CAPÍTULO 6 DERECHO CIVIL: CONTRATOS LA COMPRAVENTA (art. 1123 C. C.

y
C.)

Habrá compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra
a pagar un precio en dinero.
CARACTERES: bilateral, oneroso, consensual, nominado, no formal (salvo la
compraventa registrables que es formal), conmutativo (salvo la venta de cosa futura que es
aleatoria), declarativo porque la compraventa no tiene carácter traslativo es decir que por sí
misma no tiene fuerza suficiente para modificar la titularidad del derecho de propiedad sobre la
cosa vendida, es un título válido del que hace un crédito para que el comprador pueda exigir la
transmisión de la propiedad.
Carácter Consensual:
Ello implica que la compraventa se perfecciona por el solo consentimiento de las partes y
que a partir de ello genera a cargo del vendedor la obligación de transmitir la propiedad de la
cosa y a cargo del comprador otra obligación de dar, es decir la de entregar un precio cierto en
dinero.
Se mantiene el criterio de que el contrato de compraventa servirá de título suficiente para
transmitir la propiedad de una cosa a cambio de un precio pero no producirá de por sí dicha
transmisión. Para ello se requerirá junto con el título la inscripción registral para la otra parte el
derecho real de dominio condominio.
Compraventa y contrato de obra (art. 1125)
Si una persona se compromete a construir una cosa para entregarla a otra persona y al
comprador solo le interesa el recibir la cosa que compró estamos frente a un contrato de
compraventa.
Pero si en cambio le interesa el proceso de fabricación o construcción, estamos frente a un
contrato de obra (arts. 1251/1266), otra circunstancia característica para establecer que el
contrato es de obra es cuando lo esencial es la mano de obra ejemplo contrato a un afamado
escultor para qué realice una obra. Asimismo si la parte que debe pagar el precio entrega al
empresario una parte substancial de los materiales necesarios para realizarla estamos ante un
contrato de obra y no de compraventa.
ELEMENTOS: (SUJETO – OBJETO – PRECIO)
SUJETOS (PARTES): vendedora (debe ser propietaria de la cosa o un tercero no propietario
conforme lo dispuesto por el art. 1132) y compradora;
OBJETO (COSA): (mueble o inmueble):
El concepto de cosa al igual que el Código de Vélez, incluye a los bienes en sentido amplio es
decir comprende a los bienes y a las cosas.
Se puede vender toda cosa que pueda ser objeto de los contratos, es decir que el objeto debe ser
de conformidad con lo establecido en los arts. 1003 a 1010 del Código Civil.
-si la venta es de cosa cierta que dejo de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, el
contrato no produce efectos.
-si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede optar por demandar que le entreguen
la parte subsistente con reducción del precio, o que el contrato no produzca efecto alguno.
-esta opción no la puede ejercer si el comprador asumió ese riesgo al tiempo de contratar.
-Sin perjuicio de ello, el vendedor no podrá exigir el cumplimiento del contrato si al momento
de celebrarlo sabía que la cosa vendida ya había perecido o ya estaba dañada.
-Se considera una pérdida parcial cuando los deterioros o destrucción de la cosa no llegan a
alterar su identidad de suerte que pese al deterioro, conserva valor aunque el definitiva
corresponderá al comprador decidir si la acepta o rechaza, pero el derecho de resolver (dejar sin
efecto) el contrato existe para el comprador cuando el deterioro es importante.

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Si la destrucción aun siendo parcial inutilice la cosa para cumplir su finalidad debe que la
pérdida es total. Pero ¿Qué pasa cuando se venden varias cosas y una de ellas se pierde o se
deteriora?
En este caso habrá que diferenciar si se trata de varias ventas o de una sola con pluralidad de
objetos y un único precio. Así por ejemplo, si una persona pretende vender un lote de animales
pero no acepta la venta por separado, una única venta por $ 100.000 consistente en 10 vacunos
a $ 40.000, 10 equinos a $ 40.000 y 10 porcinos a $ 20.000. Si en el momento de la entrega han
perecido los porcinos al tratarse de una venta única se admite la venta parcial y se abre a favor
del comprador la opción aceptar solo los vacunos y equinos con disminución del precio o
resolver (extinguir) el contrato. Por el contrario si se establecieron que las 3 ventas eran
independientes el comprador no tiene la opción de extinguir el contrato respecto de los vacunos
y los equinos.
Es posible la venta de cosa ajena en los términos establecidos por el art. 1008 del Código Civil.
En este caso pueden darse dos situaciones.
a) Que el que promete venderlos no garantizó el éxito de la promesa: En este caso solo está
obligado a emplear los medios necesarios para que se efectúe la venta y solo responde por los
daños ocasionados por su culpa.
b) Que el que promete venderlos hubiera garantizado el resultado. En este caso si no se cumple
la venta, el vendedor promitente deberá indemnizar al comprador.
También es posible la venta es sobre cosa futura . En este caso existen dos supuestos:
1) La venta de cosa futura conmutativa o venta de cosa esperada ello implica que se hace
bajo la condición suspensiva de que la cosa llegue a existir, y debe el vendedor realizar los
esfuerzos para que la cosa exista.
2) Es el caso de venta aleatoria o también denominada venta de esperanza, que es aquel
contrato por el cual el comprador asume el riesgo de que la cosa llegue o no a existir es decir el
comprador deberá pagar el precio pactado aunque el vendedor no pueda entregar la cosa
justamente porque no existe. Es como se ve un contrato aleatorio.
La existencia de la cosa debe ser posible tanto desde el punto material como jurídico.
Cuando es imposible que la cosa exista, la compraventa es nula.
La imposibilidad es material cuando la cosa no existe en la naturaleza, o ha dejado de existir, o
bien cuando aun existiendo materialmente no es susceptible de ocupación como el sol una
porción de la luna, etc.
La imposibilidad es jurídica cuando la cosa está fuera del comercio o pesa sobre ella una
prohibición que impide su venta, por ejemplo, los bienes públicos del Estado, calles, plazas,
etc.
La cosa objeto del contrato de compraventa no puede ser prohibida ya sea una prohibición
convencional (lo estableció alguna de las partes) o legal (art. 1004).
Además la cosa debe ser determinada o determinable. En el caso de cosas fungibles o
inciertas la mención de la especie, calidad cantidad, medida o peso también implica
determinación. Cuestión del cuerpo humano: Como se ha dicho en la primera parte la
posibilidad de que el cuerpo humano sea objeto del contrato se encuentra limitada a la
eventualidad de que el cuerpo o alguna de sus partes pueda ser considerado como cosa apta
para el objeto del contrato de compraventa.
Los derechos sobre el cuerpo humano o sus partes no tienen un valor comercial, sino afectivo,
terapéutico, científico humanitario o social y solo pueden ser disponibles por su titular siempre
que se respete alguno de esos valores y según lo dispongan las leyes especiales.
El art. 56 prohíbe que los actos de disposición del propio cuerpo ocasionen una disminución
permanente de su integridad o resulten contrario a la ley, la moral o las buenas costumbres
excepto que sean requeridos para el mejoramiento de la salud de la persona y excepcionalmente
de otra persona.

