1.

Contrato de compra-venta

El autor José Luis Aguilar Gorrondona, en su obra titulada contratos y garantías

(año 1989), percibe el contrato de la siguiente manera:

“Es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a

transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona
llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; todo
en el buen entendido de que nada obsta para que en vez de un
vendedor y un comprador, haya varios vendedores, varios
compradores o varios vendedores y compradores.”

Asimismo, la legislación venezolana conceptualiza este tipo de contrato en el

artículo 1.474 del Código Civil, el cual reza:

“Artículo.- La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a

transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.”

De acuerdo con este articulo, el contrato de venta origina dos obligaciones

reciprocas entre quien vende y quien compra. Así pues, una vez que ambos
contratantes se han puesto de acuerdo, ya existe el contrato aunque ni la cosa ni
el precio haya sido entregado. Eso puede hacerse al momento o más tarde según
se acuerde e, incluso antes, si el vendedor exige el pago por adelantado.

De igual forma se observa que la venta, propiamente dicha, es siempre un

contrato, dado a que la enajenaciones llamadas ventas no contractuales, como la
venta en remate judicial y la expropiación, no son ventas en sentido del Código Civil
y sólo les son aplicables por analogía las normas sobre venta contenida en el
mencionado Código.

Cabe destacar, que en la venta al igual que en todo contrato, son elementos
esenciales a su existencia: el consentimiento, la capacidad o poder según el caso,
el objeto y la causa.

1.1. Obligaciones del vendedor

El legislador sólo establece que “las principales obligaciones del vendedor son
la tradición y el saneamiento de la cosa vendida” (Código Civil, art. 1.486), sin
embargo, es menester agregar la obligación de transferir, señalada en el articulo
1.474 ejusdem

El saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la

posesión pacífica y útil de la propiedad o derecho vendido. El saneamiento
comprende dos obligaciones: garantizar la posesión pacífica (saneamiento o
garantía en caso de evicción) y garantizar la posesión útil (saneamiento o garantía
por defectos o vicios de ocultos). (Art. 1503 C.C).

En caso del saneamiento por evicción, consiste en privar a alguien, a través de

un juicio, de la propiedad de un bien por tener mejor derecho que él. El vendedor
deberá responder ante el comprador, en todo en cuanto disponga el art 1508
ejusdem, si un tercero pretende o logra privarle del goce y disfrute de la cosa
vendida, sea porque dice que es de él en todo o en parte, sea porque la cosa tiene
una carga que el comprador desconocía (art 1.504 C.C).

Cualquier pacto previo entre ambas partes para eludir responsabilidades por el
vendedor (art. 1.505 C.C) es mirado por la ley con recelo y hasta puede ser nulo
(art. 1.506). Distinto es el caso de que el comprador esté enterado del peligro de
evicción (art.1.507 C.C). Por ejemplo, el propietario sabe que la finca al venderse
pude ser expropiada por el Municipio porque se piensa levantar una plaza en el
lugar o bien va a reivindicar el inmueble como un bien propio. Entonces, advertido
el comprador, éste logró del propietario un precio menor en compensación del
riesgo y así consta por escrito aparte. Este contrato de venta es válido y si se
expropia al comprador, éste no podrá reclamar.

Ahora bien, en el caso del saneamiento por vicios o defectos ocultos de las
cosas vendidas, por ejemplo, un terreno que se vendió como apto para construir
pero que no tiene tal utilidad porque es un relleno, este tipo de vicios son por los
que responde el vendedor (art. 1.518 C.C) y que pueden justificar desde la
restitución de la parte del precio que corresponda al vicio hasta la devolución
completa de lo pagado (art.1.522 C.C), aun cuando el vendedor no los conociera
(art. 1.520 C.C) salvo que estipule otra cosa. En cambio, no serían vicios ocultos
un vidrio de la ventana rajado, porque son defectos que pueden notarse al comprar
(art.1519 C.C). Sin embargo, los vicios aparentes dan los mismos derechos al
comprador si no pudo conocerlos.

El comprador tiene dos acciones judiciales alternativas para demandar por

vicios ocultos: la acción redhibitoria para deshacer la operación y que le devuelvan
el dinero pagado (arts. 1.521 y 1.525 C.C), y la acción quiati minoris para que le
rebajen el precio (art. 1.521).

