“DERECHO

REGISTRAL”
▪ ANOTACIÓN PREVENTIVA CON
RESERVA DE PRIORIDAD
INDIRECTA:

▪ EL CERTIFICADO:

Autor: Diego Zamarbide 2

APRECIACIONES PREVIAS
 Nociones preliminares
▪ El principio de prioridad en el sistema
registral argentino implica determinar
preferencias y rangos entre los diversos
documentos que pretenden su inscripción
o anotación.

▪ REGLA: La prioridad está dada por la fecha

de ingreso del documento en el registro y
no por la fecha del documento.

"Primero es quien acude antes y no quien

muestra un título de fecha más antigua"
(Lacruz Berdejo)
La regla no es absoluta.
▪ La prioridad puede negociarse y
puede retrotraerse.

▪ Las modificaciones a la prioridad

pueden ser:

▪ Convencionales (negocios sobre rango)

▪ Legales (reserva de prioridad, efecto

retroactivo de la inscripción)
PRIORIDAD REGISTRAL
REGLA

PRIORIDAD DIRECTA:

▪ La posición registral de los documentos (judiciales,

notariales o administrativos) está dada a través de un
riguroso orden cronológico, ( la fecha y número de
presentación del documento al registro).

▪ ¿Quién determina está regla en el Registro?

▪ La M.E.U. (Mesa de entrada única).

 NORMATIVA
▪ Art. 19 1° parte.: “La prioridad entre dos o más
inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el numero de
presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el art. 40......”

▪ Art. 40: “el registro, por los procedimientos técnicos

que disponga la reglamentación local, llevará un
sistema de ordenamiento diario donde se anotará la
presentación de los documentos por orden
cronológico, asignándoles el número correlativo que
les corresponda”.
EXCEPCIONES A LA PRIORIDAD.

▪ Modificaciones convencionales
Autonomía de la voluntad.

Art. 19 in fine: “no obstante las partes podrán mediante la

declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo
otro orden de prelación para sus derechos compartiendo la
prioridad o autorizando que ésta sea compartida”.
EXCEPCIONES A LA PRIORIDAD

▪ Modificaciones legales

Reserva de prioridad más efecto

retroactivo de la inscripción (arts. 17,
22, 23, 24, 25 y 5 ley 17801)
El negocio jurídico en gestación

▪ Las partes acuerdan los términos y

condiciones del negocio y encomiendan a
un profesional del derecho la verificación
de los recaudos de legalidad, titularidad del
derecho y su disponibilidad, capacidad de
las partes, y la redacción del documento
apto para constituir, transmitir o modificar
el derecho.
SEGURIDAD JURIDICA DEL TRAFICO
INMOBILIARIO.

▪ TEMOR A PERDER LO ADQUIRIDO:

▪ En los sistemas declarativos, tiene que ver

con el modo de asegurar que el derecho
constituido extraregistralmente no se
frustre al momento de presentar el
documento en el registro por ser distinta la
realidad registral o haber variado en el
interín el contenido de los asientos.
 ¿CÓMO INICIA LA
PRIORIDAD INDIRECTA?

▪ A TRAVES DE LA EXPEDICION
DEL CERTIFICADO DE LEY.
 NORMAS APLICABLES

▪ Ley 17801:

1. Art. 5, 17, 19, 20, 22, 23, 24, 25.

▪ Ley Prov. 8236:

▪ Art. 19 al 28
 CONCEPTO

▪ “LA CONSTANCIA EMANADA DEL

REGISTRO, A PETICIÓN DE PARTE,
QUE PUBLICITA LA SITUACIÓN
JURÍDICA DE LOS INMUEBLES Y DE
LAS PERSONAS PRODUCIENDO
SIMULTÁNEAMENTE EL CIERRE
REGISTRAL.” (III REUNIÓN DE DIRECTORES DE
REGISTRO DE LA PROPIEDAD, LLEVADA A CABO EN SANTA FE EN
1986)
 FINES
1. ASEGURARSE QUE EL DERECHO SE ENCUENTRA
INSCRIPTO.