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PRECIO
El precio es la cantidad de dinero que el comprador está obligado a pagar al vendedor como
contraprestación por la transferencia de la propiedad de la cosa que aquel recibe.
La causa fin de la obligación del vendedor es entregar la cosa mientras que la causa fin del
comprador es la de pagar el precio, de allí se sigue que cuando el precio falta, o no se ha
asumido la obligación de pagarlo no existe un contrato de compraventa.
Se prevén distintas alternativas para su determinación:
Primera es que lo determinan las partes, Si nada acordaron se entiende que acordaron el precio
generalmente cobrado en el momento de la celebración del contrato (no el momento del
cumplimiento) para ese tipo de productos.
Segunda es que lo determine un tercero (ambas partes de común acuerdo deben dejar al
arbitrio de un tercero la determinación del precio). Ahora bien si la determinación efectuada por
el tercero es arbitraria, la hipótesis se asimila al hecho de no haber querido el tercero cumplir su
misión, en cuyo caso será el juez quien determine el precio.
Tercera es la referencia a otra cosa cierta cuyo precio es el que admitirán las partes. Si no
se optó por ninguna alternativa, la compraventa será igualmente válida si las partes previeron el
procedimiento para determinar el precio.
El precio debe ser serio, no es serio cuando se demuestra que no fue pagado o cuando el precio
es ficticio o simulado, o es irrisorio. El denominado precio vil es desproporcionadamente bajo
pero es un precio “serio”.
El art. 268 prevé que el error de cálculo no da lugar a la nulidad del acto sino solamente a su
rectificación, excepto que sea determinante de consentimiento (es decir que constituya un vicio
de la voluntad).
El precio fijado por peso número o medida se debe el precio proporcional.
En caso de silencio en el precio respecto de cosas muebles (no se aplica para inmuebles) y no
se ha estipulado nada, se considera el precio generalmente cobrado al momento de celebrarse el
contrato (precio corriente de plaza).
La ley prevé el caso en que el precio se haya fijado por peso número o medida (art. 1144), debe
ser proporcional al número real de las cosas vendidas.
Precio no fue convenido por unidad de medida de superficie (art. 1135)
En este caso si se compra una fracción de tierra aunque esté edificada y existe una diferencia
entre la superficie real del inmueble y la fijada en el contrato igual o menor al cinco por ciento,
ninguna de las partes puede hacer reclamo alguno.
Si la diferencia es mayor a ese cinco por ciento, se pueden dar dos situaciones:
1) Que la superficie real sea mayor que la que figura en el contrato en ese caso el vendedor
puede pedir un aumento de precio y el comprador tiene la opción de pedir la resolución del
contrato ya que puede suceder que no pueda pagar esa diferencia.
2) Que la superficie real sea menor a la del contrato en ese caso el comprador puede pedir que
se disminuya el precio y no le da al vendedor la posibilidad de resolver el contrato.
Precio convenido por unidad de medida de superficie (art. 1136)
Es el caso en que la venta se fija por unidad de medida. Compro el terreno X y pago $100.000
por ha.
Pueden darse dos situaciones:
1) Que no se hubiera precisado la superficie total del inmueble, ejemplo: se vende la estancia El
Alazán a razón de $ 5000.000 la ha. En este caso se determina el precio con una simple
operación aritmética de multiplicar la extensión de tierra por el precio de la ha.
2) Se vende una extensión determinada cuya superficie está expresada en el contrato, ejemplo:
se venden 8 ha con indicación de la ubicación y linderos de la estancia el Alazán. En este caso
puede suceder que el terreno tenga una superficie que fuera un 5% mayor o un 5% menor a la

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convenida en la compraventa, en cuyo caso el comprador tendrá derecho a resolver el contrato,
o comprar el excedente, y en caso que la superficies sea menor a pedir el reintegro de lo
abonado. Las partes pueden acordar lo que resulte más conveniente siempre que ninguna de
ellas pretenda imponer una cláusula que sea abusiva del derecho (art. 10).

