“UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN CRISTOBAL DE HUAMANGA”

“FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLITICAS”

APUNTES DE LA PRIMERA PARTE DEL CURSO DE DERECHO CIVIL VIII:

CONTRATOS II (DE-641)

Ayacucho, octubre del 2020

RAUL GUZMAN MARIÑO

Docente del Curso

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA

La compraventa (en latín emptio venditio) es un contrato consensual, bilateral, oneroso y típico
mediante el cual un sujeto denominado vendedor, se obliga a transferir la propiedad sobre un bien a
favor de otro sujeto denominado comprador, a cambio de que este último le pague un precio en dinero.
Es decir, es un contrato cuya causa es la transmisión del derecho de propiedad.

El artículo 1529 del código civil, al referirse a este contrato típico, señala que por la compra venta el
vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y este a pagar su precio en dinero.
Por lo mismo, este tipo de contrato al igual que los demás contratos nominados, dentro de nuestra
codificación civil, son típicas fuentes de las obligaciones.

Características de la compra venta.

Las características más notorias del contrato de compra venta, son las siguientes:

Es un contrato Bilateral. Es un contrato bilateral porque engendra derechos y obligaciones para ambas
partes.
Es un contrato Oneroso. Porque confiere provechos y gravámenes también recíprocos.

Es un contrato Conmutativo. Generalmente es conmutativo, por cuanto las prestaciones son ciertas y
determinadas desde el momento mismo de la celebración del contrato.

Es un contrato Consensual. La compraventa es un contrato consensual para muebles y formal para

inmuebles. En materia de muebles no se requiere formalidad alguna para la validez del acto; es decir, se
aceptan las distintas formas de manifestación de la voluntad dentro del consentimiento tácito y expreso.
En el tácito, se admite que por hechos indubitables la compraventa de bienes muebles se forme y
constituya, generalmente en aquellos casos en que se tome la cosa y se deposita el precio: hecho
indubitable de la manifestación de la voluntad para celebrar el contrato. En cuanto al consentimiento
expreso, se acepta que verbalmente, la compraventa pueda celebrarse por señas, o por escrito si así se
prefiere, sin que sea menester esta formalidad para los bienes muebles. En cuanto a los inmuebles, el
contrato siempre debe constar por escrito, pero el documento puede ser público o privado, dependiendo
del importe.

Es un contrato Principal. Existe por sí solo, pues no depende de otro contrato.

Antecedentes históricos de la compra venta.

En el derecho romano, lo que hoy conocemos como compra venta, era el convenio de cambiar una cosa
(res) que se entregaba al comprador (emptor) por una cantidad de dinero (pretium) que se pagaba al
vendedor (venditor). De hecho, sabemos bien que la forma más primitiva de la compra venta consistió
en el trueque de cosa y precio. Un tipo paradigmático de negocio donde se tomaba, y a su vez se daba,
el cual se realizaba con el simple intercambio manual de las cosas.

En el derecho griego se exigía para la perfección de la compraventa, el pago del precio o la forma
escrita; en la compra de género futuro el pago anticipado era préstamo de dinero. Así, esto repercutió en
la jurisprudencia romana, en la que se llegó a admitir la perfección del contrato por el simple
consentimiento, presentándose como simultáneas las obligaciones de entregar y pagar.

Gayo, en su obra Institutas, define el contrato de compraventa - emtio venditio - como un contrato
consensual por el que una persona denominada vendedor (venditor), se obliga a transmitir la libre y
pacifica posesión y el disfrute útil (habere licere) que tiene sobre una cosa (merx), a otra persona
denominada comprador (emptor), a cambio de una cantidad cierta de dinero (pretium).

Función económica de la compra venta.

La compra venta resulta ser el medio más eficaz y práctico por el cual se intercambia la riqueza. La
aparición de la moneda trajo como consecuencia el nacimiento del contrato de compra venta, precisando
con mayor realismo el valor económico de las contraprestaciones, ya que la concepción primitiva de los
valores a los bienes o a las cosas, daba a los contratantes una aproximación en las contraprestaciones,
pero no con la misma precisión de la moneda merced de los valores fraccionarios.

Especies o modalidades de la compra venta.

Compra venta civil

Definida como la obligación del vendedor a entregar una cosa determinada y la obligación del
comprador a pagar un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Compra venta mercantil

Definida como la compraventa de bienes o muebles para revenderlas, bien en la misma forma que se
compraron o bien en otra diferente, con ánimo de lucrarse en la reventa. Y realizar la venta exitosa y no
encontrar engaños en lo que se muestra.

Compra venta con reserva de dominio

Es aquel contrato en el cual las partes, mediante un pacto expreso, modifican el efecto traslativo de
dominio, haciéndolo depender del cumplimiento de una obligación por parte del comprador.

Compra venta en abonos

Es aquel contrato en el cual mediante pacto expreso de las partes acuerdan que el comprador cubrirá de
manera total o parcial en cierto tiempo el precio de la cosa mediante entregas parciales en cierto tiempo.

Si se pactara que la totalidad del precio se pagara en cierto tiempo en una sola exhibición no sería
compraventa en abonos, sino un contrato de compraventa con el pago del precio diferido, por lo que la
condición para que exista dicho contrato es que existan pagos en parcialidades.

Compra venta con pacto de preferencia

Contrato en el cual las partes pactan que el comprador se obliga a no vender el bien adquirido como
consecuencia de la compraventa, sin antes darle preferencia al vendedor para volver a adquirirlo en
igualdad de condiciones en que pudiera adquirirlo un tercero.

Compra venta con pacto de no vender a determinada persona

Es aquel contrato en el cual las partes pactan que el comprador no pueda vender a determinada persona
el bien que ha adquirido y es objeto del contrato. No debe confundirse con el hecho de pactar no vender
a persona alguna, pues el contrato seria nulo.

Compra venta de esperanza

Es aquel contrato en el cual las partes pactan la entrega de cosas futuras a cambio de un precio cierto y
en dinero, por lo que el comprador corre el riesgo de que esas cosas nunca lleguen a existir y aun así
este deba cubrir el precio.

Compra venta de cosa esperada

Contrato en el cual las partes pactan la entrega de cosas futuras y el pago del precio subordinándolas a la
condición suspensiva de que la cosa llegue o no a existir.

Compra venta judicial

Es equiparada por la ley a una enajenación forzada. Técnicamente no es un contrato porque no existe
acuerdo de voluntades entre el propietario del bien y el deudor del crédito que da origen al
procedimiento judicial, ni mucho menos el mejor postor. Por regla general, dentro del procedimiento
judicial, el propietario no acude a esta audiencia, y aunque lo hiciera y manifestará su inconformidad
con el procedimiento su consentimiento es irrelevante para la enajenación del bien.

Por otra parte, tampoco es una compraventa ya que ninguna de las partes, ni el juez de conocimiento,
fijan el precio en que se remata la cosa, tampoco los peritos que la valuarán, ya que ellos señalarán un
valor y precio estimado que servirá de base para su estimación y la legalidad de sus posturas. En todo
caso, el mejor postor será el que fije el precio al ofrecer una cantidad a cambio de la cosa, que debe ser
cuando menos las mismas, que sea considerada como postura legal.
En síntesis, si no hay acuerdo de voluntades entre el propietario y el adquirente, ni respecto a la
transmisión del bien, ni respecto el precio, no puede hablarse de contrato de compraventa.

Elementos de la compra venta

Elementos personales

Los elementos personales de este contrato se conforman por dos partes: el comprador y el vendedor.

1. Vendedor: aquella persona física o moral que se obliga a transferir el dominio de una cosa o un
derecho a otro.

2. Comprador: aquella persona física o moral que se obliga para con el vendedor a pagar un precio
cierto y en dinero a cambio de una cosa que pasará a su propiedad.

Elementos reales. Los elementos reales son dos: El precio y la cosa.

EL Precio, como parte de la prestación que debe dar el comprador a favor del vendedor, debe tener las
siguientes características: Debe ser cierto, es decir, que debe ser determinado y determinable, el que
debe fijarse al celebrar el contrato de manera precisa,

matemática y exacta; debe ser en dinero, es decir, que debe ser en moneda nacional que tenga curso y
poder liberatorio pleno conforme a la ley monetaria. Se puede pactar dentro del contrato que una parte
se pague en dinero y otra parte del precio se pague en especie siempre y cuando el importe en dinero sea
igual o mayor que el valor de esa cosa; debe ser verdadero, esto es no debe ser ficticio, pues de no
acontecer así se estaría en presencia de un contrato ficticio, simulado o de donación; y, finalmente, el
precio debe ser Justo, pese a que se sabe que no es requisito de validez del precio su justicia.

La Cosa o el bien materia de compra venta

En principio, se debe tener en cuenta que pueden venderse los bienes existentes o que pueden existir,
siempre que sean determinados o susceptibles de determinación y cuya enajenación no este prohibida
por la ley. Así, este elemento contractual está referido al objeto del contrato; y como tal, pueden ser
objeto del contrato de compra venta todas las cosas y derechos que reúnan los siguientes requisitos:

Debe existir en la naturaleza. También pueden ser objeto del contrato e3 compra venta las cosas
futuras o las compras de esperanza.

Debe estar determinado, es decir, individualizado y cierto.

Debe ser determinable en especie, es decir, la cosa debe contar con datos de género, calidad, cantidad,
peso o medida.

Debe estar en el comercio, esto es que se encuentren dentro del ámbito del tráfico comercial o
mercantil.

