FINAL INTERMEDIACION INMOBILIARIA

COMPRAVENTA

Es el contrato más usual en el tráfico inmobiliario y, en consecuencia, el que mayor interés ha concitado de parte de la
doctrina notarial. Es regulado entre los arts. 1123 y 1171 del Cód. Civil y Comercial, como Capítulo I del Título IV del Libro
III, aunque naturalmente otros preceptos fuera de ese marco presentan vital importancia.
"hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en
dinero".

CARACTERES Y ELEMENTOS

Es un contrato esencialmente bilateral y oneroso, y naturalmente conmutativo.

Sus elementos esenciales específicos son la obligación de transmitir el dominio para el vendedor (mediante el
otorgamiento del título y la tradición o sus sucedáneos) y la de pagar el precio por el comprador (arts. 1123, 1137, 1140
y 1141, incs. a y b). Ambos deben designarse en el contrato y estar determinados (arts. 1129 y 1133), aunque la cosa
pueda ser futura o ajena (arts. 1007, 1008, 1131 y 1132). Ninguna de las prestaciones tiene necesariamente que estar
cumplida concomitantemente con su celebración.

PRECIO

Concepto:
El precio consiste en una suma de dinero que el comprador se obliga entregarle al vendedor.
Dicho precio debe ser en dinero, cierto y serio.

El dinero debe entenderse como moneda de curso legal. Dicha noción no es unívoca en doctrina, gran parte de ella
considera que si el precio se establece en moneda extranjera, se está hablando de una permuta y no de una
compraventa, pues la obligación se traduce en el intercambio de dos cosas. Otra parte de la doctrina lo toma como
compraventa. De todos modos, existe una costumbre habitual de vender ciertos objetos en dólares, tal sería el caso de
las propiedades y, en ocasiones, algunas obras de arte de considerable valor. La falta de entrega de la moneda
extranjera, requerirá su conversión en moneda legal sin desarticular el acuerdo. Al respecto, Vítolo es exponente de la
primera teoría, y Borda y Centanaro de la segunda.
Se entiende que tal vez la costumbre de realizar compraventas en dólares se basa en la escasa estabilidad económica
que tiene nuestro país; por lo cual es habitual buscar recursos para mantener el valor de los patrimonios.

El antiguo código de Velez establecia en su articulado:

El precio es cierto cuando: Art. 1.349.

1)Las partes lo determinan en una suma que deba pagar el comprador, que es el caso más corriente.

2)Se deje su designación al arbitrio de una tercera persona. Es decir, cuando en el boleto se establece que el precio de
venta será fijado por un tercero, a quien se individualiza. Si esta persona no lo establece, la venta queda sin efecto.

3)Se haga referencia al precio de otra cosa cierta. En este caso, el precio de la otra cosa cierta puede estar determinado
con anterioridad, o sea, en definitiva es establecer una suma como en el punto 1. Si el precio de la otra cosa cierta no
estuviere determinado, aplicando el punto 2 puede remitirse al valor que un tercero individualizado le asigne. Si éste no
lo asignara, la venta queda sin efecto.
4) El precio se tendrá por cierto, cuando no siendo inmueble la cosa vendida, las partes se refiriesen a lo que la cosa
valga en el día al corriente de plaza, o un tanto más o menos que éste. El precio será entonces determinado por
certificados de corredores, o por testigos en los lugares donde no haya corredores. Art. 1.353.

Cuando la persona o personas determinadas para señalar el precio, no quisieren o no llegaren a determinarlo, la venta
quedará sin efecto. Art. 1.350.

La estimación que hicieren la persona o personas designadas para señalar el precio, es irrevocable, y no hay recurso
alguno para variarlo. Art. 1.351.

Fijado el precio por la persona que deba designarlo, los efectos del contrato se retrotraen al tiempo en que se celebró.
Art. 1.351.

Si la cosa se hubiere entregado al comprador sin determinación de precio, o hubiere duda sobre el precio determinado,
se presume que las partes se sujetaron al precio corriente del día, en el lugar de la entrega de la cosa. Art. 1.354.

El contrato será nulo si el precio fuere indeterminado, o si la cosa se vendiere por lo que fuese su justo precio, o por lo
que otro ofreciera por ella, o si el precio se dejare al arbitrio de uno de los contratantes. Art. 1.355.

El nuevo código civil comercial establece respecto al precio:

La Determinación Del Precio

Para ser determinado o determinable, deberá gozar de un mecanismo que haga efectiva su determinación.
En virtud de la autonomía de la voluntad, normativa que en materia contractual se expresa en profundidad, las partes
pueden establecer un precio fijo, de no ser así pueden hacerlo dejándolo al arbitrio de un tercero, o con referencia al
precio de una cosa cierta. Si fuera dejado al arbitrio de un tercero y este no lo designa, es designado por el juez a través
de un procedimiento abreviado (arts. 1133 y 1134 ).

Precio Determinado
Precio determinado por las partes o por la ley.
En principio, el precio se fija por las mismas partes, en el contrato de compraventa, en ellas señala la suma que el
comprador debe abonarle al vendedor.
Esta designación es, casi siempre el resultado de una discusión entre el vendedor y el comprador.
Sin embargo, hay ocasiones en que la fijación del precio es el hecho exclusivo del comprador en la venta en pública
subasta, el comprador, al formular la mejor postura, fija el precio, que el vendedor ha aceptado por anticipado, para
evitar el precio muy bajo, a veces el vendedor señala un mínimo en la subasta.
La mayoría de las veces el precio se fija por el vendedor, y no discute el importe con el comprador.

Precio Determinable
Elementos de referencia independientes de la voluntad de las partes.
El precio existe, aunque su cifra no esté fijada por las partes en el contrato ni impuesta por el legislador

Precio no convenido por unidad de medida de superficie.

Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio
por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la
acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador
que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puede resolver la compra.

Precio convenido por unidad de medida de superficie.

Si el precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie
real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento
a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.
El concepto de precio serio exige que él no sea ni ficticio ni simulado y fundamentalmente que no sea irrisorio.
El precio serio significa que debe guardar equivalencia entre ambas prestaciones. La aparición de un precio irrisorio,
descartaría como tal a este elemento, pues, en el caso, ese sinalagma se pierde.

Otra situación de importancia se encontraría en la existencia de un precio vil que podría dar lugar a un aprovechamiento
a modo de lesión entre las partes. Zago expresa que en el supuesto del precio vil, aunque razonable por tener una cierta
relación con el valor de la cosa, es el producto de una relación disvaliosa para alguna de las partes.

En este sentido, BORDA dice que el caso precio vil es distinto del caso precio serio, puesto que tal precio no altera la
naturaleza del acto ni impide la formación del contrato de compraventa y recuerda que tímidamente la jurisprudencia
comenzó a tomar como motivo de invalidez la lesión enorme y eventualmente se obtuvieron declaraciones de nulidad
por impugnación de contratos donde el precio había sido vil.

Es esencial para la validez del contrato la estipulación de un precio, que debe ser cierto y en dinero (arts. 1123 y 1133).
No Io es, en cambio, el pago de aquel, que puede ser anterior, concomitante o posterior a la escritura.

LEY 25.345
Ley de bancarización:
Limitación a las transacciones en dinero en efectivo
Reformada por la ley 25.413, esta norma ha establecido que no surtirán efecto entre partes, ni respecto de terceros, los
pagos que no se hagan mediante alguno de los medios previstos en su articulado, entre los que no se encuentra previsto
el efectivo.
No surtirán efectos entre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de dinero superiores a pesos
diez mil ($ 10.000), o su equivalente en moneda
extranjera, efectuados con fecha posterior a los quince (15) días desde la publicación en el
Boletín Oficial de la reglamentación por parte del Banco Central de la República Argentina, que no fueran realizados
mediante:
1) Depósitos en cuentas de entidades financieras.
2) Giros o transferencias bancarias.
3) Cheques o cheques cancelatorios.
4) Tarjeta de crédito, compra o débito.
5) Factura de crédito.
6) Otros procedimientos que expresamente autorice el Poder Ejecutivo Nacional.

Decreto 22/2001
Establece que el pago en efectivo de sumas de dinero superiores a diez mil pesos, o su equivalente en moneda
extranjera, efectuado en ocasión del otorgamiento de escritura pública, por la que se constituyan, modifiquen, declaren
o extingan derechos reales sobre inmuebles, tendrá los mismos efectos cancelatorios que los procedimientos previstos
en la Ley Nº 25.345.

Los contundentes argumentos de ETCHEGARAY dieron por tierra con las primitivas inquietudes generadas en torno a las
"transmisiones", que desde entonces se reputan incluidas en la excepción.
La disposición del decreto permite que los pagos puedan hacerse en efectivo con plenitud de efectos en la escritura,
pero no antes ni después de ella.
Doctrina de diferente sesgo ha concordado en la inconstitucionalidad de la prohibición de pago en efectivo, que ha
tenido algún reflejo jurisprudencial ligado tangencialmente a la problemática.
Incluso para quienes, descreyendo de los argumentos brindados, sostengan que persiste la observabilidad de los títulos
de los que no surja el pago del precio, desde la Academia Nacional del Notariado se había concluido en que no podía
aplicarse el régimen de precio impago a los casos en que no se hubiera cumplido con los medios previstos en la ley
25.345 y el decr. 22/01.
Por otro lado, cualquier eventual reclamo del vendedor al comprador por el inadecuado medio empleado se
neutralizaría por su propia admisión de ese proceder, enmarcándose en la teoría de los actos propios (arts. 1065, inc. b,
y 1067).
En consecuencia, los pagos que se efectúen en ocasión o como consecuencia de "boletos de compraventa", deben serlo
por alguno de los medios aprobados, ya que el creado por el decreto 22/01, se refiere a derechos reales y el boleto de
compraventa está en el campo de los derechos personales.

OBLIGACIONES DE DAR DINERO

Concepto:
La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento
de constitución de la obligación. Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se estipuló dar moneda que no
sea de curso legal en la República, la obligación debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede
liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal.
Establecido en el Art. 765. Ccyc.

TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

El código de Velez establecia:

Es aplicable a las obligaciones de dar sumas de dinero, lo que se ha dispuesto sobre las obligaciones de dar cosas
inciertas no fungibles, sólo determinadas por su especie, y sobre las obligaciones de dar cantidades de cosas no
individualizadas. Art. 616.
Si por el acto por el que se ha constituido la obligación, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en
la República, la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero. Art. 617. Reemplazado según ley 23.928.

Si no estuviere determinado en el acto por el que se ha constituido la obligación, el día en que debe hacerse la entrega
del dinero, el juez señalará el tiempo en que el deudor deba hacerlo. Si no estuviere designado el lugar en que se ha de
cumplir la obligación, ella debe cumplirse en el lugar en que se ha contraído. En cualquier otro caso la entrega de la
suma de dinero debe hacerse en el lugar del domicilio del deudor al tiempo del vencimiento de la obligación. Art. 618.