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES EN LA COMPRAVENTA: (Arts.

1137/62 C. C y C.).
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
-Transferir la propiedad de la cosa vendida y poner a disposición del comprador los
instrumentos requeridos por los usos o particularidades de la venta y prestar toda cooperación
para que la transferencia dominial se concrete. (art. 1128).
-Salvo pacto en contrario, debe hacerse cargo de los gastos de la entrega de la cosa y de tratarse
de inmuebles se hace cargo de los gastos correspondientes a estudio de título y sus antecedentes
y en su caso los de mensura así como de los tributos que graven la venta.
-Mantener la cosa en el estado en que se encontraba al tiempo de la celebración del contrato
hasta la entrega.
-Entregarla en la fecha indicada, de no haber sido establecida, cuando el comprador lo exija.
-Entregar la cosa con sus accesorios y libre de toda relación de poder (es la relación que
mantiene con la cosa para poder transmitir el dominio), y libre de oposición de tercero (no
tenga vicio de evicción).
-La entrega debe hacerse en el lugar convenido, de no haberse pactado, en el lugar donde se
hallaba la cosa al tiempo del contrato.
-Recibir el precio.
-Sanear la cosa vendida, el vendedor responde por evicción y vicios redhibitorios.
-El vendedor no está obligado a entregar la cosa si no le fue pagado el precio o si dado el pago
a plazo, el comprador cae en insolvencia, a menos que ofrezca fianza por el pago.
-Si la cosa vendida es mueble y el comprador ya hubiera pagado todo o parte del precio y el
vendedor no entrega la cosa, el comprador puede: a) pedir resolución del contrato con
restitución de las sumas abonadas y la indemnización que corresponda; o b) exigir la entrega de
la cosa y el pago de perjuicios.
-Si la cosa es inmueble, el comprador puede demandar la entrega de la cosa sólo si deposita el
total del precio. Los gastos por la entrega de la cosa son a cargo del vendedor salvo pacto en
contrario ya que se trata de un deber accesorio a la obligación de entrega. Esos gastos son:
costos de los instrumentos que el vendedor debe poner a disposición del comprador, estudios
sobre títulos, impuestos, tasas contribuciones, los que demande el traslado de la cosa (flete,
combustible, transporte, etc.), impuestos de aduana. En caso de inmuebles, los gastos de
mensura, estudios sobre título, impuestos, tasas y contribuciones hasta la fecha de la entrega.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:

-Pagar el precio de la cosa comprada en el lugar y tiempo convenidos en el contrato. Si no se
pactó, se hará en el lugar de entrega.
-Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato. (art. 1141 inc.)
-Pagar el instrumento de venta y los costos de recibo de la cosa.
-Puede negarse a pagar si puede llegar a ser molestado por evicción, o si se entrega una cosa
distinta a la pactada, o sin sus accesorios o frutos.
-El comprador está obligado a recibir la cosa que adquirió en el plazo convenido y si no se
acordó, inmediatamente después de la compra.
-Si la cosa es mueble, y se entregó y faltare abonar parte de precio, el vendedor solo puede
reclamar el pago de lo adeudado más sus intereses, pero no puede pedir resolución del contrato.

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-Si la cosa es inmueble, y ya se pagó el precio o falta pagar porque se vendió a crédito, y el
comprador se niega a recibir la cosa, el vendedor puede reclamar gastos de conservación y
depositar judicialmente la cosa a costa del comprador.
-El comprador no puede negarse a pagar el precio del inmueble por estar hipotecado, siempre
que dicha hipoteca pueda ser levantada por el comprador o el vendedor.

CLÁUSULAS ESPECIALES EN LA COMPRAVENTA: (arts. 1163 a 1169): son

facultativas y pueden condicionar o modificar las obligaciones emergentes del contrato.

1) Venta con pacto de Retroventa (art.1163): es la que se hace con la cláusula de poder el
vendedor recuperar la cosa vendida y entregada al comprador, restituyendo a éste el precio
recibido, con exceso o disminución, se rige por las reglas de la compraventa sometida a
condición resolutoria.
a- Antes se aplicaba solo a inmuebles, ahora también a los muebles registrables y no
registrables. En tales casos la cláusula debe constar en la escritura pública, cuya inscripción en
los registros respectivos lo hacen oponible a terceros.
b - El pacto solo será válido si se estipula en el mismo acto de la venta.
c- El derecho del vendedor a recuperar la cosa se llama “rescate”, y no paga impuesto a la
transmisión gratuita de bienes.
d-El plazo de rescate no puede exceder de 5 años para inmuebles y 2 años para cosas muebles
registrables o no.
e- Funciona como una condición resolutoria potestativa que depende del comprador.
f- Una vez que la cosa vuelve al vendedor es como si nunca hubiera salido de su dominio y,
legalmente no se necesita hacer nueva Escritura a su nombre, pero en la práctica se hace. El
“rescate”:
a- Lo puede ejercer el vendedor o sus sucesores contra el comprador o sus sucesores.
b-El derecho a rescate puede extinguirse: por cumplimiento del plazo, por renuncia del
vendedor, por pérdida de la cosa o por expropiación (aquí el vendedor tiene derecho a la
indemnización).
c- No ejercido el rescate, el comprador queda propietario irrevocable.
Efectos de la cláusula: Mientras está vigente el plazo:
 El comprador puede ejercer todos sus derechos de propietario, puede disponer y administrar,
pero estos actos se extinguen cuando se cumple el plazo.
 El comprador no responde por deterioro o pérdida de la cosa por fuerza mayor o caso
fortuito, pero sí responde por daños ocasionados por dolo culpa o negligencia.
Efectos del rescate:
 El vendedor debe restituir el precio, en más o en menos, los gastos que haya hecho el
comprador en virtud de la celebración del contrato, y también las mejoras necesarias.
El comprador deberá devolver la cosa con sus accesorios, pero los frutos percibidos hasta la
fecha de rescate son del comprador, pues se compensan con los intereses de la venta.