La formalidad a nivel de la compra venta

Los contratos por lo general, incluidos los contratos de compra venta, son contratos básicamente
consensuales, excepcionalmente formales y una mínima parte formalísimos. Sin embargo, tal hecho, no
impide a los contratantes revestirlos de alguna formalidad, esto con fines de seguridad, confiabilidad y
garantía del negocio jurídico. En el caso nuestro, con la vigencia de la Ley Nro. 30730, a partir del mes
de agosto del año 2018, el pago de sumas de dinero por la constitución o transferencia de derechos
reales sobre bienes inmuebles, así como por la transferencia de propiedad o constitución de derechos
reales sobre vehículos nuevos o usados, ya sean aéreos, marítimos o terrestres, por importes iguales o
superiores a tres unidades impositivas tributarias (UIT), inclusive cuando estos se realicen de manera
parcial, debe realizarse de manera obligatoria por medio del sistema bancario, mediante Depósitos en
cuenta, Giros, Transferencia de fondos, Ordenes de pago, Tarjetas de débito expedidas en el país,
Cheques, Remesas o Cartas de crédito, de cuyo hecho el Notario o el Juez de Paz que haga sus veces
deberá hacer constar en el instrumento público respectivo, convirtiendo así y en cierto modo a los
contratos de compra venta en típicos contratos formales.

Efectos del contrato de compraventa

En la medida que el contrato de compra venta se caracteriza por ser un típico contrato con prestaciones
reciprocas, estas prestaciones, por lo general están reflejados en las obligaciones que emergen de ellas.
A continuación, veamos las principales obligaciones, que, como efectos de la celebración del contrato,
corresponde asumir a ambas partes contratantes.

Obligaciones del vendedor

. - Perfeccionar la transferencia dela propiedad del bien.

. - Conservar el bien objeto de la compraventa hasta su entrega.

. - Entregar el bien al comprador en el lugar y en el momento convenido.

.- Garantizar al comprador una posesión útil.

. - Garantizar al comprador una posesión pacífica.

.- Responder por la evicción.

Obligaciones del comprador

. - Pagar el precio.

.- Pagar intereses en caso de demora o de compraventa con precio aplazado.

. - Recibir el bien comprado.

. - Recibir el bien en buen estado.

Modalidades especiales de la compra venta

Compra venta con reserva de dominio o de propiedad. Es aquella en que la transferencia del
dominio queda sujeta a una condición suspensiva que puede consistir en el pago del precio del bien.
Esto es cuando el vendedor, por acuerdo mutuo, tiene el derecho de reservarse el dominio o la propiedad
del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de él, aunque el bien haya sido
entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida o deterioro desde el momento de la entrega
se reserva la propiedad. Si bien es cierto que este pacto, antes de ser una modalidad, es reconocida y
regulada en nuestro código civil (artículo 1582), empero no es reconocida por todos los ordenamientos
jurídicos.

Compra venta a plazo (en abonos). Es aquella en que el vendedor, por un lado, realiza la transferencia
de la propiedad, y por otro el comprador, se obliga a realizar el pago fraccionado en un determinado
número de cuotas periódicas.

Compra venta ad gustum (al gusto). Es aquella que está sometida a la condición futura e incierta de
superar una prueba o degustación que permita averiguar si la cosa posee la calidad expresa o
tácitamente convenida.
Compra venta con pacto de preferencia. Es aquella en virtud del cual se establece impone al
comprador, la obligación de ofrecer el bien al vendedor por el tanto que otro proponga, cuando pretenda
enajenarlo. A diferencia de otros ordenamientos jurídicos, en el caso nuestro, esta figura contractual al
igual que el pacto de mejor comprador no está reconocido, sino que, por el contrario de pactarse así, el
contrato de compra venta deviene en nulo.

Compra venta con pacto de retroventa. Es aquella en que se atribuye al vendedor un derecho
subjetivo, por el que puede recuperar el objeto vendido. Cabe añadir que la finalidad económica de esta
figura gira en torno a la posibilidad de que el vendedor adquiera liquidez suficiente, con la futura
esperanza de recuperar la cosa. De ahí que existan grandes facilidades para simular una compra venta
con pacto de retroventa, tratándose realmente de un préstamo garantizado. En el caso nuestro, esta
figura contractual tiene lugar cuando el vendedor, por común acuerdo, adquiere el derecho de resolver
unilateralmente el contrato de compra venta, sin necesidad de decisión judicial alguna. Así es como
establece el artículo 1586 del código civil.

Compra venta sobre documentos. Esta modalidad tiene lugar cuando las partes pactan que la entrega
del bien quedara sustituida por la de su título representativo y por los otros documentos exigidos por el
contrato o, en su defecto, por los usos.

Compra venta con garantía hipotecaria. Esta tiene lugar cuando el comprador adquiere un bien
mueble o inmueble y en el mismo acto está adquiriendo e hipotecando a su vez el bien que adquiere. Se
hace ante la fe de un notario público y para que se pueda realizar la compraventa en esta modalidad el
bien no debe tener ningún gravamen, esto se debe demostrar con un certificado que expide el Registro
Público de la Propiedad y Comercio del Estado en donde se esté realizando el contrato.

Compra venta con arras. El contrato de arras es la garantía que tiene tanto el comprador como el
vendedor de que se llevara a cabo la compra venta del bien objeto de transferencia, donde el comprador
deposita o entrega al vendedor de un monto de dinero o de algún otro objeto de valor, como garantía de
que la compra venta del bien, perdiéndola si finalmente no lo compra. El dinero depositado o los bienes
de valor entregados, servirán también de garantía para el comprador, dado que, si el vendedor
finalmente no le vendiera, esto es se desistiera de la venta, deberá devolverle el doble del dinero o de los
bienes de valor que los hubiese depositado o entregado al vendedor.

De acuerdo al Código Civil nuestro, la finalidad que persiguen las arras puede ser de distinta naturaleza,
tales como: a) Confirmar la conclusión del contrato, supuesto en la que nos encontramos ante las
denominadas arras confirmatorias reguladas por el artículo 1477 del Código Civil ; b) Establecer una
forma de garantía de cumplimiento del contrato, mediante la pérdida de las arras o su devolución
dobladas en caso de incumplimiento, supuesto en la que nos encontramos ante las denominadas arras
penales, reguladas por el artículo 1478 del Código Civil, y, c) Fijar una retribución para tener derecho
de retractarse del contrato preparatorio , mediante la pérdida de la arras por quien las dio o su
restitución dobladas por quien las recibió, supuesto en la que nos encontramos antes las denominadas
arras de retractación o penitenciales, figura contenida en el artículo 1480 del Código Civil
Por otro lado, en relación al tema, debemos saber que, en verdad, no existe una definición que
comprenda a todas las arras; sin embargo, el rasgo común que presentan estas es que todas ellas
consisten en una dación y se perfeccionan con la entrega de la misma, que puede ser en dinero o en
otros objetos o bienes. En cambio, son distintos sus orígenes, sus funciones, sus efectos y su área de
acción, los mismos que pueden ser resumidos en lo siguiente:

1.- Las arras confirmatorias acreditan la celebración del contrato, la refuerzan e impiden que las partes
se puedan arrepentir. En cambio, las arras de retracción, denominadas en la doctrina arras penitenciales,
arras de arrepentimiento o arras de desistimiento, no confirman la celebración del contrato ni aseguran
su cumplimiento, sino que, por el contrario, permiten retractarse del contrato preparatorio; esto es,
arrepentirse y desvincularse de la relación contractual.
2.- Las arras de retracción no se entregan como seña de celebración del contrato, sino como retribución
para que las partes adquieran el derecho de desistirse del contrato preparatorio que celebraron; es decir,
es el precio que se paga para tener el derecho de retractarse, de separarse de modo unilateral del contrato
sin tener que dar explicaciones. De manera que, en el contrato pactado con arras de retracción, es
legítimo que cualquiera de las partes contratantes opte por cumplir o por retractarse del mismo, de ahí
que es acertado que el Código Civil nuestro hable de arras de retracción en vez de arras penitenciales.
3.- Las arras confirmatorias se pueden pactar en un contrato definitivo o en un contrato preparatorio,
mientras que las arras de retracción solamente pueden ser pactadas en un contrato preparatorio, tal cual
señala en ese sentido el artículo 1480 del Código Civil.
4.- A nivel de las arras de retracción, el único efecto del incumplimiento del contrato preparatorio,
mediante el ejercicio legítimo del derecho de retracción, es la pérdida de las arras por quien las entregó
o su devolución dobladas por quien las recibió.
5.- Tratándose de arras retractorias, si llega a celebrase el contrato definitivo, quien recibe las arras está
en la obligación de devolverlas inmediatamente a dicha suscripción, o en defecto quedaran imputas a su
crédito, según la naturaleza de la prestación (Véase el artículo 1483 del Código Civil).
5.- A nivel de las arras confirmatorias, si la parte que ha incumplido la obligación, prefiere demandar la
ejecución o la resolución del contrato, la indemnización de los correspondientes daños y perjuicios se
regulan por las normas generales. (Véase el artículo 1479 del Código Civil).
6.- Las arras de retracción permiten a ambas partes contratantes retractarse del contrato celebrado
(contrato preparatorio): el que las dio, perdiéndola a favor del que las recibió, devolviéndolas doblas.
Sin embargo, conforme establece el artículo 1482 del Código Civil, el contratante que recibe las arras
puede renunciar al derecho de retracción, en cuyo supuesto el único que puede desligarse válidamente
del contrato es que dio las arras

Diferencia de las Arras con la Cláusula Penal.

