FORO 5

Buenas noches, Profesor Cruz y compañeros

1. ¿Cuáles considera las características más importantes del Impuesto a

la Renta respecto a la venta de inmuebles?

Primero es importante definir que es el impuesto a la Renta con

respecto a la venta de inmuebles, para lo que Hernández, 2013
sostiene que:

Tanto las personas naturales cuanto las sociedades conyugales,

así como las sucesiones indivisas domiciliadas en el país y que
producen ganancias de capital por la enajenación de inmuebles,
generan rentas que se encuentran gravadas con el Impuesto a la
Renta. Éstas califican como de segunda categoría –renta de
capital– o tercera categoría –renta empresarial.

Analizando la norma y algunos documentos se pudo concluir en las

siguientes características importantes:

 Tiempo para determinar el impuesto esta bajo el ejercicio

gravable, desde 01 de enero al 31 de diciembre
 Desde el 01 de enero del 2004 los inmuebles que fueron
adquiridos posterior de esta fecha y son vendidos están bajo
impuesto a la Renta sobre la utilidad ganada
 Para el cálculo del impuesto la “ganancia obtenida como
resultado de la venta” (es la diferencia entre el valor actualizado
de adquisición y el valor de venta) cuyo pago lo debe realizar el
vendedor hasta el mes siguiente de recibido el ingreso.
Tenemos dos escenarios:
o Si se compró a 120,000.00 y se vendió a 160,000.00, la
utilidad seria 160,000.00-120,000.00 = 40,000.00, y
para el calculo el impuesto seria: 2,000.00
o Si se heredó una propiedad que fue vendida por
160,000.00, la utilidad seria 160,000.00-0 =
160,000.00, y para el calculo del impuesto seria:
8,000.00
 Excepciones:
o Todos los inmuebles adquiridos con anterioridad al
01/01/2004.
o Cuando el inmueble a vender califica como Casa
Habitación. (debe haber sido habitada mínimo por 2
años)
 o Cuando no exista ganancia de capital. (el costo de
adquisición es mayor o igual al precio de venta).
 La norma menciona el 6.25% sobre el importe que resulte
deducir el 20% sobre la renta bruta, es decir el 5% del 100%
 Impuesto para Persona Natural
 Impuesto determinado solo para Persona Natural que no se
dedique a la venta de inmuebles, es decir que sea No Habitual,
máximo se pueden efectuar 2 ventas durante el ejercicio
gravable.
 El pago del impuesto será verificado por el notario como
requisito para que la compraventa sea elevada a escritura
pública.

2. ¿Qué es la Habitualidad y cuando se aplica?

El artículo 4 de la ley del impuesto a la renta establece una presunción

de habitabilidad en la venta de inmuebles qué es efectuado por una
persona natural, a partir de la tercera venta que se ha efectuado
durante el ejercicio gravable, es decir cuando una persona natural que
no genera rentas de tercera categoría ya que no tiene un negocio
formal sólo puede desarrollar 2 ventas de inmuebles para que se
mantenga en la categoría de No Habitual y tenga que pagar el
impuesto a la renta correspondiente del 5% de la utilidad.

Pero una persona puede pasar de categoría Habitual cuando en el

mismo ejercicio anual desarrolla 3 ventas de inmuebles, si esta última
venta genera ganancias de capital, estas serán consideradas en la
renta de tercera categoría es decir tendrá que pagar un impuesto a la
renta del 29.5% de la utilidad y de desarrollarse alguna otra venta
seguirá con esta categoría de habitual.

Lo interesante es que los próximos 2 años seguirá teniendo la

calificación como habitual. la que lo acompañará durante los 2
ejercicios gravables siguientes, independientemente del número de
ventas de inmuebles que se realicen en estos años y si en los
siguientes años se sigue desarrollando más de 2 ventas esta misma
condición se extenderá por otros 2 años más.

También existen algunas operaciones que no se computan para la

determinación de habitabilidad con lo que se aplicará la tasa efectiva
del 5% sobre la ganancia como si el transferente no fuera habitual, por
ejemplo, la venta de inmuebles destinados exclusivamente a
estacionamiento vehicular o cuartos depósito.

Otras enajenaciones de inmuebles que no se consideran habituales y

que tampoco son computables para efectos de determinar la
habitualidad son
  Las transferencias fiduciarias
 las enajenaciones de inmuebles efectuadas a través de Fondos
de Inversión y Patrimonios Fideicometidos de Sociedades
Titulizadoras y de Fideicomisos Bancarios
 Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte, es
decir por herencia
 La enajenación de la casa habitación de la persona natural

Bibliografía

Hernández Berenguel, L. (2013). La habitualidad en la enajenación de inmuebles y el

impuesto a la renta. THEMIS Revista De Derecho, (64), 77-88. Recuperado a partir de
https://revistas.pucp.edu.pe/index.php/themis/article/view/9573

Es verdad que la sucesión no cuenta para el cálculo de la habitualidad

pero debemos recordar que si es considerado al momento de calcular
el impuesto a la renta Dentro del ejercicio gravable, ya que al ser una
herencia el costo de adquisición es cero y la utilidad viene a ser el
monto de la venta total del inmueble por lo tanto sobre esta utilidad
se aplicará el 5% Para efectuar el impuesto a la renta.

Saludos.

Estimada Paula

Para complementar, debemos tener en cuenta que cuando se obtiene

la categoría de está acompañará a la persona natural por los próximos
dos años indistintamente si sólo hace una o dos enajenaciones
anuales, y es a partir del tercer año de no haberse efectuado más de 2
ventas durante el ejercicio gravable que se podría volver a la categoría
de No Habitual.

Saludos