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FLUJO DE OPERACIÓN EN VENTA DE UN BIEN RAÍZ

LAS PARTES:

1. RAFAEL QUINTANILLA DUEÑO DE UNA HERMOSA CASA UBICADA EN LA COMUNA DE MAIPU, VALOR
60 MILLONES DE PESOS.

2. CORREDOR ARMANDO CASAS.

PROCEDIMIENTO:

PASO UNO: SOLICITAR UN CERTIFICADO DE DOMINIO VIGENTE Y FIRMAR UNA ORDEN DE VENTA, AQUÍ
SE ESTABLECE, QUE DON ARMANDO CASAS TENDRÁ DERECHO EXCLUSIVO SOBRE LA VENTA DEL BIEN
Y QUE POR LOS SERVICIOS PRESTADOS SE COBRARÁ UNA COMISIÓN DEL 2% (MÁS LOS IMPUESTOS
QUE CORRESPONDA) SOBRE EL VALOR DE VENTA QUE SE PAGARÁ AL MOMENTO AL MOMENTO DE
FIRMAR LA ESCRITURA E INSCRIBIR EL BIEN EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES.

PASO DOS: LA PROPIEDAD TIENEN UNA ALTA DEMANDA, POR LO TANTO HAY MUCHOS INTERESADOS
EN VERLA, TODOS ESTOS INTERESADOS FIRMARÁN UNA ORDEN DE VISITA EN DONDE SE ESTABLECE
QUE DON ARMANDO CASAS ES EL ÚNICO AUTORIZADO PARA MEDIAR COMO VENDEDOR Y QUE POR
ESTE SERVICIO COBRARÁ 2% SOBRE EL VALOR DE VENTA, QUE SE PAGARÁ AL MOMENTO DE
FIRMAR LA ESCRITURA.

PASO TRES: EXISTE UN INTERESADO EN LA COMPRA DEL BIEN, DON PEDRO SALINAS; DON PEDRO
SALINAS TIENE EL DINERO EN EFECTIVO; ES DECIR ESTÁ LISTO PARA REALIZAR LA COMPRA, EL
DUEÑO ESTÁ DE ACUERDO POR LO TANTO SE EFECTUARÁ LA CORRESPONDIENTE FIRMA DE LA
ESCRITURA EN UNA SEMANA MÁS SEGÚN ACUERDO DE LAS PARTES.

(*si la compra se realiza a través de un crédito hipotecario, entonces se firma una promesa de compraventa
a la espera de que esté aprobado el crédito)

PASO CUATRO: DURANTE ESTA SEMANA DON ARMANDO CASAS ENCARGA A SU ABOGADO QUE
REALICE EL CORRESPONDIENTE ESTUDIO DE TÍTULO DE LA PROPIEDAD PARA QUE ASÍ LA FIRMA DE LA
ESCRITURA NO SE ENCUENTRE CON NINGÚN VICIO ANTERIOR. EL ESTUDIO DE TÍTULO SE ENCUENTRA
LISTO POR LO TANTO EL ABOGADO REDACTA LA CORRESPONDIENTE ESCRITURA (O CONTRATO) DE
COMPRAVENTA.
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PASO CINCO: AMBAS PARTES COMPRADOR Y VENDEDOR SE ENCUENTRAN EN LA NOTARIA PARA

FIRMAR LA ESCRITURA DE VENTA, PREVIO A ESTO SE HAN ENTREGADO AL NOTARIO LAS
INSTRUCIONES NOTARIALES, EN LAS CUALES SE DETALLA QUE EL DINERO SE ENTREGARÁ A LA PARTE
VENDEDORA Y AL CORREDOR UNA VEZ QUE SE HAYA REALIZADO LA CORRESPONDIENTE INSCRIPCIÓN
EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES.