2) Venta con pacto de Reventa (art. 1164): Es la estipulación de poder el comprador restituir
al vendedor la cosa comprada, recibiendo de él el precio que hubiese pagado, con exceso o
disminución:
a- Al igual que la retroventa, se aplica a inmuebles y muebles registrables y no registrables.
b- El rescate se hace sobre el precio pagado.
c- El plazo de rescate (también igual que la retroventa), no puede exceder de 5 años en
inmuebles y 2 años en muebles, y debe figurar en la Escritura.
d-El comprador deberá devolver la cosa libre de gravámenes. Si transmitió derechos a terceros
deberá extinguirlos.

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e-Para ejercer su derecho, el comprador deberá depositar la cosa (judicialmente o no), y luego
podrá embargar y ejecutar bienes del vendedor para recuperar el precio abonado.
3) Venta con pacto de preferencia (art. 1165): es una cláusula por la cual, si el comprador
decide en algún momento vender la cosa, el vendedor podrá recomprarla, siendo preferido a
cualquier otro.
Requisitos:
a) El vendedor solo tendrá derecho cuando el comprador decida vender o dar la cosa en parte de
pago, no por enajenación por otros contratos.
b) El vendedor debe ofrecer las mismas condiciones que ofrezcan otros que pretendan comprar.
c) Hay una promesa de venta, solo se genera la obligación del comprador a comunicar que
desea vender y un derecho personal del vendedor a que si el comprador no le comunica su
intención de vender, sólo podrá reclamar daños y perjuicios, pero no podrá anular la venta
hecha a un tercero ni tiene derecho sobre la cosa.
d) Es un derecho intransmisible, no pasa a los herederos del vendedor.
e) Es un derecho indivisible: si la parte vendedora fuera un condominio, cada uno de los
condóminos puede recomprar el total de la cosa (no sólo su parte).
f) El comprador debe comunicar su intención de vender en cualquier momento, no hay plazo
para ello, pero debe hacerlo en forma fehaciente.
El vendedor debe ejercer su derecho de preferencia: dentro de los 10 días de notificado sea la
cosa mueble o inmueble, salvo que se hubiese estipulado otro plazo caso contrario pierde su
derecho.
g) Venta y subasta: si la cosa fuere mueble, el vendedor pierde todo derecho, si fuere inmueble,
se le comunicará fecha, hora y lugar del remate. Si no se le comunica se le debe daños y
perjuicios.
El art. 1166 prevé la posibilidad que las cláusulas previstas en la retroventa (art. 1163), reventa
(art. 1164) y preferencia (art. 1165) se puedan estipular en los contratos de compraventa que
tengan por objeto indirecto cosas muebles o inmuebles. Pero respecto de las cosas muebles el
texto distingue según se trate de muebles registrables o no. En los muebles registrables los
pactos son oponibles a terceros interesados si tales pactos constan en los documentos inscriptos
en los registros correspondientes, también se encuentra comprometida la buena fe. La
publicidad en los registros impide oponer la buena fe. Contrario a esto en los pactos agregados
a las compraventas de cosas muebles no registrables no son oponibles a terceros adquirentes de
buena fe a título oneroso y el incumplimiento del obligado por los pactos hará nacer solo una
obligación indemnizatoria a favor de la parte a quien beneficiaba la estipulación de que se trate.
Los plazos de esos tres pactos pueden ser convenidos por las partes pero no pueden exceder de
cinco años cuando se trata de cosas inmuebles y de dos años cuando se trata de cosas muebles,
contados desde la celebración del contrato, según lo establecido por el art.1167 del C. C. y C.
CONCLUSIÓN
a) Los tres pactos (retroventa, reventa y preferencia), pueden aplicarse en la compraventa de
cosas inmuebles, cosas muebles registrables y cosas muebles no registrables, pero si la cosa es
registrable (mueble o inmueble) el pacto es oponible a terceros si resulta del documento
inscripto en el registro.
En cambio si la cosa es mueble no registrable el pacto no resulta oponible contra el tercero
adquirente de buena fe y a título oneroso.
b) Para los tres pactos (retroventa, reventa y preferencia), las partes pueden pactar libremente el
plazo de vigencia pero no podrá exceder de cinco años para inmuebles y dos años cuando se
trata de muebles.
4) Compraventa condicional: Puede ser una venta sometida a condición suspensiva o
condición resolutoria. En caso de duda la venta condicional se reputa hecha bajo condición
resolutoria, si antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al

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comprador. Recordamos que la condición es un hecho futuro e incierto y ajeno a la voluntad de
las partes.
a) Condición suspensiva: (contrato sujeto a conformidad o ad referéndum) mientras no se
cumple la condición las partes no tienen que cumplir con sus obligaciones. Pero el comprador
puede exigir medidas conservatorias. Si antes de cumplida la condición el vendedor entrega la
cosa al comprador, éste se transforma sólo en administrador de la misma. Pero si el comprador
además de recibir la cosa pagó el precio, y la condición no se cumple, se devolverán las
prestaciones.
b) Condición resolutoria: se celebra el contrato y se cumple como cualquier compraventa, y
los efectos se producirán hasta que se produzca la condición. Una vez entregada la cosa, el
vendedor puede solicitar medidas conservatorias sobre la cosa. Si la condición se cumple el
vendedor recupera el dominio contra efectiva entrega de la cosa por parte del comprador.
En caso de duda, la venta condicional se presumirá resolutoria cuando se haya hecho tradición
de la cosa.

