1) PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL:

ARTÍCULO 21 (LEY 17.801): “El Registro es público para el que tenga interés legítimo en averiguar el estado
jurídico de los bienes, documentos, limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales
determinarán la forma en que la documentación podrá ser considerada sin riesgo de adulteración, pérdida o
deterioro”.

PUBLICIDAD MATERIAL: Se precisa aludiendo a la posibilidad legal de conocimiento de las situaciones

jurídicas y en ese sentido se confunde y se identifica con la registración, y se utiliza cuando se habla de la
publicidad de derechos reales.

PUBLICIDAD FORMAL: se refiere a la información acerca de las situaciones jurídicas registrales, se la usa
cuando se habla de la publicidad de asientos.
Zavalía: es formal en la medida en que la inscripción influye sobre la relación jurídica si se limita a informar,
es material, sea por exhibición o por constancia.

MEDIOS: CONSULTA DIRECTA O EXIBICION DE LOS ASIENTOS / COPIAS AUTENTICADAS / INFORMES

La publicidad de produce por diversos medios:

 Exhibición de los asientos del registro, en la forma que establecen las reglamentaciones locales, tratando
de evitar la posibilidad de pérdida, adulteración o deterioro.
 Expedición de copias autenticadas de la documentación (art.27 parte 1), deben ser de la totalidad del
folio. Son instrumentos públicos y hacen plena fe de su contenido, no aseguran que esa situación no
pueda variar en el futuro. Esta copia produce publicidad (noticia únicamente).
 Informes a los que se refiere el artículo 27 en su última parte. El informe puede ser la copia autenticada
del folio correspondiente. También un informe puede ser extracto de uno o de varios asientos.

ARTÍCULO 27: “Aparte de la certificación a que se refiere el artículo 23, el Registro expedirá copia autenticada
de la documentación registral y los informes que se soliciten de conformidad con la reglamentación local”.

Moisett: El documento que expide el registro para dar noticia de cualquiera de las constancias que en el
obran, puede referirse a las situaciones jurídicas actual de determinados bienes o mutaciones que han
sufrido con el tiempo, puede consistir en un extracto de dato o en la copia íntegra de documentos,
según las necesidades.

 Las certificaciones del artículo 22 de la ley 17.801: la diferencia entre la certificación o los certificados y
los informes es:
- El informe: solo produce publicidad-noticia y asegura la veracidad de la información en el momento
en que se emita.
- El certificado: además de producir un anoticiamiento respecto a la situación registral del inmueble,
asegura su inmutabilidad durante el plazo de su validez mediante el mecanismo de la reserva de
prioridad.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: ORDEN DE SERVICIO N° 11/2018

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 CERTIFCADOS. CONCEPTO:
La constancia emanada del registro a petición de parte, que publicita la situación jurídica de los inmuebles
y de las personas, produciendo simultáneamente el cierre registral.

 Moisett: es una constancia expedida por el registro que no solamente hace conocer la situación en
que se encuentra actualmente los bienes, sino que garantiza su inmutabilidad durante un plazo que
establécela propia ley registral, se proyecta hacia el futuro, para dar seguridad a los interesados de
que el negocio jurídico que piensan celebrar con respecto a esos bienes, no se va a ver afectado por
un cambio de la situación registral, como seria aparición de gravámenes, inhibiciones y embargos
posteriores.
 Villaro: el certificado es la información que a petición de parte expide el registro de la propiedad,
sobre la situación jurídica de los bienes inmuebles y las personas, que simultáneamente con la
expedición origina una reserva de prioridad para el acto dispositivo que se indique en la solicitud.
 Zavalia: es un documento público emitido por el registro que se propone autorizar un instrumento
público de mutación real, o por un delegado notarial de este, y su fin es informar a tenor de los
asientos, garantizando patrimonialmente la exactitud e inmutabilidad de lo informado dentro del
plazo y las condiciones subjetivas y objetivas que resulten de la ley.

SUJETOS LEGITIMADOS: Las personas legitimadas para pedir las copias auténticas y los informes son
establecidas por las reglamentaciones locales, según el artículo 27, comprendiendo a todo aquel que
tenga interés legítimo, conforme al artículo 21 en cambio los certificados solo pueden ser solicitados por
un escribano o funcionario público para autorizar documentos de trasmisión, constitución, modificación
o cesión de derechos reales sobre inmuebles.

FUNCIONES:

ARTÍCULO 22 (LEY 17.801): “La plenitud, limitación o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de
disposición, sólo podrá acreditarse con relación a terceros por las certificaciones a que se refieren los artículos
siguientes”.

Su función es asegurar la plenitud o restricción de los derechos inscriptos y la libertad de disposición de

estos, así como la inmutabilidad de la situación durante su plazo de validez. La publicidad registral se operó
mediante certificaciones expedida por el registrado y tiene igual valor y eficacia que los asientos originales.
Es forma de hacer publicidad en el registro, se protegen los intereses de todas las personas interesadas en
conocer la situación real de un inmueble, por lo que sus constancias constituyen instrumentos públicos que
hacen plena fe de su contenido y son la prueba de que los datos que suministran traducen el fiel calco de la
situación registral del inmueble. Las certificaciones son el único medio para la exteriorización de las
situaciones jurídicas de que se toma razón.

ACTOS PARA LOS QUE SE EXIGE:

ARTÍCULO 23 (LEY 17.801): “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el
título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que se
consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas.
Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y constancias que resulten de la
certificación”.

 Son aquellos actos por los cuales se trasmitan, constituyan, modifiquen, o cedan derechos reales
sobre inmuebles. Por modificación debe entenderse a la alteración en la situación jurídica
concerniente a la titularidad y al objeto, no es necesario pedir certificado si se cambia el nombre del

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 sujeto titular, sin alterar la titularidad (EJ: cambio de nombre de una sociedad). En cuanto a la
alteración del objeto se la entiende por desmembración o unificación o por su afectación.