1. CONOCER LOS GRAVAMENES O AFECTACIONES QUE

RECAEN SOBRE LA COSA Y SOBRE SU TITULAR.

1. RESERVAR LA POSICION REGISTRAL PARA EL

DOCUMENTO QUE ANUNCIA LA CERTIFICACION.

1. CONDICIONAR LAS INSCRIPCIONES Y ANOTACIONES

QUE SE PRACTIQUEN PARA LOS DOCUMENTOS
INGRESADOS A PARTIR DE ENTONCES HASTA AGOTAR
EL PLAZO DE SU VIGENCIA (15,25,30) CON MAS EL DE 45
DIAS (ART. 5).

1. GARANTIA DE INMUTABILIDAD Y VERACIDAD DE LO

INFORMADO DURANTE EL PLAZO LEGAL.
 OTROS
1. Posibilita la corrección o rectificación de los
posibles errores registrales existentes mediante
la comparación del contenido del certificado con
el contenido del título antecedente que el notario
debe tener a la vista.

1. Permite a la vez la detección de errores o

discordancias en el título antecedente inscripto
para su aclaración o rectificación antes de
formalizar el nuevo documento.
PRINCIPIO DE INMUTABILIDAD:

▪ El registro expide la certificación

informando a tenor de los asientos y
garantizando patrimonialmente la
exactitud e inmutabilidad de lo que
informa. “Mismo valor y eficacia que el
asiento original” (C.N.Civil sala E JA-1978-IV-586)

▪ Responsabilidad del estado por la

“fugas” registrales.
 NORMAS APLICABLES
▪ Art. 23: “Ningún escribano o funcionario podrá
autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de
derechos reales sobre inmuebles, sin tener a
la vista el título inscripto en el registro, así
como la certificación expedida a tal efecto por
dicha oficina en la que se consigne el estado
jurídico de los bienes y las personas según las
constancias registradas. Los documentos
que se otorguen deberán consignar el
número, fecha y constancias que resulten
de la certificación”.
Autor: Diego Zamarbide 19
Certificado de Reserva de Prioridad: según el art. 23 Ley Nº
certificado
17.801, ningún escribano podrá autorizar documentos por
los que se transmitan, modifiquen o constituyan derechos
reales, sin tener a la vista una certificación expedida por el
Registro a tal efecto.
Es el instrumento por el cual el Registro
certifica:
▪ Cuál es el estado jurídico del inmueble.
▪ Quién es el titular o titulares registrados.
▪ Cuál es la superficie.
▪ Si el vendedor o constituyente del derecho real
se encuentra o no inhibido para disponer de
sus bienes. Autor: Diego Zamarbide 20
 ¿Quiénes lo pueden
solicitar?
▪ Postura restringida: sólo los notarios.

▪ Criterio legal: 1) Notarios

2) Funcionarios públicos
(donaciones al estado)
3)Jueces:
(div. de cond., liquidación
de sociedad conyugal, subastas, títulos
supletorios, etc.)

“Previsto por la reglamentación local art. 19

y 20 ley 8236.”
Expedido un certificado el
registro DEBE:
▪ 1. Dejar constancia de la expedición en
la matrícula o asiento de tomo
correspondiente (sello).
▪ 2. Advertir siempre acerca de los
certificados que ha expedido con
anterioridad.
▪ 3. Inscribir condicionalmente los
documentos ingresados con
posterioridad.
Copia matrícula

Autor: Diego Zamarbide 54 23

Autor: Diego Zamarbide 24
Cert. Tomo

Autor: Diego Zamarbide 25

58
Autor: Diego Zamarbide 26
Escritura sin certificado
▪ ¿Puede el notario autorizar el documento sin solicitar el
certificado?

*Posición minoritaria: No.

Fundamento: interpretación literal del artículo.

*Posición mayoritaria: La escritura es válida.

