legal de conservación.

II.- En orden al RÉGIMEN ESPECÍFICO DEL SUELO URBANIZADO:

 A.- Son DERECHOS del propietario:

1º Completar la urbanización para que el terreno adquiera la condición

de solar.

2º Derecho al aprovechamiento urbanístico atribuible a su propiedad.

Y 3º Derecho a edificar, aunque también es un deber.

B.- SUS OBLIGACIONES son:

1ª Cuando el suelo tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso

supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable, ex ART.
9.1.

Y 2ª En este suelo urbanizado también hay actuaciones de

transformación urbanística, ex ART. 14, materia de los temas 34 y 35 siguientes.

III.- En orden al RÉGIMEN ESPECÍFICO DEL SUELO RURAL:

A.- En cuanto a LAS FACULTADES:

1ª La genérica de uso y disfrute se concreta en realizar instalaciones y

construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su
naturaleza, ex ART. 8. No deben ser edificaciones.

2ª Los propietarios tienen el derecho al uso agrícola, ganadero,

forestal, cinegético o cualquier otro vinculado a la utilización racional de los
recursos naturales, ex ART. 13.1.

3ª Como facultad excepcional está la de materialización de actos y

usos, independientes de la explotación tradicional del suelo rural, de interés
público o social.

B.- En cuanto a LOS DEBERES:

1º El de conservación se materializa, ex ART. 9.1, en su mantenimiento

para evitar riesgos naturales y la contaminación del suelo, agua o aire.

2º Si se legitiman usos privados de suelo no vinculados a la explotación

primaria, por ejemplo, casas en fincas rústicas, hay que satisfacer las prestaciones
patrimoniales que se establezcan y costear la conexión, en su caso, a los servicios e
infraestructuras generales.

3º Ex ART. 13.2, están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los

terrenos en el suelo rural.

Y 4º Para el suelo rural especialmente protegido, EL ART. 13.4 recuerda

el deber de preservación de los valores que han motivado la protección.
 IV.- Por último, analizaremos la posición jurídica especial del
propietario del suelo rural cuando se ha decidido que es necesaria su
transformación urbanística, o sea, las actuaciones de nueva urbanización, ex
ART. 14.

A.- SUS FACULTADES son:

1º Ex ART. 13.3, excepcionalmente, pueden realizarse usos y obras

provisionales no expresamente prohibidos por la legislación. Estas obras pueden
ser demolidas por la Administración sin derecho a indemnización.

2º No existe per se un derecho a urbanizar, sino la facultad de participar

en la ejecución de las actuaciones de urbanización, en un régimen de equitativa
distribución de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en
proporción a su aportación. Tiene que decidir si participa o no en un determinado
plazo, ex ART. 8.1 c).

B.- Entre SUS DEBERES destacan, ex ART. 16:

1º Entregar a la Administración el suelo reservado para viales,

espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas. En las
actuaciones de dotación caben otras formas de cumplimiento.

2º Entregar a la Administración, y con destino a patrimonio público de

suelo, el suelo libre de cargas en un porcentaje determinado.

3º Costear y, en su caso, ejecutar las obras de urbanización, así como

las infraestructuras de conexión con los servicios generales, que luego tendrán
que ser cedidas a la Administración.

4º Garantizar, en su caso, el realojamiento y el retorno.

E 5º Indemnizar a los propietarios de instalaciones o edificaciones que

deban ser demolidas.

+ En garantía de estos deberes, los terrenos quedan afectos, con

carácter real, a su cumplimiento.

EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO.

El concepto de aprovechamiento urbanístico ha desaparecido del TR de

2008, que utiliza circunloquios para referirse al mismo. Pero el concepto subsiste
en todas las legislaciones autonómicas; siendo un concepto clave, porque permite
concretar los principios de participación de la comunidad en las plusvalías
generadas por la acción urbanística y de distribución equitativa de beneficios y
cargas.
 DE LA ESPERANZA RODRÍGUEZ dice que el aprovechamiento urbanístico
es la cuantificación de los usos e intensidades de edificación o utilización de los
terrenos susceptibles de apropiación privada o su equivalente económico.

+ Se trata de atribuir a cada titular de un terreno una edificabilidad

determinada, que si se materializa en la misma finca en la que nace, se agota; pero
a veces se materializa en todo o en parte en otra finca. Y en estos casos hay una
desvinculación del aprovechamiento del terreno de origen y su materialización en
una parcela distinta.

EL TR de 2008, utilizando el circunloquio de porcentaje de edificabilidad

media ponderada, regula, evitando la inconstitucionalidad, los porcentajes
máximos y mínimos de cesión de aprovechamiento a la Administración.

En las legislaciones autonómicas se distingue entre aprovechamiento

objetivo y subjetivo, y su idea motriz es que el planeamiento introduce notables
desigualdades de edificabilidad entre unas u otras parcelas, y por tanto, entre
unos y otros propietarios.

1º El aprovechamiento objetivo es el que se refiere a una finca, o a una

unidad de actuación, o a una clase de suelo, y es la traducción de la
edificabilidad y uso, residencial, industrial, etc., contemplados en el planeamiento.

2º El aprovechamiento subjetivo es el que corresponde a un

determinado propietario, normalmente en función de la superficie del suelo que
haya aportado a una actuación urbanística. Es el contenido urbanístico de su
derecho de propiedad.

+ Este aprovechamiento subjetivo ha sido objeto de discusión en

cuanto a su naturaleza jurídica:

1º Para algunos autores, es el auténtico contenido esencial de la

propiedad urbana, ya que el suelo en sentido físico es algo accesorio. Esto explica
que pueda inscribirse en el RP, en ocasiones, como finca independiente, tal y como
se estudia en el tema 36 de hipotecario.

2º Otros consideran que es un derecho real.

Y 3º Para otros es una facultad inherente al dominio.

+ En el tema 34 siguiente, al que nos remitimos, se examinan las

transferencias y reservas de aprovechamiento.