EFECTOS:
ARTÍCULO 25 (LEY 17.801): “Expedida una certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el
Registro tomará nota en el folio correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de
su vigencia más el del plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones
anteriores que en dicho período hubiere despachado.
Esta certificación producirá los efectos de anotación preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal,
la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado”.

Produce el efecto de una anotación preventiva y la reserva de prioridad indirecta en favor de quien
requiera en tiempo y forma la inscripción del documento autorizado en virtud del certificado.

OBLIGATORIEDAD:

Resulta del artículo 23, pero cabe preguntarse acerca de la validez de una escritura que se otorgara sin
haber sido solicitado el pertinente certificado. La escritura será válida ya que las causas de nulidad de las
escrituras están establecidas en el artículo 309 CCCN. La falta de certificado trae como consecuencia que la
escritura solo será oponible a los terceros interesados desde el momento de su presentación en el registro,
no gozando de la reserva e prioridad indirecta ni del efecto retroactivo de la inscripción del artículo 5.
En caso de que se otorgue una escritura sin haberse requerido la correspondiente certificación, la
escritura que así se instrumente solo podrá registrarse sin contar con la protección que le confiere la reserva
de prioridad indirecta y su eficacia en sede registral con relación a los terceros, solo cuenta a partir del
momento de su presentación en el registro para su inscripción. Es evidente que el funcionario autorizante
del documento no cumple con un deber legal impuesto, como es el de tener en vista el certificado expedido
al efecto. Este incumplimiento genera responsabilidad, civil por daños y perjuicios a los contratantes, y
profesional la cual es independiente a la civil, y se produce por el incumplimiento del notario de los deberes
legales independientemente de que ese incumplimiento haya atraído aparejado o no daños a terceros.

¿Las partes pueden liberar al escribano de su obligación de solicitar y tener a la vista el certificado
correspondiente? RTA: es negativa, ya que el deber del escribano de solicitar el certificado no resulta de la
convención de quienes requieren sus servicios, sino de la ley.

La violación de la prohibición del artículo 23, trae como sanción la privación de efectos del otorgamiento,
pero puede ser subsanada mediante una escritura complementaria que cumpla con los requisitos de eficacia
faltantes. Pero si es nulo de nulidad absoluta no cabe la posibilidad de confirmación.

ARTÍCULO 309 CCCN: Nulidad. “Son nulas las escrituras que no tengan la designación del tiempo y lugar en
que sean hechas, el nombre de los otorgantes, la firma del escribano y de las partes, la firma a ruego de ellas
cuando no saben o no pueden escribir y la firma de los dos testigos del acto cuando su presencia sea requerida.
La inobservancia de las otras formalidades no anula las escrituras, pero los escribanos o funcionarios públicos
pueden ser sancionados”.

PLAZO DE VALIDEZ: Este plazo varía según el lugar donde tiene radicada su oficina el escribano o
funcionario que autorizara el acto por el cual se solicita el certificado.

ARTÍCULO 24 (LEY 17.801): “El plazo de validez de la certificación, que comenzará a contarse desde la cero
hora del día de su expedición, será de quince, veinticinco o treinta días según se trate, respectivamente, de
documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos con domicilio legal en la ciudad asiento del
Registro, en el interior de la provincia o territorio, o fuera del ámbito de la provincia, territorio o Capital
Federal…’’
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 El certificado puede ser utilizado por un escribano distinto al que lo pidió siempre que se deje constancia
de ello en la solicitud, indicando nombre y domicilio del escribano que autorizara el acto. El plazo de validez
dependerá del lugar radicado la oficina del autorizante, de quien lo va a usar.

 Computo: desde la 00 hs del día en que fue expedido. La jurisprudencia: señala que el plazo de validez
de certificados expedidos por el registro inmobiliario comienza a las 00 hs del dia de su expedición y no
el de su presentación. Todo pedido de inscripción presentado dentro del plazo que se extiende desde el
momento que se presenta la solicitud de certificado y la de su expedición tiene vigencia a los fines de su
información.
 Modificación: los plazos pueden ser ampliados o reducidos por las reglamentaciones locales.

‘’…Queda reservada a la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir esta
certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen,
podrá establecer plazos más amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o
funcionarios públicos del interior de la provincia o territorio”.
El artículo 43: establece que las leyes locales podrán reducir los plazos establecidos en esta ley.

EFECTOS: los plazos de validez se cuentan por días corridos y perentorios, producido su vencimiento sus
efectos son:
a) De la prioridad: se pierde la reserva de la prioridad y todas aquellas inscripciones o anotaciones
practicadas en forma condicional por efecto del bloqueo, pasan a revestir el carácter de definitivas.
b) Respecto a la validez de la escritura: si la escritura se autoriza cuando ya ha vencido el plazo de validez
del certificado, la escritura será válida, pero sus efectos respecto de 3ros interesados correrá a partir
de la fecha de su presentación.

UTILIZACION DE CERTIFICADO: corresponde señalar sus principios generales y sus excepciones.

a) Principios generales: el certificado debe ser usado por el escribano o funcionario solicitante y a los
fines para los cuales lo requirió.
b) Excepciones admitidas: el principio de que el certificado debe ser usado por el mismo escribano o
funcionario presenta las siguientes excepciones:
- Cuando es utilizado por el reemplazante legal del escribano o funcionario que lo solicito.
- Cuando es utilizado por el escribano adscripto al registro y lo había solicitado el titular o
viceversa.
- Cuando en la solicitud se indica que el certificado va a ser utilizado por otro escribano,
indicándose el nombre, domicilio y registro de quien definitivamente va a autorizar el
documento
c) Uso del certificado por un escribano distinto al que lo solicito: que incidencia tiene el hecho de que el
certificado sea usado por un escribano distinto a quien lo solicito. Jurisprudencia: la nueva ley registral
no ha establecido como requisito de validez u oponibilidad del certificado con reserva de prioridad
indirecta, que deba ser solicitado por el mismo funcionario o escribano que en definitiva autorice la
escritura a inscribir. Ninguna norma limita ni restringe su eficacia que no sea el plazo de vigencia
temporal del artículo 24. Posteriormente la jurisprudencia cambio, sosteniendo que la utilización de
certificados en el registro inmobiliario con los efectos de anotación preventiva del artículo 25, están
limitado al escribano autorizante o su reemplazante legal.