Fundamentos: 1) No está previsto como causal de nulidad del

art. 1004 CC.
2) Se trata de una carga para el notario.
3) No lo exige la legislación notarial para
autorizar las escrituras.

Sanción: Rige la “prioridad directa” determinada por la fecha

de inscripción.
No obstante la doctrina notarial
sugiere:

▪ El notario puede autorizar el acto sin

certificado siempre que:

1. Se lo requieran ambas partes;

2. Una vez asesoradas, insistan en no
solicitar certificado, normalmente por la
celeridad del negocio o conveniencia;
(Apuro).
3. Asuman el riesgo y liberen al notario de
toda responsabilidad;
 POSIBLES SANCIONES

▪ Responsabilidad civil por daños y

perjuicios. Validez de las cláusulas de
eximición de responsabilidad (¿?).

▪ Responsabilidad funcional, de la que no

puede ser eximido por estar en juego intereses
de orden público. Será objeto de una sanción
disciplinaria.
MENDOZA:

▪ El Registro informa en los

asientos acerca de las
escrituras sin certificado o
con certificados vencidos y
aquella escritura presentada
fuera de término.”
PLAZO DE VALIDEZ DEL CERTIFICADO ART. 23.
La vigencia se determina por el lugar donde se asiente el
registro notarial.
•NO por la ubicación del inmueble.
15 DÍAS: si la escribanía se ubica en los departamentos de
la 1ª. Circunscripción.
25 DÍAS: para los demás departamentos.
30 DÍAS: cuando es solicitado para ser usado fuera de la
provincia.
•TODOS LOS PLAZOS REGISTRALES SE CUENTAN
EN DÍAS CORRIDOS.
Autor: Diego Zamarbide 31
Autor: Diego Zamarbide 32
Pero además, en el
certificado:
▪ El plazo de validez se cuenta A PARTIR de la
cero horas del DÍA DE LA PRESENTACIÓN.

▪ Por ejemplo: el certificado ingresa al registro

el día 04/07/2013 antes de las 13.00 hs.,
debe expedirse, 0 horas del día 04/07/2013.

▪ ÉSE DÍA ES EL PRIMER DÍA DEL

CERTIFICADO.

Autor: Diego Zamarbide 33

LEY PROV. 8236

▪ ART. 22: “ El plazo de vigencia del

certificado comienza a las 0:00 del día de
la presentación”
¿Qué efectos produce el certificado?
Establece una RESERVA DE PRIORIDAD para la operación
solicitada, es decir:
• PROTEGE AL OBJETO “El inmueble”.
•PROTEGE AL SUJETO “El titular”.
▪ Para que esa protección se mantenga,
el escribano debe cumplir con dos
requisitos.
1° Firmar la escritura dentro de los 15,
25 o 30 días.
2° Presentar la escritura al Registro:
a) Dentro de los 45 días corridos.
b) Contados desde su otorgamiento.
Autor: Diego Zamarbide 35
Quién puede utilizarlo?

▪ 1. Notario que lo solicito (salvo si

anticipó expresamente que sería
utilizado por otro e indique nombre,
Circunscripción o Provincia y registro).

▪ 2. Adscriptos, reemplazantes legales.

Uso por un escribano distinto al que lo pidió.

▪ La escritura es válida pero no goza de

la reserva de prioridad.
VI Reunión de Nacional de Directores: la utilización de
certificaciones emitidas por el registro con los efectos de la
anotación preventiva está limitada exclusivamente al escribano o
funcionario rogante o a su reemplazante legal.

"La certificación no se compra como un objeto

fungible y no puede circular de mano en mano".
(García Coni).
 ¿Pueden cederse?
▪ En ningún caso (notarios de la misma o
de distintas provincias y aunque los
plazos de validez sean los mismos).

▪ FUNDAMENTO: El riesgo en la
comunicación de medidas cautelares, retener
el saldo de precio, etc .
 ¿Se Puede renunciar al
uso?
▪ SI.

