DERECHO DE OBLIGACIONES Y CONTRATOS

Lección 23. COMPRAVENTA Y PERMUTA

A través de la compraventa se cumple una función socioeconómica muy importante
que es el intercambio de bienes que es necesaria para satisfacer las necesidades
(comprar comida, ropa, una casa…)
Los contratos son el medio para crear obligaciones. Cuando celebramos los contratos,
los efectos jurídicos que produce son obligaciones y derechos (derecho de que me
entreguen esa cosa y obligación a para por esa cosa)
A través de los contratos los que se hace es regular las relaciones entre particulares,
que se convierten en relaciones jurídicas. Cuando una persona tiene una necesidad,
como la de alquilar un piso, se realiza un contrato de arrendamiento. El contrato
supondrá la regulación de esa relación entre las personas. Esa normativa por la que se
rige se la auto establece las partes contratantes (principio de autonomía de la
voluntad)
El contrato de compraventa está definido en los artículos 1445 del CC, por el que una
de las partes se obliga a dar una cosa determinada y la otra a pagar un precio cierto
El contrato de compraventa tiene un régimen más extenso con casi 100 artículos y esto
lo que hace es que esta considerado como el prototipo para el resto de contratos
bilaterales y onerosos y a esta regulación se acude cuando los regímenes de los otros
contratos tienen vacíos o cuando no hay régimen. El contrato de compraventa que
vamos a estudiar es un contrato que esta basado en el principio de la autonomía de la
voluntad y con una igualdad de partes en cuya virtud dos partes se ponen de acuerdo
en igualdad de condiciones sobre el contenido del contrato
Forma de contratación en masa. Una de las partes preestablece las condiciones del
contrato según las bases generales de contratación (el banco, las compañías
telefónicas…)
Forma de contratación entre presentes.
Forma de contratación entre ausentes. Por teléfono, por internet…
Hay distintos regímenes en relación a la compraventa que lleva a muchos autores a
pensar que hay muchas compraventas. La compraventa que recoge el CC es la
compraventa entre particulares. Si la compraventa se realiza entre una comerciante y
un particular, el particular sería un consumidor, entonces aparecería la compraventa
de bienes de consumo. Si se trata de una compraventa en la que interviene una
entidad pública entonces estaríamos ante una compraventa administrativa. Si es una
compraventa internacional, tendríamos que acudir a las normas especiales
CARACTERES DE LA COMPRAVENTA

 Es un contrato consensual. El contrato consiste en un acuerdo de voluntades.

Se tienen que poner de acuerdo en la cosa y el precio. Para que exista el

1
 contrato se necesita el mero consentimiento y esa fase lo distingue del
cumplimiento. Podemos tener un contrato perfeccionado por el mero
consentimiento pero esto no significa que este cumplido, se cumple o consuma
o cuando se entrega la cosa o se paga el precio (Principio consensualita arts.
1254 y 1258 del CC)
 Libertad de forma. Para poder celebrar ese contrato que sea válido y eficaz no
hace falta una forma específica, solo algunos exigen una forma especial (art.
1278 CC). El consentimiento se exterioriza con una firma cuando se plasma por
escrito (documento privado). Otra forma documental es una escritura pública
ante notario, el notario lee el documento a las partes y manifiesta lo que
contiene. Otra forma de manifestar el consentimiento es verbalmente. Si
tenemos un documento ante notario o documento privado se puede certificar
fácilmente con las firmas, etc. Hay otro tipo de consentimiento que es el que se
produce por un acto concluyente de forma tácita, por ejemplo, ir a comprar al
supermercado y pagar en la caja simplemente llevando el carro con lo que se va
a comprar y que la otra persona lo pase por caja dando por hecho esa acción y
que se va a pagar
 Es un contrato bilateral. Los contratos bilaterales son aquellos que producen
obligaciones y derechos reciprocas, frente a la obligación de entregar la cosa
esta el derecho de pagar un determinado precio. Al ser obligaciones bilaterales,
por el carácter sinalagmático que tienen, las obligaciones bilaterales se tienen
que cumplir simultáneamente, al mismo tiempo, de tal forma que cuando una
de las partes no cumpla, no se le puede exigir el cumplimiento a la otra parte
 Oneroso. Implica un sacrificio para ambas partes contratantes
 Es un contrato conmutativo. Es decir, el alcance de las prestaciones u
obligaciones es conocido por las partes en el momento de celebrar el contrato
 Transmisión del dominio. De acuerdo a los arts. 609 y 1095 del CC, para la
transmisión del dominio es necesario el modo, es decir, la entrega. La
obligación de transmitir la propiedad entra dentro del contenido normal del
contrato de compraventa ya que es la función principal, esa consumación se
produce con la entrega. Hay excepciones en las cuales no se produce la
transmisión de la propiedad y se puede poner un término, cuando las partes lo
pactan expresamente donde el vendedor se reserva la propiedad del bien
vendido
CAPACIDAD Y SUJETOS

 Partes. Para celebrar un contrato de compraventa, se refiere a dos partes,

comprador y vendedor, donde puede existir varios sujetos, varios
compradores o uno, varios vendedores o uno, etc
 Capacidad de obrar (art. 1457 del CC). Cuando tenemos una incapacitación
o limitación de la capacidad de obrar como la minoría de edad, existen las
instituciones jurídicas como la tutela o la curatela y se concede o no la
autorización judicial si se considera necesaria

2
  Prohibiciones que recoge el articulo 1459 del CC. Se trata se prohibiciones
que recoge la ley, es una ley imperativa por lo que el incumplimiento de esa
ley daría lugar a la nulidad, salvo los supuestos del mandato y del albacea.
Afecta a personas con plena capacidad de obrar y que se les prohíbe vender
o comprar determinados bienes por temas de fraude, etc. Los supuestos
son los cargos tutelares, el albacea, el mandatario, los funcionarios públicos
y funcionarios de justicia, tambien puede ser a los abogados y
procuradores. En los supuestos del mandato y del albacea porque cabe la
convalidación de esa enajenación por parte de los sucesores o interesados
EL OBJETO

 Bienes/cosas. Pueden ser bienes muebles o inmuebles, presentes (existencia

actual) o futuros (existencia no actual pero futura), corporales o incorporales. Y
los derechos que pueden ser reales (que se ostentan sobre un bien como por
ejemplo la propiedad) o de crédito
 Requisitos:
 Comercio lícito. Es lo que este dentro del comercio de los hombres, el
comercio legal lícito (art. 1271 del CC)
 Existencia real y posible. Dentro de esa existencia, no tiene por qué ser
actual sino que se espera que tenga existencia en un futuro. La
compraventa de cosa futura se puede hacer de dos maneras: La
compraventa de cosa esperada (emptia rei speratae) que es
conmutativo y condicional ya que queda condicionada la existencia de
la cosa. O compraventa de esperanza/emptio spei, que es un contrato
aleatorio, el comprador deberá de pagar un precio con independencia
de la existencia de la cosa o de la forma en la que se materialice la cosa,
el comprador no sabe lo que va a percibir
 Perdida total o parcial anterior a la entrega (art. 1460 del CC) que
permite una rebaja proporcional o la eliminación del contrato. Perdida
posterior a la perfección (Riesgos en la compraventa)
 El objeto tiene que ser determinado o determinable (art. 1273 del CC)
EL PRECIO
Supone la superaron del modelo anterior, pues antes existía el trueque, pero cuando
se inventa el dinero, este funciona como medida de intercambio y como medida de
valor

 El precio consiste en una suma de dinero

 Requisitos:
 Tiene que ser verdadero y real. En caso de que no sea verdadero y real,
esto significa que existe una simulación de compraventa y un contrato
disimulado que seria una donación. La donación dará lugar a una falta
de causa, lo que da lugar a la nulidad absoluta de pleno derecho del

3
 contrato de compraventa (art. 1275 del CC). La causa es la función que
realiza el contrato
 Tiene que ser cierto o determinado. Tiene que estar fijado en el
contrato o que se pueda determinar sin necesidad de un nuevo
convenio entre las partes (arts. 1447 y 1448 del CC supuestos
especiales)
 El precio consiste en una suma de dinero pero el precio tambien puede
consistir parte en una cantidad de dinero y parte en un bien entregado.
En estos supuestos el contrato será permuta o compraventa
dependiendo de la voluntad de las partes, y en el caso de no existir
pronunciación por ambas, dependerá de la cosa dada (art. 1446 del CC)
 El precio podrá ser en dinero o en signo que lo represente. Admite no
solo una suma de dinero sino que también un signo que lo represente
(un cheque, un pagaré, letra de cambio, transferencia bancaria, etc)
 Si cuando celebramos un contrato de compraventa, el precio tiene que
ser justo, es decir, acomodarse al precio de mercado. El comprador
siempre querrá comprarlo lo barato posible. El vendedor tiene libertad
para fijar un precio. Aun así se contemplan unos límites, como el precio
irrisorio, que es un precio tan bajo que resulta inexistente, lo cual
llevaría a la nulidad del contrato
 En determinados supuestos, es la ley la que determina el precio de las
cosas como en el caso de las viviendas de protección oficial,
estableciéndose un precio de renta y un precio de venta. Quien haya
adquirido la vivienda a un precio bajo y mientras este sujeto al régimen,
no podrá vender esa vivienda por un precio más alto al establecido por
la ley
LAS OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

 Entrega de la cosa. También se denomina traditio o modo

 La cosa se tiene que entregar en el mismo estado en el que se
encontraba cuando se perfeccionó el contrato (desde el momento en el
que se ponen de acuerdo las partes) Art. 1469 del CC
 Accesorios. Art. 1097 del CC. Hay algunos elementos que no es
necesario que se pacten con los accesorios, si se pactan se tienen que
entregar. Los frutos también deben entregarse si así ha sido pactado en
el contrato, el comprador tiene derecho a los frutos
 Hay otros elementos como el tiempo, el lugar (Art. 1171 del CC) y los
gastos (Art. 1465 del CC). La entrega se realiza según lo pactado entre
las partes. En defecto se entregará cuando se haya producido la otra
obligación del contrato. El lugar de entrega será el que se haya pactado,
si no se ha pactado nada, el lugar será donde existiera la cosa en el
momento de haber perfeccionado el contrato. Si esa regla no se pudiera
emplear, se establece como lugar de cumplimiento el domicilio del
deudor, es decir, el domicilio del vendedor. Los gastos se diferencian

4
 entre gastos de entrega y gastos de transporte. Si no se pacta nada, los
gastos de entrega y transporten le corresponden al vendedor, a partir
de ese momento, corren a cuenta del comprador
 La transmisión del dominio en la compraventa
 ¿El vendedor tiene la obligación de transmitir el dominio? Esta
obligación no está en el CC, la obligación es la de entregar la cosa.
Aunque esta transmisión no se prevé en el CC, lo normal es que el
vendedor le transmita el dominio o propiedad al comprado. Para que se
produzca la transmisión del dominio, es necesario el título y el modo
 Teoría del título y modo. (Arts. 609 y 1095 del CC) El título sería el
negocio jurídico traslativo, que en este caso seria la compraventa o
permuta, pero seguido de la traditio o modo
Clases de traditio o modo:
 Traditio real. (Arts. 1462 y 438 del CC) Entrega material del
bien. La entrega se produce cuando se pone al comprador en
poder y posesión del bien
 Traditio fingida.
1. Traditio instrumental. (Art. 1462 II del CC) Utilizada para
bienes inmuebles. Consiste en la entrega u otorgamiento de
escritura pública de venta que equivale a la traditio siempre
y cuando en ella no se diga lo contrario
2. Traditio simbólica. (Arts. 1463 y 1464 del CC) Consiste en la
entrega de títulos formales en los que pueden constar
determinados bienes o derechos o el uso que se haga de
estos bienes incorporales con el consentimiento de su titular
(derechos de autor, patentes, marcas, etc) El articulo 1463 se
refiere a los bienes muebles que se encuentran almacenados
en bienes inmuebles, tambien se admite para bienes
inmuebles en ciertas ocasiones como la entrega de unas
llaves
3. Traditio consensual. (Art. 1463 del CC) Exclusivamente para
bienes muebles. Cuando no se puede entregar
materialmente o cuando ya se dispone de dicho bien
4. Traditio brevi manu. No se puede hacer la entrega del bien
porque ya esta en poder del adquiriente. El caso contrario
sería el constitutum possessorium, es decir, un propietario
que ostenta un determinado bien y a través de un negocio
jurídico deja de ser propietario pero mantiene la posesión
del bien (Arrendamiento, usufructo, etc)
 Venta de cosa ajena. No está prohibida siempre y cuando el vendedor y el
comprador conozcan el origen de esto, tiene un carácter obligacional, lo que
quiere decir es que genera obligaciones y recíprocos derechos. Admite la
validez de la compraventa. El comprador debe entregar la cosa que el vendedor
comprar y el vendedor adquiere la propiedad de la cosa. Hay otros supuesto:

5
 Permuta. Si uno de los permutantes se entera de que la cosa que le van a dar
no es del otro, entonces puede pedir la resolución del contrato (art. 1539 del
CC) Tampoco se admite la donación de la cosa ajena (art. 635 II del CC)
Supuestos
 Atendiendo a la entrega de la cosa vendida:
 El vendedor adquiere la propiedad del bien y la entrega. El
cumplimiento comprende la entrega y la adquisición de la cosa.
Entonces se perfecciona el contrato
 El vendedor no adquiere la propiedad, pero la entrega (ilícito
penal):
- Resolución a instancia del comprador. (art. 1474 del CC) Se
exige la posesión pacifica de la cosa al comprador
- Usucapión del comprador, frente al verdadero titular. Si el
propietario no reclama la cosa, el comprador la adquiere al
cabo de un tiempo establecido
- Saneamiento por evicción. Se le puede exigir al vendedor
cuando se le priva al comprador del bien
- Adquisición a non dominio. (art. 464 del CC) Respecto a
bienes inmuebles la adquisición de buena fe equivale al
título
 El vendedor no consigue el bien, no entrega: incumplimiento
(arts. 1001 y 1124 del CC) Se puede exigir daños y perjuicios
además de indemnizaciones
 Atendiendo a la buena fe:
 Buena fe de los dos
 Mala del vendedor. Cuando el vendedor oculta la circunstancia
exacta al comprador, como que no posee el bien. Se puede exigir
anulabilidad, bien por error en el consentimiento o dolo tambien
por obtener el consentimiento de forma maliciosa. Cabría
también la acción penal y la estafa (art. 251.1 del CP)
Reglas especiales en la venta de inmuebles (arts. 1469 y 1472 del CC)