Polosi: la ley exige al escribano tener a la vista el certificado expedido al efecto, pero no exige que ese
certificado haya sido requerido por el propio escribano. La anotación preventiva no es a favor de quien pide
el certificado, sino para quien pide la inscripción.

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Alterini: expresa que la reserva de prioridad es una preferencia y debe ser de interpretación restringida. La
orientación limitativa esgrime un argumento significativo, cual es la eventual inoperancia de medidas
cautelares que procuran anoticiar al notario autorizante de la escritura y que no pueden llegar a su
conocimiento en tanto el requirente del certificado individualizado en el registro no es luego el autorizante.

d) Usado para un acto distinto para el cual fue solicitado: en principio el certificado debe ser usado para
autorizar el acto para el cual fue requerido y que debe ser individualizado en la solicitud, no obstante,
con el certificado solicitado el funcionario autoriza un acto diferente, la

Conclusión: el acto dispositivo es de mayor extensión que aquel para el cual se solicitó se pierdan los
efectos de la reserva de prioridad. Porque la alteración del acto puede perjudicar los derechos de 3ros
interesados que han obtenido una anotación condicional. Piénsese que un acreedor embargante a quien se
anota la medida en forma condicional por haber sido expedido un certificado para autorizar una hipoteca,
el embargante puede no efectuar diligencia alguna, es la idea de que por el monto de la hipoteca a
otorgarse, sus posibilidades de cobro del embargo no se ven afectadas, pero si con ese certificado pedido
para una hipoteca se autoriza una venta, el embargante se ve perjudicado, ya que si se mantiene la reserva
su embargo queda sin efecto por la prioridad obtenida por la escritura de compra resulta ser excluyente.

Síntesis: se pierde la reserva de prioridad cuando el certificado es usado por un escribano distinto, salvo los
casos permitidos y cuando es usado para un acto distinto de mayor extensión para el que se solicitó
primitivamente.

EL DENOMINADO ENCADENAMIENTO: CAUSA DE SU PROHIBICION

La razón por la que esta prohibido el encadenamiento se fundamenta principalmente en no tornar en
ilusorio el derecho de aquella persona que quiere inscribir o anotar efectivamente algo en el respectivo
asiento y que se ve impedido por la condicionalidad que surge de la vigencia del certificado de bloqueo de
dominio.

SUPUESTOS DE ESCRITURAS SIMULTANEAS:

ARTÍCULO 26 (LEY 17.801): “En los casos de escrituras simultáneas o cuando deban mediar referencias de
expedientes, la relación que se hará respecto a los antecedentes del acto que se instrumenta, se podrá
verificar directamente en los documentos originales o en sus testimonios. En lo que se refiere a las constancias
de la certificación registral en escrituras simultáneas, la que se autorice como consecuencia podrá utilizar la
información que al respecto contenga la que antecede”.

LEY PROVINCIAL 8632: ARTÍCULO 18 A 32

ARTÍCULO 18: “A los efectos establecidos en el artículo 21de la Ley 17.801 y sus modificatorias, podrán
acceder a los asientos regístrales, además de sus titulares:
a) El Poder Judicial de la Nación, de las Provincias y los Ministerios Públicos.
b) Los Organismos del Estado Nacional, Provincial y Municipal.
c) Quienes ejerzan la función notarial o las profesiones de abogado, procurador, ingeniero, agrimensor,
corredor inmobiliario, arquitecto, contador público, martillero y aquellos que requieran dicha
información para el ejercicio de su profesión y fuesen expresamente autorizados por la Dirección, por
resolución fundada.
d) Quienes no estando comprendidos en la enumeración precedente, acrediten tener interés legítimo”.

ARTÍCULO 19: “Los certificados a que se refieren los artículos 23 a 25 de la Ley 17.801 y sus modificatorias,
podrán ser solicitados únicamente por un notario (para sí o para otro notario) y por funcionarios públicos

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autorizantes de documentos que constituyan, transmitan, modifiquen o cedan derechos reales sobre
inmuebles.
Los plazos de vigencia de la reserva de prioridad son los establecidos en el artículo 24 de la Ley 17.801 y
sus modificatorias”.

ARTÍCULO 20: “La solicitud de certificación deberá contener:

a) Nombre, apellido del notario o funcionario solicitante, su firma y sello, con indicación de la sede y
número de registro notarial y circunscripción judicial a la que pertenece, juzgado, secretaría, fuero,
jurisdicción y carátula del juicio o datos del expediente administrativo, según corresponda.
b) Nombres, apellido y tipo y número de documento de identificación del titular registral, aceptándose
solamente los previstos en el artículo 12.
c) Individualización del inmueble:
- Si se tratase de su totalidad: ubicación, nota de inscripción y superficie según título. Si estuviese
sometido a Propiedad Horizontal designación de la unidad funcional, superficie cubierta total y
porcentaje en los bienes comunes.
- Si se tratase de parte o resto de superficie: ubicación, nota de inscripción y superficie según título,
aclarando que es fracción determinada o parte de mayor; extensión. Si la parte a disponer
perteneciese a loteo, deberá consignar la designación del lote, manzana y número de plano.

d) Expresión de su motivo: transmisión, constitución, modificación o cesión de derecho real.

e) Indicación clara de las personas respecto de las cuales se solicita certificación sobre inhibiciones,
debiendo consignarse los mismos datos personales que para su traba.
El error u omisión de alguno de los datos consignados podrá ocasionar la devolución del certificado. En
tal caso deberá dejarse constancia de su presentación en el asiento de dominio, salvo cuando existiere
imposibilidad de determinarlo por ser el motivo del rechazo la errónea nota de inscripción del inmueble
denunciada por el solicitante.
Cuando se realizare escritura de Reglamento de Copropiedad y Administración simultáneamente con la
transmisión o gravamen de unidades de dominio exclusivo, la solicitud de certificación deberá consignar tal
circunstancia, con indicación de las unidades objeto del acto de transmisión y/o gravamen. Los documentos
que contengan estos actos deberán ser presentados simultáneamente, salvo el caso de inscripción anterior
del Reglamento.
Deberá presentarse una solicitud de certificado por cada inmueble”.