▪ El registro deja constancia en el asiento.

▪ Requiere rogatoria firmada por el notario solicitante

con sello aclaración, número del certificado, fecha y
objeto para el cual fue solicitado. (Formulario ……)

▪ Además de adjuntar el certificado que pretendo

renunciar.

▪ Renunciado el certificado el notario está

habilitado para solicitar uno nuevo.
Autor: Diego Zamarbide 40
¿Puede pedir otro certificado antes del
vencimiento y así mantener la reserva?

▪ NO.

El reiterado pedido de certificaciones

en relación a un inmueble determinado
no lo convierte en inembargable o
excluido de cualquier otra medida
cautelar.
 Actos que lo requieren

▪ Los que constituyan, transmitan,

modifiquen o cedan derechos reales
sobre inmuebles (art. 23 Ley 17801).
Modificaciones al derecho real
VII Jornadas de Directores:

▪ SI
- Unificaciones
- Desmembraciones
- Fraccionamientos
- Sometimiento a las leyes 13.512
19.724

▪ NO
- Modificaciones de elementos parcelarios (superficies,
medidas y linderos)
LEY 8236: ART. 20

▪ La solicitud de certificación deberá contener:

a) Nombre, apellido del notario o funcionario

solicitante, su firma y sello, con indicación de
la sede y número de registro notarial y
circunscripción judicial a la que pertenece,
juzgado, secretaria, fuero, jurisdicción y
carátula del juicio o datos del expediente
administrativo según corresponda.
a) Nombres, apellido, tipo y número de
documento de identificación del titular
registral, aceptándose solamente los
previstos en art. 12.

(D.N.I.; L.C.; L.E.; D.N.I.p/EXT.; PASAPORTE O

DOCUMENTO IDONEO)
c) Individualización del inmueble:

a) -1: Si se tratase de su totalidad: ubicación,

nota de inscripción y superficie según título.
Si estuviese sometido a P-H designación de
la unidad funcional. (sup. Cub. Total y % en
los bienes comunes.
a) -2: Si se tratase de parte o resto de
superficie: ubicación, nota de inscripción y
superficie según titulo, aclarando que es
fracción determinada o parte de mayor
extensión. Si la parte a disponer
perteneciese a loteo, deberá consignar la
designación del lote, manzana y número de
plano.
a) Expresión de su motivo: transmisión,
constitución, modificación o cesión de
derecho real.

a) Indicación clara de las personas respecto de

las cuales se solicita certificación sobre
inhibiciones, debiendo consignarse los
mismo datos personales que para su traba.
▪ El error u omisión de alguno de los datos
consignados podrá ocasionar la
devolución del certificado.
▪ Reglamento P-H y transmisión de
unidades.
▪ Deberá presentarse una solicitud de
certificado por cada inmueble.
▪CASOS DUDOSOS.

Autor: Diego Zamarbide 50

Cancelación de Usufructo:

▪ LA LEY NO LO EXIGE.

▪ Sin embargo se ha resuelto que debe

solicitarse en situaciones en que la extinción
importe una disposición del derecho. Ej.
extinción del usufructo por renuncia.

Autor: Diego Zamarbide 51

Que debo requerir en ese certificado?

1. La vigencia del usufructo.

1. La inhibición de los usufructuarios.

 Protección de la vivienda
Art. 244
▪ ¿Rige la retro-prioridad para la afectación a
protección de la vivienda Art. 244 cuando se hace
mediante escritura pública?

▪ …la afectación se inscribe en el registro de la

propiedad inmueble según las formas previstas en las
reglas locales, y la prioridad temporal se rige por las
normas contenidas en la ley nacional del registro
inmobiliario (17801).

▪ Importancia de la cuestión: la oponibilidad del

régimen a los acreedores depende de la fecha del
nacimiento de la afectación.
Ese momento admite tres posibilidades según se
atienda

A la fecha de la inscripción,
A la fecha de la escritura,
A la fecha del certificado.