ANTECEDENTES

La alternancia legislativa en la materia es propia de las variables económicas que presenta la realidad del país. Así, a la
falta de moneda nacional, como ocurría en los primeros tiempos de nuestra organización nacional, y el consiguiente
reconocimiento de la moneda extranjera con curso legal en la República (SALVAT cita el soberano inglés o libra esterlina,
el doblón español, el cóndor chileno, etc.), suceden luego los distintos tipos de moneda de curso legal, como las de oro o
plata con poder cancelatorio, la moneda de papel representativa de una suma igual de moneda metálica y convertible
en función del oro depositado en la Caja de Conversión, que luego fuera absorbida por el Banco Central de la República
Argentina a partir de su creación, y el papel moneda, no convertible y sujeto a la constante depreciación tan conocida
por nosotros y que motivara los cambios del tipo monetario. Concordante con estas creaciones monetarias, fueron
dejadas sin efecto las monedas extranjeras como de curso legal.

Las oscilaciones de valores, con tono depreciativo del papel moneda, motivó que en las transacciones privadas se
utilizaran ciertas monedas extranjeras, en particular el dólar, y de su reiterada utilización resultó la reforma de los arts.
617 y 619 del Cód. Civil velezano, dando al pago en moneda extranjera el carácter de dar sumas de dinero, como si lo
fuera en moneda nacional (ley 23.928, mantenido por la ley 25.561).
La insoluble situación económica hace ahora volver a quitar a la moneda extranjera el carácter de dar suma de dinero y
vuelve al tratamiento como de dar cantidades de cosas.

CARACTERIZACIÓN LEGAL

En el primer párrafo se hace referencia a que es obligación de dar dinero cuando el deudor debe cierta cantidad,
respondiendo al principio nominalista que acepta el valor asignado a ella por el Estado, y que —como decía el Código
francés en el art. 1895, citado por BUSSO— "la obligación del mutuario nunca será mayor que la suma numérica
expresada en el título; deberá pagar esa suma en las especies con curso legal al tiempo del vencimiento, aun cuando en
el ínterin haya sido aumentado o disminuido el valor de esas especies".
La falta de equidad de este principio frente a la constante depreciación monetaria, tuvo excepciones en legislaciones
como la italiana, también citada por BUSSO, que —aun manteniendo la teoría nominalista— estableció que no era
aplicable, en tanto se hubiera entregado moneda de oro o plata con cláusula de restitución en la misma especie y
cantidad.
La realidad no ya argentina, sino europea, que pasó por contingencias mucho más graves que la nuestra, luego de las
dos guerras mundiales, dio valor al acuerdo de partes para evitar daño irreparable, lo que significaba no dar el carácter
de orden público al pago en moneda de curso legal, en tanto tuviera una correcta utilización de otro tipo más estable.

PAGO EN MONEDA EXTRANJERA, "QUE NO SEA DE CURSO LEGAL EN LA REPÚBLICA"

En tal caso se Io considera —como lo fuera en el primitivo Código, antes de las reformas introducidas por las citadas
leyes 23.928 y 25.561— como obligación de dar cantidades de cosas.
Según SALVAT, la única moneda con curso legal debía ser la nacional, por cuanto la moneda es uno de los símbolos de la
soberanía del país, pero no al punto de declarar su obligatoriedad o la prohibición de pacto en contrario, al manifestar
que "las partes, pueden, a pesar de este principio, estipular que el pago de una obligación se verifique en moneda
extranjera: esta clase de obligaciones no quedarán regidas por los principios y las reglas de las obligaciones de dar sumas
de dinero sino por las referentes a las obligaciones de dar cantidades de cosas; sería el mismo caso de una obligación de
entregar cien kilos de trigo.

Planteados estos problemas opcionales ante la emergencia económica y ante la creación de monedas que no eran tales,
pero que cumplían una función sustituta (patacones, lecop, etc.), se sugirieron contratos de permuta de inmueble por
cereal con entrega diferida y garantizado con hipoteca, permuta de inmuebles por patacones, o contrato de mutuo en
patacones con garantía hipotecaria, entre otros.

Se hablaba de permuta —es decir, cosa por cosa— como se hiciera toda vez que la moneda extranjera no tuviera el
carácter de dar suma de dinero, como sucede con la nueva regulación, y los pactos a ella vinculados no violaban
principio constitucional alguno, sino que respondían a la necesidad de mantener la equidad en las prestaciones y
responder al principio de buena fe contractual.

Y en ese tratamiento de dar cantidades de cosas se ve que —al desconocer el valor de la moneda extranjera como de
dar sumas de dinero— queda huérfana en la legislación, dado que no se tiene, como en el Código velezano, una norma
que las regulara expresamente, como sucedía en los arts. 606 a 615, sobre cosas que consten de número, peso o
medida.
Sin embargo, lo importante de esta regulación es que se reconoce la plena validez de esta forma de contratación y
respalda de esta manera a la realidad económico-social del país, que debió afrontar soluciones a lo que la moneda de
curso legal no le daba.
No obstante, este aspecto positivo fue en parte quebrado por una frase agregada al final del artículo, estableciendo una
inequitativa variable, cual es la liberación del deudor "dando el equivalente en moneda de curso legal".

Nadie es ajeno a la realidad en cuanto al valor de la moneda extranjera y la existencia de distintos tipos de medición,
superiores siempre a la cotización oficial, y a que por tanto, a falta de una regulación expresa, quien pactó dólares como
moneda de pago —es decir, por la entrega de cierta cantidad de la moneda pactada, pero que no es de curso legal en la
República— se vería perjudicado, por cuanto el monto pagado no es equivalente, sino inferior al que tiene en el
mercado.

Desconocer el mercado, para dar como único valor el de la cotización oficial, es como castigar a una de las partes
(siempre el acreedor, por cuanto no le dejaría opción, a pesar de su buena fe). Porque, sin dar razón alguna, el deudor
dirá que no tiene esa moneda y que se acoge a la opción que le da la norma, y paga en moneda de curso legal, a la
cotización oficial; es decir, con valor inferior.

Se critica este método legislativo, porque favorece a una sola de las partes, mientras que los principios de la buena fe
están regulados para ambos, en tanto el art. 729 establece que deudor y acreedor deben obrar con cuidado, previsión y
según las exigencias de la buena fe, y posiblemente ambos obraron en el momento de contratar de esa manera, pero al
momento de cumplir sólo uno puede cambiar, que es el deudor, tomando como respaldo de su conducta una norma
que lo favorece. A pesar de tener los dólares prometidos de buena fe, podrá decir "opto por pagar en moneda de curso
legal al cambio oficial", sin necesidad de justificar si tiene o no la moneda prometida, si le es imposible conseguirla, o si
le ha producido un perjuicio económico, que —en todos los casos— ninguno de los dos puede alegar, por cuanto es lo
pactado, con pleno conocimiento de la realidad, y justamente en función de ella.

Obligación del deudor.

El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada.

Art. 766. Código civil y comercial.

TEXTO ANTERIOR DE LA NORMA

Si la obligación del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la
obligación dando la especie designada, el día de su vencimiento. Art. 619. reemplazado según ley 23.928.

Si bien el Estado tiene el monopolio de la fijación del valor del dinero, y frente a la continua desvalorización trata, cada
tanto, de adecuarlo a los mercados internacionales, cambiando el signo monetario también los particulares tienen el
derecho de mantener la equivalencia de las prestaciones en los contratos y, frente a los riesgos y desequilibrios que
pudieran resultar, debe necesariamente primar la autonomía de la voluntad.
Lo contrario es como un acto de expropiación de valores por la desvalorización de la moneda, que determinaría la
inconstitucionalidad de tal efecto y, en consecuencia, se impone el acuerdo celebrado.

Ésa es la constante, dado que, si se trata de una obligación alternativa, ante la necesidad de elección, la previsión
normativa de tenerla el deudor, admite en el art. 780 el acuerdo en contrario. Igual sucede con las obligaciones de
género (art. 762), y en la compraventa, donde se da libertad para hacer la determinación del precio (arts. 1 133 y 1134)
y, en general, el respeto a la libertad de contratar que, conforme al art. 958, sólo puede estar limitado por la ley, el
orden público, la moral y las buenas costumbres.

OBLIGACIONES EN MONEDA EXTRANJERA.

Si nos detenemos en estos elementos esenciales, se puede apreciar que la ley no obliga en modo alguno a las partes a
aceptar la cotización oficial de la moneda, sino que en el artículo anterior da una opción, que las partes pueden tomar o
no.
Si en la convención se dio la elección, ante el hecho imprevisto previsto por las partes, al acreedor, el ejercicio de ella
debe aceptarse.

Aun así, a falta total de previsión, si el desequilibrio entre la cotización oficial y el mercado causa perjuicio a una de las
partes, se debe imponer el criterio de este artículo, en el que la obligación del deudor es la de entregar la cantidad
correspondiente a la especie designada. Y si la especie designada es una moneda extranjera, y la cotización oficial es
inequitativa, la cantidad deberá ser la que responda al valor real de la especie designada, y para ello se deberá recurrir a
las cotizaciones ajenas a quien causa el desequilibrio, como es el Estado mismo.
No es el legislador quien puede imponer una cotización inferior a la realidad de los mercados, salvo cuando es parte en
la transacción cambiaria, porque interferir en las relaciones de los particulares produce daño y, así como entre ellos rige
el principio del art. 1710, según el cual se debe evitar causar un daño no justificado, y no es justificación, en la relación
entre particulares, la estimación del Estado que responde a intereses generales, pero que no contempla el interés de
cada uno. Por otra parte, las medidas razonables de buena fe y conforme a las circunstancias deben ser respetadas en
actos ajenos a la actividad pública del Estado y pretender una cotización internacionalmente desconocida por los
mercados no hace más que agravar el daño, olvidando que los jueces están para hacer justicia y son los que deben,
como Io hicieron, establecer el equilibrio que circunstancias ajenas le hicieron perder al acuerdo de éstos.

Si los signos monetarios extranjeros no son dinero fuera de los límites de su soberanía, como sostiene BUSSO, y se los
debe considerar mercancías, sin embargo ello no impide que se los tenga como "medios de pago", en la medida en que
sean admitidos en el tráfico mercantili y el ordenamiento en comentario establece que "pago es el cumplimiento de la
prestación que constituye el objeto de la obligación".

En este supuesto, estamos ante la imposibilidad de entrega de la "mercadería" moneda extranjera, supuestamente, y en
tal caso se debería reparar el daño por el incumplimiento causado, por cuanto el art. 1716 se refiere a la obligación de
reparar ante el incumplimiento de una obligación, y tal reparación debe ser plena, según el art. 1740, y esa plenitud, si
no la da la cotización oficial de la citada moneda, debe integrarse por su verdadero valor, conforme a lo que esa
"mercadería" vale en los mercados y no en el criterio genérico del Estado, cuando hace la cotización según preferencias
económicas.