ARTÍCULO 21: “La Dirección, acorde con la evolución de los medios tecnológicos que se incorporen,
determinará los requisitos formales de la solicitud, el sistema por el que se expedirá el certificado y el
procedimiento a seguir”.

ARTÍCULO 22: “El plazo de vigencia del certificado comienza a las 0:00 horas del día de la presentación de su
solicitud”.

ARTÍCULO 23: “El certificado de ley otorga reserva de prioridad indirecta a favor del notario, su adscrito, su
reemplazante legal o funcionario público que lo requirió, y solo para el motivo para cuyo otorgamiento se
haya solicitado”.

ARTÍCULO 24: “El certificado de ley únicamente protege con reserva de prioridad indirecta al motivo
solicitado”.

ARTÍCULO 25 - El Registro deberá poner a disposición del solicitante los certificados a los dos (2) días hábiles
de su presentación. El Plazo será de cinco (5) días hábiles, por excepción, cuando el certificado tuviese por
objeto un inmueble:
a) Pertenecientes a un loteo;
b) Destinado a callejón comunero de indivisión forzosa;
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 c) Sometido a Propiedad Horizontal;
d) O tuviese otro documento ingresado con anterioridad, pendiente de inscripción, cuyo plazo de
anotación no se hubiese vencido”.

ARTÍCULO 26: “Cada certificado despliega su propia reserva de prioridad desligada de cualquier otra
anterior”.

ARTÍCULO 27: “Estando vigente un certificado no se expedirá otro al mismo funcionario, procediéndose en
ese caso a su rechazo con la constancia respectiva, salvo que se hubiese solicitado para otro acto. Si fuere
otro el funcionario solicitante, el segundo certificado deberá expedirse en forma Condicional al primero.
Cuando en un mismo día y en relación a un mismo inmueble se solicitara más de un certificado se expedirá
primero el ingresado en primer término y el segundo en forma Condicional al primero”.

ARTÍCULO 28 “La prioridad de la escritura será a partir del momento de su presentación al Registro cuando
se otorgue:
a) Sin haberse requerido certificado.
b) Habiendo vencido el plazo de validez del certificado.
c) Para un motivo distinto al solicitado en el certificado.
d) Por un notario o funcionario distinto al que lo solicitó, salvo que expresamente se hubiese indicado en
la solicitud que sería utilizado por un notario o funcionario distinto y fuese otorgado por éste.
e) Cuando la primera o ulterior copia de escritura se presenta para su inscripción vencido el plazo de 45
días de otorgado el acto, aún cuando se hubiese otorgado estando vigente el certificado”.

ARTÍCULO 29: “Las solicitudes de informe, según su tipo, deberán contener:

a) De Titularidad: nombre y apellidos completos, tipo y número de documento, aceptándose solamente
los previstos el Capítulo VI, Matriculación, artículo 12. En el caso, que fuese solicitado por interesado
no incluido en el art. 18 inc. c) deberá además consignar fecha de nacimiento, estado civil, aclarando
de ser casado si se trata de primera o ulteriores nupcias y apellido y nombre del padre y de la madre.
b) De Inhibición: Si se tratara de personas físicas: nombres y apellidos completos; y tipo y número
documento; aceptándose solamente los previstos en el Capítulo VI, Matriculación, artículo 12. Si
fuesen personas Jurídicas: nombre completo sin iniciales o abreviaturas, salvo que así fuese su nombre;
tipo societario si correspondiera y clave de identificación otorgado por la Administración Federal de
Ingresos Públicos.
c) De estado jurídico del inmueble:
- Si se tratase de su totalidad: ubicación, nota de inscripción y superficie según título. Si estuviese
sometido a Propiedad Horizontal designación de la unidad funcional, superficie cubierta total y
porcentaje.
- Si se tratase de parte o resto de superficie: ubicación, nota de inscripción y superficie según título,
aclarando que se trata de fracción determinada o parte de mayor extensión. Si la parte a disponer
perteneciese a loteo, deberá consignar la designación del lote, manzana y número de plano.
En todos los casos deberá estar firmado y con sello o aclaración del solicitante e indicarse su destinatario.
Deberá presentarse una solicitud de informe por cada inmueble”.

ARTÍCULO 30: “El Registro expedirá informes sobre titularidades de dominio y estado jurídico de los
inmuebles correspondientes a las notas de inscripción consignadas por el solicitante. Si de los asientos
registrales no surgieran con precisión los datos requeridos, se le comunicará al solicitante, quien previo
estudio de antecedentes registrales o si correspondiere estudio de títulos, podrá requerir la rectificación del
asiento, acompañando la documentación que la motiva o dejando constancia de dicha documentación en
forma fehaciente mediante escritura pública”.

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 ARTÍCULO 31: “La publicidad registral de los asientos comprende la de todos los documentos ingresados a la
fecha, de su expedición. Si existieran documentos pendientes de inscripción no se dará publicidad hasta tanto
sean procesados en los tiempos previstos por la ley, salvo expresa autorización de Dirección para darla en un
plazo menor”.

ARTÍCULO 32: “La documentación registral podrá ser consultada en el lugar y forma que fije la Dirección del
Registro, quedando prohibido el uso de elementos que hagan posible su alteración, pérdida, deterioro o
sustracción.
La consulta directa de asientos podrá ser reemplazada total o parcialmente por la entrega de copias o por
otros medios técnicos de reproducción. Cuando la consulta directa de asiento resulte imprescindible a
criterio del solicitante, la Dirección podrá acceder a exhibirlos bajo las normas que determine.
En cada caso, quien efectúe la consulta deberá acreditar el carácter que invoca y justificar el interés
relacionado con ella”.

