FACULTAD DE DERECHO

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

Obligatoriedad de la inscripción del bien inmueble en Registros

Públicos para producir mayor seguridad jurídica

AUTORES:
Hilario Vásquez, Lizbeth Kattya (0000-0002-7425-0155)
Sandoval Siesquen, Yensi Yasmin (0000-0001-7568-138X)
Zeña Santisteban, Fredy David (0000-0003-3749-7455)

ASESOR:

Mg. Sánchez Correa, Víctor Manuel (0000-0002-2540-2017)

LINEA DE INVESTIGACIÓN:

Derechos Reales

CHICLAYO – PERÚ

2022

ÍNDICE
I. INTRODUCCIÓN.....................................................................................................3
II. ARGUMENTACIÓN.................................................................................................5
III. CONCLUSIONES..................................................................................................10
IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS......................................................................11

I. INTRODUCCIÓN

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 Es imprescindible destacar que la inscripción de bienes inmuebles en
SUNARP en nuestro país es opcional, en la cual la persona que realiza la
compraventa de un bien no se encuentra obligado por ley a hacerlo, pero cabe
destacar que es recomendable que dicho procedimiento se realice, debido a las
consecuencias que podría generar el no hacerlo. Cabe recalcar que dicha
recomendación se aplica en los diferentes supuestos en los que se adquiere un
bien inmueble, ya sea, por donación, herencia, compraventa, etc.
En nuestro país, conociendo la amplia informalidad en la que se encuentra,
es muy frecuente ver la existencia de compraventa de bienes con solo certificado
de posesión expedido por la municipalidad, las cuales suelen ser un poco
arriesgadas, ya que el nuevo adquiriente de ese bien va a tener que inscribirlo en
SUNARP; algo parecido sucede con quienes adquieren por herencia un bien en la
cual hacen la compraventa sin haber hecho antes la transferencia de propiedad,
solo con la declaración de herederos, lo cual genera en el comprador un poco de
malestar al ejecutar el trámite de transferencia.
El contar con una escritura pública no es suficiente para considerarse titular
en todos los sentidos de la palabra, puesto que, es necesario que aquella
compraventa debe ser registrada en SUNARP, con la finalidad que sea de
conocimiento para el público en general, a fin de evitar problemas futuros y que se
garantice la seguridad jurídica.
La producción de este ensayo tiene como objetivo esclarecer si debería ser
obligatoria la inscripción del bien inmueble en Registros Públicos para generar
mayor seguridad jurídica, así mismo se dará a conocer las consecuencias que
acarrearía el no tener inscrito en registros públicos el bien inmueble y también se
analizarán los beneficios de inscribir un bien inmueble en SUNARP.
Para engrandecer esta información, podemos deducir que en una
compraventa se hace un contrato el que una de las partes nombrando como
vendedor debe cumplir una transferencia de propiedad, ya sea de un bien mueble
o inmueble, con la única condición de que la parte contraria designada como
comprador le dé un valor al bien a través de dinero. También podemos decir que
habrá una compraventa siempre y cuando uno de los contratantes transfiera la
propiedad como un derecho, de modo que, el otro contratista pague un precio
justo en efectivo.

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 Cabe recalcar que, al tener un bien inmueble, se estaría deduciendo el
derecho a la propiedad, esto lo podemos definir que es un derecho humano que
todo individuo tiene para gozar, disponer y usar sus bienes pertenecientes a su
patrimonio. Entonces se puede decir que, en un poder sumamente directo sobre
un bien o una cosa, atribuye al titular del bien a tener la capacidad de poder
disponer de dicho bien y para que más adelante no haya inconvenientes o pueda
afectarse por algún acto del Estado, sino por medio de un proceso previo, con una
justificación debida, oportuna y una indemnización justa. Aun cuando esté sujeto a
límites establecidos por la ley, así como también no pueden dejar por vacío el
argumento de este derecho o hacer que se imposibilite su ejercicio. Por otra parte,
los bienes son determinados patrimonio, como todos los bienes tangibles o
inmateriales susceptibles de apropiación, del mismo modo que, los derechos
tomen lugar en el patrimonio de un individuo; esto llega a comprender todos los
bienes muebles e inmuebles, las cosas corporales e incorporales y cualquier otro
valor incorporal.
Actualmente, en nuestro país existen muchos bienes inmuebles que aún no
se encuentran inscritos en la Superintendencia Nacional de Registros Públicos
(SUNARP), brindándole oportunidad a terceros para que cometan fraudes y
estafas en el sector inmobiliario. Entre los problemas que ocurren con más
frecuencia es la venta doble de un mismo bien, que consiste en venderle a dos
personas distintas, teniendo como dueños a dos propietarios, es decir existe una
concurrencia de acreedores.
Es muy importante revisar el tema de los bienes inmuebles no inscritos, ya
que muchas veces genera confusiones y problemas entre propietarios,
ocasionando grandes pérdidas de dinero, e incluso aumentándole carga procesal
al poder judicial.
Es por ello que nos planteamos la siguiente problemática
¿Debería ser obligatoria la inscripción del bien inmueble en Registros
Públicos para generar mayor seguridad jurídica?