Autor: Diego Zamarbide

¿Se puede utilizar para acto distinto
que para el que se pidió?

▪NO.
Ley 8236

▪ Art. 20: “La solicitud del certificado

deberá contener:
a) ...
b) …
c) …
d) Expresión de su motivo: transmisión,
constitución, modificación o cesión de
derecho real.
 Escrituras simultáneas o que
contienen mas de un acto.
▪ Anunciar la totalidad de los actos.

▪ Sea que intervenga un mismo notario o

diferentes, si se usa un solo certificado
debe bloquear por los dos actos a autorizar.

▪ Si sólo se consignó para el primero, el

segundo acto no goza de protección.
REQUISITOS

❑ PARA EXPEDIR UN CERTIFICADO

QUE CONTENGA MAS DE UN ACTO:

1. SUJETO.
2. OBJETO.
3. CAUSA.
Efectos de la expedición

▪ El “BLOQUEO” REGISTRAL

Condicional (art. 18 inc. b),

▪ Certificados vigentes o anotaciones

provisionales previas.
Autor: Diego Zamarbide 60
Autor: Diego Zamarbide 62
Mendoza: HOY

▪ EL BLOQUEO SE PRODUCE A LAS O

HORA DEL DIA DE LA PRESENTACIÓN
DEL CERTIFICADO.
Finalización del bloqueo

▪ Plazo del certificado + Plazo de inscripción.

( 15, 25 o 30 + 45)

▪ Certificado+Plazo de inscripción +180 días. (15,25

o 30 + 45 + 180).

▪ Certificado + Plazo de inscripción + 180 +

prórrogas.

▪ Aún cuando el documento ha sido rechazado debe

dejarse constancia en el folio (se abre la etapa
recursiva).
CAUTELAR Y CERTIFICADO
EL MISMO DIA

▪ HOY:

▪ SIN IMPORTAR EL HORARIO DE

INGRESO TENDRÁ PRIORIDAD EL
CERTIFICADO.

Porque rige desde las 0 horas del

día de la PRESENTACIÓN.
Medidas cautelares notificadas al escribano

▪ No pueden obstaculizar la autorización de la escritura dentro del

plazo de validez del certificado.

▪ El NOTARIO debe autorizar la escritura, debiendo anoticiar a los

otorgantes de la existencia y contenido del oficio. (el adquirente
no podrá invocar buena fe)

▪ Las notificaciones practicadas por el acreedor embargante al

Notario o su abogado, intimándolo a abstenerse de escriturar, o
la constatación de la existencia de la escritura firmada por otro
escribano, no son suficientes.

▪ La reserva de prioridad indirecta no puede interrumpirse

extrajudicialmente.

▪ Sólo existirá deber de abstención si el Juez lo ordena y notifica

mediante oficio con anterioridad al acto escriturario.
.
MEDIDAS CAUTELARES DURANTE EL CURSO DE INSCRIPCION

▪ Las medidas cautelares que lleguen al

registro durante el curso de la inscripción
deben encuadrarse en la operativa de la
reserva de prioridad.

▪ El derecho real nació fuera del registro y

cualquier mecanismo que pretenda
detener el curso de la inscripción viola la
Constitución Nacional.
PROHIBICIÓN DE INNOVAR

▪ “Tiene el mismo tratamiento registral que

las demás medidas precautorias. No
paraliza la actividad registral ni impide la
expedición de nuevos certificados y debe
anotarse respetando la situación registral
existente en el momento que accede”.
LEY 8236:

▪ Art. 25:
▪ El registro tiene dos días hábiles para
poner a disposición del notario el
certificado.
▪ 5 días hábiles (loteo, pasillo, p-h) o
título pendiente de inscripción con
plazo de inscripción vencido (20 días
hábiles).
Art. 27:

▪ Existiendo certificado vigente para un

notario, si se solicita otro de distinto
notario este último se inscribirá
condicional.
▪“Seguridad Jurídica”