2) PRINCIPIO DE PRIORIDAD

CONCEPTO:
Una de las diferencias entre los derechos personales y reales consiste en que los segundos gozan de ius
preferendi (facultad del titular de que su derecho sea preferido en el ejercicio respecto a otro derecho
posterior, igual, distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa), para hacerlo efectivo en materia de
derechos reales sobre inmuebles, se materializa por medio del acceso al registro del documento portante de
un derecho real. El que primero ingresa desplaza al que ingresa posteriormente, esto no es absoluto, ya que
la prioridad puede retrotraerse, puede ser objeto de negociación y la existencia de la necesidad de la
tradición para la adquisición de derechos reales y las circunstancias de que el registro da a publicidad títulos
y no derechos, puede ser motivo para que el principio general enunciado no se aplique en ciertos casos.

CLASES DE PRIORIDAD

 EXCLUYENTE: se configura cuando se trata de derechos incompatibles entre sí. EJ: ingreso de 2
documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a 2 adquirentes
diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a personas distintas.

Consecuencia: el documento que tiene prioridad se inscribirá rechazándose sin inscribir otro.

 RANGO (no excluyente): se produce cuando ingresan en el registro documentos que instrumentan
derechos compatibles entre sí. EJ: 2 hipotecas relativas al mismo inmueble o una hipoteca y un usufructo
o un usufructo y un embargo.

Consecuencia: ambos documentos se inscriben, pero el que ingresa primero tendrá prioridad en cuanto
al rango sobre el ingresado posterior.

Alterini: en sentido amplio, la prioridad alude tanto a la preferencia excluyente o de superioridad, como
a la preferencia de rango: en el primer caso a los derechos incompatibles, en el segundo a los derechos
compatibles

DIRECTA E INDIRECTA

 DIRECTA: Es la que adquiere un documento a partir del instante de su presentación en el registro para
su inscripción o anotación. Esta resulta de la fecha y numeración correlativa u hora de ingreso que
indique el asiento de presentación consignado en la llamada mesa de entrada (el sello de entrada o
cargo colocado en el instrumento). Este tipo de prioridad es el único posible para las medidas cautelares
judiciales.

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 Otro caso de prioridad directa: es el sometimiento o la constitución del bien de familia, que produce su
efecto desde el día que ingresa al registro para su inscripción en el caso de que realice por escritura pública
o desde que se firma el acta en la oficina de bien de familia, su fundamento es que el deudor puede haber
contraído una deuda importante en fraude del acreedor por que el día anterior se había hecho expedir el
certificado También en cualquier tipo de instrumento judicial (expediente sucesorio, subasta).

 INDIRECTA: ARTÍCULO 5: “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.
La da el certificado de prioridad, si se respeta a este plazo la fecha de inscripción produce la retroactividad,
porque los efectos de la inscripción se van a retrotraer a la fecha de la firma del instrumento. Es el caso de
los instrumentos notariales.
EJEMPLO: si se firma la escritura el día 18 de abril del 2011. Para que esa escritura pueda acceder a este
principio debiere ser presentada para su inscripción como máximo el día 2 de junio inclusive. Nada quita que
pueda presentarse el mismo día que se firmó la escritura o con posterioridad, respetando el plazo de los 45
días. Pero si es presentada luego de los 45 días pierde la prioridad indirecta y se transforma en prioridad
directa. Dicha escritura se procede a inscribir con una observación en el asiento de la matricula que dice ‘’
fuera de término’’.

Efectos: Lleva a que el registrador verifique el estado del inmueble en cuanto a los gravámenes y también
el estado de la persona que está disponiendo, en cuanto a la inhibición como si nunca hubiese existido
prioridad que amparara dicha operación.

 MATERIAL: exterioriza la preferencia de una situación jurídica sobre otra, sea por incompatibilidad,
se da por oponibilidad, fijando la prelación de la que accede primero al registro.
 FORMAL: el registrador no debe inscribir derechos incompatibles, debe practicar los asientos
comenzando por el libro diario en estricto orden cronológico. Implica para el registrador la
prohibición de inscribir derechos incompatibles con otros de igual o anterior fecha (cierre registral)
y la obligación de practicar los asientos según el orden cronológico de presentación de los títulos.
Se refiere en el aspecto formal a la forma de proceder en la práctica registral según título
presentado sea o no compatible.

LA PRIODIDAD DIRECTA EN EL SISTEMA REGISTRAL ARGENTINO:

ARTÍCULO 19 (LEY 17.801): “La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por la fecha y el número de presentación asignado a los documentos en el
ordenamiento a que se refiere el artículo 40. Con respecto a los documentos que provengan de actos
otorgados en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante, las partes podrán,
mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad, substraerse a los efectos del principio
que antecede estableciendo otro orden de prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o
autorizando que ésta sea compartida”.

ARTÍCULO 40 (LEY 17.801): “El Registro, por los procedimientos técnicos que disponga la reglamentación
local, llevará un sistema de ordenamiento diario donde se anotará la presentación de los documentos por
orden cronológico, asignándoles el número correlativo que les corresponda”.

El principio general: Está dado por el hecho de que el documento que 1ro ingresa en el registro adquiere
prioridad sobre los que ingresan con posteriormente, con prescindencia de la fechas en que cada uno de
ellos fue otorgado. La prioridad es dada por la fecha de ingreso del documento en el registro y no por la del
documento.

Excepciones
- El efecto retroactivo de la inscripción del art.5
- Las convenciones que pueden hacerse en materia de rango.
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- La reserva de prioridad conforme al artículo 25

ARTÍCULO 10 (LEY 8.236): “Los instrumentos que ingresen al Registro serán ordenados con numeración única
y cronológica, indicando fecha y hora, ante la oficina, en el horario y con el procedimiento tecnológico que
determine la Dirección.
Podrá requerirse recibo del ingreso mediante la colocación de constancia de número de ordenamiento
diario, fecha y hora en una o más copias que deberá acompañar, idénticas al instrumento”.