 A razón de un precio por unidad de medida o número. Estableciendo su

superficie, por ejemplo, vender un local comercial estableciendo un precio por
metro cuadrado
 Defecto de cabida. Si hay menos superficie de la establecida el
contrato, se rebaja proporcionalmente el precio y cuando sea al menos
1/10 de la superficie, se puede optar entre la rebaja proporcional del
precio y la resolución de contrato
 Defecto de calidad. Si no es de la calidad establecida en el contrato,
ocurriría lo mismo que en el defecto de cabida. Se puede pedir una
rebaja proporcional del precio y si supera 1/10 parte se puede optar
entre la rebaja proporcional del precio y la resolución del contrato

6
  Exceso de cabida. Se incrementa el precio proporcionalmente al exceso
de superficie y cuando alcanza 1/20 parte se puede optar entre abonar
el incremento o la resolución del contrato
 Venta ‘a precio alzado’ o ‘como cuerpo cierto’. La alteración de la superficie
que pueda constar en el contrato no tiene relevancia. Supuestos especial: Se
venden dos o mas fincas por un solo precio, se expresan los linderos y se
expresa la superficie. En ese caso, el CC dice que tiene que entregarse todo lo
que este comprendido dentro de esos linderos. Puede ocurrir que una parte de
la finca no se pueda entrar porque no pertenece al vendedor, por tanto no se
podría entregar todo lo que se establece en el contrato, lo que significa que hay
un defecto de cabida, y se podría pedir una rebaja proporcional del precio o la
resolución del contrato
 Plazo de ejercicio de estas acciones (art. 1472 del CC). Caducidad a los 6
meses. Un plazo como este no se puede interrumpir. Si no se ejercita la acción
dentro de ese plazo de 6 meses entonces no se puede llevar a cabo la acción
Garantías para el vendedor

 Facultad de suspender la entrega:

 Precio de presente, que es el que hay que pagar en el acto (sinalagma).
Incumplimiento del comprador o no se señala el plazo para el pago (art.
1466 del CC) El incumplimiento del comprador se produce cuando este
no paga el precio establecido
 Precio aplazado. Insolvencia posterior del comprador con riesgo, salvo
fianza (art. 1467 del CC). La insolvencia del comprador se interpreta
cuando se le coloca al vendedor en una situación de riesgo para cobrar
el precio por parte del comprador. Si el comprador presenta una fianza
que garantice el pago del precio, no cabría suspender la entrega
 Resolución del contrato:
 CV de muebles inmuebles. Hay dos reglas:
- Art. 1503 del CC ‘fundado temor’. Se permite la resolución
del contrato cuando el vendedor tiene temor por la perdida
de la cosa o del precio. Entonces puede pedir la resolución
del contrato
- Pacto comisorio o de ‘lex commissoria’ (IMPORTANTE) Art.
1504 del CC. Consiste en un pacto por el cual se establece
una condición resolutoria expresa. La resolución se
produciría automáticamente, de pleno derecho (ipso iure).
Lo que quiere decir que cumplida la condición de las partes,
la compraventa quedaría resuelta. Esta condición resolutoria
expresa es diferente a la condición resolutoria implícita.
Puede tener eficacia frente a terceros mediante su
inscripción en el registro de la propiedad y también se llama
‘comisorio’ porque por lo general en caso de resolución de
contrato por incumplimiento por parte del comprador, el

7
 vendedor se quede con todo o parte de lo que se hubiese
entregado hasta ese momento, no devuelve lo pagado hasta
ese momento. Esto puede ser controlado por los tribunales.
Si una de las partes, por ejemplo, el vendedor dice que el
comprador no paga, y el comprador lo niega, entonces
tendrán que acudir a los tribunales para resolverlo. Es
necesario que se produzca un requerimiento notarial o
judicial por parte del vendedor al comprador, sino, el
comprador podrá pagar
- Art. 1505 del CC. La venta se resolverá de pleno derecho,
automáticamente, tratándose de la venta de bienes
muebles. Dice que cuando el comprador no se presenta a
recibir la cosa pactada en el plazo de entrega establecido, se
resolvería automáticamente, o si se presenta, no ofrece el
pago simultaneo, salvo que se hubiese pactado
 Conservar y custodiar la cosa de entrega. Art. 1094 del CC. Doctrina del riesgo
en la compraventa (arts. 1452, 1096 y 1182 del CC):
 Venta de cosas determinadas o fungibles aisladamente por un único
precio sin consideración a su precio, numero o medida
¿Cuándo queda liberado el vendedor?:
- Por la pérdida o deterioro de la cosa en caso fortuito y sin
culpa
- Siempre y cuando el vendedor no hubiese incurrido en mora,
es decir, haberse retrasado en la entrega. O que no estemos
ante un supuesto de doble venta
¿Y el comprador?
- Sin culpa, según la regla tradicional el riesgo se imputaría al
comprador, que es lo que se llama periculum est emptoris.
Regla del 1095 que dice que el comprador tiene derecho a
disfrutar de los frutos desde la perfección del contrato y por
otro lado está comodum representationis del 1186 que dice
que en caso de deterioro de la cosa, el acreedor o
comprador podrá ejercitar todas las acciones del vendedor
contra terceros
- Con culpa, responde siempre el comprador
 Venta de cosas fungibles por precio fijado a razón de precio, número o
medida
- El riesgo lo asume el comprador cuando son medidas
contadas. Hasta que no se pesan o miden, no se produce la
transmisión al comprador. Principio genus nunquam perit (el
género nunca perece)
 (3 obligación del vendedor) Saneamiento por evicción. Evincere, vencido en
juico. Arts. 1474 y ss del CC) El vendedor está obligado a responder de la

8
 posesión legal y pacífica. Esta obligación surgirá cuando hay problemas con la
posesión legal y pacífica de la cosa
Presupuestos:
 Art. 1475 del CC. Tendrá lugar la evicción cuando se prive al comprador
por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra
 Juicio de evicción. Un tercero ejercita una acción real contra el
comprador sobre la base de un derecho anterior a la compraventa
 Notificación de la demanda al vendedor. Es necesario que se notifique la
demanda al vendedor, teniendo este la posibilidad de coadyuvar en la
defensa del comprador. Se denomina ‘intervención provocada’
 Una sentencia, que sea firme:
- Tras el ejercicio de una acción de naturaleza real
- Que resuelva de manera definitiva de propiedad del
comprador
- Que la sentencia condene al comprador a la perdida total o
parcial de la cosa comprada, en virtud del derecho anterior
Pactos sobre el saneamiento por evicción. El saneamiento por evicción es una
obligación natural, impuesta por la ley. Se admite que a partir de pactos se puede
aumentar o disminuir esa obligación legal. No puede haber mala fe. Si hay mala fe
entonces el pacto será nulo. Si el comprador ha renunciado al saneamiento por
evicción, llegada esta, el vendedor está obligado a pagar el valor que tenga la cosa en
el momento de la evicción (renuncia simple arts. 1476 y 1477 del CC) salvo que el
comprador haya hecho la renuncia con conocimiento del alcance de esa renuncia
(renuncia cualificada art. 1477 del CC)
Efectos de la evicción (art. 1478 del CC). Restitución del valor o precio que tenga la
cosa vendida al momento de la evicción. Tiene que responder los frutos o
rendimientos de la cosa comprada si el comprador hubiera sido condenado a
devolverlo. Las costas tanto del juicio de evicción como del saneamiento. Los gastos
del contrato si los hubiera pagado el comprador. Los daños, intereses, gastos
voluntarios y todo lo que haya gastado en el bien si hubiera mala fe por parte del
vendedor
Evicción parcial (art. 1479 del CC). Que se prive al comprador de parte de la cosa
comprada. Esto le da la posibilidad al comprador de desistir o resolver el contrato
Prescripción de la acción personal. Plazo de prescripción de 5 años
Evicción de cargas o gravámenes (art 1483 del CC) Si se vende una finca que estuviera
grabada no aparente y sin que conste en la compraventa. Si no lo expresamos o
expresamos lo contrario, el comprador podrá pedir la resolución del contrato o pedir
una indemnización que es una rebaja proporcional del precio. Estas dos opciones las
podrá solicitar durante un año, pasado ese año podrá optar por la indemnización
durante un año mas a contar desde el descubrimiento de esa carga

9
 Saneamiento de vicios ocultos (arts. 1484 y ss del CC) Garantiza la posesión
útil de la cosa vendida. Noción y requisitos:
 Vicios ocultos. Son los que no están a la vista
 De entidad (inútil para el uso). Que el vicio haga impropia la cosa para
el fin que se destina o disminuyen el uso de manera que el comprador
no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio por ella
 Preexistencia. Significa que existe en el momento de la perfección del
contrato, en el momento de la entrega
Hay una excepción que es cuando el comprador sea un perito y por tanto
debía haber conocido si tenía vicios ocultos, en este caso, el vendedor no
responderá
Pactos sobre este saneamiento. El CC lo recoge como obligación natural,
legal, impuesta al vendedor pero cabe eximir al vendedor a través de un
pacto. No puede haber mala fe si la hay el contrato sería nulo. Este
saneamiento da lugar a dos tipos de acciones redhibitoria resolución del
contrato y cuanti minoris rebaja proporcional del precio y si el vendedor
obro de mala fe además le puede pedir la indemnización de daños y
perjuicios, el plazo para el ejercicio de las acciones es de 6 meses y en este
caso debemos esperar a la entrega, no se puede interrumpir pq es de
caducidad. ¿Cómo saber si de caducidad o prescripción? Es importante pq
es el plazo que se tiene que preparar en juicio lo determina el TDJ e
interpreta la ley y es el tdj quien lo fija ya que la ley no lo define con
claridad.

 Saneamiento en la vida de los animales: es un régimen que tuvo importancia

en su momento art1491 a 1499 recoge que es lo que pasa con la venta de
animales con detenimiento
 La contaminación acústica en la construcción de inmuebles: ley del ruido
37/2003 y el código técnico de la edificación RD 314/2006, estas normas
implantaron un sistema de verificación acústica, el incumplimiento de los
objetivos de la calidad acústica es espacio de interiores daría lugar a un vicio
oculto como se tiene que construir los tabiques etc. El incumplimiento de estos
niveles de ruido se considera un vicio oculto
 Referencia a las garantías que existen en la ventas de consumo, la normativa
legal está constituido por el texto refundido de la ley general que es producto
de la directiva 1999/44 y 1/2007 TR LGDCU sobre la venta y garantía de bienes
de consumo. El ámbito de aplicación de esta normativa es la compraventa de
bienes de consumo y es la que tiene lugar entre consumidores y empresarios,
por consumidor y usurario no solo es la persona física sino también puede ser
la persona jurídica ajena sin ánimo de lucro. Lo que vamos a ver que es la
garantía de esta compraventa tratando de proteger al consumidor, está
recogido bajo el concepto de falta de conformidad este saneamiento por vicios
ocultos es sustituido por esa protección de falta de conformidad es decir q se

10
 me entrega algo que no coincide con lo pactado en el contrato. Este concepto
ya apareció en la convención de Viena sobre CV internacional de mercancías de
1980 y propuesta de anteproyecto de modificación del código civil y esta regula
en el 114 y siguientes:
 El vendedor está obligado a entregar al consumidor productos que sean
conformes al contrato y responderá frente al consumidor ante cualquier
falta de conformidad en la entrega. Como ámbito de aplicación habla de
la compraventa de productos y contratos de suministro de productos.
Excluye de esto los productos adquiridos en venta judicial, el agua y gas
cuando no están envasados, la electricidad y los productos de 2 mano
que se adquieran en subasta administrativa
 En el 116 establece los criterios para que el producto se entienda
conforme:
 Cuando se ajusta a la descripción realizada por el vendedor y
posea las cualidades propias del producto sobre todo las que le
haya presentado el modelo o la muestra que sean aptos para los
usos que ordinariamente se destines
 Que sean aptos para el uso especial que haya sido requerido por
el consumidor cuando se haya puesto en conocimiento del
vendedor
 Cuando presenten la calidad y prestaciones habituales de un
producto del mismo tipo y que una incorrecta instalación sería
una falta de conformidad.
Un aspecto importante es como se relaciona este régimen con las acciones de
saneamiento, lo resuelve el 117 en el que se establece una incompatibilidad de estas
acciones con el saneamiento de vicios ocultos: El ejercicio de estas acciones es
incompatible con el saneamiento por vicios que recoge el cc pero el comprador con
arreglo a CC o comercio puede ejercitar las acciones indemnizatorias que le
corresponde.
Régimen de protección de la ley 2007 consiste en unos remedios antes esa falta de
conformidad:
1. Son la reparación del producto
2. La sustitución
3. Rebaja proporcional dl precio
4. Resolución del contrato

Pero establece una forma en la que se ejercitan esta acción en el art 119, el
consumidor puede optar en primer lugar por la reparación o sustitución del producto
salvo que alguna de ellas fuera imposible o desproporcional.
La reparación se tiene que hacer:

 gratuita para el consumidor, deberá hacerse en un plazo razonable.