En cierto modo, la cláusula penal y las arras son dos instituciones civiles que tienen la misma función,
cual es la de reforzar el derecho del acreedor y el resarcimiento de los daños y perjuicios que se le hayan
ocasionado, donde la fuente de ambas es la voluntad de las partes contratantes; y como tal, tanto la
cláusula penal y las arras penales constituyen una valoración convencional y anticipada de los daños
causados por el incumplimiento del contrato. No obstante, ello, podemos extraer las siguientes
diferencias entre ambas figuras:
1.- Las arras se diferencian de la cláusula penal, porque ésta (cláusula penal) consiste en una promesa de
dar, mientras que aquella (las arras) consisten en una dación actual.
2.- Las arras no tienen la naturaleza, ni el carácter penal, sino confirmatorio; mientras que a nivel de la
cláusula penal ese carácter y esa naturaleza le es innata.
3.- Las arras solamente se pueden pactar en los contratos definitivos o preparatorios, mientras que la
cláusula penal puede ser previstas incluso en los actos jurídicos unilaterales.
4.- Las arras penales solamente se dan en caso de incumplimiento del contrato, mientras que la cláusula
penal puede convenirse también para el caso de retardo en el incumplimiento.
5.- En caso de incumplimiento del contrato, el que recibió las arras confirmatorias puede imputarlas
sobre su crédito (obligación), cosa que no ocurre con la cláusula penal que sustituye a la indemnización
por los daños causados con el incumplimiento del contrato.
6.- En la cláusula penal, el monto de la pena puede ser disminuida equitativamente por el Juez, lo que
no acontece con las arras, ya que en este último caso el acreedor siempre tendrá el derecho de retener lo
recibido o exigir el pago del doble de lo que dio por concepto de arras.

EL DERECHO DE RETRACTO A NIVEL DE LA COMPRA VENTA

En principio, debemos tener en cuenta que la palabra o el término “retracto”, se aplica al retracto legal
sin tener en cuenta su verdadero sentido gramatical, entendiendo por retraer, al acto u hecho de volver a
traer, traer otra vez, traer de nuevo, reintegrar una cosa al estado en que ya se ha encontrado.
La preposición “re” denota ordinariamente repetición, reiteración, que unida al verbo “traer”, denota
una repetición en la tracción, es decir, que lo que se hace al retraer es traer de nuevo, por segunda vez,
con repetición. Así retrayendo se recupera un objeto que salió del mismo patrimonio.
En términos generales, el retracto es la sustitución forzada del comprador o adquiriente por un tercero
que invoca un derecho preferente, en los contratos de compra-venta. Así, el retracto no limita el derecho
de disposición del enajenante sino el derecho de propiedad de quien lo adquiere por compra venta; toda
vez que, el propietario del bien ejercita libremente su legítimo derecho de transferir la propiedad a un
tercero que adquiere la calidad de comprador. Solo después de adquirido el derecho a la propiedad por
el comprador, este derecho se ve afectado por el ejercicio del derecho de retracto por parte del
retrayente, cuyo efecto es la subrogación del comprador por el retrayente.

Dentro de nuestro sistema civil, y de acuerdo a lo establecido por los artículos 1592 y 1593 del Código
Civil, se entiende por retracto como aquel derecho que la ley otorga a determinadas personas para
subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compra-venta, así
como en los contratos de dación en pago, donde el retrayente debe reembolsar al adquiriente el precio,
los tributos, y gastos pagados por este y en su caso, los intereses pactados por las partes intervinientes
en esos contratos. Es improcedente el retracto en las ventas hechas por remate público.

Características

De la definición contenida en el artículo 1592 del Código Civil nuestro, podemos destacar las siguientes
características del derecho de retracto:
1.- Es un derecho otorgado por la ley, y como tal, no puede crearse convencionalmente.
2.- Solo gozan de ese derecho determinadas personas señaladas expresa y taxativamente por la ley.
3.- El derecho consiste en la subrogación de esas personas en el lugar del comprador y en todas las
estipulaciones del contrato de compra, y de ser el caso en los de dación en pago.
4.- Quien ejerce el retracto debe reembolsar al comprador los conceptos indicados en el segundo párrafo
del mencionado artículo.
5.- Por el retracto, la compra venta o la dación en pago, no se rescinde, ni se disuelve, ni se anula.
Tampoco se produce una nueva figura contractual. El contrato es válido y permanece igual, lo único que
sucede es que el retrayente, haciendo uso del derecho que le confiere la ley sustituye al comprador por
subrogación, en todas las estipulaciones del contrato. Así, por disposición expresa de la ley se opera un
cambio de uno de los contrayentes por un tercero: se sustituye al retrayente por el comprador.
6.- Es de naturaleza excepcional, por cuanto el retracto constituye una limitación a la libre contratación
y traba a su vez la fluidez de la misma.
7.- Procede respecto de bienes muebles inscritos y de inmuebles.
8.- Es de carácter personalísimo.
9.- Es irrenunciable e intransmisible por acto entre vivos.
10- Tiene limitación en el tiempo, puesto que su ejercicio está sujeto a plazos de caducidad, el mismo
que debe ejercerse dentro del plazo de treinta días contados a partir de la comunicación de fecha cierta a
la persona que goza de este derecho.
Cuando el domicilio de la persona que tiene el derecho de retraer la venta no sea conocido ni conocible
puede hacerse la comunicación mediante la comunicación en el diario encargado de los avisos judiciales
y en otro de mayor circulación de la localidad, por tres con intervalo de cinco días entre cada aviso. En
este caso, el plazo se cuenta desde el día siguiente al de la última publicación.
Si el retrayente conoce la transferencia por cualquier medio distinto del indicado en artículo 1596, el
plazo se cuenta a partir de la fecha de tal conocimiento.
11.- Guarda un formalismo riguroso, puesto que cuando el precio del bien fue pactado a plazos es
obligatorio el otorgamiento de una garantía para el pago del precio pendiente, aunque en el contrato que
da lugar al retracto no se hubiera convenido. Y, por ser una limitación a la libertad de contratación, el
retrayente deberá consignar, al momento de demandar, el valor del bien, los impuestos y gastos
notariales, si son conocidos, o dentro de las 24 horas del requerimiento judicial. Y si la venta se hizo a
plazos deberá otorgar garantía para el precio pendiente. Además, deberá indicar que el bien lo adquiere
para sí y pedir la sustitución plena del comprador a quien subroga.
Titulares del Derecho de Retracto

De acuerdo al artículo 1599 de nuestro Código Civil, modificado, las personas legitimadas para
retractar, son los siguientes:
1.- El co-propietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas. (Porque un estado de indivisión es
factor de perturbación social; allí donde hay condómino hay litigios, por eso el legislador busca
atenuarlos por medio de la partición y división, y también por el retracto, porque evita que esos
derechos pasen a extraños).
2.- El litigante, en caso de venta por el contrario del bien que se está discutiendo judicialmente.
3.- El propietario en la venta del usufructo y a la inversa.
4.- El propietario del suelo y el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos.
5.- Los propietarios de predios urbanos divididos materialmente en partes, que no pueden ejercitar sus
derechos de propietarios sin someter las demás partes del bien a servidumbre o a servicios que
disminuyan su valor.
6.- El propietario de la tierra colindante, cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no
exceda de la unidad agrícola o ganadera mínima respectiva (Tres Hectáreas), o cuando aquella y ésta
reunidas, no excedan de dicha unidad.

Cuando hay diversidad en los títulos de dos o más sujetos procesales que tengan derecho de retracto, el
orden de preferencia es aquel establecido en el artículo 1599 del Código Civil. Por otro lado, cuando se
hayan efectuado dos o más enajenaciones antes de que expire el plazo para ejercitar el retracto, este
derecho se refiere únicamente a la primera enajenación solo por el precio, tributos, gastos e intereses de
la misma, quedando sin efecto las otras enajenaciones. Finalmente, es de señalar también que el
Derecho de Retracto, se tramita en la vía del Proceso Abreviado, y con arreglo a lo establecido por el
articulo 495 al 503 del Código Procesal Civil.

Regulación normativa de la compra venta en la Legislación Comparada.

Colombia

El Código Civil y Comercial Colombiano lo tratan en sus artículos:

Artículo 1849 C.C. Concepto de compraventa: La compraventa es un contrato en que una de las partes
se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero
que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.

Artículo 905 C.Com. Definición de compraventa La compraventa es un contrato en que una de las
partes se obliga a trasmitir la propiedad de una cosa y la otra a pagarla en dinero. El dinero que el
comprador da por la cosa vendida se llama precio.

Título XXIII: De la Compraventa

Capítulo I. De la Capacidad para el Contrato de Venta

Capítulo II. Forma y Requisitos del Contrato de Venta

Capítulo III. Del Precio

Capítulo IV. De la Cosa Vendida

Capítulo V. De los Efectos Inmediatos del Contrato de Venta

Capítulo VI. De las Obligaciones del Vendedor y Primeramente de la Obligación de Entregar

Capítulo VII. De la Obligación de Saneamiento y Primeramente del Saneamiento por Evicción

Capítulo VIII Del Saneamiento de Vicios Redhibitorios

Capítulo IX. De las Obligaciones del Comprador

Capítulo X Del Pacto Comisorio

Capítulo XI. Del Pacto de Retroventa

Capítulo XII. De Otros Pactos Accesorios al Contrato de Venta

Capítulo XIII. De la Rescisión de la Venta por Lesión Enorme

Argentina

El Código Civil y Comercial Argentino lo trata dentro del Libro III acerca de los "Derechos
Personales", en el Título IV acerca de los "Contratos en particular", le dedica el primer capítulo del
mencionado título al contrato de compraventa, este a su vez se divide en 8 secciones:

Sección 1ª "Disposiciones Generales" (artículos 1123 - 1128)

Sección 2ª "Cosa "vendida" (artículos 1129 - 1132)

Sección 3ª "Precio" (artículos 1133 - 1136)

Sección 4ª "Obligaciones del vendedor" (artículos 1137 - 1140)

Sección 5ª "Obligaciones del comprador" (artículos 1141)

Sección 6ª "Compraventa de cosas muebles" (artículos 1142 - 1162)

Sección 7ª "Algunas cláusulas que pueden ser agregadas al contrato de compraventa" (artículos 1163 -
1169)

Sección 8ª "Boleto de compraventa" (artículos 1170 - 1171)

México

Los artículos 2248 al 2322 del Código Civil Federal regulan el contrato de compraventa.