II. ARGUMENTACIÓN

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En su artículo 949 del Código Civil menciona que, la sola obligación de enajenar
ciertos bienes hace del acreedor su propietario, salvo cuando se dispone de una
manera legal o convenio en contrario.
En un estudio, Varsi (2019), menciona que
“La autorización en un acto traslativo de dominio es lo que aprueba incorporar la
propiedad a la herencia del comprador, quiere decir que se presentan en los casos
de contrato traslativo de dominio que son por medio de una compraventa, un
intercambio o por donación”.
A nuestro criterio para transferir bienes inmuebles, únicamente se necesita un
acuerdo por escrito, y la propiedad convencional está implícita y la suscripción es
opcional, quiere decir que se puede presentar como un método de seguridad para
ganar resistencia frente a los demás, además un registro público es un principio
de esclarecimiento de los hechos en beneficio de un tercero de buena fe logrado
cuando el cedente aparece en el registro con un derecho de cesión.
A raíz de ello se puede interpretar en el art. 949 de nuestro código civil que
establece que el solo hecho de efectuar el contrato produce automáticamente la
transferencia de dicho bien inmueble, suficiente con que se haya llegado al
acuerdo entre el precio y la cosa, pero, en ello no se exige una condición distinta
al contrato para que sea real el traslado del bien inmueble como la “traditio” en el
caso de los bienes muebles, es por ello que existen situaciones en los que
muchos propietarios revenden el mismo bien inmueble a otras personas pese a la
venta, ya que, por evidentes razones el vendedor sigue siendo posesionario del
bien, toda vez que en nuestra legislación peruana no es obligatoria la entrega,
puesto que, la transferencia se encuentra regulada bajo el carácter traslativo, pero
no obligacional, es decir, no es obligatoria la entrega inmediata del bien inmueble,
a diferencia de los bienes muebles, por lo que el vendedor aún sigue poseyendo
dicho bien, ni tampoco es de carácter obligatorio su inscripción en registros
públicos después de realizada la compraventa, perjudicando al comprador inicial.

Nos deja claro que únicamente el hecho de que no exista algún otro requisito
específico, muy aparte de la celebración del contrato de compraventa entre
ambas partes para que se haga efectiva una trasferencia real del inmueble,
genera un gran problema para las personas que se convierten en nuevos
propietarios.

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Ello conlleva a que exista un proceso judicial de A contra B quienes alegan ser los
dueños de un mismo inmueble, debatiéndose sobre quien prima el mejor derecho
de propiedad, si en el caso de la persona A que se encuentra poseyendo el bien
pero que no registro su titularidad en Sunarp o sobre aquel sujeto B que indica
haber registrado su inmueble en Sunarp pero que no hizo posesión de el.

En el caso del sujeto A que se encuentra poseyendo el bien pero que no registro
su titularidad en Sunarp, pues si bien es cierto no lo inscribió, pero tiene bajo su
poder aquel contrato que desde ya posee fecha cierta al ser un acto jurídico
conformado por dos partes, el cual le va permitir acreditar su derecho de
propiedad.

Seguido de esto pues en nuestro código civil establece en el art. 1135 que existe
concurrencia de acreedores en el caso de que un deudor hace la transferencia de
un inmueble dos veces, y pues teniendo en cuenta que se da la preferencia al
acreedor que actuó de buena fe y que su título haya sido inscrito con anterioridad
y en caso de no existir inscripción pues que se toma en preferencia al acreedor
que posee título con fecha cierta anterior. En este caso el derecho no podría tener
preferencia por aquel que registro un bien inmueble actuando de mala fe.