11
  Esta reparación suspendería el ejercicio de las acciones si una vez reparado no
se produce la conformidad se realiza la sustitución y aquí se interrumpirían los
plazos.
 Si no se consigue estas dos cosas el comprador puede solicitar la rebaja
proporcional del precio y la resolución del contrato pero la resolución solo
queda reservada para la falta de conformidad que tenga importancia

Criterios para la rebaja del precio: en función de la devaluación que suponga para el
producto esa falta de conformidad
Plazos
Estas acciones para exigir estos remedios están sujetos a unos plazos:

 El art 123 el plazo de garantía es de 2 años y el vendedor responderá desde la

entrega de la cosa. En un plazo de dos años este plazo se puede reducir
tratando se productos de segunda mano cabe reducirlo pero no por debajo de
un año
 Luego establece un plazo de supergarantia de 6 meses en el que si se produce
la falta de conformidad en los 6 meses primeros desde la entrega se presume
que es falta de conformidad existe en el momento en que se entrega y se
presume que es imputable al vendedor
Momento de la entrega, la fecha que conste en la factura o un albarán
La ley recoge también que pasa si se opta por la reparación o rebaja d precio se
necesita un papel con la rebaja de precio, un justificante documental.
Un plazo general de 3 años desde que se entrega el producto y se le impone al
comprador un deber de informar al vendedor de la falta de conformidad en un plazo
de 2 meses si bien el incumplimiento de este deber no le va privar del deber del
derecho de saneamiento pero si tendría que asumir daños y perjuicios que haya
producido esa falta de comunicación
La ley recoge en el art 124 la acción directa que se le reconoce al comprador frente al
productor, si al consumidor le resulta una carga dirigirse contra el vendedor y se le
posibilita hacerlo contra el productor pero con el fin de obtener la sustitución o
reparación si responde el productor tiene un plazo de un año para reclamar el
reintegro del vendedor
La garantía
Esa garantía en la venta está regulada 125, debe de formalizarse en castellano, por
escrito y características: que expresara el bien o servicio sobre el que recae la garantía,
el nombre y dirección del garante, que la garantía no afecte a los d del consumidor,
también recoge los derechos adicionales a esos derechos legales, el plazo de duración
de la garantía, el alcance territorial y las vías de reclamación del consumidor. La acción
prescribe a los 6 meses son plazos que se pueden interrumpir

12
  Pago de gastos:
 La escritura pública: lo pagan según lo pactado pero si no se pacta nada
el art 1455 CC establece que paga el gasto más importante de la
escritura pública que es la matriz que es la original y queda archivada en
su protocolo, le corresponde al vendedor
 Los gastos de entrega: Art 1465 distingue en los de entrega que le
corresponde al vendedor y los de entrega como embalar le corresponde
al vendedor. Otra cosa es que te lo entregue y luego el comprador lo
lleve a su casa
 Impuestos: Una que se genera por incremento patrimonial y otro que
cuando vendemos un bien inmueble hay una plusvalía municipal y es un
impuesto municipal que grava el impuesto patrimonial del suelo
LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

 Recibir la cosa
 Pago del precio. Lugar y tiempo será cuando y donde pacten el comprador y
vendedor. Si no se pacta anda se paga en el momento de la entrega y deriva del
sinalagma
 Precio aplazado, en este caso el pago del precio se obtiene con retraso es una
demora pactada, el pago del precio recoge intereses art 1501 como cuando se
haya pactado por mora o cuando produce frutos.
Facultad para suspender el pago. Cuando el comprador es perturbado por el
ejercicio de una acción real y en este momento tiene un motivo para temer la
perdida de la cosa y entonces puede suspenderlo o se haya pactado que a
pesar de que pueda surgir esa contingencia tenga que asumir el precio él
 El pago gastos transporte aquellos que se genera una vez entregado ya el bien
 Pago de impuesto. IVA la primera venta o de segunda venta ITP
 Pago de gastos de otorgamiento de escritura pública: la primera copia que
quiere el comprador le corresponde al su pago que es distinta a la matriz
 Pago gastos registro propiedad: esa inscripción de la copia en el registro de la
propiedad
DOBLE VENTA
Doble venta o venta múltiple, que tiene lugar cuando se vende un mismo objeto por
un mismo titular a dos o más compradores (artículo 1473 del CC) El artículo nos da
unas reglas para resolver el conflicto de quien es el propietario pero el precepto no
califica esa venta y tampoco prevé los remedios para aquel que pierda la cosa
comprada. En el caso de hacerse o llevarse a cabo dolosamente, la pena esta prevista
en el CP artículo 251.2ª
Las dobles venta se pueden producir tras una venta voluntaria cuando el comprador
no inscribe su bien en el registro, que refleja la posesión frente al todo el mundo, por
lo tanto, al no haberlo inscrito, el vendedor sigue apareciendo como propietario y si es

13
embargado, el comprador no constara como propietario En algunos casos, la doble
venta también puede producirse por error. El CC resuelve este conflicto
Hoy se admite en que es una pugna entre dos adquisiciones, y no solo eso, sino
también entre dos propiedades y uno de ellos debe decaer. Si la primera compraventa
se produce mediante documento privado. Ej. Vendemos una finca rustica, el
comprador la recibe por documento privado y se le entrega la posesión por lo que este
pasa a explotar la finca. Falta el registro pero dispone de un título de contrato de
compraventa. Existe modo ya que al comprador se le ha entregado la finca y puede
explotarla ¿Ha adquirido la propiedad? Al tener título y modo, entonces es propietario.
Pero tenemos un problema, como no aparece en el registro de la propiedad, por la
razón que fuera, esa finca se vende a un segundo comprador que desconoce que la
finca ha sido vendida previamente. Se otorga la escritura pública de compraventa y
este segundo comprador la inscribe en el registro de la propiedad. El título es el
contrato de compraventa y también hay modo, por lo que el segundo comprado
adquiere la propiedad. Entonces el CC a través del artículo 1473 nos va a decir que
propiedad prevalece
Hasta 2007, en estos supuestos de compraventa, la jurisprudencia respondía en
función de una circunstancia, que es la perfección del contrato, de manera que solo
cabía la doble venta cuando la primera compraventa no se hubiera consumado, ya que
en el caso de que se hubiera consumado, la segunda venta sería una venta de cosa
ajena. Hoy sin embargo, no se exige que la primera venta no este perfeccionada o
consumada y puede darse la pugna no de dos compraventas sino de dos derechos
reales de propiedad adquiridos por dos personas
Se distingue entre bienes muebles y bienes inmuebles:

 Si se trata de una transmisión de bienes muebles, se exige la buena fe, que es la

ignorancia de una transmisión anterior. Al que primero sea poseedor de buena
fe, es al que se le va a reconocer como propietario definitivo mientras que el
resto van a perder la propiedad. A ese resto de comprados a los que no se les
reconoce la propiedad, les cabe una indemnización de daños y prejuicios contra
el vendedor. La buena fe se presume y supone a un título de adquisición a non
dominio, es decir, una adquisición de quien no es propietario
 En cuanto a los bienes inmuebles, la propiedad que prevalecerá es la que el
primero se inscriba en el registro de la propiedad de buena fe. En realidad esto
lo que supone es aplicar los dos principios que recoge la Ley Hipotecaria.
Artículo 31 de la Ley Hipotecaria, recoge la inoponibilidad, la imposibilidad de
oponer frente a un tercero lo que no está inscrito. El artículo 34 es que el
recoge la figura del tercer hipotecario y es ese tercero que adquiere de buena y
a título onerosos de personas que aparecen con facultades para transmitir, que
inscribe su derecho, se convierte en un tercer hipotecario que significa que su
título prevalecerá

14
 Respecto a la buena fe, se entiende que la buena fe puede perderse como
consecuencia de la falta de diligencia
Si no hay transmisión, entonces el CC vuelve a utilizar el criterio de la posesión por
el que primero haya presentado buena fe
Si no hubiera ni inscripción ni posesión, prevalecerá el adquirente que presente el
título más antiguo
OPCION DE COMPRA
Acuerdo. Facultad exclusiva para decidir la compraventa en un plazo cierto y con la
fijación del precio futuro. Esa concesión se puede realizar de forma gratuita u onerosa,
es decir, con o sin prima. No se podría retirar la oferta mientas no venza el plazo
establecido. La opción de compra no esta recogida en el CC, solo se le hace referencia
en la promesa de compra
En caso de incumplimiento, el titular de la facultad podría exigir no solo una
indemnización sino que tambien podría exigir el cumplimiento forzoso
Oponibilidad frente a terceros, que se puede obtener con la inscripción en el registro
de la propiedad, según lo recogido en el articulo 14 de la Ley Hipotecaria. El plazo
concedido para la acción es de 4 años
Es frecuente en el contrato de arrendamiento. Cuando se concede el uso de una
vivienda, a veces lo que se pretende por parte del arrendatario es la propiedad de la
vivienda
Un párrafo del artículo 14 se refiere a la opción de compra en el arrendamiento
diciendo que no se extenderá más allá del contrato
COMPRAVENTAS ESPECIALES
Retracto convencional (artículos 1507 y 1520 del CC). Da lugar a lo que se llama pacto
de retro o de retroventa. Pacto a partir del cual el vendedor se reserva la facultad de
recuperar la cosa vendida. El pacto de retro históricamente se ha utilizado para
envolver un préstamo, es decir, para obtener una financiación. Lo que ocurre es que
normalmente envolvía pactos usurarios, con intereses abusivos. Eso ha hecho que este
préstamo haya sido mirado con recelo porque dota de inestabilidad al derecho
fundamental de la propiedad ya que se adquiere la propiedad pero no de manera
definitiva
Este pacto de retro se distingue de lo que es el retracto legal, que supone un derecho
real en virtud del cual un tercero tiene preferencia en una adquisición subrogándose
en la figura del adquirente
El artículo 1506 del CC le otorga una eficacia como condición resolutoria
El artículo 1510 da a entender que tiene eficacia erga omnes, frente a todos. Viene a
decir que el retracto podrá hacer frente a un tercero que adquiera del comprador. Por

15
lo tanto, esa eficacia contra terceros no se adquiere sino es a través de la inscripción
en el registro de la propiedad
El CC tambien recoge en los artículos 1512 y 1514-1517 ciertas reglas sobre quien o
quienes pueden ejercitar este retracto legal y frente a quien o quienes
El retracto se puede también hipotecar y el plazo que recoge es máximo de 10 años en
caso de que se haya pactado plazo. Y sino se ha pactado plazo, entonces tiene un
máximo de 4 años
En caso de imposibilidad de pago, la compraventa quedaría definitiva y el dominio se
adquirirá de manera irrevocable
En caso de que se ejercite el retracto convencional llevara consigo ciertos elementos
como gastos del contrato, etc
Implica el pago de los conceptos del artículo 1518 del CC y restitución del bien libre de
cargas
RETRACTO LEGAL (artículos 1521 y 1525 del CC y leyes especiales)
Derecho a subrogarse en el lugar del comprador por alguna circunstancia
Da lugar a la copropiedad y colindante. Se comunica a los que tienen preferencia la
venta y tienen un plazo para ejecutar el derecho de tanteo, y en caso de que no se
hubiera comunicado, aparece el derecho de retracto, que es el derecho a adquirir
preferentemente el lugar del comprador. Existe en la copropiedad y en las fincas
colindantes, que no superen la superficie de una hectárea
En la Ley de explotaciones agrarias hay otro retracto para explotaciones agrarias
prioritarias en el que se amplían los plazos y la superficie de la finca
Pacto de preferencia. Es un acuerdo en virtud del cual se le concede una preferencia al
vendedor para el caso en el que el comprador en el futuro quisiera vender el objeto
comprado, lo que quiere decir que el vendedor tiene preferencia en una segunda
venta que el comprador haga si se quisiera deshacer del bien comprado al vendedor
Pacto de desistimiento. Acuerdo por el cual el vendedor le concede al comprador la
opción de desistir en un plazo durante la compraventa. Normalmente lleva consigo
una especie de sanción económica, que serían las arras penitenciales
Pacto de exclusiva. Tampoco aparece en el CC, sino que está desarrollado por la
jurisprudencia. Implica una obligación de no hacer, bien para el vendedor o bien para
el comprador. O no comprar más que al vendedor o no vender más que a un
comprador. Se trata de una restricción a la libertad de comercio y a la libre
competencia. Y aunque este admitida su validez, se entiende que esté limitada desde
el punto de vista objetivo y espacial. Es un pacto que suelen incluir determinados
contratos

16
Este pacto suele ir acompañado de determinados pactos como el de comprar una
cantidad mínima o el de vender toda la producción
COMPRAVENTA POR SUMINSITRO
Su naturaleza jurídica es discutida. Buena parte de la doctrina considera que no es una
compraventa propiamente dicha porque no es una entrega de algo a cambio de dinero
sino que la compraventa por suministro se caracteriza por entregas sucesivas y
periódicas y por lo tanto es un contrato de tracto sucesivo. Ej. Suscripción a una revista
que abonamos al cabo del mes, ya que es una entrega periódica y sucesiva. Tambien
sería la electricidad, el agua, etc. Se trata de prestaciones independientes de tal
manera que si luego se produce el incumplimiento, esto no afectara a las prestaciones
periódicas ya cumplidas
Se regirá por lo pactado entre las partes y en su defecto se rige por las normas de la
compraventa
COMPRAVENTA A PRUEBA O AD GUSTUM (Artículos 1115 y 1256 del CC)
Se presumen hechas bajo la condición suspensiva. Se trata de compraventas sujetas a
una sujeción. En la compraventa a prueba se entiende perfeccionada, sujeta a la
comprobación objetiva de que el bien objeto de contrato cumple las condiciones
pactadas. No depende de la voluntad del comprador
Pro otro lado, la compraventa ad gustum se entiende que no está perfeccionada y esta
bajo la condición de que le sea satisfactoria al comprador. No se perfecciona hasta que
no cumple esa condición. Se protege al comprador y por eso está un derecho que
recoge nuestra legislación actual que es el derecho de desistimiento, sin necesidad de
justificación
COMPRAVENTA A PLAZOS DE BIENES INMUEBLES
Es una compraventa que tiene una gran relevancia práctica, ya que es utilizada para
comprar bienes muebles y poderlos financiar; dispone de una legislación especial, la
ley 28/1998.
La compraventa especifica debe cumplir dos requisitos:

 Que se trate de bienes muebles no consumibles e identificables. La ley es la que

establece que bienes son identificables y como llevamos a cabo dicha
identificación
 El segundo requisito es que se haga a plazos, es decir, que todo o parte del
precio este aplazado en un periodo superior a tres meses. La Ley regula
también los contratos de financiación para la adquisición de estos bienes. Son
de dos tipos: a vendedor o a comprador. Si es a vendedor en realidad lo que
hace el vendedor es financiar la adquisición de ese precio al comprador; si es al
comprador, el financiador entrega la cantidad de dinero al comprador, este
paga al contado al vendedor, relación de préstamo. Se regulan los dos
contratos por separado