Con respecto a esta facultad del Estado, Busso cita un antiguo fallo en el que se resolvió que la facultad de acuñar
moneda y fijar su valor, otorgada por la Constitución al Congreso nacional, "no importa una potestad arbitraria de
apreciación que pueda vulnerar los principios implícitos en las leyes económicas", y concluye —con relación al mismo
fallo— que el Estado no podría hacer acuñar monedas con metales depreciados, como el plomo o el estaño, ni
pretender asignarles el valor del oro o la plata; tampoco podría crear valores ficticios o artificiosos por medio de
emisiones de billetes, en contraposición con los principios de las leyes económicas, pues por tal camino se llegaría al
aniquilamiento de derechos patrimoniales adquiridos al amparo de la Constitución nacional.

Por tanto, al establecer el mismo legislador que el deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie
designada, no hace más que confirmar la regla de respetar no sólo la autonomía de la voluntad, cuando se ha pactado
una solución, sino de hacer mantener el equilibrio de la prestación, ante el posible daño de una cotización oficial ajena a
los mercados.

La equivalencia de las prestaciones no surge como efecto posterior a la firma del contrato, sino que es en las
negociaciones preliminares en donde se plasma la equivalencia, la equidad y la paridad de las partes y de las
prestaciones que cada una debe cumplimentar en virtud de la causa que los unió y del objeto por el cual se configuro el
negocio jurídico, los efectos pos contractual serán los que surjan como consecuencia de aquellas desproporciones
incluidas por error, dolo, violencia, intimidación o simulación o por un hecho ajeno a los contratantes.

Principio del esfuerzo compartido

La revisión del contrato consiste en someter al negocio a un nuevo examen para corregirlo, enmendarlo o repararlo,
atendiendo a determinadas circunstancias.
Prestigiosos autores han señalado la relación existente entre el mecanismo consagrado por el art 8º del decreto 214/02
y la teoría de la imprevisión contemplada en el art. 1198 del Código Civil, de tal manera que, afirman, la vía idónea para
revisar el contrato como consecuencia del impacto de la crisis 2001/2002 en la ecuación económica del mismo es el
instituto de la excesiva onerosidad sobreviniente.
A modo de ejemplo dice LORENZETTI : la regla general aplicable a las obligaciones expresadas en dólares anteriores a la
sanción de la ley es que el deudor puede pagar en pesos según la paridad que fija el decreto 214/02 para los diferentes
casos y el acreedor puede solicitar el pago de la diferencia según los principios de la excesiva onerosidad sobreviniente.
Esta diferencia surgirá de la comparación entre los valores de la deuda en pesos más el coeficiente de actualización y los
intereses por un lado, y el valor del dólar en el mercado libre por el otro.

El jurista parte de la base de que el cambio de moneda y su valor a través de la ley 25.561 y el decreto 214/02 es
constitucional, pues el Congreso de la Nación puede cambiar el signo monetario, lo que incluye la competencia para
proveer a la defensa del valor de la moneda. Sin embargo reconoce que -enfocando la cuestión con mayor precisión- lo
que ha ocurrido exactamente es que el legislador cambió la moneda del contrato pues una obligación de dar dinero en
dólares pasó a ser una obligación de dar dinero en pesos, lo cual, rompió la ecuación económica del contrato, lo que
genera una diferencia económica a favor de una de las partes del contrato que debe distribuirse equitativamente según
los principios del art. 1.198 del Cód. Civ. y los del art. 8º del decreto 214/02.

También ha afirmado BARBERO que la "normativa pesificadora" (decreto 214/02) y la "normativa permanente" (art.
1198 Código Civil) deben interpretarse armónicamente. El legislador ha mantenido la plenitud de la norma permanente;
ni fue relegada a segundo plano, ni fue declarada inaplicable a esta emergencia. Muy por el contrario, ha sido asumida
de modo expreso en el art. 11 in fine de la ley 25.561. Y como hay que partir de que el ordenamiento jurídico es un todo
coherente entre sus diversas partes, la normativa pesificadora y la normativa permanente deben interpretarse de
manera que haya armonía y no contradicción entre una y otra .

La consecuencia de esta postura doctrinal que entiende que hay un estrecho vínculo entre la teoría de la imprevisión y la
teoría del esfuerzo compartido es que la parte perjudicada por la pesificación forzosa "puede" resolver el contrato, o
bien revisarlo solicitando un reajuste. Es decir que la "resolución del contrato" -y por ende su extinción- es una
alternativa conferida ab initio a la parte afectada por la pesificación/devaluación que se contrapone con la preservación
de la continuidad de la relación negocial.

Sin embargo, según otra corriente opinión , aún cuando la pretensión revisora a que alude el art. 8º del decreto 214/02
puede encontrar similar fundamento jurídico que la teoría de la imprevisión -alteración de las bases del negocio jurídico-
nos hallamos frente a un supuesto autónomo de revisión en virtud del cual la parte perjudicada no puede directamente
resolver el contrato sino que sólo tiene la facultad de obtener el reajuste de la prestación dineraria a fin de "preservar la
continuidad de la relación negocial".

Los efectos de esta postura doctrinaria, como vemos, no son cuestión menor por cuanto en el marco del régimen de
emergencia sólo podría demandarse el "reajuste" del contrato, a diferencia de lo que ocurre con la excesiva onerosidad
sobreviniente que confiere a la parte perjudicada el derecho a pedir también su "resolución" y, consiguientemente, a
extinguirlo.

La normativa de emergencia con el principio del esfuerzo compartido insta a las partes a autocomponer sus intereses, a
renegociar el contrato; procurando evitar la extinción del mismo.
La llamada teoría de la imprevisión fue incorporada a nuestro ordenamiento jurídico, a través de la ley Nº 17.771 que
reformó la segunda parte del artículo 1198 de nuestro viejo código civil.
 
En relación con ella, Gregorini Clusellas (2001), al referirse a la previsión que contenía el código de Vélez después de la
reforma del año 1968, expresa: “La teoría de la imprevisión consagrada por el art. 1198 del Cód. Civil  procura corregir
las anomalías contractuales derivadas de acontecimientos extraordinarios e imprevisibles, que modifiquen
groseramente la equivalencia entre las prestaciones. Su procedencia requiere un desequilibrio sobreviniente muy
marcado, con el cual se ignoraría el valor justicia de no intervenir el órgano jurisdiccional.”
 
El Código Civil y Comercial de la Nación regla este instituto en su artículo 1091, esto es, dentro del capítulo 13, titulado
Extinción, modificación y adecuación del contrato, del Título II “Contratos en general”, del Libro Tercero “Derechos
Personales”.
 
En dicho artículo el CCyC dispone que la teoría de la imprevisión es el remedio jurídico que se utiliza cuando un contrato,
por una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración, se ve alterado en forma
desproporcionada, y sin que, para ello, hubiesen participado las partes.
 
Nuestro ordenamiento establece como regla general para su aplicación, que estemos en presencia de un contrato
conmutativo de ejecución diferida o permanente.
 
También resultará aplicable a los contratos aleatorios, si la prestación se tornara excesivamente onerosa por causas
ajenas al alea propio del contrato.
 
Esto significa que para que proceda la teoría de la imprevisión, resulta indispensable que estemos en presencia de una
alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al tiempo de su celebración. Dicha alteración puede ser fruto
de un cambio en la equivalencia de las prestaciones, en el cotejo entre los derechos y obligaciones de las partes, en la
ecuación económica del contrato o una alteración extraordinaria de las bases del negocio jurídico, esto es, su objeto, o
de las circunstancias existentes al tiempo de la celebración.
 
El otro elemento indispensable para su procedencia es que dicha alteración genera que la prestación del contrato se
vuelva excesivamente onerosa para una de las partes.
 
 Lo puede hacer la parte contractual afectada, pero también podría hacerlo, el tercero beneficiario u obligado en una
estipulación a favor de terceros, en los términos del art. 1027 del CCyC o cargo de un tercero.

 La ley autoriza a que el reclamo se haga por vía extrajudicial como judicial, pudiendo pedir la parte afectada, la
resolución total o parcial del contrato o su adecuación, en este último supuesto, buscando que el contrato vuelva a
tener el equilibrio entre las prestaciones, conforme había sido pactado en su origen.

 Recordamos que el artículo 1198 del código de Vélez, solo autorizaba al demandado por resolución, a oponer la
readecuación del contrato.
 Esta cuestión generó no pocas discusiones doctrinarias entre quienes se inclinaban por reconocerle también al
perjudicado, la facultad de demandar por adecuación y quienes tomaban en forma literal a la previsión normativa.
 
Gracias a las previsiones del CCyC, ahora ha quedado zanjada esa discusión, toda vez que el afectado puede demandar la
adecuación en forma autónoma. También que se ha eliminado el requisito de que el deudor no tenía que encontrarse en
mora. Esto último, basado en la posibilidad de que la misma mora del deudor pueda deberse al desequilibrio en que
haya ingresado el contrato.
 
De todos modos, corresponde aclarar que el CCyC precisa que la causa del desequilibrio sea ajena a las partes, lo cual
entendemos que incluye tanto la culpa, como la mora, ésta última, visto que el CCyC expresamente dispone en su
artículo 1733, inciso c, que la mora hace al deudor también responsable del caso fortuito, estando incluido dentro de él,
el evento imprevisto de mayor onerosidad que modifique gravemente la prestación económica del contrato.
 
Conforme con lo explicado, queda claro que, salvo que la mora sea indiferente para la producción del daño, se mantiene
la imposibilidad de invocar la teoría de la imprevisión, cuando ésta sea anterior a que se produzca el desequilibrio de las
prestaciones para una de las partes.
 
 

Jurisprudencia sobre obligaciones en moneda extranjera posteriores a la sanción del nuevo código:

En los autos “Desarrolladora Terravista S.A c. Verna Emiliano Sandro s/ daños y perjuicios”
Las partes realizaron una compraventa de un lote en el emprendimiento “Terravista”. En el boleto de compraventa, cuyo
pago estaba pactado en dólares, las partes también previeron mecanismos para hacerse de la moneda ante el posible
impedimento de su adquisición. En el contrato, se estableció que ante cualquier impedimento, el comprador se viere
imposibilitado de pagar en dólares estadounidenses billetes, deberá entregar a la vendedora la cantidad necesaria para
adquirir los dólares billetes adeudados en el mercado libre de cambios o de no existir este para adquirir cualquier título
público en dólares estadounidenses, que negociándolos en el mercado financiero, permitan con su producido neto
obtener los dólares estadounidenses adeudados. Finalmente, en otra cláusula del contrato, las partes se apartaron y
renunciaron a invocar la teoría de la imprevisión.
La sentencia de primera instancia hizo lugar a una demanda que perseguía el cobro de una deuda en dólares derivada de
la compraventa de un lote y rechazó la consignación intentada por el demandado. Luego, en segunda instancia, la
cámara confirmó el pronunciamiento.  