COMPRAVENTA INMOBILIARIA
En la práctica inmobiliaria es común encontrarse con distintos documentos algunos de los
cuales no están regulados en norma específica alguna, sin que ello constituya obstáculo alguno
habida cuenta que, como hemos señalado en el capítulo 5 (parte general de contratos), si no se
encuentra afectado el orden público, las normas de Código son supletorias de las establecidas
por las partes. Entre los documentos que no se encuentran previstos en la ley figuran la
autorización de venta; la reserva; la reserva de compra y la reserva de compra ad referéndum de
vendedor.
Otros documentos utilizados en la compraventa inmobiliaria sí se encuentran previstas en el
ordenamiento legal pero también son de aplicación supletoria y pueden ser modificadas por
decisión de las partes contratantes, estos documentos son la seña (se remite a lo dicho en el
capítulo 5°-parte general de Contratos-) y el boleto de compraventa.

AUTORIZACIÓN DE VENTA
Es el convenio por el cual el propietario de un inmueble determinado acude a un agente de
bienes raíces solicitando su gestión de mediación para concretar un negocio inmobiliario, ya
sea una venta una permuta una locación un leasing, etc., se suele hacer por escrito en un
documento denominado autorización de venta por el cual propietario (autorizante) le da
autorización a la inmobiliaria (autorizado) para la venta del inmueble, suele tener a cláusula de
darse la autorización en forma exclusiva, se fija un plazo determinado de vigencia (puede
prever una renovación automática) se fija el precio por el que se ha de vender y la forma de
pago, la fecha en que se firmará la escritura (la cantidad de días posterior a la firma de boleto).
En este contrato no se otorga poder para firmar el boleto, ni para escriturar ni para recibir
pagos. El autorizado solo está facultado para ofrecer a venta del inmueble y/o invitar al público
a ofertar.
En el documento de autorización de venta debe figurar:
a) persona a la que autorizo (nombre, apellido, DNI)
b) para que lo autorizo (vender, alquilar, etc.)
c) la cosa que me autorizan vender o alquilar, (detalles para individualizar el inmueble)
d) el precio y las condiciones de pago
d) tiempo de vigencia de la autorización y el precio que va a pagar.
e) Colocar la cláusula de que si retira la propiedad debe pagar las dos comisiones.
f) comisión es del 4% para el comprador y 3% para el vendedor (no menos del 1,5% que es la
comisión que preveía la ley anterior).
En caso que aparezca un interesado ya se puede firmar la reserva.

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LA RESERVA
Puede ser:
a) Reserva de preferencia. Es la entrega de una suma de dinero (poco valor) que efectúa el
interesado en la compra de un inmueble o alquiler, leasing, etc., a la otra parte con la finalidad
de darle seriedad a su pretensión y que se le conceda alguna preferencia a la hora de concretar
la operación. Esa preferencia se dará en caso que no exista persona que ofrezca más dinero por
la compra, y en caso que exista una oferta superior se le comunicará y se fijará un plazo para
hacer una contraoferta que al menos iguale la oferta mayor efectuada. Además se fijará la
comisión que percibirá la inmobiliaria generalmente es del 3% del valor de la venta. (1,5% en
concepto de comisión y 1,5% por estudio de la documentación).
b) Reserva de compra. Es la promesa unilateral de comprar “ad referéndum”, esto es que la
operación se encuentra sujeta a que el vendedor acepte, esto no debe confundirse con la
condición que pone el comprador de que pueda vender su departamento ya que esto es una
condición suspensiva previstas en el art. 343 del Código Civil y Comercial que hemos visto en
el capítulo 3.
El vendedor puede aceptar o no la oferta sin ninguna penalidad, si da la conformidad inserta su
firma al pie del ejemplar que está en poder del martillero, otorgándose a partir de ese momento
a la operación el carácter de cumplimiento obligatorio para ambas partes quedando
automáticamente notificado el oferente en ese acto, salvo comunicación en contrario.
En el documento de reserva de compra debe figurar:
a) La cantidad de dinero que va a pagar.
b) El tiempo de validez de la reserva.
c) La garantía de la suma de dinero que deja, esa garantía sería que la deja ad referéndum de
la conformidad del vendedor. La inmobiliaria recibe esa suma de dinero en carácter de
depositario es decir que tiene el dinero a su cuidado, no en carácter de usuario, es decir que no
lo puede usar.
d) Si alguien se arrepiente paga las dos comisiones, esta cláusula se debe colocar tanto en el
escrito de autorización como en el de reserva.
La aceptación de la oferta hecha se denomina “conformar la reserva” , una vez que se conforma
la reserva se notifica al comprador que el vendedor aceptó para evitar el retiro de la reserva.
Después que se conformó la reserva se piden los informes de dominio y de inhibición.
En caso de dejarse una seña penitencial, esta seña sería unilateral hasta la aceptación, es decir
que de arrepentirse el comprador antes de que el vendedor acepte la oferta no perdería la seña
pero si se arrepiente después de aceptada la oferta la pierde.
Recordamos el concepto de seña o señal penitencial que desarrollamos en el capítulo 5 en
cuanto a que dicha seña no confirma el contrato sino que les da a las partes la posibilidad de
arrepentirse de celebrarlo, en cuyo caso quien dio la seña, si se arrepiente de celebrar el
contrato la pierde, y si quien se arrepiente es quien recibió la seña, deberá devolver el doble de
la suma recibida.
Es de práctica colocar en el contrato de reserva la cláusula de que dicho importe es “…a cuenta
de precio y promesa de ejecución”. Mejor que ello es poner la cláusula del pacto comisorio
expreso de conformidad a lo previsto en el art. 1086 del C. C. y C.
Conforme lo ya expresado en el capítulo 5, dicha cláusula prevé que las partes pueden pactar
expresamente que la resolución se produzca en caso de incumplimiento genérico o específico
debidamente identificados (resolución significa que se deja sin efecto contrato).