17
La ley establece una serie de requisitos formales para que el contrato sea válido. Debe
hacerse por escrito, además de que debe contar con un contenido mínimo. Debe
aparecer así mismo la fecha, lugar, descripción del bien mueble, el precio total o
parcial aplazado, un desembolso inicial si existiera, las fechas y cuantías de las letras de
cambio si se utilizan, el interés en caso de mora, la prohibición de disponer, la reserva
de voluntad. La ley lo exige para dotar de seguridad jurídica a ambas partes.
Derechos de comprador

 Derecho de desistimiento: derecho a desistir en el plazo de 7 días hábiles, y sin

necesidad de alegar ninguna causa
 Derecho de pago anticipado del precio aplazado. Con independencia de lo
pactado, el comprador puede decidir adelantar el pago y por tanto no estará
obligado a pagar los interes de los plazos no abonados, únicamente de los
correspondientes. Ante esta circunstancia se prevé una indemnización.
Derechos del vendedor
Para el supuesto de incumplimiento, se reconozco el derecho a exigir el cumplimiento
forzoso, si el comprador se restras en dos plazos o más; o podrá optar por la resolución
del comprador. Tiene derecho a una indemnización por varios conceptos, 3
concretamente: por tenencia de la cosa (10% del importe de los plazos vencidos); por
depreciación comercial (desembolso inicial o 1/5 precio); o por deterioro,
(indemnización correspondiente al deño o deterioro causado)
En realidad, el riesgo más importe de este contrato es el pago del precio, ya que este
se encuentra aplazado. El riesgo corre a cargo del vendedor. la solución establecida
por la ley es la prohibición de disponer y se puede reforzar dicha garantía a través del
pacto de reserva de dominio, únicamente prevista para esta ley. Supone que el
comprador no va a poder disponer del bien desde el momento de la entrega hasta que
pague íntegramente el precio. Se contempla la nulidad de todos los actos dispositivos
La reserva de dominio es facultativa y consiste en que el vendedor se reserva la
propiedad. Se difiere la transmisión del dominio hasta que se produzca el pago íntegro.
Para que tengan eficacia frente a terceros es necesario que se inscriba en el registro de
la propiedad especial y mercantil. Cualquier acto contrario de esa titularidad que
publica el registro tendría que acompañarse de una acción de nulidad del …
La reserva del dominio supondría la no transmisión de la propiedad hasta el pago
íntegro, produciéndose en ese momento de manera automática. Da lugar a una
situación singular, ya que el comprador no responde con dicho bien ya que su
titularidad le corresponde al vendedor. No es una situación exacta a la del dominio. En
el caso del vendedor, el objeto de dominio no responde de las deudas, siempre que el
comprador cumpla con el pago del precio aplazado.
Pactos de reserva de dominio. La ley recoge una facultad moderadora de los tribunales
para los supuestos en los que se producen infortunios, tales como enfermedades,

18
accidentes. Ante ellas se contempla la posibilidad de establecer nuevos plazos fijando
los recargos correspondientes.
REMISION AL DERECHO DE CONSUMO
Contratos celebrados a distancia y fuera de establecimiento mercantil. Disponen de
una regulación especial. Las ventas especiales en la LOCM de 1996 que regula:
Venta de rebajas, de promoción, de saldos, en liquidación o con obsequios; Venta a
distancia; Venta automática; Venta ambulante o la venta en subasta publica (siempre
que no sea judicial ni administrativa, en cuyo caso dispone de una regulación especial)
CONTRATO DE PERMUTA
Dispone de una menor relevancia en la práctica. Este intercambio de bienes ha existido
desde sociedades primitivas. Es un contrato por el cual cada una de las partes se obliga
a entregar un bien por otro bien. Puede ocurrir que una parte o las dos entreguen un
bien y una suma de dinero, por lo que estaríamos ante una compraventa o una
permuta dependiendo de la voluntad de las partes. Si el valor del bien es superior al
dinero dado a cambio es permuta; al contrario, seria compraventa. La diferencia entre
ambos se encuentra en el régimen jurídico. La permuta se rige por los artículos que
regulan la compraventa.
La permuta de cosa ajena. La posibilidad de resolver el contrato. Recoge una regla
especial por evicción, en cuyo caso se contempla la posibilidad de recuperar la cosa o
la indemnización. Solo podrá reclamar la cosa que entrego siempre que el otro
conserve la cosa y respetando los derechos del tercero de buena fe. Art. 1540 del CC
El resto de la permuta se rige por el régimen que el código civil contempla para la
compraventa. Los caracteres son los mismos, es un contrato bilateral, consensual,
oneroso, conmutativo, porque las partes saben el alcance de sus caracteres, y relativo
de dominio, ya que con él se trasmite la propiedad de los bienes objeto de contrato
Relevancia práctica. Apenas se observa, en comparación con la compraventa. Se
considera el antecedente del contrato de compraventa
CLASES
Como ejemplo más importante de permuta, es la permuta de un solar por obra futura.
Supuesto en el que un contratista que no quiere pagar el precio del terreno, ahorrarse
el precio, conviene con los propietarios de ese terreno para comprar toda la superficie
y en vez de dar dinero, llega a un acuerdo entregándole el bloque futuro o alguno de
los elementos que se construyan posteriormente, hablamos de permuta voluntaria.
Por otra parte encontramos la permuta forzosa impuesta por la ley, como la
concentración parcelaria; que consiste en que a fin de mejorar la rentabilidad de las
fincas rusticas, se entiende que cuanto mayor es la explotación, mayor es la
rentabilidad

19
Lección 24. La donación
El concepto de donación viene de doni datio, de una acción gratuita. Contarte en
virtud del cual se transmite gratuitamente una o varias cosas a otra que lo acepta.
Lleva consigo tres elementos:

 Un enriquecimiento de una de las partes que interviene en este contrato

(donatario)
 Un empobrecimiento para el que transmite el bien (donante)
 Un animus donandi que es el animo de favorecer al donatario que es
fundamental a la hora de realizar la transmisión
Va a ser un contrato a través del cual se realiza un acto liberalidad por el cual una
persona dispone gratuitamente de una cosa a favor de otra que la acepta, según el CC
El problema que se ha planteado doctrinalmente es que la donación ha sido definida
como un acto, lo que parece provenir de un error procedente del Código francés que
confunde entre acto unilateral y acto bilateral. Los actos pueden ser unilaterales
cuando concurre una persona o bilateral cuando concurren más de una persona
Dentro de los actos jurídicos bilaterales están los contratos, que a su vez pueden ser
unilaterales y bilaterales, eso depende de si produce efectos para una o para las dos
partes
La donación es un contrato que produce efectos unilaterales
Naturaleza jurídica de la donación. Se discute si es un acto o contrato. Se señala o se
concluye en la mayoría de las doctrinas que es un contrato, siendo un acto bilateral ya
que necesita concurrencia de dos sujetos (donante y donatario) donde se necesita
siempre la aceptación por parte del donante
Además, el artículo 621 del CC dice que en todo lo que no esté previsto en el título de
la donación este contrato se rige por las condiciones generales de los contratos
La donación tiene una característica especial porque el artículo 609 del CC que recoge
todos los modos de adquirir el dominio, recoge como tal el contrato más traditio pero
como forma distinta la donación sin necesidad de traditio, sin necesidad de modo
Capacidad de las partes. Los sujetos

 Para ser donante, para desprendernos de bienes, se exige por parte del CC una
capacidad no solo de obrar sino también la capacidad para disponer del bien de
que se trate. Es así porque se necesita transmitir la propiedad por lo tanto hay
que tener la dispersión de ese bien
 Para ser donatario, como en realidad se trata de beneficiar, el legislador se
muestra flexible y en el artículo 625 se dice que podrán realizar donaciones
aquellos que no estén especialmente incapacitados. Esa flexibilidad que busca
favorecer a las personas, se muestra por ejemplo en la donación a favor del
nasciturus

20
 En cuanto a las incapacidades y prohibiciones, están los bienes de menores (art.
164.3, 166 y 323 del CC), bienes gananciales (art. 1322 y 1378), ausencia (art.
196 II), tutela (art. 271.9 y 221.1º), personas inhábiles (art. 628) y sin capacidad
de obrar (art. 626)

Objeto de la donación
Bienes y derechos de carácter patrimonial, individualizable. La ley lo que establece son
unos límites:

 No se puede donar todo. Se puede donar cualquier bien o derecho siempre que
se reserve un mínimo para vivir de acuerdo a sus circunstancias
 Por la propia naturaleza de la donación no puede comprender bienes ni futuros
ni ajenos. No se permiten futuros porque se requiere la transmisión inmediata
de la propiedad, y en cuanto a los bienes ajenos, si el bien no es nuestro, no lo
podemos donar
 No se puede dar ni recibir por vía de donación por más de lo que se puede dar
o recibir por testamento, por vía sucesoria. Es decir, por ejemplo los herederos
forzosos que heredan de su padre, dividiendo la herencia en 3 partes, los
herederos forzosos deberán recibir 2/3 por lo que el padre podrá disponer solo
de 1/3 para la donación intervivos
 Respeto a los acreedores porque la donación en muchos casos se hace para
burlar a los acreedores. Se contempla como una evasión de la responsabilidad
del deudor contra el acreedor
Requisitos formales
Se distingue entre cosa muebles e inmueble

 Mueble. Podrá realizarse por escrito o verbalmente. Si se hace por escrito

tendría que constar también por escrito la aceptación del donante. Si se hace
verbal lo que exige para la validez es que se haga entrega simultanea del bien
donado
 Inmueble. Requiere una escritura pública. Tiene que expresarse
individualmente los bienes donados y el valor de las cargas. Es fundamental la
aceptación del donatario que tiene que hacerse en la propia escritura o en otra
diferente y tiene que hacerse en vía del donante
La compraventa simulada en relación a bienes inmuebles. El impuesto al que
estaba sujeta la transmisión en la donación era mucho mayor que al que estaba
sujeto una compraventa por lo tanto a veces se hacia una compraventa
simulada para pagar menos impuestos. Estas compraventas que en su
momento tuvieron un auge, ocurría una cosa que era que teníamos una
compraventa aparente, que era un contrato nulo ya que no tenía precio y por
tanto no había la causa típica que es la contraprestación, y entonces se planteo
dentro de la jurisprudencia si el contrato disimulado era valido y en algunas

21
 ocasiones lo admitía, por ejemplo si era remuneratoria. Sin embargo, luego se
tomo la decisión de que no se admitía su validez por la forma

Momento de perfeccionarse la donación (art. 623 y 629 del CC)

El art. 629 dice que se perfeccionaría con la simple aceptación y sin embargo el
artículo 623 dice que se perfecciona con el conocimiento del donante de la
aceptación. Se discute cual de las dos es más valida. Nos quedamos con una
teoría que trata de unir las dos y determina que se recogen momentos distintos
y es que en el artículo 629 del CC se recoge la perfección pero desde el
momento de la aceptación hasta que llegue al conocimiento del donante es
revocable pero una vez que llegue a ese momento entonces sería irrevocable.
La irrevocabilidad es el artículo 623 del CC

Derechos y obligaciones

 De donante. Obligación de entrega, tiene que entregar el bien al que se

compromete. En cuanto a la evicción, el donatario en caso de evicción dice que
el donatario se subroga en los derechos que tiene el donante y solamente
queda obligado el donante al saneamiento por evicción si estamos en presencia
de una donación onerosa y hasta donde concurra el valor del gravamen
 De donatario. Tiene el derecho a que le entreguen el bien donado y tiene un
deber de gratitud
Supuestos:

 Revocación. Uno de los principios es ‘el pacto es para siempre y ‘lo que
pactamos es para siempre’. Se admiten determinados supuestos como causas
de revocación que están recogidas en el CC, que son causas tasadas y que hay
que interpretarlas restrictivamente. Causas tasadas:
 Supervivencia y sobreveniencia (art. 644 y 646) que son circunstancias
dan lugar a la revocación. Hay que utilizar una acción que tiene un plazo
de prescripción de 5 años desde que se tiene noticia del nacimiento del
ultimo hijo o de la existencia de que se creía muerto. Es una acción
irrenunciable y se transmite a los hijos y descendientes. El artículo 645
del CC dice que se restituyen los bienes donados o el valor y si
estuvieran hipotecados puede liberar de la hipoteca el donante y tiene
derecho a reclamar la cantidad que pague del donatario y si no pudieran
ser restituidos los bienes se apreciaran por lo que valían al tiempo de
hacer la donación
 Incumplimiento de cargas (art. 647). Cuando no se cumple la carga o
gravamen, se puede revocar y en ese caso los bienes donados vuelven al
donante quedando nulas las enajenaciones que el donatario haya hecho
 Ingratitud (art. 648 y 653). La donación puede ser revocada. Si se
hubiera cometido un delito contra la persona, el honor o los bienes. Si
se le imputa al donante un delito que da lugar a procedimiento de oficio

22
 o acusación pública aunque se pruebe daría posibilidad a la revocación.
La tercera causa es si se niega indebidamente alimentos
El artículo 649 dice que subsisten las enajenaciones e hipotecas
anteriores a la anotación de la demanda de revocación en el Registro de
la Propiedad. El artículo 651 del CC establece que las causas de
revocación en relación a los frutos, el donatario no está obligado a
devolver los frutos a partir de la demanda de revocación
Acción de la revocación. No se puede ejercitar anteriormente y
prescribe en un año a contar desde que se tuvo conocimiento del hecho
o causa de ingratitud. Esta acción no se transmite a los herederos del
donante si este pudiendo no la hubiera ejercitado, tampoco se podrá
ejercitar a los herederos del donatario a no ser que a la muerte de este
ya estuviera interpuesta la demanda
Con carácter general, la donación era irrevocable pero por una situación especial el
derecho ha admitido algunas causas por las que se admite la revocación