En los autos “Construcciones Turísticas S.A c/ D., L. O. y otro s/ cobro de sumas de dinero”,
La causa se inició a raíz de un incumplimiento en los pagos comprometidos por los adquirentes de un inmueble. El precio
total ascendía a u$s60.000, en ese acto se abonaron una parte, en la toma de posesión se efectuó otra entrega de
dinero, y el saldos e dividió en cuotas mensuales, iguales y consecutivas. Los jueces de la Sala L de la Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil confirmaron la sentencia de grado que admitió la pretensión deducida por la actora y condenó a
los demandados a abonar el monto reclamado, con más sus intereses y las costas.
La recurrente sostuvo que “la presunta aptitud cancelatoria de diversos depósitos efectuados en la cuenta abierta
oportunamente en el banco, hacen hincapié en la imposibilidad de adquirir moneda extranjera en virtud de las
restricciones que han sido de público y notorio conocimiento”, señala Diario Judicial.
Los jueces expresaron que “el intento de controvertir la moneda de pago no resiste el menor análisis, no sólo porque los
compradores cumplieron con el pago de las cuotas en dicha moneda en los meses de octubre y diciembre del año 2012,
sino también porque en el boleto de compraventa se previó especialmente el temperamento a adoptar para el caso de
que fuera necesario sustituir dicha moneda”.
Para los jueces, “los interesados debieron, en primer lugar, ofrecer el pago a quien se encontraba legitimado para
recibirlo, o eventualmente, ante su negativa, consignar judicialmente los respectivos importes demostrando que éstos
se correspondían con la cotización pactada al suscribirse el boleto de compraventa”. “Nada de eso hicieron los
apelantes, pues como ya dije, los depósitos efectuados extrajudicialmente no se ajustan a lo convenido por las partes ni
respetan, insisto, los principios inherentes al pago”, añadió el fallo.
Por último, los camaristas aclararon que “el criterio que adopto no se ve modificado en modo alguno por lo dispuesto
por el art. 765 del nuevo Código Civil, pues sin perjuicio de que esa norma ha sido considerada pacíficamente por la
doctrina y la jurisprudencia como supletoria de la voluntad de las partes, lo cierto es que no se encontraba en vigencia al
momento de celebrarse el boleto de compraventa, ni cuando se otorgó la posesión, ni tampoco cuando tuvo lugar la
mora de los compradores que provocó la caducidad de todos los plazos acordados”

El 14 de febrero de 2017, la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial de Junín (, Provincia de Buenos Aires, confirmó
la sentencia dictada en “Di Prinzio, Marcelo Ceferino y otro/ a c/ Chiesa, Carlos Javier s/ Cumplimiento de contratos
civiles/comerciales”, Expediente N° 8977/2013.
El juez de primera instancia condenó a la parte demandada a abonar la suma de U$S 70.000, en las condiciones
establecidas en el boleto de compraventa celebrado por las partes, aplicando intereses a la tasa activa en dólares
estadounidenses del Banco de la Provincia de Buenos Aires.
Respecto de la moneda de pago, sostuvo que el demandado no probó haber solicitado autorización a la Administración
Federal de Ingresos Públicos para adquirir dólares estadounidenses. Tuvo en cuenta que el deudor tampoco demostró
que, si hubiese recurrido a algún medio alternativo válido para adquirir dicha moneda, por ejemplo adquiriendo bonos
de la deuda externa en pesos que coticen en el exterior, esto le hubiera provocado un desajuste que alterase
sustancialmente los términos de la ecuación económica del contrato. Además, habiéndose eliminado las restricciones
para adquirir moneda extranjera, el juez consideró que no existe impedimento para condenar al pago en la moneda
acordada por las partes.
El demandado apeló la decisión, agraviado por la aplicación de las normas del derogado Código Civil, sosteniendo que
debe aplicarse al caso el artículo 765 del Código Civil y Comercial (“CCCN”), que faculta al deudor a liberarse de la
obligación dando el equivalente en moneda de curso legal. También expresó su agravio frente a la exigencia de acreditar
la imposibilidad de adquirir moneda extranjera, por surgir expresamente de las normas del Banco Central de la
República Argentina.
La Cámara destacó, respecto de los contratos en curso de ejecución al momento de la entrada en vigencia del CCCN, que
el artículo 7° dispone que las nuevas normas supletorias no se les aplican, con la excepción referida a las relaciones de
consumo. Por consiguiente, para determinar si el artículo 765 del CCCN es una norma supletoria, la Cámara tuvo en
cuenta que el CCCN contiene varias normas que permiten la contratación en moneda extranjera. Es así que concluyó que
una interpretación armónica y coherente del CCCN indica que la norma que permite al deudor liberarse de la obligación
de dar moneda que no sea de curso legal, entregando el equivalente en moneda de curso legal, no es imperativa, ni
mucho menos de orden público.
En cuanto al agravio referido a la imposibilidad de adquirir moneda extranjera, la Cámara señaló que el deudor debió
adquirir en el mercado títulos de deuda pública del país, nominados en dólares estadounidenses, y liquidarlos en el
mercado de valores para así saldar su deuda.
Por lo tanto, ambos agravios expresados por la demandada fueron desestimados.
La Cámara rechazó el recurso de apelación de la demandada y confirmó la sentencia de primera instancia.
Este precedente viene a confirmar la tendencia jurisprudencial de los últimos tiempos respecto a la supletoriedad del
artículo 765 del CCCN y la exigencia de cumplir las obligaciones en moneda extranjera en la moneda pactada.

En los autos: Unipox S.A. c. Plastilit S.A. s/ ordinario

Quien fue condenado en dólares cuando existían restricciones al mercado de cambios ofreció cumplir depositando el
equivalente en moneda de curso legal. La sentencia rechazó la pretensión. Apelado el decisorio, la Cámara resolvió
brindar a aquel la facultad de desobligarse en pesos argentinos debiendo dirimirse en la instancia de grado la suficiencia
o no de la dación en pago.
El deudor condenado en dólares tiene la facultad de desobligarse con el depósito del equivalente en moneda de curso
legal, sin que sea imprescindible definir el enmarcamiento legal en torno a las obligaciones en moneda extranjera, lo que
conllevaría determinar si el art. 765 del Código Civil y Comercial es de orden público o de carácter supletorio, en miras a
la diferenciación que a su respecto propicia el art. 7 de ese ordenamiento. 2. La sentencia que rechazó la dación en pago
en pesos argentinos por el equivalente a los dólares de condena debe revocarse, habida cuenta que aquella se efectuó
en un contexto normativo de restricción al mercado de cambios y en la inteligencia de que una solución contraria
implicaba en los hechos contravenir la reglamentación del BCRA, la que no fue tachada de inconstitucional.

En los autos: "Young, Carlos Edgardo y otro c/ Estado Nacional Poder Ejecutivo Nacional s/accion meramente
declarativa" - CNCOM - 06/04/2016
Acción declarativa de inconstitucionalidad del art. 765 del Código Civil y Comercial de la Nación. Demanda dirigida
contra el Estado Nacional. Pretensión dirigida en su contra por su condición de órgano emisor de la norma.
Cuestionamiento de la constitucionalidad del Art. 765 CPCCN en tanto afectaría derechos acordados en torno a un
convenio celebrado entre particulares para resolver diferencias vinculadas a una transferencia de un paquete accionario
de una sociedad anónima.

INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo expondremos la regulación vigente del contrato de locación. En virtud de ello y en vista de los
acontecimientos recientes, reuniremos tanto la normativa sancionada en el CCCN, como también su reciente reforma en
la ley 27.551 y la regulación complementaria de las locaciones.

Seguidamente desarrollaremos las diferencias que puedan surgir de la anterior y la reformada normativa, teniendo en
cuenta la locación de bienes inmuebles en particular.

Por último y a modo de cierre, recogeremos las diversas críticas que han surgido en relación al tema en cuestión y
manifestaremos nuestra opinión como conclusión.
DESARROLLO

DISPOSICIONES GENERALES

Conforme lo dispuesto en el art. 1187 “Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce
temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa.”

De esta definición se desprende que el locador otorgará el uso, entendido como la facultad de empleo de la cosa, y el
goce como la capacidad de percibir sus frutos. Asimismo, habrá una contraprestación a la cual se obligue el locatario, y
esta es la de pagar un precio en dinero, el cual debe ser determinado o determinable. Y por último, el contrato estará
dotado de un requisito de temporalidad, pues éste será la limitación en el tiempo del ejercicio del derecho de uso y goce
de la cosa.

En cuanto a la forma del contrato de locación, en principio sería no formal. No obstante, en materia de bienes inmuebles
y de acuerdo a lo dispuesto por el art. 1188, debe ser hecho por escrito.

Dentro de las disposiciones generales del contrato de locación el CCCN recepta ciertas disposiciones supletorias a la
voluntad de las partes.

En primer lugar, encontramos en el art 1189 la transmisión del contrato por causa de muerte, de manera que el
contrato de locación se transmite activa y pasivamente por causa de muerte. Si bien se trata de una regla general, las
partes podrían dejar esta disposición de lado si lo manifestaran expresamente y en ejercicio de la autonomía de la
voluntad.

Por otra parte y en segundo lugar, el art. 1190 dispone la continuación de la locación de inmuebles destinados a
locación. En este caso y por causa de fallecimiento del locatario, la locación podrá continuar en las mismas condiciones
pactadas con el causante y hasta el vencimiento del plazo contractual. Esta continuación de la locación podrá ser
ejercida por quien habite el inmueble y acredite haber recibido “ostensible trato familiar durante el año previo al
abandono o el fallecimiento”. Estos requisitos cabe aclaración, pues por trato ostensible no sólo entendemos la
convivencia, sino que como explica Lorenzetti en su comentario al artículo en examen “cuenta con un ámbito mucho
más amplio que excede el mero vínculo de pareja para comprender otras situaciones factibles.” En relación a ello
entendemos que, de judicializar el caso, la carga de la prueba recaerá sobre quien solicite ser el continuador de la
locación.

LEY 27.551

La nueva Ley 27551 viene a modificar distintos artículos del Código Civil y Comercial de la Nación.
Artículo anterior:

ARTICULO 75.- Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos
y obligaciones que de él emanan.

Reformado:

Artículo 75: Domicilio especial. Las partes de un contrato pueden elegir un domicilio para el ejercicio de los derechos y
obligaciones que de él emanan. Pueden además constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces
todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.

Artículo anterior:

ARTICULO 1196.- Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por
cada año de locación contratado;

c) el pago de valor llave o equivalentes.

Reformado:

Artículo 1.196: Locación habitacional. Si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes;

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler.
El depósito de garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la
locación, o la parte proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El reintegro
deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso de existir alguna deuda por servicios
públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble
no hubiese sido facturada, puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expensas
abonado, o bien el locador puede retener una suma equivalente a dichos montos como garantía de pago. En este último
caso, una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar las constancias al locador, quien debe
restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) El pago de valor llave o equivalentes; y

d) La firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.

