EL REGISTRO COMO MECANISMO DE SEGURDAD JURDICA

En todo el mundo a diario se celebran diversas transacciones econmicas

entre las personas, ya sea estas naturales o jurdicas. Estas transacciones se
pueden realizar entre personas naturales, entre personas jurdicas o entre
personas naturales y jurdicas, sin embargo, para el desarrollo de este acto
jurdico se requiere que, para la seguridad jurdica, las partes cuenten con la
mayor informacin posible respecto del negocio que se celebrar, informacin
ya sea sobre la otra parte o sobre el bien materia del acto jurdico. Es necesario
que esta informacin sea de sencilla de obtener, lo que implica saber dnde y
cmo encontrarla y para garantizar el acceso a esta informacin es que
contamos con un sistema llamado registral, el cual funciona como sistema
publicitario, lo es de derechos (titularidades) y situaciones jurdicas. Mediante la
publicidad, el sistema registral puede ser considerado como un poderoso aliado
para conocer las situaciones jurdicas, de bienes o personas, que son
susceptibles de ser registradas.
Antes de la existencia del sistema registral, en el caso por ejemplo de la
transferencia de un bien, se daban ciertas incertidumbres que afectaban el
precio por el cual se realizaba la enajenacin, pues tal como nos ejemplifican
Gnther Gonzales Barrn y Rosa Isabel Quintana Livia 1, en el caso de una
compra-venta: (). El vendedor tiene la ventaja de ofrecer un bien sin vicios
ocultos (jurdicos), con lo cual el precio obtenido ser mayor pues el riesgo
disminuye o simplemente desaparece. Pinsese en la grave incertidumbre
producida en el sistema pre-registral, en donde se puede transmitir un bien con
cargas ocultas, razn que justificaba la depreciacin general de los predios
pues el adquirente deba castigar una parte del precio por el riesgo que
significaba la posible existencia de un derecho contradictorio de tercero. Por su
parte el comprador tiene la ventaja de lograr una adquisicin sin sobresaltos y
con la seguridad de contar con una titularidad debidamente garantizada. Las
ventajas que obtiene obtienen el vendedor y el comprador en un sistema
pblico de ttulos, origina mayor circulacin de riqueza, afluencia de capitales,
1 GONZALES BARRON, Gnther y QUINTANA LIVIA, Rosa Isabel. La inmatriculacin de
predios En: Manual de los procedimientos registrales. Primera Edicin, Gaceta Jurdica, 2010,
p. 13.

inversin en actividades productivas, revalorizacin de la propiedad inmueble,

().
En razn a lo sealado es que resulta esencial para el adecuado
funcionamiento de las relaciones econmicas que exista un mecanismo de
eficiente publicidad tanto de las titularidades de los bienes, como de la
capacidad y representacin de las personas con quienes se contratar. As es
por ello el Registro Pblico el mecanismo actualmente ms eficiente para tales
fines, generando confiabilidad y seguridad jurdica a la vez de certidumbre para
evitar las posibles situaciones negativas en el ejemplo antes mencionado.
Se entiende entonces por registro pblico a aquella institucin del Estado cuya
finalidad es la inscripcin de los actos que se celebren en la vida diaria
respecto de bienes (muebles e inmuebles), y personas (naturales y jurdicas), a
efectos de ser publicitados con carcter erga omnes; contribuyendo con ello a
la seguridad del trfico jurdico con la consiguiente reduccin de los costos de
transaccin, e incremento de la circulacin de informacin necesaria respecto
del bien que quieran adquirir (titularidad, gravmenes) como de las personas
con quienes contratan (capacidad, representacin), en el registro. 2

Es pues el sistema registral un instrumento generador seguridad jurdica,

adems de coadyuvar a que las relaciones jurdicas entre los contratantes sean
ms justas. Ser mediante la publicidad registral que se llegar a no solo
obtener seguridad, respecto de la situacin jurdica materia, sino tambin se
generar certeza; es decir, no solo tendr efectos declarativos sino tambin
constitutivos (en el caso de bienes inscribibles y los derechos que recaen sobre
sus titulares a travs del registro).
La inscripcin tiene valor en cuanto los orgenes de la propiedad pueden
reconstruirse con certeza; sin embargo, esta no puede cambiar la realidad, es
por eso que previamente debe existir la comprobacin del ttulo ya que de no
realizarse solo se estara otorgando seguridad jurdica sin ponerse a pensar en
2 TARAZONA ALVARADO, Fernando. El folio real y personal y su
trascendencia en los registros jurdicos En: Manual de los procedimientos
registrales. Primera Edicin, Gaceta Jurdica, 2010, p. 147.

los fines que el derecho cumple y terminara tal situacin cayendo en conflictos
y litigios futuros.

La seguridad jurdica debera radicar, para algn ciudadano, en que todos

pueden y deben conocer su titularidad respecto de un bien (porque su derecho
se opone a todos), pero tambin podemos decir que la seguridad jurdica
tambin podra radicar en que el Registro sirva como instrumento para
perfeccionar la adquisicin del bien y quede resguardado ese derecho al
incorporarse la inscripcin del derecho a un archivo totalmente seguro y por
tanto inalterable (digamos indestructible). Sucede sin embargo que la
publicidad signifique un inconveniente, digamos convertirse en un fuente de
inseguridad ya que considera el ciudadano que la seguridad se encuentra en la
privacidad y en la incorporacin de su derecho a un Registro seguro, privacidad
que slo puede ser rota por conveniencia del mismo titular o de un tercero
legitimado, digamos que la publicidad tendra que ser solicitada bajo
argumento. Esta percepcin est tomndose en cuenta desde el punto de vista
del derecho a la intimidad, plantendose problemas derivados de la publicidad
sin mayores lmites, como actualmente funciona en teora en nuestro pas. Sin
embargo la onerosidad del servicio de publicidad registral justamente limita de
manera dramtica el acceso a sta. Digamos entonces que ello sera un
elemento barrera ya que slo quien tenga inters asumira el costo de saber.

http://www.tc.gob.pe/jurisprudencia/2003/00016-2002-AI.html