ARTÍCULO 11 (LEY 8.236): “Cuando el Notario actúe con la excepción autorizada por el artículo 10 inciso 8) de
la Ley 3058, la escritura será presentada directamente ante el Jefe de Mesa de Entradas, quien comprobará
el cargo puesto por el notario, le dará ingreso, indicará en forma clara la fecha que rige su prioridad, e
inmediatamente la remitirá al área correspondiente para el control de su prioridad”.

El libro diario y el llamado asiento de preferencia: los efectos del asiento de presentación tienen
derivaciones respecto:
 La mecánica inscriptoria: el procedimiento inscriptorio se inicia con la entrada del documento en la
dependencia destinada al efecto, que es la mesa de entrada y en ella el libro diario juega como pivote
inexcusable: la entrada o asiento de presentación cobra la complejidad necesaria y consiste en una
referencia general al documento en las siguientes fases: número de entrada, día, mes, año, rogante
o interesado, naturaleza del acto. El asiento se desdobla en 2 fases:
- La cartular: en cuanto a que el documento debe contar con una constancia del mismo de modo
de transportar junto al derecho y sus efectos, también los efectos registrales que la nota o
asiento de presentación le confieren según las leyes.
- La registral: En el aspecto registral es el que señalamos como asiento material en el libro diario.
En caso de pérdida, deterioro, verificar a la luz de las constancias insertas como registro, la
veracidad exactitud de los derechos o hechos invocados.

 Los plazos: Se realiza una inscripción provisoria de conformidad con el art.9, inc b, todos los plazos
de duración y de caducidad se cuentan a partir de la fecha del asiento de presentación. El asiento de
presentación es en el procedimiento de registración lo que el cargo es a la presentación judicial.
 Los derechos: en casos de leyes especiales, el asiento de presentación sella la suerte de un
procedimiento transmisivo para dar comienzo a otro.
 Al acreedor embargante y en materia hipotecaria: los derechos del acreedor embargante nacen a
partir del asiento de presentación, lo que reviste importancia en el caso de anotaciones condicionales
por la vigencia de un certificado con reserva de prioridad.

LA PRIORIDAD EN EL CCCN

ARTÍCULO 958: Libertad de contratación. “Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su
contenido, dentro de los límites impuestos por la ley, el orden público, la moral y las buenas costumbres”.

ARTÍCULO 756: Concurrencia de varios acreedores. Bienes inmuebles. “Si varios acreedores reclaman la
misma cosa inmueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor
derecho:
a) El que tiene emplazamiento registral y tradición;
b) El que ha recibido la tradición;
c) El que tiene emplazamiento registral precedente;
d) En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior”.

ARTÍCULO 757: Concurrencia de varios acreedores. Bienes muebles. “Si varios acreedores reclaman la misma
cosa mueble prometida por el deudor, son todos de buena fe y a título oneroso, tiene mejor derecho:

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 a) El que tiene emplazamiento registral precedente, si se trata de bienes muebles registrables;
b) El que ha recibido la tradición, si fuese no registrable;
c) En los demás supuestos, el que tiene título de fecha cierta anterior.

MODIFICACIONES AL PRINCIPIO GENERAL DE PRIORIDAD:

El principio general en la prioridad está en el hecho de que el documento que primero ingrese en el
registro desplaza al que ingresa a posteriori, no obstante ser este de fecha anterior. No interesa la fecha de
otorgamiento de los documentos sino la de su presentación en el registro. Este principio sufría alteraciones
que pueden ser producto de la convención o establecidas por la ley. Así, tenemos modificaciones legales y
convencionales.
 Principio general en materia de convenciones sobre el rango: cualquier negociación en este aspecto,
es válida en tanto no sea contrario al orden público, moral, y las buenas costumbres. Las convenciones
sobre el rango, al referirse a derechos reales, están limitadas por el orden público propio de este tipo
de derechos y solo pueden practicarse aquellas convenciones que autoriza la ley. Se han sostenido
ambas posiciones.
 Tesis de Molinario: afirma que las estipulaciones sobre el rango hipotecario son estipulaciones
contractuales que integran el pacto hipotecario, estos pactos constituyen excepciones a la norma
de orden público que rigen el derecho hipotecario en su aspecto sustantivo y registral. Si nos
excepciones fruye como consecuencia inevitable desde el punto de vista hermenéutico que son
de interpretación estricta y restringida, estricta porque no pueden ser ampliadas a otras
situaciones fuera de las prevista por legislación y restringida porque aun en las hipótesis previstas
por el legislador el intérprete debe observar el marco fijado por este.
 Opinión de Alterini: aceptada por la mayoría de la doctrina nacional. Las normas sobre derechos
reales son sustancialmente de orden público. El rango hipotecario no se relaciona con el contrato
del derecho real de hipoteca, sino que solo modifica el modo de ser de la prelación, sobre estas
bases se permiten los negocios sobre modificación de rango de la hipoteca, desde que no ingresa
en la órbita estuataria del derecho real.
Nos inclinamos por la postura amplia, en el sentido que se son válidas las convenciones relativas a rango,
siempre que no se altere el contenido del derecho real o de los derechos reales respecto de los cuales se
negocia el rango que le corresponde en el registro.

 Análisis de los distintos supuestos: los casos establecidos expresamente por la ley son: reserva de
rango hipotecario, la posposición de rango, la permuta de rango y la coparticipación de rango,
autorizados por el artículo 10, ley 17.801. El artículo 19 de la ley registral es mucho más amplia, permite
la negociación del rango, no solo entre dos o más hipotecas, sino entre todo tipo de derecho real que
no genere prioridad excluyente e incluso entre anotaciones que no contengan derechos reales, por lo
que es posible, por ejemplo: que se negocie la prioridad de rango entre dos embargos, entre un
embargo y una hipoteca, entre una hipoteca y un usufructo.

CONVENCIONES SOBRE RANGO

ARTÍCULO 2573 CCCN: Definición. Asiento. “Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser
pagado con preferencia a otro. Puede ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio permanece en el
patrimonio del deudor, excepto disposición legal en contrario y el supuesto de subrogación real en los casos
que la ley admite. El privilegio no puede ser ejercido sobre cosas inembargables declaradas tales por la ley”.