En el Derecho mexicano la compraventa es perfecta y obligatoria para las partes, por regla general,
cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, aunque la cosa no haya sido entregada ni el precio
satisfecho. El pacto de retroventa está expresamente prohibido, así como la promesa de venta de un
bien raíz que haya sido objeto de una compraventa entre los mismos contratantes

Chile

Los artículos 1793 al 1896 del Código Civil de Chile regulan el contrato de compra-venta.

El Salvador

Los artículos 1597 a 1686 del Código Civil regulan la compraventa civil, y los artículos 964 al 994 del
Código de Comercio regulan la compraventa mercantil.

Guatemala
Regula el contrato de compra venta en los artículos 170 al 1879 del Código Civil, Decreto 107. En ellos
se establece que por el contrato de compra venta el vendedor transfiere la propiedad de una cosa y se
compromete a entregarla, y el comprador se obliga a pagar el precio en dinero.

EL CONTRATO DE PERMUTA

CONCEPTO
Se sabe bien que la permuta ha sido considerada como una la forma más antigua de adquirir la
propiedad, mediante el trueque de una cosa por cosa, pero que en la actualidad tal concepto ha variado,
pues a través de la permuta, los contratantes no necesariamente intercambian cosas, sino que también en
él se puede comprometer una cosa o un derecho a cambio de una contraprestación, que no está
expresada en dinero, sino en otra cosa o en un derecho. En otros términos, el trueque o permuta no es
sino el cambio de una cosa por la otra, a la que se le asigna un valor igual. Es por no decirlo, el primer
convenio que practicó el hombre en su vida de relación, al cambiar los bienes que le sobraban por los
que le hacían falta para satisfacer sus necesidades. En ese entonces, se le denominó simplemente
“trueque”, ahora se le conoce como permuta.
A pesar de ser tan antigua la permuta, la compra-venta ha evolucionado en mayor escala, a tal punto
que todas las legislaciones contemporáneas le dan más importancia a esta que aquella. El legislador
peruano participa de ese mismo criterio, pues el artículo 1603 del Código Civil, remite su tratamiento
legal a las normas de la compra-venta. Mientras la compra-venta es el cambio de un bien por dinero, la
permuta es el cambio de un bien por otro bien. Si bien en ambos tipos de contrato existe el cambio, pero
estas se diferencian en lo que cambian.
La permuta es considerada hoy como un contrato bilateral y oneroso que puede asumir las modalidades
de conmutativo, por el cual ambos contratantes, como recíprocos acreedores, se obligan a entregar con
transferencia de dominio uno al otro, una cosa.

OBJETO DE LA PERMUTA:
La permuta tiene por objeto la transferencia reciproca de la propiedad de bienes, que pueden ser
derechos, e incluso créditos. Por consiguiente, la permuta puede consistir en el trueque de cosas
corporales o incorporales o de una corporal y otra incorporal.
El Código Civil de 1936, consideraba como objeto del contrato de permuta el intercambio de “cosas”;
mientras que el Código Civil de 1984, cambia el término de cosas por “bienes” que es más amplio, pues
los bienes a diferencia de las “cosas”, comprenden las cosas y los derechos. Por ello es que, en la
actualidad, se admite hoy que el objeto del contrato de permuta es el intercambio de “bienes”.

FUNCIÓN ECONÓMICA DE LA PERMUTA:

La función económica de la permuta es preponderante, pues este ha sido el primer contrato transmisorio
de dominio cuando no se había establecido aun la moneda.

ELEMENTOS ESENCIALES DE LA PERMUTA:

Los elementos esenciales de la permuta, son los mismos elementos de todo contrato: Consentimiento,
objeto físico y jurídicamente posible, finalidad lícita y forma prescrita bajo sanción de nulidad.
El consentimiento debe hacerse con el ánimo de transferir la propiedad, y el objeto debe existir en la
naturaleza o estar en el comercio de los hombres; así como debe ser determinado o determinable. Su
finalidad debe estar conforme a la ley y su formalidad es similar a la compra-venta.

CARACTERÍSTICAS DEL CONTRATO DE PERMUTA:

La permuta se caracteriza por lo siguiente:
Se trata de un Contrato Principal, por ser autónomo e independiente que no depende de otro tipo de
contrato para tener existencia y validez.
Se trata de Contrato Conmutativo, porque las prestaciones de las partes son recíprocas, pues cada uno
a su turno deberá ejecutar una obligación de dar, con traslación de dominio.
Es un Contrato Oneroso, porque lo que se intercambian son bienes en sentido amplio; sin embargo,
esa entrega no importa una equivalencia económica, sino una equivalencia jurídica.
Es un Contrato Consensual, porque se perfecciona con el consentimiento de las partes contratantes.
Es un Contrato no solemne, puesto que para su validez la ley no exige forma solemne alguna, dejando
a las partes en libertad para que adopten la forma que más les convenga. La entrega de los bienes forma
parte de la ejecución del contrato, no de su constitución.

SUJETOS DEL CONTRATO DE PERMUTA:

Mientras en la compra-venta existen sujetos diferenciados con el nombre de “comprador” y “vendedor”,
en la permuta, los contratantes tienen un nombre común: “permutantes”.

REGULACION NORMATIVA:
La permuta no tiene una regulación normativa propia. En efecto, el artículo 1603 del Código Civil
nuestro dispone que la permuta se rige por las normas del contrato de compra-venta. En consecuencia,
al contrato de permuta le son aplicables:

El Art. 1530 sobre pago de gastos de conservación, entrega y transporte; pero referido a ambos
permutantes, en razón de que ambos tienen similares obligaciones de conservar el bien hasta su entrega,
corriendo con los gastos.

También son aplicables a la permuta los artículos 1532 al 1544 referente a los bienes.

Igualmente son aplicables a la permuta los artículos 1549 al 1557 sobre obligaciones del vendedor, en
cuanto a la entrega de los bienes materia de la permuta.

Asimismo, son aplicables a la permuta los artículos 1567 al1570 sobre transferencia de riesgo, puesto
que las prestaciones comunes en la permuta se refieren a bienes.

Finalmente son aplicables a la permuta los artículos 1582 a 1599 sobre pactos que pueden incluirse en
las permutas por el principio de libertad contractual. Además, se refieren a los bienes cambiados.

A diferencia del contrato de compra-venta no le son aplicables, los artículos 1543 a 1548 referentes al
precio, puesto que en la permuta no existe precio. Solo se cambia bienes.
Tampoco le son aplicables a la permuta los artículos 1558 al 1556 sobre obligaciones del comprador de
pagar el precio, puesto que, como indicamos anteriormente, en la permuta no existe precio. Solo se
cambian bienes.
Igualmente, no son aplicables a la permuta los artículos 1571 al 1581 sobre venta a satisfacción, venta
sobre medida y venta sobre documentos, puesto que esas formas son propias de la compra-venta.
Finalmente, no son aplicables a la permuta los artículos 1592 al 1601, sobre retracto porque esa
institución jurídica es propia de la compra-venta. No funciona con la permuta.

EL CONTRATO DE SUMINISTRO

CONCEPTO
En el artículo 1604 del Código Civil de 1984, encontramos un concepto legal del contrato de suministro,
en la cual se define a este contrato nominado como aquel contrato mediante el cual, “el suministrante”
se obliga a ejecutar a favor de otra persona, llamada “suministrado”, prestaciones periódicas o
continuadas”. De ello se infiere que el suministro se trata de un contrato de prestaciones recíprocas y de
tracto sucesivo, con ejecuciones sucesivas periódicas o continuadas. Así, por ejemplo, el fabricante de
productos alimenticios envasados (suministrado) requiere de materia prima que le proporcionará el
agricultor (suministrante) en un periodo de seis meses que dura la cosecha, donde el precio que deberá
pagar el suministrado constituye la contraprestación.
Por todo ello, se sostiene que el suministro es un contrato de prestaciones recíprocas de tracto sucesivo
o de ejecución periódica o continuada, que conduce a la traslación de dominio del objeto de la
prestación si es consumible, y que puede darse también la posibilidad de que solo se proporcione un
bien en uso o goce y que al finalizar el contrato sea devuelto a su dueño. Además, si bien
ordinariamente se conviene este contrato a título oneroso, nada impide que se pacte gratuitamente, lo
que es normal, sin quedar por ello desnaturalizado.

CARACTERÍSTICAS
Las características que más resaltan a nivel de este tipo de contratos, son los siguientes:
Es un Contrato Único.- El contrato de suministro tiene una unidad externa contractual con prestaciones
independientes sucesivas en el tiempo. Son consecuencias de esa autonomía la irretroactividad de las
prestaciones en cuanto a la resolución del contrato y la independencia de la acción y prescripción.
Es un Contrato de Duración.- Se dice que el contrato de suministro es un contrato de duración, porque
tanto la ejecución como el cumplimiento de la contraprestación se hacen por entregas periódicas o
sucesivas en el tiempo. La ejecución de la prestación es continuada y fraccionada en cuotas
independientes. Los bienes no son presentes sino futuros.
Es un Contrato Oneroso. - En forma genérica el suministro es un contrato oneroso; sin embargo, no
existe impedimento alguno para que pueda ser gratuito, producto de una liberalidad. Así, por ejemplo:
cuando el estado o cualquier particular, persona natural o jurídica, se compromete a proporcionar
alimentación a un orfanato.
Es un Contrato Complejo. - El contrato de suministro es complejo por la pluralidad de las prestaciones
autónomas. Existen varias prestaciones singulares con una misma relación jurídica contractual. Cada
acto es suficiente para satisfacer una necesidad y todos ellos reunidos satisfacen otra distinta y superior.
Es un Contrato Conmutativo. - El contrato de suministro es conmutativo por que las prestaciones son
recíprocas y concurrentes. El Suministrante proporciona los productos a cambio del precio
correspondiente. En ese aspecto, se asimila el suministro al contrato de venta a plazos.
Es un Contrato Consensual. - El contrato de suministro es consensual, porque se perfecciona por el
común consentimiento de las partes contratantes.
Es un Contrato Impersonal. - El contrato de suministro no se realiza “intuito personae”, sino de
acuerdo a las necesidades de la empresa y de los pueblos que consumen los bienes suministrados.