Siguiendo a Hernández, G. (2019)

“Considero que las normas de la concurrencia de acreedores no solo

deben determinar a quien se le entregara el bien, sino, principalmente, busca
establecer a quién se debe preferir para asignarle el goce del derecho reclamado
sobre el bien objeto de disputa. En este sentido, debemos de distinguir entre la
relevancia externa y oponibilidad de los contratos”

Para la aplicación de este artículo se tiene que tener en cuenta tres aspectos: el
primero, que la persona que inscribió el bien inmueble (comprador B) lo haya
hecho de buena fe objetiva, es decir teniendo pleno desconocimiento de que el
deudor le haya entregado con anterioridad el inmueble al comprador A y que este
ya se encuentre poseyéndolo. Es decir que para que en registros públicos se le
ampare sus derechos al comprador A, este debió haber investigado bien antes de
contratar sobre el estado del bien inmueble que está comprando, ya que si
después de realizar la celebración del contrato y haber efectuado el pago no lo

2
habita hace presumir que quizá tenía conocimiento de que aquel bien inmueble
estaba habitado por otra persona distinta de la que se lo vendió.

En este caso se tiene que el comprador A, posee un contrato con fecha cierta
antigua al que posee el comprador B, y para nuestra legislación el derecho de
propiedad es de carácter declarativo, toda vez que el solo hecho de enajenar un
bien inmueble hace al acreedor propietario de él.

Con respecto al caso del comprador B que efectivamente registro su título en

registros públicos, se tiene que actuó en base a la buena fe y siguiendo lo
estipulado en el art. 1135 y de acuerdo al orden de prelación, éste establece que
se prefiere al que de buena fe inscribió, y al ser comprador quien realizo la
inscripción primero se debería otorgarle aparentemente la titularidad del mejor
derecho de propiedad.

Tal y como menciona Rimascca, A. (2015).

“El principio de fe pública registral, permite la protección del tercero de buena fe

que confiado en la información que proporciona el registro contrata a título oneroso
e inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el título de
su transferente” (p.70)

Es decir, el principio de buena fe en el registro público es expresión del principio

de legalidad, lo que significa que el contenido de los asientos se
presumirá válido y tendrá efecto mientras no se altere o declare nulo. Por
tanto, se protegerá a toda persona que adquiera un inmueble de buena fe, que
haya pagado un valor por el inmueble, y lo haya inscrito con base en datos
registrales supuestamente correctos.
Conforme a lo estipulado en el art. 2014 sobre el principio de buena fe registral
busca proteger a los terceros que adquieren derechos de buena fe de quienes
finalmente carecen de derechos para otorgarlos, lo que significa buscar seguridad
en las transacciones inmobiliarias.
Siguiendo a Lavander, H. (2014)

“El Registro tiene por objeto dar a conocer la situación jurídica de los bienes
inmuebles en general, porque “es la institución jurídica creada por el Estado, en la
cual se inscriben todos los actos o contratos que, previa formalización completa

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 (certificación notarial - escritura pública) establecida por ley o la naturaleza de la
escritura o contrato, o escritura privada (según lo determine la ley), con el fin de
garantizar el derecho de ellos frente a terceros” (p.458).

Al estar un bien inmueble inscrito en registros públicos garantiza a los propietarios

a hacer efectivo sus derechos frente a cualquier persona que pretenda cometer
acciones fraudulentas, ya que acredita una protección legal, de tal manera que
quede exento de cualquier despojo, embargo, venta ilegal, etc. y de esa manera
se evitaría cualquier disparidad con algún antiguo dueño.

Tal y como se encuentra estipulado en el art. 2012, 2013 y 2014 de nuestro

código civil, bajo el principio de publicidad, el principio de legitimación y el de buen
a fe registral los cuales tienen como finalidad dar de conocimiento sobre la
titularidad de un bien inmueble a terceros, ya que dicha inscripción le garantiza al
titular la protección de sus derechos asegurando el tráfico patrimonial, dándole
legitimidad a aquel registro establecido en SUNARP.

Ante esta controversia pues queda en claro que siempre va primar el documento
con fecha cierta más antigua ya que como bien sabemos la transferencia de
propiedad en nuestra legislación tiene carácter traslativo, y el solo hecho de
conformar el acto jurídico mediante un contrato de compraventa, ya queda
establecido el vínculo de acreedor y deudor realizando de esta manera la
transferencia de titularidad.

