1

SOBRE VENTA DE UNA PROPIEDAD PARA DERECHOS REALES .

Estimadisimos, mientras los veía en la charla del otro día dada por el Dr. Marcelo Eduardo Urbaneja,
anotaba estas preguntas:

1. El boleto de compraventa es un contrato de compraventa?

2. Cuál contrato merece asentimiento el boleto de compraventa o la compraventa o ambos?
3. En qué caso se publicitan en el Registro de la Propiedad Inmueble los boletos de compraventa?
4. Qué anotaciones personales se inscriben en el Registro de la Propiedad Inmueble
5. Pediría un informe de dominio e inhibiciones antes de firmar un boleto de
compraventa ?
6. Pediría al vendedor el título de propiedad ?
7. Qué es el estudio de títulos ?

 RECORDAR QUE EL BOLETO DE COMPRA VENTA NO ES TITULO SUFICIENTE EN VIRTUD DEL

ARTICULO 1017 DEL CCYCN

 Diferencia entre el BOLETO DE COMPRA VENTA Y LA COMPRAVENTA.

El BOLETO DE COMPRA VENTA solamente se utiliza para propiedades inmobiliarias. Mientras
que la compraventa puede referirse a MUEBLES.

ESTUDIO DE TÍTULOS DE PROPIEDAD

 Un estudio de títulos de propiedad examina los expedientes públicos de la propiedad para

confirmar el propietario legal legítimo de la propiedad. El estudio de títulos también debe revelar
si hay reclamos o embargos preventivos sobre la propiedad que podrían afectar tu compra.

ACCIÓN REIVINDICATORIA
 La acción reivindicatoria es la definición de la acción real con la cual se reconoce al propietario que
no posee, frente al poseedor que no está en capacidad de alegar el título jurídico que justifique
dicha posesión.
 ¿Cuándo se aplica la acción reivindicatoria?
La acción de reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno tiene de cosas
particulares, por la cual el propietario que ha perdido la posesión, la reclama y la reivindica, contra
aquel que se encuentra en posesión de ella.

 ¿Qué es la acción reivindicatoria y cuáles son sus elementos?

La acción reivindicatoria es aquélla que le compete a quien no está en posesión de la cosa, de la
cual tiene la propiedad y su efecto será declarar que el actor tiene el dominio sobre ella y que el
demandado se la entregue con sus frutos y accesiones.

 ¿Cómo ejercitar la acción reivindicatoria?

La acción reivindicatoria se ejercerá mediante demanda de acción declarativa y de condena frente
al tenedor o poseedor que retiene indebidamente la cosa reivindicada, de ahí que, según la
formulación clásica, se trata de la acción que ostenta el propietario no poseedor frente al
poseedor no propietario.

¿Qué es la acción reivindicatoria?

Guillermo Borda la definió como “la acción que puede ejercer el que tiene derecho a poseer una
cosa para reclamarla de quien efectivamente la posee”, es decir, que es un modo de recuperar una
 2

cosa. (BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Derechos Reales, 5° Edición, actualizada por
Delfina M Borda, La Ley, Buenos Aires, 2008, T° II, num. 1483).

La acción puede ser ejercida por los titulares de los derechos reales de dominio, condominio,
propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios, superficie, usufructo, uso, habitación, prenda con
desplazamiento y anticrisis. Lo que habilita la acción es el desapoderamiento de la cosa objeto del
derecho real.

La acción de reivindicación es una de las acciones que se llevan a cabo para recuperar la posesión
de un inmueble: (hacer click en el siguiente enlace para más información) .
En tanto, el art. 2249 CCyC estipula que para que sea viable la acción es preciso ser el titular del
derecho real que intenta defender al momento de interponer la demanda y que también exista al
momento de la sentencia.

Los objetos reivindicables, en principio son:

todas las cosas susceptibles de patrimonialidad, pueden ser en su totalidad o en una parte
material.
las universalidades de hecho, art. 2252 CCyC cuando dice “La cosa puede ser reivindicada en su
totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho”.

No pueden ser objeto de reivindicación:

o los objetos inmateriales (no presentan presencia física, no se pueden tocar)

o las cosas indeterminables, fungibles (son cosas que se gastan o deterioran por el uso)
o los accesorios en forma autónoma,
o las cosas futuras que no existieran al efectivizarse la restitución,
o los automotores inscriptos de buena fe, excepto que fueran hurtados o robados, y los
automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años,
siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación
estampados en chasis y motor del vehículo.
El juez puede decidir ordenar el restablecimiento del derecho real sobre la totalidad de la cosa o
sobre una parte material de ella. Si lo que se interpuso fue una acción reivindicatoria y resultase el
actor vencedor, el juez debe ordenar que el objeto, una parte material de él o sus restos le sean
restituidos.

REIVINDICACIÓN DE LA PROPIEDAD: ¿CÓMO RECUPERAR LA POSESIÓN DE UN INMUEBLE?

23 octubre, 2018
Nota periodística con el Dr. José Ramiro Bustos, Juez de Competencias Múltiples del
Departamento Junín.

¿De qué manera se puede recobrar la posesión de un bien inmueble?

