UNIDAD XIII.- COMPRAVENTA.-.

1.- Concepto. (art 1123 del C.C.C) Compraventa civil y comercial. Importancia
económica. 2.- Elementos esenciales particulares. La cosa: circunstancias.
El precio: requisitos, caso de la moneda extranjera. (art. 1133 a 1136 del
C.C.C) - 3.- Obligaciones de las partes. 3.1. Obligaciones del vendedor: (arts.
1137 a 1140 del C.C.C) deber de información; entrega (examen de la cosa,
particularidades en compraventas de muebles y de inmuebles); deberes
postcontractuales; otros deberes. 3.2.- Obligaciones del comprador:
(art. 1141 del C.C.C.) recibo de la cosa; pago del precio, circunstancias.II.-
Clase Tema: 4 Responsabilidades. Facultad resolutoria. Defensas. Cosa
ajena. Régimen de los daños. 5.- Cláusulas accidentales: principio de
libertad; cláusula de no enajenar; compraventa condicional; compraventa a
satisfacción del comprador, a prueba o ensayo, ad gustum; pacto comisario,
funcionamiento, responsabilidad; pacto de reserva de dominio; pacto de
retrovenda; pacto de reventa; pacto de preferencia; pacto de mejor comprador;
cláusulas difundidas en los usos mercantiles. 6.- Situaciones especiales:
ventas forzadas, compraventa de bienes muebles e inmuebles, compraventa
de muebles registrables, compraventa de consumo, otros casos. 7.- Contratos
afines: permuta, locación de obra, leasing, suministro; otros contratos. (arts.
1142 a 1169 del C.C.C). 8.- Transmisión del dominio, regla y excepciones
en derecho argentino. Teoria del Titulo y del Modo. Efectos de la inscripción
registral. El efecto obligatorio de la compraventa en el derecho argentino. El
boleto de compraventa. Su naturaleza jurídica. Alcance y efectos.- (arts. 1170 y
1171 del C.C.C.)

Concepto

El art. 1123 define al contrato: Hay compraventa si una de las partes se obliga
a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio en dinero.

Se simplifica el concepto respecto al anterior, eliminando de la definición la

obligación de recibir la cosa, cambiando la palabra “dominio” por “propiedad”.
También habla de “un precio en dinero”, el código anterior decía que se
obligaba a pagar “un precio cierto en dinero”. La razón es que la expresión
“cierto” generaba confusión, interpretándose como precio determinado o
determinable. Se considera que en caso de no incluir las partes el precio se
considera como precio el corriente del día de entrega del contrato.

Aplicación supletoria a otros contratos

Se establece que las normas de este contrato se aplican en forma supletoria a

otros contratos en los que una de las partes se obliga a transferir a la otra
derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o
uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo,
uso, habitación, conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a
pagar un precio en dinero; o transferir la titularidad de títulos valores por un
precio en dinero.

La cosa vendida

Pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos (art.
1129).

Pueden venderse las cosas futuras, el contrato se entiendo hecho bajo la

condición suspensiva de que lleguen a existir.

El comprador puede asumir el riesgo de que la cosa no llegue a existir, en este

caso el vendedor recibe el precio de todas formas, salvo culpa o dolo de su
parte. No se exige que esa asunción de riesgo sea expresa, pero sí inequívoca.

La venta de cosa ajena se regula teniéndola por válida, obligándose el

vendedor a transmitir o hacer transmitir su dominio al comprador. Los bienes
ajenos pueden ser objeto de contratos, siempre que ambas partes conozcan
dicha situación, en esto juega también el art. 1008 del Código.

En el art. 1130 se regula el supuesto de venta aleatoria de la venta de cosas

existentes pero sujetas a un riesgo. En estos casos si el comprador toma a su
cargo el riesgo el vendedor tiene derecho al precio aunque la cosa hubiese
dejado de existir en todo o en parte, salvo que el comprador pruebe dolo del
vendedor puesto que no ignoraba el resultado del riesgo.

Precio

Como vimos, el proyecto ha eliminado el requisito de precio cierto, ya que los

contratos modernos pueden admitir un cierto grado de indeterminación inicial
del precio. Hay un precio válido si las partes previeron el procedimiento para
determinarlo. Puede fijarse en una suma que el comprador debe pagar, dejarse
su indicación al arbitrio de un tercero designado o fijarlo con referencia a otra
cosa cierta (art. 1133).

Cuando el precio lo fija un tercero, en el Código anterior, si ese tercero se niega

o no puede determinarlo, la venta queda sin efecto. En el código nuevo, en
estos supuestos el precio es fijado por el juez por el procedimiento más breve
que prevea la ley local (art. 1134).

