TEMA 30

I. PROPIEDAD URBANA: COMPETNECIA ESTATAL Y AUTONÓMICA

II. EL ODENAMIENTO URBANISTICO Y SUS PRINCIPIOS RECTORES
III. PLANTEAMIENTO URBANISTICO. SUS CLASES Y EFECTOS
IV. CLASIFICACION DEL SUELO. RÉGIMEN DEL SUELO SEGÚN SU CLASE

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 I. PROPIEDAD URBANA COMPETENCIA ESTATAL Y AUTONÓMICA.

La Propiedad Urbana, como toda propiedad, no es un derecho real absoluto e ilimitado, sino que está
sujeto a determinadas limitaciones establecidas en las Leyes (348 CC). El concepto actual de
propiedad está marcado por la diversificación o modulación de su contenido y régimen jurídico según
el objeto sobre el que recae.
Y es este último dato de la variabilidad del contenido del derecho de propiedad según el objeto sobre
el que recae el que nos permite hablar de la propiedad urbana como sinónimo de aquella propiedad
estatutaria, delimitada por la función social y con un contenido propio y esencial idéntico para todo el
territorio nacional, que recae sobre determinados inmuebles (los que van a ser urbanizados) y que
tiene una duración limitada en el tiempo (hasta la edificación terminada).
En sede de competencia estatal y autonómica es clarificadora la Sentencia del TC 61/1997, 20 de
marzo, en la que, tras analizar lo establecido en los artículos 148 y 149 de la CE, concluye:
1. Los órganos legislativos de las CCAA tienen competencia exclusiva para la ordenación del
territorio y el urbanismo. Y que la ordenación del territorio y el urbanismo comprende: El
planeamiento urbanístico, La gestión urbanística, La ejecución y La disciplina urbanística.

2. Que los órganos legislativos del Estado no tienen competencia en esas materias, “ni tan
siquiera pueden promulgar normas con carácter supletorio”. Las competencias del Estado se
ciñen a regular:
- Las CONDICIONES BÁSICAS que permitan la igualdad de todos los ciudadanos ante el
urbanismo.
- Las GARANTÍAS GENERALES de la expropiación forzosa y, por lo tanto, el régimen de
valoraciones del suelo. Valoración que hoy en día se realiza conforme a su situación real y no
conforme a su destino presunto (con ello se pretende combatir la especulación).
- Los ASPECTOS REGISTRALES del urbanismo, en cuanto forman parte de la legislación
civil.
La citada Sentencia del TC, que examinó posibles aspectos inconstitucionales del Texto Refundido de
1992, ha motivado que las distintas CCAA hayan dictado sus propias leyes urbanísticas.
Tras sucesivas modificaciones el cuerpo legal vigente en materia de Propiedad urbana queda
configurado del siguiente modo:

• Arts. 33 y 47 CE. Además, los art 45 y 46 emplazan a los poderes públicos a conservar y
defender el MEDIO AMBIENTE y el PATRIMONIO cultural, artístico e histórico. Reseñar
también el art. 128.
• RD Legislativo 7/2015 por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana. 2015 (y TRLS 1976, sólo en Ceuta y Melilla)
• Los 4 reglamentos siguientes:
- Tres de 1978 (Planeamiento/Disciplina Urbanística/Gestión Urbanística)
- Uno de 1964 (Edificación Forzosa)
• RD 1093/1997 de 4 de julio (Normas Complementarias al RH sobre inscripción en el RP de
actos de naturaleza urbanística), que es de aplicación en toda España, por ser la materia
registral de competencia estatal.
• NORMAS AUTONÓMICAS. A raíz de la citada STC 61/1997, todas las CCAA han ido
dictando sus propias leyes urbanísticas.