Si una persona considera que ha sido afectado su derecho de poseer, siendo así privada de un
inmueble, una de las acciones que prevé el ordenamiento jurídico vigente es la acción
reivindicatoria. Esta acción real tiende a recuperar el inmueble perdido. Para ello, el accionante
tendrá que demostrar que poseía el derecho real sobre el inmueble a través del título y del modo
suficientes, es decir, contar con la escritura pública y haber tenido en algún momento la posesión
del inmueble.

¿En qué casos resulta procedente la acción reivindicatoria?

 3

Hay muchos supuestos en los que procedería la acción reivindicatoria. Por ejemplo, cuando se
trata de una ocupación sin derecho alguno sobre un inmueble o cuando una persona presta un
inmueble a otra y ésta no se lo quiere devolver o no lo quiere desocupar, etc.

También está la posibilidad de hacer una denuncia por usurpación, que es un delito previsto en el
Código Penal, bajo el art. 181 del mismo y que es competencia del Juzgado de Instrucción en lo
Penal y Correccional investigarlo.

¿Cuál es la diferencia entre el proceso civil y el proceso penal en ese caso?

El proceso civil y el proceso penal se diferencian en que la acción civil es la instancia e impulso de
parte, porque están en juego intereses privados, a diferencia de la acción penal que, formulada la
denuncia por el propietario o poseedor de buena fe, el Juzgado de Instrucción Penal debe actuar
de oficio a fin de investigar ese delito y en virtud del orden público en juego.

¿Qué condena le corresponde a una persona que ocupa sin derecho alguno un inmueble?

La condena de un juicio de reivindicación de la propiedad inmueble, es la restitución total o parcial

del inmueble con sus frutos, al verdadero propietario y pagar las costas del proceso, esto es, las
tasas de justicia y los honorarios de los abogados de ambas partes.

¿Qué pasa cuando, entre quienes ocupan el inmueble, hay menores?

Cuando hay menores, necesariamente debe intervenir la Defensoría de Niñez y Adolescencia, para
que el Defensor asuma la representación legal de los mismos. Lo más probable es que, en caso de
ordenarse el desalojo, el Defensor solicite que se otorgue el plazo máximo para dicha acción a fin
de que la familia pueda reubicarse en otro lugar. Y de tratarse de personas indigentes y sin techo,
se librará oficio al Ministerio de Desarrollo Social de la Provincia de San Luis para que intervenga a
favor de éstas y arbitre los medios para ofrecerles un lugar donde vivir.

¿En qué beneficia la implementación de la oralidad en estos juicios?

En que los jueces tomamos intervención directa con las partes, permitiéndonos conocer con más
detalle cuál es el conflicto, qué es lo que se está discutiendo y buscar la conciliación de las partes,
es decir, encontrar una solución amistosa del caso que satisfaga y beneficie a ambas partes.
Además, se depura la prueba innecesaria y los plazos se reducen considerablemente.

Lo normal es que un proceso de juicio reivindicatorio dure 2 o 3 años. Con la oralidad, yo estimo
que el plazo para el dictado de una Sentencia Definitiva se va a reducir a menos de 2 años.

Considero oportuno destacar que, en el caso particular de este Juzgado con distintos fueros y
competencias diferentes, el procedimiento de la oralidad ha sido beneficioso, sumado al gran
apoyo y colaboración de todos sus integrantes (empleados, secretarios, funcionarios), a quienes
hago público mi agradecimiento por este medio de difusión.

 En tanto, el art. 2249 CCyC estipula que para que sea viable la acción es preciso ser el titular del
derecho real que intenta defender al momento de interponer la demanda y que también exista al
momento de la sentencia.

 Los objetos reivindicables, en principio son:

o todas las cosas susceptibles de patrimonialidad, pueden ser en su totalidad o en una parte
material.
o las universalidades de hecho, art. 2252 CCyC cuando dice “La cosa puede ser reivindicada
en su totalidad o en parte material. También puede serlo la universalidad de hecho”.
 4

 NO PUEDEN SER OBJETO DE REIVINDICACIÓN:

o los objetos inmateriales (no presentan presencia física, no se pueden tocar)

o las cosas indeterminables, fungibles (son cosas que se gastan o deterioran por el uso)
o los accesorios en forma autónoma,
o las cosas futuras que no existieran al efectivizarse la restitución,
o los automotores inscriptos de buena fe, excepto que fueran hurtados o robados,
o y los automotores hurtados o robados inscriptos y poseídos de buena fe durante dos años,
siempre que exista identidad entre el asiento registral y los códigos de identificación
estampados en chasis y motor del vehículo.

El juez puede decidir ordenar el restablecimiento del derecho real sobre la totalidad de la cosa o
sobre una parte material de ella. Si lo que se interpuso fue una acción reivindicatoria y resultase el
actor vencedor, el juez debe ordenar que el objeto, una parte material de él o sus restos le sean
restituidos.

¿CUÁNDO SE EXTINGUEN LOS DERECHOS REALES?

Los derechos reales podrán extinguirse por: renuncia y abandono; no uso, prescripción y
caducidad; consolidación; adquisición originaria de otro y destrucción de los efectos del acto
creador y expropiación forzosa.