GUÍA N° 2

LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

I. GENERALIDADES

En todos los sistemas y en toda institución organiza, incluso la familia tiene

sus cánones, sus valores y por su puesto sus principios, siendo las líneas maestras
que nos conducen y nos guía por el camino correcto y adecuado. Los principios
regístrales son la base de nuestro sistema registral, por cuanto constituyen reglas de
orientación, fundamentales del derecho registral.
Tal como lo señala LUIS GARCIA GARCIA “Los principios regístrales son
notas, caracteres o rasgos básicos que tienen o debe tener un determinado
sistema registral”, así entendamos entonces que los principios regístrales
constituyen la base para el proceso de calificación del Registrador Público,
estableciendo pautas a seguir para lograr la protección del Tercero Registral.
Nuestro sistema registral se encuentra conformado por 10 principios
regístrales, los cuales se encuentran normados en el Código Civil y en Reglamento de
los Registros Públicos. Los Principios Registrales son las líneas directrices básicas
que orientan o informan a un sistema registral dado, se distinguen de otro, son
aquellos que nos conducen analizar y resolver una solicitud o rogatoria de calificación
de título.

 En la doctrina registral de los países de Alemania y España los principios

se consideran como base del sistema registral. Roca Sastre: “Es la
sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en
una sistemática de bases fundamentales, orientaciones capitales o líneas
directrices del sistema”. Cada país configura su sistema registral como
consecuencia de los principios.
 Los principios regístrales que identifica el sistema registral peruano y
que tiene carácter de norma sustantiva con la dación del C.C. de 1984 son:
Titulación Autentica, Rogación, Legalidad, Tracto Sucesivo, Publicidad,
Legitimación, Fe Publica Registral, Prioridad Preferente y Excluyente. Y
especialidad (Art. IV R.G)

II. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL

A propósito de la publicación del NUEVO REGLAMENTO DEL SERVICIOS

DE PUBLICIDAD REGISTRAL (RESOLUCIÓN DEL SUPERINTENDENTE NACIONAL
DE LOS REGISTROS PÚBLICOS Nº 146-202020-SUNARP/SN), que fuera publicada
durante la vigencia del estado de emergencia y pandemia, (15.10.2020) está destinado
a uniformar los diversos criterios y procedimientos existentes en todo el país para la
expedición de publicidad registral.

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 2.1. LA PUBLICIDAD REGISTRAL

El registro es público y la publicidad que otorga consiste en la exteriorización

continuada y organizada de los derechos y actos inscritos o anotados, a fin de hacerlos
cognoscibles a los terceros.

La publicidad registral tiene como finalidad otorgar certeza y seguridad

jurídica a los terceros, constituyendo en algunos casos, la existencia misma del
derecho o acto registrable.

2.2. SERVICIO DE PUBLICIDAD REGISTRAL EN LÍNEA

El Servicio de Publicidad Registral en línea (SPRL) permite acceder a la base

de datos que contiene los índices de los distintos registros, el repositorio centralizado
de imágenes de las partidas registrales y los títulos almacenados que consten en
formato digital de las oficinas registrales, para obtener información que se encuentre
disponible. Asimismo, permite solicitar publicidad formal certificada.
Las publicidades que se pueden brindar por este medio tanto simples como
certificadas, a través de su portal web institucional, para lo cual, el usuario tendrá que
estar inscrito, poseer su usuario y contraseña de esa manera podrá acceder a cualquier
documento que posea registros públicos para su entrega. Los servicios son los
siguientes:

a) PUBLICIDAD FORMAL SIMPLE

La publicidad formal simple que se brinda a través del Servicio de Publicidad

Registral en Línea es la siguiente:

- Búsqueda a través de los índices informatizados.

- Visualización e impresión de partida registral y título archivado.
- Boleta informativa del Registro de Propiedad Vehicular.

b) PUBLICIDAD FORMAL CERTIFICADA

La publicidad formal certificada que se solicita a través del Servicio de

Publicidad Registral en Línea es la siguiente:

- Certificado literal de la partida registral.

- Certificado positivo y negativo del Registro de Sucesión Intestada, Registro
Personal, Persona Jurídica, Propiedad Inmueble y Propiedad Vehicular.
- Certificado Registral Inmobiliario - CRI.
- Certificado de Cargas y Gravámenes del Registro de Propiedad Inmueble.
- Certificado de Cargas y Gravámenes del Registro Público de Aeronaves.
- Certificado de Cargas y Gravámenes del Registro de Embarcaciones
Pesqueras.