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 II. EL ORDENAMIENTO URBANÍSTICO Y SUS PRINCIPIOS RECTORES
Centrándonos en el RD Legislativo 7/2015, 30 de octubre, hemos de decir que su objetivo es la
aclaración, regularización y armonización de dos textos legales en lo que a la terminología, estructura
y contenido se refiere, que son la Ley 2/2008, 20 de mayo, del Suelo, y la Ley 8/2013, 26 de junio, de
Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas. Queda fuera del TR la parte vigente del RD
1346/1976, 9 de abril, sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que es supletorio, salvo en
Ceuta y Melilla.
La nueva norma sintetiza en un solo texto legal la legislación del Estado que afecta directamente a la
legislación urbanística de las CCAA y al quehacer cotidiano, en esta materia, de los Ayuntamientos,
con la finalidad declarada de simplificar la normativa en materia de urbanismo y aportar claridad y
certidumbre a los operadores jurídicos.
La presente Ley consta de 68 artículos, distribuidos en 9 Títulos, 13 DA, 4 DT, y 3 DF.
Los principios rectores del ordenamiento urbanístico se establecen en el art. 1 LSRU al garantizar:
a) La igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales,
relacionados con el suelo.
b) Un desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el
fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y
renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos
una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada.
Asimismo, establece esta ley:
1.- PRINCIPIO DE DESARROLLO TERRITORIAL Y URBANO SOSTENIBLE, al que hace
alusión detallada el artículo 3 del TR con especial mimo a la protección del medio ambiente
adoptando medidas de conservación y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y la protección del
patrimonio cultural y del paisaje, potenciando el transporte público y colectivo y los desplazamientos
peatonales y en bicicleta, la protección de la atmósfera y la prioridad de uso de las energías
renovables.
2.- ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y ORDENACIÓN URBANÍSTICA, como funciones
públicas no susceptibles de transacción, determinando las facultades y deberes del derecho de
propiedad del suelo conforme al destino de éste, garantizando el derecho a la información de los
ciudadanos y de las entidades representativas de los intereses afectados por los procesos urbanísticos,
así como la participación ciudadana en la ordenación y gestión urbanística (artículo 4 TR.).
3.- SITUACIONES BÁSICAS DEL SUELO, como soporte del desarrollo de los anteriores principios,
estimando que, a los efectos de esta Ley (artículo 21 del TR), todo el suelo se encuentra en una de las
situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
4.- ESTATUTO JURÍDICO DE LA PROPIEDAD DEL SUELO, de tal suerte que su régimen
urbanístico es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos, en los términos dispuestos
por la legislación sobre ordenación territorial y urbanística (artículo 11 TR).

III. EL PLANEAMIENTO URBANISTICO, SUS CLASES Y EFECTOS

Define Núñez Lagos el planeamiento como el conjunto de normas que tienen por objeto regular el uso
del suelo y la edificación en una determinada zona del territorio.

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 ✓ En el aspecto material, los planes prefiguran y anticipan lo que al cabo del tiempo será el
espacio territorial por ellos considerado. En el aspecto jurídico, la importancia del plan es
trascendental ya que delimita los derechos de propiedad para cada porción concreta de terreno.

✓ Es cuestión extraordinariamente controvertida entre los autores si los Planes de Ordenación

tienen una naturaleza normativa o son un puro acto administrativo.
o La postura mayoritaria es la que configura el planeamiento como una norma jurídica
que obliga tanto a los particulares como a la admón.
o La STS de 2 de noviembre de 1993 califica el planeamiento como una norma jurídica
de rango reglamentario.
El Planeamiento, en la terminología clásica, corresponde a un programa de ordenación territorial y
urbanística. La clasificación o categorías de Planes que se venían enumerando han sido declarados
inconstitucionales por la STC 61/1997, 20 de marzo, dado que el Plan Nacional de Ordenación y el
resto es de competencia exclusiva de las CCAA, que elaboran su propio Plan, garantizando la
participación pública en el proceso y el derecho a la información de las entidades y particulares
afectados.
Por lo tanto, la competencia para regular el planeamiento o los instrumentos de ordenación territorial
y urbanística, como los denomina la LSRU, es competencia de las Comunidades Autónomas (art.
148.1.3 CE) y están recogidos en sus respectivas leyes. En todas ellas se recoge una planificación
superior o estratégica diseñada por instrumentos con diversas denominaciones: planes regionales,
directrices de ordenación territorial, normas urbanísticas regionales, etc. Estos planes permiten
condicionar y controlar, desde la CA, los planes de segundo nivel, los planes de ordenación
municipales, que son los propiamente urbanísticos, pues en ellos se anticipan todas las operaciones
necesarias para reformar o ampliar la ciudad.
El ordenamiento jurídico urbanístico aborda la ordenación del territorio mediante las siguientes clases
de planes:
i) Por su ámbito territorial, pueden ser AUTONÓMICOS, MUNICIPALES o
SUPRAMUNICIPALES.
ii) Por su elaboración y aprobación, los planes pueden ser elaborados y aprobados por la CA, por los
Ayuntamientos o por ambos de forma concurrente.
iii) Por su objeto, los planes pueden ser GENERALES (que comprenden una ordenación integral del
territorio y clasifican el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. Ej. planes generales de
ordenación urbana, planes de ordenación intermunicipal y planes de sectorización), DE
DESARROLLO (para ordenar y urbanizar terrenos ya clasificados. Ej. planes parciales de ordenación,
estudios de detalle) y ESPECIALES (ej. Planes de Conservación del Patrimonio, Paisaje…).
El planeamiento produce dos grandes EFECTOS:
1. Su carácter obligatorio, ya que al ser una norma legal con rango reglamentario es de
obligado cumplimiento tanto para la administración como para los ciudadanos.