 Reducción. Nadie puede dar por vía de donación más de lo que puede recibir
por testamento o sucesión. El precepto dice que la donación se tendrá que
reducir ya que el que realiza el testamente no podrá donar más de un tercio de
su patrimonio. Si una persona no tiene legitimarios, es decir, que no tiene
herederos, podría disponer de su patrimonio como quisiera, sin embargo,
alguien con legitimarios tendrá que reservar 2/3 de su patrimonio para sus
herederos. Artículo 636 del CC
El artículo 654 del CC dice que esas donaciones inoficiosas serán reducidas en
su exceso, pero esta reducción no obstará para que tengan efecto durante la
vida del donante y para que el donatario haga suyos los frutos
Para determinar la legitima se espera al momento del fallecimiento y se suma
lo ganado y lo que queda del fallecimiento del causante, y sobre esa suma total
del patrimonio se haría el cálculo de la legítima
Reglas de reducción. Las donaciones se respetan reduciendo en primer lugar los
legados, se da prioridad a las donaciones por encima de los legados. Cuando
hubiera que reducir obligatoriamente las donaciones entonces se harían por
orden de antigüedad
 Rescisión por fraude de acreedor (artículos 1111 y 1291.3º del CC). Una forma
de ineficacia del contrato es precisamente la rescisión, hay varias formas de
rescisión y una de ellas es por fraude de acreedores, se utiliza como mecanismo
subsidiario, cuando no tienen otra forma de cobrar. Cuando el deudor observa
que no puede responder de las deudas, de manera que opta por deshacerse de
los bienes, donándolos a diferentes personas. Se presume celebrados todos los
contratos de acreedores en virtud de los cuales el deudor enajenase a título
gratuito. Lo normal es que se trate de deudas anteriores
Con esta acción lo que se hace es dejar sin efecto a la donación a título
gratuito, el objeto vuelve al patrimonio del deudor y hace frente a la
responsabilidad contraída con terceros

23
  Reversión. Esta recogida en el artículo 641 del CC. Supone la posibilidad de
recuperar el bien donado, bien por parte del donante o bien cabe pactar la
reversión a favor de un tercero. Si es a favor del donante se admitiría siempre.
Pero si es a favor de un tercero se admitiría en las mismas situaciones y
limitaciones contempladas para las sustituciones fideicomisarias
Clases de donaciones
Inter vivos y mortis causa. Artículo 620 del CC. Las inter vivos producen efectos en
vida de donante y donatario, mientras que en las mortis causas, los efectos se difieren
a la muerte del donante, es decir, empiezan a hacer efecto cuando el donante fallece,
como por ejemplo el testamento
Universales (artículo 634 del CC) y singulares. Universal es cuando comprende un
patrimonio, una universalidad, etc
Propias o impropias. La propia es aquella que es un acto traslativo a titulo gratuito que
requiere la concurrencia de dos partes, donante y donatario. Había varios casos de
obligaciones impropias:

 La obligacional. Es aquella que no da lugar a la transmisión del dominio

La diferencia entre la propia y la impropia es que la propia genera la entrega
del dominio inmediatamente mientras que la impropia solo la transmisión de
entregar
 La indirecta. Puede conseguirse mediante distintos negocios, cuando uno busca
la donación y lo consigue llevando a cabo un negocio jurídico distinto
 Negotium mixtum cum donatione. Es un negocio aparentemente oneroso pero
que tiene una parte gratuita, sería el caso de la compraventa con precio
amistoso
 Liberalidades de uso. Son aquellas atribuciones patrimoniales que hacemos por
costumbres o usos sociales. Debido a que no hay animo de liberalidad sino de
cumplir un compromiso. Algunos ponen en duda ese animus donandi por eso a
veces se piensa que no es una donación. Tienen un valor moderado (Artículos
1378, 1041 y 1044 del CC)
Otro supuesto son las propinas, que tienen más importancia en unos países que
en otros y se discute si se trata de una donación liberatoria, compensación
remuneratoria, etc
Puras, condicionales o a término. Las puras es cuando no están sujetas ni a condición
ni a término. Las condicionales son cuando están sujetas a una condición, a un hecho
futuro e incierto. Y a término, en las que se fija un plazo para la donación
Las onerosas o modales son aquellas que imponen una carga, una contraprestación. La
carga no puede superar al valor de lo ganado. Estas onerosas que imponen una carga
modal están recogidas en el artículo 619 in fine y 622 del CC. El régimen por el que se
rigen estas donaciones onerosas son las normas de los contratos hasta donde alcanza
el valor del gravamen

24
La donación remuneratoria. Es aquella que se hace en relación a los méritos del
donatario por los servicios prestados. Nunca sería una obligación exigible. No se
impone ninguna carga. Una de las cuestiones que se ha planteado es la importancia
que podría tener un error en el motivo que fundamente la donación

Lección 25. Arrendamiento contrato de obra y

contratos de servicios

25
El concepto que nos trae el CC trata de comprender tres contratos que es el
arrendamiento de cosas, en contrato de ejecución de obras y el contrato de prestación
de servicios
ARRENDAMIENTOS DE COSAS
El arrendamiento de cosas es un contrato por el cual se cede el uso o disfrute de una
cosa por un tiempo determinado a cambio de un precio cierto que vamos a denominar
renta
Uso y disfrute no es lo mismo. Son dos facultades que puede comprender el
arrendamiento a la vez pero también puede comprender una sola cosa
Los caracteres del contrato de arrendamiento son los mismos que el contrato de
compraventa. Es un contrato bilateral con obligaciones para las dos partes. Es un
contrato oneroso, para ambas partes supone una pérdida patrimonial´
La diferencia fundamental con el contrato de compraventa es que el arrendamiento es
un contrato de tracto sucesivo, es decir, que se prolonga en el tiempo, mientras que la
compraventa suele ser de tracto único. Es un contrato que a diferencia de la
compraventa, no transmite el dominio
Se distingue de otras figuras como el comodato, que es lo mismo que el arrendamiento
pero con carácter gratuito y terminaría según lo pactado o cuando se reclame. El
leasing es un arrendamiento con posibilidad de compra
El usufructo es un derecho real que consiste en lo mismo que el derecho personal del
arrendamiento que es el derecho de disfrutar un bien ajeno pero con las
características del derecho real. La diferencia es que el derecho real tiene eficacia erga
omnes, frente a todos
La aplicabilidad a quedado restringida a bienes muebles, a animales y a los inmuebles
excluidos de las leyes especiales
Elementos personales. Se necesita capacidad de obrar. Se diferencia entre acto de
administración o de disposición. Como reglas generales, el usufructuario puede
celebrar contratos de arrendamiento que se extinguirán con su muerte. Respecto a
menores discapacitados, no se pueden arrendar por un tiempo superior a 6 años
(artículos 1548, 166 y 271.7º del CC). En cuanto a la copropiedad, el arrendamiento se
puede llevar a cabo viendo si es un acto de administración o de disposición
Elementos reales. Objeto. Requisitos generales. Artículo 1545 del CC, no se pueden
arrendar bienes que se consumen con su uso. Se pueden arrendar universalidades
como la herencia y un establecimiento mercantil. Por otro lado está el precio/renta.
Tiene que cumplir los requisitos generales de la compraventa (cierto, real,
determinado). Lugar el que se pacto entre las partes y en su defecto habría que acudir
al lugar donde se produjo el contrato y en última instancia el domicilio del arrendatario

26
El contrato de arrendamiento establece como requisito imprescindible su
temporalidad. Esta temporalidad tiene que estar limitada, no se puede establecer un
arrendamiento con carácter vitalicio o perpetuo. En los arrendamientos en los que no
se pone limite, al final se considera que estarán hecho por un año, por un mes o por un
día dependiendo de si la renta de anual, mensual o diaria. Sobre esa temporalidad, el
art. 1565 del CC se dice que llegado el día pactado el contrato termina sin necesidad de
previo requerimiento. El art. 1566 del CC establece la tacita reconducción que dice que
terminado el contrato el arrendatario continúa en el uso del bien arrendado con la
aquiescencia del arrendador, el contrato no se prorroga durante los plazos que
establecen los preceptos siguientes. Art. 1577 del CC, si no se hubiese fijado plazo en el
arrendamiento de una finca rustica, se entenderá hecho por el tiempo necesario para
recoger los frutos que pueda durante un año o todos los que pueda dar de una sola vez
aunque para ello pueda transcurrir más de un solo año. Para fincas urbanas, el art.
1581 del CC dice que si no se hubiese fijado plazo en el arrendamiento urbano se
entenderá que se ha hecho por años, por meses o por días dependiendo de si se trata
de un alquiler anual, mensual o diario
Derechos y obligaciones de arrendador:

 Entrega de la cosa arrendada. El arrendador tiene que entregar el bien que

alquila
 Reparaciones necesarias para la conservación del bien en el estado para el uso
para el que se destina
 Mantenimiento del arrendatario en el goce pacífico de la cosa, hay que
asegurar que se va a tener un goce pacífico. Hay que distinguir entre
alteraciones de hecho o de derecho. Tendríamos que remitirnos a las normas
de saneamiento que se aplican al contrato de arrendamiento (artículo 1553 del
CC). O puede ser una perturbación de hecho donde lo que se dice es que el
arrendador no responderá ante estas perturbaciones pero el arrendador tendrá
acciones contra el perturbador (artículo 1560 del CC)
Derechos y obligaciones del arrendatario

 Pago de la renta (artículo 1555. 1º del CC)

 Uso diligente de la cosa y conforme a lo pactado o si no se ha pactado, de
acuerdo a la naturaleza del bien (artículo 1555.2º del CC)
 Devolver la cosa y es que terminado el contrato tiene que devolverla en el
mismo estado en el que se le entrego. Sobre el estado, el CC presume, salvo
prueba en contrario, que se recibe en buen estado luego es esencial que se
recoja el estado real de la cosa
 El arrendatario es responsable de todos los deterioros salvo los que se
produzcan sin culpa, por lo que tenemos otra presunción que seria que todo
deterioro se ha producido por el arrendatario. Además responde de todas las
personas que vivan en la casa
 Deber de informar al arrendador de cualquier novedad dañosa (artículo 1559
del CC). Además también tiene que informar de cualquier reparación urgente

27
 que hubiera que cometer. En caso de que no lo hiciera, el precepto establece
una responsabilidad de daños y prejuicios
 Tendría el deber de soportar reparaciones urgentes, aquellas que no se puedan
demorar. Si duran más de 40 das tendrá derecho a una rebaja proporcional del
precio y si hace inhabitable una parte del bien tendrá derecho a una rebaja o
resolución del contrato
Extinción del arrendamiento
Causas:

 Vencimiento cuando pase el plazo pactado (artículos 1565, 1566 y 1567 del CC)
 Resolución por incumplimiento, ya sea por incumplimiento de las obligaciones
o por perdida de la cosa
 Venta de la cosa arrendada. Hay un principio que es ‘venta quita renta’ y es que
cuando se vende se extingue el arrendamiento. No prevé la extinción
automática pero se le da la facultad al comprador para la extinción del contrato
de arrendamiento
 Pérdida de la cosa arrendada. (artículos 1182 y 1183 del CC)
 Extinción del derecho de arrendador. Se extingue el contrato de arrendamiento
cuando se extingue el derecho del arrendador
Efectos. El efecto que tiene la finalización del contrato es que el arrendatario tiene
que devolver el bien en el mismo estado en el que se le entrego, entre otras cosas
El desahucio (Artículo 1569 del CC)
Hace referencia a aquellos supuestos en los que una vez terminado el contrato no se
cumple la devolución del bien por parte del arrendatario. Hay que acudir a una via
forzosa para recuperar el bien a la fuerza
Causas de desahucio:

 Por haber expirado el término

 Falta de pago en el precio, si no paga la renta
 Incumpliendo cualquiera de las obligaciones del contrato
El subarriendo (artículo 1550 del CC) y la cesión (artículo 1205 del CC)
Como se transmite el uso y el disfrute de un bien a un tercero
En el caso de subarriendo o subcontrato, esto lleva consigo la celebración de un
segundo contrato entre subarrendador y subarrendatario. Entre el arrendador
principal y el subarrendatario no existe una relación contractual. Sin prejuicio de la
responsabilidad del arrendatario frente al arrendador. El CC lo que permite es una
acción directa del arrendador al arrendatario relativa a dos aspectos: para dirigirse
contra el tercero directamente y para reclamarle al arrendatario las cantidades que
este deba que a su vez sean debidas por este al arrendador

28
En cuanto a la cesión del contrato, existe un contrato y se va a mantener ese contrato
pero se va a producir una cesión en la titularidad del contrato, se va a producir una
subrogación, es decir, un tercero se va a subrogar en la posición del arrendatario
ARRENDAMIENTOS RÚSTICOS
Se trata de una ley especial. Respecto a los arrendamientos rústicos ha habido un
cambio drástico. Al incorporar tecnología ha permitido el cultivo de una manera más
eficaz, antes se exigía más mano de obra que en la actualidad. Además, si echamos una
mirada hacia atrás podemos ver la introducción de España a la actual UE, y la
incorporación de la PAC. Se busco una nueva forma de hacer las cosas buscando la
rentabilidad, etc
Dos mecanismos:

 Utilización del concepto de empresa y sociedades

 Arrendamiento. El arrendamiento sirvió para conseguir esa mayor explotación
porque se trataba de conseguir tierras
Se trataba de proteger en el uso de la tierra al pequeño productor, esto se hacia
implantando arrendamientos de poca producción, esto era de mínimo de 21 años
La legislación estatal que hay que tener en cuenta:

 LAR 83/1980
 Ley de Modernización de las explotaciones agrarias 19/1995
 LAR 49/2003 (Ley vigente actualmente)
 Ley 26/2005
Además también existe un legislación autonómica en esta materia
Esta ley especial se basa en:

 Principio de autonomía de la voluntad. Habrá que acudir siempre a lo pactado.