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 - Certificado Registral Vehicular - CRV.
- Certificado de Vigencia de Poder de Personas Jurídicas.
- Certificado de Vigencia de Poder de Personas Naturales.
- Otros que se puedan implementar mediante resolución del Superintendente
Nacional.

2.3. LA PUBLICIDAD REGISTRAL Y EL DERECHO A LA INTIMIDAD

2.3.1. LÍMITES A LA SOLICITUD DE PUBLICIDAD FORMAL

No se podrá brindar publicidad registral cuando exista una norma prohibitiva o

la información solicitada es protegida por el derecho a la intimidad.

2.3.2. INFORMACIÓN PROTEGIDA POR EL DERECHO A LA

INTIMIDAD

Para efectos de brindar la publicidad formal, de manera enunciativa, son

considerados información protegida por el derecho a la intimidad los siguientes:

- Las causales de invalidez del matrimonio, de divorcio y de separación de

cuerpos.
- Las causales de interdicción o inhabilitación de las personas naturales.
- Las causales de pérdida de la patria potestad.
- La condición de adoptado.
- Las causales del inicio del procedimiento concursal de las personas
naturales.
- La calidad de hijo extramatrimonial o el reconocimiento en un testamento.
- Las causales de desheredación y/o indignidad.

2.3.3. SUJETOS LEGITIMADOS PARA SOLICITAR INFORMACIÓN

PROTEGIDA POR EL DERECHO DE INTIMIDAD

Los documentos contenidos en los títulos archivados relacionados con

información protegida por el derecho a la intimidad, solo puede ser objeto de exhibición,
visualización, copia informativa o certificado literal cuando el solicitante es titular de la
información protegida.

En el certificado compendioso no se deja constancia de la información

protegida por el derecho a la intimidad. Dicha limitación también comprende los casos
en que se efectúe la transcripción literal del asiento.

La información protegida por el derecho a la intimidad también puede ser

solicitada por el representante del titular con poder especial, el representante legal en
caso de menores de edad o con capacidad restringida, o aquellas personas
autorizadas por resolución judicial firme.

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 Las limitaciones al acceso de la publicidad formal señaladas en los párrafos
precedentes, no son aplicables en los casos de desarrollo de actividades en materia
penal para la investigación y represión del delito, de seguridad pública o defensa
nacional o a los funcionarios públicos que para el cumplimento de sus funciones
requieran dicha información. Para tal efecto, el interesado deberá seguir el
procedimiento presencial con solicitud escrita.

2.3.4. INFORMACIÓN SOLICITADA POR SUJETO NO LEGITIMADO

La persona que no tenga la condición de sujeto legitimado debe acreditar el

consentimiento previo del titular del derecho de intimidad. Para tal efecto debe seguir el
procedimiento presencial con solicitud escrita y adjuntar el documento en el que obre
dicho consentimiento con firma certificada por notario o autenticada por fedatario de la
oficina registral de la SUNARP.

2.4. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD (Art. 2012 C.C. y Art. I y II T.P.R.G.R.P)

1. ANTECEDENTES

En la actualidad se encuentra consagrado en el artículo 2012° del

Código Civil del año 1984 y el Art. I y II del Título Preliminar del Reglamento
General de los Registros Públicos cuya vigencia data del 18 de mayo del año
2012.
Entendemos que la publicidad se trata de una exteriorización, y que esa
exteriorización se trata de la situación jurídica resultante del acto, realizada ante
el Registro, siendo que la publicidad tiene también eficacia frente a terceros,
debemos entender que Dicha exteriorización debe ser continuada a través del
registro, por tanto, la publicidad registral no es intermitente ni esporádica, se
manifiesta en todo momento hasta su cancelación.
Entendiendo que la publicidad tiene por finalidad producir cognoscibilidad
general, es decir, la posibilidad de conocimiento, por lo que no se puede alegar
ignorancia, aunque efectivamente el conocimiento no haya tenido lugar, pues
existe la posibilidad de conocer el contenido del Registro.
En realidad, la relevancia de la publicidad registral radica en la oponibilidad
erga omnes del derecho publicitado por el Registro, es decir, ninguna persona
puede alegar desconocimiento e iniciar una acción contra aquel que tiene inscrito
su derecho. En efecto, en nuestro ordenamiento, cuando el titular de un derecho
cualquiera inscribe su título en los registros, no solo informa a los demás de la
existencia de su derecho, sino que, además en virtud de la presunción del
artículo 2012º del Código Civil, se elimina la posibilidad de que “alguien”
desconozca su derecho.