2. Su carácter público, de ahí que todos los ciudadanos tengan derecho a ser informados por
escrito en un plazo razonable de la situación urbanística de una determinada finca. Arts. 4 ya
referido y, además, en el ámbito notarial, art. 27.4.

IV. CLASIFICACIÓN DEL SUELO. REGIMN DEL SUELO SGÚN SU CLASE.

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La clasificación del suelo es asunto de extraordinaria importancia dado que La calificación supone la
vinculación del suelo a un uso determinado (por ejemplo, residencial, industrial, dotacional, etc.)
Dado que la CLASIFICACIÓN URBANÍSTICA del suelo es competencia exclusiva de las CCAA, el
art. 21 LSRU se limita a contraponer dos situaciones básicas en que puede encontrarse el suelo: suelo
rural o suelo urbanizado.
Está en la situación de SUELO RURAL:

- El suelo preservado de su transformación mediante urbanización. Y ello por razones

ecológicas, agrícolas, ganaderas, forestales y paisajísticas, terrenos con riesgos naturales o
tecnológicos (vg. de inundación u otros accidentes graves) y cuantos otros prevea la
legislación de ordenación territorial o urbanística.
- El suelo que pueda legalmente ser urbanizado hasta que termine la correspondiente actuación
de urbanización y en gral cualquier otro que no sea urbanizado.
En la de suelo URBANIZADO se comprende:

- El que, estando legalmente integrado en una malla urbana, cumpla alguna de las siguientes
CONDICIONES:
o Haber sido urbanizado (en ejecución del correspondiente instrumento de ordenación).
o Tener (o poder tener sin más obras que la conexión) las infraestructuras y servicios
necesarios para satisfacer la demanda de los usos y edificaciones existentes o
previstos.
o Estar ocupado por la edificación en el porcentaje que determine la legislación de
ordenación territorial o urbanística.
- El incluido en los NÚCLEOS RURALES TRADICIONALES, siempre que:
o la legislación de ordenación territorial y urbanística les atribuya la condición de suelo
urbano o asimilada y
o cuenten con las dotaciones, infraestructuras y servicios requeridos al efecto
Ahora bien, la legislación de las Comunidades Autónomas, siguiendo la legislación urbanística estatal
anterior, suelen seguir hablando de tres clases de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable
(excluido del proceso urbanizador).
RE´GIMEN DEL SUELO SEGÚN SU CLASE
La LSRU delimita el estatuto jurídico de la propiedad del suelo mediante una serie de facultades y de
deberes y cargas, algunos generales (art. 12,15, 18 y 27) y otros propios de la situación del suelo.
A) Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural: facultades:
Quedan enumeradas en el artículo 13.1 del TR que incluye las de usar, disfrutar y disponer de los
terrenos de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los límites que dispongan
las leyes y la ordenación territorial y urbanística, al uso agrícola, ganadero, forestal, cinegético o
cualquier otro vinculado a la utilización racional de los recursos naturales.
La utilización de los terrenos con valores ambientales, culturales, históricos, arqueológicos, científicos
y paisajísticos que sean objeto de protección por la legislación aplicable, quedará siempre sometida a
la preservación de dichos valores, y comprenderá únicamente los actos de alteración del estado natural
de los terrenos que aquella legislación expresamente autorice, si bien, con carácter excepcional,
siguiendo los dictados de la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, podrán legitimarse
actos y usos específicos que sean de interés público o social que contribuyan a la mejora del medio
rural.