Hay determinadas normas que tienen un carácter imperativo en la ley, es decir,
que no admiten pacto en contrario, como por ejemplo, la duración. Artículo 1
de la LAR
 Concepto que recoge el CC. Son arrendamientos rústicos los contratos por los
que se cede temporalmente una o varias fincas o parte de ellas para su
aprovechamiento agrario, ganadero o forestal y a cambio de un precio o renta.
Una de las novedades de la ley es que se incorporaron también las cesiones de
explotaciones que tendrán la misma consideración. La explotación se entiende
como una unidad orgánica que esta formada por diferentes elementos, uno de
ellos son las fincas pero además estaría la maquinaria o los animales
 El CC diferencia entre:
 Contratos no considerados arrendamientos rústicos. Contratos de
recolección de cosechas a cambio de un parte de la cosecha, entre otros
 Arrendamientos exceptuados de la ley. Los que por su índole sean de
origen temporal, como un año agrícola (la temporada es de septiembre

29
 a septiembre). Los arrendamientos que tienen por objeto principal un
aprovechamiento secundario. También estaría la caza, explotaciones
ganaderas de tipo industrial, arrendamientos comunales, etc
 Suelos que tengan la caracterización de urbanos o urbanizables y
tambien las edificaciones o explotaciones ajenos al área agraria,
ganadera o forestal y siempre que el rendimiento de la explotación
ajena duplique al de estas actividades
 Partes. Se exige capacidad de obrar. Se le exige a la persona física o jurídica la
condición de agricultor profesional y para que cumpla esta condición es
necesario dos requisitos: por un lado que cumpla los ingresos que serán unos
ingresos mínimos superiores al duplo de un indicador (IPREM) y por otro lado la
dedicación a la actividad, que debe suponer al menos el 25% de su tiempo.
Dentro de las personas jurídicas se exige que tengan dentro del objeto social el
objeto de una actividad agraria. Recoge también el precepto de normas sobre
cuando el arrendador es menor de edad
Existen unos límites: Más de 500 hectáreas de secano o de regadío
 Desenvolvimiento del contrato. Se refiere al tipo de cultivo, que lo decide
libremente el arrendatario. Esa libertad la tendrá tambien el arrendatario
cuando se trate de una explotación
 Contenido. Se refiere a los derechos de producción agrícola y otros inherentes
a las fincas. Estos derechos que se conceden puede ocurrir que luego el
propietario de la finca que arrenda, cuando se le devuelve la finca, se le
devuelve sin derechos
 Forma. Art.11, el legislador exige que el contrato se entregue por escrito para
dotarle de seguridad jurídica a las partes. Exige también la constitución de un
inventario
Si se duda, no consta por escrito, se presume que existe un arredramiento si el
propietario esta en posición de una finca ajena
Otro requisito de forma es que tiene que constar la circunstancia de que la
finca esta arrendada tendrá que manifestar si esta arrendada o no. Si no se
hace constar esa notificación, se cerrará el registro de la propiedad a la venta
rustica
 Precio/renta. Es uno de los elementos esenciales. Es un plazo o se puede dividir
en dos. En cuanto a la renta se da una especie de reglas, se tiene que dar en
dinero, era muy frecuente que se diera en especies
Pueden establecer un sistema de revisión de renta. En caso de que no se recoja
el índice de revisión se recoge subsidiariamente un índice.
El pago sobre la renta recoge también algunas reglas, se recoge en la forma que
se haya pactado las partes, en defectos de pacto y costumbre se abona en
metálico por años vencidos. Lugar, en defecto de pacto, en el domicilio del
deudor. El arrendador le tiene que entregar un recibo para dotarlo de
seguridad jurídica
El pago de estas cantidades, que pueden repercutir al arrendador, puede ser
caso de resolución

30
 Duración. Es importante saber la duración, si queremos proteger al
arrendatario, se le otorga estabilidad y dotar al arrendamiento rústico de una
larga duración. Para equilibrar y proteger al propietario, se hace mas corto. La
ley de 1990 establece que el arrendamiento de una duración mínima de 6 años
y establecía prorroga facultativas contractual, lo que daba a una duración
mínima de 21 años, esto da lugar a un arrendamiento proteccionista y se le
dotaba de estabilidad y de la tenencia y uso a través de arrendamiento de larga
duración
Con la ley 2005 se establece una duración mínima de 5 años, pero prorrogas
sucesivas de tres años, se produce estas últimas cuando el arrendador no
quiere recuperar la finca. La ley de 2003 establece un plazo de 3 años y
prórrogas sucesivas facultativas para arrendador y arrendatario de tres años.
Dos años después esta ley fue modificada (que es la que estamos estudiando),
los plazos eran de 5 y prórrogas facultativa de 5 años. Está regulada en el
art.12-15

 Régimen detallado de gastos y mejoras (examen) . Regulado art.17-21 y el

art.17 establece un principio general de colaboración entre las partes y tienen
que hacerse las reparaciones en el tiempo y forma que menos perjudique.
Existen gastos a cargo del arrendador que son los de conservación, frente a
éstos, el arrendador puede aceptar y realizar la reparación o no realizarlo.
El art.18 recoge los gastos que corren a cuenta del arrendador. Si no las realiza,
el arrendatario podrá optar por exigirlo judicialmente, resolver el contrato,
obtener una reducción proporcional de la renta y, por último, realizar la
reparación por sí mismo y pedir una compensación por las rentas pendientes.
Además, podrá reclamar los daños y perjuicios ocasionados. En caso de fuerza
mayor, el arrendador no estará obligar y el arrendatario optará entre la
resolución o rebaja proporcional de la renta.
El art 19 recoge otros gastos a cargo del arrendador que imponga una norma o
una resolución administrativa o judicial. en alguno casos, la modernización del
regadío se le imputa al arrendador
El art.20 se refiere a mejoras que son propias del desempeño normal de la
actividad del empresario agrícola de menor importancia o que vengan
impuestas por la ley y son de cargo del arrendatario. También se refiere a otros
aspectos:
 Obras, mejora e inversiones que suponga también una mejora en el
regadío, que tenga el mismo origen
 El arrendatario tendrá derecho a unas mejoras que consistirá en la
mejora del arrendamiento de las fincas, siempre que las haya realizado
con consentimiento del deudor
El siguiente artículo plantea alguna duda, que es remitirse al régimen de
código civil, y genera la duda del consentimiento del arrendamiento
Art.21, se refiere a mejoras útiles y voluntaria, son aquellas que aumentan
la renta debida de la finca. Las hace el arrendatario y no son obligatorias,
respecto a estas mejoras que derecho tiene el arrendatario

31
 Recoge respecto a reparaciones u obras la posibilidad de realiza, sin
consentimiento solo poniendo en su conocimiento, obras de accesibilidad,
es decir, se le permite realizar obras acordes a la discapacidad o para que
pueda vivir si tiene mas de 70 años
Derecho de adquisición preferente: son derechos para adquirir con preferencia a un
tercero una finca arrendada. En toda enajenación inter vivos, lo que impone la ley al
arrendador, es notificarle su propósito de vender al arrendatario y las condiciones de
la venta. En el plazo de 60 días hábiles podrá ejercitar el derecho de tanteo o por el
contrario de no haber hecho esa notificación podrá ejercitar el derecho de retracto
desde que tenga conocimiento de la renta. La escritura de venta se tiene que notificar
al arrendatario para comprobar que se ha vendido en las condiciones que se han
notificado.
Para inscribirse en el registro tendrá que justificarse que se ha producido la
notificación de la escritura.
Dos excepciones a este derecho:
▪ Transmisión a título gratuito entre descendientes y ascendentes.
▪ En la permuta de fincas cuando se van a agrupar una de las finca permutadas a otras
se trata de finca que no superar las 10 hectáreas de regadío o 1 hectárea de secano.

Derecho de retracto en colindantes.

 Cesión, subarriendo. Con consentimiento expreso del arrendador, la cesión o
subarriendo, se debe recibir a la totalidad de la finca o explotación, por todo el
tiempo que reste y por un precio inferior a la pactada ara evitar especulaciones.
Art23
 Terminación de contrato. Recogido art.24-27, en general son causas que
aparecen en todos los contratos
Desistimiento unilateral, tiene una duración de 5 años mínimo, pero se le
concede la facultad de desistir al terminar el año agrícola y lo notifique con
carácter previo. Recoge causas especificas a instancia del arrendador, incumplir
gravemente la obligación de mejora, no explotar la finca es causa de resolución
o destinarla a otro fin. Subarrendar o ceder a formas distintas a la que hemos
pactado, apareciendo de alguna causa

ARRENDAMIENTOS URBANOS
Ley de arrendamientos urbanos 29/1994
Nuestro ordenamiento recoge el derecho a que todos los españoles tengan una
vivienda digna y adecuada. Constituye un principio rector que debe informar toda
política social y económica. Por otro lado podemos señalar una circunstancia y es que
después de la Guerra Civil se implanta una legislación proteccionista para el
arrendatario, que es la parte débil. Esta legislación se implanta porque hay un déficit
de viviendas y lo que se trata es satisfacer esa necesidad a través de un régimen
proteccionista para dotarlo de una larga duración y eso se lleva a un extremo muy
excesivo
Anteriormente, si el propietario decidía arrendar podría despedirse del inmueble
durante la vida del arrendatario salvo supuesto de necesidad y en ese tiempo no

32
existía la inflación y no se preveía en la ley un sistema de contratación de la renta. Ese
sistema que existió hasta 1985, esa situación cambio a través del Decreto Boyer de
1985 y se estableció la libertad de pacto respecto a la duración del contrato. Esto
significó un tránsito hasta la vigente ley
En España hay una tradición debido a las condiciones de renta que siempre han
existido y es que nunca hemos tenido una renta competitiva ya que nuestra renta
siempre ha sido alta comparada con otros países y por eso el contrato de
arrendamiento nunca ha tenido mucho éxito ya que la gente prefiere ser propietaria
La ley de 2013 dice que si en la media europea esta en un 30%, en España estaba en un
17%. El gran decreto de 2019 fundamentalmente lo que ha hecho es aumentar el plazo
de duración del contrato de 3 años a 5 o 7 años y también ha limitado las garantías que
se le pueden exigir al arrendatario
La ley contempla dos regímenes completamente distintos porque responden a dos
realidades de intereses diferentes:

 El arrendamiento de vivienda, que recae sobre un inmueble habitable cuyo

destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario, las normas de ese arrendamiento se van a aplicar tambien a
inmobiliarios, trasteros, garajes, etc
 El arrendamiento del resto de cosas, de uso distinto de la vivienda. Recae sobre
una edificación que tenga como destino primordial uno distinto al de vivienda y
en especial señala una serie de usos: Se mencionan los arrendamientos de
temporadas y también una serie de actividades como los inmuebles de
actividades industrial, docente, etc
El régimen de vivienda está constituido por normas de carácter imperativo, se puede
pactar pero no se puede contradecir el carácter imperativo. Y en el régimen de
arrendamientos de régimen distintas, predomina el principio de autonomía
El régimen aplicable. Los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos y normas
que convengan en el Título II siempre dentro de los limites imperativos y
subsidiariamente por el Código Civil. Los arrendamientos distintos del de la vivienda se
rigen por lo pactado dentro de los límites del título III y subsidiariamente por el Código
Civil
El artículo 5 recoge los arrendamientos que están excluidos de la ley: vivienda de
porteros, guardias, asalariados y funcionarios. El uso de viviendas militares, el uso de
viviendas universitarias, etc
El régimen del arrendamiento de vivienda. Dos normas: Una relativa a la naturaleza
del carácter imperativo y la consecuencia de la contravención. Posibilidad de que el
arrendamiento no pierda la condición legal por el hecho de que no viva en el inmueble
el propio arrendatario. Podrá ocuparlo su cónyuge o sus hijos
Elementos:

33
 La duración (artículos 6 y 7). Actualmente será la que libremente pacten las
partes, pero tiene que ser una duración mínima, antes eran 3 años y ahora son
5 años si el arrendador es persona física o 7 años si el arrendador es persona
jurídica. Si se pone una duración inferior, entonces se prorrogará por
anualidades obligatoriamente para el arrendador y facultativamente para el
arrendatario, hasta cumplir esos 5 o esos 7 años. El plazo empieza a contarse
desde que se pone a disposición. En caso de no haber estipulado duración, se
entenderá hecho por un año pero prorrogándose después por esos 5 o 7 años.
Se recoge la posibilidad de recuperar el inmueble el arrendador cuando lo
necesita para él o para familiares de primer grado pero tiene la obligación de
ocupar. Sino es así, el arrendatario podrá ser realojado e indemnizado
En cuanto a la prórroga, si llegado el vencimiento del contrato ninguna de las
partes ha expresado la voluntad de no renovarlo, el contrato se prolongará por
un año más y hasta a tres años más
 La renta y los gastos. La renta (artículos 17 a 20). El pago es mensual. En
ningún caso se puede exigir más de un pago de un mes anticipado. El pago se
realizará en el lugar pactado y en metálico. El arrendador está obligado a
entregar un recibo en el cual deberá desglosarse lo que paga el arrendatario.
También se recoge la posibilidad de que el arrendatario asuma el pago de obras
y que compense el pago de rentas con el importe que vaya a invertir en esas
reparaciones. Al terminar el contrato, el arrendatario no tendrá derecho a una
indemnización por las obras
La actualización de la renta. La renta se actualizará cuando se cumpla la
anualidad. Se toma como referencia el índice del mes anterior al cumplimento
de la anualidad
La realización de mejoras por parte del arrendador transcurrido un plazo le da
derecho al arrendador a poder aumentar la renta
Se diferencian distintos gastos. Gastos generales para la adecuada conservación
del inmueble, dice que pueden pactar las partes que sean a cargo del
arrendatario, y sino pactan será a cargo del arrendador. Esto tiene que estar
por escrito. También están los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización
del contrato que son a cuenta del arrendador cuando son una persona jurídica.
Por último están los gastos por servicios, estos gastos corren de cuenta del
arrendatario
 Derechos y obligaciones de las partes. (artículos 21 a 24). Están referidos
principales a temas de obras. Se distinguen varios tipos de obras. El artículo 21
recoge aquellas obras que se refieren a la conservación de la vivienda, se las
impone al arrendador, que está obligado a realizar todas las acciones
necesarias para conservar la vivienda para la habitabilidad
 Aquellas reparaciones necesarias para conservar la vivienda son de
cargo del arrendador y no por esas reparaciones tiene derecho a
aumentar la renta. Si produce la destrucción de la vivienda, eso daría
lugar a la extinción del contrato