2. CARACTERÍSTICAS

 Este principio constituye la razón de ser del registro y es uno de los

efectos de la inscripción, porque consiste en poner de manifiesto “erga
omnes” los derechos inscritos a los terceros interesados y además la ley

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 declara que nadie puede alegar desconocimiento del contenido del Registro
con una presunción de conocimiento Jure et Jure, esto es sin admitir
prueba en contrario. La excepción lo constituye el Art. 1597 C.C. (retracto), la
presunción contenida en el art. 2012 sólo es oponible después de un año de
la inscripción de la transferencia.

 Objeto: Es publicitar actos o derechos con relevancia jurídica:

Tales como los derechos de: propiedad, servidumbre, uso etc. Acto: medida
cautelar de no innovar, declaración de insolvencia, constitución de persona
jurídica.
 Los derechos o actos se pueden originar de un acto jurídico (contratos),
declaraciones unilaterales (testamento) o decisiones judiciales o
administrativas.

 El Reglamento General de los RR.PP. Lo desarrolla en su Art. I y II del Título

Preliminar, en sus dos aspectos vinculados: como Publicidad Material y
Publicidad Formal, respectivamente:

2.4.1. PUBLICIDAD MATERIAL. - (Art. I)

A la publicidad material también se le denomina publicidad sustantiva y se
refiere al efecto que produce la registración, que es una característica principal de
los Sistemas Registrales. Es decir, se refiere al hecho que la registración surte
efecto o perjudica a terceros.
Entonces, entendamos que el principio de publicidad material implica la
publicación de las situaciones jurídicas susceptibles de ser conocidas por todos y sin
ninguna limitación, por lo que el contenido de los asientos registrables perjudica a
los terceros, aunque no los hayan conocido efectivamente, esto es, generan
oponibilidad erga omnes.
En realidad, la relevancia de la publicidad registral radica en este efecto la
oponibilidad erga omnes del derecho publicitado por el Registro. En efecto, en
nuestro ordenamiento, cuando el titular de un derecho cualquiera inscribe su título
en los registros, no solo informa a los demás de la existencia de su derecho, sino
que, además, en principio, en virtud de la presunción del artículo 2012º del Código
Civil, el cual elimina la posibilidad de que “alguien” desconozca su derecho.
 ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS:

 Se trata de una Exteriorización, tiene eficacia frente a terceros.

 Es Continuada, Se mantiene en todo momento.
 Es Organizada, Se lleva a cabo del Registro.

 Tiene como finalidad producir cognoscibilidad general y produce efectos

jurídicos sustantivos sobre la situación publicada.

 La oponibilidad es erga omnes. - Es un efecto abstracto de la publicidad,

que se concentra a través de los principios: Legitimación 2013 C.C. (legitima
al titular registral y tutela la seguridad del derecho subjetivo – seguridad

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 estática). Oponibilidad 2022 C.C. (oponibilidad de derechos reales sobre otros
derechos reales (inmuebles). Fe Pública Registral 2014 C.C. (protege a los
terceros regístrales tutelando – seguridad dinámica: seguridad de tráfico).

 Por tanto, la publicidad a través de los principios señalados tutela la seguridad

jurídica en sus dos manifestaciones. Seguridad Estática y Seguridad
Dinámica. En Doctrina la mayoría de especialistas atribuyen a la publicidad
la categoría de principio, pero la posición del Rgto. Gral. De los Registros
Públicos. No le atribuye tal calidad sino el objeto del registro.

2.4.2. PUBLICIDAD FORMAL. - (Art. II)

A la publicidad formal también se le denomina como publicidad procesal y se
refiere a la forma como se accede a la información que brinda el registro, es decir se
refiere a los certificados y a las manifestaciones, a su vez puede ser directa e
indirecta. La publicidad directa se refiere a las manifestaciones y la publicidad
indirecta a los certificados pueden ser compendiosos o literales.
El artículo 2012 del C.C. prevé de manera integral este principio, no obstante,
el RGRP, en su artículo II del Título Preliminar hace una salvedad y precisión sobre
la publicidad formal y está referida a la posibilidad de que toda persona acceda al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y la única restricción
es aquella que contiene un archivo que pueda afectar la intimidad de una persona.