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Puede ocurrir que respeto de este suelo rural se prevea el paso a la situación de suelo urbanizado. En
este caso (y siempre que no se alteren espacios naturales protegidos o de espacios incluidos en la Red
Natura 2000, a los que alude el 13.3 TR), las facultades del derecho de propiedad incluyen:
a) El derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre todos y cada uno de los detalles
de este cambio.
b) El derecho de elaborar el instrumento de ordenación que corresponda, si la Administración no se ha
reservado esta iniciativa.
c) El derecho a participar en la ejecución de las actuaciones de nueva urbanización junto con todos los
propietarios afectados y en proporción a su aportación.
d) La realización de usos y obras, con carácter provisional, que se autoricen y sean compatibles con la
ordenación urbanística, que deberán cesar cuando así lo acuerde la Administración, sin derecho a
indemnización alguna. La eficacia de estas autorizaciones quedan supeditada a su constancia en el
Registro de la Propiedad. (El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos o de las
construcciones provisionales que se levanten en ellos, están excluidos del régimen especial de
arrendamientos rústicos y urbanos, finalizarán cuando así lo ordene la Administración, y no existirá el
derecho de realojamiento, ni de retorno.)
e) El derecho de usar, disfrutar y disponer de los terrenos, siempre que el ejercicio de estas facultades
sea compatible con el instrumento de ordenación territorial y urbanística.
B) Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural o vacante de edificación: Deberes
y Cargas.
Estos deberes y cargas aparecen recogidos en el artículo 16 del TR, que enumera los siguientes:
1.- Deber de conservación, evitando riesgos de erosión, incendio, inundación, medioambientales,
daños a terceros, o a la seguridad o salud pública o de contaminación.
2.- Si el suelo no está sometido a cualquier régimen de actuación de urbanización, el propietario debe
satisfacer o, en su caso ejecutar, las infraestructuras de conexión de las instalaciones con las redes
generales de servicios y entregarlas a la Administración para su incorporación al dominio público, si
deben formar parte del mismo. En este suelo quedan prohibidas las parcelaciones urbanísticas, y las
divisiones, segregaciones o fraccionamientos que vayan en contra de la legislación agraria, forestal o
similar.
3.- Si el suelo está sometido a un régimen de una actuación de transformación urbanística, el
propietario debe asumir, como carga real, todos los deberes legales de la promoción de la actuación.
C) Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: Facultades.
Además de las facultades de consulta a la Administración, o de elaborar y presentar el instrumento de
ordenación que corresponda, si la Administración no ha tomado esta iniciativa, o la de realización de
usos y obras con carácter provisional en los mismos términos antes examinados de las facultades que
integran el contenido del derecho de propiedad del suelo en situación rural (artículo 13.2. a),b), y d),
el artículo 14 del TR, cita estas otras:
a) Completar la urbanización de los terrenos de forma individual o colectiva.
b) Edificar sobre unidad apta para ello.
c) Participar en la ejecución de actuaciones de reforma, renovación o de dotación.
d) Obtener autorización administrativa para realizar cualquier actuación sobre el medio urbano. Ello
determinará la afección real e inmediata de los elementos privativos de una PH o de un Complejo

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Inmobiliario privado, al cumplimiento del deber de costear las obras. Afección real que se hará
constar en el RP mediante nota marginal.
D) Contenido del derecho de propiedad del suelo en situación de urbanizado: Deberes y Cargas.
Se ocupa de ello el artículo 17 del TR, citando las siguientes:
1.- El deber de uso que abarca el deber de completar la urbanización y el deber de edificar.
2.- Si la Administración impone la realización de actuaciones sobre el medio urbano, el propietario
debe participar en su ejecución, dentro de un régimen preestablecido de distribución de beneficios y
cargas.
3.- Cuando se trate de edificaciones, además de los deberes de carácter general que exige el artículo
15, el deber legal de conservación comprende la realización de los trabajos y obras necesarios para
satisfacer los requisitos básicos de la edificación, establecidos en el artículo 3.1 de la Ley 38/1999, 5
de noviembre, de Ordenación de la Edificación, así como adaptar y actualizar las instalaciones a lo
exigido legalmente en ese momento. Este deber legal de conservación está moderado en su coste
cuando la obra de mantenimiento y conservación se ordene por motivos turísticos o culturales o
mejora de la calidad o sostenibilidad del medio urbano.
Concluye el artículo 17 TR este capítulo de deberes, señalando además de los sujetos a los que la
legislación urbanística a aquellos otros sobre los que puede corresponder la realización de actuaciones
sobre el medio urbano, citando:
a) A los propietarios y los titulares de derechos de uso, otorgados por aquellos, en la proporción
acordada en el correspondiente contrato o negocio jurídico que legitime la ocupación, y, en su
defecto, en función de si las obras tienen o no el carácter de reparaciones menores motivadas por el
uso diario de la vivienda, sus instalaciones y servicios;
b) A las comunidades de propietarios y, en su caso, a las agrupaciones de comunidades de
propietarios, así como a las cooperativas de viviendas, con respecto a los elementos comunes de la
construcción.
c) A las Administraciones Públicas, cuando afecten a elementos propios de la urbanización, si no
existe el deber legal para los propietarios de asumir su coste, o cuando esas Administraciones
financien parte de la operación con fondos públicos, en los supuestos de ejecución subsidiaria, a costa
de los obligados.
Para concluir, y aunque ello sea objeto de especial estudio en otros temas del programa, se ha de tener
en cuenta que la transmisión de las fincas conlleva la subrogación del nuevo titular en todas las
facultades, deberes y cargas del transmitente, asumidas frente a la Administración competente y que
hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que, tratándose de obligaciones, éstas se refieran a
un posible efecto de mutación jurídico-real. De ahí que el artículo 27.4 y 5 del TR disponga:

“4. Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o
parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración cumplimiento estén afectas. Los notarios
remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en
soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística,
dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
5. En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos
de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demonial o patrimonial de los bienes y, en
su caso, su incorporación al patrimonio público del suelo.”

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