Artículo anterior:

ARTICULO 1198.- Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su
destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años,
excepto los casos del artículo 1199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Reformado

Artículo 1.198: Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino,
si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años,
excepto los casos del artículo 1.199.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa.

Artículo anterior:

ARTICULO 1199.- Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero

diplomático o consular;

b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera
los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines;
c) guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Reformado

Artículo 1.199: Excepciones al plazo mínimo legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:

a) Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal extranjero

diplomático o consular;

b) Habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato o de los
contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que no fue hecho con esos fines;

c) Guarda de cosas;

d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

Artículo anterior:

ARTICULO 1201.- Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en
estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad
o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a que
se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a resolver
el contrato.

Reformado

Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado
de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto,
originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe
alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos
veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un
plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el
cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida,
aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Artículo anterior:

ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido
de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato,
o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la
cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

Reformado

Artículo 1.203: Frustración del uso o goce de la cosa. Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de
usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la
cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa o
indirectamente la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.
Se agrega como 1204 bis:

Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las
disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos,
previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.

Articulo anterior:

ARTICULO 1209.- Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario.

Reformado

Artículo 1.209: Pagar cargas y contribuciones por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la
cosa ni las expensas comunes extraordinarias. Solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas
que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios normales y
permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados como expensas comunes
ordinarias o extraordinarias.

Artículo anterior:

ARTICULO 1221.- Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su
decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar
al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar
el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso;

b) en los casos del artículo 1199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.
Reformado

Artículo 1.221: Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente
su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de
vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes
y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho
lapso.

En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de
tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización
alguna por dicho concepto.

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

Se agrega el artículo 1.221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación

Artículo 1.221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3)
últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma
fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a quince (15) días corridos. En caso de
silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede
resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.

Artículo anterior:

ARTICULO 1222.- Intimación de pago. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de
pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando para
ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago.

Reformado
Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo de viviendas. Si el destino es habitacional, previamente a la demanda de
desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad
debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos contados a partir de la
recepción de la intimación, especificando el lugar de pago.

La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a
recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.

Cumplido el plazo previsto en el primer párrafo de este artículo, o habiéndose verificado la extinción de la locación por
cualquier motivo, el locatario debe restituir la tenencia del inmueble locado. Ante el incumplimiento del locatario, el
locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada
jurisdicción y en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que establezcan sus leyes procesales o
especiales.

En ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicio de la
reserva por las obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por
parte del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede realizar la consignación judicial de las
mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador. En ningún caso se adeudaran alquileres ni ningún tipo de
obligación accesoria a partir del día de la notificación fehaciente realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del
inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la
misma, o desde que le fuera notificado al locador el depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado
después del vencimiento de dicho plazo.

Artículo anterior:

ARTICULO 1351.- Intervención de uno o de varios corredores. Si sólo interviene un corredor, todas las partes le deben
comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1346. No existe solidaridad entre
las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo tiene derecho a cobrar
comisión de su respectivo comitente.

Reformado

Artículo 1.351: Intervención de uno o de varios corredores. Si solo interviene un corredor, todas las partes le deben
comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de las partes según el artículo 1.346. No existe solidaridad entre
las partes respecto del corredor. Si interviene un corredor por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a cobrar
comisión de su respectivo comitente.

En las locaciones de inmuebles la intermediación solo podrá estar a cargo de un profesional matriculado para ejercer el
corretaje inmobiliario conforme la legislación local.
Regulación complementaria de las locaciones

La ley 27551 además establece:

Art. 13.- Garantía. En las locaciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario debe proponer al
locador al menos dos (2) de las siguientes garantías:

a) Título de propiedad inmueble;

b) Aval bancario;

c) Seguro de caución;

d) Garantía de fianza o fiador solidario; o

e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de
este artículo.

El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación,
salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez
(10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.

En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las
personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.

Art. 14.- Ajustes. Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos
7° y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias.
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor
único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes
iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio
de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la
República Argentina (BCRA).

Art. 15.- Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo dispone el artículo
1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro
de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o negativa del locador, el locatario,
dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la
consignación judicial del monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la
ley 25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades que fijen al efecto
las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su caso el Banco
Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador.

Art. 16.- Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de
Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho organismo disponga. La
Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe disponer un régimen de facilidades para la registración de
contratos vigentes. El incumplimiento del locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en
1998 y sus modificaciones).

Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a correr traslado de la
demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia
del contrato, a los fines de que tome la intervención que corresponda.

Sin perjuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la existencia del contrato a la
Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los fines dispuestos en el presente artículo, en los
términos que esta autoridad disponga.

Programa Nacional de Alquiler Social

Art. 17.- Alquiler social. Créase el Programa Nacional de Alquiler Social destinado a la adopción de medidas que tiendan
a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
Art. 18.- Organismo rector. El Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la Secretaría de Vivienda, es
el organismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para efectivizar el Programa Nacional de Alquiler
Social creado por el artículo 17 de la presente norma.

Art. 19.- Medidas de implementación del programa. La Secretaría de Vivienda, para garantizar el logro de los objetivos
del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma, debe:

a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situación de violencia de género en el marco de
lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas adultas mayores, velando por la no
discriminación de las mismas;

b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que otorguen garantías
de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;

c) Propiciar la creación de líneas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la locación de viviendas;

d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la

vivienda;

e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de medidas que permitan
facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la prestación por desempleo;

f) Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el acceso a una
vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad;

g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del locador y del
locatario de las obligaciones a su cargo;

h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás gastos necesarios
para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea el de vivienda familiar única en los
términos y con los alcances que establezca la reglamentación;

i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra la falta de pago de
alquileres y las indemnizaciones por daño y ocupación indebida del inmueble;
j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o propiciar todo tipo
de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el
acceso a dicha modalidad contractual.

Art. 20.- Facúltase a la Secretaría de Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las medidas que
resulten pertinentes a los fines de la adecuada implementación del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el
artículo 17 de la presente norma.

Métodos alternativos de resolución de conflictos

Art. 21.- Resolución de conflictos. El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del Ministerio de Justicia y
Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las
acciones necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo,
aplicando métodos específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

Art. 22.- Modificación de la ley 26.589. Sustitúyase el artículo 6° de la ley 26.589, el que quedará redactado de la
siguiente manera:

Artículo 6°: Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos de ejecución el
procedimiento de mediación prejudicial obligatoria es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar
la vía.

A modo de resumen estas son las principales modificaciones:

● Se agrega la posibilidad de fijar un domicilio especial electrónico en los contratos entre partes.
● Si el destino es habitacional no se puede requerir al inquilino: el pago de alquileres anticipados mayor a
un mes, pago de valor llave o equivalentes, depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad
mayor del importe equivalente al primer mes de alquiler, firma de pagarés o equivalentes no
pertenecientes al contrato.
● El plazo mínimo será de 3 años si el contrato no expresa ninguno mayor, salvo ciertos casos puntuales
que se nombran en el art. 1199. El locatario puede renunciar a este plazo si está en tenencia de la cosa.
● Las reparaciones para poder hacer uso y goce convenido de la cosa serán a cargo del locador, cuando el
deterioro no corresponda a causa imputable al locatario.
● Si por causas no imputables al locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede
servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del
precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.
 ● El locatario podrá compensar los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador con los
cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
● Queda de forma expresa que solo puede establecerse que estén a cargo del locatario aquellas expensas
que deriven de gastos habituales, entendiéndose por tales aquellos que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de que sean considerados
como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
● En la resolución anticipada del contrato de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al
locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de
contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.
● Se amplían especificaciones respecto a los desalojos.
● No existe solidaridad entre las partes respecto del corredor.
● Se establecen distintas garantías que puede ofrecer el locatario y se determina que el locador no puede
requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo
que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo
de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el
locatario.
● En los contratos de alquiler con destino habitacional solo pueden realizarse ajustes anuales de precio. Los
ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones
mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de
la República Argentina (BCRA).
● Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal
de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los alcances que dicho
organismo disponga. Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de
locación, previo a correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la Administración Federal de
Ingresos Públicos de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la
intervención que corresponda.

EL DECRETO DE NECESIDAD Y URGENCIA 320/2020

El DNU 320/2020 fue dictado en el marco de la emergencia pública, suscitada a raíz de la pandemia producida por el
COVID-19. El decreto, reafirma la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa,
previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social.

El decreto regula lo referente a los alquileres, la suspensión de los desalojos, la prórroga de los contratos, la subsistencia
de la fianza y el congelamiento de precios.
En el particular, establece la posibilidad de prorrogar las locaciones finalizadas con el mismo precio que la extinguida, el
congelamiento de los alquileres aun cuando se hubiesen pactado actualizaciones y la posibilidad de saldar la diferencia
adeudada, en cuotas y sin intereses, desde el mes de octubre de 2020.

Se ha determinado que el decreto en análisis es de orden público y que rige desde la fecha de su publicación en el
Boletín Oficial .

El Poder Ejecutivo se encuentra facultado a prorrogar el plazo de vigencia considerado en la norma , que ha sido
establecido en el 30/9/2020.

Hasta entonces, a menos que medie prórroga, el decreto habrá de regir en forma conjunta con la El contrato de
locación, conforme se define en el artículo 1187 del Código Civil y Comercial de la Nación, es aquel en el cual “una parte
se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa a cambio del pago de un precio en dinero”. Cual se
advierte, esa definición es general y a falta de regulación específica, regirán subsidiariamente las normas del contrato de
compraventa en lo atinente al consentimiento, precio y objeto.

Críticas:

Un mes antes de sancionarse la modificación en la ley, el Colegio de Abogados de la Ciudad de Buenos Aires, se
manifestó de manera crítica:

“LEY DE ALQUILERES: LA PERSISTENCIA EN UN ERROR RECURRENTE

El Senado de la Nación se apresta a dar tratamiento a la iniciativa legal que, el pasado 20 de noviembre, la Cámara de
Diputados de la Nación dio media sanción. Se trata de la “Reforma del Código Civil y Comercial de la Nación. Regulación
complementaria de las locaciones. Programa Nacional de Alquiler Social”

Tal proyecto resulta reprochable, en tanto implica la ruptura del sistema jurídico instaurado por el recientemente vigente
Código Civil y Comercial de la Nación. Introduce un régimen de excepciones que vulnera los principios generales de ese
cuerpo normativo, tal como la autonomía de la voluntad de las partes; el concepto de garantía, la circulación y ejecución
de títulos de crédito, las reglas sobre consignación y compensación, el concepto de expensas ordinarias en la propiedad
horizontal, entre otros.