OBJETO DEL CONTRATO

El objeto del contrato de suministro está constituido por bienes de diversa naturaleza, tales como:
combustibles, materiales de construcción, minerales, impresos, mercaderías, forraje, insumos, armas,
municiones, energía, agua, etc.
Los bienes pueden ser consumibles o no. Puede proporcionarse al beneficiario del suministro el bien en
uso o únicamente en goce, o, también con traspaso definitivo de dominio.

SUJETOS DEL CONTRATO

En el contrato de suministro intervienen dos sujetos: el suministrante y el suministrado, los que
pueden ser personas naturales o jurídicas.

FORMA DEL SUMINISTRO

La ley distingue dos formas de constituir el contrato de suministro: Gratuito y Oneroso.
Cuando el suministro es producto de una liberalidad, tiene forma “Ad solemnitatem”, lo que implica que
dicho contrato debe realizarse por escrito, bajo sanción de nulidad. En tanto, cuando el suministro es
oneroso, esta adquiere la forma “Ad Probationem”, y puede celebrarse en cualquier forma que las partes
acuerden celebrarlo. La existencia del contrato puede probarse por cualquiera de los medios de prueba
que autoriza la ley (principio de la libertad de forma). Si existen varios contratos prevalece la forma
escrita.
La forma del suministro se halla prevista en el Art. 1605 del código civil, que textualmente expresa lo
siguiente: “La existencia y contenido del suministro puede probarse por cualquier de los medios que
permita la ley, pero si se hubiera celebrado por escrito, el mérito del instrumento respectivo prevalecerá
sobre todos los otros medios probatorios. Cuando el contrato se celebra a título de liberalidad debe
formalizarse por escrito, bajo pena de nulidad.

TIPOS DE SUMINISTRO
Existen dos tipos de suministro:
Periódico. - Donde el precio se paga inmediatamente que se haya ejecutado la prestación, pudiéndose
pactar el pago con anterioridad a la entrega. Ejemplo: el pago que se realiza al momento de la entrega
del arroz a la molinera.
Continuado. - A falta de pacto, el precio se paga de acuerdo a los usos del mercado, pudiendo pactar
las partes el pago de acuerdo a ciertos periodos. Por ejemplo: cuando se paga de manera mensual el
suministro de luz o de agua, telefonía móvil y fija, el servicio de internet, etc.

VOLUMEN Y PERIODICIDAD DEL SUMINISTRO

El contrato de suministro tiene por finalidad satisfacer las necesidades permanentes del suministrado.
Sin embargo, cuando no se ha fijado el volumen del suministro o su periodicidad, se entiende que él se
ha pactado teniendo en cuenta las necesidades del suministrado; y que los mismos, han sido
determinados al momento de la celebración del contrato. Por ejemplo: Una molinera debe suministrar
harina a una pastelería por un año, pero no se señaló el tiempo ni la periodicidad, y si al momento de
suministrar se necesitaba una cantidad de harina semanal, ese será el volumen y la periodicidad del
suministro.

VENCIMIENTO DE PRESTACIONES SINGULARES

Si el vencimiento es facultad del suministrado, la ley exige que este debe comunicar la fecha del
vencimiento con un aviso previo no menor de siete días.

PACTO DE PREFERENCIA
Esta cláusula de preferencia, de acuerdo al tenor del artículo 1615 del Código Civil, se puede pactar a
favor de cualquiera de las partes y consiste en el hecho de que una vez extinguido el contrato, si una de
las partes quiere contratar nuevamente, deberá hacerlo con la otra parte, ya que está establecido ese
derecho en su favor.

PACTO DE EXCLUSIVIDAD
Si en un contrato de suministro se ha incorporado la cláusula de exclusividad a favor del suministrante,
el beneficiario del suministro, esto es el suministrado, no puede recibir de terceros prestaciones de la
misma naturaleza, ni proveerlos con medios propios a la producción de las cosas que constituyen el
objeto de la prestación. Es decir que, el suministrado no puede satisfacer sus necesidades con bienes de
terceros o con bienes propios, sino con los bienes del suministrante en forma exclusiva.
Situación similar acontece cuando la cláusula de exclusividad ha sido pactada a favor del suministrado,
supuesto en los que el suministrante no puede, directa o indirectamente, efectuar prestaciones de igual
naturaleza que aquellas que son materia del contrato, en ningún otro lugar.
Es así como prevé el artículo 1616 y 1817, del Código Civil, respectivamente.

SUSPENSION DEL SUMINISTRO

Según el artículo 1619 del Código Civil, si el beneficiario del suministro no satisface la obligación que
le corresponde y este incumplimiento es de escaza importancia, el suministrante no puede suspender la
ejecución del contrato sin darle aviso previo. No obstante, en el artículo 1620 del Código Civil, al hacer
mención al incumplimiento de las prestaciones singulares, se señala que cuando alguna de las partes
incumple las prestaciones singulares a que está obligada, la otra parte puede pedir la resolución del
contrato si el incumplimiento tiene una importancia tal que disminuya la desconfianza en la exactitud de
los sucesivos cumplimientos.

EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE SUMINISTRO

El contrato de suministro queda extinguido al vencimiento del plazo y si ninguna de las partes ha hecho
valer su derecho de preferencia, si se acabaron las cosas (bienes), objeto de suministro; y si la duración
del contrato de suministro no está establecida.

EL CONTRATO DE DONACIÓN

CONCEPTO
La donación es un tipo de contrato con prestación a cargo de una sola persona, llamado donante, en
favor de otro u otros, llamado donatario, inspirado en el ánimo de liberalidad, de altruismo y gratitud del
donante, mediante el cual se transfiere a título gratuito la propiedad de un determinado bien.
El Código Civil, en su artículo 1621 define a la donación como aquel “acto por medio del cual, el
donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un bien”.

ELEMENTOS
De dicho concepto legal, podemos establecer los elementos constitutivos del contrato de donación,
como son por un lado el elemento real o material; y por otro, el elemento subjetivo. El primero,
denominado también como el elemento personal, está constituido por la intervención de dos personas
denominadas donante y donatario, que pueden ser personas naturales o jurídicas. El segundo elemento
en tanto, está dado por el acto de liberalidad del donante, esto es por el “animus donandi”, que refleja el
gesto altruista y de gratitud del donante para con el donatario.

NATURALEZA JURIDICA
En cuanto concierne a la naturaleza jurídica de la donación, es necesario tener que referirnos al
momento en que esta tiene lugar, púes este hecho nos permitirá saber si la donación ha de producir
efectos entre vivos, o si ha de producir efectos mortis causa. Si sus efectos se producen cuando se hallan
en vida el donante y el donatario, serán aplicables las normas del Código Civil, incluidas en ellas las
fuentes de las obligaciones; en tanto, si la donación ha de producir efectos luego de acontecido la
muerte o el fallecimiento del donante, serán aplicables las normas del código que regula la sucesión
testamentaria. Así, a razón de este hecho, entre ambos supuestos encontramos la siguiente
diferenciación: a) Cuando la donación produce efectos inmediatos, será un contrato, y como tal, un
modo de adquirir la propiedad, regulándose por ello por el artículo 1621 al 1647 del Código Civil,
dentro de los que se exige de todos modos la aceptación del donatario, aun cuando el código nuestro no
hace alusión alguna sobre la aceptación, y, b) Cuando la donación produce efectos luego del deceso del
donante, esta tendrá que regirse por las normas relativas a la sucesión hereditaria.

CARACTERISTICAS
Las características más notorias que presenta el contrato de donación, son las siguientes:
a) Es un acto de transferencia de la propiedad de un bien, por parte del donante a favor del donatario.
b) Es un acto entre vivos, pues la que produce sus efectos a la muerte del donante se regula por las
normas de la sucesión testamentaria.
c) Es un acto de liberalidad y como tal es un acto gratuito.
d) Es un acto que se extiende a toda clase de bienes, sean cosas muebles e inmuebles, y derechos cuya
propiedad es susceptible de transferirse.
e) La donación es un contrato autónomo o principal, bilateral y gratuito, con una sola prestación, formal
y obligacional.
f) Es un contrato formal porque la ley establece la forma como debe otorgarse. Así, para bienes muebles
cuyo valor es superior al 25% de la UIT, la donación se deberá hacer por escrito de fecha cierta, bajo
sanción de nulidad; en tanto que, la donación inferior a ese porcentaje se hará en forma verbal. Situación
distinta acontece con la donación de bienes inmuebles, supuesto en los que necesariamente tal acto de
liberalidad debe otorgarse siempre por escritura pública, bajo sanción de nulidad.
Solo en vía de excepción se permite donaciones sin observar las formas antes mencionadas, cualquiera
que fuese su valor, tal cual acontece por ejemplo con las donaciones que se hacen con ocasión de bodas
matrimoniales u otros acontecimientos similares.
g) El contrato de donación es obligacional con ejecución única, porque el donante se compromete a
transferir gratuitamente la propiedad de un bien. La traslación de dominio se produce en ejecución de la
prestación

OBJETO Y CLASES DE DONACIÓN

La Donación tiene por objeto, el desplazamiento del patrimonio del donante al donatario. La donación
puede ser sobre bienes muebles e inmuebles y derechos. Es más, la norma civil, permite pactar la
donación sobre bienes futuros, e incluso admite la promesa a donar, dando lugar a la existencia de las
siguientes clases de donación:

Donaciones Ínter vivo. - Donación en los que la propiedad de los bienes pasa del donante al donatario
sin modalidad alguna, es decir sin plazo, condición o cargo.
Donaciones Mortis causa. - Aquellas cuyos efectos se han de producir recién al fallecimiento del
donante.
Donaciones Simples. - Llamadas también donaciones incausadas, ello debido a que la aparente causa es
la sola liberalidad absoluta del donante; es decir, cuando el acto de la liberalidad no tiene motivo alguno
y como tal la liberalidad es total y plena.
Donaciones Remuneratorias. - Son aquellas donaciones inspiradas en la intención de recompensa al
donatario por sus méritos o servicios prestados ya sea al donante o a un tercero.
Donaciones Universales y Particulares. - Son donaciones universales, cuando la donación comprende
todo el patrimonio del donante, esto es los bienes que constituyen todo un patrimonio, y son particulares
cuando ella recae únicamente sobre algunas cosas o bienes del donante.
Donaciones Singulares y Conjuntas. - Son donaciones singulares cuando ellas se refieren a bienes
determinados, y están hechas a favor de un donatario singular. Son donaciones conjuntas en tanto,
cuando estas se hacen a favor de varias personas, supuesto en los que se sobre entiende que la donación
es por partes iguales, sin derecho a acrecer, a excepción de la donación hecha a favor del marido y la
mujer, caso en los que éstos tienen el derecho a acrecer.