PASO SEIS: SE REALIZA LA FIRMA DE LA ESCRITURA DE VENTA, DON ARMANDO CASAS ACUDE CON
ESTE DOCUMENTO AL CONSERVADOR PARA ASÍ INSCRIBIR LA PROPIEDAD A NOMBRE DE DON PEDRO
SALINAS, DON ARMANDO CASAS INSCRIBE LA PROPIEDAD A NOMBRE DEL NUEVO DUEÑO, SE DIRIGE A
LA NOTARIA Y TANTO DON RAFAEL QUINTANILLA COMO DON ARMANDO CASAS RECIBEN SU DINERO.

EXPLICACIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS

1. Gastos en la compraventa:

Artículo 1806. Los impuestos fiscales o municipales, los costos de la escrituras y de cualquier otra de las
solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor; al menos de pactarse otra cosa. En la práctica los gastos
de la compraventa referentes a la Notaría son solventados por mitades y las de inscripción en el Conservador de
Bienes Raíces correspondiente son de cargo exclusivo del comprador.

2. Estudio de Título:

Los estudios de títulos se realizan para evitar que los contratos que constituirán los títulos nazcan viciados, y para
dar seguridad jurídica a las partes que intervienen en un negocio inmobiliario, en el sentido de que un tercero no
podrá disputarles legítimamente el derecho que se proponen adquirir, que no existen condiciones, embargos,
interdicciones o prohibiciones que limiten el derecho a disponer del inmueble o le impidan ejercerlo válidamente, y
que al inmueble no le afectan hipotecas u otros gravámenes en favor de terceros.

Los estudios de títulos sirven además para establecer si una persona puede celebrar un contrato por sí misma o si
requiere autorización o actuación de su representante legal, y para determinar si un mandatario goza de las
facultades para representar a su mandante.

En el legajo que contiene los títulos de un inmueble deben incluirse copias auténticas de todos los actos y contratos
en virtud de los cuales se haya transferido o transmitido un inmueble, durante el lapso que se estime suficiente y que
generalmente será de diez años. Lo anterior, debido a que en caso de haber existido algún vicio que hubiese
originado un título injusto, —un título que no permita obtener la posesión del inmueble, por el solo hecho de haber
transcurrido diez años—, el actual poseedor inscrito, sumando a su posesión la de sus antecesores, adquirirá el
dominio del inmueble por prescripción adquisitiva extraordinaria. Además, en ese mismo lapso de tiempo se sanea
cualquier vicio de nulidad absoluta o relativa que pudiese haber afectado a uno o varios de los títulos del inmueble.
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3. Instrucciones notariales

Las instrucciones notariales se ha convertido en los últimos años en una práctica bastante común en
las distintas transacciones comerciales, especialmente en las operaciones de compraventa de bienes
raíces. Estas instrucciones tienen por objeto, usualmente, encomendar al notario la custodia de
dinero, valores u otro tipo de documentación, para su posterior entrega a alguna de las partes o a
un tercero una vez que se hayan cumplido determinadas condiciones o exigencias que las mismas
partes han acordado.

A pesar de que el otorgamiento de este tipo de instrucciones es algo bastante habitual e impuesto
por la práctica comercial, éstas carecen de una reglamentación específica en la ley, lo que produce,
en varias ocasiones, que se otorguen de manera ligera, con redacción poco clara y que por lo mismo
se pueda prestar para interpretaciones erradas.

Las instrucciones notariales constituyen “una manifestación de voluntad que en instrumento,

normalmente aparte a una escritura pública o privada, suscriben los otorgantes de un contrato, o
alguno de ellos que tiene un interés correspondiente, en orden a que el Ministro de Fe —a quien se
hace depositario de dinero o valores por lo general— cumpla con los encargos que se le hacen en
tanto ocurra el vencimiento de un plazo o se cumpla una condición según ha quedado determinado
por los interesados”.

En los contratos de compraventa de bienes raíces, por lo general se otorgan instrucciones

notariales, las que tienen el carácter de anexas, en virtud de las cuales se hace entrega al notario del
dinero, valores o documentos de pago que constituyen el pago del precio o parte del mismo, y que
éste debe entregar al vendedor cuando, por ejemplo, se ha cumplido el trámite de la inscripción de
dominio a nombre del comprador.