Universidad del Valle de México

Lic. Ejecutiva en Derecho

Jessica Patricia Romero Verna

Óscar Elizalde Valencia

Ciudad de México
9 de enero de 2017
En el primer avance del proyecto integrador, se definió qué es un derecho real y
se explicó por qué el derecho de propiedad es un derecho real y no un derecho
personal. En este segundo avance, hablaremos de los requisitos de la
procedibilidad de la prescripción, los medios idóneos de prueba con los cuales se
puede acreditar la prescripción de inmuebles, atributos de la propiedad,
limitaciones y formas de adquisición.
Las formas de adquisición de la propiedad son la tradición (entrega material y
voluntaria de la cosa a otra persona), la ocupación (aprehensión material unida al
ánimo de adquirir el dominio), la accesión (derecho que tiene atribuido el
propietario del suelo y que le permite poder hacer suyo todo aquello que esté
unido a dicho suelo de forma natural o artificial), la usucapión o prescripción
adquisitiva (ejercicio de la posesión durante el tiempo y con los requisitos
establecidos en la ley), la sucesión por causa de muerte (modo de obtener
derechos y obligaciones de una persona fallecida o de una parte de ellos) y la ley
(contratos por ejemplo).
La forma de adquisición que nos interesa es la prescripción adquisitiva, la cual, en
mayor detalle, “es el modo de adquirir el dominio o los derechos reales por la
posesión a título de dueño, continuada por el tiempo señalado en la ley, es decir,
si una persona posee un bien durante un tiempo determinado y transcurre el plazo
que marque la ley, puede adquirir la propiedad de dicho bien” (Arcas, 2016, p. 1).
El artículo 1151 del Código Civil del Distrito Federal establece que, para poder
prescribir, la posesión debe ser en concepto de propietario, pacífica, continua y
pública. La posesión continua es “aquella que se presenta en el tiempo sin
intermitencias ni lagunas. No es necesaria, empero, que el poseedor haya estado
en permanente contacto con el bien y basta que se haya comportado como lo
hace un dueño cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien los diversos actos
de goce de acuerdo con su particular naturaleza” (Rosas, s.f., p. 1). La posesión
pacífica es aquella que está marginada de todo acto violento por parte del
poseedor. La posesión pública es la cual donde el poseedor exterioriza su
comportamiento a través de la explotación económica del predio y la posesión en
concepto de propietario “importa que ese ejercicio fáctico sobre el predio rural
implique actos que conlleven un comportamiento como propietario, el que se ve
exteriorizado a través de su posesión pública, es decir con el ánimus domini”
(Rosas, s.f., p. 1).
ARTICULO 1151.- La posesión necesaria para prescribir debe ser:
I.- En concepto de propietario;
II.- Pacífica;
III.- Continua;
IV.- Pública.
El artículo 1137 establece lo siguiente: “Sólo pueden prescribirse los bienes y
obligaciones que están en el comercio, salvo las excepciones establecidas por la
ley” (artículo 1137, 2015). Por el otro lado, el artículo 1138 establece que “pueden
adquirir por prescripción positiva todos los que son capaces de adquirir por
cualquier otro título; los menores y demás incapacitados pueden hacerlo por
medio de sus legítimos representantes” (artículo 1138, 2015).
Los bienes inmuebles se prescriben de la siguiente manera: 1) En cinco años
cuando se trata de posesión en concepto de propietario, de buena fe, pacífica,
continua y pública, 2) En cinco años cuando los bienes inmuebles sean de
inscripción de posesión y 3) En diez años cuando los bienes son poseídos de mala
fe (si la posesión es en concepto de propietario, pacífica, continua y pública). Para
mí, los medios idóneos de prueba con los cuales pienso que se puede acreditar la
prescripción de un bien inmueble son una copia simple del documento de
identidad del solicitante, planos de ubicación y perímetros del inmueble,
certificación municipal sobre el propietario o poseedor, copia literal de asiento de
inscripción, certificación de que el bien no está inscrito y declaración testimonial de
3 o 6 personas mayores de 25 años.
Artículo 1152. Los bienes inmuebles se prescriben:
I. En cinco años, cuando se poseen en concepto de propietario, con
buena fe, pacífica, continua y públicamente;
II. En cinco años, cuando los inmuebles hayan sido objeto de una
inscripción de posesión;
III. En diez años, cuando se poseen de mala fe, si la posesión es en
concepto de propietario, pacífica, contínua y pública;
IV. Se aumentará en una tercera parte el tiempo señalado en las
fracciones I y III, si se demuestra, por quien tenga interés jurídico en
ello, que el poseedor de finca rústica no la ha cultivado durante la
mayor parte del tiempo que la ha poseído, o que por no haber hecho
el poseedor de finca urbana las reparaciones necesarias, ésta ha
permanecido deshabitada la mayor parte del tiempo que ha estado
en poder de aquél.
Los atributos de la propiedad son ius utendi, ius fruendi y ius abutendi. El primero,
lo podemos resumir en la palabra “uso” y quiere decir que es el derecho a usar las
cosas o bienes. El segundo se resume en la palabra “goce” y que el propietario
puede percibir los frutos de su cosa o bien. El último yo lo resumo en la palabra
“disposición”, es decir, el propietario tiene derecho a disponer (valerse de la cosa y