BOLETO DE COMPRAVENTA (arts.1170/1171)

Concepto: Es un contrato definitivo y concreto que tiene los efectos jurídicos naturales para los
que lo firmaron y promesa de escritura cuando se fija fecha o condición para la misma.

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Es documento válido para probar la compraventa de cosas muebles no registrables. En cuanto a
inmuebles, por los usos y costumbres se celebra el boleto previamente a la escritura, pero no es
obligatorio ya que se puede escriturar directamente.
Los contratos que debiendo ser hechos en escritura pública, fuesen hechos por instrumento
particular, no quedan concluidos mientras la escritura no se halle firmada, pero quedarán
concluidos como contratos en que las partes se han obligado a hacer escritura pública.
El boleto de compraventa de inmueble no otorga derecho real sino derechos personales, (a la
escrituración por ejemplo), y sólo dará derecho a la posesión si se acuerda expresamente.
Los Tribunales han resuelto que el comprador por boleto privado tiene derecho a exigir el
cumplimiento del contrato de venta, debiendo otorgar el Juez la escritura, en caso de resistencia
del vendedor carece de sentido considerar al boleto privado como una simple promesa y no
como un contrato definitivo y perfecto que genera la obligación de escriturar, en el cual la parte
puede demandar a su contraparte a fin de que mediante el juicio de escrituración se la condene
a firmar la escritura pública y en caso de negarse a que la misma fuera suscripta por el Juez de a
causa.
Con la firma de la escritura pública se habrá dado cumplimiento con la forma impuesta por la
ley que sirva de título a la transferencia del dominio.
OPONIBILIDAD CONTRA TERCERO QUE HUBIERA TRABADO MEDIDA
CAUTELAR
El comprador de buena fe que hubiera firmado un boleto de compraventa tiene prioridad sobre
el tercero que hubiera trabado medidas cautelares si pagó el 25% del precio.
ANTES DE TRABARSE LA MEDIDA CAUTELAR, si el boleto tiene fecha cierta y la
adquisición tiene publicidad sea registral o posesoria.
El adquirente por boleto para darle prioridad debe ser:
a) de buena fe, además de haber contrato con el titular registral o con un sucesor a título
singular debidamente acreditado, esto sería con una correlación perfecta entre sucesivos
adquirentes por boleto, esta correlación hace presumir la buena fe, que además haya:
b) haber pagado al menos el 25% antes de que se trabe la medida cautelar. Requiere
también que:
c) el boleto tener fecha cierta, en concreto se dispone que los boletos de compraventas de
inmuebles con fecha cierta y siempre que el adquirente sea de buena fe, es oponible al concurso
o quiebra del deudor, si se cumplen los requisitos previstos en el art. 1171 eso es haber abonado
el 25% del valor, pudiendo el comprador cumplir el pago de la prestación restante en el plazo
que hubiera convenido constituyendo hipoteca de primer grado sobre el bien en garantía del
saldo del precio. Además debe:
d) Existir publicidad suficiente ya sea registral o posesoria. Es la publicidad natural que
emana del ejercicio de actos posesorios sobre el inmueble. Esto último puede presentar
inconvenientes dado las dificultades para registrar los boletos situación que dependerá de cada
régimen registral provincial y si el adquirente no tiene la posesión o si no la puede demostrar.
El juez debe disponer en estos casos que se otorgue al comprador la respectiva escritura
público.
En la ejecución individual, resulta oponible como defensa que exista un boleto de compraventa
de fecha anterior y que ya hubiere abonado el 25% o más del precio total y que el adquirente
por boleto sea de buena fe.
En el conflicto entre comprador por boleto y acreedor hipotecario si la posesión se dio antes de
la hipoteca triunfa el comprador frente a los terceros embargantes.

EN SÍNTESIS:
ESTA ES UNA DE LAS MÁS IMPORTANTES INCORPORACIONES DEL NUEVO
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL, YA QUE EXTENDIÓ LA TUTELA DEL ADQUIRENTE

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DE INMUEBLES POR BOLETO, TAMBIÉN RESPECTO DE LOS ACREEDORES
INDIVIDUALES DEL VENDEDOR QUE HUBIERA: ANTES SOLO ERA OPONIBLE AL
CONCURSO O QUIEBRA DEL VENDEDOR

