1.

- Introducción

Aquel contrato en virtud del cual una parte denominada vendedora se obliga a transferir la propiedad de un
bien inmueble a cambio de que la otra parte denominada compradora le de un precio en dinero.

El contrato de compraventa de importancia, porque del tipo de los translativos de dominio y,

además, porque constituye la principal forma moderna de adquisición de riqueza; es decir, tanto en su
función jurídica como económica, debe merecer un estudio especial. Como contrato tipo de los
translativos de dominio,

Contratos de compraventa en función de las formas

de pago
Unos de los beneficios de los contratos de compraventa es la gran flexibilidad en sus posibilidades de
pago del precio, existiendo diferentes modelos legalmente considerados con los que llevar a cabo la
creación de dicho contrato. A continuación os mostramos una posible clasificación:

Compraventa con entrega de reserva (arras o señal)

Si has tomado la decisión de comprar una vivienda, has realizado las comprobaciones previas y todo está

en orden, el siguiente paso es reservarla. La reserva se hace mediante la firma de un precontrato entre

vendedor y comprador, donde pactan la cantidad para reservar y las formas de continuar con el contrato

de compraventa final, teniendo varias opciones de reserva:

 La señal o anticipo, es un precontrato donde las partes pactan la reserva de

la compraventa entregándose como prueba de la compraventa futura una cantidad de dinero en
concepto de señal.
 Las arras son un compromiso de compraventa en un plazo determinado, sellado con un pago a
cuenta (que luego se descontará). En el caso de que el vendedor decida no continuar, deberá
devolver al comprador el doble de la señal. De ser el comprador quien decida no continuar, éste
pierde la señal anticipada. Crea tu propio contrato de compraventa con arras.
 La opción de compra es un contrato accesorio que permite al comprador disponer de un margen
de tiempo para decidirse en comprar o buscar otra propiedad. Pero si después del plazo fijado el
comprador no ejecuta la opción a compra, el vendedor puede retener la prima inicial entregada si
así lo acordaron. Encuentra aquí tu contrato de alquiler con opción de compra gratuito.

Compraventa con pago del precio a plazos

En este tipo de compraventa, el vendedor entrega la propiedad, y el comprador se obliga a realizar pagos

fraccionados denominados plazos, cuotas o “letras”, de forma total o parcialmente aplazada. Este tipo es

muy utilizado cuando los bienes objeto de la compraventa tienen precios elevados, como viviendas o un

local, facilitando su compra. Veamos sus características:

 Este aplazamiento en el cobro acordado por las partes se hace por un tiempo superior a tres meses
contados desde la entrega del bien en cuestión y suele ser compensado mediante el pago de
intereses.

 Pueden ser vendidos-comprados a plazos bienes que estén dentro de comercio y no sean
consumibles, nuevos o de segunda mano y con naturaleza duradera en el tiempo, pues la idea es
que se puedan ir pagando poco a poco mientras se están usando.

 No pueden ser objeto de venta a plazos:

 o Los bienes muebles que se destinen a la reventa.
o Ventas ocasionales sin ánimo de lucro.
o Ventas ya garantizadas por medio de hipoteca, pues en esta ya se entiende que garantiza el
pago a plazos.
o Los contratos de arrendamiento financiero (leasing).

 Si el comprador no tiene dinero suficiente, es muy recomendable solicitar un préstamo para

financiar la compraventa. Así, el vendedor recibe el precio al contado de una financiera, mientras el
comprador le va pagando a ésta los plazos.

 También puede pactarse una condición resolutoria con la que el vendedor recupere la propiedad
en caso de que el comprador no pague los plazos pactados. Los pagos realizados pueden ir
destinados a la indemnización.

Compraventa con precio aplazado pagado al contado

Otra forma de hacer una compraventa con aplazamiento del pago es entregando el precio en un solo

plazo. Puede llevarse a cabo de dos maneras:

 Consignando ese pacto en documento privado, aplazando la firma de la escritura pública de

compraventa al cobro del precio.
 Otorgando la escritura y haciendo constar en ella la forma de pago del aplazamiento, sin necesidad
de las dificultades que entraña garantizarla con una hipoteca.

En ambos casos el comprador entra en posesión del inmueble inmediatamente desde que se firma

el contrato privado de compraventa y le entreguen las llaves. El vendedor, se asegura el cobro o

recuperación del inmueble en caso de impago pactando una cláusula con condición resolutoria.

Compraventa de vivienda sobre plano

En este caso, el vendedor es un promotor y la vivienda no está todavía construida, por ello, el

procedimiento de compra presenta diferencias respecto a una compra de vivienda ya construida.

Los pasos a seguir son:

 Firma de un precontrato de reserva (señal).