ARTÍCULO 2574 CCCN: Origen legal. “Los privilegios resultan exclusivamente de la ley. El deudor no puede
crear a favor de un acreedor un derecho para ser pagado con preferencia a otro, sino del modo como la ley
lo establece”.

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ARTÍCULO 2575 CCCN: Renuncia y postergación. “El acreedor puede renunciar a su privilegio. El acreedor y
el deudor pueden convenir la postergación de los derechos del acreedor respecto de otras deudas presentes
o futuras; en tal caso, los créditos subordinados se rigen por las cláusulas convenidas, siempre que no afecten
derechos de terceros.
El privilegio del crédito laboral no es renunciable, ni postergable”.

ARTÍCULO 2223 CCCN: Prendas sucesivas. “Puede constituirse una nueva prenda sobre el bien empeñado, a
favor de otro acreedor, si el acreedor en cuyo poder se encuentra consiente en poseerlo para ambos o si es
entregada en custodia a un tercero en interés común. La prioridad entre los acreedores queda establecida
por la fecha de su constitución. No obstante, las partes pueden, mediante declaración de su voluntad
formulada con precisión y claridad, sustraerse a los efectos de esta regla y establecer otro orden de prelación
para sus derechos, a fin de compartir la prioridad o autorizar que ésta sea compartida”.

RESERVA: Es una convención hecha entre el propietario del bien hipotecado y el acreedor hipotecario, en
el momento de constituir la hipoteca, por lo que el constituyente se reserva el derecho de constituir otra
hipoteca, la que pasara al rango preferente a la que se constituye en ese momento. Mientras no se use la
reserva hecha, le corresponderá el rango que resulte de la aplicación del principio general de prioridad,
pero al ingresar la hipoteca respecto de la que se efectuó la reserva, la hipoteca inscripta pospondrá su
rango en beneficio de la nueva hipoteca. La reserva de rango es factible, en todos los derechos reales que
sean compatibles entre sí (uso, usufructo, habitación)

Requisitos:
- Por el principio general de libertad en materia de pactos o convenciones sobre el rango, no se advierte
obstáculo para que la reserva sea hecha una vez constituida la hipoteca, siempre que de ello no resulta
perjuicios a terceros.
- El artículo 3135 del CC habla de otra hipoteca en singular. Pueden constituirse varias hipotecas en uso
del derecho reservado, siempre que en su conjunto no excedan el monto de la reserva del rango.
- No creemos que sea posible que se cancele la hipoteca respecto de la cual se hizo reserva y se constituya
otra, pretendiendo usar la reserva. Para que ello sea posible se debe establecer tal facultad al pactarse
la reserva o a posteriori.
- La ley exige que se establezca el monto a que podrá alcanzar la nueva hipoteca de grado preferente.
Debe determinarse el capital, intereses y costas del juicio, ya que cuando la ley dispone la determinación
del monto del derecho reservado, quiere significar la necesidad de precisar hasta que cantidad puede
llegar a ser postergado el acreedor hipotecario que consistió la reserva. En la reserva se puede pactar
que la hipoteca puede estar sujeta a cláusula de reajuste, en ese caso deberá indicarse, a los fines de
cumplir la exigencia relativa al monto, cual es la cláusula de reajusto en la forma establecida por la ley
21.309.
- Si no se ha fijado plazo para usar la reserva, el derecho puede ejercerse, mientras no se disponga una
medida cautelar que impida ejercer tal derecho, sea esta pedida por el propio acreedor hipotecario o
por un tercero que por ejemplo trabe embargo sobre la cosa hipotecaria.

POSPOSICION DE RANGO:
Es un convenio sobre el rango en virtud del cual el titular de un derecho inscripto, acepta retroceder en
este en favor de otro derecho que se constituye por ese acto. Si son varios los derechos inscriptos que se
posponen, todos los titulares deben dar conformidad. El artículo 19, ley 17.801, permite que las partes
establezcan otro orden de prelación para sus derechos. La diferencia con la reserva es que, en la reserva, el
titular de un derecho acepta posponer su rango en favor de un derecho futuro (ej.: hipoteca no constituida)
y en la posposición el retroceso se opera en favor de un derecho que se constituye en el mismo acto en el
cual se da la conformidad de posponer el rango que se tiene.
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 PERMUTA DE RANGO:
Es el intercambio de rango entre 2 derechos inscriptos (ej.: intercambio de rango de 2 hipotecas inscriptas o de
una hipoteca y un usufructo o de una hipoteca y un embargo) si entre los 2 derechos que se permutan su rango
existen otros intermedios también inscriptos, es necesario el consentimiento de los titulares de estos derechos
cuando puedan resultar perjudicados por la permuta. Ejemplo: hay perjuicio si en una permuta de rango entres 2
hipotecas una de primer grado y otra de tercer grado, la que asciende en rango es de un monto mayor a la otra, lo
que perjudica a la de segundo grado. En este caso o se obtiene la conformidad del acreedor de segundo grado o la
del tercer grado solo pasa a primer grado hasta el mismo monto de la de primer grado, y por el saldo coparticipa
el rango con la que baja de primer a tercer término.

COPARTICIPACION DE RANGO:
Se produce cuando 2 o más hipotecas tienen el mismo rango, a pesar de tener diferentes fechas de
constitución y de ingreso en el registro. Puede darse entre dos o más hipotecas ya constituidas o que se
constituyen en ese momento, o también entre una hipoteca ya constituida o que se constituya en ese acto y
otra u otras a constituirse en el futuro, en cuyo caso la coparticipación es una variante de reserva de rango.
La reserva sería la de constituir otra u otras hipotecas de rango compartido con la que se constituye en ese
acto.
El artículo 19 de la ley 17.801: “compartiendo la prioridad o autorizada que sea compartida”.