REQUISITOS:
1)CONTRATADO CON EL TITULAR REGISTRAL.
2)PAGADO EL COMPRADOR COMO MÍNIMO UN 25%.
3)EL BOLETO TUVIERA FECHA CIERTA.
4)LA ADQUISICIÓN TUVIERA PUBLICIDAD REGISTRAL O POSESORIA.
A fin de la obtención de la publicidad registral se sancionó para el Territorio de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, el decreto 962/18 que dispuso la inscripción de boletos de
compraventa a fin de otorgar publicidad registral y fecha cierta al adquirente por boleto de
unidades funcionales cuando se haya abonado el 25% del precio. Este decreto modifica varios
artículos del reglamento de la ley del registro de la Propiedad Inmueble para la Capital Federal
(decreto 2080/80). El procedimiento de inscripción se encuentra enunciado principalmente en
los arts. 2, 21 y 31 bis del decreto 962/18.
OPONIBILIDAD CONTRA EL CONCURSO O QUIEBRA DEL VENDEDOR (ART.
1171)
Los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta otorgados a favor de los adquirentes
de buena fe son OPONIBLES AL CONCURSO O QUIEBRA DEL VENDEDOR si se
hubiera abonado el 25% del precio. El Juez debe disponer que se otorgue la respectiva
escritura.
En estos caso se dispone que los boletos de compraventa de inmuebles (sean destinados a
vivienda o no) con fecha cierta y siempre que el adquirente sea de buena fe, y hubiera pagado el
25% del precio total, es oponible al concurso o quiebra del vendedor, por lo que el Juez deberá
disponer que se otorgue al comprador la escritura traslativa de dominio contra el cumplimiento
de la prestación (el comprador puede cumplir sus obligaciones en el plazo convenido, y si la
prestación a cargo del comprador es a plazo debe constituirse hipoteca en primer grado sobre el
bien en garantía del saldo del precio).
Si existe publicidad registral obtenida mediante la inscripción del boleto de compraventa éste
tendrá preferencia respecto del embargo.
Los requisitos establecidos por el Código son:
1) Que el vendedor haya sido declarado judicialmente en concurso, si aún no se dictó sentencia
el titular del boleto no puede hace valer el beneficio.
2) Que la compraventa u otro negocio con finalidad traslativa (ejemplo: permuta, dación en
pago, etc.) esté instrumentada, y que el instrumento tenga fecha cierta (art. 317).
3) Que el titular del boleto sea de buena fe y
4) Que haya pagado el 25% del precio.
En cambio no se requiere que el inmueble adquirido se destine a vivienda ni que el titular del
boleto esté en posesión del inmueble. Si ha entrado en posesión, tendrá a su favor la publicidad
posesoria que favorece la oponibilidad frente a terceros.

ELEMENTOS PROPIOS DEL BOLETO DE COMPRAVENTA:

1)Determinación de las partes: nombre, tipo y N° de documento, estado civil, domicilio,
carácter (propietario- apoderado-representante, etc.), se debe colocar aunque parezca obvio que
el comprador compra y que el vendedor vende ya que el boleto es una expresión de voluntad y
lo que las partes desean realizar debe estar claramente establecido.
2)Determinación de la cosa:
3) Precio: total o por unidad de medida, si el pago se efectuará en dólares resulta de aplicación
el art. 765 del Código Civil y Comercial ya que la obligación de abonar en dólares importa la

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obligación de dar cantidades de cosas ya que el dólar no es moneda de curso legal en la
Argentina y en ese caso el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso
legal. Por tanto si no se quiere ese efecto deberá colocarse la cláusula de que el comprador
renuncia a la aplicación de del art. 765 del C.C. y C. y se compromete a abonar con la moneda
establecida en el contrato.
4) Forma de pago: a la firma del boleto se abona determinada suma de dinero que puede
revestir el carácter de SEÑA a CUENTA DE PRECIO, y el saldo contra Escritura.
5) Época de escrituración: a fecha determinada, a plazo o condicional, deberá indicarse el
nombre del escribano.
6)Cláusulas: se deberá indicar que el vendedor se hará cargo de los vicios redhibitorios y vicio
de evicción, asumiendo los gastos que ello ocasione.
Debe colocarse el pacto comisorio expreso y la jurisdicción (esto es que para el caso de un
eventual conflicto las partes serán competentes los juzgados civiles de CABA y en caso de
haber una prórroga de jurisdicción (esto es que las partes de común acuerdo establecen la
competencia de otro Tribunal ejemplo los juzgados de Mar del Plata), deberá indicarse
expresamente en el boleto este acuerdo de prórroga jurisdiccional.
Corresponde señalar que el certificado de dominio tiene una duración de 15 días mientras que
el informe de dominio su duración es de 30 días.

Cesión del boleto de compraventa:

Es el traspaso de los derechos y obligaciones que contrajo el comprador en un boleto de
compraventa, a favor de un tercero, a nombre del cual se formalizará la escritura.
Se requiere conformidad del vendedor cuando quedan deudas pendientes de pago, pues implica
también cesión de esas deudas.
Efectos de la cesión una vez notificado el vendedor:
a- Si manifiesta conformidad, automáticamente desobliga al original comprador.
b-Pero si se opone, será acreedor de lo que falte abonar, tanto del originario comprador
(cedente), como del nuevo comprador (cesionario).
La cesión puede hacerse por endoso en documento por separado.

Títulos de propiedad
Son los instrumentos que representan la propiedad sobre una cosa inmueble, o mueble
registrable, y en virtud del cual se transfiere la propiedad.
La transmisión del dominio será perfecta y oponible a terceros cuando hay escritura, su
inscripción en el R.P.I. y tradición.
Forma de los títulos de propiedad: escritura pública, es el documento con participación de
escribano que da fe de lo que ante él pasa. Las escrituras deben cumplir con dos tipos de
validez:
 Extrínseca: que es la referente a los requisitos y formas externas que deben cumplir tales
documentos.
 Intrínseca: tiene que ver con la veracidad de los datos que se vuelcan en el documento.
Si los datos no condicen con la realidad, la validez del documento será atacada de “falsedad
ideológica”.
No se necesita escritura para transmitir el dominio cuando se compra en remate público, la
inscripción de la subasta puede hacerse por testimonio o por protocolización de las constancias
obrantes en el expediente que ordenó la subasta.