La acción para deshacer la venta por defectos ocultos de la cosa vendida debe
intentarse antes de cumplirse el año de la compra si se trata de un inmueble, o
plazos menores si se trata de cosas muebles (art.1.525).
 Por otro lado, la transferencia de la cosa es obligación del vendedor, pero la
misma opera solo consensu, es así como lo determina el artículo 1.161 de la norma
sustantiva mencionada, por consiguiente, ocurre en el mismo momento en se que
se perfecciona dicho contrato. Sin embargo, excepcionalmente, la venta llega a
perfeccionarse sin que se opere en el mismo momento la transferencia de la
propiedad o derecho vendido, caso en el cual se dice que se trata de una venta
meramente obligatoria, esto no implica que la transferencia operada entre las partes
solo consensu, sea oponible incondicionalmente a todos los terceros o a
determinadas categorías de terceros.

1.2. Obligaciones del comprador

Las principales obligaciones del comprador según la doctrina y la legislación
nacional son: pagar el precio, la cual es la obligación fundamental del comprador
consagrada en el artículo 1.527 del Código Civil; pagar ciertos gastos y recibir la
entrega.

En relación a la recepción de la entrega, el objeto de la obligación de

referencias es recibir cuanto debe entregar el vendedor en razón de la obligación
de hacer tradición y, en el caso particular de la venta de las cosas muebles
corporales, llevarse la cosa; aunado al hecho de que la misma debe cumplirse en
el momento y en el lugar que el vendedor está obligado a hacer la tradición.

Ahora bien, con referencia a la obligación de pagar gastos, corresponde al

comprador pagar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, así como
los gastos de transporte según lo contempla el artículo 1.491 ejusdem, es decir,
entre los gastos de la venta se encuentran, los honorarios profesionales causados
por la redacción del contrato, los derechos de autenticación y registro del mismo,
entre otros; y entre los gastos que corresponden al transporte se refiere a los gastos
de transporte desde el lugar donde se efectuará la tradición, hasta el lugar donde
quiera trasladarla el comprador.

1.3. Determinación del precio

La determinación del precio se encuentra consagrada en el artículo 1.479 del
Código Civil el cual establece que la determinación del precio es un consenso entre
las partes; bien sea que las partes acuerden ellas misma el precio, o que lo sometan
al arbitrio de un tercero nombrado por ellos mismos en el acto de la venta o con
posterioridad a dicho acto, y en el caso de que no se llegue a un acuerdo se debe
estipulare en la convención el modo de nombrar el tercero.

Pero puede fijarse también el precio con referencia al corriente en un mercado

y en un día determinado.
1.4. Las cosas que no pueden ser vendidas
a. No se puede vender la cosa ajena (art. 1483 C.C). el contrato de venta
que se realiza de esta forma es anulable, y en el caso de que el
comprador ignore que la cosa era de otra persona, puede dar lugar al
resarcimiento de daños y perjuicios.
b. No se puede dar en venta los derechos sobre una sucesión de una
persona viva, aun con su consentimiento. (art. 1484 C.C)
c. En el caso de que en el momento de la venta la cosa ha perecido
totalmente, la venta queda inexistente. Si ha perecido una parte de la
cosa el comprador puede elegir si renunciar al contrato o pedir la parte
existente, determinándose el precio por expertos. (Art. 1.485 C.C).

1.5. Incapacidades para comprar y vender

Estas incapacidades se encuentran establecidas en el Titulo V, Capitulo II De
la ley ut supra mencionada, la cual establece las siguientes situaciones en las
cuales ciertas personas están incapacitadas para comprar o vender:
a. Entre marido y mujer no puedo haber venta de bienes (art. 1.481 C.C),
según la doctrina, la intención del legislador al prohibir esta acción es con el
objeto de evitar el abuso de influencia de un cónyuge sobre el otro, de evitar
donaciones irrevocables encubiertas, de evitar fraudes a los derechos de
los acreedores realizados mediante ventas simuladas, entre otras. En
conclusión, han sido establecidas en interés de los propios cónyuges, de
sus eventuales herederos y de sus acreedores.
b. El padre y la madre los bienes de sus hijos sometidos a su potestad.
c. Los tutores, protutores y curadores, los bienes de las personas sometidas a
su tutela, protutela o curatela.
d. Los mandatarios, administradores o gerentes, los bines que estén
encargados de vender o hacer vender.
e. Los empleados públicos, los bienes de la Nación, de os Estados o sus
Secciones, o de los establecimientos públicos de cuya administración
estuvieren encargados, ni los bienes que se venden bajo su autoridad o por
su ministerio.
f. Los Magistrados, Jueces, fiscales, Secretarios de Tribunales y Juzgados y
oficiales de justicia, los derechos o acciones litigiosos de la competencia del
Tribunal que forman parte.
g. Los abogados y procuradores no pueden, ni por si mismos, ni por medio de
personas interpuestas, celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de
venta, donación, permuta, entre otros.
 En corolario con lo expresado anteriormente, la compra realizadas por estas
personas incapaces está viciada de nulidad relativa que puede invocar,
respectivamente, el hijo, el menor, el entredicho o el inhabilitado; el propietario; la
Nación, Estado, sección de ellos o establecimiento público; o el titular del derecho
o acción. Sin embargo, otros autores sostienen que la incapacidades mencionadas
en los particulares “e y f” están sancionas con nulidad absoluta.