34
 Obligación del arrendatario de poner de poner en conocimiento al
arrendatario de la necesidad de alguna reparación y sin prejuicio de que
el arrendatario pueda acometer aquellas reparaciones urgentes para
evitar problemas y reclamarle al arrendador el importe de esas
reparaciones
 Pequeñas reparaciones de la vivienda que exige el uso ordinario de la
vivienda que se le imputan al arrendatario
 Otro tipo de obras son las obras de mejoras que recoge el artículo 22, se
trata de mejorar la vivienda. El arrendador que se proponga realizar una
de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con
tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste
previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el
arrendatario podrá desistir del contrato
El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción
de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea
privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos
que las obras le obliguen a efectuar
Obras que no puede realizar el arrendatario sin consentimiento del
arrendador
 Obras que modifiquen la configuración de la vivienda
 Obras que afecten a la estabilidad de la vivienda
Si lo hace, las consecuencias son: resolución del contrato y también se
puede exigir al arrendatario que reponga el inmueble al estado original
Si realiza obras que afecten a la estabilidad, el arrendador podrá exigir
de inmediato al arrendatario la reposición al estado originario
Arrendamientos de discapacidad. El arrendatario no necesita el
consentimiento del arrendador para realizar obras necesarias siempre que
sea una persona con discapacidad o mayor de 70 años
En el caso de los arrendamientos rústicos al terminar el contrato, el
arrendador podrá exigir que se reponga el inmueble a su estado originario
El derecho de adquisición preferente (artículo 25). El derecho de tanteo de retracto. En
una transmisión inter vivos, el arrendatario tiene derecho a la adquisición preferente,
que se lleva a cabo mediante el ejercicio de un derecho de retracto en un plazo de 30
días naturales. Los efectos de la notificación caducarán a los ciento ochenta días
naturales siguientes a la misma
El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el
siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al
arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa,
mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada

35
Se recoge tambien la posibilidad de excluir este derecho de adquisición preferente y es
cuando se vende la vivienda conjuntamente con el resto de viviendas del inmueble o
cuando perteneciendo a distintos propietarios, se venda conjuntamente
Estos derechos son renunciables y en caso de que se haya renunciado el arrendador
tendrá que comunicar con 30 días de antelación su intención de vender

 Cesión y subarriendo (artículo 8). Consentimiento escrito del arrendador. En el

caso de su arrendamiento solo es posible de forma parcial y el precio del
subarriendo nunca podrá superar el del arriendo
 Terminación del contrato:
 Desistimiento (artículo 11). El arrendatario podrá desistir del contrato
de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses,
siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima
de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso
de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con
una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por
cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo
inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización
 Desistimiento en caso de matrimonio o unión de hecho (artículo 12).
Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o
de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con
dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de
dicho cónyuge. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge
del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto. El
arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de
quince días
Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de
desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en
beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo
de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita
del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario. Si el
contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará
obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes
 Resolución del derecho del arrendador (artículo 13). Si durante los 5
primeros años de duración del contrato o 7 años si el arrendador fuese
persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el
ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución
fideicomisaria, de sentencia judicial, etc, el arrendatario tendrá
derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se
cumplan cinco años o siete años respectivamente
En contratos de duración pactada superior a 5 o 7 años si el arrendador
fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del
mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica,
el derecho del arrendador quedará resuelto por cualquiera de las

36
 circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido
el arrendamiento
Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos
tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al
término del derecho del arrendador, además de por las demás causas
de extinción que aparecen en la ley
Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el
arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca
como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que
parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea
imputable al verdadero propietario
 Muerte del arrendatario (artículo 16). En caso de muerte del
arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a. El cónyuge del arrendatario
b. La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de
forma permanente como si fuera el cónyuge, con independencia de
su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al
tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia
en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia
c. Los descendientes del arrendatario que en el momento de su
fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o
hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años
precedentes
d. Los ascendientes y hermanos del arrendatario que hubieran
convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a
su fallecimiento
e. Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores
que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre
que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado
colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los
dos años anteriores al fallecimiento
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de
estas personas, el arrendamiento quedará extinguida
El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la
muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito
del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción y de
la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y
ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los
requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, quedarán
solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses
En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a 5 o 7 años, las
partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de
fallecimiento del arrendatario, cuando este tenga lugar transcurridos los
primeros 5 o 7 años o que el arrendamiento se extinga a los 5 o 7 años
cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad
 Resolución por incumplimiento (artículo 27). El incumplimiento por
cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato

37
 dará derecho a la parte que hubiere cumplido a exigir el cumplimiento
de la obligación o a la resolución del contrato
Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por
las siguientes causas:
a. La falta de pago de la renta, que le corresponde al arrendatario
b. La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización
c. El subarriendo o la cesión no consentidos
d. La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras
no consentidas por el arrendador
e. Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas
f. Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a
satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las
siguientes causas:
a. La no realización por el arrendador de una serie de reparaciones
b. La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en
la utilización de la vivienda
 Extinción (artículo 28). El contrato de arrendamiento se extinguirá por
las siguientes:
a. Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al
arrendador
b. Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad
competente
 Enajenación de la vivienda arrendada (artículo 14). El adquirente de
una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y
obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia
del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona
jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la
Ley Hipotecaria
El arrendamiento de uso distinta de la vivienda. Está regido por el principio de la
autonomía de la voluntad. El régimen por el que se regula está en el Título III de la ley

 Subrogación (artículo 29). El adquirente de la finca arrendada quedará

subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran
en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. O por
fallecimiento (artículo 33). En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando
en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o
legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los
derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato
La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos
meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario
 Obras (artículo 30). Se aplicará lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de la
ley
 Derechos y obligaciones preferente (artículo 31). Se aplicará lo dispuesto en el
artículo 25 de la ley

38
  Cesión y subarriendo (artículo 32). Supuestos:
 Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o
profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el
contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador
 El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de
la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del
20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total
de la finca arrendada
 No se reputará cesión el cambio producido en la persona del
arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión
de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la
elevación de la renta prevista en el apartado anterior
 Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma
fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se
hubieran concertado
 Indemnización (artículo 34). La extinción por transcurso del término
convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos
cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al
público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del
arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses
de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por
un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. La cuantía de la
indemnización se determinará en la forma siguiente: Si el arrendatario iniciara
en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del
arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad o si el arrendatario iniciara
dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una
actividad diferente o no iniciara actividad alguna
Reglas comunes. Fianza y forma (artículos 36 y 37), comunes a los dos regímenes se
refiere a la fianza modificada por las garantías que se exigen, al celebrar el contrato,
recoge la actualización de la vivienda

Contratos de servicios
Art 1544 una de las partes se compromete a prestar un servicio a otra a cambio de un
precio es consensual, bilateral, oneroso y la persona de la otra parte contratante el
deudor es importante a la hora de decidir la celebración del contrato (intuitu
personae)

Elementos subjetivos: arrendador que es el que presta el servicio y arrendatario el que

recibe el servicio y pagara el precio
Elementos objetivos: el precio art 1144 es necesario un precio cierto y determinado el
art 1967 establece un plazo de prescripción de 3 años para reclamar los honorarios y
se puede interrumpir

39
El contrato se puede celebrar para un servicio concreto sin duración determinada. Para
poner fin se hace a través del desistimiento el arrendatario avisando siempre. El 1583
no se puede hacer de manera vitalicia
La diferencia con otras figuras es que lo realizamos con una persona aquel se dedica a
estos servicios por ejemplo un abogado y es remunerable y por el contrario el
mandato es lo mismo pero no se dedica personalmente a ellos y por naturaleza el
mandato es gratuito salvo que se disponga lo contrario
Contrato de ejecución de obra se diferencia por el tipo de obligación de contraer.
El contenido
Las obligaciones del arrendador la prestación del servicio contratado que esto
generara una obligación de medios supone desplegar los medios necesarios para tener
un buen fin, tiene que cumplir la diligencia que exija la profesión porque no es lo
mismo limpiar una escalera un cirujano (lex artis ad hoc). Pero no se compromete a un
fin, a un resultado final por ejemplo un médico no se compromete a curarnos sino que
hará todo lo posible para curarnos. Y tb tiene un deber de información tiene que
tenerle al día, darle cuenta de todo lo que acontece en el desarrollo de su actuación y
deber de confidencialidad toda la información que recibe el profesional no puede salir
de ese ámbito.
Las obligaciones del arrendatario pago cierto y determinado y un deber de
colaboración, debe hacer todo lo posible para que la prestación del servicio se lleve a
buen fin
Regulación legal
El CC recoge unos preceptos en el 1542 a 1546 se habla del criado de labranza,
artesanos es una regulación que están desfasadas no sirven para regular el contrato de
servicio. En la actualidad la prestación de servicios por cuenta ajena hay una regulación
especial.
Tenemos pendiente una regulación de este contrato tenemos un anteproyecto de ley
de servicios y colegios `profesionales tenemos la ley 17/2009 regularon un poco la
libertad y tb la ley 25/2009
Contrato de ejecución de obra
Contrato en virtud del cual uno se encarga de ejecutar una obra para otra parte a
cambio de un precio, este contrato se compromete a tener un resultado no a
desplegar una actuación y poner todos los medios. Un contrato de ejecución de obra
puede ser: una reforma, contratar a un traductor la traducción de un libro.
Características:
Contrato bilateral, consensual y oneroso
Elementos subjetivos:

40
Las partes, el comitente el que encarga la obra y el contratista el que se encarga de
ejecutar la obra
Elementos objetivos:
La obra que se va a ejecutar que puede ser mueble o inmueble, el precio se puede fijar
por unidad de medida o por un precio alzado, el precio tiene que ser cierto y
determinado. El momento del pago será cuando se haya pactado sino no se hubiese
pactado al entregar la obra y luego es bastante frecuente y sobretodo en la
construcción hay una clausula penal por mora que va a estar penado.
Contenido:

 Obligaciones comitente pago del precio y recepción de la obra cuando esté

terminada
 Obligaciones contratista ejecución de la obra según el contrato y la obligación
del resultado

Responsabilidad por vicios

Art 1124
Reglas especiales:
Régimen jurídico está recogido en el art y hace referencia al pago del precio hay
distintas modalidades de ejecutar la obra que el comitente ponga el material o que lo
ponga el contratistas
Art 1600 recoge el derecho de retención que se puede ver en alguno de los talleres
mecánicos puede retener el bien hasta que se pague el precio es una facultad
excepcional.
Art 1922 y 23 recoge los créditos que surgen por la realización de las obras, en
supuesto de concurso hay que pagar a los acreedores, estos créditos que deriven de
esta ejecución tienen una preferencia irán por delante de otros créditos
1197 recoge una acción directa frente al dueño en los supuestos de subcontratación
Riesgos:

 Art 1589 y 90 recoge los riesgos que pasa si la obra se destruye hasta el
momento de la entrega lo que hacen es imputar el riesgo al contratista excepto
mora del comitente que no hay querido recibir la obra y no responde el
comitente por caso fortuito y mayor
 Riesgo económico que es la subida de los precios de los salarios y materiales, si
contratamos una obra y luego suben los precios, esa circunstancia no daría
derecho a aumentar los precios de la obra y da derecho a pedir el precio que
corresponda al aumento de la obra.

41
La extinción del contrato son las cusas generales, hay una especifica que es el
desistimiento que le permite al dueño del contrato desistir del contrato en cualquier
momento de la obra indemnizando al contratista art 1594CC. Utilidad es un tanto por
ciento del presupuesto de la obra un 15%. tb por muerte del contratista
Resumen de la ley 38/1999 del 5v de noviembre de ordenación de la edificación

 No regula en realidad el proceso de edificación este CC, esta ley lo que regula
es ese proceso de edificación mediante la determinación de los agentes de la
edificación, las partes que intervienen en el proceso, va a establecer las
obligaciones de cada una de las personas que trabajan en el proceso y también
las responsabilidades de todos de los agentes. Establecerá las garantías para
proteger al usuario. Responde a la idea de tener mayor calidad en la edificación
porque redundara en el bienestar.
 Determinará los estándares de seguridad habitabilidad y funcionalidad.
Relativos a la funcionalidad en el numero 3 A hace referencia por ejemplo a la
accesibilidad por ejemplo rampa para minusválidos. Las de seguridad todo lo
relativo a los incendios, las puertas tienen que tener características esenciales
como extintores. Habitabilidad relativa a la higiene, ahorro de energía. Son las
que recoge la ley.
Cuando no se cumplen estos requisitos el proyecto no tendría que obtener
licencia, si tuviera licencia y no se cumplieran los requisitos seria
incumplimiento y da lugar a responsabilidad
 Proyecto, impone la obligación de las licencias administrativas
 Regula la recepción de los agentes. La entrega del promotor puede realizarse
esa recepción con o sin reservar si se hace con reservas se tendrán que
subsanar estar reservar hasta este momento no se contaran los plazos. Para
esa recepción hay que levantar un acta tienen que intervenir los técnicos, el
coste material.
Puede ser tacita y se tiene 30 días para comprobarlo tb hay una expresa.
Promotor: persona física o jurídica, pública o privada que individual o
colectivamente financia impulsa por recursos propios o ajenos realiza una obra
de edificación para su posterior edificación las obligaciones ser el propietario
del solar y obtener las licencias necesarias. Es una figura importante pq va a
establecer una responsabilidad solidaria frente a cualquier daño que realiza
algún agente
Proyectista: el que redacta el proyecto
Constructor: agente que asume contractualmente frente al promotor de
construir y le impone unas obligaciones como ejecutar la obra con sujeción al
proyecto
Director de la obra: dirige el desarrollo de la obra, arquitecto
Director de ejecución de la obra: el aparejador que tiene como misión dirigir la
ejecución de la obra.