CASOS ESPECIALES DE DONACIÓN

Como casos especiales de la donación, se encuentra la donación de bien ajeno, la donación hecha a
favor del tutor o del curador, las donaciones inoficiosas y las donaciones conjuntas.

Donación de Bien Ajeno

Tal cual acontece con la compra venta, lo usual es que el bien objeto de venta sea de propiedad del
vendedor y no ajeno; sin embargo, nada impide que el bien se trate de uno ajeno. Similar eventualidad
se aprecia a nivel de la donación, pues el bien o los bienes que han de ser objeto de la donación, deben
ser bienes de dominio propio y no ajeno; sin embargo, remitiéndonos al capítulo relacionado a la
“promesa de la obligación o del hecho de tercero”, por mandato imperativo del artículo 1627 del Código
Civil es posible la donación de un bien ajeno. Esta forma especial de donación, está también reflejada en
lo previsto por el articulo 1409, inciso segundo, del Código Civil.

Donación a favor del Tutor o del Curador

De acuerdo al tenor del artículo 1628 del Código Civil, llegado el menor a su mayoría de edad o
rehabilitado el mayor incapaz, sometido a curatela, estos pueden hacer donaciones a favor de sus tutores
o curadores, el cual está sujeto a la condición suspensiva de ser aprobadas las cuentas y pagado el saldo
resultante de la administración. Esta disposición es nueva, pues no tiene antecedentes en la legislación
anterior.

Donación Inoficiosa.
La donación inoficiosa es aquella cuyo valor excede la cuota que el donante puede disponer por la vía
testamentaria y debe ser reducida y restituida por el donatario, para que de este modo quede
salvaguardada la legítima de los herederos forzosos. Su objeto es preservar la legítima de los herederos
forzosos, esto es, de los hijos y demás descendientes, los padres y demás ascendentes y el cónyuge.

En relación a la donación inoficiosa, el artículo 1645 del Código Civil, señala lo siguiente “Si las
donaciones exceden la porción disponible de la herencia, se suprimen o reducen en cuanto al exceso las
de fecha más reciente, o a prorrata, si fueran de la misma fecha”.

Donación Conjunta.

Al igual que la donación inoficiosa, la donación conjunta que está legislado en el artículo 1630 del
Código Civil, no tiene antecedentes en la legislación anterior.
De acuerdo al citado artículo, el donante puede hacer una donación conjunta a dos o más personas,
debiendo indicar la forma de distribución y el porcentaje que corresponde a cada uno de ellos, sin que
estos tengan el derecho de acrecer. Se exceptúa de esta exigencia, cuando la donación se ha hecho de un
modo conjunto al marido y a la mujer, caso en los que, si tiene lugar la acreencia, salvo que el donante
no haya dispuesto lo contrario.

REVERSIÓN DE LA DONACIÓN

En términos usuales, en el campo de los contratos, la reversión, es la devolución de los bienes donados.
Solo se revierten los bienes, después que ha quedado sin valor la donación.
El artículo 1635 del Código Civil dispone lo siguiente: “invalidada la donación se restituye al donante el
bien donado, o su valor de reposición, si el donatario lo hubiese enajenado o no pudiese ser restituido”.
En ese mismo orden, el artículo 1636 de la misma norma legal establece que cuando el valor de los
bienes donados no exceda la décima parte del valor de los bienes que tuvo el donante al tiempo de hacer
la donación, no habrá invalidez de la donación y será necesario que el propio donante declare la
donación sin efecto. Esta es una demostración de que el código no ha señalado de modo expreso que la
donación es reversible.
Es más, de lo anteriormente señalado, podemos decir que esta figura es parecida al pacto de retroventa,
pues permite pactar que los bienes retornen al patrimonio del donante. Se diferencian en que éste último
es un contrato gratuito, mientras que el primero es un contrato oneroso.

EL BENEFICIO DE LA COMPETENCIA

Cuando el donante ha desmejorado en su fortuna, puede eximirse de la entrega de la donación para

atender a su alimentación. A esta institución jurídica se llama en la doctrina como “el beneficio de
competencia”, el cual está regulado por el artículo 1633 del Código Civil de 1984, siendo su
antecedente el numeral 1475 del Código Civil de 1936 ya derogado.
El beneficio de la competencia es un derecho personalísimo, porque se otorga exclusivamente a favor
del donante, y como tal no puede alegarse este beneficio por alimentos a terceros. Del mismo modo, el
donante no puede alegar este beneficio cuando haya recobrado su capacidad económica y su fortuna.
Por otro lado, se debe tener presente que este beneficio solo procede antes de ejecutarse la donación y
después del pacto correspondiente. De manera que, realizada la entrega del bien, ya no es posible hacer
uso del beneficio de la competencia.

CONCLUSIÓN DE LA DONACIÓN

La invalidación, la revocación y la caducidad, son los supuestos por los que concluye la donación.

Invalidación de la donación. - Esta tiene lugar cuando la donación es realizada por persona que no
tenía hijos, si resulta vivo el hijo del donante que éste lo reputaba como muerto. Sin embargo, la
donación hecha por quien no tenía hijos al tiempo de celebrar el contrato, no queda invalidada si estos
sobrevinieren, salvo que esta condición haya sido establecida en ese sentido y de un modo expreso en el
contrato respectivo. Lo mismo acontece con la donación de bienes, cuyo valor no exceda de la décima
parte de los bienes que tuvo el donante al tiempo de hacer la donación. Así, invalidada la donación, esta
produce los siguientes efectos:
1.- La restitución del bien donado al donante, o el valor de su reposición si el donatario lo hubiera
enajenado o no pudiese ser restituido.
2.- En los casos de las donaciones remuneratorias o sujetas a cargo, el donante adquiere la obligación de
abonar al donatario el valor del servicio prestado o del cargo satisfecho. 3.- Si el bien donado se hallase
gravado, el donante libera el gravamen pagando la cantidad que corresponda y se subroga en los
derechos del acreedor.

Revocación de la donación. - Por lo general, se dice que la donación nace como un contrato perfecto y
válido, pero que pierde su eficacia por hechos sobrevinientes del donatario, esto es de la persona
beneficiaria con la donación, que no le hace merecedor de aquel acto de liberalidad, supuesto en los que
el donante tiene la plena potestad de revocar la donación que hizo. Esta facultad revocatoria es de
carácter “intuito personae”, y como tal, corresponde ejercerla solo al donante, pues no pasa ni se
trasmite a sus herederos, conforme dispone en ese sentido el artículo 1638 del CC.
En relación a este tema, debemos tener en cuenta que el fundamento de la revocación de la donación,
más que de carácter económico, es de carácter moral, pues esta es una sanción civil que se impone al
donatario por infringir las reglas de gratitud, el cual se puede hacer valer contra el mismo donatario o
contra sus herederos si este hubiera fallecido.
Por otro lado, de acuerdo al artículo 1637del Código Civil, los supuestos de revocación de la donación,
son por las mismas causas de indignidad para suceder y de desheredación, el mismo que puede hacerse
dentro de los 6 meses de haber sobrevenido alguna de las causales previstas en el citado artículo, caso
contrario, caduca este derecho. Sin embargo, para que la revocación produzca sus efectos, el donante
está en la obligación de poner en conocimiento de dicha determinación en forma indubitable y cierta al
donatario o a sus herederos, dentro de los 60 días de realizada dicha revocación.

Caducidad de la donación. - En materia de contratos y en materia de donación, la caducidad puede

consolidar la donación o su revocación.
En efecto, tal conforme hemos señalado en los puntos anteriores, cuando el donatario ha incurrido en
causal de indignidad o desheredación, el donante puede revocarle la donación en un plazo de 6 meses.
Vencido este término, la donación queda firme, pues el derecho del donante ha caducado. Sucede lo
mismo, cuando el donante revocó la donación sin haber comunicado al donatario o a sus herederos
dentro del plazo de 60 días, supuesto en los que también caduca su derecho y la revocación no surte
efecto alguno. Por otro lado, si el donatario no contradice judicialmente la revocación dentro del plazo
de 60 días, caduca también su derecho, quedando consumada así la revocación.
Una causal especial de caducidad de la donación, y que se produce de pleno derecho sin ser incluso
necesario para ello la expedición de una sentencia judicial, es aquella contenida en el artículo 1644 del
Código Civil, la misma que tiene lugar cuando el donatario ocasiona intencionalmente la muerte del
donante”.