 ELEMENTOS CARACTERÍSTICOS

 Es el modo como el registro da a conocer el contenido de los asientos

registrales.

 Consiste en la cognocibilidad potencial del contenido del registro, para que

todos los que tengan interés puedan obtenerlo a través de los medios que el
ordenamiento registral ofrece.

 Según el Art. 127 RGRP, establece que toda persona tiene derecho a solicitar
sin expresión de causa y obtener del registro las diferentes clases de
publicidad formal que ofrece. Pero esta tiene una limitación cuando afecta la
intimidad personal solo se le otorgará quien tenga legítimo interés Art. 2 Inc. 5
de la Constitución Política del Estado.

 Publicidad: Certificados: literales, compendiosos; manifestaciones: de partidas

y títulos archivados, e incluso títulos en trámite o títulos pendientes (Art. 140).
Etc.

Por tanto: La publicidad material y formal son dos aspectos

del mismo fenómeno. En el primero nos ocupamos de los
fines jurídicos que se persigue y en el otro son los medios
que se emplean para lograr esos fines.

III. PRINCIPIO DE ROGACIÓN

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 II. PRINCIPIO DE ROGACION. - (ART. 2011 C.C.) ART. III
DEL RGRP publicado el 19.05.2012 y la reciente
modificatoria de dicho principio (RESOLUCIÓN 146-2020-
SUNARP-SN 15.10.2020)

i. ANTECEDENTES

ANÁLISIS NORMATIVO

El Principio Registral de Rogación se encuentra consagrado en el primer

párrafo del artículo 2011 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Los
Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la
inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte
de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.”
También lo consagra el artículo III del Título Preliminar del Reglamento General
de los Registros Públicos aprobado mediante Resolución del Superintendente
Nacional de los Registros Públicos N° 126-2012-SUNARP-SN, publicado el 19 de
mayo del 2012.
Los asientos de registración son redactados a pedido de parte presentando el
Título por el Libro Diario, por tanto, no existe presentación de Títulos de oficio, o
como lo llaman algunos tratadistas no existe inscripción de oficio. En tal sentido el
Reglamento General de los Registros Públicos del 2012 regula la presentación de
títulos. Al Principio Registral de Rogación también se le denomina Principio de
Instancia.
El Principio Registral de Rogación no es igual que el petitorio del derecho
procesal civil, ya que éste debe ser expreso, por ejemplo, si se demanda la
nulidad de un acto jurídico, se debe precisar con claridad en el escrito que
contiene la demanda que se está demandando la nulidad de un acto jurídico, y
también precisar qué acto jurídico se está demandando que se declare nulo.
Mientras en el derecho registral la rogatoria se contrae a los documentos
presentados que serán materia de calificación registral, por tanto, si se presenta
un parte notarial al registro que contiene una compra venta la rogatoria es el
pedido de la inscripción de ésta, y no es necesario indicar expresamente que se
desea que se inscriba una traslación de dominio por compraventa.
TOMANDO EN CUENTA la reciente modificación del reglamento con fecha
15.10.2020, hay modificaciones en algunos artículos que a continuación lo
señalamos
Al respecto Yelvi Adrián sobre este principio sostiene que El Principio de
Rogación: El numeral III del Título Preliminar del Reglamento General hace
referencia al Principio de Rogación cuando señala lo siguiente: “Los asientos
registrales se extienden a instancia de los otorgantes del acto o derecho, o de
tercero interesado, en virtud de título que conste en instrumento público, salvo
disposición en contrario. La rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles
contenidos en el título, salvo reserva expresa” (el subrayado es nuestro).
De acuerdo con lo señalado, el procedimiento registral inicia cuando se
materializa el Principio de Rogación y básicamente todos los actos contenidos en
un título (e.g. escritura pública, acto administrativo, resolución judicial, formulario,
etc.) serán materia de calificación por el registrador. La excepción a este Principio