Para la venta de inmuebles, se establece cuando el precio no estuviese fijado

en dinero por unidad de medida de superficie, que cuando la diferencia de
superficie sea de más de un 5% de la acordada, el vendedor o comprador
puede pedir el reajuste del precio. Cuando se vende con un precio por unidad
de superficie, si dicha superficie supera el 5% de lo expresado en el contrato, el
comprador tiene derecho a resolver. (arts. 1135 y 1136)

Obligación de poner a disposición los documentos de la venta. El estudio de

títulos.

El Código Unificado establece como una obligación complementaria a la de

entregar la cosa, la de poner a disposición del comprador todos los
documentos requeridos por los usos y modalidades de la venta, obligación que
venía siendo reconocida por la doctrina y jurisprudencia como proveniente del
principio de buena fe, y que ahora fue recogida en la nueva codificación.

Se considera que todos los gastos de entrega están a cargo del vendedor,
salvo pacto en contrario. También establece como novedad que salvo pacto en
contrario, en la compraventa de inmuebles están a cargo del vendedor los
gastos referidos al estudio de título y sus antecedentes y , en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta. Se considera que esta enumeración
es enunciativa, incluyendo todos los gastos de entrega.

Entrega de la cosa

Se establecen disposiciones separadas para las cosas muebles e inmuebles.

Para las cosas muebles se establece que debe hacerse dentro de las 24 horas
de celebrado el contrato(art. 1147), y para los bienes inmuebles se establece
que deben entregarse inmediatamente luego de la escrituración (art. 1139), en
ambos casos, salvo pacto en contrario.

El art. 1140 establece que la cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de
toda relación de poder y de oposición de tercero. Al mencionar “libre de toda
relación de poder” incluye tanto a poseedores como a tenedores.

El pago del precio

El comprador debe pagar el precio de la cosa en el lugar y tiempo convenidos.

Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado (art. 1141).

Al regular las cosas muebles, en el art. 1152 se establece que el pago se hace
contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. Además se aclara que
el comprador no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad
de examinar las cosas, a menos que las modalidades de entrega o de pago
pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad. Esto se
relaciona con la venta sobre muestras o cosas que no están a la vista, dando
por cumplido el contrato si la cosa que se entrega se ajusta a lo pactado (art.
1153). Se elimina la facultad discrecional del comprador de rescindir libremente
el contrato si los géneros no le convinieren que estaba recogida en el art. 455
del Código de Comercio.

Si las cosas muebles se entregan en fardo o bajo cubierta que impiden su

examen y reconocimiento, el comprador puede reclamar en los 10 días
inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad o la inadecuación de las
cosas al contrato (art. 1155), unificando con el plazo establecido por el art. 34
de la ley de defensa del consumidor 24.240. Igual plazo se establece para las
compraventas sujetas a condición suspensiva, como las “a satisfacción del
comprador” o “a prueba”, salvo que se pacte otro plazo, la cosa se considera
aceptada si transcurren diez días sin que el comprador se pronuncie (art.
1160).

Pactos de retroventa, reventa y preferencia

La principal novedad es que estos tres pactos pueden ser agregados además
de en los contratos sobre inmuebles, también en los de compraventa de cosas
muebles.

Pacto de retroventa es aquél por el cual el vendedor se reserva el derecho de

recuperar la cosa vendida y entregada al comprador contra restitución del
precio, con el exceso o disminución convenidos. El contrato sujeto a este pacto
se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria. (art.
1163) En el código anterior estaba prohibido para las cosas muebles, al
considerarse que no existía una publicidad suficiente y que muchas veces
podía ser usado para encubrir pactos usurarios. Sin embargo, no es
necesariamente usurario este pacto y puede ser útil como instrumento de
garantía.

Pacto de reventa es aquél por el cual el comprador se reserva el derecho de

devolver la cosa comprada. Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el
precio, con el exceso o disminución convenidos. También se aplica el régimen
de la condición resolutoria. (art. 1164)

Pacto de preferencia es aquél por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar

la cosa con prelación a cualquier otro adquirente si el comprador decide
enajenarla. El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a
los herederos. (art. 1165) El comprador debe comunicar oportunamente al
vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la
operación proyectada o, en su caso,el lugar y tiempo en que debe celebrarse la
subasta.
Se amplía a 10 días (era 3 en el código anterior) el plazo del vendedor para
ejercer su derecho de preferencia desde que recibe la comunicación del
comprador. A diferencia del régimen anterior, cuando ante la venta sin
comunicar al vendedor sólo producía una acción personal para reclamar daños
y perjuicios, el nuevo código establece la oponibilidad de dicho pacto al tercero
cuando se trata de cosas registrables. Cuando se trata de cosas muebles no
registrables, el pacto no es oponible al adquirente de buena fe a título oneroso.

Estos pactos no pueden exceder de cinco años en el caso de inmuebles y de

dos años para las cosas muebles.