Asimismo, federaliza el registro de contratos, otorgando intervención procesal a la AFIP, atribuyendo nuevas y vagas
competencias a ese órgano cuyo menester específico refiere al control tributario.

Además de explicitar falencias de técnica legislativa, la normativa del proyecto cuestionado pretende fundamentarse en
un supuesto fáctico inexistente. No considera los datos objetivos de la Oficina de Estadísticas del Consejo de la
Magistratura de la Nación que, en el último lustro, con elocuencia, da cuenta de la tendencia decreciente registrada en el
ámbito de la Justicia Nacional de la Capital Federal respecto del inicio de juicios de desalojo por falta de pago que,
anualmente, representan tan sólo el 0,27% en relación al total de contratos de locación instrumentados. Similar
reconocimiento se observa respecto del inicio de juicios por cobro de alquileres.

Como la mayoría de los problemas estructurales que sobrelleva la economía nacional, la persistente cuestión de fondo
estriba en las causas que ocasionan el proceso inflacionario que azota al quehacer económico que, ciertamente, son las
que conspiran contra el desarrollo del progreso de la Nación y el del sus habitantes.

La historia argentina ha dado innumerables muestras de la inconveniencia de avanzar en regímenes de excepción y

emergencia que, una y otra vez, alteran la voluntad de las partes contratantes y la ecuación económica-financiera que
han tenido en consideración al establecer su respectiva relación jurídica, en este caso, en materia de locación de
inmuebles urbanos.

A poco de cumplirse 100 años de la sanción de las leyes 11.156 y 11.157 que iniciaron en nuestro país la negativa
secuencia de leyes de emergencia en materia locativa urbana, es menester exhortar al Senado de la Nación no apruebe
el trámite legislativo señalado.”

FEDERACIÓN DE INQUILINOS NACIONAL

De forma opuesta, la Asociación de inquilinos agrupados, plasmó una nota en su página web, manifestándose en total
acuerdo con la modificación a la ley:

“Tenemos Ley de Alquileres!

Después de 5 años de lucha y en una sesión inédita, el Congreso Nacional a través de la Cámara de Senadores sancionó
con 41 votos a favor el proyecto de Ley de Alquileres. Este es un gran paso ya que desde el año 1984 que no teníamos ley
de alquileres nacional. Además es un hecho muy importante ya que somos el primer país en Latinoamérica que cuenta
con regulación de los alquileres a nivel nacional.

Entre los puntos destacables de la norma se contempla una extensión del plazo mínimo de los alquileres de dos a tres
años, dispone una actualización anual (y no semestral) del precio de todos los contratos (independientemente de su
valor), sobre la base de una fórmula de indexación mixta que combina en partes iguales la evolución de la inflación (IPC)
y de los salarios (RIPTE), establece que todos los contratos deben registrarse en AFIP (para evitar la evasión impositiva),
fija que el depósito en garantía sea de sólo un mes y con un monto no mayor al primer mes de alquiler, que las expensas
extraordinarios sean abonadas por el propietario (incluso aquellas que se liquidan como ordinarias), entre otros puntos
favorables a los inquilinos.

Esta ley es producto después de 5 años de lucha contra un mercado inmobiliario que se acostumbró a operar con total
impunidad y en negro. A partir de ahora 9 millones de inquilinos e inquilinas de todo el país tendremos mejores
condiciones para alquilar nuestra vivienda.

Vamos a alquilar de forma justa!!!”

 CONCLUSIÓN

En relación a lo expuesto anteriormente y en virtud de la nueva normativa en materia de locación de inmuebles,

creemos que las modificaciones dadas poseen una acertada tendencia de protección del locatario o inquilino, puesto
que este habitualmente se encuentra en una situación de inferioridad al momento de celebrar un contrato de locación,
situación que se hace más notoria cuando es con fin habitacional. Asimismo, no podría hablarse de perjuicio hacia el
locador, pues en el caso de la extensión del plazo mínimo del contrato a 3 años pueden verse beneficiadas ambas
partes, teniendo en cuenta los gastos que genera la renovación de un alquiler para ambas partes y que también puede
incidir en la disminución de tan continuas mudanzas.

Otra de las medidas que puede verse beneficiosa es la resolución anticipada del contrato, toda vez que se cursen las
notificaciones y se abonen las debidas indemnizaciones.

Cesión del boleto de compraventa

La cesión del boleto de compraventa puede definirse como el negocio jurídico por el cual una de las partes –
comprador o vendedor- se obliga a transmitir a un tercero el conjunto de derechos y obligaciones que surgen
del boleto de compraventa. La autonomía de la voluntad, principio que rige los contratos, permite que las
partes puedan transmitir su posición jurídica bajo cualquier titulo. Ello se encuentra reflejado en los artículos
1636 a 1640 del Código Civil y Comercial que regulan la cesión de la posición contractual.

Para que proceda la cesión de la posición contractual deben darse tres requisitos: a) que exista un contrato
con prestaciones pendientes, dado que en caso contrario la figura calificaría como cesión de un crédito; b) que
al menos una de las partes en ese contrato quiera transmitir su calidad de tal a un tercero; y c) que las
restantes partes consientan esa transmisión, antes, simultáneamente o después de celebrado el acto que da
cuenta de ella.

La forma en debe celebrarse el contrato depende de la naturaleza del objeto del contrato que se cede. Es
decir, si lo que se cede es un boleto de compraventa, nada impide que la cesión de efectúe por instrumento
privado, el que quedará sujeto a lo regulado por el artículo 1018 del Código Civil y Comercial.

Es necesario que las demás partes consientan la cesión, la que puede conferirse antes, de forma simultánea
o con posterioridad al acto. Si la conformidad fue dada antes por el contratante cedido, la cesión tendrá
efectos una vez que éste último fue notificado por instrumento público o privado. Para el supuesto del contrato
de compraventa, si bien el comprador tiene derecho a transferir el boleto, el interés del vendedor se centra en
que aquél no se desobligue del cumplimiento sin su conformidad, la que una vez otorgada importa la
exoneración del cedente, salvo que el contratante cedido pacte la reserva de sus derechos contra el cedente
para el caso de incumplimiento del cesionario. Desde que el vendedor es notificado de la cesión, está
obligado a escriturar a favor del cesionario, pero conserva su derecho creditorio por el precio tanto contra el
cedente (porque éste no ha sido desobligado) como contra el cesionario (asume la deuda de otro).-
No basta sólo con el consentimiento del cedido para que el deudor pueda desobligarse, sino que además es
necesaria la manifestación expresa de la voluntad del acreedor de exonerar el deudor originario, si ésta no se
produce y aunque medie notificación al acreedor, el deudor primitivo continúa obligado.

Para el caso del boleto de compraventa con pago total del precio y entrega de posesión al adquirente,
consideramos que la negativa del contratante cedido a otorgar el consentimiento lo haría incurrir en una
verdadera situación abusiva dado que no se encontraría verdadero interés jurídico en la oposición.

La cesión de posición contractual lleva consigo la garantía implícita de la existencia, validez y vigencia del
contrato, quedando aclarado que esta garantía puede ampliarse, disminuirse o eliminarse.

Es aplicable al cesionario de un boleto de compraventa la protección dada por los artículos 1170 y 1171 del
Código Civil y Comercial en cuanto a oponibilidad.

La cesión de este boleto por la parte compradora solo se podrá realizar previa aceptación por escrito por la
parte vendedora respecto de la persona y condiciones del cesionario, efectuada ante … (escribanía
designada, en su caso) y previa acreditación de que la parte compradora no tiene deudas pendientes con la
vendedora derivadas de este boleto”

El cesionario debe entregar todos los datos personales que se le requieran, facilitar la documentación que se
le solicite, aceptar expresamente todas las cláusulas de este boleto, constituir domicilio especial en el radio de
… y demás requerimientos que le indique … (la escribanía designada, en su caso)”
La notificación y aceptación de la cesión por parte de la vendedora se hará constar en el mismo instrumento
de cesión. El cesionario abonará todos los gastos, impuestos y honorarios que requiera la cesión y su
notificación al contratante cedido, de corresponder”

El asentimiento conyugal para disponer sobre bienes que revisten carácter ganancial ha planteado, desde siempre,
diversas cuestiones de interés vinculadas a la interpretación y los alcances del requerimiento legal.

El Código Civil y Comercial ha mejorado su redacción, trayendo mayor claridad y una casuística abarcativa de nuevos
supuestos en los que se requiere el asentimiento conyugal.

La regulación que determina los casos en los que se requiere este asentimiento, el modo en el que debe expresarse, y
las consecuencias de su omisión o negativa está tratada en los arts. 456, 457, 458, y 470 del Cód. Civ. y Com.

El análisis comparativo de estas normas y sus antecesoras del Código Civil (1) nos brindan como resultado una serie de
cambios trascendentes, cuyo desarrollo in extenso no podré abarcar en este único trabajo.
En efecto, me ceñiré a tratar solo algunas ideas que giran en torno al novedoso agregado que trae la redacción del art.
470 del Cód. Civ. y Com., el que, ahora, expresamente, requiere la necesidad de contar con el asentimiento conyugal
para otorgar “promesas” referidas a los mismos actos que se mencionan en los cuatro incisos de la norma.

Y, particularmente, me concentraré en el impacto que tiene este agregado con relación a los boletos de compraventa
inmobiliaria.

ASENTIMIENTO CONYUGAL Y BOLETO COMPRA VENTA

El art. 470 del Cód. Civ. y Com. que regula la forma en la que los cónyuges que hayan optado por el régimen de
comunidad podrán administrar y disponer de sus bienes continúa con el criterio que ya establecía el Código Civil en
cuanto a que la administración y disposición de los bienes gananciales corresponde al cónyuge que los ha adquirido (2).

Ahora bien, la regla general de administración y disposición independientes trae, no como excepción, sino más bien
como una previsión legal obligatoria y también sancionable, la necesidad de que, en ciertos casos, para enajenar o
gravar bienes gananciales sea indispensable contar con el asentimiento del cónyuge no titular.

Esta exigencia tiene como principal propósito el de la protección del cónyuge no titular de eventuales actos inconsultos
o fraudulentos que pudieran provocar una pérdida total o parcial del patrimonio ganancial y frustrar los derechos
patrimoniales del cónyuge no disponente vinculados a la ganancialidad, y, a su vez, proteger la vivienda familiar ante la
eventualidad de que se produjera, sin la conformidad del otro, un acto de disposición de la vivienda que afectara el
interés familiar (3).

La norma (4), se ocupa de especificar todos los supuestos en los que para disponer de bienes gananciales se reclama el
asentimiento conyugal estableciendo esta necesidad para enajenar o gravar:

los bienes registrables;

las acciones nominativas no endosables y las no cartulares, con excepción de las autorizadas para la oferta pública, sin
perjuicio de la aplicación del art. 1824;

las participaciones en sociedades no exceptuadas en el inciso anterior;

los establecimientos comerciales, industriales o agropecuarios.