1.6. Contratos preliminares

Es el contrato que sólo produce efecto de obligar a las partes a celebrar entre
sí un futuro contrato; y es unilateral o bilateral según se obliguen a celebrar el futuro
contrato. Los principales contratos preliminares de la venta son la promesa
unilateral de venta, la promesa unilateral de compra y promesa bilateral de venta.

a. Promesa unilateral de venta: es el contrato por el cual una persona se

obliga a venderle a otra; es un contrato consensual, puede ser gratuito u
oneroso, según sea el caso, y no traslativo de la propiedad u otro derecho.
Trae como efectos que antes de que el eventual comprador manifieste su
voluntad de comprar no hay traslación de la propiedad o derecho que se
promete vender y el eventual comprador sólo tiene un derecho de crédito
cuyo objeto es una obligación de hacer (el vender); y el otro resultado de
este contrato es que luego de que el eventual comprador ha manifestado su
voluntad de comprar, la promesa se convierte en bilateral, siempre que la
adhesión haya sido hecha en tiempo útil y en las condiciones establecidas
en la promesa.
b. Promesa unilateral de compras: es el contrato por el cual una parte se obliga
a comprarle a otra sin que ésta se obligue a venderle. Según su naturaleza
es un contrato consensual no traslativo y que, según los casos, puede ser
unilateral o bilateral; gratuito u oneroso.
c. Promesa bilateral de venta: es el contrato por el cual dos partes se obligan
recíprocamente a celebrar un contrato de venta.

2. Contrato de arrendamiento
Es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar
a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio
determinado que ésta se obliga a pagar a aquella, así lo percibe el Código Civil en
el artículo 1.579.

Se caracteriza por ser un contrato:

a. Conmutativo: en el sentido de que desde el mismo momento en que las
partes celebran el contrato, saben las ventajas que van a obtener con él.
 b. A título oneroso: las dos partes tienen que cumplir obligaciones dentro del
contrato, a diferencia del contrato a título gratuito en el que solo una de las
partes está obligada.
c. No formal: ninguna peculiaridad existe en materia de formación y vicios del
consentimiento, ni de contratos preliminares. Tampoco existe peculiaridad
en cuanto a las modalidades que puede revestir el consentimiento, aunque
debe destacarse que existe siempre un término extintivo, ya que el contrato
no puede ser perpetuo.
d. De tracto sucesivo: esta es una modalidad característica del contrato de
arrendamiento, en el sentido de que la ejecución se verifica hora a hora,
mientras el contrato existe el arrendador tiene esa obligación, tiene que
cumplirla sucesivamente hasta que el contrato concluya.
e. Temporal: en el sentido de que sus efectos están limitados a un periodo de
tiempo. El contrato de arrendamiento, aún tratándose de un contrato por
tiempo indeterminado no puede producir efectos por todo el tiempo.