42
Recoge unos controles que las hacen entidades diferentes a las de construcción tb los
suministradores de producto tb están regulados e incluso se refiere a los propietarios
que le impone conservar y a los usuarios le impone la utilización correcta del inmueble.
Régimen de responsabilidad art 17 y 18, el 17 recoge que sin perjuicio de
responsabilidades extracontractuales la ley establece una responsabilidad para los
agenyes de la construcción frente a los propietarios y terceros adquirentes en
determinado plazos que dependerán del tipo de vicio, establece plazos de garantía. El
constructor tiene que responder por los daños materiales que surjan por un defecto de
ejecución habrá un plazo d garantía. Todos los agentes de la edificación deberán
responder de los daños materiales del edificio que afectan a la habitabilidad de la
vivienda de los 3 primeros años, durante los 10 primeros años responderán los agentes
de los vicios que afecten a la seguridad y un plazo de un 1 año para los defectos de
acabado y ejecución.
En caso de que no se pudiera individualizar la causa o que haya concurrencia de culpas
y que no se puede det el grado de determinación de los agentes la responsabilidad
será solidaria y será solidaridad impropia que se establece judicialmente. Junto a esta
solidaridad establece la solidaria del promotor que siempre responderá solidariamente
junto con el agente correspondiente. El proyectistas es responsable nos dirigimos
contra el y contra el promotista
Causas de excepción no será exigible por causa mayor o caso fortuito o actos de
tercero o del propio perjudicado
Los plazos de prescripción si aparecen en esos plazos de garantía el plazo para ejercer
esa acción es de dos años y empieza a contar desde que se manifieste el defecto
Art 19 establece para garantizar el cumplimiento de estas impone la obligación de
contratación de seguros de daño y de seguridad

Lección 26. El mandato

43
Mandato. Una de las partes encarga a otra, el mandante encarga al mandatario
prestar un servicio o realizar alguna cosa como por ejemplo firmar un contrato, realizar
un negocio…
Caracteres:

 Es consensual
 No es formal, no exige forma
 Gratuito. Nos permitirá diferenciar con el contrato de servicios. Con pacto
expreso puede ser retribuido
 Muy importante la persona del deudor
 Unilateral-gratuito o bilateral-sinalagmático y oneroso
Partes:

 Mandante
 Mandatario
Capacidad:

 Capacidad de obrar
 Art. 1716 menores emancipados peor si hay responsabilidad estaría restringida,
regla especial 1.304. no se le puede reclamar mas que aquello que lo
enriquecido
 *Art. 1459, es una prohibición
Objeto:

 Límites de la autonomía de la voluntad art. 1.255 Cc. Quedaría fuera aquello

contrario a la ley, a la moral y al orden publico.
 Art. 1.459. limites de los mandatarios, no es causa de incapacidad, es una
prohibición para evitar posibles fraudes
Distinción con otras figuras:

 Contrato de servicios, de distribución, de negocios ajenos…

Clases:
a. Por su eficacia
 Representativo. Mandatario actúa por nombre en interés ajeno del
mandante, es decir, actúa en nombre y en interés y por cuenta de otra
persona, del mandante. Como consecuencia, como actúa el mandatario por el

44
 mandante, los efectos de esa actuación recaen directamente en la esfera
jurídica del mandante, queda vinculado el mandante y el tercero, no el
mandatario que simplemente representa. ¿Cuándo queda obligado el
mandatario? Este debe actuar dentro de los limites del mandato, si se excede
de los limites quedara obligado el mandatario. Art. 1.725 y 1.727

El mandatario que obre en concepto de tal no es responsable personalmente a

la parte con quien contrata, sino cuando se obliga a ello expresamente o
traspasa los límites del mandato sin darle conocimiento suficiente de sus
poderes. Art. 1.725 Cc.

El mandante debe cumplir todas las obligaciones que el mandatario haya

contraído dentro de los límites del mandato. En lo que el mandatario se haya
excedido, no queda obligado el mandante sino cuando lo ratifica expresa o
tácitamente. Art. 1.727 Cc.

 No representativo. Mandatario actúa en nombre propio, pero en interés

ajeno. Los efectos del negocio recaen en la esfera jurídica del mandatario.
Para que el negocio llegue al mandante es necesario un segundo negocio a
través del cual se transmiten esos efectos a la esfera jurídica del mandante.

Cuando el mandatario obra en su propio nombre el mandante no tiene acción

contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni estas tampoco
contra el mandante.

En este caso el mandatario es el obligado directamente en favor de la persona

con quien ha contratado, como si el asunto fuera personal suyo. Exceptuase el
caso en que se trate de cosas propias del mandante.

Lo dispuesto en este artículo se entiende sin perjuicio de las acciones entre

mandante y mandatario. Art. 1.717 Cc.

b. Por su objeto
 General o especial. Art. 1.712 Cc
 Actos de administración o de disposición. Art. 1.713 Cc.

Pluralidad:

 De mandantes. Quedan obligados solidariamente. Art. 1.731 Cc.

45
  De mandatarios, no hay solidaridad, hay mancomunidad. Art. 1.723 Cc.
Contenido:

 Obligaciones del mandante:

o Provisión de fondos. Art. 1.728 Cc.
o Abono, en caso de que sea oneroso, de la retribución
o Facilitar al mandatario de medios necesarios
o Indemnización de daños y gastos. Art. 1.728 y 1.729 Cc.
 Obligaciones del mandatario:
o Cumplir el mandato una vez aceptado. Será una obligación de medios
salvo pacto en contra. Art. 1.718 I Cc.
o No traspasar limites del mandato.
o Atenerse a las instrucciones del mandante. Diligencia de un buen padre
de familia, si es retribuido deberá poner mayor diligencia. Responde del
dolo y de la culpa, aunque esto se valora según si hay retribución o no,
si la hay pues habrá mayor diligencia.
o Rendir cuentas. Art. 1.720 Cc.
o Transferir los efectos
o Derecho de reembolso, indemnización de daños y perjuicios y un
derecho de retención, mientras que no se le reembolse o indemnice
puede retener lo obtenido en el mandato. Art. 1.728 a 1.730
 Extinción (examen):
o Hay causas generales:
 Imposibilidad sobrevenida
 Expiración del plazo
 Prestación y cumplimiento del servicio. “Se me encargó comprar
X y ya lo hice”
o Causas especificas, basadas en intuitu personae:
 Muerte. Concurso del mandatario, incapacitación o declaración
del mandante o mandatario. Art. 1.732 CC

El mandato se acaba:
1.º Por su revocación.

46
 2.º Por renuncia o incapacitación del mandatario.
3.º Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante
o del mandatario.
El mandato se extinguirá́, también, por la incapacitación sobrevenida del mandante a
no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuación o el mandato se hubiera
dado para el caso de incapacidad de la mandante apreciada conforme a lo dispuesto
por este. En estos casos, el mandato podrá́ terminar por resolución judicial dictada al
constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor. Art. 1.732

 Revocación del mandante, con efectos ex nunc, “a partir de…”.

Da la opción al mandante de REVOCAR, para evitar que el
mandatario siga actuando se pide el documento que daba ese
poder al mandatario. También cabe la revocación tacita Art.
1.733 a 1.735
El mandante puede revocar el mandato a su voluntad, y compeler al mandatario a la
devolución del documento en que conste el mandato. Artículo 1733

Cuando el mandato se haya dado para contratar con determinadas personas, su revocación no
puede perjudicar a éstas si no se les ha hecho saber. Artículo 1734

El nombramiento de nuevo mandatario para el mismo negocio produce la revocación del

mandato anterior desde el día en que se hizo saber al que lo había recibido, salvo lo dispuesto
en el artículo que precede. Artículo 1735

 Renuncia del mandatario, efectos ex nunc. Es algo mas

restrictivo, si le produce daños y perjuicios al mandante, deberá
indemnizarle y solamente exceptúa esa indemnización en el
momento que no pueda seguir por un grave perjuicio para el
mandatario. Art. 1.736 a 1.739
Esta obligado, tenga que indemnizar o no, hasta que el
mandante pueda suplir esa falta
Si muere el mandatario, impone a los herederos la obligación de
comunicarlo al mandante y realizar lo necesario hasta que pueda
toma las medidas necesarias para suplir esa falta

Tema 31. Contrato de garantía

47
Contrato de garantía real. Es para garantizar el cumplimiento de las obligaciones. La
garantía real consiste en aceptar un bien al cumplimiento de la obligación, si el deudor
no cumple responderá con ese bien garantizado. Crean un derecho real de garantía
La fianza como garantía personal.Arts. 1.822 a 1.856 Cc. Es un contrato por el cual una
de las partes el fiador se obliga a responder o cumplir una obligación para el caso de
que no lo hiciera el deudor principal. Supone una acumulación de dos
responsabilidades patrimoniales universales (art. 1.911 Cc.), el patrimonio universal
del deudor y el del fiador también porque en caso de incumplimiento del deudor va a
responder con todo su patrimonio presente y futuro
Clases:

 Convencional
 Legal
 Judicial
O

 Fianza Limitada o definida. Responde de la obligación principal o de un aparte

de ella el fiador
 Fianza Ilimitada o indefinida. Responde el fiador de la obligación principal y de
sus accesorios como intereses moratorios, remuneratorios, gastos, costas
judiciales…
O

 Simple
 Doble. Tenemos un deudor, de su cumplimiento responde el fiador y del
cumplimiento del fiador responde un subfiador
Caracteres:

 Constituirse expresamente. Art. 1.827 I

 Consensual
 No formal
 Gratuita u onerosa
 La relación de fianza se constituye entre ACREEDOR-FIADOR. Esto no impide
que el deudor se comprometa a prestar fiador, este compromiso no altera la
relación contractual de la fianza. Cuando es retribuido *añadir*
Elementos subjetivos:

 Acreedor

48
  Fiador. Se puede prestar fianza ignorando la voluntad del deudor. Esto afectará
si se hace en contra de la voluntad del deudor a. la hora de retribución al
fiador. Necesita la capacidad de obrar, pero cuando sea necesario por pacto,
ley, resolución judicial, prestar un fiador, este deberá tener solvencia para
cumplir el cumplimiento de la obligación
Otras figuras:

 Es diferente nuestro concepto a otras figuras, a la fianza por ejemplo de los

arrendamientos urbanos, esta fianza consiste en una cantidad de dinero por
adelantado que dejamos en prendar para que asegure el cumplimiento de
nuestras obligaciones, posteriormente nos la devuelven (si no hubo deterioros
ni incumplimientos durante el arrendamiento claro). O fianza en
procedimientos penales, por ejemplo, fianza de 50.000 €. Fianza en diligencias
civiles, por ejemplo, fianza para hacer frente a posibles daños y perjuicios de
una obra
Obligación del fiador, fideiusoria:

 Accesoriedad. Art. 1.824 Cc. la fianza no puede existir sin una obligación valida,
el contrato de fianza es una obligación accesoria, si se extingue la obligación
principal esta también se extingue.
 Subsidiariedad. Contrato por el cual el fiador responde si el deudor no lo hace,
es decir, el fiador responde subsidiariamente. Art. 1.822 Cc. Pero, si se
establece una fianza solidaria de forma expresa, es decir, expresamente
pactamos una fianza solidaria, el acreedor puede dirigirse contra el fiador
directamente y no de forma subsidiaria. Se pueden garantizar deudas futuras
sometidas a condición suspensiva Art. 1.825 Cc. El fiador se puede obligar a
menos pero no a mas que el deudor, Art.1.826 Cc. Si la deuda es de 100 como
máximo puede afianzar esos 100 no 120, en todo caso, menos.

Contenido:

 Relación fiador-acreedor:
o Pagar el precio el acreedor si es onerosa
o Pagar el fiador todo lo previsto en el art. 1.827 II

49
 o Existe el beneficio de EXCUSIÓN. El fiador puede negarse al pago,
excusarse del cumplimiento, obligando al acreedor a que previamente
se haya dirigido contra TODO EL PATRIMONIO DEL DEUDOR. mientras
que no se haya dirigido contra todo el patrimonio del deudor el fiador
puede usar este BENEFICIO DE EXCUSION. Lo tiene que hacer valer
expresamente y además señalar que se realiza en territorio nacional.
Aunque se demande al deudor y al fiador a la vez, el fiador puede
ejercer el beneficio de excusión y que primero se vaya contra el
patrimonio del deudor. Art. 1.830 a 1.834 Cc. se pierde el beneficio de
excusión:
 Este beneficio es renunciable. El fiador puede renunciarlo
 Tampoco tendrá lugar cuando se ha obligado solidariamente
 En caso de concurso del deudor
 Cuando el deudor no pueda ser demandado en España
o Puede el fiador oponer todas las excepciones que tendría el deudor
principal y que sean inherentes a la deuda, pero no las puramente
personales del deudor. Las excepciones dan lugar a la extinción de la
obligación, las alega el fiador cuando el acreedor se dirige a él, pueden
dar lugar a la extinción:
 La prescripción de la deuda
 Una compensación de la deuda o una confusión
 Aquellas referidas a los vicios del consentimiento
 No puede hacer valer—las puramente personales como, la falta
de capacidad de obrar por incapacitación o por minoría de edad,
solo las puede alegar el deudor
 Relación fiador-deudor:
o Acción de relevación. Art. 1.843 Cc. tiene lugar cuando el deudor
presente una insolvencia sobrevenida y tiene riesgo de no recuperar lo
que paga. Puede exigir que le releve o que presente una garantía que le
ponga al cubierto de ese riesgo de insolvencia.

50
 o Acción de reembolso. Art. 1.838 Cc. cuando el fiador haya pagado,
podrá reclamar del deudor, a parte de la cantidad de la deuda, los
intereses legales, los gastos y si hay, daños y perjuicios.
o Acción subrogatoria, subrogarse en la posición jurídica del acreedor y
ejercitar todos los derechos que le corresponden al acreedor frente al
deudor. Art. 1.839 Cc.
o Limites fiador, Arts. 1.840, 1.841 y 1.842.
 Que el pago se haga por el fiador sin comunicarlo al deudor. No
podrá hacer valer excepciones
 Antes del vencimiento
Extinción:

 Generales, Art. 1.847:

o Por la extinción de la obligación principal
 Especificas, Art. 1.848 a 1.852:
o Por confusión. Hereda el fiador el deudor o deudor al fiador, eso si, se
mantiene el subfiador si es que hubiese.
o Liberar al fiador
o Prorroga al deudor por el acreedor sin el consentimiento del fiador
Confianza Art. 1.837 y 1.844 Cc. Concurren varios cofiadores, varios fiadores. La regla
general es una mancomunidad. Si vamos contra un cofiador puede oponernos el
beneficio de división. Se puede usar el beneficio de excusión también. Si un cofiador
resulta insolvente, su parte se cubre por los demás cofiadores. Hay acción de regreso y
de reembolso respecto del deudor y entre los mismos cofiadores. Se puede pactar la
solidaridad. La extinción se segura en el art. 1.850 CC
Subfianza Art. 1.823 II. Tenemos un fiador y un fiador del fiador, es decir, un subfiador.
Solo aparece en el Art. 1.848 CC. en la confusión, pero se admite. Puede hacer ese
subfiador el ejercicio del beneficio de excusión Art. 1.836 CC salvo haber pactado la
solidaridad

51