LA DONACIÓN MATRIMONIAL
La donación matrimonial es una donación de naturaleza condicional, pues la validez y los efectos del
mismo está condicionada a que se celebre el acto matrimonial, puesto que el obsequio tiene relación
directa con el matrimonio que lo motiva, y si este no se realiza, desaparece la razón y por tanto la
donación no surte efecto alguno. No obstante, ello, esta clase de donación no puede ser revocada por
causa de ingratitud.

EL CONTRATO DE MUTUO

CONCEPTO
El contrato de mutuo deriva de la acepción latina “Menu y Utm”, que significa: lo mío se hace tuyo. El
origen del mutuo tuvo lugar con el préstamo de especies, para posteriormente continuar con el préstamo
de dinero, el cual hoy es su forma más usual.
El mutuo importa la prestación de un bien consumible y la devolución de otro bien de la misma especie,
calidad o cantidad, en la que existe la traslación de dominio, pero con la obligación de devolver otro.
De acuerdo al tenor del artículo 1648 del Código Civil, “Por el mutuo, el mutuante se obliga a entregar
al mutuatario una determinada cantidad de dinero o de bienes consumibles a cambio de que se le
devuelvan otros de la misma especie, calidad o cantidad”.

ELEMENTOS
Los elementos del mutuo, son: Los sujetos, el objeto y las prestaciones.

Sujetos del mutuo. - Son el mutuante y mutuatario. El primero, es la persona que se obliga a entregar a
mutuatario una determinada cantidad de dinero o bienes consumibles; mientras que el segundo, es la
persona que está en la obligación de devolver otros de la misma especie, cantidad o calidad.
Objeto del mutuo. - Pueden ser objeto del mutuo todo tipo de bienes fungibles, como son: alimentos,
dinero, etc., que se consumen en el primer uso. Por tanto, la devolución se hace con otros bienes de la
misma especie y en igual cantidad.
Prestaciones mutuarias. - El mutuo supone prestaciones recíprocas, donde el mutuante está obligado a
entregar bienes o dinero, y el mutuatario, a devolverlos
Este tipo de contrato, cumple una función muy importante dentro del desarrollo de la economía, pues
constituye una fuente de financiamiento que facilita la producción de bienes, con la habilitación de
capital a la industria, la minería, la agricultura, el comercio, etc., satisfaciendo las necesidades.

CARACTERÍSTICAS
El contrato de mutuo, se caracteriza por lo siguiente:
Es un contrato Autónomo. - Porque tiene vida propia, donde su eficacia y validez no depende de otro
contrato. Cumple el papel de contrato principal cuando se asocian garantías reales, tales como hipotecas,
anticresis o prenda.
Es un contrato Temporal. - Por tener una duración corta, comienza con el préstamo y termina con la
devolución del bien mutuado y el pago de los respectivos intereses.
Es un contrato Oneroso. - Porque el mutuario debe pagar intereses por el uso de los bienes o el dinero
prestado.
Es un contrato Conmutativo. - En la medida que impone a las partes que intervienen en su formación,
prestaciones y obligaciones recíprocas o correlativas, en los que el mutuante está obligado a entregar el
bien o el dinero convenido, y el mutuatario, está obligado a devolverlos, con el pago de los respectivos
intereses.
Es un contrato Consensual. - A diferencia del Condigo Civil de 1936, en la que al contrato de mutuo
se la estimaba como un contrato real, el actual de 1984, la considera como un contrato de naturaleza
consensual; y como tal, su perfeccionamiento tiene lugar con el simple consentimiento de las partes.

FORMA DEL CONTRATO DE MUTUO

El contrato de mutuo puede probarse con cualquiera de los medios permitidos por la ley, pero si este se
hubiera celebrado por escrito, el mérito del instrumento prevalece sobre los otros medios probatorios.
Sin embargo, cuando el contrato se celebra a título de liberalidad, este debe formalizarse por escrito,
bajo sanción de nulidad.

MUTUO ENTRE CÓNYUGES

A diferencia del Código Civil derogado, el actual en su artículo 1650, permite que el mutuo pueda
celebrarse entre cónyuges, pero debe celebrase por escritura pública, bajo sanción de nulidad, pues se
trata de una formalidad “Ad Solemnitatem”. Sin embargo, cuando el mutuo es de escaso valor no es
necesario cumplir dicha formalidad.
Por otro lado, se debe tener presente que el mutuo entre cónyuges solo funciona cuando ellos han
optado por el sistema de separación de patrimonios o cuando el préstamo se hace con bienes propios de
cada cónyuge. No funciona cuando los cónyuges se han acogido al sistema de gananciales, porque en
este caso, los bienes son comunes y no pueden prestarse el uno al otro.

MUTUO DE INCAPACES O AUSENTES

Teniendo en cuenta que el mutuo importa la disposición de los bienes prestados, se ha tratado de
proteger el patrimonio de los incapaces y ausentes exigiendo la aprobación judicial, previa vista o
audiencia fiscal. La aprobación judicial solo es exigible para los contratos de mutuo superiores a los 10
sueldos mínimos vitales. Para mutuos inferiores a los 10 sueldos mínimos vitales, no se necesita el
trámite de aprobación judicial.
La autorización judicial es para el mutuo de menores de edad y de mayores incapaces, previamente
sometidos a interdicción, igualmente es para quienes han sido declarados judicialmente ausentes. En
estos casos, el mutuo deberá celebrarse por los representantes legales de los menores, mayores
incapaces y ausentes.

ENTREGA DEL BIEN MUTUADO

La entrega del bien mutuado debe materializarse en la fecha convenida o, en su defecto, al momento de
celebrarse el contrato. Así, cuando el mutuo comprende bienes consumibles, el desplazamiento del
dominio es inevitable, pues de otro modo no podría usarse, y este se produce en el momento de la
entrega del bien (tradición).
La entrega del bien puede producirse en el momento de celebrarse el mutuo o después.
Sin embargo, es necesario determinar su fecha, porque a partir de ella, no solo se produce el
desplazamiento de dominio, sino también el reconocimiento de los beneficios que le corresponden al
mutuatario, como son entre otros, la rentabilidad, las mejoras, las utilidades, los frutos, etc., y los
riesgos por el deterioro o por la destrucción del bien. Cuando no se ha pactado expresamente, la entrega
deberá producirse al momento de celebrarse el contrato.
La entrega del bien deberá necesariamente hacerse en los términos convenidos por las partes. Si el bien
no responde a esas características el mutuatario está en su derecho de resistirse, caso contrario, le es
aplicable la presunción prevista en el artículo 1655 del Código Civil.

PRESUNCIÓN SOBRE USO

Se trata de una presunción “juris tantum”, y por tanto admite prueba en contrario. El mutuatario deberá
tener sumo cuidado al momento de recibir el bien, porque la prueba en contrario de la presunción le
resulta difícil y muchas veces imposible de probarla.

PLAZO DE DEVOLUCIÓN
Debido a que el contrato de mutuo es de naturaleza temporal, las partes deben fijar un plazo de vigencia.
De haberse omitido este requisito esencial, el plazo será de 30 días, computándose en días calendarios y
no días hábiles. Los mutuos de apreciable valor se hacen por escrito y con plazos mayores, por común
acuerdo de las partes.

PAGO DEL PRÉSTAMO

Regularmente el mutuo se paga al vencimiento del plazo pactado por común acuerdo de las partes, o en
su defecto al vencimiento del plazo legal, o según las circunstancias. Excepcionalmente se permite el
pago por adelantado, si existe la exoneración del pago de intereses o de la contraprestación. Esta
excepción se funda en que el plazo suspensivo se presume establecido a favor o en beneficio del deudor.
Del mismo modo, la ley permite también el pago cuando el mutuario está en posibilidad de hacerlo.
Esto sucede usualmente en préstamos entre amigos o familiares, en donde el plazo resulta casi
indefinido.

LUGAR DE ENTREGA DE LA DEVOLUCIÓN

Para determinar la entrega del bien mutuado y el lugar de devolución del mismo, se siguen las
siguientes reglas:
a) Prevalece la voluntad de las partes contratantes, señalado expresamente en el contrato;
b) A falta de estipulación expresa, rige la costumbre, muy usada en el préstamo mercantil; y,
c) A falta de convenio y costumbre, la entrega se realiza donde el bien se encuentra, y la devolución, en
el domicilio del deudor de la prestación.

IMPOSIBILIDAD DE LA DEVOLUCIÓN
Como ya se habrá podido advertir, por el mutuo se prestan bienes consumibles; y como tal, la
devolución se hace con otros bienes de la misma especie, calidad y cantidad. Puede acontecer, sin
embargo, que no sea posible devolver un bien similar en especie, calidad y cantidad al que recibió el
mutuatario, en cuyo caso se paga el valor que tenía el bien en el momento y lugar en que debió hacerse
el pago para satisfacer la prestación.
Por otro lado, en aquellos supuestos en los que los bienes desaparecen por extinción de la especie,
productos de las guerras, calamidades o cualquier otra circunstancia, la devolución se efectúa utilizando
la regla subsidiaria.
Durante la vigencia del Código Civil de 1936 el mutuo era esencialmente gratuito y excepcionalmente
oneroso. El Código Civil de 1984, cambia esa orientación, y le asigna al mutuo una naturaleza
esencialmente onerosa, y excepcionalmente gratuito, cuando las partes hayan podido pactar en ese
sentido.

LA USURA ENCUBIERTA
De acuerdo al artículo 1584 del Código Civil de 1936, devenía en nulo el contrato de mutuo si se trataba
de una usura encubierta, el cual tenía lugar cuando se declaraba haber recibido mayor cantidad que la
mutuada. La orientación legislativa del Código Civil de 1984, sin embargo, no sigue la misma política
del código derogado, porque simplemente se ha limitado a eliminar el exceso, sin imponer sanción de
nulidad alguna.

