Exención en la venta de casa o

apartamento de habitación
Portada Impuestos Impuesto a la renta Por Gerencie.com en 02/08/2022

El artículo 311-1 del estatuto tributario contempla una exención parcial del
impuesto a las ganancias ocasionales por la venta de la casa o apartamento de
habitación de la persona natural.
Tabla de contenido
 Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles.
 Casa de habitación.
 Monto exento en la venta de la casa de habitación.
 Requisitos para la excepción en la venta de cada de habitación.
 Para que haya ganancia ocasional exenta debe hacer ganancia ocasional.

Ganancia ocasional exenta en venta de inmuebles.

La casa o apartamento es un inmueble como cualquier otro, pero la ganancia
ocasional exenta sólo aplica respecto a los apartamentos o casas de habitación.
El artículo 311-1 del estatuto tributario claramente señala que la exención aplica
para la casa o apartamento de habitación del contribuyente persona natural.
Por lo tanto, esta exención no aplica para la venta de inmuebles de personas
jurídicas, ni de personas naturales que tengan una destinación diferente a la
habitación, como locales comerciales, oficinas o fincas.

Casa de habitación.
Para efecto de la exención en el impuesto de ganancias ocasionales, es
importante tener claro el concepto de casa de habitación, que es la que da
derecho a la exención.
La casa de habitación es aquella donde regularmente vive o reside la persona, sea
un apartamento o casa normal.
Así, cuando una persona tiene dos casas o más, vive en una de ellas y arrienda
las demás, en caso de vender una de las casas arrendadas no puede optar por la
ganancia ocasional a la que se refiere el artículo 311-1 del estatuto tributario.
Algunas personas lo hacen, pero en caso que la Dian se entere, lo que hoy es fácil
gracias a la información exógena, tendrá que corregir la declaración para eliminar
la ganancia ocasional exenta, pagar la respectiva sanción por inexactitud y los
intereses moratorios que correspondan, y considerando que el impuesto de
ganancia ocasional es apenas del 10%, probablemente no se justifique este tipo
de maniobras.
Monto exento en la venta de la casa de habitación.
Del total de la utilidad generada en la venta de la casa o habitación, está exento
del impuesto a la ganancia ocasional el equivalente a las primeras 7.500 Uvt; el
exceso está sujeto al impuesto de ganancias ocasionales.
En pesos tendríamos los siguientes valores:
Año Valor exento

2021 $272.310.000

2020  $267.053.000

2019  $257.025.000

2018  $248.670.000

2017  $238.943.000
Recordemos que la declaración de renta se presenta en el periodo siguiente: la del
2019 en el 2020, la del 2020 en el 2021, la del 2021 en el 2022, etc., por lo que la
tabla se debe observar de esa manera.
La exención se liquida es sobre la utilidad en la venta, más nos sobre el valor de la
venta, y la utilidad es el valor de venta menos el costo fiscal.

Ganancia ocasional en la venta de activos fijos.La venta de activos fijos como

bienes inmuebles genera ganancia ocasional para quien la vende debiendo pagar
el impuesto respectivo.

Requisitos para la excepción en la venta de cada

de habitación.
La exención en la venta de la casa o apartamento de habitación sólo procede si se
cumplen los requisitos señalados en el artículo 311-1 del estatuto tributario y el
artículo 1.2.3.1 del decreto 1625 de 2016, que son:

 Que la casa o apartamento de habitación objeto de la venta haya sido

poseída dos (2) años o más.
 Que el valor catastral o el autoavalúo de la casa o apartamento de
habitación sea igual o inferior al valor equivalente a quince mil (15.000)
UVT, en el año gravable en el cual se protocoliza la escritura pública de
compraventa. Caso 15.000 uvts x 38.004 = $570.060.000.oo
 Que la totalidad de los dineros recibidos en la venta tenga uno o varios de
los siguientes destinos:
o Que sean depositados en una o más cuentas AFC, cuyo titular sea
única y exclusivamente el vendedor del inmueble.
 o Que se destinen para el pago total o parcial de uno o más créditos
hipotecarios vinculados directamente con la casa o apartamento de
habitación objeto de la venta.
 Tratándose de los dineros depositados en una o más AFC el retiro de los
mismos debe destinarse exclusivamente a la compra de otra casa o
apartamento de habitación, tratándose de vivienda nueva o usada, sea o no
financiada por entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de
Colombia a través de crédito hipotecario, leasing habitacional o fideicomiso
inmobiliario, bajo alguna de las siguientes modalidades:
o Compra de contado.
o Cuota inicial y/o pago de las cuotas del crédito hipotecario, o de los
cánones del leasing habitacional, o para cubrir el valor de la opción
de compra del leasing habitacional.
o Pago del precio en la etapa de preventa del proyecto en el caso del
fideicomiso inmobiliario.

El único caso en que no es necesario constituir una cuenta AFC, es cuando se

abona el valor de la venta directamente a un crédito hipotecario afecto a la casa o
apartamento vendido.
Es decir que no se puede pagar un crédito hipotecario de otro inmueble distinto al
vendido, pues no se cumple el propósito de obligar al contribuyente a comprar otro
inmueble a fin de obtener el beneficio de la exención.
Si el avalúo catastral de la casa o apartamento vendido supera 15.000 Uvt no se
otorga la exención y la totalidad de la utilidad queda sujeta al impuesto de
ganancias ocasionales:
Año Valor exento

2021 $544.620.000

2020   $534.105.000

2019   $514.050.000

2018   $497.340.000

2017   $477.885.000
Recordemos que el impuesto de ganancias ocasionales se liquida aparte del
impuesto a la renta, por lo tanto, esta exención no se ve afectada por las
limitaciones que impone el sistema de renta cedular.
Si la casa o apartamento vendido fue poseído por menos de 2 años, la utilidad en
su venta no se trata como una ganancia ocasional sino como una renta ordinaria,
por lo que no se puede aplicar la exención aquí prevista.
Para que haya ganancia ocasional exenta debe
hacer ganancia ocasional.
La ganancia ocasional surge cuando el inmueble vendido ha pertenecido a la
persona por dos años o más, de manera que si la persona vende su casa o
apartamento de habitación del que ha sido dueño por menos de 2 años, no se
genera ganancia ocasional sino renta ordinaria, lo que implica que no pueda
declara la ganancia ocasional exenta, pues no existe ganancia ocasional.
En tal caso se debe declarar como renta ordinaria, y como renta ordinaria no
existe renta exenta por la venta de la casa de habitación.

Temas relacionados:

 Retención en la fuente en la venta de la casa o apartamento de habitación

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