Y agrega como novedad —y también como respuesta a lo que la doctrina mayoritaria, y la práctica habitual ya admitía
aún antes de la sanción del Código Civil y Comercial—, que las promesas de los actos comprendidos en todos los
supuestos que especifica la norma también requieren de este asentimiento.

Es claro que este agregado rige para las promesas de venta que se instrumentan a través de un boleto de compraventa,
aunque su aplicación no se limita exclusivamente a estos, dado que por el modo en el que está
redactada la norma también se admite la exigencia para otros supuestos (5).

A partir de la entrada en vigencia del Código Civil y Comercial, y en función del agregado que se está comentando, es
inevitable que al celebrarse un boleto de compraventa deba considerarse la situación matrimonial del enajenante dado
que, si el bien objeto del contrato encuadra dentro de los supuestos previstos en los arts. 456 y 470 del Cód. Civ. y Com.,
se requerirá la conformidad del cónyuge no contratante.

Antes de la reforma esta cuestión no estaba del todo resuelta porque, básicamente, había quienes sostenían la
necesidad de que el cónyuge no titular tuviera que prestar su asentimiento en los términos del art. 1277 del Cód. Civil al
celebrarse un boleto de compraventa (6), y también había quienes argumentaban que esto no era necesario y que por
ende no era obligatorio, dado que la conformidad planteada por el art. 1277 solo debía prestarse al momento de
escriturar.

Teniendo en consideración este primer análisis, resulta útil ahondar sobre algunas particularidades vinculadas con la
nueva norma.

3. Resultado de la inobservancia de la imposición legal del asentimiento al otorgarse un boleto de compraventa

No estando regulada de forma expresa en el Código Civil la necesidad de contar con el asentimiento conyugal al
momento de otorgarse un boleto de compraventa, y siendo que —como ya aclaré antes— se discutía sobre la
obligatoriedad de esta exigencia, vale la pena analizar de qué forma impacta y qué cambios trae la nueva norma sobre
las consecuencias que provoca la omisión del asentimiento conyugal cuando se firma una promesa de venta.

Bajo el régimen legal del Código Civil (art. 1277 del Cód. Civil), quienes sostenían la necesidad de que el boleto estuviera
validado con el asentimiento se inclinaban por la invalidez del boleto. Por otra parte, quienes aseguraban la no
obligatoriedad del asentimiento para firmar el boleto, aducían que este no podía ser considerado inválido por carecer
del asentimiento, frente a lo cual, el vendedor debía responder por los daños y/o intentar a pedido suyo o mismo del
comprador la autorización judicial mediante venia supletoria (7).

Lo cierto es que ahora, la solución aparece impuesta por la misma letra del artículo y su conjugación con el art. 456 del
Cód. Civ. y Com.

El último párrafo del art. 470 dispone que “al asentimiento y a su omisión se aplican las mismas normas de los arts. 456
a 459”.

Ese conjunto de artículos que regulan el asentimiento y se aplican tanto a los matrimonios que optaron por el régimen
de separación o el de comunidad, además de regular la obligatoriedad del asentimiento para disponer de los derechos
sobre la vivienda familiar (art. 456), y de especificar cómo habrá de prestarse el mismo (art. 457), también determinan
qué consecuencias le cabe al acto que no cumple con la previsión legal del asentimiento (art. 456).
En referencia a esto último, el art, 456 del Cód. Civ. y Com. establece que “[e]l que no ha dado su asentimiento puede
demandar la nulidad del acto…” (8).

Se trata de una nulidad relativa, que trae consigo un plazo especial de caducidad de seis meses de haber conocido el
acto en cuestión y en ningún caso podrá superar un ese mismo plazo desde la extinción del régimen matrimonial (art.
475 del Cód. Civ. y Com.).

La conjugación de estas normas permite concluir que el Código Civil y Comercial establece la nulidad de los boletos de
compraventa que se celebren incumpliendo el requisito del asentimiento conyugal cuando este resulta exigible.

Esto marca un cambio trascendental respecto de la doctrina y jurisprudencia mayoritaria que se venía aplicando antes
de la sanción del Código Civil y Comercial, cuando reinaba la solución contraria, y los boletos que se celebraban
omitiendo el requisito del asentimiento seguían siendo promesas de venta válidas. El cónyuge titular del bien ganancial
comprometido en el boleto podía celebrarlo sin contar con el asentimiento y las sanciones que cabían ante la no
obtención del asentimiento y la frustración del negocio, debían ser asumidas por el cónyuge contratante.

4. La exigencia del asentimiento para celebrar promesas cuando se trata de bienes propios o bienes amparados por la
protección que rige para la vivienda familiar

Ya advertimos que los supuestos que requieren del asentimiento y las particularidades que giran en torno a esta
exigencia aparecen reguladas en distintos capítulos del Código Civil y Comercial.

Por un lado, contamos con un primer conjunto ubicadas en la Sección 3º, Capítulo 1 del Título II del

Código, bajo el título de Disposiciones comunes a todos los regímenes. Es aquí donde se establece la necesidad del
asentimiento para poder disponer de la vivienda familiar y/o los muebles que se encuentran en ella, y donde se regula
qué tipo de sanción le cabe al incumplimiento de la exigencia del asentimiento y cómo habrá de formularse.

Y, por el otro, en la Sección 4º, del Capítulo II del mismo Título, al determinarse de qué forma se gestionan los bienes de
la comunidad, nos encontramos con el art. 469 del Cód. Civ. y Com. que trata la situación de los bienes propios, y el art.
470 del Cód. Civ. y Com. —ya comentado— que se ocupa de los bienes gananciales.

La exigencia del asentimiento para el otorgamiento de “promesas” de venta aparece regulada solo en el art. 470 del
Cód. Civ. y Com. Allí, en donde se aclara expresamente que “también requieren asentimiento las promesas de los actos
comprendidos en los incisos anteriores”.
La indicación en cuanto a la aplicabilidad de esta exigencia apunta directa y precisamente a los cuatro incisos del art. 470
del Cód. Civ. y Com.

La pregunta que surge a esto es: ¿Acaso la necesidad de contar con el asentimiento cuando se trate de una promesa de
venta será exigible también cuando se esté ante un caso en donde la exigencia venga impuesta por el supuesto de
protección de la vivienda regulado por el art. 456 del Cód. Civ. y Com.?

Imagino dos posibles respuestas a este interrogante:

Una primera —más taxativa—, que resuelve que la exigencia del asentimiento a las promesas de venta solo está prevista
para los casos en los que se pretenda enajenar o gravar un bien que integra el patrimonio ganancial. Y que esta
diferenciación respecto de los asentimientos que regulan los arts. 456 y 469 tiene su justificación en el hecho de que, el
objetivo puntual de esta conformidad conyugal es el de proteger los bienes de la comunidad, para evitar que una
disposición efectuada a espaldas del cónyuge no contratante lesione los derechos del otro. Y se considera a esta acción
como más grave que un acto de disposición sobre la vivienda sin asentimiento. Por eso es que la extensión del
asentimiento a las promesas de venta solo debería exigirse en los supuestos que expresamente prevé el art. 470 del
Cód. Civ. y Com.

La otra respuesta posible, no hace ninguna distinción y pone en pie de igualdad la justificación que persigue el
asentimiento que se exige en pos de la protección del patrimonio ganancial y los derechos que derivan de la comunidad
de bienes, y el que se requiere para poder disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, que encuentra su
fundamento en los principios de solidaridad familiar, y la protección de la vivienda y el interés familiar. Al respecto,
resulta concluyente que se trate, tanto para los casos que contempla el art. 456 del Cód. Civ. y Com. como los que
encuadran dentro del art. 470 del Cód. Civ. y Com., de una carga cuya inobservancia permite anular el acto (art. 456), de
modo que la consecuencia que se aplica es idéntica en ambos supuestos.

Asimismo, en apoyo a esta segunda postura, se destaca que la protección contenida en el art. 456 del Cód. Civ. y Com. se
refiere a actos de disposición sobre los “derechos” que es una fórmula más amplia, que abarca cesiones y boletos de
compraventa.

En mi opinión, la solución correcta está dada por la segunda respuesta. Debe aplicarse analógicamente la exigencia del
asentimiento conyugal de las promesas de venta (expresamente regulada solo para los casos propuestos por el art. 470
del Cód. Civ. y Com.) a los bienes tutelados por su condición de vivienda familiar.

Este criterio implica admitir una protección más amplia, y este fue, en definitiva, uno de los objetivos buscados por la
reforma de los arts. 1276 y 1277 del Cód. Civil por los nuevos arts. 456, 457, 458, 459, 469 y 470 del Cód. Civ. y Com. en
donde el instituto del asentimiento conyugal fue regulado con mayor grado de precisión y extensión.

5. El asentimiento en sus dos etapas. Un supuesto de responsabilidad ante la negativa infundada de prestar el segundo
asentimiento
Otro interrogante que presenta la redacción del art. 470 del Cód. Civ. y Com. y su agregado respecto a las promesas de
venta está dado por lo siguiente:

Cumplida la exigencia del asentimiento conyugal al suscribirse el boleto de compraventa, ¿será necesario que este
vuelva a prestarse al tiempo de firmar la escritura traslativa de dominio?

Por un lado, podría afirmarse que el doble asentimiento conyugal es innecesario (9) y un exceso de formalidad por las
siguientes razones:

La primera de ellas está dada por lo dispuesto por el art. 457 del Cód. Civ. y Com. que se ocupa de definir bajo qué
condiciones formales se debe reunir el asentimiento. La norma nada dice al respecto y solo señala como requisito el que
se trate de un asentimiento circunstanciado, de modo que, de cumplirse las pautas que impone el art. 457 del Cód. Civ. y
Com. al tiempo de firmar el boleto de compraventa sería suficiente para tenerlo por acreditado como un asentimiento
válido.

Por lo demás, en el caso de la compraventa de inmuebles, en la práctica, se admite que el asentimiento se complete
mediante un instrumento separado al de la escritura traslativa de dominio. Este documento bien podría ser el boleto de
compraventa otorgado con anterioridad, máxime cuando su obligatoriedad ahora surge expresamente de lo dispuesto
por el art. 470 del Cód. Civ. y Com. (10).

Desde mi punto de vista, y sin perjuicio de la nueva exigencia respecto de la necesidad de contar con el asentimiento al
firmarse el boleto de compraventa que ahora surge del art. 470 del Cód. Civ. y Com., entiendo que el momento propicio
para prestar la conformidad “definitiva” tiene que ser el del perfeccionamiento del acto de transferencia de dominio, lo
que recién se produce con la escritura traslativa de dominio, y es por eso que el requisito del asentimiento conyugal en
los casos en los que previamente se firme un boleto de compraventa inmobiliario tendrá que ser doble, primero al
suscribirse la promesa de venta y luego al escriturar.