Informes de dominio:
Los corredores tienen la obligación de asesorarse sobre la situación jurídica del inmueble objeto
del contrato, y de la persona del vendedor, o sea que al tiempo de celebrar el Boleto de Compra

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venta deberá muñirse de informe 1 y 2 otorgados por el Registro de la Propiedad Inmueble.
Como ya se ha dicho tienen una vigencia de 30 días.
Informes en Capital Federal:
Informe Nº 1: Informa la titularidad del inmueble (quién es el dueño) y la existencia de
gravámenes o restricciones (embargos, hipotecas, etc.). Para poder solicitar este informe es
necesario conocer el número de matrícula que le corresponde al inmueble y su ubicación. Si no
se contara con ese dato, se debe solicitar primero el Informe Nº 4.
Informe Nº 2: Informa sobre si constan inscriptas, en la Capital Federal, Inhibiciones de
personas físicas o jurídicas
Informe Nº 3: Informe sobre la inscripción de inmuebles a nombre de personas físicas o
jurídicas. Esto significa que a partir del nombre y documento de identidad de una persona física
o nombre o denominación social de una persona jurídica, se obtiene la información acerca de
cuáles son sus propiedades ubicadas en Capital Federal.
Informe Nº 4: Informa la matrícula o tomo y folio en el que la propiedad está inscripta y a
nombre de quién. Para obtener este informe se requieren la ubicación exacta (calle y número)
del inmueble.
Informe Nº 5: Informa sobre la frecuencia de informes Nº 1 requeridos sobre un inmueble
determinado
Informe Nº 6: Se publicita la inscripción sobre un inmueble y su titularidad, tal consta
asentado en la base de datos y demás recursos internos de antecedentes registrales a esa técnica.
(Este formulario reúne el despacho de los informes por separado Nº 4 y Nº 1 respectivamente).
¿Quiénes pueden solicitar estos informes?
Según Decreto 2080/80 (T.O. Dec. 466/99), artículo 54 inc. b y d, los pedidos de informes del
art. 55, deberán estar firmados por un profesional: Escribano, Abogado, Procurador,
Agrimensor, Ingeniero, Arquitecto, Contador Público, Martillero; o quien acredite tener interés
legítimo a juicio de la Dirección del Registro.

SE CONSIDERA QUE TIENEN LEGÍTIMO INTERÉS:

a) El propietario y su cónyuge (solos o por separado).
b) El acreedor hipotecario.
c) El titular del usufructo, del uso y habitación, y de la servidumbre.
Hay que tener en cuenta que, de acuerdo a la Disposición Técnico Registral Nº 3/70 los
formularios se deben llenar a máquina para ser presentados.
Los formularios para realizar los distintos pedidos de informes se retiran en el Registro de la
Propiedad Inmueble, (calle Venezuela 1135) en el horario de 8 a 13.00 Hs.

EXTINCIÓN MODIFICACIÓN Y ADECUACIÓN DEL CONTRATO DE

COMPRAVENTA
Se remite a lo dicho en la parte general de los contratos en los arts.1076/1091, sobre rescisión,
resolución y revocación y pacto comisorio expreso y tácito.
Cláusulas penales (art. 790 CCCN):
Son las cláusulas contractuales que prevén una sanción por incumplimiento de una obligación
contractual. Las partes acuerdan una suma fija a abonar en todo concepto reemplaza a la
indemnización por mora. Las sanciones se rigen por la autonomía de la voluntad, pero pueden
ser modificadas judicialmente cuando el juez considere que son excesivas. Son de
interpretación restrictiva.

Pacto comisorio: (arts. 1079 A 1081 CCCN)

Habrá pacto comisorio en aquellos contratos en que las partes celebran un acuerdo por el cual
cada una de las partes se reservase la facultad de no cumplir el contrato por su parte, si la otra

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no lo cumpliere, el contrato sólo podrá resolverse por la parte no culpada y no por la otra que
dejó de cumplirlo. Este pacto es prohibido en el contrato de prenda.

CONTRATO DE PERMUTA (Art. 1172)

Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no
son dinero.
Los gastos son a cargo de ambos en partes iguales salvo pacto en contrario. (art. 1173).
Se prevé que en caso de evicción total por la que el permutante es vencido en la propiedad de la
cosa que le transmitieron, puede pedir lo que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción
más los daños.
Esto significa que la persona realiza una permuta y recibe una cosa que es reclamada por un
tercero que invoca mejor derecho que el que le transmitió la cosa y es vencido por lo que pierde
la cosa recibida, es en ese caso que la ley le da a opción solicitar la devolución de la cosa que
dio más los daños, o el valor de la cosa que perdió a tiempo de la evicción más los daños.
Además tiene una tercera opción que es la de hacer efectiva la responsabilidad del que le
transmitió el bien para el saneamiento.

En síntesis:
Hay tres alternativas posibles en el caso de evicción:
a) Se puede pedir la restitución de lo que él hubiera dado.
b) Se puede pedir el valor de la cosa que se le hubiere dado a cambio
c) Optar por hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento prevista en el CCCN.
Los caracteres de este contrato son: bilateral, a título oneroso, conmutativo (excepcionalmente
puede ser aleatorio), formal (para ciertas operaciones inmobiliarias), o no formal, nominado ya
que tiene regulación legal.
Supletoriamente se aplica las normas sobre compraventa. (art. 1175).

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