2.1. Elementos esenciales a la existencia y validez del arrendamiento

a. Consentimiento: debe versar sobre: la naturaleza del contrato, la cosa
objeto del arrendamiento, el precio o canon y la duración.
b. Capacidad: el menor no emancipado ni el entredicho pueden dar ni tomar
en arrendamiento sino a través de su representante legal; el menor
emancipado y el inhabilitado legal pueden por sí solos arrendar casas y
predios rústicos; y el inhabilitado judicial, en principio, se encuentra en la
misma situación del inhabilitado legal; pero debe tenerse en cuenta que el
Juez puede extender su incapacidad hasta los actos de simple
administración, caso en el cual no puede el inhabilitado dar ni tomar en
arrendamiento, en ninguna hipótesis, sin que se cumplan las respectivas
formalidades habilitantes.
c. Poder: el padre o la madre que ejerza la patria potestad puede en
representación del hijo arrendar los bienes de éste con la sola advertencia
de que si se trata de un arrendamiento que exceda de tres años se lo califica
acto que excede de la simple administración y deberán cumplirse
formalidades habilitantes; el tutor o quien haga sus veces no puede dar ni
tomar en arrendamiento viene raíces sin autorización judicial, sino cuando
se trate de arrendamiento por tiempo indefinido, por otra parte el arrendador
no puede tomar en arrendamiento los bienes del pupilo; el cónyuge puede
arrendar libremente los bienes propios y los bienes comunes cuya
administración le corresponda; los herederos que tengan la posesión
provisional de los bienes del ausente pueden dar en arrendamiento las
casas y predios rústicos del mismo hasta por dos años o por tiempo
indeterminado; los mandatarios pueden dar o tomar en arrendamiento en
 representación de sus mandantes dentro de la medida de las facultades que
éstos les hayan conferido, si el mandato está concebido en términos
generales sólo les permite celebrar arrendamientos que constituyan actos
de simple administración.
d. Objeto: en esta materia se aplica, en principio, el derecho común, pero
conviene destacar ciertos aspectos dentro de los cuales se encuentran: el
objeto de la obligación principal del arrendador consiste en hacer gozar a
otro de una cosa durante cierto tiempo; y la obligación principal del
arrendamiento es pagar el precio, en dinero o especie.

2.2. Legitimación para dar en arrendamiento

a. El pleno propietario, o sea el que tiene la propiedad y el disfrute.
b. El usufructuario.
c. Puede arrendar también el enfiteuta.
d. Puede arrendar el propio arrendatario caso en el cual se habla del
subarrendamiento.

Si el arrendador no es propietario, comunero, enfiteuta, usufructuario ni

arrendatario el contrato no es nulo ni anulable.

2.3. Evolución de la leyes que regulan el arrendamiento

La Ley de Arrendamiento Inmobiliario queda derogada su aplicación a los

inmuebles destinados a vivienda y comercio, según la Disposición Derogatoria
Única de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
y según Disposición Derogatoria Primera del Decreto Ley de Regulación del
Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.

Con la entrada en vigencia de la Ley para la Regularización y Control de los

Arrendamientos de Vivienda (LRCAV) en fecha 12 de noviembre de 2011 publicado
en Gaceta Oficial 6053 Extraordinaria y su reglamento (RLRCAV) establecido
según decreto presidencial 8857 de la misma fecha, se suscitó un interesante
redimensionamiento en lo que respecta a materia contractual arrendaticia, dentro
de los que se encuentra:

a. La separación definitiva entre los contratos de arrendamiento y

subarrendamiento de vivienda respecto a otros inmuebles:
Desde ahora los contratos de arrendamiento de otros inmuebles (terrenos
urbanos y suburbanos no edificados, las fincas rurales, los fondos de
comercio, hoteles, moteles, hosterías o cualquier inmueble orientado al
ámbito turístico, los locales comerciales, galpones o locales industriales,
profesionales, educativos entre otros) seguirán canalizándose a través de lo
estipulado en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) de fecha Ley
 publicada en la Gaceta Oficial No. 36.845 del 7 de diciembre de 1999 siempre
y cuando no se encuentren excluidos por esta ley, los cuales estén sujetos a
regímenes especiales que supletoriamente se regirán por lo señalado por la
autonomía de las partes, el Código Civil o una legislación especial sobre la
materia.
b. La definición conceptual de contrato de Arrendamiento en materia de
Vivienda: la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de
Vivienda (2011) a diferencia de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario (1999)
señala que el contrato de arrendamiento es: “el contrato mediante el cual el
arrendador se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de un inmueble
a un arrendatario o arrendataria, de manera pacífica, quien a su vez se obliga
a pagar un canon, el cual deberá cumplir con las formalidades establecidas
en la presente Ley”.

De igual forma, El Poder Ejecutivo, mediante Ley Habilitante conferida por la

Asamblea Nacional bajo Gaceta Oficial nº 6.112 Extraordinario, de fecha 19 de
noviembre de 2013, resolvió dictar el Decreto nº 929, contentivo del Decreto con
Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para
el Uso Comercial, según se publica en la Gaceta Oficial nº 40.418 del 23 de mayo
de 2014.

Dicha normativa, viene a establecer las condiciones que regularán el Sector

Inmobiliario Nacional, particularmente el referido al arrendamiento de inmuebles
destinados al uso comercial o de servicios, consagrándose que desde la
publicación de este texto legal en Gaceta Oficial, la relación entre arrendatarios y
arrendadores dedicados al alquiler de este tipo de inmuebles (tales como los
ubicados en centros comerciales), deberá regirse, entre otras, por las reglas que,
conforman esta Ley.