MODIFICACIONES LEGALES AL PRINCIPIO DE PRIORIDAD:

Introducción: casos en los cuales el principio de prioridad se modifica, no ya como el resultado de una
convención permitida, sino como consecuencia de la ley. Los casos son la reserva de prioridad y el efecto
retroactivo de la inscripción.

RESERVA DE PRIORIDAD: es una protección que la ley le acuerda al futuro adquirente de un derecho real,
por lo cual, si el negocio jurídico causal es otorgado bajo ciertas condiciones de modo, tiempo, y lugar que
fija la ley, el derecho real resultante será oponible a 3ros con efecto retroactivo a la fecha en que se
expidió el certificado exigido para dicho acto. La reserva posibilita que el negocio adquiera prioridad, aún
en la etapa en que solo es un derecho personal.
 Terminología: La ley habla de anotación preventiva que se opera en favor del adquirente como
consecuencia de la expedición del certificado. Se habla de bloqueo registral o cierre registral,
terminología que no es del todo exacta, el registro no cierra sino que los documentos que ingresan
quedan condicionados por el hecho de la expedición del certificado. La terminología más precisa es
“reserva de prioridad’’.
 Funcionamiento: Artículo 23: “Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de
transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista
el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto por dicha oficina en la que
se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según las constancias registradas”.
La expedición de dicho certificado produce el afecto de anotación preventiva en favor de quien requiera
en el plazo legal la inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado el certificado.
Consiste en que si durante el plazo de validez del certificado se autoriza el documento para el cual se lo pidió
y se lo presenta para su inscripción dentro de los 45 días siguientes. Todos los documentos que desde la
expedición del certificado hayan ingresado en el registro con relación a ese inmueble, que estaba inscripto
en forma condicional, quedan sin inscribirse o inscriptos en rango inferior, según la incompatibilidad sea
absoluta o no.

ARTÍCULO 17 SEGUNDA PARTE (LEY 17.801): “Inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro
de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, salvo que el presentado en segundo término

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se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la certificación a que se refieren los artículos 22 y
concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artículo 5”.

El segundo documento a pesar de haber ingresado posteriormente, desplazara al ya inscripto. Para que
los terceros puedan anoticiarse de la posibilidad de que otro documento aun no ingresado, adquiera
prioridad la ley establece los siguientes requisitos:
 Que al expedirse el certificado se anote tal circunstancia en el folio. ARTÍCULO 25: “Expedida una
certificación de las comprendidas en los artículos anteriores, el Registro tomará nota en el folio
correspondiente, y no dará otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia más el del
plazo que se refiere el artículo 5º, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores
que en dicho período hubiere despachado”.
 Según el ARTÍCULO 18 INCISO B) “Si al solicitarse la inscripción o anotación existieren otras de carácter
provisional, o certificaciones vigentes, o esté corriendo respecto de éstas el plazo previsto en el artículo
5, aquélla se practicará con advertencia de la circunstancia que la condiciona”.
 Cuando la segunda inscripción o anotación obtenga prioridad respecto de la primera, el registro
informara la variación producida.
 La advertencia o información se dirigirá a quien hubiera efectuado la petición lo a quien tuviera interés
legítimo en conocer la situación registral, mediante notificación fehaciente.

Síntesis: expedido el certificado se opera el efecto de anotación preventiva, durante el plazo de su vigencia
más el de 45 días para presentarlo al registro, todo documento que se presente en el registro será inscripto
o anotado, pero condicionado es decir, durante el plazo el cual opera la reserva es que transcurre entre la
expedición del certificado y la autorización del acto, más el plazo de 45 días contados desde el siguiente a la
autorización.

Jurisprudencia: se denomina reserva de prioridad indirecta, la que otorga el certificado de dominio expedido
por el registro inmobiliario el carácter de una anotación preventiva que cubre el lapso entre su emisión y el
otorgante del acto jurídico para el cual es requerido. Todas las modificaciones que en el interin se suscite no
les sea oponible y se produce lo que se denomina bloqueo registral, cuya consecuencia es que satisfecha en
los plazos la inscripción del documento constitutivo del derecho real, este desplace en razón de aquella
prioridad a las ulteriores.
La constancia del certificado no solo hace conocer la situación del inmueble al momento de su expedición,
sino que garantiza si inmutabilidad durante el plazo de vigencia que la ley establece, se proyecta hacia el
futuro, dando seguridad a los interesados de que el negocio a realizar, no se verá afectado por una
modificación registral durante ese lapso.

 Perdida de la reserva de prioridad: por el no uso del certificado dentro de los plazos de su validez, y la
no presentación de la escritura en término. También por el uso incorrecto.

EFECTO RETROACTIVO DE LA INSCRIPCION:

ARTÍCULO 5 (LEY 17.801): “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45 días contados
desde su otorgamiento, se considerarán registradas a la fecha de su instrumentación”.

La ley prevé un régimen de protección al adquirente desde el momento en que, mediante la obtención
del certificado, toma conocimiento de la situación jurídica del inmueble sobre el que va a recaer el acto y
hasta el momento de la presentación en el registro del documento notarial que lo instrumenta. De ahí que
las escrituras tengan efecto contra tercero, desde la fecha de su otorgamiento, no bastando que se
presentada dentro de los 45 días, sino que además requiere que el funcionario autorizante haya solicitado el
pertinente certificado y haya autorizado la escritura dentro del plazo de su validez. Si al contrario el escribano
autorizo la escritura vencido el plazo de validez del certificado, por más que la presente dentro de los 45 días
solo tendrá efectos contra terceros a partir de la fecha de presentación, sin retrotraerse a la de su
otorgamiento (prioridad directa).
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 CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

ARTÍCULO 1893: Inoponibilidad. “La adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de

conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados y de buena fe
mientras no tengan publicidad suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es presupuesto necesario y suficiente
para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de la falta de publicidad quienes participaron en los actos, ni aquellos que conocían
o debían conocer la existencia del título del derecho real”.

ARTÍCULO 2196: Inoponibilidad. “En caso de ejecución, son inoponibles al acreedor los actos jurídicos
celebrados en perjuicio de la garantía”.

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