 Firma de un contrato privado donde se indica la fecha de fin de la obra con la entrega de llaves, y
los pagos a realizar al promotor hasta esa fecha.
 Una vez se termine la obra, el promotor debe solicitar la licencia de primera ocupación o cédula de
habitabilidad, que confirme que es apta para ser vivienda y cumple los requisitos de seguridad
para los suministros y servicios.
Si el comprador necesita financiación, deberá contratar una hipoteca para garantizar el pago. Ahora

hablaremos de ella:

Compraventa con garantía hipotecaria

Este contrato se realiza cuando el comprador que desea comprar un inmueble no tiene suficiente dinero,

por lo que solicita un préstamo hipotecario a una sucursal bancaria que garantice el pago , y ésta se

encarga de adelantar el precio al vendedor y cobrar el pago fraccionado del precio al comprador.

 Se utiliza en la compraventa de un bien inmueble, normalmente un piso o una casa.

 Se firma ante notario.
 Para que se pueda realizar la compraventa el bien no debe tener ningún gravamen.
 Se demuestra con certificado expido por el Registro Público de la Propiedad.

Compraventa con reserva de dominio

En esta compraventa, la transferencia del dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede

consistir en el pago del precio o cualquier otra mientras sea lícita. Hasta que no se cumpla la condición, la

propiedad no quedará transferida definitivamente al comprador.

¿Dudas sobre qué contratos de compraventa crear o su formas de pago? Escribe tu consulta y te la

solventaremos en lo que tardas en disfrutar de un café.

2.- Extinción de la propiedad

2.1. Adquisición del bien por otra persona

Aquella forma de adquisición derivada que se traduce en la entrega física de un bien (tradición) para
el caso de los muebles, o en la celebración de un contrato con la obligación de transferir de un bien
(por ejemplo, de compraventa) para el caso de los inmuebles. La tradición, o en su caso la obligación
de transferir la propiedad, se realiza por una parte denominada enajenante o transferente, en favor de
otra persona denominada adquirente.

2.2. Destrucción o pérdida total o consumo del bien

Contempla la destrucción del bien, sea total o parcial. En esta segunda hipótesis la propiedad desde
luego se conserva sobre lo que no haya quedado destruido. En lo que atañe al consumo, es obvio que
producido el uso de bienes consumibles desaparece el objeto y con ello el dominio. (Arias Schreiber
Pezet, 2014, p. 335)

A veces, luego de la destrucción material quedan restos (residuos o despojos) que pueden ser o no ser
valiosos, v. g., la joya que se funde o el auto que se incendia. Peñailillo afirma que, de resultar
valiosos, se ha estimado —en el común de los casos— que nacería un derecho nuevo de propiedad
sobre ellos para el nuevo dueño; sin embargo, “es preferible concluir que es el mismo derecho que
ahora recae en un objeto reducido o transformado; así, frecuentemente lo que acontece es una
destrucción parcial (o una transformación)” (Varsi Rospigliosi, 2019, p. 218)

En suma, la destrucción del bien es total, cuando este deja de existir, desvaneciéndose con ello
enteramente el derecho de propiedad; es parcial, cuando parte del bien subsiste y sigue siendo valioso
para su propietario y consumible cuando luego de su utilización perece completamente asemejándose
a una destrucción total.

2.3.- Expropiación

El artículo 70 de la Constitución señala que a nadie puede privarse de su propiedad, sino

exclusivamente por causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo pago
en efectivo de indemnización justipreciada que incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay
acción ante el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el estado haya señalado en el
procedimiento expropiatorio. (Vásquez Ríos, 2003, p. 125)
En suma, la expropiación es aquella forma de extinción de la propiedad privada que opera por
ministerio de la ley por razones de: 1. seguridad nacional o 2. necesidad pública y 3. previa
indemnización justipreciada.

2.4.- Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del
Estado

El abandono requiere un requisito objetivo, la conducta de aquellos que desprecian lo que es suyo,
sumado a un requisito subjetivo, la intención de abdicar de la cosa: animus abandonandi. (Loureiro,
2010, p. 1276)

Sin embargo, esta causal de extinción de la propiedad colisionaría con una de las características de los
derechos reales, cual es la perpetuidad, por lo que, en principio, el simple no uso no debería
conllevar a la privación del bien del propietario.

Jorge Avendaño opina que si bien por regla, la propiedad no se pierde por el no uso tampoco es dable
que los bienes permanezcan improductivos. Es de interés de la sociedad y de la economía que los
bienes generen riqueza cuestión esta en la que se sustenta el abandono como una sanción al poseedor
negligente. (Varsi Rospigliosi, 2019, p. 220)

A criterio de Martin Mejorada, esta norma es inconstitucional, pues no cabe restringírsele al

propietario la facultad de no ocupar su bien, si el no usar o no hacer forma parte de sus facultades.
(Ibídem, p. 221)

Por tanto, el abandono del bien es aquella forma de extinción de la propiedad que requiere: 1)
alejarse del bien (requisito objetivo), 2. Intención expresa de querer renunciar a la propiedad del bien
del cual se aleja o dimite (requisito subjetivo). De esta forma, la coexistencia de estos dos requisitos
no colisionaría con la perpetuidad de los derechos reales ya que es el propio dueño quien, por propia
voluntad, permitiría que la propiedad de su bien sea transferida al Estado tras su no uso por un
periodo de 20 años.