EL FALSO MUTUO
El mutuo importa la prestación de un bien consumible y la devolución de otro bien de la misma especie,
calidad o cantidad, en la que existe la traslación de dominio, pero con la obligación de devolver otro.
Sin embargo, en aquellos casos en los que se presta una cantidad de dinero que debe devolverse en
mercaderías o viceversa, no estamos frente a un contrato de mutuo, sino ante un contrato de compra
venta, al cual se le reputa como un contrato de muto falso por favorecer a la usura. Es así como previene
en ese sentido, el artículo 1665 del Código Civil nuestro, sin sancionar al mutuo falso con la nulidad.

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CONCEPTO
El contrato de arrendamiento, que está regulada por el articulo 1667 y siguientes del Código Civil
nuestro, no viene a ser sino aquel contrato consensual, oneroso y de prestaciones reciprocas, mediante el
cual una persona denominada arrendador, se obliga a ceder temporalmente a otro, llamado arrendatario,
el uso de un bien por cierta renta convenida.

ELEMENTOS ESENCIALES
Los elementos esenciales del contrato de arrendamiento son: Los sujetos, el precio y el objeto.
Los sujetos: Vienen a ser las partes que intervienen en el contrato: arrendador y arrendatario. El
arrendador, que por lo general es el propietario y todo aquel que tenga la facultad de administrar y
disponer de los bienes; y el arrendatario, quien es la persona que entra en posesión y disfruta de la cosa,
temporalmente cedida, pagando un alquiler. Ambos sujetos deben tener la capacidad necesaria celebrar
contratos o practicar actos jurídicos, con las condiciones de validez a los que se refiere el artículo 140
del Código Civil.
A nivel de la sociedad conyugal, el Código Civil nuestro, permite que la mujer casada pueda dar en
arrendamiento sus bienes propios, más no los comunes, pues para ello requiere del consentimiento de su
cónyuge; sin embargo, uno de los cónyuges asume la representación y la dirección de la sociedad en los
casos previstos en el artículo 294.
Por otro lado, en materia de arrendamiento, de acuerdo al tenor del artículo 1669 del código civil, el
condómino no puede arrendar la parte que le corresponde, sin el consentimiento de los demás y si lo
hace el arrendamiento resulta válido si los demás copropietarios lo ratifican expresa o tácitamente.
Por su parte, el artículo 491 del código civil establece que los bienes del patrimonio familiar sólo
pueden ser arrendados por situaciones de urgente necesidad y con autorización judicial.
El Precio: Denominado en el Código Civil como la renta, y a la que también se le llama merced
conductiva, canon o alquiler. Las reglas para el pago de la renta son según lo estipulado en el contrato, y
si no está especificado en el contrato, la renta se paga cada mes en el domicilio del arrendatario.
El Objeto: El objeto del arrendamiento es la cesión del uso temporal del bien, cualquiera fuere la clase
de estos, trátese de bienes, muebles e inmuebles, a condición de que cumplan los siguientes requisitos:
. - Debe existir al tiempo de formalizarse el contrato.
. - El uso debe ser posible.
. - Debe tratarse de bienes que se encuentren en el comercio de los hombres.

IMPORTANCIA
El contrato de arrendamiento es importante, porque a través de él, las personas satisfacen sus
necesidades perentorias que están relacionados a la habitación y otras necesidades de urgente
requerimiento.

NATURALEZA JURÍDICA
La tendencia mayoritaria del sector doctrinario, se inclina en considerar que el contrato de
arrendamiento es un acto de administración y no de disposición, porque no constituye una enajenación
del dominio del bien, ni la concesión al conductor de un derecho real sobre éste, sino que tiende a la
conservación del patrimonio.

CARACTERISTICAS
El contrato de arrendamiento presenta las siguientes características:
Es individual: Porque vincula personas ya sea naturales o jurídicas, que manifiestan su voluntad de
manera expresa obligándose mutuamente
Es principal: Porque su existencia y validez no depende de la existencia de otro contrato. Este hecho,
sin embargo, no descarta la posibilidad de la existencia de ciertas convenciones accesorias como las
cláusulas de arrendamiento-venta o subarrendamiento, pero que en el fondo son contratos
independientes.
Es de prestación recíproca: Pues a razón de la formación de este contrato, las partes intervinientes
asumen indistintamente derechos y obligaciones. Así el arrendador tiene la obligación principal de
mantener al inquilino en uso y goce del bien arrendado, y el derecho de percibir la renta convenida;
mientras que el arrendatario, tiene la obligación de pagar el alquiler en los períodos convenidos, y el
derecho de usar y ocupar el bien.
Es oneroso: Porque existe contraprestación pecuniaria, sin que tal hecho implique la transferencia del
dominio del bien cedido.
Es conmutativo: Porque las partes, desde el momento de la celebración del contrato conocen de sus
efectos y demás consecuencias; es decir, saben de las prestaciones recíprocas que asumen
Es de Tracto Sucesivo: Porque los efectos del contrato se van cumpliendo en función del tiempo y del
pago de la renta, en forma sucesiva continua y periódica.
Es temporal: Porque se entrega el bien por cierto tiempo y no en forma indefinida. Supone que el
arrendatario solo disfruta del uso, haciendo suyo los frutos y posesionando el bien mueble o inmueble
durante un determinado tiempo, que puede ser de duración determinada o indeterminada
Es consensual: Porque no se necesita documento alguno para su formación, basta el concierto de
voluntades sobre la renta para que exista el contrato de arrendamiento. Para su existencia es suficiente
que ambas partes estén de acuerdo, den su consentimiento y aceptación sobre el bien y el monto de la
renta. Sin embargo, nada impide que las partes por razones de seguridad y garantía lo celebren por
escrito y conste él en documento público o privado, pudiendo incluso hacerlo registrar.
OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARREDATARIO
Las obligaciones del arrendador y del arrendatario, están taxativamente establecidos en los artículos
1678, 1680 y 1681 del Código Civil, respectivamente.

CESIÓN DE ARRENDAMIENTO
De conformidad con lo previsto por el artículo 1696 del código civil, la cesión de arrendamiento
constituye la transmisión de los derechos y obligaciones del arrendatario a favor de un tercero que lo
sustituye y se rige por las reglas de la cesión de posición contractual. La diferencia entre el
subarrendamiento y la cesión del arrendamiento, está en que mientras en el subarrendamiento hay dos
contratos de arrendamiento superpuestos, en la cesión del arrendamiento es el mismo contrato de
arrendamiento que pasa de un arrendatario a un nuevo arrendatario.

RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Las causales de resolución del contrato de arrendamiento están contenidas en el artículo 1697 del
Código Civil, el cual tiene lugar en los supuestos siguientes:
a) Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro mes y además quince días. Si
la renta se pacta por periodos mayores, basta el vencimiento de un solo periodo y además quince días. Si
el alquiler se conviene por periodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
b) En los casos previstos en el inciso primero, si el arrendatario necesitó que hubiese contra él sentencia
para pagar todo o parte de la renta y se vence con exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya
pagado la nueva renta devengada.
c) Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le concedió expresa o
tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o a las buenas costumbres.
d) Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin asentimiento escrito por el
arrendador.
e) Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualquiera de sus obligaciones.

La resolución por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso procede,
tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si no se han cumplido por lo menos
dos mensualidades y quince días.

CONCLUSIÓN DEL ARRENDAMIENTO

El contrato de arrendamiento concluye, entre otros casos, por el término fijado por las partes en el
correspondiente contrato; por fallecimiento del arrendatario; por expropiación, previstos en los artículos
1999, 1700,1701, 1702, 1703 y 1705 del Código Civil.
CONSIGNACIÓN DEL BIEN ARRENDADO
La consignación, se extingue su responsabilidad por la renta, salvo que la impugnación a la
consignación fuese declarada De acuerdo al tenor del artículo 1706 del Código Civil, en aquellos casos
de conclusión del arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para devolver, si pone el bien a
disposición del arrendador y éste no puede o no quiere recibirlo, aquel podrá consignarlo. Con fundada.

TRANSFERENCIA DEL BIEN ARRENDADO

En caso de la enajenación del bien arrendado, se presentan los supuestos siguientes:
a) Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquiriente deberá respetar el contrato, quedando sustituido
desde el momento de su adquisición en todos sus derechos y obligaciones del arrendador.
b) Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquiriente puede darlo por concluido. Excepcionalmente,
el adquiriente está obligado a respetar el arrendamiento, si asumió dicha obligación.
c) Tratándose de bienes muebles, el adquiriente no está obligado a respetar el contrato si recibió su
posesión de buena fe.
En aquellos casos de conclusión del arrendamiento por la enajenación del bien arrendado, el arrendador
queda obligado al pago de daños y perjuicios irrogados al arrendatario. Es así como establece en ese
sentido el artículo 1709 del Código Civil nuestro.
AUTORIZACIÓN PARA DESOCUPAR EL BIEN
Para desocupar el bien el arrendatario, éste debe previamente recabar autorización escrita del arrendador
o, en su defecto de la autoridad respectiva.
Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será responsable del pago de la
renta mensual y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen después de la desocupación
hasta que el arrendador tome posesión del bien; de los daños y perjuicios correspondientes; y, de la
eventualidad de que un tercero se introduzca en él.

EL SUBARRENDAMIENTO
El subarrendamiento no es otra cosa que el arrendamiento superpuesto, o sea que, existiendo un contrato
de arrendamiento, el arrendatario, a su vez, busca un arrendatario para él, entregándole o cediéndole la
cosa o el bien que ha arrendado, a cambio de una renta.
En este caso hay concurrencia de dos contratos paralelos, donde el arrendatario, sigue obligado en todas
las formas frente al arrendador, pero así mismo hay otro contrato entre el subarrendatario y el
arrendatario, llamándose a éste arrendador. En cada caso hay vinculaciones propias.

Ayacucho, octubre del 2020.