tenerla o usarla como propia) del bien o la cosa. Las limitaciones son las
restricciones que le reducen al dueño el poder que tienen sobre sus cosas o
bienes por alguna necesidad, uso, interés social o voluntad de las partes, por
ejemplo: humos, hollines y emanaciones que pueden afectar las propiedades que
se encuentran cerca, prohibición de desviar aguas a predio vecino, límite a la
facultad de exclusión y límite a la libertad de construir en el propio terreno.
Las personas que se acercaron a hablar conmigo pidiéndome que quieren sus
respectivos terrenos a su nombre, una de ellas hizo su adquisición por buena fe y
la otra por mala fe. La primera persona, se identifica con el nombre de Patricia
Alejandra González Ramírez, con domicilio en Norte 81-A, número exterior 510,
número interior 301, Colonia Electricistas, en la delegación Azcapotzalco. La
segunda persona, se identifica con el nombre de Alicia Morales Rivera, con
domicilio en Paseo de la Herradura, número 84, colonia Héroes, Tecamac, Estado
de México.
La buena fe del poseedor se refiere a la creencia de que la persona de quien
recibió la cosa o bien era dueño de la misma y podía transmitir su dominio. La
buena fe tiene dos elementos: la convicción sincera en sentido positivo (conciencia
de haber adquirido el bien del propietario o titular real del derecho) y la convicción
sincera en sentido inverso (conciencia de que no hubo vicio o fraude en el
contrato). La misma está ligada algunas veces al justo título, ya que si existe vicio
en el contrato (título), se reflejará en la calificación de la buena fe. Los poseedores
de buena fe pueden ser los que tienen un título suficiente o tienen título viciado
que ignorar y los que no tienen título, pero creen tenerlo. Para poder hacer la
prescripción en este caso, le pediría a mi cliente los recibos de pago por servicios
básicos (agua, luz, gas, teléfono, etc), las construcciones realizadas en el bien así
como los recibos de pago por la compra o adquisición de los materiales de
construcción, los contratos relacionados con el inmueble y recibos de pago de
predial. De los requisitos mencionados con anterioridad, la prescripción del bien
inmueble de ésta persona será en cinco años. Ésta persona adquirió la propiedad
a través de un juicio testamentario, donde a ella se le otorgó el inmueble por
medio de la sucesión de un familiar y ahora desea que las escrituras del lugar
estén a su nombre.
La adquisición con mala fe, es en la que el adquiriente sabe que el transmitente no
tiene potestad jurídica para transmitir la cosa o derecho. Los poseedores de mala
fe pueden ser de dos tipos: los que poseen con título viciado y lo saben, y los que
poseen sin título y lo saben. También existe una subclasificación de los mismos:
poseedores que poseen en forma delictuosa y poseedores que no poseen en
forma delictuosa. La servidumbre, “es el derecho real, perpetuo o temporario sobre
un inmueble ajena, en virtud del cual se puede usar de él, o ejercer ciertos
derechos de disposición, o bien impedir que el propietario ejerza alguno de sus
derechos de propiedad” (Enciclopedia Jurídica, 2014, p. 1). De los requisitos
mencionados con anterioridad, la prescripción del bien inmueble de ésta persona
será en diez años. Ésta persona ha habitado el inmueble durante diez años y ha
pagado servicios básicos, mantenimiento e incluso predial a nombre del
propietario. El poseedor no se ha hecho cargo de la propiedad y mi cliente exige
que la propiedad esté a su nombre.
Mi conclusión al presente documento, es que el proceso de prescripción de bienes
inmuebles es un proceso bastante largo y tedioso ya que se necesitan presentar
diversas pruebas o documentos que acrediten que uno es el que está
manteniendo la o las propiedades que se desean preescribir de buena o mala fe.
Se necesitan de documentos como recibos de pagos de servicios básicos y de
predial para poder justificar el porqué se desea poner a nuestro nombre dichos
bienes. Básicamente para ambos tipos de prescripciones (buena y mala fe) se
requieren los mismos documentos antes mencionados, la única diferencia son los
años para preescribirlas.
Referencias:
Arcas Sariot, María José (12 de junio de 2016). La prescripción adquisitiva.
En Mundo Jurídico. Recuperado de http://www.mundojuridico.info/la-prescripcion-
adquisitiva/
Artículo 1137. Código Civil para el Distrito Federal, 10 de marzo de 2015.
Recuperado de http://www.infodf.org.mx/nueva_ley/14/1/doctos/CCDF.pdf
Artículo 1138. Código Civil para el Distrito Federal, 10 de marzo de 2015.
Recuperado de http://www.infodf.org.mx/nueva_ley/14/1/doctos/CCDF.pdf
Artículo 1151. Código Civil para el Distrito Federal, 10 de marzo de 2015.
Recuperado de http://www.infodf.org.mx/nueva_ley/14/1/doctos/CCDF.pdf
Artículo 1152. Código Civil para el Distrito Federal, 10 de marzo de 2015.
Recuperado de http://www.infodf.org.mx/nueva_ley/14/1/doctos/CCDF.pdf
Enciclopedia Jurídica (2014). Servidumbre. Recuperado de
http://www.enciclopedia-juridica.biz14.com/d/servidumbre/servidumbre.htm
Rosas Torres, Damián (s.f.). La posesión y el procedimiento de inscripción
del derecho de posesión de predios rurales y su eventual oposición. En Ilustrados.
Recuperado de http://www.ilustrados.com/tema/10698/posesion-procedimiento-
inscripcion-derecho-posesion-predios.html