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es la reserva, esto es cuando el administrado indica expresamente que no desea
que se califique algún acto.
El artículo 40° del Reglamento General, regula cuándo un título debe ser
observado, precisamente uno de los supuestos es cuando se advierte la falta de
inscripción del acto previo, por ejemplo, cuando se solicita la inscripción de una
compraventa y se advierte de la revisión partida registral que el vendedor no
registró previamente su derecho.
En este último caso, antes si el administrado con el fin de subsanar la observación
presentaba los documentos necesarios para inscribir el derecho de propiedad del
vendedor, pero no indicaba expresamente que ampliaba su rogatoria (solicitar
expresamente que se inscriba la transferencia a favor del vendedor), sucedía que
muchas veces el título volvía a ser observado, justamente por el artículo 40° antes
citado, el cual indicaba que la subsanación se efectuaría ampliando la rogatoria.
Ahora, con la modificación del artículo 40° del Reglamento General se trató de
dar solución a ello, pues se creó la “ampliación tácita de la rogatoria”, esto es que
la sola presentación de los documentos que contienen el acto previo importará la
ampliación tácita de la rogatoria.
Se trata de una modificación importante y acertada, pues es la aplicación
correcta del Principio de Rogación, si bien los administrados deben indicar que
actos desean sean calificados e inscritos, también es cierto que la rogatoria
siempre alcanza a todos los actos inscribibles en un título, siendo la única
excepción la reserva.

ii. CARACTERÍSTICAS

El ejercicio del derecho de petición mediante el cual se solicita se admita en

sede registral, el titulo inscribible, formalizando la petición en la rogatoria. Tiene su
base legal en el 2011 C.C. dentro del principio de legalidad.
III.1. L
as inscripciones no se realizan de oficio, sino que
deben ser solicitadas al registrador, debiendo mediar el
pedido de parte interesada quien deberá aportar el
instrumento o título que dé lugar a la inscripción
respectiva.

III.2. P
ersonas legitimadas, condiciones y prerrogativas de los
presentantes:

III.3. L
os otorgantes del acto o derecho. - Partes del
contrato, o parte interesada en acto unilateral,
autoridades judiciales o administrativas. Todos aquellos
que intervienen en la formalización del acto o derecho
con trascendencia registral.

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 III.4. L
os terceros interesados. - Son aquellos que, sin haber
participado en la generación del acto o derecho,
pueden verse afectados o beneficiados con su
inscripción.

III.5. D
ebe tenerse en cuenta que lo que se evalúa es al
título mismo y no a la legitimación de quien formuló la
rogación.

III.6. A
simismo, se restringe el derecho de formular
desistimiento total o parcial y recurso de apelación
al presentante del título o su representado.

III.7. E
n los actos comprendidos en la rogatoria alcanza a
todos los actos inscribibles salvo reserva expresa que
deberá consignarse los actos que no se desea registrar
ya que una vez presentado no cabe formular reserva
sino desistimiento parcial de la rogatoria.

iii. EXCEPCIONES

Entre las excepciones al principio de rogación, tenemos:

 rectificación de oficio de errores en los asientos regístrales.
 La hipoteca legal.
 Garantía Mobiliaria, antes denominada prenda legal.

3.1. Rectificación de oficio de errores en los asientos

regístrales: Se encuentra prevista en el artículo 76º del Reglamento,
aplicable para todos los casos de errores materiales, y,
excepcionalmente, para el caso de errores de concepto, sólo cuando
con ocasión de la calificación de una solicitud de una inscripción, el
Registrador determine que ésta no puede realizarse si previamente
no se rectifica el error, en mérito al título ya inscrito.

3.2. Conforme al artículo 1119 del Código Civil Peruano de 1984, las
hipotecas legales establecidas en el artículo 1118, se constituyen
de pleno derecho, y se inscriben de oficio bajo responsabilidad del
Registrador simultáneamente con los contratos de los cuales
emanan. El artículo 1118 del Código Civil establece que además de
las hipotecas legales establecidas en otras leyes, se reconocen las
siguientes:
1) La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado
totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero.

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2) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya
proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto
que el comitente se haya obligado a pagarle.

3) La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación

de hacer amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
Es decir, en estos tres supuestos, aunque el presentante del título no
lo solicite, el registrador debe inscribir la hipoteca legal.

3.3. La tercera excepción al Principio Registral de Rogación es la

inscripción de la garantía mobiliaria, sólo proceden respecto de
bienes muebles susceptibles de inscripción.

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