Según Berrospi, R. (2016) afirma que

“El documento público goza de fecha cierta debido a su propia naturaleza, por el
contrario, el documento privado adquiere fecha cierta en los supuestos reseñados
en el artículo 245 del Texto Único Ordenado del Código Procesal Civil: “la muerte
del otorgante; que el documento sea presentado ante funcionario público; es decir
ante un notario público para que pueda certificar y legalizar las firmas”

Entonces para que el mejor derecho de propiedad sea otorgado a uno de los
acreedores de un mismo bien inmueble se va tener que revisar la existencia del
contrato de compraventa con fecha cierta más antigua y que a su vez como se
menciona en el caso anterior, debe haberse realizado siguiendo el principio de
buena fe, tal y como se encuentra estipulado en el art. 1135 y 2014.

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Entonces en todo caso se tiene en cuenta que la obligatoriedad de que se registre
un bien inmueble en registros públicos no genera mayor seguridad jurídica,
puesto que nuestra legislación ya ha previsto este tipo de controversias
manifestando en su art. 949, dado que la transferencia de propiedad tiene
carácter declarativo, ya que si hay la existencia de un documento de compraventa
con fecha cierta anterior al del que ya está inscrito en registros públicos y que
además está en posesión, va primar el documento más antiguo, ya que el
segundo acreedor por más que haya registrado su inmueble el actuar de éste de
no efectuar la posesión al momento de que realizo la compra hace pensar que
actuó de mala fe y que tal vez tenia de conocimiento de que ya había un dueño
antes que él y que por eso no tomó posesión.

La mayor seguridad jurídica queda establecida en la fecha cierta que posee un

documento.

Para Pasco, A. (2019) afirma que “quien pretenda aplicar el criterio de la

inscripción, deberá haber inscrito con buena fe, pues de lo contrario dicho criterio
no aplicará y se pasará a tomar en cuenta el siguiente (la fecha cierta de los
contratos)” (p.105)

El principio de buena fe es relevante en la conformación de un acto jurídico ya

que va a dar a conocer la intencionalidad de las partes en la ejecución de un
contrato de compraventa.

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III. CONCLUSIONES

Según el art. 949 del código civil peruano, se sabe que el derecho de
propiedad se da mediante sistema declarativo, y al existir un contrato basta con
que sea efectuado con fecha cierta anterior para que tenga validez frente a algún
título inscrito con posterioridad.

Es menester señalar que es imprescindible que quien efectúe la

compraventa de un bien inmueble debe asegurarse de que el inmueble que esta
adquiriendo no se encuentre en posesión de otras personas distinta que no sea el
vendedor, para evitar problemas futuros con respecto a la titularidad del derecho
de propiedad.

La finalidad de realizar la inscripción del bien Inmueble en registros

públicos es la de proteger los derechos del propietario, ya que tiene como objetivo
la publicidad registral, la cual va a permitir dar a conocer el estado en el que se
encuentra dicho bien, teniendo en cuenta que la inscripción se haya realizado
siguiendo el principio de buena fe.

La obligatoriedad de la inscripción del bien inmueble en registros público no

genera seguridad jurídica puesto que, siempre va a primar el documento con
fecha cierta anterior, siempre y cuando se haya actuado de buena fe.

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IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Berrospi, R. (2016). El documento de fecha cierta y sus efectos jurídicos en el

otorgamiento de escritura pública. USMP El funcionamiento para la
optimización de la gestión de los Bazares Militares (uigv.edu.pe)

Hernández, G. (s.f.). Reflexiones para una propuesta en materia de concurrencia

de acreedores. Recuperado de: Vista de Reflexiones para una propuesta
en materia de concurrencia de acreedores (pucp.edu.pe)

Lavander, H. (2014). La publicidad registral y sus implicancias en las

transferencias inmobiliarias en el Perú. Lex - revista de la facultad de
derecho y ciencias políticas, 10(9), 447-462. Recuperado de:
http://dx.doi.org/10.21503/lex.v10i9.388

Pasco, A. (2019). La concurrencia de adquirentes y los pactos limitativos al

dominio en el anteproyecto de reforma del código civil. Recuperado de: Sin
título-2 (lpderecho.pe)

Rimascca, Ángel (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal

Registral. Lima: Gaceta Jurídica.

2
Tuyume, B. (2016). La vulneración del derecho de propiedad ante los casos de
doble venta y la fe pública registral. [Tesis de titulación]. Recuperado de:
TL_Tuyume_Effio_BlancaEstrella.pdf (usat.edu.pe)

Varsi, E. (2019). Tratado de derechos reales posesión y propiedad (1ª ed.), Fundo
Monterrico Chico, Lima: Universidad de Lima.
https://repositorio.ulima.edu.pe/bitstream/handle/20.500.12724/10164/
Varsi_derechos_reales_posesion_propiedad.pdf?sequence=4&isAllowed=y