Desde la posición de quien compra, esta doble exigencia resulta de toda lógica. Él querrá que el asentimiento sea
otorgado bajo la misma forma en la que adquiere el dominio del inmueble, dado que el asentimiento previo otorgado al
firmar el boleto —que generalmente se hace mediante documento privado—, podría afectar la seguridad de su título.

Ahora bien, y sobre la base de que el asentimiento debe ser doble, puede darse la particular situación de que quien
vende haya conseguido el asentimiento de su esposo al tiempo de suscribir el boleto de compraventa pero que no
pueda obtenerlo —por negativa de su cónyuge— al tener que firmar la escritura traslativa de dominio.

Suponiendo que la falta de ese segundo consentimiento frustre la operación, habría que determinar quién será
responsable de los daños que ocasione la imposibilidad de perfeccionar la transmisión de dominio, y si el hecho de que
—como ya hemos visto— el asentimiento que ahora se exige legalmente al suscribir un boleto responsabiliza al cónyuge
que primero cumple con dicha formalidad y luego se niega a repetirla cuando llega el momento de prestar el segundo
asentimiento junto a la escritura.

Frente al caso, la primera hipótesis que entiendo hay que descartar es la posibilidad de que el cónyuge que no prestó su
asentimiento sea responsable frente al comprador. Con relación a este, quien asume la responsabilidad frente al
incumplimiento solo es el cónyuge vendedor dado que, quien se niega a prestar el asentimiento no es parte de la
compraventa, y salvo que se lo haya aclarado expresamente, tampoco queda obligado a prestar por segunda vez su
asentimiento. Por eso, siendo que este no es quien dispone, y por no integrar la compraventa, no queda obligado frente
al comprador.

La cuestión se vuelve más compleja al analizar la relación de responsabilidad entre cónyuges.

Lo primero que hay que definir es si el hecho de haber prestado el primer asentimiento al firmarse el boleto de
compraventa obliga ineludiblemente al cónyuge a repetir este acto cuando haya que firmar la escritura, o si puede
revocarlo.

Quienes han estudiado la naturaleza y caracteres del asentimiento resolvieron que este es un acto jurídico unilateral,
recepticio, expreso, revocable y no personalísimo. Y respecto a su revocabilidad, entendieron que es perfectamente
revocable mientras no se otorgue el acto jurídico para el que se dio (11).

Si consideramos que en la compraventa inmobiliaria el acto jurídico que perfecciona la operación es el de la escritura
traslativa de dominio, el asentimiento dado en el boleto de compraventa podrá ser revocado.

Esta posibilidad suma un nuevo argumento en orden a la exigencia del doble asentimiento que hemos expuesto en el
capítulo anterior dado que, más allá de la exigencia legal vinculada a la necesidad de contar con la conformidad del
cónyuge para otorgar una promesa de venta (tal como ahora exige el art. 470), ese asentimiento puede ser revocado
hasta la celebración del acto jurídico que perfecciona la transmisión del dominio.

Volviendo al análisis acerca de la carga de responsabilidades, lo que determinará el nivel de responsabilidad del cónyuge
que revocare su asentimiento y/o no lo reiterase al firmar la escritura, será la justificación que esté detrás de ese cambio
de opinión.

Si la negativa fuese injustificada, al margen de que el otro cónyuge pueda o no conseguir la autorización judicial que
contempla el art. 458 del Cód. Civ. y Com., parece claro que el enajenante podrá volverse contra su cónyuge que prestó
el asentimiento en el boleto, y este tendrá que resarcir todos los daños que le provoque su negativa injustificada y la
demora o frustración de las obligaciones asumidas por este en el boleto.
En cambio, si el asentimiento se terminara revocando por causas justificadas, en donde empiezan a tener relevancia
circunstancias matrimoniales y/o el interés familiar, no me parece que el cambio de opinión merezca la carga de los
daños y perjuicios.

Bien podría ocurrir, por ejemplo, que el cónyuge hubiera brindado su asentimiento para gravar un inmueble ganancial
en garantía de un préstamo en dólares, y que antes de la constitución de la hipoteca, la cotización del dólar creciera en
forma desmesurada, dando lugar a que el cónyuge no quisiera mantener o ratificar el asentimiento.

O que hubiera dado el asentimiento al tiempo de la firma del boleto de venta del inmueble asiento del hogar conyugal,
contando con la posibilidad cierta de adquirir otro inmueble de recambio. Si esta última se frustrase, el cónyuge del
enajenante podría desistir de su promesa de asentimiento, y negarse a favorecer el otorgamiento de la escritura.

El asentimiento es libre y unilateral. Y en principio nunca se está obligado a tener que otorgarlo si no hay conformidad
con el acto de enajenación. De hecho, la autorización judicial justamente suple este obstáculo que deviene de la
incompatibilidad de voluntades, y ante una negativa, quien se cree con derecho y con razón, puede pedir la autorización
judicial en los términos del art. 458 del Cód. Civ. y Com. y la eventualidad de que esa autorización se consiga o no —
siempre que no se esté ante una negativa abusiva— no trae consigo una sanción al cónyuge que negare su asentimiento.

Ahora bien, habiendo otorgado —el cónyuge no contratante— conformidad con la firma previa de un boleto de
compraventa entiendo que, para quedar eximido de responsabilidad cuando posteriormente se va a revocar ese primer
asentimiento, los motivos y razones que justifiquen dicho temperamento han de ser muy evidentes, y han de ser
ponderados con suma exigencia.

6. Conclusiones

El Código Civil y Comercial ha implementado importantes cambios en lo que respecta a los supuestos en los que se
requiere del asentimiento conyugal para disponer de los bienes de la comunidad de bienes y/o del inmueble que sirve
de vivienda familiar.

En lo que respecta al agregado que introduce el art. 470 del Cód. Civ. y Com., se destaca la nueva exigencia del
asentimiento cuando se trata de las promesas de venta de aquellos bienes para los que se requiere el asentimiento.

Este agregado, refiere, especialmente, a la celebración de boletos de compraventa de un inmueble perteneciente a la

comunidad, sobre el cual, a razón de las normas del Código y los antecedentes doctrinarios y normativos, se puede
concluir:

La falta del asentimiento conyugal en los boletos de compraventa, cuando este resulta exigible, produce su nulidad, que
es de carácter relativo. Y esta nueva solución implica un cambio trascendental respecto de la doctrina y jurisprudencia
mayoritaria que se venía aplicando antes de la sanción del Código Civil y
Sin perjuicio de lo establecido por el art. 470 respecto a la necesidad de prestar el asentimiento al momento de
celebrarse el acto mediante el cual se promete la venta, es necesario que este asentimiento tenga que ratificarse al
celebrarse el acto de transferencia de dominio, reiterando el asentimiento.

El hecho de haber prestado un primer asentimiento al firmarse el boleto de compraventa no obliga al cónyuge no
contratante a tener que volver a prestarlo nuevamente cuando haya que firmar la escritura, dado que el asentimiento es
perfectamente revocable.

La responsabilidad que surge de los compromisos y obligaciones asumidas por el cónyuge vendedor no se extienden
directamente al cónyuge que adelantó su asentimiento en el boleto. Sin perjuicio de ello, quien revocase el asentimiento
sin una justificación deberá resarcir todos los daños que provoque su negativa.

Como puede verse, el espíritu y el propósito del nuevo ordenamiento fue el de adelantar la protección del cónyuge de
quien resuelve disponer, protegiendo la intangibilidad de la vivienda y el patrimonio ganancial.

La modificación de las normas suscita algunos problemas de interpretación que son los que he procurado plantear y
esclarecer en este trabajo que apunta a generar un debate y la profundización en el análisis de estos interesantes
problemas.

Boleto de compraventa ^

Durante la vigencia del CCIV no existía acuerdo, ni en la doctrina 10 ni en la jurisprudencia 11, acerca de la exigibilidad
del asentimiento conyugal en caso de que el consorte propietario celebrara boleto de compraventa con relación a un
bien ganancial. El CCCN se ha encargado de dejar aclarado que el asentimiento conyugal no solo debe ser otorgado con
relación al acto de enajenación o gravamen definitivo, sino también en las promesas de los actos de referencia. En
consecuencia, será necesario que el cónyuge no titular preste su conformidad en oportunidad de firmarse boletos de
compraventa que tengan por objeto bienes registrables. 12

No parece tan clara la solución cuando se trata de ceder los derechos emergentes del boleto de compraventa
inmobiliaria. En este sentido, cuando el inmueble objeto del boleto constituye la vivienda familiar del cedente, resultaría
exigible el asentimiento conyugal por la aplicación directa del artículo 456 que –como se analizará oportunamente– es
más abarcativo en cuanto a los actos alcanzados por este recaudo al utilizar la genérica formula “disponer de los
derechos sobre la vivienda”.

Distinto es el caso en el que el inmueble objeto del boleto de compraventa que se pretende transferir no es la vivienda
familiar del cedente, pues allí no resulta aplicable la disposición del artículo 456 –con su amplio ámbito de alcance–sino
que la cuestión debe resolverse a la luz del artículo 470.

En este sentido, la última norma citada exige el asentimiento para “enajenar” “bienes registrables”, lo que nos permite
hacer las siguientes consideraciones. En primer lugar, claramente la cesión constituye un acto de enajenación pues se le
transmiten al cesionario los derechos y obligaciones emergentes del boleto, sacando del patrimonio del cedente la
posición contractual adquirida en virtud del mismo. Ahora bien, esa cesión no tendrá por objeto inmediato bienes
registrables, pues los derechos subjetivos patrimoniales emergentes del contrato cedido son estrictamente de carácter
personal –no real– por lo que, en principio, no tienen publicidad registral. No obstante, a la luz de una interpretación
teleológica de la norma, parece claro que su objetivo es acordarle al cónyuge no titular un poder de contralor sobre los
actos de enajenación y gravamen que tuvieren por objeto los bienes de mayor relevancia patrimonial y, en este orden
de ideas, consideramos conveniente tener presente que, si bien el objeto inmediato de la cesión serán derechos
personales no registrables, no cabe duda que el objeto del contrato de compraventa consiste en una obligación de
transferir el dominio de un bien inmueble (bien registrable) 13 –aunque lógicamente se debe cumplir a tal fin con el
otorgamiento de la escritura pública pertinente (art. 1017 inc. a)–, lo que lleva a considerar pertinente la exigencia del
asentimiento conyugal para los actos de cesión de los boletos de compraventa inmobiliaria por tener la virtualidad
jurídica de sustraer del patrimonio del cedente todo derecho sobre el inmueble. Esto no puede resultar indiferente al
cónyuge de aquel, pues claramente configura un acto de gran trascendencia económica que no podría ser otorgado sin
atender al interés legítimo del cónyuge del titular de la relación contractual, ya que, de lo contrario, se abriría la puerta a
la negociación inconsulta de bienes inmuebles gananciales mediante la simple maniobra de no otorgar la respectiva
escritura traslativa de dominio a favor del comprador